Проблемы и перспективы рекреационного развития Тарханкутского полуострова

В северо-западном Крыму имеются подземные воды, особую группу которых составляют минеральные воды. Они вскрыты почти повсюду, где производилось поисковое бурение на нефть и газ.

При бурении разведочной скважины у с. Глебовка была обнаружена на глубине свыше 1000 м горячая минеральная хлористо-натривая вода, которая содержит аммоний, йод, бром и др. элементы.

Минеральные воды Тарханкута ждут изучения и освоения. В будущем они могут играть важную роль в развитии курортов в западном Крыму Подгородецкий П. Д. Северо-западный Крым,-Симферополь: Таврия, 1974 г -101 с..

Антропогенные туристские ресурсы.

Тарханкутский полуостров один из самых интересных природно-ландшафтных объектов Крыма. Среди приезжающих на отдых в Крым, районный центр - Черноморское славится как своей живописной бухтой с превосходными песчаными пляжами, так и велликолепным климатом. Но не только это является достопримечательностью для туристов. Многие из них даже не подозревают, что у них практически под ногами находится предшественник современного курорта - древнегреческий городок Колос Лимен (прекрасная гавань) Республиканский историко-археологический заповедник.

О Колос-Лимене упоминал Помпоний Мела, размещая его к востоку от Херсонеса. Флавий Арриан называл его скифской гаванью и указывал расстояние между Киркинитидой и Колос-Лименом в 700 стадиев, а Псевдо Арриан - чуть больше 94 миль. Клавдий Птолемей также приводил координаты.

За прошедшие две тысячи лет значительная часть памятника была уничтожена оползнями морского берега: другой берег находится на рсстоянии, по крайней мере, 60-70м от современного, следовательно, его площадь могла составлять 4 Га. В настоящее время древнее городище представляет собой невысокий всхолмленный, вытянутый с востока на запад участок с пологими склонами, площадью почти 2,5 Га Античные памятнки Крыма/ Е.А. Катюшин, С. Д. Крыжицкий, В. А. Кутайсов А72 и др. - К: Мистецтво, 2004. - 288 с.. Развалиины этого античного поселения возвышаются на скалистом мысу в глубине бухты Узкая, на северной окраине пгт Черноморское. С юга его ограничивает длинная песчаная коса, а с севера - начинаются невысокие скалистые обрывы Республиканский историко-археологический заповедник «Колос-Лимен». Составители: В.А.Кутайсов, З.И. Пысач, В.Б. Уженцев. - ОАО.

Кроме Колос-Лимена на северо-западе Крыма имеются и другие античные поселения. Так в 1964 - 65 годах Донузлавская экспедиция АН под руководством О. Д. Дашевской, расрыла у западной оконечности 9-ти клометровой песчаной Донузлавской косы древнее городище под условным названием Беляус, также на этом побережье в настоящее время известно около полутора десятков херсонесских поселений, более половины которых частично исследованы археологами. Среди них: укрепленный пункт западнее Беляуса Кульчукское городище, расположенное в двух километрах к югу от с. Громово, остатки укрепленной греческой усадьбы Тарпанчи у с . Окуневка, Джон-Баба у с. Марьино, Абляшитское городище в двух километрах к северо-востоку от Аблямитского моста через Донузлавское озеро, и многие другие.

Изучение Тарханкутсткого полуострова далеко от его завершения, н уже сейчас этот район широко известен в научном мире своими замечательными памятниками античной и раннесредневековой фортификации.

Еще одной достопримечательностью Тарханкутского полуострова является Маяк Тарханкутский 1-го класса, который представляет собой отдельный маячный комплекс, включабщий в себя световой и радио маяк, звукосигнальные средства, радионавигационные системы среднего радиуса, станцию радионавигационной системы среднего радиуса действия, основные дублирующие средства электроснабжения.

Дальность светового сигнала 17 морских миль, звукового - до 1 мили. Посещение Тарханкутского Маяка включено во многие экскурсионные маршруты и вызывает большой интерес у туристов и отдыхающих. Здесь можно увидеть внутренне устройство маячного комплекса, а также побережье Тарханкута с высоты башни Маяка Коростылева П. Г., Овчинникова Г. Н., Савчук И. П. Путеводитель по Тарханкуту. - Симферополь:Бизнес-Информ, 2004г. - 208с..

Также одной из достопримечательностей Тарханкутского полуострова являются памятники религиозного характера, к которым можно отнести церковь Святых Захария и Елизаветы в Черноморском - уникальный памятник истории, религии и культуры начала ХХ века. Она была построена в 1838 году, своим созданием она обязана генерал-губернатору Новориссийского края Михаилу Семеновичу Воронцову. Эта церковь выделяется уникальным архитектурным строением, с необычной колокольней - по типу английских соборов. Местные жители привыкли к нетипичной архитектуре храма, а вот приезжие высказывают искреннее удивление, когда узнают, что это оригинальное строение - православный храм Коростылева П. Г., Овчинникова Г. Н., Савчук И. П. Путеводитель по Тарханкуту. - Симферополь:Бизнес-Информ, 2004г. - 208с..

К сожалению, многие иконы из храма были утрачены и в настоящее время церковное здание требует реставрации, но средства для этой цели не выделяются. Неогорожена его территория, утрачен металлический крест, который в настоящее время заменен деревянным, однако храм продолжает привлекать взоры людей своим величавым и неповторимым обликом.

Кроме вышеперечисленных в северо-западном Крыму есть множество объектов как культурно-исторического, так и природного характера, которые достойны нашего внимания (Приложение 1).

Ведь это поистине прекрасный край, требующий тщательного изучения. Только тогда он станет таким же известным и популярным среди туристов, как и Южный берег Крыма.

2.2 Рекреационная освоенность северо-западного региона

Крымский полуостров, обладая огромным туристическо рекреационным потенциалом, является одним из самых привлекательных мест в мире для туристов и путешественников. На территории Крыма расположены более 11,5 тысяч памятников истории, культуры и архитектуры, относящихся к различным историческим эпохам и цивилизациям, пять государственных заповедников, 87 памятников природы, 8 месторождений минеральных вод, 15 месторождений лечебных грязей и многие другие объекты, составляющие богатейший запас туристских ресурсов. Протяженность береговой линии Крыма составляет свыше 1000 км. Из них 517 км занимают галечные и песчаные пляжи. Туризм и санаторно-курортный комплекс являются одними из наиболее важных и развитых отраслей экономики Крыма. В республике осуществляют свою деятельность более 1,1 тыс. субъектов туристического бизнеса.

По данным Министерства курортов и туризма АРК, санаторно-курортный и туристский комплекс Крыма включает 633 предприятия, имеющих собственную базу размещения. Из них только 228 предназначены для круглогодичного функционирования, остальные являются сезонными. На южный и юго-восточный берег Крыма приходится 64% рекреационных предприятий, западный - 33%, восточный (Ленинский район и г.Керчь) - около 1% и глубинные территории - около 2%. Доля санаториев и пансионатов с лечением составляет всего 28 процентов.

Если рассматривать количество здравниц и количество мест максимального развертывания, то это выглядит таким образом:

Таблица 2.1

Регион	Кол-во здравниц, всего	Кол-во мест максимального развертывания
Ялта	144	37594
Алушта	84	23747
Евпатория	71	30540
Судак	24	6706
Феодосия	64	13064
Саки	14	5103
Керчь	36	4559
Бахчисарайский р-н	21	6849
Ленинский р-н	49	5697
Раздольненский р-н	16	2726
Черноморский р-н	47	6131
Симферопольский р-н	45	5624
Сакский район	25	4136
ИТОГО по регионам:	633	151476

Выделяя Черноморский район из вышеприведенной таблицы, можно сказать о том, что общее количество здравниц составляет 47, большее количество которых занимают дома и базы отдыха - 26, санаториев и частных пансионатов - 10, гостиннциы - 8 и детских лагерей - 3 (Приложение 2.2.).

Если говорить об общей динамике заполняемости санаторно-курортных предприятий Тарханкутского полуострова, то величина показателя заполняемости объекта курортно-рекреационной сферы отражает спрос на его услуги при существующем уровне цен и состоянии номерного фонда.

На основании анализа рыночных данных, на величину загрузки влияет:

сезонность спроса;

режим работы;

месторасположение (удаленность от моря, парковая зона и т.д.);

величина номерного фонда;

уровень оказываемых услуг;

-наличие и качественный уровень лечебной базы.

Наиболее существенное влияние на величину загрузки оказывают сезонные колебания спроса. Пик курортных услуг приходится на июль-август. Минимальный спрос характерен в зимний период. Средняя годовая заполняемость здравниц Черноморского района составляет не более 20%. В пик сезона загрузка в 3-4 раза превышает уровень годового показателя. В среднем, спрос на номера более высоких категорий менее подвержен сезонным колебаниям, в то время как спрос на более дешевые номера в большей степени зависит от сезона. В период межсезонья, как правило, выше спрос на более комфортабельные номера.

2.3 Перспективы развития туризма на Тарханкутском полуострове

Тарханкутский полуостров рассматривается учеными географами, экологами, биологами, медиками и курортологами как перспективный район для развития курортов (прежде всего детского направления), туризма, а также природно-заповедного дела с созданием разветвленной природоохранной сети. Эти подходы хорошо вписываются в общую концепцию устойчивого эколого-социально экономического развития курортного Крыма. Таким образом, в отношении перспектив развития северо-западного Крыма ставиться цель - курортно-рекреационное развитие с сохранением природоохранной сети. Одна из важнейших задач является - преобразование современных курортных городов в курортополисы - природно-технические и рекреационные системы со сбалансированными экологическими, экономическими и социальными элементами. Курортополисы можно определить как территории (ландшафты) селитебного, рекреационно-туристического и хозяйственного пользования, сохраняющие экологический баланс, социальное партнерство, исторически обусловленную форму природопользования, хозяйственной, культурной и научно-технической деятельности с выраженными курортно-рекреационными приоритетами. Под устойчивым развитием понимается экологически устойчивое развитие, то есть сбалансированное развитие, позволяющее сохранять ресурсовоспроизводящие функции ландшафтов и всех геологических сфер Земли (биосферы, гидросферы, атмосферы, литосферы), поддерживать биоразнообразие.

Приоритет экологических подходов над экономическими при решении вопросов развития промышленности, транспорта, сельского хозяйства - вот что должно стать идеологической основой развития любого курортного региона в Крыму.

Можно выделить следующие основные проблемы курортно-рекреационной отрасли Черноморского района:

· сезонный характер работы подавляющего количества здравниц, и как следствие, невысокая годовая рентабельность (или вообще отсутствие таковой). (Для преодоления данной тенденции в оцениваемом санатории за счет собственных средств были построены лечебный корпус и крытый бассейн с сопутствующей инфраструктурой).

· невысокая конкурентоспособность курортных услуг, одной из основной причин которой является высокий уровень цен. Не менее важной причиной является невысокий уровень сервиса. По данным маркетинговых исследований Крымского института курортной индустрии «Лигма» наиболее значимыми проблемами для отдыхающих в санаторно-курортном секторе северо-западного Крыма являются проблемы организации досуга, состояние пляжей, перебои с поставкой электричества, горячей воды, уровень транспортного обслуживания. По этим причинам идет отток постоянной клиентуры на Кавказ, Турцию, Кипр, Болгарию;

· значительный износ основных средств, поддержание которых в рабочеспособном состоянии становится крайне затруднительным;

· высокая стоимость ж/д перевозок на курорты Крыма (в России для данных целей специально введены льготы);

· негативный имидж крымских курортов созданный СМИ Российской федерации.

Для решения вышеперечисленных проблем развития курортно-рекреационного и туристического комплекса Тарханкутского полуострова необходимо, прежде всего, формирование конкурентноспособного на мировом и национальном уровнях туристического продукта и санаторно-курортных медицинских услуг на основе эффективного использования рекреационного потенциала, обеспечение социально-экономических интересов и экологической устойчивости региона.

В северо-западном Крыму для достижения основной цели развития курортно-рекреационного и туристического комплекса Тарханкутского полуострова необходима реализация ряда задач, в т.ч.:

Экономических - увеличение экономической роли туристического комплекса Тарханкутского полуострова в хозяйственном комплексе, развитие курортной инфраструктуры обслуживания рекреантов и туристов, а также международных специализированны центров реабилитации, оздоровление и отдых детей и подростков, совершенствование санаторно-курортной и реабилитационной деятельности на базе имеющихся природных лечебных ресурсов (грязей, минеральных вод, соляных озер, климатических условий, а также на основе использования современных технологий диагностики и лечения, создание условий для развития автомобильного, воздухоплавательного, круизного и морского туризма, и соревнования серфингистов, парусные регаты, шлюпочные гонки и т.д., возрождение традиций пешеходного и спортивного туризма, поддержка дальнейшего развития научного туризма, создание условий и инфраструктуры для проведения научных конференций, производственных и учебных полевых практик студентов ВУЗов; развитие сельского зеленого и экологического туризма; активизация культурно-познавательного туризма и т.д.

Все эти усилия, поддержанные специальными государственными и региональными программами и инвестиционными проектами, и будут способствовать экономическому росту, занятости населения и росту его благосостояния.

Социальных - создание условий для социальной стабильности в регионе, улучшение здоровья населения в регионе и, в целом, в Украине, развитие современной инфраструктуры обслуживания рекреантов и туристов с сохранением национальных традиций многонационального Крыма и культурного наследия.

Экологических - эффективное использование, охрана и восстановление природных рекреационных ресурсов, сохранение биоразнообразия, создание природоохранной сети; минимизация антропогенного воздействия рекреационного комплекса на состояние окружающей природной среды, природных ресурсов и состояния здоровья населения Крыма.

А также для полной реализации поставленных планов необходимо:

Государственная поддержка и создание условий для эффективного управления рекреационной сферой.

Создание благоприятных условий для инвестиций, налогового и таможенного регулирования развития территории.

Госбюджетное финансирование экологических программ

Приоритетное госбюджетное финансирование для сохранения и развития сети детских санаторно-курортных и оздоровительных учреждений.

Учет интересов населения при планировании развития рекреационного комплекса (развитие и благоустройство курортных поселков, создание современной транспортной сети и т.д.).

РАЗДЕЛ 3 Разработка и оценочная стоимость туристического комплекса

Общие положения проведения оценочной стоимости туристичсекого комплекса

Для того, чтобы правильно расчет стоимости туристического комплекса,принято выделять следующие группы оценочных принципов:

полезности;

спроса и предложения;

замещения;

ожидания;

предельной производительности взноса;

наиболее эффективного использования

Принцип полезности основывается на том, что имущество имеет стоимость только при условии полезности его для потенциального собственника или пользователя. Под полезностью следует понимать способность имущества удовлетворять потребности собственника или пользователя в течение определенного времени.

Принцип спроса и предложения отражает соотношение предложения и спроса на подобное имущество;

Принцип замещения предусматривает учет поведения покупателей на рынке, которое состоит в том, что за приобретение имущества не уплачивается сумма больше минимальной цены имущества такой же полезности, которое продается на рынке;

Принцип ожидания предусматривает, что стоимость объекта оценки определяется размером экономических выгод, ожидаемых от владения, пользования, распоряжения им;

Принцип взноса (предельной производительности) предусматривает учет влияния на стоимость объекта оценки таких факторов, как труд, управление, капитал и земля, что является пропорциональным их взносу в общих доход.

Принцип наиболее эффективного использования заключается в учете зависимости рыночной стоимости объекта оценки от его наиболее эффективного использования. Под наиболее эффективным использованием понимается использование имущества, в результате которого стоимость объекта оценки является максимальной. При этом рассматриваются только те варианты использования имущества, которые являются технически возможными, разрешенными и экономически целесообразными.

Дефиниции

Оценка - процесс определения стоимости имущества по установленной процедуре на определенную дату.

Оценщик - субъект предпринимательской деятельности, действующий на основании соглашения с ФГИУ, которое дает полномочия на проведение независимой оценки имущества в случаях определенных законодательством.

Объекты оценки в материальной форме - недвижимое имущество (недвижимость) и движимое имущество.

Недвижимое имущество (недвижимость) - земельный участок без улучшений или земельный участок с улучшениями, которые с ним неразрывно связаны, строения, сооружения, их части, а также другое имущество, которое в соответствии с законодательством относится к недвижимому имуществу.

Движимое имущество - материальные объекты, которые могут быть перемещены без причинения им вреда. К движимому имуществу относится имущество в материальной форме, не являющееся недвижимостью.

Объекты оценки в нематериальной форме - объекты оценки, которые не существуют в материальной форме, но предоставляют возможность получать определенную экономическую выгоду. К объектам в нематериальной форме относятся финансовые интересы (доли (паи, акции), опционы, другие ценные бумаги и их производные, векселя, дебиторская и кредиторская задолженность и т.п.), а также другие имущественные права.

Оценочная процедура - действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности предосталвяет возможность провести оценку.

Рыночная стоимость - стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на дату оценки согласно соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения.

Стоимость воспроизведения - определенная на дату оценки текущая стоимость расходов на создание (приобретение) в современных условиях нового объекта, идентичного объекту оценки.

Стоимость замещения - определенная на дату оценки текущая стоимость расходов на создание (приобретение) нового объекта, подобного объекту оценки, который может быть ему равноценной заменой;

Ставка капитализации - коэффициент, который применяется для определения стоимости объекта исходя из ожидаемого дохода от его использования при условии, что доход предусматривается неизменным в течение определенного периода в будущем. Ставка капитализации характеризует норму дохода на инвестированный капитал (собственный и/или заемный) и норму его возврата;

Ставка дисконта - коэффициент, применяемый для определения текущей стоимости исходя из денежных потоков, которые прогнозируются на будущее, при условии их изменения в течение периодов прогнозирования. Ставка дисконта характеризует норму дохода на инвестированный капитал и норму его возврата в послепрогнозный период, в соответствии с которой на дату оценки покупатель может инвестировать средства в приобретение объекта оценки с учетом компенсации всех своих рисков, связанных с инвестированием;

Денежный поток - сумма прогнозируемых или фактических денежных поступлений от деятельности (использования) объекта оценки;

Операционные расходы - расходы на эксплуатацию, приносящей доход собственности, не включая обслуживание долга и подоходные налоги;

Дисконтирование - определение текущей стоимости денежного потока с учетом его стоимости, прогнозируемой на будущее;

Аренда на основе валовой ренты - все расходы по содержанию недвижимости несет арендодатель.

Аренда на основе чистой ренты - все расходы по содержанию недвижимости несет арендатор.

Годовой операционный доход - действительный валовой доход от объекта собственности за вычетом операционных затрат.

Реверсия - выручка от перепродажи до уплаты налогов.

Стоимость в использовании - стоимость, которая рассчитывается исходя из современных условий использования объекта оценки и может не соответствовать его наиболее эффективному использованию.

Остаточная стоимость замещения (воспроизведения) - стоимость замещения (воспроизведения) объекта оценки за вычетом всех видов износа (для недвижимого имущества - с учетом рыночной стоимости земельного участка при его существующем использовании (прав, связанных с земельным участком);

Положения (национальные стандарты) экспертной оценки - акты Кабинета Министров Украины, определяющие основные методические принципы проведения экспертной оценки разных видов имущества, требования к лицам, которые проводят такую оценку, а также основные требования к содержанию отчетов об экспертной оценке и порядку их рецензирования;

Лучшее и наиболее эффективное использование - разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на эффективную дату оценки.

Номинальная норма дохода -.норма дохода, измеренная в той денежной единице, в которой этот доход будет получен, без учета возможного изменения покупательской способности данной денежной единицы или ее паритета к другим валютам (т.е. инфляции).

Реальная норма дохода - норма дохода, определенная с условием, что будущие денежные потоки оцениваются в денежной единице, покупательная способность или курс которой зафиксирован на уровне, сложившемся в какой-то момент. Для пересчета денежных потоков в такую единицу их номинальная оценка должна быть разделена на соответствующий индекс инфляции.

Прогноз баланса денежных потоков (кэш-фло) -сопоставление денежных остатков, поступлений и расходов на протяжении прогнозного периода.

Стоимость имущества с точки зрения доходности - сумма текущей стоимости периодического потока дохода и текущей стоимости имущества, возвращающейся в конце прогнозного периода владения объектом после его условной реализации (стоимость имущества в после-прогнозный период).

Подход с точки зрения затратного подхода

Применение затратного подхода в рамках проводимых оценок может быть обусловлено при оценке недвижимого имущества, рынок купли продажи которого является ограниченным. Оценивается с применением затратного подхода также специализированные объекты недвижимости, в том числе памятники архитектуры и истории.

Определение стоимости недвижимости с применением затратного подхода состоит из определения стоимости улучшений на участке земли (с учетом физического износа улучшений). Данный метод оценки приводит к довольно объективным результатам в случае тщательной работы Оценщика при расчете стоимости воспроизведения (стоимости замещения) и всех видов износа улучшений. Необходимо отметить, что этот подход особенно полезен при расчете стоимости недвижимости, предназначенной для специального использования, а также при отсутствии сложившегося рынка такого рода недвижимости.

Основными методами затратного подхода является метод прямого воспроизводства и метод замещения.

Одним из способов метода прямого воспроизводства являются:

А) Способ количественного анализа.

Метод основан на том факте, что балансовая стоимость здания является стоимостью прямых и непрямых строительных издержек (строительно-монтажных работ), затраченных на возведение здания, в ценах, действующих на момент строительства. Кроме строительных издержек в балансовую стоимость здания могут быть включены издержки на проектно-изыскательские работы, на благоустройство прилегающей территории, издержки по техническим условиям городских коммунальных служб. В тех случаях, когда имеет место плохой контроль за составлением исполнительной документации на выполняемое строительство, а также когда нет достоверных документов (акт Государственной комиссии по приемке в эксплуатацию, исполнительная смета, акты выполнения строительно-монтажных работ), подтверждающих факт включения в балансовую стоимость только стоимости СМР по возведения оцениваемого здания, балансовая стоимость часто оказывается завышенной. Могут быть и обратные случаи: в процессе эксплуатации здания оно было существенно реконструировано хозяйственным способом с добавлением новых помещений или заменой отдельных конструктивных элементов (например, кровли), а балансовая стоимость не была изменена. То есть данный метод дает корректный результат только при наличии полной информации о строительстве здания и его эксплуатации, получение которой очень затруднено.

Б) Поэлементный способ

Основан на оценке стоимости отдельных конструктивных элементов здания (сооружения), деталей, узлов и агрегатов машин и оборудования и т.д. с учетом всех расходов на их приобретение (изготовление), транспортировку, монтаж, ввод в эксплуатацию и т.д. и суммировании данных оценок.

Метод практически применим по существу только при наличии детальной технической документации по объекту оценки, поскольку в противном случае процесс оценки фактически включает в себя процесс проектно-изыскательских (проектных) работ со всеми вытекающими временными и стоимостными последствиями.

Основным способом метода замещения является:

Способ единичных показателей.

Данный способ основан на сопоставлении строительных издержек на строительство здания-аналога и оцениваемого здания. За стоимость возведения единицы объема или площади оцениваемого здания Оценщиком принималась единичная стоимость из сборников "Укрупненных показателей восстановительной стоимости ..." (СУПВС) с учетом корректировки на соответствие аналогу конструктивных элементов и обеспеченности инженерными коммуникациями.

Данный подход применим в случае, когда доля конструктивных несовпадающих элементов составляет не более 15-20% от величины единичной стоимости мЗ здания, а также при совпадении габаритов здания по сборникам.

Несоответствие обеспеченности оцениваемого здания и здания-аналога инженерными коммуникациями корректируется путем уменьшения или увеличения единичной стоимости на величину, соответствующую удельному весу данного вида коммуникаций в единичной стоимости всего здания (из сборника УПВС).

Вследствие того, что у собственника объекта отсутствовала техническая документация (сметы на возведение здания), то в рамках затратного подхода использовался способ единичных показателей, оперирующий укрупненными показателями расчета.

Подход с точки зрения дохода.

Подход с точки зрения дохода основывается на одном из фундаментальных принципов оценки - принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с точки зрения ожидания получения будущих доходов, т.е. стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. В рамках данного подхода обычно применяются два метода:

Прямой капитализации дохода, полученного от оцениваемого объекта за расчетный период (обычно календарный год) при расходах, типичных для оцениваемого объекта;

Дисконтирования потока дохода от владения объектом оценки, ожидаемого к получению, за расчетный период (обычно 3-5 лет) при типичных расходах, относимых либо на счет собственника, либо арендатора.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам недвижимости, приносящим стабильный доход и имеющим прогнозируемые суммы расходов и доходов.

Метод дисконтирования наиболее применим к объектам недвижимости, имеющим нестабильные потоки расходов и доходов, варьирующиеся в разные периоды эксплуатации объекта.

В связи с тем, что при определении стоимости Оценщик оперирует уровнем дохода неравномерно распределенном по времени, то в рамках отчета применяется метод дисконтирования денежных потоков.

Сравнительный подход

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

В основе наиболее применяемого при оценке в рамках данного подхода метода сравнения продаж лежит предпосылка о том, что уже совершившиеся сделки являются результатами суждений покупателей и продавцов относительно стоимости объектов и несут в себе информацию, указывающую на рыночную стоимость. Кроме того, продавцы и покупатели на рынке ориентируются при принятии решений на результаты последних сделок со схожими объектами. В этом проявляется принцип замещения, в соответствие с которым типичный покупатель не заплатит за предлагаемый на рынке объект недвижимости цену, превышающую затраты по приобретению другого объекта с одинаковой полезностью.

Основные шаги при применении данного метода включают в себя:

сбор информации по ценам продаж и предложений схожих объектов

выбор параметров сопоставления оцениваемого и сравниваемых объектов

анализ отличий между объектом оценки и сравниваемыми объектами с целью объяснения разницы в стоимости

4. определение величин корригирующих коэффициентов

5. учет выявленных отличий в ценах продаж и итоговая оценка стоимости

объекта.

В рамках сравнительного подхода может использоваться также метод валового рентного мультипликатора.

Методика определения износа объекта оценки

Износ - это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам. Различают три вида износа: -физический; -функциональный; -внешний (экономический)

Физический и функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Физический износ - утрата первоначальных технико-экономических и социальных качеств недвижимости под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Величины физического износа отдельных конструктивных элементов встроенных помещений определяются в соответствии с признаками физического износа (с учетом их количества и удельного веса поврежденных участков в общей площади конструктивного элемента), согласно "Правил оценки физического износа жилых зданий" ВСН 53-86 Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР, М., 1990 г. и «Правил определения физического износа жилых домов», утвержденных Приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству №52 от 2 июля 1993 года.

По результатам визуально - экспериментальных обследований объекта в зависимости от степени повреждения конструкций оценивается техническое состояние по следующим категориям:

1 категория - исправное, допускающее дальнейшую нормальную эксплуатацию при проведении текущих и плановых ремонтов (0…20%);

2 категория - работоспособное, характеризующее наличием дефектов, которые приводят к ухудшению эксплуатационных качеств строительных конструкций и требующие проведения внеплановых ремонтных работ, но не снижающие несущую способность основных конструктивных элементов (21.... 40%);

категория - ограниченно-работоспособное состояние, при котором по конструкциям имеются повреждения, требующие немедленного устранения (прогрессирующее развитие осадок и деформаций, недостаточная несущая способность, превышение норм по второй группе предельных состояний, ослабление сечений коррозионными повреждениями и т.д.) (41.. .60%);

категория - недопустимое состояния, при котором существует угроза нарушения функциональной пригодности здания и требуются срочные противоаварийные мероприятия и ремонтные работы (61-80%);

категория - аварийное состояние, при котором существует угроза обрушения отдельных конструктивных элементов и нарушение функциональной пригодности здания, что требует срочного усиления конструкций и устранение причин, вызывающих их повреждение (прогрессирующее развитие осадок и деформаций, недостаточная несущая способность, нарушение норм по первой и второй группам предельных состояний, значительное ослабление сечений с угрозой разрушения) (81.. 10%).

Величина физического износа здания определяется по формуле:

Ки= ? Фэi*Li

где:

Ки - величина физического износа здания, %;

Фэi - величина физического износа отдельного конструктивного элемента, %;

Li- удельный вес элементов в восстановительной стоимости здания.

Методика определения стоимости прав пользования земельным участком

При определении рыночной стоимости объектов оценки необходимо оценить нематериальный актив- право пользования земельным участком. Это связано с тем, что его реализация обеспечивает получение дополнительного рентного дохода, который связан со специфической полезностью конкретного земельного участка - местоположением, уровнем благоустройства и характером использования.

Именно данное обстоятельство и позволяет рассматривать право пользования землей как нематериальный актив, который влияет на совокупную продуктивность или эффективность любого вида деятельности.

Дополнительный доход:

приравнивается к рентному доходу равному выплачиваемой контрактной арендной платы или величине выплачиваемого налога на землю при неразвитом рынке аренды земельных участков

определяется как разница между полученным доходом от владения конкретным земельным участком и выплачиваемой арендной платой (налогом на землю)

В соответствии с п. 12 разъяснений некоторых положений Методики оценки имущества (№10-36-835 от 23 января 2004 года):

1) в случае объективного отсутствия рыночных данных, необходимых для расчета дополнительного дохода арендатора за 1-ый год, искомая величина определяется путем капитализации фактически начисленной арендной платы или годового земельного налога за пользование земельными участками, если арендная плата установлена на уровне земельного налога;

период прогнозирования принимается в размере 50 лет ;

Ставка капитализации, которая используется для расчета стоимости права пользования земельным участком определяется в соответствии с требованиями «пункта 7 Методики экспертной денежной оценки земельных участков.

Идентификация объекта оценки

Объектом оценки выступает двухэтажное здание бывшего общежития используемое в качестве летнего пансионата. Группа капитальности здания- 1ая. Участок огорожен. Дворик со стороны входа выложен декоративной фигурной плиткой.

Объект эксплуатируется в выбранном функциональном ключе уже не протяжении нескольких лет подряд Постепенно вкладываются средства как в ремонт, так и в оснащение пансионата соответствующими летнему отдыху инвентарем.

Из коммуникаций в наличии электроосвещение, водоснабжение (из скважины). Выход стоков осуществляется в выгребную яму. Теплоснабжение обеспечивается путем прогрева здания электрическими тенами. Газоснабжение отсутствует. Нужды кухни обеспечиваются газовыми баллонами.

На первом этаже кроме непосредственно номеров расположены помещения кухни, а также две небольшие столовые (см. фото в приложении) и душ.

Отделка номеров, расположенных в уровне 1-го уровня - простая. В одном типовом номере может разместиться 2-3 человека.

В уровне 2-го этажа расположен большой холл (см. фото), который используется для просмотра телепрограмм и игры в бильярд.

В уровне 2-го этажа размещено несколько номеров люкс (см. фото).

Внутренний дворик достаточно ухожен. С одной стороны располагается небольшой плодоносящий сад, а с другой декоративный минифонтан. По краям расположены небольшие столики. Имеется мангал для жарки шашлыков. За домом находится летний душ и кухня.

Подвал частично используется под складские помещения. Достаточно много площадей подвального уровня пустует может потенциально использоваться для расширения сервиса пансионата (тир, спорт. зал, сауна).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

В соответствии с определением, данным в Международных стандартах оценки, наиболее эффективное использование определяется как «Наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

В рамках проводимой оценки здания бывшего общежития напрашивается только один вариант - использование объекта по прямому назначению - организация курортного отдыха в режиме работы в качестве пансионата (мини гостиницы). Иные варианты использования даже приблизительно не могут рассматриваться, так как не отвечают требованиям элементарной логики.

Принцип разумной оправданности

Во-первых, объект расположен в прибрежной зоне Черноморского региона, в зоне пешеходной доступности до береговой морской линии.

Во-вторых, на протяжении нескольких лет его использование было напрямую связано с организация приема отдыхающих, да и в прошлое время он использовался для размещения приезжих, которые прибывали в данный регион для решения профессиональных и других задач.

Принцип физической возможности.

Объект спроектирован, по коридорному типу с множеством комнат, что позволяет проводить его

использования в выбранном функциональном ключе.

Принцип юридической законности.

Эксплуатация объекта в целях курортного бизнеса является юридически законной и допустимой.

Принцип осуществимости с финансовой точки зрения.

Для продолжения эксплуатации объекта оценки в выбранном ключе необходимо проводить поэтапный ремонт номерного состава. Учитывая, что объект рассчитан для приема отдыхающих со средним достатком, то затраты на ремонт будут сопоставима с предполагаемой коммерческой выгодной от эксплуатации.

Расчет стоимости

Используемые подходы	Затратный подход Доходный подход Сравнительный подход
Затратный подход: используемые способы	Способ расчета по единичным показателям Поэлементный способ Способ количественного анализа
Доходный подход: используемые способы	Способ прямой капитализации Способ дисконтирования

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Данный подход использовался в рамках настоящей оценки вследствие того, что воспроизводство офисной недвижимости в центральной части города является экономически целесообразным и физически возможным. Основными этапами применения затратного подхода являются:

выбор методического приема;

оценка стоимости замещения оцениваемого объекта;

расчет выявленных видов износа;

определение остаточной стоимости замещения объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ;

оценка стоимости прав, связанных с земельным участком (оценка фактора местоположения);

расчет итогового значения с последующим увеличением полученной величины на стоимость фактора местоположения земельного участка.

СПОСОБ ЕДИНИЧНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ.

Для определения стоимости объекта по стоимости единичного показателя используются соответствующие сборники УПВС Госстроя СССР, утвержденные Государственным комитетом Совета Министров СССР.

Стоимость объекта в действующих ценах определяется в соответствии с "Порядком определения стоимости строительства, осуществляемого на территории Украины" (Государственный комитет Украины по делам строительства и архитектуры, Киев, 1995 г.).

Стоимость замещения объекта определяется формулой:

Сз = Сб * Об * Ку*Кп

где:

Сз - стоимость замещения объекта;

Сб - базовая стоимость аналога в ценах 1969 г.;

Об - строительный объем оцениваемого объекта;

Ку - коэффициент удорожания (повышение уровня цен с 1969 по 25.08.2007 г).

Данный коэффициент в свою очередь определяется по формуле:

Ку = К69-84 * Ктер * Кр(84-25.08.2007)

Где К69-84 - коэффициент пересчета цен 1969 года в цены 1984 года. Берется в соответствии с постановлением Госстроя СССР от 11.05.1983 года № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ» (приложение №1).

К₆₉-84 (Крупноблочное жилое строительство) -1,18

Ктер - территориальный коэффициент к индексам смены сметной стоимости, берется в соответствии с Постановлением Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 года

Ктер - 1,03 для Южного экономического района.

Кр(84-25.08.2007) = 1,74*10,97 ;

Где 10,97- коэффициент удорожания в связи с введением договорных цен и рыночных. Коэффициент пересчета цен 84 года в текущие цены. Берется в соответствии с данными Госкомитета Украины по строительству и архитектуре (публикуется без учета НДС) (Сборник официальных документов и разъяснений Госстроя Украины «Ценообразование в строительстве».

1,74 - индекс изменения себестоимости строительно-монтажных работ с 1984 до 1991 года (в соответствии с письмом Госстроя СССР №14-д, от 06.09.1990 г. ( Жилищное строительство. Украина).

В связи с тем, что последний данный коэффициент выходил по состоянию на 01 июля 2007 года и был равен 10,97 (без учета НДС), то данный коэффициент необходимо приводить к дате оценки путем использования индексов индекса изменения потребительских цен за июль 2007 года -1,014.

Кп - поправочный коэффициент на: климатический район, местный материал, высоту помещения, отсутствие вида благоустройства (индивидуально для каждого сборника).

Остаточная стоимость замещения объекта с учетом износа определяется по формуле:

Соз = Сз * Ки

Где: Соз - остаточная стоимость замещения объекта;

Сз - стоимость замещения;

Ки - коэффициент физической годности.

Определение износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценения) под воздействием различных факторов.

Основой определения износа является натурное обследование объекта оценки. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

-физический

-функциональный (моральный)

-внешний (экономический)

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека - за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Величины физического износа отдельных конструктивных элементов встроенных помещений определяются в соответствии с признаками физического износа (с учетом их количества и удельного веса поврежденных участков в общей площади конструктивного элемента) согласно "Правил оценки физического износа жилых конструкций" КДП-2041-12 Украина 226-93, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству №52 от 2 июля 1993 года.

Величина физического износа здания определяется по формуле:

Ки= S Фэ1*Ы

где:

Ки - величина физического износа здания, %;

Фэ1 - величина физического износа отдельного конструктивного элемента, %;

Li - удельный вес элементов в восстановительной стоимости здания.

Вышеизложенный метод расчета коэффициента физического износа наиболее логично применять при расчете небольшого количества объектов или в случае, когда оцениваемые сооружения или здания находятся в неудовлетворительном состоянии, вследствие ненадлежащей тех. эксплуатации. При массовой оценке объектов, балансодержатель которых своевременно проводил капитальные и текущие ремонты, расчет коэффициента физического износа возможно проводить по формуле Брендта.

Ф (Озд = (t\TH + 0,5*t\TH.)X100

где Тн - нормативный срок службы здания, лет (копия используемой при расчете таблицы приведена в приложении);

t - срок службы здания к моменту освидетельствования;

Стоимостной износ здания определяется либо по укрупненным сметам работ ремонтов либо по укрупненным показателям "стоимости капитального ремонта в % от восстановительной стоимости конструктивных элементов".

Остаточная стоимость замещения объекта с учетом физического износа определяется по формуле:

Со = Сз * Ки.

где: Со- остаточная стоимость замещения; Сз - стоимость замещения; Ки - коэффициент физической годности. Чтобы определить коэффициент износа, необходимо определить средневзвешенный физический износ по каждому конструктивному элементу.

Св ф и = Иэ х Увк 100

где: Св ф и - средневзвешанный физический износ Иэ - износ элемента Увк - удельный вес конструкции затем определяем скорректированный процент физического износа:

Сп = S Св ф и Х100 Увк

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного здания (сооружения) обеспечивать полезность по сравнению с новым зданием (сооружением), созданным для таких же целей.

Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации здания (сооружения) в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Причины функционального износа:

-недостатки, требующие добавления элементов;

-недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

Устранимый функциональный износ определяется расходами не необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влияние внешней среды: накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменение окружающей инфраструктуры, изменение рыночного спроса и предложения на определенные виды недвижимости. В большинстве случаев данный вид износа является неустранимым по причине неизменности местоположения и окружающей рыночной среды.

Расчет стоимости

Техническое состояние объекта оценки удовлетворительное.

Объект может быть использован в коммерческих целях после проведения текущего внутреннего ремонта некоторых элементов отделки и инженерных сетей. Коэфф. физической годности - 0,75.

Выбор единичных показателей производился по таблице 37(п.г) УПВС № 8 (Здание спального корпуса кирпичное объемом 3000 м.З двухэтажное). Группа капитальности выбранного по сборнику УПВС объекта - аналога - 1. Группа капитальности оцениваемого здания - 1.

Стоимость 1 м.З - 24,4 руб.

Расчет стоимости объекта оценки представлен в таблице.

Стоимость 1 куб. м здания аналога, руб.	24,4
Строительный объем объекта оценки, куб. м	6760
Поправочный коэффициент на климатический пояс (для 8-го сборника)	0,96
Поправочный коэффициент на местный материал (материал стен-крупный блок)	0,95
Поправочный коэффициент на отсутствие конструктивных элементов (отопления)	0,96
Индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ по отрасли (дома отдыха) с учетом территориального коэффициента удорожания при переходе к ценам 1984 г. 1,18*1,03= 1,1948	1,1948
Индекс изменения рыночной стоимости строительно-монтажных работ на 01.07.2006 г. к сметным ценам 1991 г. по данным Госкомитета Украины по строительству и архитектуре без учета НДС	10,97
Индекс изменения себестоимости строительно-монтажных работ с 1984 до 1991 года (в соответствии с письмом Госстроя СССР №14-д, от 06.09.1990 г. ( Жилищное строительство. Украина).	1,74
Коэффициент инфляции за июль 2007 г.	1,014
Стоимость замещения объекта оценки (наземная часть), грн.	3339578,36
Физический износ, %	30
Стоимостное выражение физического износа, грн. (без учета НДС)	1001873,50
Остаточная стоимость замещеня здания, грн. (без учета НДС)	2337704,85
Остаточная стоимость замещения здания общежития, определенная в рамках способа единичного показателя, составляет (без учета НДС) 2337705 грн. (Два миллиона триста тридцать семь тысяч семьсот пять) гривной

Определение стоимости земельной компоненты

Для корректности сравнения итоговых величин, полученных в рамках доходного и расходного методов, необходимо в рамках расходного подхода провести учет стоимости земельной компоненты в стоимости объекта оценки (в рамках доходного метода данное обстоятельство учитывается ставкой арендной платы).

Для оценки прав пользования земельным участком применяется метод капитализации рентного дохода.

Расчет приведен ниже.

Стоимость права пользования арендуемого земельного участка определяется как текущая величина будущего дополнительного дохода для арендатора по формуле:

t Доi Спа = Е ,

i=l i

(1 + Ск)

где Спа - стоимость права аренды земельного участка, определенная путем непрямой капитализации чистого дохода в гривнах;

До1 - дополнительный доход арендатора за 1-й года (в гривнях);

t - период аренды земельного участка (в годах)

Принимается равным - 50 лет. {Письмо Фонда имущества Украины №10-36-835 от 23 января 2004 года «Разъяснение некоторых положений Методики оценки имущества, утвержденной постановлением Кабинета Министров Украины )

Е - сумма.

В соответствии с данными дела БТИ площадь участка, на котором распложен объект оценки составляет 2575 м.2.

Так как рынок аренды земельных участков не развит, то величина дополнительного дохода Дог могла бы быть определена путем использования и анализа данных по продаже участков, расположенных непосредственно в с.Оленевка. На момент оценки конкурентноспособный уровень цен составляет 2000 у. е. за 1 сотку земли.

Ставка капитализации может быть рассчитана аналитически.

Ск - ставка капитализации постоянного дохода.

При расчете ставки капитализации постоянного дохода были использованы следующие предпосылки:

Ставка капитализации определена методом суммирования:

Определение безрисковой ставки

Чистый процент - это безопасная (безрисковая) процентная ставка, которую можно получить по вкладам в течении установленного периода времени. Инвестор с высокой степенью уверенности знает, что в конце инвестиционного периода инвестированный капитал плюс проценты полностью возвратятся вкладчику.

В рамках отчета будут использоваться данные по доходности банковских депозитов, деноминированных в СКВ. Данные берутся на портале www.bank.gov.ua . В рамках расчета используется показатель 9,5%-3=6,5%.

Определение величины поправок на различные виды рисков {риски взяты на основании положений материала изложенного на стр.203. «Методческие основы денежной оценки земель в Украине» (Ю.Дехтяренко, М.Лихогруд, Ю.Манцевич, Ю.Палеха) Риск на ликвидность:

Недвижимость, в отличие от банковских вкладов, не может быть в короткий срок переведена в деньги без существенных потерь, хотя в границах своей квалификационной группы объект является относительно ликвидным. Поправка отражает фактор риска вложений в земельные участки. Колебания составляют от 1 до 4 пунктов.