Управление торговым центром

Проведем вертикальный анализ финансовых результатов (табл.7).

Таблица 7

Вертикальный анализ финансовых результатов

Показатель	Сумма, тыс.руб.	Уд.вес, %
	2005	9 мес. 2006	+/-	2005	9 мес. 2006	+/-
Выручка от реализации	15 213	24 511	9 298	100,0	100,0	*
Себестоимость покупных товаров	8 715	16 697	7 982	57,3	68,1	10,8
Валовый доход	6 498	7 814	1 316	42,7	31,9	-10,8
Коммерческие расходы	3 526	3 413	-113	23,2	13,9	-9,3
Управленческие расходы	213	391	178	1,4	1,6	0,2
Прибыль (убыток) от реализации	2 759	4 010	1 251	18,1	16,4	-1,8
Операционные доходы	112	52	-60	0,7	0,2	-0,5
Операционные расходы	148	232	84	1,0	0,9	0,0
Внереализационные доходы	16	82	66	0,1	0,3	0,2
Внереализационные расходы	33	115	82	0,2	0,5	0,3
Балансовая прибыль	2 706	3 797	1 091	17,8	15,5	-2,3
Налог на прибыль	649	911	262	4,3	3,7	-0,6
Чистая прибыль	2 056	2 886	829	13,5	11,8	-1,7

Анализируя таблицу, мы видим, что при росте выручки от реализации на 9 288 тыс.руб. или 61,12%, значительно возросли общие расходы финансово-хозяйственной деятельности, а также затраты на приобретение товаров, у них самый высокий показатель роста - 10,83% или 7 982 тыс.руб. Чистая прибыль предприятия увеличилась с 2 056 до 2 886 тыс.руб., но упал ее удельный вес в реализации - он составил 11,8% в рассматриваемом периоде.

Проведем расчет показателей, характеризующих рентабельность предприятия (табл. 8).

Таблица 8

Расчет показателей рентабельности предприятия

Показатель	2005	9 мес. 2006	+/-
Общая рентабельность	17,79	15,49	-2,30
Рентабельность продаж	18,14	16,36	-1,78
Рентабельность собственного капитала	72,87	77,85	4,97
Экономическая рентабельность	33,32	41,43	8,11
Фондорентабельность	88,11	102,68	14,57
Рентабельность основной деятельности	31,05	22,74	-8,31
Рентабельность перманентного капитала	253,60	149,90	-103,70
Коэффициент устойчивости экономического роста	95,89	102,43	6,54
Период окупаемости собственного капитала	0,010	0,010	-0,001
Рентабельность производственных фондов	69,06	87,37	18,30
Рентабельность товарной продукции	74,56	46,80	-27,76
Рентабельность всех активов	25,32	31,49	6,17

Расчет коэффициентов рентабельности продаж показал, что доходность реализации по сравнению с предыдущим годом возросла до 16,36%. С каждого рубля средств, вложенных в активы, предприятие получило прибыли больше, чем в 2004 году (рост составил 14,57 коп.).

Уменьшение коэффициента рентабельности товарной продукции на 27,76% свидетельствует о необходимости усиления контроля за себестоимостью реализуемой продукции.

Показатель рентабельности основной деятельности в 2006 году довольно высок - 22,74%, но его снижение говорит о необходимости увеличивать оборачиваемость активов, либо стараться уменьшить себестоимость и регулировать ценовую политику.

Рост оборачиваемости средств в расчетах (дебиторской задолженности) на 0,4 оборота говорит о расширении коммерческого кредита, предоставляемого предприятием. У предприятия увеличилась продолжительность операционного цикла до 55 дней, т.е. общего времени, в течение которого финансовые ресурсы находятся в материальных средствах и дебиторской задолженности.

Обоснованное сокращение этого срока может привести к высвобождению средств, их вовлечению в финансово-хозяйственный оборот и, следовательно, к повышению эффективности текущей работы. Увеличение продолжительности оборота свидетельствует об ухудшении финансового состояния предприятия.

Сравнение динамики коэффициентов ликвидности указывает на ухудшение структуры оборотных активов -- понижение удельного веса наиболее мобильной их части, при увеличении доли средств, вложенных в запасы и затраты.

Оценив степень финансовой устойчивости рассматриваемого предприятия, сделали заключение, что положение ООО «Анубис»» на 01.10.2006 г. неустойчиво и связано с нарушением платежеспособности. Снижение показателя рентабельности основной деятельности говорит о необходимости увеличивать оборачиваемость активов.

Анализ эффективности проекта

Для реализации намеченной стратегии ООО «Анубис» необходимо 3 319 966,99 рублей, из которых 339 тысяч предприятие выделит из чистой прибыли, а оставшиеся средства предприятие планирует взять в виде кредита в банке под 20 % годовых в размере 2 980 тыс. руб. Таким образом, средневзвешенная цена капитала составит 19,23 (по данным таблицы):

Таблица 9

Средневзвешенная цена капитала

Вид ресурсов	Сумма	Удельный вес в общей сумме привлекаемых ресурсов	Цена на ресурс	Расчетная величина
Кредит	2 980 966,99	0,90	20	18,0
Чистая прибыль	339 000,00	0,10	12	1,23
Итого	3 319 966,99	1,00	*	19,23

Рассчитаем степень эффективности реализации стратегии в 2007-2009 годах. В качестве данных по прибыли, генерируемой предприятием в результате реализации данного проекта, примем данные, представленные в приложении «Финансовые результаты деятельности» за 2007-2009 годы.

Расчет срока окупаемости по общей формуле для ООО «Анубис» дает значение в (3 319 966,99 / 6 183 012,99) 0,54. То есть уже за первые семь месяцев (0,54 12) работы новых магазинов, при поддержке новой рекламной кампании предприятие окупит инвестиции, и за первый год превысит первоначальные инвестиции на 2 863 046 руб.

Показатель срока окупаемости инвестиций не учитывает влияние доходов последних периодов. Он не делает различия между проектами с одинаковой суммой кумулятивных доходов, но различным распределением их по годам Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности. М.: Инфра-М, 2002. с. 512.. Осуществим исследование денежного потока от будущего к текущему моменту времени. Для этого используется формула:

FV

PV =

(1+r)ⁿ

где FV - будущая стоимость инвестиций через n лет.

Чтобы через 3 года получить 24 184 438,54 руб. (прибыль за три года), ООО «Анубис» должно вложить в банк под действующую в настоящее время ставку 8% годовых (24 184 438 / 1,08³) 19 198,38 тыс.руб. Рассматриваемый же проект дает доход в 24 184 тыс.руб. при меньшей сумме инвестиций в 3 320 тыс.руб. Это значит, что ставка дохода превышает 8% и проект является выгодным. Однако эти показатели не учитывают распределения притока и оттока денежных средств по годам.

Показатель чистой приведенной стоимости (Net Present Value - NPV) относится к группе методов дисконтирования денежных потоков. Он основан на сопоставлении величины инвестиционных затрат (IC) и общей суммы скорректированных во времени будущих денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. Результатом такого сопоставления будет положительная или отрицательная величина (чистый приток или чистый отток денежных средств), которая показывает, удовлетворяет или нет проект принятой норме дисконта.

Пусть I₀ - сумма первоначальных затрат, т.е. сумма инвестиций на начало проекта; а PV - современная стоимость денежного потока на протяжении экономической жизни проекта.

Тогда чистая современная стоимость равна:

NPV = PV - Iо

Тогда:

где: r - норма дисконта;

n -- число периодов реализации проекта;

CF_t -- чистый поток платежей в периоде t.

Оценим инвестиционный проект с точки зрения чистого приведенного эффекта (NPV) по формуле. Сначала определим текущую стоимость доходов (табл.10):

Таблица 10

Коэффициент дисконтирования

Год	Ставка по вкладам	Текущая стоимость 1 руб.
1	8	0,93
2	8	0,86
3	8	0,79

Заметим, что в связи с регулярным в последнее время снижением учетной ставки Центральным банком России, ставки процентов по вкладам также неуклонно уменьшаются. В настоящее время ставка рефинансирования составляет 10 % годовых.

Рассчитаем текущую стоимость доходов (табл.11):

Таблица 11

Расчет NPV

Год	Денежные поступления	Коэффициент дисконтирования	Текущая стоимость
0	-3 319 966,99	1	-3 319 966,99
1	6 183 012,99	0,93	5 725 012,02
2	7 902 843,28	0,86	6 775 414,34
3	10 098 582,27	0,79	8 016 580,19
ИТОГО	20 864 471,55	*	20 517 006,56

Чистая текущая стоимость денежных поступлений составит через три года 17 197,0 тыс.руб. (20 517 006,56 - 3 319 966,99) NPV>0, следовательно, доходность проекта выше ставки процента по вкладам, тогда денежный поток генерирует прибыль, и после расчетов с кредиторами по фиксированной ставке оставшаяся прибыль накапливается исключительно для учредителей фирмы.

Внутренняя норма доходности - наиболее широко используемый критерий эффективности инвестиций. Под внутренней нормой доходности понимают значение ставки дисконтирования r, при котором чистая современная стоимость инвестиционного проекта равна нулю:

IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0

Таким образом, IRR находится из уравнения:

Смысл расчета этого коэффициента при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в следующем: IRR показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Например, если проект полностью финансируется за счет ссуды коммерческого банка, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которого делает проект убыточным. Для расчета IRR применяют формулу

где r₁ - значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором f(r₁)>0 (f(r₁)<0);

r₂ - значение табулированного коэффициента дисконтирования, при котором f(r₂)<О (f(r₂)>0).

Рассчитаем внутреннюю доходность по формуле. Ставки 199 и 200% создают значения чистого потока, наиболее близкие в сумме к нулю:

Год	1	2	3
Текущая стоимость 1 руб. при ставке 199%	0,334	0,112	0,037
Текущая стоимость 1 руб. при ставке 200%	0,333	0,111	0,037

Затем рассчитаем текущую стоимость доходов (табл.12):

Таблица 12

Расчет текущей стоимости доходов ООО «Анубис»

Год	Поток	Расчет 1	Расчет 2
		r=199%	PV	r=200%	PV
0	-3 319 966,99	1,00	-3 319 966,99	1,00	-3 319 966,99
1	6 183 012,99	0,33	2 067 897,32	0,33	2 061 004,33
2	7 902 843,28	0,11	883 977,06	0,11	878 093,70
3	10 098 582,27	0,04	377 786,86	0,04	374 021,57
NPV	*	*	9 694,24	*	-6 847,40

IRR составляет 200% при средневзвешенной цене капитала 19,23.

Отметим, что в условиях применения программных средств значения чистого приведенного дохода, индекса рентабельности, и особенно внутренней нормы доходности (представляющей определенные трудности при расчете) определяются гораздо проще, путем автоматизированных расчетов.

Итак, экономический эффект рассматриваемых мероприятий будет положителен, значит, деятельность по открытию магазинов и продвижению товаров и фирмы ООО «Анубис» будет эффективна, и принесет предприятию дополнительную прибыль в размере не менее 6 183 тыс.руб. (в первый год). Отметим, что изменение направленности рекламной кампании не только позволит получит высокий доход по новым открытым магазинам, но и приведет к значительному увеличению продаж в уже действующих.

Методы оценки стоимости компании

При определении рыночной стоимости бизнеса в соответствии со стандартами оценки используются следующие: затратный (имущественный), сравнительный (рыночный) и доходный, внутри которых могут быть использованы различные методы расчётов.

При проведении оценки исходно рассматривается каждый из этих подходов, однако то, какой подход или подходы являются оптимальными в каждом конкретном случае, определяется характером и спецификой объекта оценки, целью и назначением оценки.

В целом все три подхода взаимосвязаны. Каждый из них предполагает использование различных видов информации.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Затратный подход в оценке рассматривает стоимость акций с точки зрения понесенных издержек. Стоимость акций признается равной стоимости активов предприятия, оставшихся после погашения всех обязательств. При этом, как правило, балансовая стоимость активов, не отражает их рыночной стоимости. Соответственно, в нее необходимо внести поправки, проведя предварительную оценку рыночной стоимости каждого актива в отдельности.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект сумму большую, чем та, в которую обойдется производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности.

Доходный подход основан на теоретическом положении о том, что текущая стоимость имущества равна приведенной стоимости ожидаемых в будущем доходов от его эксплуатации и/или продажи, т.е. подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из того принципа, что стоимость объекта непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые может принести данный объект, т.к. инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от его эксплуатации и от последующей продажи. Доходный подход считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку под стоимостью акций в нем понимается не стоимость набора активов (здания, сооружения, машины, оборудование, нематериальные ценности и т.д.), а оценка потока будущих доходов. Доходный подход предполагает, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса.

Существует несколько методов определения стоимости действующего предприятия в рамках данного подхода. Выбор конкретного метода зависит от объекта и цели оценки, имеющейся в распоряжении Оценщика информации, состояния рыночной среды и ряда других факторов, оказывающих влияние на конечные результаты.

В рамках доходного подхода стоимость бизнеса может быть определена:

методом капитализации прибыли;

методом дисконтирования денежных потоков.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на составлении прогнозов получения будущих доходов и их переводе к показателям текущей стоимости.

Его отличительной особенностью и главным достоинством является то, что он позволяет учесть несистематические изменения потока доходов. Оценка данным методом включает составление спектра прогнозов денежных потоков. Из валовых доходов вычитаются постоянные, переменные издержки, амортизационные расходы и расходы на продажу, проценты и налоги и получается прогноз чистого дохода на каждый год прогнозного периода. Затем проводится инвестиционный анализ и рассчитывается ставка дисконта.

Определяется величина стоимости компании в постпрогнозный период. И, наконец, определяется предварительная величина стоимости бизнеса, как сумма текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода и текущего значения стоимости в постпрогнозный период. Вносятся итоговые поправки, и выводится окончательная величина рыночной стоимости компании - величина стоимости контрольного пакета ликвидных акций компании. Если же оценивается миноритарный пакет недостаточно ликвидных акций, то учитывается скидка за неконтрольный характер и скидка за недостаточную ликвидность.

Метод капитализации прибыли - метод определения стоимости бизнеса одним действием: либо путем деления оцененного дохода, получаемого от ведения данного бизнеса на коэффициент капитализации, либо путем умножения на некоторый мультипликатор. Процедура оценки данным методом заключается в том, что капитализируется чистый денежный поток. В результате получается капитализированная стоимость неограниченного во времени потока дохода.

Данная техника расчета применима к равномерному денежному потоку или потоку, характеризующемуся одинаковыми постоянными темпами роста.

Коэффициент капитализации представляет собой ставку, по которой доходы бизнеса переводятся в его стоимость. Коэффициент капитализации может быть рассчитан на основе ставки дисконтирования (вычитанием из ставки дисконтирования ожидаемых среднегодовых темпов прироста денежного потока).

Таким образом, при отсутствии роста денежного потока коэффициент капитализации равен ставке дисконтирования. При определении стоимости бизнеса с использованием мультипликатора, последний может быть получен на основе рыночной информации (например, отношение цены к прибыли компании).

Сравнительный подход - основан на анализе сделок купли-продажи сопоставимых объектов, а также запрашиваемых цен на аналогичные объекты собственности.

Этапами расчета является выбор сопоставимых аналогов и анализ ценовых показателей сравниваемых объектов с целью приведения последних к единой базе (условиям приобретения объекта оценки).

Сравнительный подход включает в себя следующие основные методы:

метод рынка капитала;

метод сделок;

метод отраслевых коэффициентов.

Методика рынка капитала основана на анализе рыночных цен по сделкам с акциями предприятий, аналогичных с оцениваемым предприятием.

Метод сделок или метод сравнительного анализа продаж основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сопоставимых предприятий или на анализе цен приобретения предприятий целиком.

Главное отличие метода сделок от метода рынка капитала в том, что первый определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, позволяющего полностью управлять предприятием, тогда как второй метод определяет стоимость предприятия на уровне неконтрольного пакета.

Метод отраслевых коэффициентов или метод отраслевых соотношений используется для ориентировочных оценок стоимости предприятий и основан на предположении, что стоимость оцениваемого бизнеса равна произведению определенного числового коэффициента (рассчитанного или общепринятого для данной отрасли или вида предприятий) и финансового показателя деятельности предприятия.

2.4. Экологическая экспертиза

Экологическая экспертиза - установление соответствия намечаемой хозяйственной и иной деятельности экологическим требованиям и определение допустимости реализации объекта экологической экспертизы в целях предупреждения возможных неблагоприятных воздействий этой деятельности на окружающую природную среду и связанных с ними социальных, экономических и иных последствий реализации объекта экологической экспертизы.

Целью проведения оценки воздействия на окружающую среду является предотвращение или смягчение воздействия этой деятельности на окружающую среду и связанных с ней социальных, экономических и иных последствий.

Степень детализации и полноты проведения оценки воздействия на окружающую среду определяется исходя из особенностей намечаемой хозяйственной и иной деятельности и должна быть достаточной для определения и оценки возможных экологических и связанных с ними социальных, экономических и иных последствий реализации намечаемой деятельности.

В случае выявления при проведении оценки воздействия на окружающую среду недостатка информации, необходимой для достижения цели оценки воздействия на окружающую среду, или факторов неопределенности - в отношении возможных воздействий, заказчик (исполнитель) планирует проведение дополнительных исследований, необходимых для принятия решений, а также определяет (разрабатывает) в материалах оценки воздействия на окружающую среду программу экологического мониторинга и контроля, направленного на устранения данных неопределенностей.

Результатами оценки воздействия на окружающую среду являются:

- информация о характере и масштабах воздействия на окружающую среду намечаемой деятельности, альтернативах ее реализации, оценке экологических и связанных с ними социально- экономических и иных последствий этого воздействия и их значимости, возможности минимизации воздействий;

- выявление и учет общественных предпочтений при принятии заказчиком решений, касающихся намечаемой деятельности;

- решения заказчика по определению альтернативных вариантов реализации намечаемой деятельности (в том числе о месте размещения объекта, о выборе технологий и иные) или отказа от нее, с учетом результатов проведенной оценки воздействия на окружающую среду;

На начальных этапах заказчик:

- подготавливает и представляет в органы власти обосновывающую документацию, содержащую общее описание намечаемой деятельности; цели ее реализации; возможные альтернативы; описание условий ее реализации; другую информацию, предусмотренную действующими нормативными документами;

- проводит предварительную оценку и документирует ее результаты;

- проводит предварительные консультации с целью определения участников процесса оценки воздействия на окружающую среду.

Исследования по оценке воздействия на окружающую среду намечаемой хозяйственной и иной деятельности включает следующее:

- определение характеристик намечаемой хозяйственной и иной деятельности и возможных альтернатив (в том числе отказа от деятельности);

- анализ состояния территории, на которую может оказать влияние намечаемая хозяйственная и иная деятельность (состояние природной среды, наличие и характер антропогенной нагрузки и т.п.);

- выявление возможных воздействий намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду с учетом альтернатив;

- оценка воздействий на окружающую среду намечаемой хозяйственной и иной деятельности (вероятности возникновения риска, степени, характера, масштаба, зоны распространения, а также прогнозирование экологических и связанных с ними социальных и экономических последствий);

- определение мероприятий, уменьшающих, смягчающих или предотвращающих негативные воздействия, оценка их эффективности и возможности реализации;

- оценка значимости остаточных воздействий на окружающую среду и их последствий;

- сравнение по ожидаемым экологическим и связанным с ними социально-экономическим последствиям рассматриваемых альтернатив, в том числе варианта отказа от деятельности и обоснование варианта предлагаемого для реализации;

- разработка предложений по программе экологического мониторинга и контроля на всех этапах реализации намечаемой хозяйственной и иной деятельности;

- разработка рекомендаций по проведению послепроектного анализа реализации намечаемой хозяйственной и иной деятельности;

- подготовка предварительного варианта материалов по оценке воздействия на окружающую среду намечаемой хозяйственной и иной деятельности (включая краткое изложение для неспециалистов);

Для намечаемой инвестиционной деятельности заказчик проводит вышеперечисленные этапы оценки воздействия на окружающую среду на всех стадиях подготовки документации по намечаемой хозяйственной и иной деятельности, представляемой на государственную экологическую экспертизу.

Требования к содержанию материалов по оценке воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду в инвестиционном проектировании:

1. Общие сведения.

1.1 Заказчик деятельности с указанием официального названия организации (юридического, физического лица), адрес, телефон, факс.

1.2 Название объекта инвестиционного проектирования и планируемое место его реализации.

1.3 Фамилия, имя, отчество, телефон сотрудника - контактного лица.

1.4 Характеристика типа обосновывающей документации: ходатайство (Декларация) о намерениях, обоснование инвестиций, технико- экономическое обоснование (проект), рабочий проект (утверждаемая часть).

2. Пояснительная записка по обосновывающей документации.

3. Цель и потребность реализации намечаемой хозяйственной и иной деятельности.

4. Описание альтернативных вариантов достижения цели намечаемой хозяйственной и иной деятельности (различные расположения объекта, технологии и иные альтернативы в пределах полномочий заказчика), включая предлагаемый и "нулевой вариант" (отказ от деятельности).

5. Описание возможных видов воздействия на окружающую среду намечаемой хозяйственной и иной деятельности по альтернативным вариантам.

6. Описание окружающей среды, которая может быть затронута намечаемой хозяйственной и иной деятельностью в результате ее реализации (по альтернативным вариантам).

7. Оценка воздействия на окружающую среду намечаемой хозяйственной и иной деятельности по альтернативным вариантам, в том числе оценка достоверности прогнозируемых последствий намечаемой инвестиционной деятельности.

8. Меры по предотвращению и/или снижению возможного негативного воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности.

9. Выявленные при проведении оценки неопределенности в определении воздействий намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду

10. Краткое содержание программ мониторинга и послепроектного анализа.

11. Обоснование выбора варианта намечаемой хозяйственной и иной деятельности из всех рассмотренных альтернативных вариантов.

12. Материалы общественных обсуждений, проводимых при проведении исследований и подготовке материалов по оценке воздействия на окружающую среду намечаемой хозяйственной и иной деятельности

13. Резюме нетехнического характера.

Экологический мониторинг территории строительства

Москва - один из крупнейших промышленных центров России, предприятия Москвы дают 5,6% объема промышленной продукции всей страны, ее вклад в валовой национальный продукт составляет 13,8%. Такой объем производства не может не накладывать отпечаток на экологическое состояние территории города. Прежде всего, это сказывается на состоянии воздушного бассейна, ведь по объему выбросов загрязняющих веществ в атмосферу Москва занимает 11 место среди городов России, "опережая" по этому показателю многие промышленные центры.

За последние годы в Москве произошло резкое увеличение автомобильного парка (особенно персональных автомобилей), строительство и реконструкция жилья, транспортных магистралей, объектов культурно-развлекательного, коммунально-бытового и других видов обслуживания. Так, ежегодный прирост количества автомобилей в последние годы составил 100-130 тыс.единиц, а общее их число достигло 3 млн. Отметим, что значительная часть прироста, особенно легкового автотранспорта, приходилась на подержанные автомобили, не отвечающие современным экологическим стандартам.

Бурный рост количества автомобилей и систематические заторы в автомобильном движении привели к резкому обострению экологической ситуации во многих районах города, особенно в центральной его части, и сделали необходимой реконструкцию существующих и строительство новых транспортных магистралей. Так, на принципиально новом уровне реконструирована Московская кольцевая дорога, третье транспортное кольцо. Эти меры существенно снижают напряженность транспортной проблемы и улучшают экологическую обстановку в городе.

С выбросами промышленных предприятий связаны наиболее опасные с медико-гигиенической точки зрения токсические вещества - фенолы, формальдегид, тяжелые металлы (прежде всего ванадий, хром, цинк, свинец и др.), а также пыль. На долю автотранспорта следует отнести загрязнение окисью углерода, двуокиси азота.

В суммарном выбросе вредных веществ в атмосферу города в настоящее время более 90% занимают выбросы автомобильного транспорта и менее 10% -выбросы промышленных предприятий, хотя еще 7-10 лет тому назад на автотранспорт приходилось 60-70%, а на промышленность - 40-30%. Эти структурные изменения связаны как с резким ростом численности автотранспорта, так и с сокращением объема производства вследствие экономического кризиса, перепрофилированием многих предприятий, выносом ряда производств за пределы Москвы.

По результатам ежегодно проводимых в последние годы социологических опросов москвичей среди наиболее острых проблем города все чаще называются экологические проблемы.

Экологическое благополучие территории Москвы

Окружающая среда современных индустриальных городов в значительной степени является искусственной: в химическом составе атмосферного воздуха, воды, почв, растительности имеется большое количество примесей, резко их отличающих от природного фона; уровень шума электромагнитного излучения и другие факторы также далеки от природных условий.

Москва является примером сложной городской экосистемы, где качество среды зависит от взаимодействия различных природных и антропогенных факторов. При осуществлении экологической оценки для каждого района был проведен сопряженный анализ основных характеристик, определяющих состояние окружающей среды.

В качестве основных критериев экологической оценки районов используются следующие показатели:

Ш Важное значение имеет преобладающий тип планировки муниципальных районов (тип 1 - регулярная планировочная структура с вынесенными за пределы жилых кварталов промышленными предприятиями, организованными в промзоны; тип 2 - хаотичное сочетание жилой и промышленной застройки), класс опасности промышленных предприятий, степень озелененности районов и пр.

Ш Переходным (от архитектурно-планировочных к геохимическим) показателем является оценка транспортной нагрузки на территорию. При проведении оценки экологического воздействия транспорта учитываются как физические (шум), так и химические (суммарный показатель загрязнения) факторы воздействия транспорта на городскую экосистему.

Ш Третью группу составляют собственно эколого-геохимические показатели: качество атмосферного воздуха, загрязнение почв, состояние растительного покрова.

Состояние атмосферного воздуха

Для оценки степени загрязнения атмосферы используют гигиенические критерии качества воздуха - предельно-допустимые концентрации: максимальные разовые (ПДК_м ) и среднесуточные (ПДКс). Контроль наблюдения за состоянием атмосферного воздуха осуществляется на 16 постах Московского городского центра по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды Росгидрометеоцентра. Оценка состояния атмосферного воздуха проводится по данным о поступлении загрязняющих веществ в атмосферу от различных источников, т. е. по химическому воздействию (суммарный показатель загрязнения от автотранспорта, индекс загрязнения атмосферы, загрязнение снежного покрова) от стационарных (промышленные предприятия, ТЭЦ), передвижных источников загрязнения (транспорт) и строительных объектов с учетом повторяемости неблагоприятных метеоусловий (НМУ) в различных районах города. Самым крупным источником негативного воздействия на окружающую природную среду в Москве продолжает оставаться автомобильный транспорт. По данным постов наблюдения уровень загрязнения атмосферного воздуха в городе Москве оценивается как высокий, индекс загрязнения атмосферы ИЗА=11.55. Наибольшее его загрязнение зафиксировано в ЮАО, ЮВАО, ВАО и ЦАО. Загрязнение атмосферного воздуха углеводородами обусловлено их выбросами с отработанными газами автотранспорта, производства моторного топлива на территории города и с крупными автотранспортными предприятиями, а также стоянками автотранспортных средств. В последнее время в отдельных зонах города наблюдается улучшение атмосферного воздуха за счет падения объемов производства, выполнением общегородских природоохранных мероприятий, относительно благоприятными погодными условиями - обильные осадки, сильные ветры способствуют очищению атмосферы.

Атмосферный воздух города наиболее загрязнен диоксидом и оксидом азота, аммиаком, формальдегидом.

Годовой ход примесей в воздухе характеризуется летним максимумом аммиака и формальдегида и весенне-осенним максимумом диоксида и оксида азота. По условно выделенным жилым, промышленным и магистральным постам рассчитанные концентрации основных примесей показывают, что концентрации азота составляют 2.8-3.5 ПДК, в жилой зоне 2-2.8 ПДК, оксид углерода не превышает ПДК во всех зонах. Анализ данных по среднему уровню загрязнения атмосферного воздуха города и ПЗА показывает тенденцию к заметному росту концентраций углеводородов, диоксида и оксида азота, аммиака и хлористого водорода. Рост концентраций по первым трем показателям связан с выбросами от автотранспорта.

Загрязнение почв

Почвенный покров города испытал длительную эволюцию, прежде чем сформировался в современном виде. Исходные почвы Москвы - подзолистые и дерново-подзолистые почвы.

Городские почвы представляют собой сложные и быстро развивающиеся природно-антропогенные образования. Их основные отличия от природных обусловлены интенсивным накоплением в течение длительного времени «культурного слоя» особого состава и строения.

Рост транспортной нагрузки, промышленного производства, строительства приводят к изменениям в почвенном покрове, наличие которых выражается в проявлении таких процессов как подкисление, подщелачивание, засоление, обогащение тяжелыми металлами, и в результате почвенный покров деградирует или полностью уничтожаются.

Попадание в почву элементов-загрязнителей происходит различными путями: за счет атмосферных осадков, поверхностных сбросов твердых бытовых отходов, жидкого стока с растворенными и взвешенными токсичными соединениями. Все это приводит к изменению качественного состава почв, проявляющегося в приобретении токсических свойств.

Опасность загрязнения почв для человека проявляется в том, что элементы загрязнители, обладая миграционной способностью, проникают в природные воды, поглощаются растениями, поступают в пищевые цепи и организм человека, представляя угрозу для его здоровья, особенно детей.

Карта загрязнения почв дает представление о характере и интенсивности загрязнения почвенного покрова тяжелыми металлами. Очаги техногенного загрязнения (тяжелыми металлами) почв представляют собой избыточную концентрацию в почвах не одного, а целого комплекса химических элементов, и интенсивность загрязнения оценивается по суммарному показателю загрязнения (СПЗ), т.е. концентрации химических элементов в почве. По структуре аномалий можно выделить основные источники их формирования.

Локальные, небольшие по площади точечные аномалии, особенно при ограниченной ассоциации элементов, обычно формируются за счет бытового мусора и мелких (часто несанкционированных) свалок.

Аномалии промышленных зон формируются на ограниченных участках вокруг этих зон. Наиболее широкий спектр элементов при их запредельных концентрациях фиксируют промышленные отстойники гальванических производств, а также поля фильтрации бытовых и промышленных стоков канализационной сети.

Площадь распространения фоновых, наименее загрязненных областей очень незначительна, основная их часть сосредоточена на западе города и локально в виде пятен на востоке и юго-востоке города.

Наиболее сильная техногенная нагрузка на почвы ложится на Центральный, Северный, Северо-Восточный, Восточный, Юго-Восточный и Южный округа.

Состояние зеленых насаждений

Одним из критериев оценки экологической обстановки является состояние городских зеленых насаждений, выполняющих средозащитные, природоохранные и рекреационные, т.е. важнейшие экологические функции.

В границах города до настоящего времени сохранились фрагментарно естественные растительные сообщества - лесные массивы, суходольные луга, пойменные луга, переходные и низинные болота, реки и водоемы в естественных берегах, что вместе с озелененными территориями составляет единый Природный комплекс города.

Ослабленные растения оказываются менее устойчивыми к болезням и вредителям, поэтому распространенность болезней растений в городе также имеет тенденцию к увеличению. В насаждениях города практически отсутствуют насаждения без признаков ослабления. Количество здоровых растений (не поврежденных вредителями и болезнями) колеблется от 25 до 60% в различных типах насаждений.

Наиболее обширные зоны техногенного поражения растений приурочены к крупнейшим магистралям города: МКАД, Садовое кольцо, Ленинградское шоссе, Кутузовский проспект, Ленинский проспект, Комсомольский проспект, Варшавское и Каширское шоссе, Третье транспортное кольцо.

Распределение площадей зеленых насаждений по административным районам города крайне неравномерно. Представление о самом зеленом округе или районе дают три показателя - площадь зеленых насаждений общего пользования, удельный показатель зеленых насаждений общего пользования (отношение площади зеленых насаждений к общей площади округа) и обеспеченность зелеными насаждениями каждого жителя. Следует отметить, что обеспеченность населения зелеными насаждениями общего пользования (площадь на одного жителя) сокращается и составляет в среднем менее 18 м² при нормативе 24 м². Анализ всех трех показателей дает возможность получить объективную оценку о степени озеленения территории округов. Самый зеленый - Восточный АО. Площадь зеленых насаждений в округе составляет 6,27 тыс. га, т.е. более 30% от общей территории, при достаточно высокой обеспеченности каждого жителя (21 м²/чел. Наименее озелененными являются Центральный и Южный административные округа, где площадь зеленых насаждений составляет менее 15% территории.

Экологическая ситуация в районе

Экологическая обстановка здесь, разумеется, далека от идеальной. ЦАО как-никак находится в центре большого города, поэтому практически со всех сторон ветер приносит какие-нибудь вредные газы. Особенно это сказывается на восточной части округа. Якиманка и Китай-город страдают от этой беды меньше. Немного улучшить экологическую обстановку помогло третье транспортное кольцо, разгрузившее центр от потоков транспорта. А поскольку на нем применены специальные шумопоглощающие покрытия и экраны, то и звуковое загрязнение от этой дороги невелико. И все-таки автомобили остаются главными загрязнителями воздуха, потому что мощных ТЭЦ в округе нет. Зато есть около 300 промышленных предприятий, в основном расположенных на Звенигородском шоссе, у Курского вокзала и Грузинского вала. И хотя их доля в промышленном загрязнении московского воздуха не превышает 5%, правительство города не оставляет надежды их ликвидировать. Аргумент весомый: промышленные выбросы вредят архитектурным памятникам.

Только десять процентов территории округа приходятся на парки, скверы, водную поверхность - короче, на все то, что может улучшить экологическую обстановку. По этому признаку округ занимает в Москве последнее, десятое место.

Через ЦАО протекают Москва-река с водоотводным каналом и Яуза. Если уж встретится зеленый уголок, то это будут Бульварное кольцо, Нескучный или Александровский сад или небольшие парки - места очень красивые и столь же многолюдные.

Оценка влияния проектируемого объекта на окружающую среду

Действующая градостроительная документация:

- Генеральный план развития г. Москвы на период до 2010 года, утвержденный Постановлением Правительства Москвы от 29.04.1997г. № 1 14);

Схемы градостроительного зонирования Центрального административного округа (ГУП НИиПИ Генплана Москвы 1997-1998 гг., утвержден Постановлением Правительства Москвы от 5.06.1997 г. № 241)

Существующее положение:

Участок застройки расположен в черте заповедной зоны «Замоскворечье», на территории бывшей Кадашевской слободы, в окружении хорошо сохранившейся исторической застройки усадебного типа, а также многочисленных памятников архитекруры. Участок находится в зоне композиционного влияния церкви Всех Скорбящих Радости. Ориентация 5-ти этажного здания определены с учетом расположения прилегающей территории застройки и сложившихся пешеходных связей. На территории исторического домовладения, отведенного под реконструкцию, предполагается создание целостной композиции с учетом сложившейся исторической структуры. При этом габариты, предложенного к реконструкции дома №5, строение 1 (для размещения административного корпуса) увеличиваются в плане.

Территория стройгенплана не превышает участок отвода. После окончания строительства будет проведена рекультивация дворовой территории, проведено благоустройство и озеленение.

При строительстве предусмотрены мероприятия, направленные на максимальную сохранность зеленых насаждений, в том числе ограждение стволов деревьев деревянными коробами. Вблизи сохраняемых деревьев работы планируется вести вручную. Технико-экономические показатели по Генеральному плану

Площадь участка - 0.254 га (254 м²)

Площадь застройки - 0.131 га (131 м²)

Площадь озеленения - 0.045 га (45 м²)

Площадь покрытий - 0.078 га (78 м²)

Отношение площади застройки к площади всей территории - 131/254 = 0,516

Отношение площади озеленения к площади всей территории - 45/254 = 0,177

Отношение площади покрытий к площади всей территории - 78/254 = 0,307

Экологическая ситуация

Экологическая обстановка, неблагоприятна, ЦАО находится в центре большого города, со всех сторон ветер приносит вредные газы. Особенно это сказывается на восточной части округа. Якиманка и Китай-город страдают от этой беды меньше. Немного улучшить экологическую обстановку помогло третье транспортное кольцо, разгрузившее центр от потоков транспорта, на нем применены специальные шумопоглощающие покрытия и экраны. Автомобили остаются главными загрязнителями воздуха, а также около 300 промышленных предприятий, в основном расположенных на Звенигородском шоссе, у Курского вокзала и Грузинского вала, доля которых в промышленном загрязнении московского воздуха не превышает 5%.

Только десять процентов территории округа приходятся на парки, скверы, водную поверхность, по этому признаку округ занимает в Москве последнее, десятое место.

Через ЦАО протекают Москва-река с водоотводным каналом и Яуза. Если уж встретится зеленый уголок, то это будут Бульварное кольцо, Нескучный или Александровский сад или небольшие парки - места очень красивые и столь же многолюдные.

Инженерно-геологические условия территории

В геоморфологическом отношении участок предполагаемого строительства расположен в пределах флювиогляциональной равнины. Абсолютные отметки 148,1-150,7 м.

В геологическом строении участка до глубины 8,0 м принимают участие: средне-верхнечетвертичные аллювиально-флювиогляциальные отложения, среднечетвертичные озерно-ледниковые флювиогляциальные и моренные отложения. С поверхности развиты насыпные грунты.

Подземные воды вскрыты скважинами на глубинах 2,8-6,0 м.

При существующем геологическом строении в соответствии со «Схематической картой-инженерно-геологического районирования города Москвы по возможности проявления карстово-суффузионного процесса» участок является безопасным в карстово-суффузионном отношении.

Инженерное обеспечение предусмотрено от городских сетей в соответствии с представленными техническими условиями:

-технические условия ГУП «Мосводосток»;

-технические условия на разработку проекта наружного освещения;

-технические условия ОАО «Мосэнерго» для электроснабжения;

-предварительные технические условия ОАО «Мосэнерго» филиал Московская кабельная сеть для присоединения мощности к сети ОАО «Мосэнерго»;

-технические условия МГУП «Мосводоканал» на водоснабжение и канализование.

Меры по охране окружающей среды. Зеленые насаждения

Согласно заключению по дендрологической части проекта на участке строительства предусматривается посадка деревьев и кустарников.

Прилегающая территория озеленяется за счет посадки деревьев, кустарников и устройства газона. Озеленение представляет собой газоны с групповыми посадками низкорослых и красивоцветущих кустарников (сирень венгерская, шиповник морщинистый, калина обыкновенная) в придомовых участках и вдоль проектируемых тротуаров, вокруг проектируемого подъезда предусмотрено озеленение в виде газонов с групповыми и куртинными посадками деревьев. При проведении благоустройства были соблюдены требования МГСН 1.01.-98 (минимальные расстояния до зеленых насаждений).

Транспорт

Подъездные пути для легкового транспорта ( используются также для подъезда мусоровоза и машин пожарной охраны в экстренных случаях). Обеспечены подъезды к подземному гаражу и главному вестибюлю. Для движения пешеходов имеются тротуары и пешеходные дорожки в направлениях интенсивного движения. Покрытия проездов, тротуаров выполнены в асфальтобетоне. Предусмотрена площадка для хозяйственных целей.

Загрязнение атмосферного воздуха

Для оценки воздействия проектируемого объекта на состояние атмосферы был выполнен расчет массы выбросов загрязняющих веществ в атмосферу от пяти источников:

- паркинг на 60 машиномест;

- работающие двигатели автомобилей малой и средней грузоподъемности, производящих завоз товаров, продуктов, полуфабрикатов, сырья и материалов;

- работающие двигатели мусоровоза;

- пункты мытья оборудования;

- предприятия общественного питания.

Работа двигателей легковых и грузовых автомобилей при въезде - выезде будут сопровождаться выбросами в атмосферу диоксида азота, оксида азота, оксида углерода, сернистого ангидрида, углеводородов (по бензину), керосина.

Анализ расчетов показал, что функционирование объекта не приведет к образованию зон концентраций, превышающих санитарно-гигиенические нормативы для всех выбрасываемых загрязняющих веществ. Концентрация, обусловленные функционированием торгово-промышленного комплекса на близлежащем жилье по всем выбрасываемым ингредиентам, составляет менее 0,33 ПДК.

Проведена оценка загрязнения атмосферы выбросами на территории проектируемого объекта показывает, что влияние объекта на состояние атмосферного воздуха допустимо.

Санитарно-экологическое состояние почв.

Оценка радиационной обстановки в районе расположения проектируемого многофункционального торгово-промышленного комплекса проводилась ЗАО «РТТ». По данным измерений (Акт № 16 от 15 февраля 1998 г.) в исследованных образцах грунта радиоактивного загрязнения не выявлено. По значениям радиационных факторов грунт может вывозиться и использоваться для строительных работ без ограничений (Заключение ЦГСЭН в г.Москве по результатам радиационного контроля участка строительства ).

По результатам оценки радоноопасности участка среднее предельное значение плотности радона с поверхности грунта составляло 62 мБк/кв.мс, что соответствует требованиям ОСПОРБ-99. Разработка инженерных мер противорадоновой защиты не требуется.

По степени загрязнения тяжелыми металлами исследуемые грунты могут быть отнесены к категории «допустимая»;

По степени загрязнения нефтепродуктами почвы и грунты могут быть отнесены к категории «допустимая»;

Содержание бенз(а)пирена в почвах и грунтах на пробных площадках изменяется от 45 мкг/кг до 88 мкг/кг, что соответствует 2,3-4,4 ПДК. Таким образом, грунты на пробных площадках оцениваются как «опасные».

По манитарно-бактериологическим показателям почва оценивается как «чистая».

В соответствии с заключением ЦГСЭН в г.Москве почвы и грунты с исследованных участков могут быть использованы для строительных работ под отсыпки котлованов и выемок, на участках озеленения с подсыпкой слоя чистого грунта не менее 0,2 м.

Гидрогеологические условия участка

В геоморфологическим отношении объект расположен на поверхности древней аллювиальной террасы р.Москвы с современными абсолютными отметками 125,2-125,6 м.

Рассматриваемая площадка строительства до глубины 20 м сложена современными техногенными, четвертичными и верхнекаменноугольными отложениями.

Современные техногенные образования - насыпные грунты представлены песками с примесью строительного мусора. Мощность слоя до 5 метров.

Верхнечетвертичные аллювиальные отложения представлены мелкими песками, ниже песками средней крупности, крупными и гравелистыми. Глубина заложения подошвы аллювиальных отложений 7,6-12,5 метров.

Среднечетвертичные флювиогляциальные отложения представлены супесями с прослойками песков средней крупности. Мощность слоя до 2,8 метра. Среднечетвертичные ледниковые отложения представлены суглинками с прослоями песков и гальки. Толщина слоя 0,4-2,0 метра. На отдельных участках морена полностью размыта.

Верхнекаменоугольные отложения представлены известняками, разрушенными в кровле до состояния муки и щебня. Вскрытая мощность слоя - 1,3 метра.

Уровень грунтовых вод в пройденных скважинах зафиксирован на глубинах 5,2-7,2 метра. Абсолютные отметки водоносного горизонта составляют 118,0-120,0 м.

Глубина сезонных колебаний уровня грунтовых вод может составлять до 2,0-2,5 метра. Горизонт безнапорный. Воды неагрессивны по отношения к бетону нормальной плотности.

Охрана и рациональное использование водных ресурсов:

Водоснабжение запроектировано от существующей городской водопроводной сети в соответствии с техническими условиями МГУП «Мосводоканал».

Суммарное потребление воды составляет 60,9 куб.м/сут. Отведение бытовых и условно производственных сточных вод запроектировано в существующий канализационный коллектор с дальнейшим отводом на городские сооружения биологической очистки.

При разработке данного раздела использованы следующие нормативные материалы и инструкции:

-СНиП 2.04.02-84. Водоснабжение. Наружные сети и сооружения;

- СНиП 2.04.03-85. Канализация. Наружные сети и сооружения;

- Правила охраны поверхностных вод, Госкомприрода, 1991;

Правила приема производственных сточных вод в Московскую городскую канализацию, М., 1984, а также требований технических условий на водоснабжение, канализование и отведение поверхностного стока и требований санитарного, водного и рыбного надзоров.

Предусматриваемый общесанитарный комплекс мероприятий обеспечивает экологическую безопасность функционирования рассматриваемого объекта.

К первой категории относятся предприятия, сток с которых по составу примесей близок к поверхностному стоку с селитебных зон и не содержит специфических веществ. К этой группе принадлежат предприятия черной металлургии, машино- и приборостроительной, электротехнической, угольной, нефтяной, легкой, хлебопекарной И молочной промышленности, речные порты, ремонтные заводы. Допускается ограничиться очисткой наиболее загрязненной части потока, не менее 70% годового объема. Степень очистки определяется нормами водоемов рыбохозяйственного использования.

Ко второй категории относятся предприятия, поверхностный сток которых содержит специфические примеси загрязняющих веществ. Это предприятия цветной металлургии, коксохимии, химической, лесохимической, целлюлозно-бумажной, нефтеперерабатывающей, микробиологической промышленности, кожсырьевые и кожевенные заводы, мясокомбинаты, шлакоплиточные заводы.

Для поверхностного стока с промплощадок этих предприятий необходимо предъявлять требования как к выпуску производственных сточных вод.

Загрязнение поверхностного стока не превышает средние показатели загрязненности для жителей районов городов поэтому сток не требует предварительной очистки.

Источники водоснабжения и приемники сточных вод.

В соответствии с техническими условиями МГУП «Мосводоканал»источником водоснабжения на хозяйственно-питьевые, производственные и противопожарные нужды является городская водопроводная сеть.

Выпуск хозяйственно-бытовых сточных вод принят согласно техническим условиям МГУП «Мосводоканал» в городскую сеть канализации с дальнейшим отводом на городские сооружения биологической очистки.

Отвод дождевых сточных вод предусмотрен в городскую водосточную сеть согласно техническим условиям ГУЛ «Мосводосток». Технические условия приведены в исходно-разрешительной документации.