Основи менеджменту в обґрунтуванні фінансово-економічних рішень інвестиційного проекту у житловому будівництві

ряд1.Розділу 1

1235,00

1670,74

4

Планування майданчика

ряд2 Розділу 1

4,18

5,65

5

Устрій тимчасових доріг

25% від Розділу 8

543,71

735,56

6

Устрій огородження території

8% від Розділу 8

173,99

235,38

7

Устрій тимчасового водогону

12% від Розділу 8

260,98

353,07

8

Устрій тимчасового водовідведення

10% від Розділу 8

217,49

294,22

9

Устрій тимчасових будівель

45% від Розділу 8

978,69

1324,00

10

Устрій котловану

1,05% від локального кошторису на загальнобудівельні роботи

973,93

1317,56

11

Доробка грунту

0,35% від локального кошторису на загальнобудівельні роботи

324,64

439,19

12

Устрій фундаментів

8,8% від локального кошторису на загальнобудівельні роботи

8162,43

11042,42

13

Устрій введень

25% від підсумку Розділ 6 зведеного кошторису

20,89

28,26

14

Зворотня засипка

2,7% від локального кошторису на загальнобудівельні роботи

2504,38

3388,01

15

Монтаж каркасу будівлі

45,7% від локального кошторису на загальнобудівельні роботи

42388,98

57345,27

16

Устрій покрівлі

3,6% від локального кошторису на загальнобудівельні роботи

3339,18

4517,35

17

Внутрішні електротехнічні роботи

підсумок локального кошторису на внутріші електротехні. роботи

441,23

596,91

18

Внутрішні санітарно-технічні роботи

підсумок локального кошторису на внутріші сантехнічні. роботи

4554,19

6161,07

19

Монтаж технологічного обладнання

підсумок локального кошторисів на придбання і монтаж технологічного обладнання

2231,37

3018,67

20

Монтаж стінових панелей,дверних та віконних блоків

2,7% від локального кошторису на загальнобудівельні роботи

2504,38

3388,01

21

Внутрішні опоряджувальні роботи, вт.ч.ч підготовка під підлогу ,штукатурні та малярні роботи

30,1% від локального кошторису на загальнобудівельні роботи

27919,22

37770,08

22

Зованішні електротехнічні роботи, в т.ч. устрій трансформаторних підстанцій,ліній електропостачання

Підсумок розділів 4 та 5 зведеного кошторису

100,96

136,58

23

Зовнішні сантехнічні роботи

75% від підсумку розділу 6 зведеного кошторису

62,67

84,78

24

Зовнішні опоряджувальні роботи

5% від локального кошторису на загальнобудівельні роботи

4637,74

6274,10

25

Благоустрій,опорядження та здача об"єкту в експлуатацію

Підсумок розділу 7зведеного кошторису

10,56

14,29

Прямі витрати по проекту

106589,38

Кошторисна вартість проекту

144197,79

Таблиця 4.3

Відомість обсягів робіт

№ з/п	Найменування робіт та їх комплексів	Нормативна тривалість будівнцитва за ДБН,роб.дні		Тривалість по ділянкам, роб.дні	Коштрисна вартість проекту,тис.грн.
					Всього інвестиційних витрат на вид та комплекс робіт	в т.ч. по ділянкам (захваткам)
		Частка в загальній тривалості, одиниць,не менше зазначеної	Тривалість, робочі дні	1	2		1	2
				45%	55%		45%	55%
1	Проектні та вишукувальні роботи	Для всіх варіантів	45			3527,50
2	Експертиза проектної та кошторисної документації		15			529,11
3	Відведення земельної ділянки		40			1670,74
4	Планування майданчика	0,39%	1,90	2			5,65
5	Устрій тимчасових доріг	0,19%	0,95	1			735,56
6	Устрій огородження території	0,19%	0,95	1			235,38
7	Устрій тимчасового водогону	0,19%	0,95	1			353,07
8	Устрій тимчасового водовідведення	0,19%	0,95	1			294,22
9	Устрій тимчасових будівель	0,58%	2,85	3			1324,00
10	Устрій котловану	4,27%	20,89	21	9	12	1317,56	592,90	724,66
11	Доробка грунту	2,91%	14,24	15	7	8	439,19	197,63	241,55
12	Устрій фундаментів	9,21%	45,04	46	21	25	11042,42	4969,09	6073,33
13	Устрій введень	0,39%	1,90	2	1	1	28,26	12,72	15,54
14	Зворотня засипка	0,39%	1,90	2	1	1	3388,01	1524,61	1863,41
15	Монтаж каркасу будівлі	42,62%	208,41	209	94	115	57345,27	25805,37	31539,90
16	Устрій покрівлі	7,30%	35,70	36	16	20	4517,35	2032,81	2484,54
17	Внутрішні електротехнічні роботи	4,20%	20,54	21	9	12	596,91	268,61	328,30
18	Внутрішні санітарно-технічні роботи	3,69%	18,04	19	9	10	6161,07	2772,48	3388,59
19	Монтаж технологічного обладнання	10,50%	51,35	52	23	29	3018,67	1358,40	1660,27
20	Монтаж дверних та віконних блоків	2,33%	11,39	12	5	7	3388,01	1524,61	1863,41
21	Внутрішні опоряджувальні роботи, вт.т.ч підготовка під підлогу, штукатурні та малярні роботи	13,20%	64,55	65	29	36	37770,08	16996,54	20773,54
22	Зовнішні електротехнічні роботи, в т.ч. устрій трансформаторних підстанцій, ліній електропостачання	1,20%	5,87	6			136,58
23	Зовнішні сантехнічні роботи	0,80%	3,91	4			84,78
24	Зовнішні опоряджувальні роботи	4,70%	22,98	23	10	13	6274,10	2823,34	3450,75
25	Благоустрій,опорядження та здача об'єкту в експлуатацію	3,50%	17,12	18			14,29
							144197,79



№ місяця	Інтенсивність виконання робіт,%	Обсяг овоєння інвестицій, тис.грн.
1	1,56%	2253,67
2	1,20%	1724,55
3	0,66%	955,53
4	2,59%	3741,48
5	2,08%	2993,39
6	5,99%	8633,00
7	8,51%	12275,76
8	4,19%	6039,56
9	4,19%	6039,56
10	4,19%	6039,56
11	9,01%	12986,59
12	6,91%	9968,19
13	13,13%	18927,64
14	6,96%	10029,24
15	4,18%	6033,72
16	4,99%	7200,05
17	2,31%	3323,85
18	5,20%	7497,02
19	8,80%	12694,94
20	3,35%	4831,76
21	0,01%	8,73
		144197,79

Розділ 5. Визначення маркетингових заходів з метою прискорення окупності проекту. Створення фінансового плану інвестиційного проекту

В даному розділі слід встановити:

- обсяг та динаміку продажу загальної площі квартир;

- обсяг надходжень (виручки-нетто) від продажу квартир та вбудованих приміщень;

- обсяг та структуру операційних (експлуатаційних) витрат;

- обсяг та динаміку чистого грошового потоку проекту.

Усі дані подані у вигляді таблиць.

План продажу кількоті квартир по кожному з типів щомісячно
Секція	Типи квар-тир	Кількість шт.	Місяці продажу (після завершення будівництва)	Всього
		Загальна площа, м2
			1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1	1к-А3	1 шт.	3	3	4	5	4	0	0	0	0	0	19
		52,59 м2	157,77	157,77	210,36	262,95	210,36	0	0	0	0	0	999,21
	1к-А4	1 шт.	3	3	4	4	5	0	0	0	0	0	19
		52,59 м2	157,77	157,77	210,36	210,36	262,95	0	0	0	0	0	999,21
	1к-А8	1 шт.	3	3	3	4	5	0	0	0	0	0	18
		60,77 м2	182,31	182,31	182,31	243,08	303,85	0	0	0	0	0	1093,86
	2к-А9	1 шт.	3	3	4	4	4	0	0	0	0	0	18
		86,11 м2	258,33	258,33	344,44	344,44	344,44	0	0	0	0	0	1549,98
	3к-А7	1 шт.	3	3	4	4	4	0	0	0	0	0	18
		120,24 м2	360,72	360,72	480,96	480,96	480,96	0	0	0	0	0	2164,32
	3к-А10	1 шт.	3	3	4	4	4	0	0	0	0	0	18
		110,15 м2	330,45	330,45	440,6	440,6	440,6	0	0	0	0	0	1982,7
2	1к-А3	1 шт.	0	0	0	0	0	5	5	4	4	4	22
		52,59 м2	0	0	0	0	0	262,95	262,95	210,36	210,36	210,36	1156,98
	1к-А5	1 шт.	0	0	0	0	0	3	4	6	5	4	22
		60,74 м2	0	0	0	0	0	182,22	242,96	364,44	303,7	242,96	1336,28
	1к-А4	1 шт.	0	0	0	0	0	3	4	5	5	5	22
		52,59 м2	0	0	0	0	0	157,77	210,36	262,95	262,95	262,95	1156,98
	2к-А2	1 шт.	0	0	0	0	0	6	6	4	3	3	22
		75,52 м2	0	0	0	0	0	453,12	453,12	302,08	226,56	226,56	1661,44
	3к-А1	1 шт.	0	0	0	0	0	5	5	4	4	4	22
		100,15 м2	0	0	0	0	0	500,75	500,75	400,6	400,6	400,6	2203,3
	3к-А6	1 шт.	0	0	0	0	0	5	5	6	3	3	22
		120,24 м2	0	0	0	0	0	601,2	601,2	721,44	360,72	360,72	2645,28
Всього щомісячно, квартир	18	18	23	25	26	27	29	29	24	23	242
Всього щомісячно, м2	1447,35	1447,35	1869,03	1982,39	2043,16	2158,01	2271,34	2261,87	1764,89	1704,15	18949,54

План продажу вбудованих приміщень
Секція	Призначення	Поверх	Площа, що пропонується	Місяці продажу (після завершення будівництва)	Всього продано загальної площі вбудованих приміщень, м2
				1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1	Магазин	1	92,9 кв.м	0,0	0,0	0,0	0,0	92,9	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	92,9
	Офіс	1	від 66,3 до 132,6,8 кв. м;	0,0	66,3	66,3	66,3	132,6	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	331,5
	Офіс	2	від 55,8 до 111,6 кв. м;	55,8	55,8	55,8	55,8	111,6	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	334,8
	Офіс	3	від 35,2 до 140,8 кв. м;	70,4	140,8	140,8	140,8	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	492,8
	Творча майстерня	20	від 46,1 до 92,2 кв. м.	0,0	46,1	92,2	92,2	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	230,5
	Творча майстерня	23	від 92,7 до 92,7 кв. м.	0,0	0,0	92,7	92,7	185,4	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	370,8
	Творча майстерня	24	від 58,4 до 116,8 кв. м.	0,0	0,0	58,4	58,4	58,4	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	175,2
2	Офіс	1	від 71,9 до 143,8 кв. м.	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	143,8	143,8	71,9	71,9	71,9	503,3
	Офіс	2	від 64,0 до 128,0 кв. м.	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	128,0	128,0	128,0	128,0	0,0	512,1
	Офіс	3	від 85,4 до 170,8 кв. м.	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	170,8	170,8	85,4	85,4	0,0	512,3
	Творча майстерня	26	від 51,2 до 153,6 кв. м.	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	102,4	102,4	102,4	102,4	102,4	512,1
Всього щомісячно, м2	126,2	309,0	506,2	506,2	580,9	545,0	545,0	387,7	387,7	174,3	4068,3

Операційні витрати інвестора
Розрахунок поточних і одноразових операційних витрат інвестора, грн	Кіль-кість	З/п	Витрати на місяць, грн	Трива-лість, міс.	Усього за цикл
1	2	3	4	5	6	7
1	Заробітна платня фахівців зі складу структури, підпорядкованої інвестору, всього
1.1.	Керуючий проектом продажу житла	1	14000	14000	10	140000
1.2.	Маркетолог	1	7000	7000	10	70000
1.3.	Менеджера з продаж та реклами житла	4	6000	24000	10	240000
1.4.	Головний бухгалтер проекту	1	1200	1200	10	12000
1.5.	Бухгалтер	1	8000	8000	10	80000
1.6.	Фінансові менеджери проекту	2	7500	15000	10	150000
1.7.	Секретар-діловод	2	4000	8000	10	80000
	Заробітна плата , усього	77200	10	772000
2	Нарахування на фонд оплати праці	29567,6	10	295676
3	Поточні витрати на маркетинг, рекламу і стимулювання збуту	9200	10	92000
4	Інші витрати ( у т.ч. комунальні,транспортні й ін.)	30880	10	308800
	Всього поточних операційних витрат по проекту за один місяць	146848	10	1468476
5	Додаткові витрати в перший місяць	367119	1	367119
	Разом операційних витрат проекту за 10 місяців продажу житла	513967	10	1835595
Фінансовий план інвестиційного проекту
Місяці	Секції	Обсяг продажу площ квартир, кв.м. заг. пл.	Обсяг продажу вбудованих приміщень, кв.м. заг. пл.	Виручка від продажу квартир з ПДВ 12500 грн./кв.м., тис. грн.	Виручка від продажу вбуд. прим. з ПДВ 13200 грн./кв.м., тис. грн.	Виручка від продажу квартир без ПДВ грн./кв.м., тис. грн.	Виручка від продажу вбуд. прим. без ПДВ грн./кв.м., тис. грн.	Виручка від продажу квартир та вбудованих приміщень гр.7+гр.8, тис. грн.	Оперраційні витрати з попередньої таблиці, тис. грн.	Операційний прибуток гр.9-гр.10	Розрахунок операційних доходів інвестора від продажу житла Р (+) (0,75*гр.11) тис. грн.	Динаміка продажу вкартир (гр.3+гр.4) суму граф	Накопи-чувальна динаміка продажу , %
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14
1	А	1447,35	126,2	18091,88	1665,84	15077,04	1388,20	16465,24	513,97	15951,28	11963,46	6,8%	6,8%
2		1447,35	309,0	18091,88	4078,80	15077,04	3399,00	18476,04	146,85	18329,20	13746,90	7,6%	14,5%
3		1869,03	506,2	23362,88	6681,84	19469,69	5568,20	25037,89	146,85	24891,04	18668,28	10,3%	24,8%
4		1982,39	506,2	24779,88	6681,84	20650,56	5568,20	26218,76	146,85	26071,91	19553,93	10,8%	35,6%
5		2043,16	580,9	25539,50	7667,88	21283,60	6389,90	27673,50	146,85	27526,65	20644,99	11,4%	47,0%
6	Б	2158,01	545,0	26975,13	7194,53	22479,99	5995,44	28475,43	146,85	28328,58	21246,44	11,7%	58,7%
7		2271,34	545,0	28391,75	7194,53	23660,55	5995,44	29655,99	146,85	29509,14	22131,86	12,2%	71,0%
8		2261,87	387,7	28273,38	5117,51	23561,90	4264,59	27826,49	146,85	27679,64	20759,73	11,5%	82,5%
9		1764,89	387,7	22061,13	5117,51	18384,86	4264,59	22649,45	146,85	22502,60	16876,95	9,4%	91,8%
10		1704,15	174,3	21301,88	2301,02	17752,13	1917,52	19669,65	146,85	19522,80	14642,10	8,2%	100,0%
Всього	18949,54	4068,3	236869,25	53701,30	197397,36	44751,08	242148,44	1835,60	240312,84	180234,63	100,0%



Розділ 6. Економічна оцінка будівельного проекту за системою показників інвестиційного менеджменту

До системи показників, які використовують для визначення комерційної привабливості проекту, належать: чистий доход, чистий зведений (дисконтований) доход, індекс доходності, період окупності, внутрішня норма рентабельності.

Чистий доход - це різниця між одержаною ( очікуваною) сумою грошового потоку P⁽⁺⁾ та інвестицій INV^(-),вкладених в проект:

ЧД=_(t=t^пн_-:-Т)P⁽⁺⁾ - _(t=t^пв_{-:- t}^зв₎INV^(-) ,

де _t^пв - час початку капіталовкладень ( будівництва) в проект;

_t^зв - час завершення капіталовкладень (будівництва) в проект;

_t^пн - час початку надходжень грошового потоку ( результатів проекту);

_t^пн - час завершення надходжень

Чистий зведений доход - це абсолютна сума ефекту від здійснення інвестицій , що визначається різницею зведених (дисконтованих) до чистого грошового потоку та інвестицій, які спрямовуються на реалізацію проекту:

NPV=P_dis⁽⁺⁾ -INV_dis^(-)=_(t=t^пн_-:-Т)P⁽⁺⁾ /(1+)^t-1 - _(t=t^пв_{-:- t}^зв₎INV^(-)/(1+)^t-1

де P_dis⁽⁺⁾-сума грошового потоку P⁽⁺⁾ (чистий прибуток плюс амортизаційні відрахування), зведеного до нинішньої вартості за всю тривалість інвестиційного циклу за формулою складних відсотків;

INV_dis^(-)- сума інвестиційних коштів INV^(-) , спрямованих на реалізацію інвестиційного проекту;

1/(1+)^t-1 - коефіцієнт зведення (дисконтування) грошових та інвестиційних потоків до теперішньої вартості;

- дисконтна ставка ( норма зведення витрат) в частках одиниці;

Показник чистого приведеного доходу не може бути від'ємним числом, бо в цьому разі зроблені інвестиції не принесуть доходу і будуть збитковими.

Індекс доходності -- це відносна характеристика ефективності інвестицій, що визначається відношенням зведених до нинішньої вартості (дисконтованих) обсягів чистого грошового потоку та вкладених в проект інвестицій:

ID=P_dis⁽⁺⁾ / INV_dis^(-)=[_(t=t^пн_-:-Т)P⁽⁺⁾ /(1+)^t-1]/[_(t=t^пв_{-:- t}^зв₎INV^(-)/(1+)^t-1]

Індекс доходності не може бути меншим за одиницю (такий проект є неефективним, і його слід відхилити). Згідно отриманих даних значення індексу доходності (+1,03) свідчить про ефективність даного проекту.

Показники чистого зведеного (дисконтованого) доходу та індексу доходності перебувають в прямій залежності. Зі збільшенням абсолютної суми чистого приведеного доходу підвищується й індекс доходності, тому на практиці можна розрахувати лише один з них. Проте виконуючи порівняльну характеристику кількох інвестиційних проектів, доцільно розраховувати обидва показники з метою глибшого вивчення наявних проектів і добору найкращого.

Показник періоду окупності найпоширеніший з існуючих показників оцінювання ефективності інвестицій. Він дає відповідь на питання, за який період вкладені кошти повернуться до інвестора, тобто чистий грошовий потік дорівнюватиме обсягу інвестицій:

_(t=t^пн_-:-Ток)P⁽⁺⁾= _(t=t^пв_{-:- t}^зв₎INV^(-);

З урахуванням дисконтування потоків надходжень та інвестицій розраховують модифікований термін окупності:

_(t=t^пн_-:-Ток)P⁽⁺⁾ /(1+)^t-1_{= (t=t}^пв_{-:- t}^зв₎INV^(-)/(1+)^t-1

Періоди окупності визначають шляхом ітерацій, або графоаналітичним шляхом за допомогою графіку NPV.

Внутрішня норма рентабельності (доходності) проекту характеризує рівень доходності конкретного інвестиційного проекту (у відсотках) у формі дисконтної ставки в розмірах, за яких майбутній обсяг грошового потоку приводиться до теперішньої вартості вкладених інвестицій. Іншими словами, внутрішню норму доходності можна охарактеризувати як дисконтну ставку, за якої чистий зведений доход у процесі дисконтування дорівнюватиме нулю.

Усі дані подані у вигляді таблиці.

Таблиця. Розрахунок показників інвестиційної привабливості проекту

Міцяці інвестиційного циклу, t	Інвестиції за планом освоєння, тис. грн. INV (-)	Чистий грошовий потік за фінансовим планом проекту, тис. грн. Р(+)	Поточний чистий доход	Чистий доход проекту (накопичувальна сума)	Показник дисконтування, з урахуванням місячної норми; 12%-рік; 1%- місяць	Різниця дисконтованих потоків, або поточний чистий зведений доход	Дисконтовані інвестиціїї	Дисконтований чистий грошовий потік	Акумульовані на поточний період дисконтовані інвестиціїї	Акумульований на поточний період дисконтований чистий грошовий потік	Індекс доходності	Чистий зведений дохід (накопичувальна сума) NPV, тис. грн.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
	INV(-)	Р(+)	Р (+) - INV (-)		(1+0,01)t	Р dis(+) - INVdis (-)	INVdis(-)	Рdis(+)			ID	NPV
1	2253,67	0,00	-2253,67	-2253,67	1,01	-2231,36	2231,36	0,00	2231,36	0,00	0,00	-2231,36
2	1724,55	0,00	-1724,55	-3978,22	1,02	-1690,57	1690,57	0,00	3921,93	0,00	0,00	-3921,93
3	955,53	0,00	-955,53	-4933,75	1,03	-927,43	927,43	0,00	4849,35	0,00	0,00	-4849,35
4	3741,48	0,00	-3741,48	-8675,23	1,04	-3595,49	3595,49	0,00	8444,84	0,00	0,00	-8444,84
5	2993,39	0,00	-2993,39	-11668,62	1,05	-2848,11	2848,11	0,00	11292,95	0,00	0,00	-11292,95
6	8633,00	0,00	-8633,00	-20301,62	1,06	-8132,68	8132,68	0,00	19425,63	0,00	0,00	-19425,63
7	12275,76	0,00	-12275,76	-32577,38	1,07	-11449,82	11449,82	0,00	30875,45	0,00	0,00	-30875,45
8	6039,56	0,00	-6039,56	-38616,94	1,08	-5577,43	5577,43	0,00	36452,88	0,00	0,00	-36452,88
9	6039,56	0,00	-6039,56	-44656,50	1,09	-5522,21	5522,21	0,00	41975,09	0,00	0,00	-41975,09
10	6039,56	0,00	-6039,56	-50696,06	1,10	-5467,53	5467,53	0,00	47442,63	0,00	0,00	-47442,63
11	12986,59	0,00	-12986,59	-63682,65	1,12	-11640,19	11640,19	0,00	59082,82	0,00	0,00	-59082,82
12	9968,19	0,00	-9968,19	-73650,84	1,13	-8846,26	8846,26	0,00	67929,08	0,00	0,00	-67929,08
13	18927,64	0,00	-18927,64	-92578,48	1,14	-16631,01	16631,01	0,00	84560,09	0,00	0,00	-84560,09
14	10029,24	0,00	-10029,24	-102607,72	1,15	-8725,07	8725,07	0,00	93285,16	0,00	0,00	-93285,16
15	6033,72	0,00	-6033,72	-108641,44	1,16	-5197,14	5197,14	0,00	98482,30	0,00	0,00	-98482,30
16	7200,05	0,00	-7200,05	-115841,49	1,17	-6140,36	6140,36	0,00	104622,65	0,00	0,00	-104622,65
17	3323,85	0,00	-3323,85	-119165,34	1,18	-2806,58	2806,58	0,00	107429,24	0,00	0,00	-107429,24
18	7497,02	0,00	-7497,02	-126662,36	1,20	-6267,64	6267,64	0,00	113696,88	0,00	0,00	-113696,88
19	12694,94	0,00	-12694,94	-139357,30	1,21	-10508,11	10508,11	0,00	124204,98	0,00	0,00	-124204,98
20	4831,76	0,00	-4831,76	-144189,06	1,22	-3959,84	3959,84	0,00	128164,83	0,00	0,00	-128164,83
21	8,73	0,00	-8,73	-144197,79	1,23	-7,08	7,08	0,00	128171,91	0,00	0,00	-128171,91
22	0,00	11963,46	11963,46	-132234,33	1,24	9611,40	0,00	9611,40	0,00	9611,40	0,00	-118560,51
23	0,00	13746,90	13746,90	-118487,43	1,26	10934,86	0,00	10934,86	0,00	20546,26	0,00	-107625,65
24	0,00	18668,28	18668,28	-99819,15	1,27	14702,50	0,00	14702,50	0,00	35248,76	0,00	-92923,15
25	0,00	19553,93	19553,93	-80265,22	1,28	15247,54	0,00	15247,54	0,00	50496,30	0,00	-77675,61
26	0,00	20644,99	20644,99	-59620,23	1,30	15938,92	0,00	15938,92	0,00	66435,22	0,00	-61736,69
27	0,00	21246,44	21246,44	-38373,79	1,31	16240,86	0,00	16240,86	0,00	82676,08	0,00	-45495,83
28	0,00	22131,86	22131,86	-16241,93	1,32	16750,18	0,00	16750,18	0,00	99426,26	0,00	-28745,65
29	0,00	20759,73	20759,73	4517,80	1,33	15556,14	0,00	15556,14	0,00	114982,40	0,00	-13189,51
30	0,00	16876,95	16876,95	21394,75	1,35	12521,40	0,00	12521,40	0,00	127503,80	0,00	-668,11
31	0,00	14642,10	14642,10	36036,85	1,36	10755,75	0,00	10755,75	0,00	138259,55	0,00	10087,64
Разом	144197,79	180234,64	36036,85			10087,64	128171,91	138259,55			1,08



Розділ 7. Оцінка ризиків будівельного інвестиційного проекту

Уся різноманітність ризиків взаємообумовлена. В ієрархічній структурній системі ризиків як початковий, визначальний можна визнати інвестиційний ризик, бо якщо немає вкладень, то немає ризику їх втрати.

Ризики інвестиційних проектів поділяються на три великі групи: фінансові, будівельні та експлуатаційні.

Будівельні ризики -- це ризики, що виникають у процесі проекту. Залежно від типу фінансування проекту ці ризики розподіляються між учасниками здійснення проекту чи приймаються на себе тією чи іншою стороною.

В цьому розділі досліджуємо вплив на головний результуючий показник будівельного проекту - чистий зведений доход ,який можуть завдати зміни наступних організаційно-технологічних параметрів та фінансово-економічних параметрів проекту, а саме:

· зростання кошторисної вартості проекту (Х₁);

· термін перенесення початку чистого грошового потоку при збереженні інтенсивності надходжень (Х₂);

· зростання операційних витрат (Х₃).

За результатами розрахунків у таблицях будуємо діаграми.

Для прикладу наведемо повну табличну форму розрахунку при початку надходженню чистого грошового потоку в 4-му місяці.

Зростання операційних витрат інвестора на	0%	10%	20%	30%	40%	50%	60%	70%	80%	90%	100%
NPV (Х3)	10087,64	9946,83	9806,02	9665,21	9524,4	9383,59	9242,78	9101,97	8961,16	8820,35	8679,54

Після виконання певних розрахунків можна зробити висновок, що при зміні операційних витрат, NPV змінюється несуттєво, при цьому математично крива являє собою пряму лінію. А при зміні кошторисної вартості і початку продажу квартир - досить суттєво. З графіку зміни NPV при зростанні кошторисної вартості проекту видно,що при збільшення кошторисної вартості на 8% проект стає недоцільним, а отже неприбутковим, тому необхідно максимально притримуватися розрахованого кошторису, стабільно використовувати надходження інвестицій, не перевищуючи їх. Потрібно зауважити, що при продажі квартир, починаючи з дев'ятого місяця, NPV має від'ємне значення, а це означає, що вкладені інвестиції є недоцільними. Тому доцільно продавати квартири з першого, другого та третього місяця.

Висновки

Об'єкт. Житловий будинок, що будується у 4-му мікрорайоні житлового масиву “Позняки” (вул. О. Пчілки, поблизу вул. Драгоманова) Дарницького району м. Києва.

Провідні учасники проекту. Інвесторами проекту виступають дві організації, а саме: банк «Аркада», будівельна компанія ТММ. В ролі замовника, основного інвестора, генерального підрядника виступає будівельна компанія «ТММ».

Підрядні організації:

o ТОВ «Стандарт» - сантехнічні роботи.

o ТОВ « Монтаж-Сервіс» - сантехнічні роботи.

o ТОВ « Дк-Груп» - монтаж ліфтового обладнання.

o ТОВ «Нотекс» - роботи по влаштуванню пальових фундаментів.

o ТОВ «Київфундаментбуд» - роботи по влаштуванню пальовихфундаментів.

o ТОВ « Вінсо-Технології» - фасадні роботи.

Постачальники:

o ВАТ ”ЗЗБК ім. С. Ковальської”

o ТОВ ”Будівельні рішення”

Отже, виконавши курсову роботу можна говорити про те, що даний проект вважається вигідним як для споживача, так і для інвесторів, й замовника. З погляду споживача - будинок відноситься до еліт класу, квартири щодо рівня цін відносно помірні, будинок запроектовано з урахуванням всіх потреб щодо комфорту, планування, інженерного оснащення. А з погляду інвесторів - встановлені ціни на квартири та вбудовані приміщення дозволяють отримати оптимальний прибуток враховуючи сьогоднішню ситуацію на ринку нерухомості..

Згідно проведених кошторисних розрахунків загальна вартість проекту становить 144197,79 тис. грн. в тому числі вартість будівельних робіт - 122547,95 тис.грн., монтажних - 1227,37 тис. грн., обладнання - 2622,34тис. грн. Питомий маржинальний дохід від продажу квартир становить 4166 грн/кв.м.., що підтверджує високу комерційну привабливість проекту для інвесторів.

Згідно розробленого фінансового плану операційні витрати інвестора в сумі складають 1835,6 тис. грн., а чистий грошовий потік - 180234,63 тис. грн.

На основі розробленого сітьового графіку фактична розрахункова тривалість становить 21 місяців, що менше за нормативну тривалість на 2 місяці.

Після того, як була проведена діагностика комерційної привабливості проекту за системою показників інвестиційного менеджменту виявилося, що даний проект є дійсно ефективним. В даному випадку NPV=10087,64 тис.грн. Оскільки показник чистого зведеного доходу має додатнє значення, то в цьому разі вкладені інвестиції принесуть дохід інвестору і є прибутковими. Ще один дуже важливий показник - індекс доходності. ID=1,08 - це означає, що даний проект є доцільним і ми приймаємо його до реалізації (ID>1). Період, окупності проекту - чистий грошовий потік дорівнює обсягу інвестицій, становить 28,5 місяців з початку будівництва, або 7,5 місяців після початку продажу. інвестування будівельний кошторис

При оцінці ризиків даного інвестиційного проекту було встановлено, що проект являється ефективним, але ризикованим, адже при зростанні кошторисної вартості на 8% чи пренесені початку надходжень від продажу квартир більш ніж на 9 місяців проект стає неприбутковим. Вирішити це питання можливо за рахунок збільшення вартості квадратного мерту квартир, тоді надходження зростуть і будуть перевищувати сумарні щомісячні інвестиції. Також варто звернути увагу на доцільне використання інвестованих коштів, щоб запобігти збільшенню кошторисної вартості. Доцільно покращити діяльність маркетингового відділу для забезпечення якнайскорішого продажу квартирних площ, що забезпечить вчасне повернення коштів.

Отже, підсумовуючи все вище сказане, маємо підстави вважати, що виконані маркетингові, організаційні, економічні та інвестиційні дослідження і розрахунки довели комерційну привабливість втілення проекту для потенційних інвесторів та його швидку окупність.

Література

1. СНиП 1.04.03-85. Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений.- М.: Стройиздат, 1987.- 280с.

2. Менеджмент будівельних інвестицій: Методичні рекомендації до виконання курсової роботи / Укл.: В.І. Анін, В.О. Поколенко, А.В. Шпаков, Г.М. Рижакова. - К. КНУБА, 2008. - 32 с.

3. Лубенець В.Г. Основи управління будівельним виробництвом: навч. посібник.-К.: Вища школа,1995.-194 с.94 с.

4. Шилов Е.Й., Гойко А.Ф., Ізмайлова К.В. та ін. Складання кошторисної документації за допомогою укрупнених показників: Навчальний посібник.-К: КНУБА, 2003.-140 с.

5. http://realt.ua/Db2/0.php?ock=1&_k=30&lngv=u

6. http://tmm.ua/products/#

7. http://build.kovalska.com/pages.php?page_uid=1228388027&page_lang_id=1

8. http://www.domik.net/mod/catalog/index/wd1/?id=0&rubr_name=modcatalog&pub_name=&name_link=&name=&rubr_id=&catid=1

9. http://stattitablohy.ezreklama.com/pub/articles/biznies-iekonomika/svitovi-sistiemi-zaluchiennia-inviestitsii-u-budivnitstvo-zhitla-2122.htm

10. http://librar.org.ua/sections_load.php?s=building&id=420&start=3

11. http://geos-group.com.ua/rus/articles/5/

12. http://www.ibk.com.ua/ua/partners/subcontractors/

Размещено на Allbest.ru