Коммерческие банки на рынке ипотечного жилищного кредитования

Таблица 1 - Основные экономические показатели ипотечного кредитования иностранных банков

Банки	Доля кредита, %	Срок кредитования, лет	Ставка кредитования, %
Ипотечные банки США	80-90	15-20	3-4
Ипотечные банки Германии	50-70	15-20	8
Ипотечные банки Франции	*	3-20	*
Ипотечные банки Венгрии	*	До 15	ЦБ минус 28
* - нет данных

Таким образом, за счет участия государства в процессах ипотечного кредитования достигаются сразу две цели: во-первых, решается задача государственной поддержки жилищного строительства; во-вторых, снижаются кредитные риски, т.е. достигается большая стабильность банковской системы.

Во всех странах с развитыми системами ипотечного кредитования государство оказывало кредитным институтам и гражданам - заёмщикам огромную помощь, особенно в период формирования систем.

Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Так в США государственные гарантии обеспечивали выпуск MBS более 30-ти лет, вплоть до 1970 г., когда Fannie Mae было разрешено выпускать ипотечные облигации на основе кредитов, не обеспеченных государственными гарантиями.

Но на этом государственная поддержка не закончилась, а приобрела иную форму. Федеральное законодательство США разрешило использовать бюджетные средства на приобретение MBS, тем самым, приравняв этот вид ценных бумаг к государственным обязательствам. Комитет по открытому рынку ФРС уполномочен покупать и продавать их при проведении денежно-кредитной политики.

Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. Важным шагом на пути формирования институциональных основ современной системы ипотечного кредитования стало создание в 1934 году Федеральной жилищной администрации (Federal Housing Administration, FHA) в соответствии с Национальным актом о жилье. Основными направлениями деятельности FHA являются создание системы взаимного страхования ипотечных кредитов и разработка и совершенствование стандартов ипотечного жилищного кредитования. FHA стала первой страховой компанией, учрежденной государством, страхующей кредитные риски по ипотечным жилищным кредитам.

Основной задачей FHA является содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов. FHA осуществляет около сорока различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991 финансового года объем страховых обязательств FHA составил 378,1 млрд. долларов.

Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья определенными категориями граждан, которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального платежа по обычным кредитам. FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств, а также покупателям с низким и умеренным доходом, т.е. наиболее нуждающимся в дополнительной помощи. Страхование по большей части таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов, созданным на основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, страхуемым FHA, находится на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным кредитам.

В 1989 году доля кредитов, застрахованных от невозврата Федеральной жилищной администрацией, составила 26% общего числа выданных ипотечных кредитов; доля кредитов, гарантированных Администрацией по делам ветеранов - 10%; застрахованных частными компаниями - 16%. При этом доля кредитов, незастрахованных от риска невозврата, составила 46%.

Еще одна форма государственной поддержки - адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья, в том числе с привлечением ипотечных кредитов - является неотъемлемым элементом жилищно-социальной политики. Наиболее отрегулированной представляется система социальной поддержки заёмщиков в Германии. Вкладчики стройсберкасс, получают ежегодные премии за свои сбережения (до 10% к накопленной сумме).

После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) - например, гашение части кредита при рождении в семье заёмщика ребёнка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику - в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине («план Ковальо») и в Чили (реформы Пиночета).

Вместе с тем, начавшийся в США с конца 2006 года обвал рынка ипотечного кредита в августе 2007 года достиг таких масштабов, что поставил под угрозу финансовую стабильность. Многие клиенты не смогли вовремя вернуть кредиты и столкнулись с угрозой потерять свои дома. В первом квартале 2008 года в ситуации, грозящей потерей права выкупить заложенное жилье, оказались почти 2 млн заемщиков. По данным Федеральной резервной системы, в конце марта сумма непогашенных ссуд, взятых американцами на покупку жилья, достигла 10,6 трлн долл. В первом квартале 2008 года сумма выданных ипотечных кредитов упала до 320,9 млрд долл. по сравнению с 782,6 млрд долл. год назад.

Рост числа отчуждений имущества за долги привел к настоящему затовариванию на рынке вторичного жилья и резкому снижению цен на него. Были вынуждены прекратить выдачу кредитов или объявить о своей несостоятельности свыше 100 компаний, в том числе такие «киты» ипотечного бизнеса, как «Нью сенчури файнэншл корпорейшн» и «Беар Стернс». Правительство США, дабы избежать дальнейших глобальных потрясений, было вынуждено взять на себя управление двумя крупнейшими и вплоть до недавнего времени наиболее котирующимися финансовыми институтами страны - Федеральной национальной ипотечной ассоциацией «Фанни Мэй» и Федеральной корпорацией жилищного ипотечного кредита «Фредди Мак».

За последний год их совокупные убытки составили 14 млрд долларов. Из-за опасений вкладчиков, что компании не располагают достаточным капиталом, чтобы на фоне рекордного числа банкротств среди домовладельцев, гарантировать их ипотечные закладные, с начала года их акции потеряли в цене около 90 проц. Усилия самих ипотечных гигантов самостоятельно привлечь дополнительные финансовые ресурсы так и не дали ожидаемого результата.

В совокупности непогашенный корпоративный долг этих двух компаний составляет 1,7 триллиона долларов. Кроме этого они выступают гарантами погашения выпущенных ими ипотечных ценных бумаг на сумму 3,7 трлн долларов. Эти ценные бумаги держат такие не склонные к риску инвесторы, как банки, пенсионные фонды и центральные банки иностранных государств. В первую очередь это азиатские вкладчики - Китай /376 млрд долл./ и Япония /228,2 млрд долл./. Вложения Банка России в облигации ипотечных агентств США к концу июля - началу августа опустились до 60 млрд долларов. При этом вложения в облигации «Фанни Мэй» и «Фредди Мак» составили не более 50 млрд.

Кризис в США оказал самое непосредственное и крайне негативное воздействие на финансовые рынки всего мира. Так, 6 октября 2008 г. правительство Германии и консорциум частных банков согласовали план по спасению компании «Hypo Real Estate Holding AG» - ведущего в стране банка, работающего на рынке недвижимости. На поддержку ликвидности «Hypo Real Estate» будет выделено 50 млрд евро.

Стоит отметить, что «Hypo Real Estate» стал не единственным европейским финансовым институтом, которому потребовалась помощь государства. 29 сентября правительства Бельгии, Нидерландов и Люксембурга сообщили, что инвестируют 11,2 млрд евро в крупнейшую в Бельгии финансовую группу «Fortis Group», пострадавшую от глобального финансового кризиса, а уже 30 сентября помощь потребовалась бельгийскому банку «Dexia SA»: власти Бельгии, Франции и Люксембурга заявили о предоставлении ему 6,4 млрд евро.

2. Характер ипотечного жилищного кредитования в России

2.1 Система ипотечного жилищного кредитования

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Во-первых, необходима действующая система ипотечных кредитных институтов - банков и других ипотечных кредитных учреждений, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры. Последняя включает в себя: систему регистрации оборота недвижимого имущества; систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества; страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Ставя задачу создания целостной рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования, ориентированной в первую очередь на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и учитывающих специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на местные региональные особенности масштабы ее реализации лимитированы.

Главная цель - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, но в наибольшей степени он не реализуется в жилищной сфере, хотя именно они являются тем действенным средством, позволяющим решить ряд насущных задач:

- обеспечения долговременной и прочной интеграции рынка недвижимости и финансового рынка;

- обеспечения щадящего режима приобретения жилья гражданами;

- повышения инвестиционной активности в капитальном строительстве.

У муниципалитетов в связи с хроническим дефицитом бюджетов резко ограничены возможности строительства «бесплатного» жилья для малообеспеченных граждан, имеющих право на государственные субсидии. Напряженность ситуации может быть снята за счет одновременного возведения коммерческого жилья и комбинирования источников привлекаемых средств (сбережений населения, банковских кредитов, субсидий и т.д.). С этой же целью возможно использование механизма социальной аренды, т.е. предоставление права проживания в квартирах без передачи их в собственность с дифференцированной оплатой в зависимости от дохода семьи.

Таким образом, в зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, выделяются несколько жилищных стратегий:

- стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий;

- смешанная стратегия, основанная на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан;

- рыночная стратегия, ориентированная в основном на собственные средства граждан.

Деятельность субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.

От внедрения административных основ системы ипотечного кредитования выигрывает территория в целом. С одной стороны, муниципальные органы стимулируют процесс жилищного строительства, а значит, и рост налоговых поступлений, с другой стороны, минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.

В настоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение жилья, доступны ограниченному кругу лиц. Создание системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в распространенное средство решения жилищной проблемы в России.

Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, должно строиться на базе разработанных отечественными учеными следующих основополагающих принципов.

Система ипотечного жилищного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

Создаваемая система ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не финансирование со стороны государственного бюджета, должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуацией в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

Исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.

Роль региональных и местных органов власти создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.

Для развития ипотечного кредитования в нашей стране можно выделить следующие благоприятные факторы:

а) для населения:

- разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;

- возникновение среднего класса (около 16% населения) т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

- изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

- повышение подвижности населения в пределах территории страны;

- рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости;

б) для предпринимателей:

- разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;

- острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;

- стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

- понимание необходимости удешевления строительства при относительном росте качества для повышения доступности жилья и расширения масштабов жилищного строительства;

- возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риэлторы, оценщики, регистраторы и др.), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе ипотечного кредитования;

в) для банков и финансовых инвесторов:

- возможность одними из первых предложить клиентам новые и пока еще редкие для России услуги;

- укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

- выполнение ведущими банками пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;

- стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;

- активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;

- сокращение сферы спекулятивного вложения капитала;

- ограниченность объектов инвестирования для финансовых инвесторов в условиях нестабильности фондового рынка;

- повышение привлекательности ипотечного кредитования и операций по привлечению сбережений населения в условиях финансового кризиса;

- создание инфраструктуры рынка недвижимости;

- рост конкуренции;

- создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию);

г) для органов государственной и местной власти:

- появление новой возможности решения жилищной проблемы;

- укрепление и расширение среднего класса, рост занятости населения и связанное с этим повышение социальной стабильности в обществе;

- оживление деловой активности на рынке жилья, в строительной отрасли и в других связанных с ней секторах народного хозяйства;

- рост налоговых поступлений и расширение финансовой базы для обеспечения социальным жильем населения с низким уровнем доходов;

- выполнение градостроительных планов.

Следует отметить еще один действенный экономический фактор, стимулирующий со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка, это - наличие налоговых льгот, связанных с ипотечным жилищным кредитованием. Они позволяют существенно увеличить доступность долгосрочных ипотечных кредитов для населения.

Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть, поэтому в этой связи особенно актуален анализ причин, оказывающих сдерживающее воздействие на их становление и развитие.

Можно выделить следующие взаимосвязанные факторы, негативно воздействующие на отечественный ипотечный рынок.

Во-первых, наличие целенаправленной широкомасштабной фетишизации достоинств американской модели ипотечного жилищного кредитования. Ипотечный кризис в Америке непосредственно ударил и по российскому рынку.

Во-вторых, пассивность всех ветвей власти в создании развитого правового поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования и придании ему на этой основе стабильности.

В-третьих, также нет сколько-нибудь заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стране вполне достаточно (однако в большинстве мест и случаев, не используемых по объективным и субъективным обстоятельствам), чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка.

В-четвертых, структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, считают себя, как правило, самодостаточными и ориентированы на использование только своего потенциала. Однако он далек от идеала в научном, методическом и методологическом планах.

В-пятых, одним из важных юридических препятствий в развитии системы жилищного ипотечного кредитования остается сохраняющийся институт прописки (регистрации).

Многие специалисты склонны видеть причины проблем вовсе не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. Между тем, по данным Росстата, к октябрю 2008 г. в РФ она составила 11%, а в итоге, по оценкам экспертов годовая инфляция может достигнуть порядка 15%. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой.

В настоящее время одними из основных источников финансирования жилищного строительства становятся банковские кредиты населению. В связи с этим значение имеет создание различных форм финансово-кредитного механизма, таких как:

- институты залога недвижимости;

- ипотечный кредит;

- вторичный рынок закладных;

- расширение перечня имущества, сдаваемого в залог;

- создание разветвленной сети ссудосберегательных касс и жилищно-строительных банков;

- предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам под льготный процент и погашение уже полученных ими кредитов;

- льготное или бесплатное предоставление инженерно подготовленных участков земли под жилищное строительство;

- создание сети страховых компаний по страхованию долгосрочных ссуд.

Для кредитных организаций в ипотечном кредитовании важны, прежде всего, устойчивость, законность кредитных отношений, твердое обеспечение предоставляемых кредитных средств и возможность развития вторичного рынка ценных бумаг, а для залогодателя и залогодержателя - гарантии выполнения договорных отношений.

Следует отметить, что за последние годы, коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками финансирования жилищного строительства становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.

Основными источниками инвестирования нового жилья для граждан являются следующие.

Обязательным источником инвестирования нового жилья для конкретного гражданина является его личный целевой вклад.

Вторым источником инвестиций на строительство квартиры для конкретного гражданина могут быть адресные субсидии местных органов власти, или субсидии предприятий, на которых работают локальные инвесторы, или субсидии из внебюджетных фондов, формируемых генеральным менеджером в рамках системы за счет привлечения к строительству организаций, предприятий и частных лиц (коммерческих инвесторов).

Третьим потенциальным источником инвестиций для улучшения условий граждан могут быть средства от фьючерсной продажи ранее занимаемой семьей очередника квартиры.

Четвертым источником оплаты новой квартиры для граждан, является краткосрочный заем.

В табл. 2 приведены потенциальные финансовые ресурсы и способы их привлечения для обеспечения ипотечного жилищного кредитования.

Таблица 2 - Финансовые ресурсы и способы их привлечения

Источники ресурсов	Виды ресурсов	Способы привлечения
Население	Денежные средства	Накопительные счета. Жилищные облигации и сертификаты.
	Прежнее жилье	Зачет стоимости прежнего жилья.
Предприятия	Незавершенное строительство	Использование имеющегося «недостроя» для удешевления строительства жилья
	Финансовые ресурсы	Вторичный рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком.
Федеральные и местные власти	Незавершенное строительство	Использование имеющегося «недостроя» для удешевления строительства жилья с неснижаемым остатком.
	Субсидии	Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком.
	Средства местных бюджетов	Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком.
	Финансовые ресурсы	Вторичный рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком.
Продолжение табл. 2
Финансовые инвесторы	Финансовые ресурсы	Вторичный рынок ипотечных кредитов. Размещение средств на депозитах или счетах с неснижаемым остатком.

Рассматривая источники финансовых ресурсов, необходимо учитывать, что они не однородны по своему составу. Поэтому при их анализе следует выделять в особую группу те виды ресурсов, в которых представлена социальная составляющая, поскольку такого рода финансы изначально ориентированы на то, чтобы их вложение происходило с наименьшим риском и преимущественно в социальную сферу посредством ипотечного жилищного кредитования.

Сочетание различных источников и способов финансирования позволит обеспечить систему ипотечного кредитования денежными ресурсами, а также сделать ее сбалансированной, а потому менее рискованной, что обеспечит необходимые гарантии инвестиций.

2.2 Роль коммерческих банков в развитии ипотечного жилищного кредитования

В течение последних нескольких лет коммерческие банки в нашей стране активно включились в процесс ипотечного кредитования и заняли здесь ведущее место. С введением в 2005 году нового Жилищного кодекса РФ и пакета законов, связанных с ним, темпы роста ипотечного кредитования должны были возрасти (по прогнозам аналитиков к 2010 году общероссийские объемы ипотечного кредитования должны составить 344 млрд. рублей в ценах 2003 года). Но, пока, к сожалению, воспользоваться банковским кредитом могут далеко не все, и доля ипотеки в общем объеме приобретаемого жилья составляет, по разным оценкам, от 3 до 5%.

Несмотря на существующие проблемы, банковское ипотечное кредитование развивается: по состоянию на начало 2006 года уже около 370 банков (в начале 2005 года их было 218) реализует различные программы. И все же процесс долгосрочного ипотечного кредитования в России в последние годы заметно активизировался. По данным Ассоциации российских банков в 2001 году в РФ выдано жилищных кредитов на сумму 56 млн. долларов, в 2002 году эта цифра составила 260 млн., долларов, в 2003 году объем кредитования возрос до 500 млн. долларов, то есть ссудная задолженность по ипотечным жилищным кредитам увеличилась на 100%. В 2004 году размер выданных ипотечных кредитов составил 1 млрд. долларов. По данным ЦБ РФ, в 2005 году населению предоставлено ипотечных кредитов на сумму свыше 52 млрд. рублей, в 2006 году 108 млрд. рублей.

В 2005 году основной особенностью на рынке ипотечного кредитования стало смягчение условий для получения кредитов. До 30 лет вырос срок, на который может предоставлен заем (прежний максиму - 27 лет).

Изменились требования к предельному возрасту заемщика: в государственную ипотеку теперь могут включаться и те, кому к моменту погашения займа исполниться 75 лет. Предусмотрена возможность получения кредита на новое строительство (под залог имеющейся квартиры).

Как уже отмечалось выше, к началу 2006 года в России около 370 банков оказали услуги в области банковского ипотечного кредитования. Однако за 2005 год ипотечные кредиты на сумму более 20 млн. долларов выдали лишь 12 банков. Это примерно половина всего объема ипотечных кредитов.

Первая пятерка, куда входят Сбербанк России, Внешторгбанк, Райффайзенбанк, банк Уралсиб, банк Дельтакредит выдала кредитов на сумму 2172,2 миллионов долларов, что составило 80% общего объема ипотечных кредитов. Подобные показатели свидетельствуют об очень высоком уровне монополизации российского ипотечного рынка. Безусловным лидером по охвату рынка является Сбербанк России.

За 2005 год значительно вырос ипотечный кредитный портфель группы ВТБ. Это связано с выделением розничного направления развития банка в отдельное направление и отдельный банк ВТБ24. Одна из главных задач банка - увеличить портфель ипотечного кредитования до 100 млн. долларов.

В 1996 году в России начал работу австрийский Райффайзенбанк. В 2000 году он предложил своим клиентам первую ипотечную программу, а в 2002 году стал первым банком, объявившим о введении «плавающей» ставки по ипотечному кредитованию. По состоянию на конец 2005 года, Райффайзенбанк занял третье место по объему предоставленных ипотечных кредитов.

Банк «Уралсиб» очень быстро нарастил кредитный портфель (за 2005 год практически в 7 раз), что позволило ему попасть в пятерку ведущих операторов российского ипотечного рынка.

Достаточно крупным с позиции охвата рынка является ДельтаКредит банк. Он работает в России с 1998 года. ДельтаКредит основывается на кредитных вливаниях от Европейского банка реконструкции и развития (ЕБРР) и инвестиционного подразделения Всемирного банка (IFC). В частности, в мае 2002 года ДельтаКредит получил на развитие ипотеки по 40 миллионов долларов от IFC и ЕБРР. В июне 2003 года IFC и ДельтаКредит подписали соглашение еще об одном кредите на 54 млн долларов, а также о займе на 6 млн долларов. В конце 2005 года банку выдан синдицированный кредит от ЕБРР на сумму 45 млн долларов.

В табл. 3 приведены объемы выданных ипотечных кредитов ведущими банками в 2007 году.

Таблица 3 - Объемы выданных ипотечных кредитов ведущими банками в 2007 г./РБК Рейтинг/

№	Банк	Текущий портфель ипотечных кредитов, млн. руб.	Объем выданных кредитов, млн. руб.	Кол-во выданных кредитов	Доля ипотеч. кредитов в общ. портфеле кредит., выдан. физ. лицам	Объем выпущенных ипотечных ценных бумаг, млн. (руб./валюта)	Кол-во регионов, в кот. банк осуществляет выдачу ипотечн. кредитов	Актуальность
1	Сбербанк	292187	395665	676622	31	-	76	Янв.08
2	Группа ВТБ	88318	100108	43286	52	$88,4	56	Янв.08
3	КИТ Финанс	30468	39867	25392	97	-	64	Янв.08
4	Москомерцбанк	28210	38351	7221	94	$200	9	Янв.08
5	Уралсиб	30400	32800	21600	44	-	40	Янв.08
6	ГПБ-Ипотека	26486	31204	39940	100	15466	54	Янв.08
7	ДельтаКредит	23725	29225	17800	100	$206.3	30	Янв.08
8	Райффайзенбанк	21453	27509	9348	Нд	-	46	Янв.08
9	УРСА Банк	21070	21539	14964	30	-	18	Янв.08
10	Газпромбанк	12512	Нд	Нд	Нд	Нд	38	Янв.08
11	Городской ипотечный банк	10557	20100	9300	100	$78	24	Янв.08
12	ТрансКредитБанк	17857	19328	16336	Нд	-	35	Янв.08
13	Абсолют банк	18275	17484	10115	70	-	24	Янв.08
14	ЮниКредит Банк	13075	15388	5434	27	-	12	Янв.08
15	Запсибкомбанк	11695	16891	16477	60	-	4	Янв.08
16	Ханты-Мансийский банк	13224	14847	10071	65	-	5	Янв.08
17	Банк Москвы	13304	14617	8031	20	-	47	Янв.08
18	Евротраст	3130	14136	13216	95	-	45	Янв.08
19	МБРР	6707	13144	7683	32	-	33
20	Возрождение	8838	12146	12327	54	-	41	Янв.08
21	Юниаструм Банк	8013	11897	8638	Нд	-	43	Янв.08
22	BSGV	10430	11841	4042	42	-	10	Янв.08
23	Росбанк	9234	10807	7836	11	-	66	Янв.08
24	Собинбанк	5531	9651	6039	42	-	19	Янв.08
25	АК БАРС	7010	8469	9677	29	-	26	Янв.08

Однако в результате ухудшения доступа к финансированию ипотечных программ расклад на российском рынке ипотеки за последний год радикально изменился. Ряд банков был вынужден отказаться от ипотечного кредитования или значительно снизить его объемы, сделав акцент на продуктах с более короткими сроками кредитования, в частности на потребкредитах. Концентрация на ипотечном рынке усилилась. Год назад на тридцатку лидеров приходилось 88% от объема кредитов, выданных сотней наиболее активных ипотечных банков, а на 1 июля 2008 года - уже 92,6%. Так, по данным рейтинга РБК, крупнейшие 30 банков в 1-м полугодии 2008 г. выдали ипотечных кредитов на сумму 366,3 млрд руб., удвоив объемы по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Наибольшие успехи на ипотечном рынке демонстрируют госбанки и банки с западным капиталом. По общему объему кредитов, лидирующее место, безусловно, занимает Сбербанк России. Так, Сбербанк увеличил выдачу кредитов в первом полугодии 2008 г. в 2,3 раза, до 156,7 млрд руб. За полгода (прирост к прошлому году 137%), его доля на рынке увеличилась с 32 до 46%. На его долю приходится около 50% всех кредитов, выдаваемых коммерческими банками на цели приобретения жилья. Ипотечное кредитование банк осуществляет в 76 регионах РФ.

Более агрессивный рост ипотечного кредитования в 2008 г. демонстрирует ВТБ 24, занявший второе место: ему удалось утроить показатели прошлого года, его доля выросла с 10,4% в объеме выданных кредитов до 18,5%, но данные показатели учитывают большой объем кредитов, приобретенных у других игроков. Ипотека теперь стала главным розничным продуктом у госбанков: по данным на 1 июля 2008 года, у Сбербанка на ипотеку приходится 36,1% в общей задолженности физлиц, у ВТБ 24 - 52,44%. Другой двигатель российской ипотеки - это зарубежный капитал. Значительно улучшили свои показатели по сравнению с прошлым годом банк «ДельтаКредит» (четвертое место), Абсолют Банк (пятое место), Банк Сосьете Женераль Восток (седьмое место) и Райффайзенбанк (восьмое место).

По данным ЦБ на 1 июля 2008 года, объем задолженности по ипотечным кредитам составил 825 млрд руб., при этом темпы роста ипотеки замедляются. По оценкам специалистов, рост ипотечного портфеля по итогам года составит 70-75%, тогда как в 2007 году этот показатель равнялся 161%. В абсолютном выражении объем ипотечного портфеля наверняка превысит 1 трлн руб. Доля ипотеки в банковских активах на конец года составит не менее 3,7-3,9%, доля в ВВП достигнет 2,3-2,4%.

Однако за пределами тридцати крупнейших участников ипотечного рынка ситуация нерадостная: банки стремительно сдают свои позиции. Практически все банки начиная с октября стали повышать ставки по кредитам. Некоторые банки (ХКФ Банк, МБРР, ДжиИмани банк) и ряд других и вовсе приостановили ипотечные программы. Москоммерцбанк одним из первых приостановил ипотечное кредитование в августе прошлого года. Тогда он занимал третье место, а сейчас переместился на 16-е, сократив объемы выдачи почти в 20 раз. Практически закрыл ипотеку УРСА Банк: в январе-июне 2008 года банк выдал кредитов всего на 87,1 млн руб. и переместился с пятого на 87-е место.

Росевробанк, кредитный портфель которого составил на 1 октября 2008 г. 295 млн долларов, из которых 110 млн - ипотечные кредиты, стал первым российским банком, обратившимся к клиентам с просьбой досрочно выплатить часть ипотечных кредитов. Росевробанк обратился к заемщикам, разослав им письма, где просит изыскать возможность досрочно погасить задолженность по ссудам на жилье в размере 30% не позднее 15 ноября 2008 года. При этом банк ссылается на то, что при дальнейшем сохранении негативной тенденции на рынке недвижимость, принятая в залог по кредитам, может сильно потерять в цене.

В целом же, по прогнозам АИЖК, по итогам 2008 г. будет выдано на 23% кредитов меньше, чем в прошлом году. В этих условиях АИЖК решило принять меры по оживлению рынка ипотеки. Планируется, в частности, смягчить правила выкупа у банков ипотечных кредитов. Агентство уже направило на эти цели 100 млрд руб. Госпомощью смогут воспользоваться и те банки, которые выдавали кредиты не по стандартам АИЖК. При этом сторонним инвесторам АИЖК будет предоставлять свои гарантии качества этих бумаг, что должно стимулировать спрос на них.

В таблице 4 приведены данные о выдаче ипотечных кредитов крупнейшими ипотечными банками России в I полугодии 2008 года.

Таблица 4 - Крупнейшие ипотечные банки-лидеры России в I полугодии 2008 г./РБК Рейтинг/

Банк	Выдано ипотечных кредитов в I полугодии 2008 г., тыс. руб.	Изменение за год %	Доля кредитов, выданных под залог существующего жилья, %	Доля кредитов, выданных программам по коммерческой ипотеке, %	Доля рефинансированных кредитов, %	Портфель ипотечных кредитов на 1 июля 2008 г., тыс. руб.
Сбербанк	156723734	137,47	23,68	-	нет	411611620
ВТБ24	62839117	196,64	-	-	-	134657230
Банк Уралсиб	13672500	103,62	2,6	-	-	41208837
Дельтакредит	11771731	85,89	5	-	-	32956400
Абсолют Банк	11541243	229,04	-	-	-	27672861
Кит Финанс Инвестиционный банк	11523927	29,99	18,5	-	0,02	38749894
Банк Сосьете Женераль Восток	6816608	372,99	35	-	-	13989868
Продолжение табл. 4
Райффайзен банк	6183352	-17,24	-	-	-	25085473
ТрансКредит банк	5973465	26,95	14	-	-	22848434
Газпромбанк	5935293	61,38	5,73	-	-	19464450
ЮниКредит банк	5898293	89,68	29	-	-	17242879
ГПБ-Ипотека	5716000	Н.д.	4,8	0	-	Н.д.
Московский Банк реконструкции и Развития	5602746	54,24	9	-	32	9611563
Альфа-Банк	5288870	345,53	24	-	1,1	10225834
Банк ЖилФинанс	4934972	96,49	25	1,4	34,07	7870491
Росбанк	4782240	110,8	70,44	-	-	12965079
Городской Ипотечный банк	4699372	4,91	52	-	-	9859135
МДМ-Банк	4445707	43,62	13,3	-	-	11895959
ХКФ-Банк	3743130	222,07	18,4	-	1,9	7300000
Банк Санкт-Петербург	3335863	16181	13,08	-	0	7412566
Союз	3232157	275,58	-	-	-	7204064
Запсибком-банк	3201966	9,68	2,91	5,39	-	11595538
Русский ипотечный Банк	3175575	124,81	8,96	0	0	4317580
АК Барс	3112884	68,51	-	-	0,96	9642900

Негативные последствия мирового финансового кризиса привели к банкротству целого ряда крупных кредитных организаций. Вместе с тем, анализ поступающий информации позволяет сделать вывод о том, что все процессы, проистекающие в банковской сфере, в т.ч. и на рынке ипотечного жилищного кредитования, остаются в поле пристального внимания государства. Так, в частности, ОАО «Российские железные дороги» (находится под контролем государства) купило оказавшийся на грани банкротства инвестбанк «КИТ Финанс» (6-е место в рейтинге крупнейших ипотечных структур по итогам 1-го полугодия 2008 г.) за 100 рублей. Крупные стабилизационные займы получили и другие крупнейшие участники рынка ипотечного жилищного кредитования.

2.3 Ипотечные брокеры на рынке ипотечного жилищного кредитования

Кредитный рынок в России стремительно развивался в последние три года, и один из ключевых факторов, способствующих данному развитию - становление рынка консультационных услуг в сфере кредитования - кредитного брокериджа. По данным компании «BusinessVision», на данный момент наибольшее распространение кредитно-брокерские услуги получили в сегменте ипотеки (около 60% рынка), что объясняется появлением первых кредитных консультантов именно среди риэлторов и агентств недвижимости.

Ипотечный брокер - это профессионал, который занимается только рынком ипотечного кредитования и не совмещает свою деятельность с поиском недвижимости. Ипотечный брокер сотрудничает с банками, предоставляющими конкурентоспособные ипотечные кредиты, и подбирает для каждого клиента наиболее выгодную программу кредитования. Кроме того, ипотека оказывается самым сложным кредитным продуктом - далеко не каждый клиент может и хочет разбираться во всех нюансах. По данным Ассоциации российских банков, в 2006 году с участием независимых брокеров заключалось 25% ипотечных сделок, около 10% сделок по автокредитованию и около 2% - по получению потребительского кредита.

По оценкам брокеров, еще в 2005 году услуги по подбору ипотечных кредитов и ипотечные консультации занимали до 70% в общем объеме предоставляемых клиентам брокерских услуг, а в 2006 году доля этих услуг сократилась до 55-60%, и примерно на 10-15% увеличился объем консультационных и брокерских услуг, предоставляемых в рамках подбора программ потребительского кредитования и автокредитования. В конце 2006 года на 1 млн человек в России приходится чуть более двух фирм, работающих на рынке ипотечного брокериджа. Основной объем рынка приходится на Москву и Московскую область, крупнейшие игроки представлены также в этом регионе - это компании «Фосборн Хоум», «Мой Дом», «Кредитный и Финансовый Консультант», «Национальная Ипотечная Компания», «Мой дом» и др.

В работе с кредитными брокерами все большую заинтересованность проявляют финансовые организации. Коммерческим банкам выгодно развитие партнерских отношений с квалифицированными брокерами, выполняющими работу по привлечению заведомо качественных клиентов и проведению предварительного андеррайтинга. Кредитные брокеры, работающие в сегменте ипотеки, уже начинают получать поддержку и от государства в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Так, компания «Мой дом» первой заключила соглашение о сотрудничестве с агентством и получила официальный статус экспертной организации в области ипотечного кредитования, позволяющий осуществлять экспертную оценку выкупаемых АИЖК требований по ипотечным кредитам. В целом, эксперты рынка отмечают, что развитие кредитного брокериджа связано со следующими тенденциями:

- по-прежнему неудовлетворенным спросом в сфере подготовки ипотечных сделок;

- формированием финансовой модели функционирования кредитного брокера;

- снятием нагрузки с потенциальных клиентов за работу брокерских компаний;

- разработкой полноценных систем оценки заемщиков;

- очищением рынка кредитного брокериджа от так называемых «черных брокеров»;

- сближением банков и их основных посредников в сфере розничного бизнеса.

Состоявшийся в 2008 г. Второй Всероссийский конгресс ипотечных брокеров стал поводом обсудить не столько судьбу брокерского сообщества, сколько будущее российской ипотеки и жилищного рынка. На фоне глобального кризиса той сферы, которая служит основой брокерской деятельности, их собственные проблемы выглядели не слишком актуальными. Тем не менее, сам факт успешного проведения брокерского конгресса в столь сложный период говорит о достаточно высокой степени становления и самоорганизации этого бизнеса.

Нынешний кризис не первый, российская банковская система преодолевает его как и все предыдущие. Всего лишь три-четыре года назад ипотека была эксклюзивным продуктом индивидуального пользования. Путь к массовым продажам был пройден в рекордные сроки. Надо полагать, что возвращаться на проторенный путь будет проще.

Потребность в жилье никуда не делась, интерес банков к ипотеке тоже огранивается только нехваткой ресурсов. Главная проблема заключается в ограничении доступа к его приобретению вообще, и к ипотечным кредитам в частности. По данным Института экономики города в первом полугодии 2008 года коэффициент доступности жилья в России по сравнению с 2007 годом остался прежним. Доступность ипотеки снизилась, но незначительно. Раньше средняя российская семья зарабатывала за месяц приблизительно 68% от суммы, необходимой для получения ипотечного кредита соответствующей их потребностям величины, то теперь этот показатель упал до 65%. А исследования НАФИ показывают, что при действующих ценах на жилье повышение оплаты труда не оказывает заметного влияния на рост количества долгосрочных кредитов, 43% россиян считают недвижимость самым выгодным способом вложения средств. Причем, как свидетельствуют данные НАФИ, в период кризиса у населения понятие выгоды ассоциируется не с доходом, а с надежностью. В один список с недвижимостью попали золото с ювелирными изделиями и банковские депозиты.

Рынок жилищного кредитования имеет шанс начать восстанавливаться уже к весне 2009 г. Хотя, конечно, никто не обещает, что при этом быстро вернутся лояльные условия 2006-2007 годов. Чтобы процесс стабилизации шел быстрее, АРБР подготовила объемный пакет поправок в законодательство, с целью оздоровления ипотечного рынка. В частности, предлагается упорядочить процесс реализации залогов несостоятельных должников. Указывается на необходимость ввести в обиход жилищно-накопительные вклады, расширить возможности для инвестирования средств пенсионных накоплений в ипотечные ценные бумаги, и предпринять ряд мер для совершенствования процесса выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг.

В период кризиса обострилась проблема, которая и раньше тормозила сотрудничество брокеров и банков. Четыре пятых клиентов брокера - это «некондиционные» клиенты в глазах консервативно настроенных банков. Однако теперь несоответствие требований банка и предложений брокера может оказаться критичным для деятельности последнего. Сегодняшние предложения банков просто не рассчитаны на «серых» заемщиков и предпринимателей, которые и составляют основную массу клиентов брокеров.

Таким образом, изложенное позволяет сделать вывод о том, что в нынешних условиях острого финансового кризиса, на рынке кредитного брокериджа неизбежно должна произойти некая корректировка, в результате которой его покинут наиболее слабые участники. Многие из брокеров в сложившихся условиях направят свою активность на продажу более коротких кредитов - как гражданам, так и юридическим лицам. Выживут те из них, кто сможет приспособиться и предложить клиентам не узкий ассортимент, а самый широкий спектр услуг - риэлторскую помощь, услуги по страхованию, автокредитованию и финансированию юридических лиц.

2.4 Секьюритизация ипотечных жилищных кредитов как инструмент развития ипотеки

Термин «секьюритизация» используется для обозначения трех отличных друг от друга явлений:

а) тенденции расширения оформления заемных отношений с помощью ценных бумаг (векселей, облигаций, привилегированных акций);

б) использования ценных бумаг для «представительства» того или иного актива (товара - коносамент, складское свидетельство);

в) привлечения денежных средств на фондовом рынке посредством эмиссии ценных бумаг, исполнение по которым осуществляется за счет поступлений от определенных финансовых активов.

Понятие «секьюритизация» возникло в начале 1970-х гг., однако общепринятого определения пока не существует. Определения секьюритизации в нормативных актах и в литературе встречаются самые разные, однако среди них можно выделить две группы: одни основаны на описании секьюритизации в качестве некоторого процесса, а вторые основаны на указании экономической сущности секьюритизации.

К первой группе, в частности, относится определение Закона Сингапура о секьюритизации: «Секьюритизация в своей основной форме - это процесс, в котором активы или права на них продаются или иным образом передаются в пользу SPV (special purpose vehicle), которая привлекает денежные средства за счет выпуска ценных бумаг, обеспеченных в первую очередь этим активом». Аналогичное определение дается в американских Правилах о ценных бумагах (ABS Rules), которые содержат следующую формулировку: «Секьюритизация является финансовой техникой, в которой финансовые активы, в большинстве случаев менее ликвидные, собираются вместе и конвертируются в инструменты, которые могут быть предложены и проданы на рынке ценных бумаг».

Помимо определения секьюритизации активов через процесс, часто можно встретить определения секьюритизации через указание на ее сущность, которая состоит в «переупаковывании» (конвертации, переодевании, трансформации и пр.) определенных активов в ценные бумаги фондового рынка, такие как облигации и сертификаты участия. Ключевое слово здесь хотя и является образным («переупаковывать»), но емко отражает сущность секьюритизации, при которой одни финансовые активы начинают представляться через ценные бумаги фондового рынка, в силу сферы своего применения обладающие высокой степенью ликвидности (они заменимы в рамках выпуска, торгуются на бирже и передаются посредством записей по счету).

Говоря о секьюритизации в более узком ее понимании, можно констатировать, что секьюритизация ипотечных активов стала к настоящему времени неотъемлемой частью российского рынка ипотечного жилищного кредитования.

Одну из лидирующих позиций в этом сегменте занимает ОАО Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Так, например, если стоимость выпуска корпоративных облигаций АИЖК составляла в середине 2007 года порядка 7.5% годовых, то в 2008 году соответствующий показатель должен составить уже 9.5%. Аналогично, выпуск ипотечных ценных бумаг обойдется в 10% при том, что средняя доходность к погашению уже состоявшегося выпуска ипотечных ценных бумаг Агентства в мае 2007 года составила 7.12% годовых, а выпуски ипотечных ценных бумаг иных эмитентов, осуществленные в 2006-2007 годах, были осуществлены с доходностью 7-8.5% годовых.

В табл. 5 приведены объемы выданных ипотечных кредитов региональными ипотечными компаниями с начала деятельности.

Таблица 5 - Объемы выданных ипотечных кредитов региональными ипотечными компаниями с начала деятельности

Компания	Объем купленных ипотечных кредитов у первичных кредиторов, млн. руб.	Кол-во купленных кредитов у первичных кредиторов, шт.	Объем выданных ипотечных кредитов/ займов, млн. руб.	Кол-во выданных ипотечных кредитов	Размер совокупного дохода, позволяющ. взять ипотеч. кредит на приобретение 1-комн. квартиры на вторич. рынке, (оценка), руб.	Кол-во банков в регионе, работающих на рынке ипотечн. кредитования	Доля ипотечных сделок в общем объеме сделок купли /продажи жилой недвижимости физ. лицам (оценка), %
АИК (Барна-ул)	3598	4870	3807	5044	30000	28	Нд
ВИК (Чебоксары)	2830	2616	3325	3076	17000	12	85
КРИК (Кир-ов)	2825	3944	3700	5164	30000	12	15
СОФЖИ (Самара)	2820	4159	5523	7482	30000	41	69
ОИЖК (Оренбург)	0	0	3769	8282	19500	28	36
ТИА (Тольятти)	2810	3562	153	591	20000	12	35
ККФЖС (Красноярск)	2720	3136	3671	3881	28300	22	40
РИАТО (Томск)	2519	3416	2509	3403	47000	30	16
НОАИЖК (Новосибирск)	2126	2350	3020	2783	60000	34	40
МИК (Самара)	-	-	1516	3914	Нд	10	Нд
НИКА (Новгород)	1443	1827	170	190	25000	60	30
ИК РБ (Улан-Уде)	1168	1775	1467	3263	34000	11	3,5
ИК ЧР (Чебоксары)	Нд	Нд	1696	2788	32000	5	-
АИЖК КО (Кемерово)	1058	1630	3663	5716	30000	33	26
ИК УР (Ижевск)	873	1612	1599	3064	25000	23	15
Межрегиональное агентство (Москва)	845	822	135	61	150000	-	-
Коми ипотечная компания	771	989	1028	1288	-	-	-
ПАИЖК (Пермь)	392	480	1426	1560	25000	27	25
ФГИ РК (Петрозаводск)	360	426	6	7	17000	14	17
ДВИЦ (Владивосток)	338	436	1867	1858	42000	12	40
Фонд жилищного строительства (Сыктывкар)	269	273	-	-	40000	11	12
ИРИА (Иркутск)	257	359	-	-	37200	40	7
ИК БО (Брянск)	59	119	437	1522	19400	10	90
Продолжение табл. 5
ИАЖС РХ (Абакан)	28	77	28	47	42000	8	40
РО ЕАО (Биробиджан)	25	33	16	27	25000	8	100
АИЖК РК (Элиста)	0	0	15	32	14500	2	15

Необходимо отметить, что в 2005 г. появились структуры, конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования и предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей с целью накопления пула для дальнейшей секьюритизации. Таким образом, происходит формирование вторичного рынка ипотечных кредитов, на котором будут продаваться портфели ценных бумаг с различными характеристиками, а главное с различными уровнями доходности и риска. Сегодня на этом рынке на ряду с АИЖК работают АКБ «Совфинтрейд», ВТБ, Русская ипотечная акцептная компания (RumaC), АТТ «Ипотека», КИТ «Финанс». Куплю-продажу портфелей ипотечных кредитов часто осуществляют банки-оригинаторы для целей структуирования сделок по рефинансированию.

С мая 2005 г. на российском рынке появился и начал активную деятельность АКБ «Совфинтрейд» (ЗАО). Этот банк является дочерним банком КБ «Газпромбанк» и входит в финансовую группу компаний ОАО «Газпром». Банк был перепрофилирован в узкоспециализированный, занимающийся исключительно ипотекой. Основные направления его деятельности: