Коммерческие банки на рынке ипотечного жилищного кредитования

- скупка пулов ипотечных кредитов напрямую у банков - первичных кредитов и других участников ипотечного рынка;

- создание собственной сети региональных операторов в виде ЗАО, которые выдают ипотечные кредиты у первичных кредиторов с дальнейшим сопровождением этих займов и кредитов;

- организация секьюритизации ипотечных кредитов с целью выпуска ипотечных бумаг как на российском так и на зарубежном рынке ценных бумаг.

К настоящему времени на российском рынке окончательно закрепились три модели секьюритизации, имеющие различную правовую основу: трансграничная секьюритизация, локальный выпуск ипотечных ценных бумаг, использование закрытых паевых инвестиционных фондов.

В 2006 г. было проведено 11 сделок секьюритизации с участием российских оригинаторов. В дополнение к ним на локальных рынках было закрыто пять сделок по рефинансированию ипотечных кредитов с использованием ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов. В предыдущие два года проведено всего четыре сделки секьюритизации. Ценные бумаги, выпущенные в сделках секьюритизации в 2006 г., находятся в обращении. Ближайший юридический срок погашения (по сделкам 2006 г.) - 15.03.2011 г. (сделка с участием Альфа-Банка).

Альтернативой классической секьюритизации ипотечных кредитов является рефинансирование с использованием ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов (ПИФ). Содержание такого рода сделок состоит в следующем: закладные, принадлежащие банку-оригинатору или АИЖК, продаются управляющей компании ПИФ, имущество которого затем передается в собственность инвесторов, приобретающих паи. Владелец пая получает право на все текущие платежи по закладным, составляющим имущество фонда (проценты по кредитам и суммы, поступающие в погашение основного долга). Паи ипотечных закрытых ПИФ могут также получить листинг и обращаться на бирже.

Данная схема впервые была опробована в 2005 г., когда был сформирован первый подобный фонд. К концу 2006 г. в РФ было зарегистрировано 8 ипотечных закрытых ПИФ под управлением 7 управляющих компаний, еще 3 фонда находились в стадии формирования. Общая величина рефинансированных ипотечных кредитов, находящихся в составе активов указанных ПИФ, составила 6581 руб.

При наличии серьезных недостатков в нормативно-правовой базе, регулирующей сделки классической секьюритизации, рефинансирование ипотеки с использованием закрытых ПИФ является эффективным рыночным инструментом. Можно прогнозировать существенное увеличение абсолютных объемов рынка паев закрытых ПИФ, являющихся инструментом банковского рефинансирования.

В частности, несомненный интерес для целей секьюритизации кредитных портфелей может представлять конструкция закрытого ПИФ, предназначенного для квалифицированных инвесторов. Важную роль может сыграть также законодательное расширение состава активов инвестиционных фондов.

Наряду с этим, в сфере секьюритизации имеется и ряд проблемных аспектов. Так, прошедший государственную регистрацию осенью 2007 года второй выпуск ипотечных ценных бумаг АИЖК, эмитентом которых выступает ипотечный агент, так и не был публично размещен на рынке - Агентство полагало, что конъюнктура спроса на ипотечные ценные бумаги не позволит ему осуществить эффективное размещение. Важно понимать, что эффективное размещение означает, что уплачиваемой инвестором процентной ставки по ипотечным кредитам, которыми обеспечены ипотечные ценные бумаги, достаточно как для обеспечения требуемой инвестором доходности по таким ценным бумагам, так и для обеспечения маржи эмитента, используемой для покрытия текущих расходов (минимум 2%), а также прибыли от осуществления коммерческой операции.

Например, в случае формирования пула ипотечных кредитов с процентной ставкой в размере 11% годовых максимально возможная доходность выпущенных под их обеспечение ипотечных ценных бумаг не может быть выше 8,5%. В противном случае такое размещение окажется неэффективным. Наметились также проблемы с размещением зарегистрированных ранее выпусков корпоративных облигаций и ипотечных ценных бумаг. По оценке Агентства, в 2007 году из-за неблагоприятной рыночной конъюнктуры были отложены размещения ипотечных ценных бумаг на сумму более 30 млрд руб. Ряд эмитентов (в частности, банк «Московское ипотечное агентство», зарегистрировавший выпуск ипотечных ценных бумаг осенью 2007 года) осуществил размещение своих выпусков лишь благодаря поддержке крупных инвесторов (так называемое «нерыночное размещение»), эмитентами корпоративных облигаций практиковался также взаимный выкуп эмиссий.

В отношении российских ипотечных ценных бумаг существуют также проблемы психологического характера: в результате кризиса в ипотечном секторе США само слово «ипотека» в сознании массового российского инвестора ассоциируется с высокими рисками и возможностью возникновения кризиса.

Показательно, в частности, что при рассмотрении законодательных инициатив в области ипотеки и секьюритизации (так было, например, при рассмотрении разработанного Минэкономразвития России проекта федерального закона о введении института депозитарного учета закладных) в Совете по кодификации при Президенте Российской Федерации и в первом чтении в Государственной Думе РФ постоянно высказываются опасения в отношении того, что меры по развитию ипотечного кредитования будут стимулировать «приближение» российской системы ипотечного кредитования к кризису, аналогичному американскому.

Такое отношение ни в коей мере не оправдано: ипотечные ценные бумаги российских эмитентов по своему качеству разительно отличаются от продуктов американского рынка subprime, поскольку российский рынок ипотечного кредитования находится только в начале своего развития, и еще полностью не выбрана ниша «высококлассных» заемщиков, которым выдается сегодня основная часть ипотечных кредитов. Соответственно, выпускаемые сегодня (и планируемые к выпуску в течение нескольких ближайших лет) в России ипотечные ценные бумаги, как правило, обеспечены правами требования именно по таким ипотечным кредитам.

В то же время, в целом проблемы нехватки ликвидности в банковском секторе и резкого снижения спроса на ипотечные ценные бумаги объективно существуют и приводят к нескольким негативным последствиям:

- снижение возможностей финансирования эмитентов на рынке ценных бумаг за счет снижения инвестиционной активности российских инвесторов и оттока иностранных инвесторов с развивающихся рынков;

- повышение требуемой доходности финансовых инструментов как на рынке корпоративных облигаций, так и на рынке ипотечных ценных бумаг за счет оттока инвесторов и пересмотра оценок риска (особенно в отношении ипотечных ценных бумаг);

- повышение стоимости ипотечного кредитования (% по ипотечному кредиту) в целях поддержания доходности операций по рефинансированию и секьюритизации ипотеки.

Таким образом, изложенное, с учетом макроэкономических факторов, недостаточного уровня капитализации банковской системы и регулятивных трудностей, связанных с процессами слияния и поглощения кредитных организаций, дает достаточные основания оценивать перспективы развития рынка секьюритизации российских банковских активов с осторожным оптимизмом.

Аналитики рейтингового агентства Moody's предсказывают в связи со стремительным развитием ипотечного кредитования значительный рост количества и объемов сделок, обеспеченный ипотекой. По их мнению, секьюритизация ипотечных кредитов в РФ может занять место среди прочих классов активов. В банковском секторе положительная динамика ожидается в связи с выпуском ценных бумаг типа Collateralized Debt Obligation (CDO). Общий объем российского рынка секьюритизации активов в 2007 г. по ценам Moody's составил не менее 5 млрд. долларов.

Важную роль в стимулировании рынка секьюритизации ипотеки призвана сыграть государственная политика, выраженная в Федеральной целевой программе «Жилище», приоритетном национальном проекте «Доступное и комфортное жилье», концепциях и мероприятиях по развитию системы рефинансирования ипотеки, проводимых в том числе при участии АИЖК. По оценкам экспертов Merril Lynch, российский рынок ипотеки в течение следующих пяти лет будет ежегодно прирастать на 50-60% и к 2011 г. может достигнуть размера 6% ВВП. Однако разразившийся глобальный финансовый кризис во многом скорректировал эти прогнозы.

3. Практика банковского ипотечного жилищного кредитования в России

3.1 Современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России: проблемы и перспективы развития

В последние годы в России существует значительный потенциал для развития рынка жилья через ипотечное жилищное кредитование. Покупательная способность населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года. В результате повышения платежеспособного спроса возникают реальные рыночные стимулы для структурных изменений в сфере развития, управления и эксплуатации жилищного фонда, поскольку в жилищную сферу поступают дополнительные финансовые ресурсы, а именно:

- повышение платежеспособного спроса населения стимулирует жилищное строительство (а также реконструкцию существующего жилья) и ведет к активизации инвестиционно - строительной деятельности;

- строительные кредиты создают предпосылки для совершенствования строительных технологий и деятельности проектных организаций, стимулируя тем самым снижение цен на жилье;

- в свою очередь, это делает привлекательной базу стройиндустрии для частных инвестиций, направляемых на ее модернизацию и развитие.

Возникает естественная заинтересованность региональных и муниципальных властей в реальной капитализации земельных участков как важнейшего источника пополнения бюджетов; формируются экономические условия для создания градостроительных концепций и планов развития городов и территорий.

Однако следует подчеркнуть, что это не одномоментный процесс. Для того, чтобы перечисленные рыночные стимулы и предпосылки превратились в реальные инвестиционные процессы, требуются серьезные нормативные правовые и организационные усилия органов власти всех уровней и профессиональных участников рынка. На данный момент ипотечные ссуды входят в продуктовый ряд практически всех крупных иностранных банков, развивающихся в России розничное направление деятельности. Конкурентная борьба нарастает, все более значимым фактором в этих процессах становится постепенное расширение участия в российском банковском секторе иностранного капитала, растущий интерес к России крупнейших транснациональных финансовых корпораций. Наличие конкуренции стимулирует общее повышение качества банковского обслуживания и внедрение современных банковских технологий.

Развитие ипотечного кредитования как одного из направлений розничного кредитования дало толчок региональной экспансии и строительству национальных и региональных банковских сетей. В настоящих условиях перед банками встает острейшая задача увеличения точек присутствия на региональных рынках, банки активно реализуют стратегию «активного присутствия в регионах». Последние представляют значительный интерес для столичных банков с точки зрения недостаточной насыщенности их рынков финансовыми услугами, а значит, возможности получения дополнительной прибыли за счет географического расширения сферы деятельности.

Таким образом, можно констатировать, что развитее ипотечного рынка происходит от центра к регионам. Подавляющее большинство банков, предоставляющих ипотечные программы кредитования, находятся в Москве, именно там они конкурируют между собой за клиентов.

На сегодняшний день рынок ипотечного кредитования развит неравномерно - почти половина выдаваемых кредитов приходится на 4 региона: Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Тюменская область. Оставшаяся половина приходится на остальные 83 региона РФ.

Однако сегодня имеет место тенденция к выравниванию региональных диспропорций на рынке ипотечного кредитования. Если в 2006 году доля 4 регионов составляла 44% от общего объема выдаваемых кредитов, то в 2007 году - 34%.

На рис. 1 представлена статистика ипотеки жилых помещений по регионам РФ в 2006 году.

Рисунок 1 - Статистика ипотеки жилых помещений по регионам РФ в 2006 году, шт. (источник АИЖК)

Объем ипотечного рынка в 2006 году составил порядка 13,3 млрд. долларов, это значительный рост по сравнению с 3,9 млрд. долларов в 2005 г.

На рис. 2 представлены данные 10 наиболее активных регионов в области ипотечного кредитования в 2006 г.

Рисунок 2 - Данные о 10 наиболее активных регионах РФ в области ипотечного кредитования в 2006 г., тыс. руб.

По оценкам ЦБ РФ, прирост рынка ипотечного кредитования составил по сравнению с 2005 г. 287%, но по мировым масштабам это достаточно скромный объем. Так, за первое полугодие 2007 г. участниками рынкам выдано ипотечных кредитов порядка 203 млрд. руб., из них в иностранной валюте 49,8 млрд. руб. (табл. 1) В 2007 г. российские банки вели крайне либеральную политику выдачи ипотечных кредитов, что было вполне оправданно в связи с начавшейся стагнацией на рынке недвижимости.

Таблица 6 - Объем выданных ипотечных кредитов физическим лицам в 1-м полугодии 2007 г., млн. руб.

Регион	Объем выданных ипотечных кредитов в руб.	Объем выданных ипотечных кредитов в валюте	Объем выданных ипотечных кредитов, всего
Всего по РФ	153 263,1	49 873,5	203 136,6
ЦФО	12 127,3	33 799,3	54 926,6
СЗФО	16 118,3	8 016,1	24 134,4
ЮФО	11 759,0	1 700,4	13 459,4
ПФО	35 517,0	2 809,2	38 326,2
УрФО	26 246,0	866,4	27 113,1
СФО	36 912,8	1 853,7	38 766,5
ДФО	5 581,9	828,4	6 410,3

Однако начавшийся в 2007 г. ипотечный кризис в США изменил ситуацию. Стало ясно, что если не ужесточить требования к заемщику, то американский кризис может повториться и у нас. Это привело к повышению первоначального взноса, более тщательной проверке платежеспособности заемщика. Кроме того, стало сложнее занять за рубежом дешевые длинные деньги, что обусловило повышение процентных ставок.

Всего, по данным Центробанка РФ, за 2007 год объем ипотечного кредитования в России увеличился в два раза и достиг объема в 560 млрд. рублей. При этом, на 1 января 2008 года в иностранной валюте выдано кредитов в объеме 118,3 млрд. руб. (против 83,9 млрд. руб. годом ранее). В 2007 году средневзвешенная ставка кредитов составила 10,9% при средневзвешенных сроках кредитования 189,3 месяца (около 15 лет). В рублях объем выданных ипотечных кредитов составил 438,04 млрд. руб. (против 179,6 млрд. руб.). Средневзвешенная ставка кредита составила 12,6%, средневзвешенный срок кредитования - 198,6 месяца (более 16 лет).

На покупку жилья банки выдали кредитов (в иностранной валюте) в объеме 126,1 миллиарда рублей (против 98,7 млрд. рублей годом ранее). Средневзвешенная ставка составила 11% при средневзвешенном сроке кредитования в 184,6 месяца. Кредит на покупку жилья выдается в отличие от ипотечного, при наличии поручителей, а приобретаемое жилье не становится предметом залога.

Рублевые кредиты на покупку жилья на 1 января 2008 года составили 523,9 млрд. руб. (против 248,4 млрд. руб. на 1 января 2007 года). В 2007 году средневзвешенная ставка кредита оказалась на уровне 12,8%, а средневзвешенный срок кредитования - 192,2 месяца.

В 2008 году, несмотря на кризисные явления, тенденция роста объемов ипотечного жилищного кредитования продолжилась. Так, по информации Центробанка, в период с июля по октябрь 2008 года в России было выдано ипотечных кредитов на сумму 150 миллиардов рублей. Это на 40 миллиардов рублей больше, чем за аналогичный период 2007 года.

На сегодняшний день среди экспертов нет единства по поводу развития рынка ипотечного кредитования на ближайшую перспективу. В связи с этим обретает особую важность анализ причин и ряда проблемных вопросов, сдерживающих развития рынка ипотечного жилищного кредитования. Всю совокупность этих причин можно разделить условно на три основные группы.

Первая группа причин обусловлена неготовностью и, по большому счету, неспособностью российских банков и всей банковской системы положительно воздействовать на развитие ипотеки. Главная причина - высокая процентная ставка по кредиту, как для физических, так и для юридических лиц, делающая практически недоступным использование банковского капитала, и отсутствие у банков в активе долгосрочных кредитных ресурсов.

Вторая группа причин связана с недостаточной научной и экономической проработанностью на государственном уровне возможных стартовых моделей и сценариев развития ипотеки. Нет глубокого сравнительного анализа достоинств и недостатков отдельных схем, нет прогноза развития условий реального функционирования таких систем, нет обоснованных расчетов по их кадровому, материальному и иному обеспечению. Не в должной мере учитываются особенности нашей страны - состояние экономики как страны в целом, так и отдельных ее регионов, менталитет российского общества.

Несмотря на то, что принятая постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 г. №28 «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» рассматривает основные подходы к решению проблемы привлечения средств населения в жилищную сферу, повышения доступности жилья и рекомендует применять их с учетом индивидуальных особенностей регионов, однако, со стороны государственных структур идет активное внедрение и поддержка расширенной, двухуровневой или, другими словами, - банковской или «американской» модели ипотеки. Эта модель предназначена для несвойственных современной России правовых, экономических, политических и социальных условий.

Дело в том, что двухуровневая модель опирается на американскую правовую систему, значительно отличающуюся от российской. Так, на пример, законодательство США не предусматривает единой системы регистрации прав собственности на недвижимое имущество (в США существует 11 разновидностей прав собственности на недвижимое имущество в жилищной сфере). Более того, в каждом штате действует свое собственное жилищное законодательство.

В российской же правовой системе жилищное законодательство является подотраслью гражданского и действует одинаково на территории всей страны, а все права на недвижимое имущество подлежат регистрации. Такая регистрация прав осуществляется государством по единым правилам в соответствии с федеральным законом Учреждениями юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Не стоит забывать великолепный опыт работы Земельных банков, кредитных обществ и союзов в России до 1917 года. Их деятельность была основана на принципах, что мы сегодня называем, одноуровневой, «немецкой» или «европейской» моделью банковского ипотечного кредитования. Для нынешних российских условий это наиболее предпочтительно, ибо вписывается в наше законодательство, в наши российские традиции. Однако сегодня очень важно избежать копирования в чистом виде «американской», «немецкой» или какой-либо еще модели ипотечного кредитования.

Также следует активней использовать в организационной системе становления долгосрочного жилищного финансирования и ипотечного кредитования схему накопления первоначального взноса для приобретения жилья.

Использование достоинств известных мировой практике моделей ипотечного кредитования и сбалансированной их комбинации позволит получить максимальный экономический и социальный эффект.

Не стоит забывать, что система долгосрочного жилищного ипотечного кредитования ориентированна на средний класс населения, и она же способствует формированию этого класса. А созданная социальная основа обеспечивает бесперебойное функционирование всей ипотечной системы.

Третью группу причин, сдерживающих внедрение системы ипотечного жилищного кредитования, можно отнести к субъективным причинам или влиянию человеческого фактора.

При постановке и обсуждении вопросов внедрения ипотечного кредитования приходится отмечать, что происходит смешивание понятий долгосрочного жилищного финансирования и ипотечного жилищного кредитования, а отсюда идет непонимание тех тактических задач и оперативных вопросов, которые придется разрешать на каждом этапе процесса организации внедрения. Ипотечное кредитование и его составная часть - ипотечное жилищное кредитование, - является частью целого, называемым жилищным финансированием, то есть, первичное жилищное финансирование.

Изначально и по определению ипотечное кредитование и ипотечное жилищное кредитование следует отнести к финансовой, банковской услуге, и на процесс строительства эта услуга влияет только косвенно. Так как Заемщик, взяв ипотечный кредит в банке, имеет право купить жилье либо бывшее в употреблении на вторичном рынке, либо купить новое непосредственно у Производителя (Продавца) жилья, либо вложить заемные деньги в строительство своего индивидуального жилого дома или квартиры.

Ключ к решению жилищной проблемы находится сейчас в руках местных и региональных органов управления. Именно они могут действительно решить жилищные проблемы населения, используя новые идеи, и, соответствующим образом организуя на местах управление жилищным строительством и ипотечным кредитованием. Этот вывод основан не только на том, что согласно Конституции РФ решение жилищной проблемы и управления жилищным строительством находится в ведении местных администраций. Он основан также на том, что в условиях сложившейся трудной социально-экономической обстановки, ни банковский, ни предпринимательский сектор не смогут в ближайшее время существенно повлиять на создание рынка ипотечных кредитов.

Эту задачу могут решить местные и региональные органы власти, используя на возвратной, платной и срочной основе целевые бюджетные и внебюджетные средства, включая средства населения (накопления, приватизированное жилье). Причем, больших вложений со стороны бюджета не требуется, но целевые бюджетные средства могут и обязаны выступить в качестве катализатора процесса формирования внебюджетных источников финансирования жилищных программ, стать генератором налоговых поступлений в результате направления в реальный сектор экономики денежных потоков граждан, предприятий и организаций, решающих жилищную проблему своих работников.

По данным Центра стратегических разработок, мероприятия от внедрения и развития ипотечного жилищного кредитования позволяют получить дополнительные поступления в бюджеты всех уровней за 10 лет в размере свыше 350 млрд. руб. Так как система ипотечного жилищного кредитования является важным экономическим инструментом, способным решать стратегические задачи общества и государства, то на этапе становления системы государство должно и обязано придать ипотеке организационный и финансовый импульс, а в последующем - выполнять надзорные и контрольные функции.

Решая многочисленные проблемы развития ипотеки в России, целесообразно использовать все возможности для создания функционально полной системы взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем населения.

Таким образом, анализ имеющихся сведений о рынке ипотечного кредитования, его проблемных аспектах, позволяет прогнозировать следующие тенденции на рынке:

1. В любом случае, поскольку дешевых денег не будет еще несколько лет, большинство банков не сможет понижать ставки по ипотечным кредитам. Однако конкуренция между кредитными институтами довольно сильна, что должно привести к появлению новых программ (например, специально рассчитанных для студентов или молодых специалистов).

2. Будут развиваться региональные российские рынки, так как там только сейчас формируется лояльное отношение к банкам и ипотеке.

3. Неприятная тенденция 2008 года - введение некоторыми банками моратория на досрочное погашение ипотечного кредита. Такие банки готовы снизить процентную ставку, при условии, что заемщик обязуется не погашать кредит досрочно в течение 3-5 лет (это делает закладные более привлекательными). На сегодняшний день, как правило, ипотечный кредит без штрафа можно погасить уже после 6-12 месяцев.

4. По причине ужесточения требований, и у банков и у заемщиков заметно повысится интерес к сотрудничеству с ипотечными брокерами. Обращение за помощью к ипотечному брокеру вполне выгодно и заемщику, и банкам. Заемщик получает скидки и льготные условия кредитования у банков-партнеров брокера, а банки получают на рассмотрение заявки заемщиков, чей первичный антеррайтинг уже проведен ипотечным брокером. Это придаст большую ценность посреднических услуг для заемщиков.

5. Продолжится и тенденция прошлого года, когда все меньше ипотечных кредитов выдавалось заемщикам, не имеющим жилья. Ситуация на данный момент такова, что даже представители среднего класса не всегда могут накопить необходимую сумму на первоначальный взнос или не желают брать ипотеку для покупки дешевого жилья, предпочитая арендовать более комфортное. К владельцам недвижимости, желающим взять ипотечный кредит, банки будут более лояльными, так как такой кредит будет обеспечен залогом.

6. Все больше клиентов начинают рассматривать возможность взять залоговый кредит на приобретение земельных участков и коммерческой недвижимости. Пока это не типовые кредитные продукты, но их ниша будет постепенно расширяется.

7. По прогнозам экспертов, продолжит развиваться кредитование загородной недвижимости. Связано это с быстрым развитием рынка загородной недвижимости и активным строительством коттеджных поселков, причем не только вокруг Москвы и С-Петербурга, но и во многих других регионах России.

8. Банки уже сейчас начали ограничивать кредитование первичного рынка жилья, сократив перечень застройщиков, с которыми они готовы работать. В дальнейшем отбор строительных компаний будет еще более жестким.

9. Скорее всего, продолжится интересная тенденция - становятся популярными кредиты в швейцарских франках (по ним наименьшая процентная ставка). Кроме того, вскоре планируется программа ипотечного кредитования в японских иенах со ставкой от 6% годовых. Не исключено, что несмотря на валютные риски данная программа будет иметь определенную востребованность в ряде регионов России.

3.2 Технология предоставления ипотечного жилищного кредитования на примере коммерческого банка «S»

Реализация программы ипотечного кредитования в КБ «S» началась с 2006 г. суммы кредитов и их количество за 2007 г. выданных физическим лицам в КБ «S», представлен в табл. 7.

Таблица 7 - Суммы выданных кредитов в КБ «S» за 2007 г., руб.

Месяц	Наименование кредита
	Потребительские кредиты	Ипотечные кредиты	Кредиты физ. лиц
Январь	22 519 440,92	8 258 843,23	30 778 284,15
Февраль	23 467 128,27	8 227 388,87	31 694 517,14
Март	29 515 263,41	12 580 141,34	42 095 404,75
Апрель	37 239 844,04	13 363 613,27	50 603 457,31
Май	51 347 535,64	16 980 533,04	68 328 068,68
Июнь	64 591 930,74	25 814 810,88	90 406 741,62
Июль	96 887 896,11	38 722 216,32	135 610 112,43
Август	98 341 214,55	39 303 049,56	137 644 264,11
Сентябрь	100 308 038,84	40 089 110,55	140 397 149,39
Октябрь	103 854 028,30	41 692 674,97	145 546 703,27
Ноябрь	105 411 838,72	43 360 381,96	148 772 220,68
Декабрь	107 520 075,49	45 094 797,23	152 614 872,72

Таблица 8 - Количество выданных кредитов в КБ «S» за 2007 г., ед.

Месяц	Наименование кредита
	Потребительские кредиты	Ипотечные кредиты	Наименование кредита
Январь	185	8	193
Февраль	190	8	198
Март	201	12	213
Апрель	228	12	240
Май	268	16	284
Июнь	298	24	322
Июль	370	24	394
Август	380	27	407
Сентябрь	402	29	431
Октябрь	456	32	488
Ноябрь	536	30	566
Декабрь	596	40	636

С января 2007 года отмечается заметный рост выдачи ипотечных кредитов, как по количеству, так и по сумме. В связи с тем, что программа ипотечного кредитования КБ «S», была запущена в конце 2006 г., количество выданных кредитов в январе и феврале 2007 г. была невелика из-за недостаточной информации среди населения. Но в мае 2007 г. выданных кредитов увеличилось вдвое, а в декабре уже составило 40, что на 32 ед. больше чем в январе.

На рис. 3 и 4 представлено графическое изображение данных табл. 6 и табл. 7

Рисунок 3 - Суммы выданных кредитов в КБ «S» за 2007 г., руб.



Рисунок 4 - Количество выданных кредитов в КБ «S» за 2007 г., ед.

На рис. 5 представлено графическое изображение доли ипотечных кредитов в кредитном портфеле физических лиц в Банке «S» за 2007 г.

Рисунок 5 - Доля ипотечных кредитов в кредитном портфеле физ. лиц в банке «S» в 2007 г.

Доля ипотечных кредитов в общей сумме кредитов, выдаваемых физическим лицам, не изменяется, но заметно возрастает и составляет от 25% в феврале, 28% в декабре 2007 г.

Банк «S» предлагает населению получить ипотечный кредит на приобретение квартиры или на улучшение жилищных условий. Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи;

7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

Для того, чтобы сложилось четкое представление об условиях ипотечного кредита, приведем его основные характеристики (табл. 9).

Таблица 9 - Основные характеристики кредита

Параметры кредита
Целевое назначение кредита	Приобретение квартиры на первичном или вторичном рынке недвижимости в Новосибирске; Приобретение отдельно стоящего дома, коттеджа (обязательно - земля в частной собственности продавца) или сблокированного дома (таунхауса) Не финансируется - индивидуальное строительство, отделка приобретенного жилья, коммерческая недвижимость. В отдельных случаях рассматривается возможность кредитования строящихся квартир.
Обеспечение кредита	Залог приобретаемой недвижимости страхование жизни заемщика (созаемщика), квартиры (дома)
Сумма кредита	от 150 000 рублей и выше (зависит от уровня заработной платы заемщиков) (30-70% от стоимости приобретаемой квартиры)
Продолжение табл. 9
Процентная ставка	15% годовых в рублях проценты начисляются на остаток выплат по кредиту (по формуле расчета аннуитетного платежа)
Срок возврата кредита	от 1 года до 27 лет с возможностью досрочного погашения через 6 месяцев с момента предоставления кредита
Собственные средства	30-70% от стоимости приобретаемого жилья
Выплаты по кредиту	Ежемесячно с 1-го по последнее число (обе даты включительно) месяца, равными, фиксированными в кредитном договоре), суммами.

На оформление сделки заемщику предстоит понести следующие затраты:

Оценка приобретаемой недвижимости - около 2500 руб.; юридическое сопровождение сделки без услуг по подбору недвижимости - 3,4% от стоимости квартиры (дома, коттеджи - индивидуально); услуги по страхованию - от 1,5% от (суммы кредита +10%) на один год. Страховой полис ежегодно продляется заемщиком с оплатой соответствующих сумм (на остаток по кредиту).

Государственная регистрация купли-продажи и ипотеки (по срочному тарифу) - от 300 руб. за одно регистрационное действие +200 руб. госпошлина за регистрацию ипотеки.

Сборы банка за рассмотрение заявки на получение кредита и его выдачу - 1% от суммы кредита.

На первом этапе заемщик получает основную информацию об условиях и порядке получения кредита. На основе предоставленных документов (паспорт и справки с места работы (из бухгалтерии) о доходах за 2005, 2006, 2007 гг. по форме 2-НДФЛ) производится примерный расчет максимально доступной суммы кредита и затрат по оформлению сделки.

При положительных результатах предварительного анализа, заемщик должен собрать полный комплект необходимых документов.

В день предоставления пакета документов в Агентство заемщик подписывает договор, в рамках которого строятся дальнейшие взаимоотношения с Агентством до момента принятия кредитного решения, и получает направление в агентство недвижимости для подбора варианта квартиры.

После анализа всего пакета документов (по заемщику, продавцу и приобретаемой квартире) Агентство принимает кредитное решение, либо дает рекомендации по устранению недочетов.

На основании предоставленных заемщиком документов Агентство и производят оценку его платежеспособности и кредитоспособности - способность погашать полученный кредит и проценты, т.е. проведение банками процедуры андеррайтинга согласно агентским стандартам. Отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика не должно превышать 35%, отношение суммы кредита к оценочной стоимости залога не должно быть больше 70%.

Максимальная сумма кредита рассчитывается при следующих условиях:

1. Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства могут достигать 35% ежемесячных доходов заемщика (созаемщика).

2. Ежемесячные расходы, связанные с квартирой, приобретаемой на кредитные средства и другие постоянные ежемесячные расходы в сумме могут достигать 55% ежемесячных доходов заемщика (созаемщика).

3. Размер предоставляемого кредита не должен превышать 70% минимальной из сумм оценки приобретаемого жилья и реальной цены сделки.

После принятия кредитного решения продавец и покупатель открывают счета до востребования в Банке-кредиторе.

Далее между банком и заемщиком заключается кредитный договор, определяющий обязательство Банка предоставить кредит после оформления обеспечения (залог приобретаемой на кредитные средства квартиры)

В соответствии с рекомендациями специалистов Агентства заемщик оплачивает регистрационные сборы в Учреждении юстиции за регистрацию права собственности на приобретаемую квартиру. Затем заключает договор об информационном обслуживании и производит расчет по нему. Подписывает в Учреждении юстиции договор купли-продажи с продавцом и перечисляет на его счет сумму собственных средств (30% от стоимости квартиры).

После этого вносится соответствующая запись в Единый государственный реестр прав собственности на недвижимость.

На следующем этапе оформляются права заемщика, нотариально удостоверяется договор ипотеки, подписанный заемщиком и банком, также составляется закладная.

Далее регистрируется залог приобретаемой на кредитные средства недвижимости в Учреждении юстиции.

В период регистрации ипотеки в Учреждении юстиции заемщик должен застраховать свою жизнь, квартиру и право собственности сроком на один год. В соответствии с кредитным договором он обязуется ежегодно продлять полис, причем страховые платежи начисляются на остаток выплат по кредиту, увеличенному на 10%.

Банк «S» предоставляет кредит на счет заемщика, который дает распоряжение о списании средств на счет продавца. Оплачивает услуги банка. Подписывает Акт фактического приема-передачи квартиры с продавцом.

Агентство приобретает право требования по закладной у банка, о чем уведомляет заемщика. Теперь все платежи осуществляются в пользу Агентства, как нового залогодержателя.

После получения уведомления о переуступке прав по закладной заемщик заключает дополнительное соглашение со страховой компанией, где в качестве залогодержателя указано Агентство.

Заемщик осуществляет погашение кредита ежемесячно, 20-го числа равными долями в соответствии с информационным расчетом.

Через 3 месяца после выдачи кредита у него появляется возможность досрочного погашения кредита (частичного не менее 15 000 руб. или полного), в этом случае происходит перерасчет на остаток выплат по кредиту и уменьшаются ежемесячные платежи, либо укорачивается срок кредита (по желанию заемщика).

Возможность досрочного погашения по кредитам предусматривается с определенными ограничениями.

Во-первых, в течение первых 12 месяцев после получения кредита заемщик не имеет права на досрочное погашение.

Во-вторых, сумма досрочного погашения не должна быть менее 5% от текущего остатка ссудной задолженности и не менее 15000 руб.

В-третьих, заемщик обязан заранее уведомить банк о досрочно погашаемой сумме. По осуществлении частичного досрочного погашения производится перерасчет аннуитетных платежей исходя из нового остатка ссудной задолженности.

В случае отсутствия очередного платежа, заемщику начисляются пени в размере 0,2% от суммы платежа за каждый день просрочки. Через 30 дней - направляется письмо о досрочном возврате кредита, и еще через 30 дней - обращается взыскание на заложенную квартиру, которая реализуется по реальной рыночной стоимости, удовлетворяя тем самым требования залогодержателя, остальные средства (при их остатке после оплаты пени, оценки, риэлтерских услуг) возвращаются заемщику.

Ориентируясь на приведенную (в приложении В) таблицу, можно определить, на какой примерно кредит возможно претендовать исходя из ежемесячного дохода при сроке кредитования от 1 до 27 лет, а также, сколько нужно вносить ежемесячно для погашения кредита и процентов.

Заёмщиком может быть любое дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 лет до 60 лет (60 лет - предельный возраст окончания срока выплаты кредита (займа)). Для отдельных категорий граждан, предусмотренных действующим законодательством, предельный возраст заёмщика может быть увеличен при условии наличия заключённого договора страхования жизни и здоровья заёмщика на весь период кредитования (заимствования).

Заёмщиков, т.е. лиц, обязанных по кредитному договору (договору займа), может быть несколько, в т.ч. и не состоящих между собой в родственных отношениях.

Если супруг Заёмщика не является залогодателем, то он обязательно должен давать письменное нотариально удостоверенное согласие на передачу приобретаемого Жилого помещения в ипотеку.

При заключении договора, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, залогодателем обязательно должны выступать все или один из Заёмщиков.

В случае, если в качестве Заёмщиков выступают не члены одной семьи и / или они не являются залогодателями, то обязательным условием предоставления ипотечного кредита (займа) является наличие письменного нотариально удостоверенного обязательства Заёмщиков, не являющихся собственниками приобретаемого Жилого помещения, не регистрироваться, а Заёмщика - залогодателя - не регистрировать таких лиц по адресу предмета ипотеки до полного выполнения своих обязательств по кредиту (займу).

Если Заемщиков несколько, то предельный срок кредита рассчитывается, исходя из разницы предельного и текущего возраста того заемщика, доля доходов которого составляет больше 80%. В противном случае, расчет ведется исходя из наименьшей разницы между предельными и текущими возрастами заемщиков.

Платежеспособность Заемщика определяется величиной кредитного риска и максимально допустимым размером кредита (займа) на основании анализа собранной и документально подтвержденной информации о Заемщиках, исходя из коэффициента П/Д (Платеж / Доход) с учётом соотношения между суммой кредита (займа) и стоимостью залогового имущества (коэффициент К/З).

Коэффициент П/Д (Платеж / Доход) - отношение ежемесячных расходов Заемщика по приобретаемому имуществу (включая ежемесячные платежи по кредиту (займу) и страхованию) к среднемесячному (за вычетом налоговых удержаний) доходу Заемщиков.

Коэффициент К/З - соотношение между суммой кредита (займа) и стоимостью залогового имущества.

При наличии у заемщика обязательств по иным заемным средствам необходимо включать расходы по уплате ежемесячных платежей по ним в расчет коэффициента П/Д, т.е. в расходы заемщика.

Оценка предмета залога и земельного участка (если приобретается отдельно стоящий дом или коттедж для постоянного проживания, таунхауз) осуществляется по принятой кредитором методике с учётом требований Стандартов, предъявляемым к предмету залога (Общая часть Стандартов).

Необходимо рассчитать максимальную сумму кредита (займа).

Расчет максимальной суммы кредита (займа), который может быть выдан Заемщику, производится только на основе стабильного дохода, подтвержденного документами за последние шесть месяцев.

Кредитор должен иметь основания предполагать, что Заёмщик будет продолжать получать адекватный доход в течение срока выплаты кредита (займа).

Таблица 10 - Значение коэффициента

Ежемесячный доход заемщика, указанный в прожиточных минимумах (ПМ) в расчете на 1-го члена семьи	Значение коэффициента П/Д
до 2,0	35
2,2	36
2,4	37
2,6	38
2,8	39
3,0	40
3,2	41
3,4	42
3,6	43
3,8	44
4,0	45
4,2	46
4,4	47
4,6	48
4,8	49
5,0 и более	50

В совокупный доход Заемщика включаются доходы только тех лиц, которые являются солидарными Заемщиками по Кредитному договору (договору займа).

Для рассмотрения заявления о выдаче кредита (займа) Заемщик должен представить паспорт или заменяющий его документ, копию страхового свидетельства государственного пенсионного страхования Заемщика копию военного билета для лиц мужского пола призывного возраста, а также документы о получении дохода.

При этом в случае наличия трудового контракта (договора), устанавливающего более высокий уровень дохода заемщика возможно использование в расчетах среднемесячного дохода, указанного в данном контракте (при этом заемщик фактически должен получать такой доход за период не менее, чем 3 месяца до обращения за кредитом (займом)).

Таблица 11 - Параметры жилого помещения - предмета залога

	Рекомендуемые значения коэффициента К/З
Квартиры в домах со значительно более высокой или низкой стоимостью одного квадратного метра по сравнению со средней стоимостью, сложившейся в регионе, или со значительно более высокой общей стоимостью квартир по сравнению с типовыми квартирами в регионе (например, квартиры в «элитных» домах, «малосемейках», домах гостиничного типа и др).	<= 60%

Перерасчет по кредиту (в случае досрочного погашения) производится по этой же формуле.

В соответствии с требованиями программы ежемесячный платеж по кредиту должен составлять третью часть от чистого дохода заемщика.

При расчетах дохода должны быть учтены минимальные средства на содержание заемщика и членов его семьи (1 500 руб. на 1 чел.), прочие расходы (алименты, плата за образование) и подоходный налог.

Например, чтобы узнать доход семьи из 3-х человек, планирующей взять кредит в размере 400 000 рублей сроком на 10 лет необходимо, ежемесячный платеж (7 466) умножить на 3, добавить 4 500 (1 500 • 3 чел.) и подоходный налог (4 019 руб.). Получилось 30 917 руб. - совокупный семейный доход в месяц.

Т.е. примерно 31 000 руб.

А если заемщик без семьи, то его доход для получения подобного кредита должен составлять - 7 466 • 3 +1 500 + подох. нал. =27 468 руб., т.е. около 27 500 руб.

При недостаточности собственного дохода возможно поручительство физического (предоставляется такой же пакет документов, как и заемщик) или юридического лица (предоставляются учредительные документы и бухгалтерская документация). В этом случае сумма кредита может быть увеличена на 30%.

Доход подтверждается справкой с места работы за последние 1,5 года (если речь идет о доходе свыше 40 000 руб. требуется отметка налоговой инспекции). ЧП - Декларация о доходах за 2005, 2006, 2007 гг. и текущие отчеты.

Если недвижимость относится к разряду элитных (стоимость 1 кв.м. выше 14 000 руб.) - кредит предоставляется на 60% от ее стоимости. Если у недвижимости высокая степень ликвидности - кредит равен 80% от ее стоимости.

Заемщик получает льготу по подоходному налогу на весь период пользования кредитом.

Ответственность банка за выдачу кредитов реализуется в предоставлении гарантии в случае неуплаты заемщиком месячного платежа. При отсутствии или неполной ежемесячной выплате со стороны заемщика банк осуществляет выплату по кредиту Агентству в размере регулярного ежемесячного платежа. Максимальное число выплат банка по данной схеме - три в течение одного года. Если, в конечном счете, ипотечный кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у Агентства и самостоятельно договариваться с заемщиком о погашении оставшейся суммы основного долга.

Процедура обратного выкупа предполагает покупку банком прав требования по ипотечному кредиту по цене, равной остатку ссудной задолженности по кредиту. В случае отказа банка произвести обратный выкуп Агентство передает кредитное дело в суд на реализацию процедуры обращения взыскания.

В случае банкротства обслуживающего банка Агентство расторгает с ним договор и переводит кредит в другой банк на обслуживание. В период до нахождения нового обслуживающего банка Агентство самостоятельно обслуживает кредит. Одновременно Агентство направляет заемщику требование произвести платеж еще раз по новым реквизитам.

3.3 Анализ состояния рынка ипотечного жилищного кредитования в регионе

Ипотечное кредитование фактически обеспечивает наполнение двух финансовых потоков инвестиций в строительство и кредитование населения. Используя механизм ипотеки можно не только снять бремя жилищной проблемы, но и активизировать развитие, повысить инвестиционную привлекательность строительного комплекса и региональной экономики в целом. Ни для кого не секрет, что жилищный комплекс России находится в плачевном состоянии и ветшает с каждым днем: 5 млн. человек проживают в ветхом жилье, 40 млн. - в не благоустроенных квартирах. Так, по данным Росстата, в 37% домов нет горячей воды, в 28% канализации, в 19% отопления, в 24% - водопровода. Так в Сибирском федеральном округе (СФО) по эксплуатационным требованиям большая часть жилых домов, построенных 30-40 лет назад, нуждается в капитальном ремонте. При этом в России на каждого гражданина приходится лишь 19,7 кв. м жилья (для сравнения, в США этом показатель находится на уровне 65 кв. м, во Франции 36 кв. м, в Германии 35 кв. м).

По данным аналитиков, свои жилищные условия намерены улучшить около 77% россиян. Следовательно, потребность в новом жилье очень велика. Однако на практике новостройки месяцами ждут своих жильцов, а количество необеспеченного жильем населения не уменьшается.

Объем строительства жилых домов индивидуальными застройщиками увеличился на 26,8%. Доля жилья, приобретаемого за счет ипотеки, в среднем по округу составляет 13%. Как сообщает окружной информационный центр, по итогам прошлого года прирост выданных ипотечных кредитов в округе составил 22%. В несколько раз увеличен объем предоставленных кредитов в Алтайском крае, Кемеровской, Новосибирской, Омской и Томской областях. Средневзвешенная ставка ипотечного кредита в СФО составляет 12,78% годовых, самая низкая - в Кемеровской области (12,29%) и в Республике Бурятия (12,41%). Развитие ипотеки сопровождается реализацией в ряде сибирских регионов программ, ориентированных на жилищное кредитование молодых семей, студентов и иных малообеспеченных категорий населения. В числе таких программ - кредитование покупки отдельных комнат (Алтайский край), механизмы приобретения жилья без первоначального взноса. А в Кемеровской области льготные займы на приобретение жилья под 5% годовых сроком на 15 лет выданы 2300 работникам бюджетной сферы и молодых семьям. Снизить расходы граждан на ипотечные кредиты позволяет взаимодействие органов власти с коммерческими предприятиями. Для улучшения жилищных условий работников таких структур привлекаются средства работодателя для субсидирования процентной ставки по кредиту. В итоге в таких схемах процентная ставка снижается до 5%. Субъекты Федерации округа активно вкладывают средства в ипотеку. Так, на поддержку ипотечного жилищного кредитования в 2007 году из бюджета Омской области выделено 170 млн. руб. За счет этого планируется начать комплексную застройку крупного микрорайона (площадью около 30 га), где будет возведено более 420 тыс. кв. м жилья. Предполагается, что этот проект позволит улучшить жилищные условия около 6 тыс. омских семей. Увеличивать объемы строительства жилья позволяют жилищные займы, выпускаемые региональными операторами - агентствами по ипотечному кредитованию. В Кемеровской области такое агентство активно привлекает инвестиции в жилищное строительство - в 2006 году только за счет выпуска облигаций жилищного займа на 1 млрд. руб. в нескольких городах области построено 89 тыс. кв. м жилья. В 2007 году выпустили очередной облигационный заем на 1 млрд. руб. со сроком погашения 5 лет.