Управление торговым центром

экспресс-бар на 15 п.м.

3,384

13,542

1

Подземная автостоянка на 26 м.м.

0,919

Электроосвещение

Проектом предусматривается два вида освещения: рабочее и аварийное.

Аварийное освещение подразделяется на:

- для продолжения работы в технологических помещениях, горячем цехе ресторана, помещениях банка;

- эвакуационное в автостоянке, лестничных клетках, коридорах, вестибюлях, холлах.

Напряжение сети освещения 380/220/36 В.

Предусматривается автоматическое управление рабочим и эвакуационным освещением коридоров, лестничных клеток, холлов с помощью фотовыключателей в зависимости от естественной освещенности и с помощью реле времени в зависимости от заданной программы. Автоматическое устройство для управления освещением размещается в панели ВРУ 854-МГ в электрощитовых. Для остальных помещений управление местное - выключателями.

В качестве основных источников света приняты:

- люминесцентные лампы типа ЛБ, ЛВ;

- галогенные лампы ГЛН;

- лампы накаливания.

Светильники принимаются, в основном, импортного производства, в автостоянке - отечественного производства с люминесцентными лампами. Освещенность помещений комплекса принята согласно МГСН 2.06-99.

Пожарная сигнализация

Пожарная сигнализация предназначена для обнаружения начальной стадии пожара, передачи извещения о месте и времени его возникновения и при необходимости включения автоматических систем пожаротушения и дымоудаления. Система пожарной сигнализации состоит из пожарных извещателей, включённых в сигнальную линию (шлейф), преобразующих проявления пожара (тепло, свет, дым) в электрический сигнал, приемно-контрольной станции, передающий сигнал и включающей световую и звуковую сигнализацию, а также автоматические установки пожаротушения и дымоудаления.

Важнейшим элементом систем сигнализации являются датчики - пожарные извещатели, которые в зависимости от проявлений процесса горения могут быть тепловыми, световыми и дымовыми. Наиболее распространенные извещатели по принципу действия разделяются на максимальные, дифференциальные и максимально-дифференциальные. Первые срабатывают при достижении определенной температуры, вторые при определенной скорости нарастания температуры, третьи - от любого превалирующего изменения температуры. По конструктивному исполнению тепловые извещатели бывают пассивные, в которых под воздействием температуры чувствительный элемент меняет свои свойства (ДТЛ, ИП-104-1 - максимального действия, основанные на размыкании пружинящих контактов, соединенных легкоплавким припоем: МДПТ-028 -максимально-дифференциальный на биметаллическом эффекте, приводящем к деформации пластин, размыкающих контакты; ИП-105-2/1 - на принципе изменения магнитной индукции под действием тепла; ДПС-38 - дифференциальный на применении термопарной термобатареи).

Дымовые извещатели бывают двух типов: точечные, сигнализирующие о появлении дыма в месте их установки, и линейно-объемные, работающие на принципе затенения светового луча между приемником и излучателем (ИДФ-М объемный, основан на изменении светового потока частицами дыма в дымовой камере. ИП 212-2 - точечный, основан на фотоэлектрическом эффекте: ДИП-1 - комбинированный, реагирующий на дым и тепло в результате изменения проводимости полупроводниковых диодов с повышением температуры; РИД-1 - и РИД-6 - радиационные, основанные на различной ионизации воздуха при наличии дыма и продуктов сгорания источником излучения - плутония 239; ДОП, ИОП и КВАРТ - объемные, основаны на затенении инфракрасного луча продуктами горения).

Световой извещатель ДПИД работает на принципе регистрации инфракрасного излучения пламени. Наиболее важной характеристикой извещателей является их инерционность. Наименьшей инерционностью обладает световой извещатель, наибольшей - тепловой. Однако, тепловые извещатели очень просты и дешевы по сравнёнию со световыми и дымовыми.

Пожарная сигнализация помещений административного здания выполнена в соответствии со СНиП 2.04.09-84 "Пожарная автоматика зданий и coopужений".

Системой пожарной сигнализации оборудуются все помещения, кроме помещений с мокрыми процессами и инженерные помещения (насосные, венткамеры).

Для обнаружения очага загорания в защищаемых помещениях на потолках устанавливаются пожарные дымовые оптические извещатели ДИП-3, которые реагируют на незначительные концентрации дыма в защищаемых помещениях.

В коридорах здания устанавливаются двойные лучи дымовых пожарных извещателей, по суммарной команде которых формируется импульс для включения системы дымоудаления.

У выходов на путях эвакуации людей устанавливаются ручные пожарные извещатели типа ИПР, который устанавливаются на стенах на высоте 1.5 метра над уровнем пола.

Автоматические дымовые извещатели устанавливаются на Потолках с учетом размещения, светильников.

Все пожарные извещатели объединяются в лучевые комплекты и подключаются к приемному пульту ППК-2, который устанавливается на 1 этаже в помещении охраны.

Для проверки целостности лучей и исправности, пожарных извещателей в каждой комнате устанавливаются универсальные коробки типа УК-2П.

При пожаре в каком-либо помещении пульт ППК-2 выдает команду на отключение общеобменной вентиляции и включение систем, обеспечивающих подпор воздуха в лестничные клетки и системы дымоудаления.

Питание приемного пульта ППК-2 производится напряжением 220 в переменного тока от фидера питания по проекту энергоснабжения, и напряжением 24 в постоянного тока от резервного блока питания.

Питание разрабатывается в разделе силового электрооборудования.

Приемный пульт ППК-2 заземлен в соответствии с ПУЭ.

Прокладка трасс пожарной сигнализации ведется кабелями марки ПРППМ и ТПП в защитных пластмассовых трубах, которые прокладываются в подготовке пола вышележащих этажей или в подшивных потолках.

Планируется построить коммерческое здание, в котором будут расположены в основном офисные помещения.

В плане здание состоит из двух неправильных четырехугольников. Максимальные размеры в плане 35,5х17 м. Здание четырехэтажное с цокольным этажом и подвалом.

2.2 Правовая экспертиза

Отношения собственности в целом регулируются Конституцией РФ, где изложены основополагающие принципы, определяющие законное и цивилизованное управление недвижимостью в России, Конституцией РФ гарантируется «единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержка конкуренции и свобода экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности» (ст. 8).

В ст. 35 записано, что «право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно другими лицами». Владение, пользование и распоряжение землей: имуществом осуществляются их собственниками свободно. Конституция РФ устанавливает, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, что каждый имеет право на жилище (ст. 36, 40). Государство гарантировало неприкосновенность и защит частной собственности на землю, а также защиту прав собственника земли при совершении ими сделок с землей.

Принятие Гражданского кодекса (ГК) РФ стало важным шагом реформировании законодательной основы управления недвижимостью, в частности, было дано определение недвижимости как целостного объекта, что соответствует мировой практике. Статья 130 ГК РФ определяет: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленны водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги ценные бумаги, являются движимым имуществом.

Отдельные части объекта недвижимости -- земельный участок и расположенные на нем здания -- могут находиться в собственности различных юридических или физических лиц. Гражданский кодекс РФ содержит ряд разделов, регулирующих отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, займа и других сделок, однако на практике сохраняются три вертикали управления земельные участки, жилые и нежилые помещения, каждая из которых имеет свою специфику.

Охранять права собственников и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе должна система государственной регистрации прав на недвижимость. Государственной регистрации подлежат как вещные права на недвижимое имущество, так и сделки с недвижимостью. Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

- при определении стоимости в целях приватизации, передачи в доверительное управление либо в аренду;

- при использовании объектов в качестве предмета залога;

- при продаже или ином отчуждении объектов;

- при переуступке долговых обязательств;

- при передаче объектов в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

- при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

- при национализации имущества;

- при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

- при выкупе или ином предусмотренном законодательством изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;

- при проведении оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Земля как объект недвижимости

Имеет особый правовой статус и служит объектом специфических общественно-экономических отношений. Начало земельной реформы было положено в 1990 г., когда были приняты Закон РФ «О собственности в СССР» и Основы законодательства СССР и союзных республик о земле. Более радикальное изменение земельных отношений связано с принятием Закона РСФСР «О земельной реформе» и Земельного кодекса РСФСР 1991 г. (на данный момент действует Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 года № 36 ФЗ)

Земельный кодекс ликвидировал исключительную государственную монополию на землю и установил различные формы собственности на землю, в том числе и частную. С принятием Закона РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» от 23 декабря 1992 г. №4196-1 и Указа Президента РФ «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы России» от 27 октября 1993 г. в проведении земельной реформы наступил новый этап. В интересах дальнейшего совершенствования земельных отношений в условиях рыночной экономики гражданам юридическим лицам -- собственникам земельных участков было предоставлено право совершать гражданско-правовые сделки с землей, т.е. продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, в аренду, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взносов в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, в том числе с иностранными инвестициями.

Постановлением Правительства РФ от 30 мая 1993 г. был утвержден «Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков», а в июне 1993 г. Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству разработал типовой договор купли-продажи земельного участка -- купчую.

Долгое время земли, в том числе городские, не имели стоимости, что являлось причиной их неэффективного и бесхозяйственного использования. С развитием рыночных отношений возникла необходимость в создании таких условий, при которых было бы невыгодно иметь неиспользуемые земли. Поэтому в октябре 1991 г. был принят Закон РСФСР «О плате за землю», который закрепил любое использование земли в России только на платной основе. Плата землю осуществляется в форме земельного налога, арендной платы и нормативной цены земли, причем размер платы не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственника или землепользователя. В соответствии с Законом регулируются платежи за землю городов и других населенных пунктов, а также земли сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фонда. Ставки земельного налога и арендной платы дифференцированы в зависимости от местоположения и качества земельных участков. В 1995 г. поступления земельных платежей в бюджеты всех уровней составили 3,3 трлн. Руб., в 1996 г. - 5,4 и в 1997 г. -- 9,5 трлн. руб. (в ценах соответствующих периодов).

Однако очевидно, что признания и защиты со стороны государства в частных собственников земли еще недостаточно для формирования рынка недвижимости. Необходимы нормативные акты, учитывающие экономические и физические особенности, присущие недвижимому имуществу, и регулирующие его гражданский оборот. Высокая стоимость земли, тенденция постоянного ее увеличения и, как правило, социальная значимость земли предполагают соблюдение принципа публичности при совершении соответствующих сделок, обязательную организацию конкурсов или аукционов при продаже городских земель. Необходимо учитывать также, что количество сделок с землей постоянно возрастает. В настоящее время ежегодно совершается 450 тыс. таких сделок.

Для установления и зашиты прав на земельные участки, создания эффективной системы платежей за землю, осуществления государственного контроля и регулирования операций с землей введен Государственный земельный кадастр. Земельный кадастр -- это свод систематизированных, научно обоснованных и достоверных сведений о землях всех категорий (включая правовое положение земли, качественную характеристику, оценку земли и т.д.). Для информационного обеспечения Государственного земельного кадастра, рационального землепользования и землеустройства, контроля за использованием и охраной земель Правительство РФ разработало и приняло Положение о мониторинге земель в России.

В соответствии с Указом Президента РФ «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» от 24 декабря 1993 г. №2287 основной закон о земле -- Земельный кодекс РСФСР (1992 г.) -- претерпел значительные изменения и лишился более 50 статей. Все эти статьи были связаны с собственностью на землю, компетенцией властей и разграничением прав собственности. В настоящее время многие законодательные акты, регулирующие земельные отношения, имеют разночтения и допускают двусмысленное толкование. Для целого ряда провозглашенных Конституцией РФ и Указами Президента прав граждан и юридических лиц на землю вообще не предусмотрено правового регулирования, нет четкого механизма и порядка получения земли в собственность и аренду. В связи с этим много надежд возлагается на новый Земельный кодекс РФ, который дорабатывается Государственной Думой. Ожидается, что в нем будут устранены указанные недостатки, будут восполнены пробелы земельного законодательства, в том числе с учетом изучения земельного и гражданского законодательно зарубежных стран.

Анализ ситуации, сложившейся при доработке проекта кодекса, свидетельствует о существовании различных позиций политических партий и движений, и, тем не менее, можно отметить ряд положений, по которым имеется схожая точка зрения. Прежде всего, признается равноправие всех форм собственности на землю и при этом предусматривается необходимость:

§ ограничения иностранных инвестиций в земельные ресурсы (земельные участки могут предоставляться иностранцам только в аренду);

§ установления предельных размеров земельных участков, предоставляемых (или приобретаемых) в собственность из государственных муниципальных земель;

§ введения ограничений на передачу в частную собственность земель городов особой градостроительной ценности, историко-культурного назначения, а также на изменение целевого назначения городской земли.

При анализе статей Земельного кодекса можно сделать вывод, что предпринята попытка заменить целый ряд специальных законов. Например, определение права собственности на землю считается предметом гражданского законодательства, а порядок использования земельных участков должен регулироваться законодательством о территориальном зонировании, законами об организации территорий. В кодексе регламентируется порядок продажи земельных участков и их налогообложения, что является предметом законодательства о приватизации и налогообложении.

Введение в действие нового Земельного кодекса крайне положительно повлияло. Это подтверждает и принятый Гражданский кодекс РФ, гл. 17 которого посвящена праву собственности и иным вещным правам на земли. Многие статьи данной главы носят отсылочный характер, и, тем не менее, в них закреплены основные положения, касающиеся прав земельные участки, причем они в достаточной мере расширены.

Правовые нормы в системе управления недвижимостью

Основной формой правовых норм являются законы, в связи, с чем понятие «право» и «законодательство» трактуются как синонимы. Отличительной особенностью правовой нормы является ее общеобязательный характер. Из чего следует, что норма (правовая или юридическая) -- это общеобязательное правило поведения установленное или санкционирование государством и обеспеченное его принудительной силой. А в свою очередь право - это система общеобязательных и формально определенных правил поведения, функционально связанных с государством, выражающих согласованные интересы и волю общества, содержание и волю которых вытекает из господствующей в обществе системе политических и экономических отношений.

Следовательно, что признаками права являются:

Общеобязательность - нормы права обязательны для исполнения всеми субъектами, независимо от их отношения к праву;

Системность - право представляет собой строенную систему * норм, расположенную в определенном порядке; * Принудительность;

Формальная определенность права - нормы права всегда формально четко определены в законодательных актах;

Волевой характер права.

Необходимо отметить, что правовые нормы в системе права обычно имеют иерархическую структуру. Во главе этой структуры находятся законы, которые свою очередь делятся на конституционные и обыкновенные. Конституция - основной закон, акт прямого действия и высшей юридической силы. Ниже приведена таблица иерархии законодательных актов по мере убывания юридической силы:

Таблица 2

Иерархия законодательных актов (по мере убывания юридической силы)

Нормативный акт	Законодательный орган
Конституция	Конституционное собрание
Федеральные конституционные законы	Конституционный суд РФ, Федеральное собрание РФ
Кодексы	Федеральное собрание РФ
Федеральные законы	Федеральное собрание РФ
Указы и распоряжения президента	Президент РФ
Постановления и распоряжения правительства РФ	Правительство РФ
Нормативно-правовые акты министерств и ведомств	Министерства и ведомства
Нормативные акты местных органов самоуправления	Муниципалитеты и администрации
Локальные (нормативные) акты в организациях и на предприятиях	Собственники и менеджеры предприятия

Следует ввести понятие правоотношения. Правоотношение - это урегулированное нормами право, общественное отношение, участники которого имеют субъективные права и юридические обязанности гарантированные государством. Действительными или имеющими юридическую силу являются отношения соответствующие нормам права. Господствующей частью отношений являются отношения, связанные с функционированием экономической системы, то есть с производством, распределением и потреблением материальных благ. Правовое регулирование экономической сферы определяет правовое положение участников гражданского оборота основание возникновения и порядок осуществления права собственности.

Субъектами права являются физические или юридические лица, которые на основании юридических норм могут быть носителями субъектных прав и обязанностей. Субъекты права обладают особым свойством - правосубъектность, то есть признаваемая государством способность быть субъектом правоотношения.

Объектами права являются те общественные отношения, которые регулируются правом. Среди всех правоотношений, регулирующих отношения в сфере недвижимости наибольшее место занимает гражданское и административное законодательство.

Таблица 3

Объекты и субъекты гражданских прав

Субъекты	Объекты
Физические лица - граждане РФ, иностранные граждане, граждане с двойным гражданством, граждане без гражданства.	Вещи (имущество) материальное благо, включая деньги, ценные бумаги и имущественные права.
Юридические лица -российские и иностранные.	Работы и услуги.
РФ, субъекты РФ, различные муниципальные образования.	Информация
	Интеллектуальная собственность
	Нематериальное благо.

Объекты гражданских прав обладают оборотоспособностью, то есть могут свободно отчуждаться (кроме случаев предусмотренных в ст. 129 ГК РФ) или переходить от одного лица к другому на основании правопреемства.

Итак, исходя из вышеизложенного можно сказать, что только наличие правовой нормы позволяет говорить о законном регулировании тех или иных отношений.

2.3 Экономическая экспертиза

В рыночной экономике широко распространены операции с недвижимостью. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).

В России рынок недвижимости по-прежнему находится в стадии становления, на нем присутствует высокий спрос.

Благодаря стремительному росту цен последних лет рынок представлял для своих участников самое настоящее «золотое дно». Индекс стоимости жилья (отражающий усредненную стоимость квадратного метра Московских квартир) составил в феврале 2007 года 1800 доллара. В то же время индекс доходности жилья, хоть и заметно снизился в феврале, остается на уровне, более чем в пять раз превышающем доходность банковских депозитов. Данная цифра вполне адекватна: ведь в отличие от банковского депозита, приносящего лишь фиксированный процент (в настоящее время валютные депозиты вряд ли принесут более 6-7% годовых), владение недвижимостью порождает два источника доходов: доход от использования (реализуется в виде получения немаленькой арендной платы), а также от изменения рыночной стоимости. Недвижимость как инвестиционный актив эквивалентна акциям -- притом, что дивиденды, выплачиваемые по большинству российских акций, остаются очень низкими (не более нескольких процентов в год), в то время как высокие арендные ставки обеспечивают ежегодный доход от недвижимости, составляющий порядка 10--15% ее стоимости.

Объем инвестиций в основной капитал в России в январе 2006 года увеличился на 7% по сравнению с соответствующим периодом 2005 года, составив 143,3 млрд. рублей, сообщила Федеральная служба государственной статистики.

Строительный комплекс относится к числу ключевых отраслей и во многом определяет решение социальных, экономических и технических задач развития экономики России.

Недвижимость - это ресурс длительного пользования, для создания которого необходимо время. Например, строительство нового здания может занять несколько лет. Во время создания нового капитала фирме требуются средства для финансирования проекта. Она должна расходовать эти средства сегодня в расчете на будущие доходы. Те, кто доставляют средства для создания нового капитала, откладывают во времени возможность потратить эти средства на текущие покупки.

Отправной точкой анализа инвестиций в недвижимость является постановка целей. Она предполагает учет инвестиционных характеристик, формулировку задач и ограничительных условий, а также определение масштабов аналитической работы.

Недвижимость инвестиционного назначения -- это личная недвижимость, приносящая доход недвижимость (квартиры и нежилые помещения, сдающиеся внаем) и имущество, приобретаемое в спекулятивных целях, например пустующие земельные участки. Вложения в недвижимость могут быть и чрезвычайно надежными, и крайне спекулятивными. Недвижимость можно приобретать как за полную цену, так и в кредит.

Обычно при расчете рыночной стоимости недвижимости с использованием предполагается что, инвестор, вкладывая деньги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативным вложениям в недвижимость.

Что до рынка коммерческой недвижимости Москвы, большую часть его объема составляют старые перепрофилированные здания. Отсюда закономерно следует ряд недостатков: отсутствие паркингов и подъездных путей, перебои в электроснабжении.

Иная картина складывается на окраине города, где ведется бурная застройка качественными современными зданиями. Сегодня именно на ближней периферии города строится и вводится в эксплуатацию большая часть объектов высокого класса - здесь уже можно встретить и качественную отделку, и неординарное архитектурное решение, и высокий уровень инженерной инфраструктуры, и центральную систему безопасности, и вместительную автостоянку или подземный паркинг.

На фоне интенсивного развития российской экономики в 2006 году наблюдалось значительное увеличение спроса на офисные помещения высокого класса. Можно ожидать, что в 2007 году эта тенденция сохранится. Вследствие недостатка предложения продолжится рост числа сделок предварительной аренды и продажи.

В 2006 году продолжилось поступательное развитие рынка офисной недвижимости. По итогам года было введено в эксплуатацию около 700 тыс. кв.м офисов класса "А" и "В". Это превышает прошлогодний показатель на 35%, что говорит об увеличении темпов роста рынка. Причиной является постоянно растущий спрос на качественные офисные помещения.

Доходность девелопмента остается на достаточно высоком уровне в 20-25%, однако с каждым годом она медленно снижается ввиду активизации на рынке новых игроков, удорожания и сокращения количества земельных участков, расширения существующего предложения.



Рисунок 2 - Общее предложение и новое строительство офисных помещений

К концу 2005 года общее предложение качественных офисов составило 4,28 млн. кв.м. Московский офисный рынок превышает по объему рынки торговых и складских помещений. Причиной этому служат столичные функции города, в котором сконцентрированы сотни тысяч компаний и проходят основные деловые контакты на международном уровне. В 2008 году прогнозируемый рост предложения составит 900 тыс. кв.м, таким образом, общий объем качественных офисных площадей достигнет приблизительно 5,2 млн. кв.м. В общем предложении 31% приходится на офисы класса "А" и 69% - на офисы класса "В". Доля класса "А" повысилась на 3 процентных пункта по сравнению с 2006 годом, что объясняется вводом в эксплуатацию большого количества бизнес-центров класса "А", спрос на которые стабильно высок.



Рисунок 3 - Предложение площадей по классам

Совокупный объем сделок в 2006 году составил приблизительно 820 тыс. кв.м. Этот показатель уже несколько лет заметно превышает уровень нового строительства, что говорит о сохраняющемся дефиците офисных площадей.

Рисунок 4 - Распределение по типам сделок

Уровень вакантных помещений к концу 2006 года несколько повысился по сравнению с первым полугодием 2006 года и составил 4% для класса "А" и 8,5% для класса "В". По итогам 2007 года не ожидается значительного изменения данного показателя, прогнозируемый уровень - 3,5% и 8% соответственно.

Рисунок 5 - Уровень вакантных помещений по классам

Уровень ставок аренды и продажи

Арендные ставки плавно росли в течение всего 2006 года, что отражает существующий недостаток офисных помещений и превышение спроса над предложением. С начала 2006 года рост составил 8,5-9%. Средние ставки продаж также увеличились на 8-10%.

Таблица 4

В 2006 году сохранится рост ставок аренды и цен продаж в пределах 6-9%.

Период	2006 год	2006 год	2007 год (прогноз)	2007 год (прогноз)
Класс	А	В	А	В
Аренда ($/кв.м в год)	620-670	400-460	660-720	430-500
Продажа ($/кв.м)	3100-5000	1700-3400	3400-5400	1840-3600

Указанные ставки не включают НДС

Во вновь построенных бизнес-центрах класса "А" стоимость отделочных работ, как правило, компенсируется владельцем в размере $120-250/кв.м, в среднем по сегменту сумма компенсации составляет $155/кв.м. В верхнем сегменте класса "В" средняя компенсация находится на уровне $115/кв.м, но для класса "В" в целом более характерно включение стоимости отделки в арендную ставку. В единичных случаях отделка выполняется за счет арендатора.

Рисунок 6 - Соотношение предлагаемых площадей по степени готовности, класс А

Рисунок 7 - Соотношение предлагаемых площадей по степени готовности, класс В

Эксплуатационные расходы для зданий класса "А", как правило, выделяются отдельной строкой и находятся на уровне $ 80 - 120/кв.м в год. В классе "В" $50 - 90/кв.м. По итогам 2007 года прогнозируется сохранение существующего уровня эксплуатационных расходов.

Потребность Москвы в офисной недвижимости международного класса составляет порядка 10-12 млн. кв.м. Наиболее остро ощущается дефицит на офисы класса А - в настоящее время в Москве их насчитывается около 1,5 млн.кв. м и порядка 3,9 млн.кв.м офисов класса В. Спрос сейчас превышает предложение и этот разрыв скорее всего будет сохраняться до 2010 года.

Основная тенденция - значительное увеличение инвестиционных потоков в сектор коммерческой недвижимости. В 2006 году общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы составил около 4,5 млрд. долл. США, что в 1,5 раза больше, чем в 2005 году, предполагается, что в 2007 году эта цифра составит порядка 7,5 млрд. долл. США. Это связано с нехваткой в Москве как офисных площадей так и торговых, а также снижением, по оценкам западных инвесторов, рисков в России. Доходность вложений в офисную недвижимость в 2006 году составляла 10-11%, в 2007 году доходность стабилизируется.

К примеру, в Москве на 1000 жителей приходится 450 кв.м. офисной недвижимости. Для сравнения в Берлине 4800 кв.м. на 1 тыс. человек, а в Брюсселе 7700 кв.м. Таким образом, значительная нехватка офисных площадей и сохранение спроса на достаточно высоком уровне позволяет прогнозировать стабильную доходность на этом сегменте рынка недвижимости.

Рынок офисных площадей в 2006 году в целом продолжил свое динамическое развитие, никаких глобальных проблем рынок не испытывал. Однако нехватка энергетических мощностей при подключении к инженерным сетям, с которой сталкиваются девелоперы при реализации крупномасштабных проектов с сфере коммерческой недвижимости, представляет одну из проблем.

Внутри садового кольца продажная цена торговых площадей в 2006 году достигала 15000 долл./кв.м и в среднем составляла около 8200 долл/кв.м., офисных порядка 5200 долл/кв.м. За пределами садового кольца в районе 2500 - 2700 долл/кв.м. Средневзвешенная цена на коммерческую недвижимость по итогам года выросла на 70-75%. Следует отметить, что на рынке коммерческих площадей 60% инвестиций приходится на иностранные компании, тогда как рынок жилой недвижимости на 98% состоит из отечественных инвесторов. Наибольший рост в 2006 г. показал рынок жилой недвижимости, видимо, в связи с тем, что на рынке жилой недвижимости присутствуют «инвестиционные» квартиры - такого явления в других секторах нет. Вместе с тем, стабилизация рынка, которую мы наблюдаем в настоящее время, позволяет говорить об уменьшении доли инвестиционных квартир и увеличении приобретений жилья «для жизни».

Неснижаемый спрос на офисы позволяет прогнозировать дальнейшее увеличение арендных ставок. Рост арендных ставок в 2006 г. по сравнению с 2005 годом оказался более существенным для офисов класса А (18%), для офисов класса В - 9%.

Существует тенденция увеличения спроса на более качественные офисы класса А и растет спрос на помещения большие по метражу. Кроме того, выявляется четкое разделение в подходах к аренде и приобретению офисов между иностранными и российскими компаниями: как правило, иностранцы в соответствии со своей стратегией развития арендуют офисы для своих нужд, тогда как итоги второй половины 2006 г. - начала 2007 г. позволяют говорить, что российские компании все чаще стали приобретать офисы в собственность. Рост покупательского спроса на рынке коммерческой недвижимости со стороны российского бизнеса, скорее всего, приведет к росту цены квадратного метра офисных площадей.

2.3.1. Факторы риска и управление рисками

Контролируемые риски

Риск повышения стоимости ресурсов на рынке капитала. В силу достаточно высокой рентабельности строительства жилья проект строительства жилья менее чувствителен к повышению стоимости долговых ресурсов.

Риски повышения стоимости строительства, задержки поставок материалов и ввода жилья в эксплуатацию регулируются путем заключения строительных договоров с фиксированными сроками строительства и ценой, а также установления долгосрочных деловых взаимоотношений с поставщиками материалов.

Риск снижения объемов продаж жилья. Риск снижается за счет мониторинга рынка сбыта, уровня цен и разработки адекватной стратегии продаж, включая системы оплаты квартир в рассрочку.

Маркетинговые риски сводятся к минимуму в результате привлечения профессиональных исследовательских компаний для изучения рынка перед началом осуществления строительства.

Риск снижения доходности. Риск контролируется путем прогнозирования показателей проекта строительства на основе осуществленных исследований рынка, применения адекватной ценовой политики и осуществления контроля над издержками.

Технические и технологические риски. Данные риски минимизируются за счет отбора и привлечения к разработке и реализации проекта организаций с большим опытом ведения проектирования, производства и строительства , с которыми ЗАО«Стройинвестресурс» поддерживает долгосрочные деловые контакты , за счет страхования строительно-монтажных рисков, а также за счет использования отработанных технологий, доказавших свою эффективность.

Риск управленческих ошибок. Управление компанией производится специалистами, имеющими значительный опыт в реализации строительных проектов.

Экологические риски минимизируются за счет тщательного выбора места застройки путем проведения предпроектных экологических исследований, а также осуществления строительства с использованием экологически чистых материалов.

Административные риски. Для минимизации данных рисков компания устанавливает долгосрочные контакты с администрациями районов, поддерживая различные социальные программы, среди которых ключевой является замена ветхого жилого фонда, реорганизация жилищно-коммунального хозяйства.

Неконтролируемые риски

Макроэкономические риски. В России в последние годы наблюдается экономический рост, снижается инфляция и стоимость суверенного долга, повышается рейтинг России. В среднесрочной перспективе не ожидается резкого ухудшения экономической ситуации.

Снижение цен. Последние четыре года цены показывают устойчивый рост, при этом в краткосрочной перспективе ожидается сохранение позитивных тенденций в экономике России и развитии Московской области. Кроме того, реализация жилья осуществляется сразу после начала строительных работ, при этом стоимость квартир фиксируется в первые месяцы реализации проекта строительства. Увеличивается спрос на новое жилье в Московской области из - изношенности существующего жилья, уменьшения количества свободных площадок в Москве иммиграционных тенденций. В результате риск снижения цен в краткосрочной перспективе минимален.

Регулятивные риски, обусловленные изменением законодательства и нормативных процедур. Данные риски ограничиваются юридической экспертизой до начала строительства и юридической поддержкой в ходе реализации проекта. Разрешительная документация согласована и получена на основе действующего гражданского законодательства и может быть защищена в судебном порядке.

2.3.2. Финансовый анализ компании

Капитал - это ресурс длительного пользования, создаваемый с целью производства большего количества товаров и услуг.

К капиталу относят станки, оборудование, производственные здания. Фирма приобретает капитальные товары, чтобы повысить доходность своего дела. Предприниматель осуществляет покупку капитальных товаров, исходя из сравнения ожидаемого дохода, который он получит от использования данного капитального товара, и затрат на его приобретение и эксплуатацию.

Возникает вопрос, каким образом бизнесмен оценивает ожидаемый доход от капитального товара, сравнивает этот доход с затратами на капитал? Ведь ожидаемый доход суммируется из ежегодных поступлений от эксплуатации объекта в течение его срока службы, а при покупке станка необходимо платить за него сразу. Иными словами, необходимо определить, какую сумму следует заплатить за станок сейчас, чтобы через определенный срок его эксплуатации иметь желаемый доход.

В мировой практике подобные расчеты называют дисконтированием будущего дохода, а искомую первоначальную сумму, которую необходимо заплатить в настоящее время, чтобы получить доход в будущем, именуют дисконтированной или текущей стоимостью.

Инвестиционному анализу предшествует расчет средневзвешенной стоимости капитала (ССК). ССК представляет собой средневзвешенную посленалоговую "цену", в которую предприятию обходятся собственные и заемные источники финансирования. ССК используется в инвестиционном анализе:

а) для дисконтирования денежных потоков при исчислении чистой настоящей стоимости (NРV) проектов. Если NРV равна или больше нуля, проект может быть допущен к дальнейшему рассмотрению;

6) для сопоставления с внутренней ставкой рентабельности (IRR) проектов. Если IRR превышает ССК, проект может быть одобрен как обеспечивающий удовлетворение интересов инвесторов и кредиторов.

Для исчисления ССК необходимо:

разделить сумму дивидендов по привилегированным акциям на сумму, мобилизованную продажей этих акций;

разделить сумму дивидендов по обыкновенным акциям на сумму средств, мобилизованных продажей этих акций, и нераспределенной прибыли;

вычислить среднюю расчетную ставку процента по заемным средствам (СРСП), включающим и кредиторскую задолженность. При этом необходимо учитывать, что проценты по краткосрочным кредитам банков относятся на себестоимость в пределах норматива, устанавливаемого ЦБ РФ, плюс три процентных пункта. Таким образом, сумма процентов в данных пределах должна быть облегчена умножением на 1 - ставка налогообложения прибыли, а остальные проценты войдут в расчет средневзвешенной стоимости капитала без такой коррекции (т.к, по определению, ССК уже представляет собой посленалоговую стоимость различных источников средств предприятия);

определить удельные веса каждого из обозначенных в предыдущих трех пунктах источников средств в пассивах предприятия;

перемножить стоимость средств по каждому из первых трех пунктов на соответствующие удельные веса;

суммировать полученные в предыдущем пункте результаты.

ССК представляет собой минимальную норму прибыли, ожидаемую инвесторами и кредиторами от своих вложений. Избранные для реализации проекты должны обеспечивать хотя бы не меньшую рентабельность. С точки зрения риска, ССК определяется как безрисковая часть нормы прибыли на вложенный капитал (которую обычно принимают равной средней реальной, т. е. безинфляционной доходности по государственным ценным бумагам) плюс премия за финансовый и предпринимательский риски, свойственные данному предприятию, плюс инфляционная премия. Концепция средневзвешенной стоимости капитала некоторым кажется довольно сложной и связанной с громоздкими вычислениями. Поэтому в повседневной практике для быстрой отбраковки проектов часто используется экспресс-метод, в котором за средневзвешенную стоимость капитала принимается средняя банковская ставка процента, учитывая, что при выборе любого варианта вложений физическими ли, юридическими ли лицами этот метод применяют только когда ожидаемая норма прибыли (рентабельность) вложения выше среднего банковского процента, именно он, таким образом, и представляет собою ту минимально ожидаемую прибыльность, о которой идет речь в основном определении средневзвешенной стоимости капитала.

Экспресс-метод прост, но весьма неточен. Кроме того, он упускает из виду дивидендную политику предприятия. Определив средневзвешенную стоимость капитала, переходят непосредственно к анализу инвестиционных проектов.

Профессиональное управление финансами неизбежно требует глубокого анализа, позволяющего более точно оценить неопределенность ситуации с помощью современных количественных методов исследования Финансовый менеджмент. Под ред. Стояновой Е.С. М.: Перспектива, 2005. с. 294..

Проведем оценку финансового состояния на примере действующего предприятия «ООО «Анубис»». Анализ проводится на основании бухгалтерского баланса _{Бухгалтерский баланс ООО «ООО «Анубис»» на 01.10.2006 г.}.

С помощью горизонтального и структурного анализа можно получить наиболее общее представление об имевших место качественных изменениях в структуре актива, а также динамике этих изменений.

В таблице внесены исходные данные для анализа финансового состояния. Агрегирование статей сделано, исходя из удобства последующего расчета аналитических коэффициентов.

Таблица 5

Агрегированный баланс

Статьи актива	на 01.01.06	на 01.10.06
Общая стоимость имущества	8 121	9 164
1. Основные средства и внеоборотные активы	3 071	3 698
2. Оборотные средства	5 050	5 466
2.1. Материальные оборотные запасы	1 613	1 892
2.2. Дебиторская задолженность	2 615	2 974
2.3. Денежные средства и ценные бумаги	110	372
2.4. Краткосрочные финансовые вложения	712	228
Статьи пассива	на 01.01.06	на 01.10.06
Общая стоимость имущества	8 121	9 164
3. Собственный капитал	2 822	3 707
2. Заемный капитал	2 706	2 037
Долгосрочная задолженность	1 755	1 174
Краткосрочные обязательства	951	863
3. Кредиторская задолженность	2 593	3 420

На основе данных таблицы можно сделать следующие выводы:

1) общая стоимость имущества увеличилась за отчетный период на 12,84% (112,84 - 100,00), что свидетельствует о росте хозяйственной деятельности предприятия;

2) увеличение стоимости имущества на 1 043 тыс. руб. сопровождалось внутренними изменениями в активе: при увеличении стоимости внеоборотных активов на 627 тыс. руб. (увеличение на 20,42%) произошло увеличение оборотных средств на 416 тыс. руб., хотя их удельный вес на конец периода составил 59,65% (снижение на 2,54 пункта);

3) при общем увеличении стоимости предприятия основное финансирование было направлено на пополнение оборотных средств. Из всех групп оборотных активов наблюдается снижение только краткосрочных финансовых вложений на 67,98%, в осталь-ных группах -- увеличение.

На основе общей оценки актива баланса выявлено увеличение производственного потенциала предприятия. Это изменение сопровождалось увеличением финансирования оборотных средств, что расценивается как положительная тенденция: возможность увеличения оборачиваемости активов является предпосылкой к улучшению финансовой деятельности.

Заемный капитал увеличился на 158 тыс. руб., или на 2,98%. Произошло увеличение краткосрочных обязательств, в частности, наблюдается большой прирост кредиторской задолженности на 827 тыс. руб., или 31,89. Ее удельный вес возрос на 5,39 пунктов и составил 37,32%, т.е. финанси-рование оборотных средств идет в основном за счет кредиторской задолженности. Так же привлекаются краткосрочные кредиты банков, их удельный вес составил 9,42%.

Следует отметить, что предприятие привлекает и долгосрочные заемные средства, т. е. осуществляет инвестиции в основную деятельность - в 2005 году их сумма составила 1 174 тыс. руб. Все это говорит о том, что предприятие имеет высокую сте-пень автономии, удельный вес собственных средств 40,45% и высока степень использования заемных средств.

В целом, на основе анализа структуры баланса фирмы можно сделать следующие выводы: в активах фирмы велика доля относительно неликвид-ных активов -- накапливаемых запасов, а также основных средств, которые в сумме составляют около 99-- 98% валовых активов фирмы; растет объем заемных средств относительно валовых объемов пассивов, однако и их объемы превышают рекомендуемые соотношения.

Наиболее обобщающим показателем финансовой устойчивости предприятия является излишек или недостаток источников средств для формирования запасов и затрат. Этот излишек или недостаток образуется в результате разницы величины источников средств и величины запасов и затрат, при этом имеется в виду обеспеченность запасами и затратами определенными видами источников. Трем показателям Н1, Н2, Н3 соответствуют показатели обеспеченности запасами и затратами этими источниками Е1, Е2, Е3 _{Богдановская Л.А. Анализ хозяйственной деятельности. М.: Финансы и статистика, 2000. с.415.}.

Проведем расчет уровня финансовой устойчивости.

Таблица 6

Анализ показателей финансовой устойчивости предприятия

Показатели	2005	9 мес. 2006	Изме-нение	Темп роста, %
1. Источники собственных средств	2 822	3 707	885	131,36
2. Внеоборотные активы	3 071	3 698	627	120,42
3. Н1. Наличие собственных оборотных средств	-249	9	258	-3,61
4. Долгосрочные кредиты и займы	1 755	1 174	-581	66,89
5. Н2. Наличие собственных оборотных средств, а также долгосрочных и среднесрочных кредитов и займов	1 506	1 183	-323	78,55
6. Краткосрочные кредиты и заемные средства	3 544	4 283	739	120,85
7. Н3. Общая величина источников формирования запасов и затрат	5 050	5 466	416	108,24
8. Общая величина запасов и затрат	1 377	1 578	201	114,60
9. Е1. Излишек или недостаток собственных оборотных средств	-1 626	-1 569	57	96,49
10. Е2. Излишек или недостаток собственных оборотных средств, а также долгосрочных и среднесрочных кредитов и займов	129	-395	-524	-306,20
11. Е3. Излишек или недостаток общей величины источников формирования запасов и затрат	3 673	3 888	215	105,85

По степени финансовой устойчивости предприятия можно выделить 4 типа ситуации:

1.Е1>0, E2>0, E3>0 - абсолютная финансовая устойчивость (трехкомпонентный показатель ситуации = 1.1.1)

2.Е1<0, E2>0, E3>0 - нормальная финансовая устойчивость, гарантирующая платежеспособность (трехкомпонентный показатель ситуации = 0.1.1).

3.Е1<0, E2<0, E3>0 - неустойчивое финансовое состояние, связанное с нарушением платежеспособности (трехкомпонентный показатель ситуации = 0.0.1).

4.Е1<0, E2<0, E3<0 - кризисное финансовое состояние (трехкомпонентный показатель ситуации = 0.0.0).

Оценив степень финансовой устойчивости рассматриваемого предприятия, сделали заключение, что положение ООО «Анубис»» на 01.10.2006 г. неустойчиво и связано с нарушением платежеспособности.

Анализируя и оценивая финансовую устойчивость предприятия, можно сказать, что оно находится в неустойчивом финансовом состоянии, причем это состояние фиксируется как на начало, так и на конец периода. Такое заключение сделано на основании следующих выводов:

запасы и затраты в основном покрываются за счет краткосрочных кредитов (Kt). В то же время, если на начало года запасы и затраты не были покрыты собственными оборотными средствами (-15,44%) ((249 : 1 613) х 100%), то к концу года это значение стало положительным (0,48%), в то время как доля заемных средств в общей величине источников формирования имущества возросла на 5,39% (Приложение);

главная причина неустойчивого финансового положения предприятия -- это превышение темпов роста источников формирования над ростом запасов и затрат: собствен-ные оборотные средства возросли на 103,61%, общая величина источников формирования (Es) возросла на 31,36%, в то время как стоимость запасов и затрат увеличилась на 14,6%;

негативным моментом является рискованное использо-вание предприятием внешних заемных средств. Администрация предприятия стре-мится использовать в основном краткосрочные заемные средства для производственной деятельности.

Кроме абсолютных показателей, финансовую устойчивость характеризуют и относительные коэффициенты (приложение 10).

На основании данных приложения можно сделать вывод, что предприятие финансово зависимо. Это подтверждается низкими значениями коэффициентов автономии (Ка) (0,4 на конец года, оптимальное значение > 0,5) и высоким показателем соотношения заем-ных и собственных средств (коэффициент капитализации на конец периода упал на 0,41 пункт и составил 1,47, причем желательно - <0,7).

Несмотря на увеличение иму-щественного потенциала на 20,42%, фирма не сумела добиться при этом устойчивого финансового положения. Также наблюдается снижение коэффициента маневренности (Км). За отчетный период он уменьшился на 0,21 пункт и на конец года его значение составило 0,32, т.е. за счет собственного капитала предприятие способно пополнить оборотные активы (оптимально значение лежит в интервале от 0,2 до 0,5).

Таким образом, ООО «Анубис»» имеет по состоянию на 01.10.2006 г. неустойчивое финансовое положение. Анализ ликвидности баланса производится с помощью приложения , по данным которого можно сделать вывод, что баланс не соответствует критериям аб-солютной ликвидности (А1 < П1).

Предприятие ни на начало, ни на конец года не покрывает свои обязательства по наиболее срочным пассивам. В то же время на 1 октября 2006 года положение улучшилось, так как предприятие покрывает свои медленнореализуемые активы долгосрочными пассивами (избыток 718 тыс.руб. на конец периода), и образовался излишек постоянных пассивов в 9 тыс.руб.

Для более точного определения платежеспособности необходимо рассчитать относительные коэффициенты ликвидности и платежеспособности (приложение).

Анализ коэффициентов ликвидности показывает, что предприятие на конец периода относительно платежеспособно, т.е. хотя оборотных средств достаточно, чтобы покрыть свои краткосрочные обязательства, но видно уменьшение коэффициента покрытия (платежеспособности).

Изменение коэффициентов свидетельствует об ухудшении текущей платежной готовности предприятия.

Информация о финансовых результатах деятельности организации необходима для оценки потенциальных изменений в ресурсах при прогнозировании способности вызывать денежные потоки на основе имеющихся ресурсов _{Управление организацией. Под ред. А.Г.Поршнева, З.П.Румянцевой, Н.А.Саломатина. М.: ИНФРА-М, 2002. с. 187.}. Данная информация формируется в основном в отчете о прибылях и убытках Отчет о прибылях и убытках ООО «ООО «Анубис»» за 9 месяцев 2006 г..