Принятие управленческого решения по выбору наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости

3.1 Определение срока окупаемости (Т_ок)

Период окупаемости - это число лет необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счёт приносимого дохода.

,

где: Т₁ - число лет, предшествующих году окупаемости;

НС - невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП - дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

Таблица 3.1. Вариант А

5613,56+6540,63+7282,56+8090,48+

+231084,02= 14289,08

3. ЧДД=14289,08-(15450+510)= 14289,08-15750= -1460,92< 0

4. Составляем пропорцию:

Х= 38,69

5. Вычисляем ВНД: ВНД= 30 +38,69 = 68,69%

3.4 Определение модифицированной ставки доходности (MIRR)

Схема расчета MIRR:

1. Определяется величина безрисковой ликвидной ставки доходности;

2. Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, инвестируются по безрисковой ликвидной ставке;

3. Составляется модифицированный денежный поток;

4. Рассчитывается модифицированная ставка доходности по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока.

MIRR для варианта А:

1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги - 4%.

2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке 504,00=484,62

3) Общие затраты в настоящий момент 13500+484,62=13984,62тыс. руб.

4) Составим модифицированный денежный поток, а на его основе - MIRR по схеме расчёта ВНД:

1.Суммарная текущая стоимость доходов по проекту при ставке дисконтирования 30% составляет 56913,63 тыс. руб.

2. ЧДД = 56913,63 - 13984,62 = 42929,01 > 0

3.Выбираем новую ставку дисконтирования 50% :

4. Суммарная текущая стоимость доходов при Е = 70% = 13230,44 тыс. руб.

5. ЧДД=13230,44 -13984,62= -754,18 тыс. руб. <0

6. Составляем пропорцию:

56913,63 - 13984,62 = 30-30-х

56913,63-13230,44 30-70

Х= 39,31

MIRR = 30 + 39,31 =69,31 %

MIRR для варианта B:

1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги - 4%.

2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке

558=536,54 тыс. руб.

3) Общие затраты в настоящий момент 14050+536,54=14586,54 тыс. руб.

4) Составим модифицированный денежный поток, а на его основе - MIRR по схеме расчёта ВНД.

1.Суммарная текущая стоимость доходов по проекту при ставке дисконтирования 30% составляет 51041,45 тыс. руб.

2. ЧДД = 51041,45 - 14586,54 = 36454,91> 0

3.Выбираем новую ставку дисконтирования 70%

4. Суммарная текущая стоимость доходов при Е=70% = 10917,98 тыс. руб.

5. ЧДД= 10917,98 - 14586,54 = -3668,56 тыс. руб. < 0

6. Составляем пропорцию:

51041,45 - 14586,54 = 30-30-х

51041,45 - 10917,98 30-70

Х = 36,34

MIRR = 30 +36,34 = 66,34%

MIRR для варианта C:

1) Определяем безрисковую ликвидную ставку: ценные бумаги - 4%.

2) Затраты по проекту дисконтируются по этой ставке

510,00= 490,38 тыс. руб.

3) Общие затраты в настоящий момент 15450 + 490,38 = 15940,38 тыс. руб.

4) Составим модифицированный денежный поток, а на его основе - MIRR по схеме расчёта ВНД.

1.Суммарная текущая стоимость доходов по проекту при ставке дисконтирования 30% составляет 58902,65 тыс. руб.

2. ЧДД = 58902,65- 15940,38 = 42962,27 > 0

3.Выбираем новую ставку дисконтирования 70 % :

4. Суммарная текущая стоимость доходов при Е=70% = 14289,08 тыс. руб.

5. ЧДД= 14289,08 - 15940,38= -1651,3 тыс. руб. < 0

6. Составляем пропорцию:

58902,65 - 15940,38 = 30-30 -х

58902,65 - 14289,08 30-70

Х = 38,52

MIRR = 30 +38,52 = 68,52 %

3.5 Ставка дохода финансового менеджмента (FMRR)

Схема расчета FMRR:

1. Определяется величина безрисковой ликвидной ставки доходности;

2. Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безрисковой ликвидной ставке;

3. Определяется круговая ставка доходности;

4. Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности;

5. Составляется модифицированный денежный поток;

6. Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока.

FMRR для варианта A:

1.Определяется величина безрисковой ставки доходности: ценные бумаги-4%

2.Затраты по проекту дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке

504,00=484,62

13500+484,62=13984,62тыс. руб.

3.Определяется круговая ставка доходности - (1+Е)ⁿ

Е=10%

233972,59FV₀^10% = 233972,59 тыс. руб.

6642,71FV₁ ^10% = 6642,711,1 = 7306,98 тыс. руб.

5857,55FV₂ ^10% =5857,55 1,1² = 7087,64 тыс. руб.

5142,59FV₃ ^10% = 5142,591,1³ = 6844,79 тыс. руб.

3818,37 FV₄ ^10% = 3818,371,1⁴ = 5590,48 тыс. руб.

4. Определяется суммарная будущая стоимость дохода от анализируемого инвестиционного проекта:

233972,59+7306,98+7087,64+6844,79+5590,48 = 260802,48 тыс. руб.

5.Составляется модифицированный денежный поток:

7. Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента FMRR по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока:

FMRR для варианта B:

1.Определяется величина безрисковой ставки доходности: ценные бумаги - 4%

2.Затраты по проекту дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке

558=536,54 тыс. руб.

14050+536,54=14586,54 тыс. руб.

3.Определяется круговая ставка доходности - (1+Е)ⁿ

Е=10%

229919,31FV₀^10% = 229919,31тыс. руб.

2999,45FV₁^10% = 2999,451,1 = 3299,40 тыс. руб.

2491,25FV₂^10% = 2491,251,1² = 3014,41 тыс. руб.

2030,14FV₃^10% = 2030,141,1³ = 2702,12 тыс. руб.

1357,89FV₄^10% = 1357,891,1⁴ = 1988,09тыс. руб.

4. Определяется суммарная будущая стоимость дохода от анализируемого инвестиционного проекта:

229919,31+3299,40+3014,41+2702,12+1988,09=240923,33 тыс. руб.

5.Составляется модифицированный денежный поток:

6. Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента FMRR по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока:

FMRR для варианта C:

1.Определяется величина безрисковой ставки доходности: ценные бумаги-4%

2.Затраты по проекту дисконтируются по безрисковой ликвидной ставке

510,00= 490,38 тыс. руб.

15450 + 490,38 = 15940,38 тыс. руб.

3.Определяется круговая ставка доходности - (1+Е)ⁿ

Е=10%

231084,02FV₀^10% = 231084,02 тыс. руб.

8090,48FV₁^10% = 8090,481,1 = 8899,53 тыс. руб.

7282,56FV₂^10% = 7282,561,1² = 8811,90 тыс. руб.

6540,63FV₃^10% = 6540,631,1³ = 8705,58 тыс. руб.

5613,56FV₄^10% = 5613,561,1⁴ = 8218,81 тыс. руб.

4. Определяется суммарная будущая стоимость дохода от анализируемого инвестиционного проекта:

231084,02+8899,53+8811,90+8705,58+8218,81=265719,84 тыс. руб.

5.Составляется модифицированный денежный поток:

6. Рассчитывается ставка дохода финансового менеджмента FMRR по схеме ВНД, но на основе модифицированного денежного потока:

3.6 Определение индекса рентабельности (РI)

Индекс рентабельности (доходности) - это отношение суммы текущей стоимости будущих доходов к затратам на инвестиции

,

где Р_1, Р_{2, . . . ,} Р_к - годовые денежные поступления в течение n лет;

к - порядковый номер года в будущем, считая от даты начала строительства;

n - продолжительность расчётного периода;

Е - процентная ставка;

- коэффициент дисконтирования;

- накопленная величина дисконтированных поступлений.

PI для варианта А:

РI_А = 56913,63 /13887,69 = 4,10 > 1

PI для варианта В:

РI_Б= 51041,45 /14479,23 = 3,53 > 1

PI для варианта С:

РI_С= 58902,65 /15842,31= 3,72 > 1

4. Сравнительный анализ основных экономических показателей эффективности вариантов реконструкции (А, В, С)