уставный капитал стоимость рыночный

Уставный капитал является одним из важнейших показателей, позволяющих получить представление о размерах и финансовом состоянии экономических субъектов. Это один из наиболее устойчивых элементов собственного капитала организации, поскольку изменение его величины допускается в строго определенном порядке, установленном законодательно.

Уставный капитал организации - источник формирования средств организации, который нужен ему для выполнения уставных обязательств. Это стартовый капитал для производственной деятельности с целью получения в дальнейшем прибыли. Уставный капитал представляет собой средства, вложенные собственниками предприятия. Собственниками предприятия могут выступать как юридические, так и физические лица, а также отдельные частные лица Зайцев Н.Л. Экономика промышленного предприятия. - М.: ИНФРА-М, 2004, с.56.

Формирование уставного капитала связано с целями создания организации и ее организационно-правовой формой. Порядок формирования уставного капитала организаций разных организационно-правовых форм достаточно жестко в настоящее время регулируют законы Российской Федерации. Кроме того, ряд подзаконных актов регламентирует действие по бухгалтерскому отражению этого процесса.

Согласно Гражданскому кодексу РФ уставный капитал, в зависимости от организационно-правовой формы предприятия, может выступать в виде: уставного капитала, уставного фонда, складочного капитала, паевого фонда.

Уставный капитал - совокупность в денежном выражении вкладов (долей, акций по номинальной стоимости) учредителей (участников) в имущество организации при ее создании для обеспечения деятельности в размерах, определенных учредительными документами. Формируется у хозяйственных обществ: акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью.

Складочный капитал - формируется у организаций, у которых по законодательству устава нет (имеются только учредительные документы). Это хозяйственные полные и коммандитные товарищества (товарищества на вере). Складочный капитал этих организаций образуется в сумме долей (вкладов) учредителей (участников).

Уставный фонд - это имущество, закрепленное за предприятием собственником для осуществления предпринимательской деятельности. Уставный фонд имеют государственные и муниципальные унитарные организации вместо уставного или складочного капитала.

Паевой фонд - совокупность паевых взносов членов производственного кооператива для совместного ведения предпринимательской деятельности, а также приобретенного и созданного в процессе деятельности.

Одной из самых распространенных форм предпринимательской деятельности сегодня является хозяйственное общество.

Можно выделить три основные функции, которые выполняет уставный капитал хозяйственного общества:

1) является имущественной основой деятельности общества, т.е. первоначальным (стартовым) капиталом;

2) позволяет определить долю (процент) участия учредителя (акционера, участника) в обществе, поскольку ей соответствует количество голосов участника на общем собрании и размер его дохода (дивиденда);

3) гарантирует выполнение обязательств общества перед третьими лицами, поэтому законодательством установлен его минимальный размер.

Согласно действующему законодательству, вкладом в уставный капитал общества могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку.

Неденежные вклады, вносимые в уставный капитал, можно условно подразделить на несколько групп.

Так, в качестве вклада могут быть внесены вещи, составляющие основную категорию имущества (здания, оборудование и пр.). При этом никаких законодательных ограничений по назначению и количеству передаваемых вещей не существует.

Вкладом в уставный капитал могут быть и ценные бумаги. И в этом случае законодательство не содержит никаких прямых ограничений на формирование таким образом уставного капитала (за исключением уставных капиталов кредитных организаций).

Кроме того, в качестве вклада в уставный капитал могут быть внесены исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности. Следует заметить, что вкладом в уставный капитал не может быть объект интеллектуальной собственности (патент, объект авторского права, включая программу для ЭВМ, и т.п.) или «ноу-хау». Однако в качестве вклада может быть признано право пользования таким объектом, передаваемое обществу в соответствии с лицензионным договором. Причем договор должен быть зарегистрирован в порядке, предусмотренном законодательством Рузавин Г.И. Основы рыночной экономики: Учеб. пособие. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2002, с.69.

Вкладом участника общества могут быть также имущественные права, в частности право пользования имуществом (например, зданием).

Но следует отметить, что не все имущественные права могут быть переданы в уставный капитал. Так, нельзя передавать имущественные права, неразрывно связанные с личностью (например, требование об алиментах, о возмещении вреда и др.). Также не могут быть внесены в качестве вклада в уставный капитал профессиональные знания и навыки, деловая репутация, деловые связи и пр.

Кроме того, закон устанавливает в отношении организаций, занимающихся определенными видами деятельности (например, для кредитных организаций), некоторые требования к вкладам. К тому же участники общества имеют право самостоятельно определять в уставе общества, какие именно виды имущества не могут стать вкладом в уставный капитал.

Размер неденежного вклада в уставный капитал определяется платой за пользование имуществом (вещью). Эта плата исчисляется за весь установленный учредительными документами срок эксплуатации имущества. И даже если участник, который внес неденежный вклад, выходит из общества (или его исключают), то имущество все равно остается в пользовании общества до истечения вышеуказанного срока (если в учредительном договоре не предусмотрено иное).

В случае прекращения у общества права пользования имуществом до истечения срока, на который это имущество было передано в пользование обществу в качестве вклада в уставный капитал, участник общества передавший имущество, обязан предоставить обществу по его требованию денежную компенсацию, равную плате за пользование таким же имуществом на подобных условиях в течение оставшегося срока.

Денежная оценка вещей и имущественных прав, вносимых в уставный капитал, производится самими участниками общества по взаимному соглашению. Но в этом случае оценка вкладов (а следовательно, и размера уставного капитала в целом) может быть завышена. В результате нарушаются интересы кредиторов общества и гарантийная функция его уставного капитала. Так что необходима реальная оценка вносимых в уставный капитал неденежных вкладов. Для этого установлено требование, согласно которому оценка неденежных вкладов утверждается единогласным решением общего собрания. Это делается для того, чтобы потом, если окажется, что данная оценка все же завышена, привлечь к дополнительной ответственности перед кредиторами всех участников общества. Они должны будут отвечать своим личным имуществом Васькин В. Участники, уставный капитал, реорганизация и ликвидация обществ с ограниченной ответственностью // Финансовая газета. Региональный выпуск - 2007 - №28;.

Независимый оценщик требуется в тех случаях, когда неденежный вклад в уставный капитал превышает сумму, эквивалентную 200 размерам минимальной месячной оплаты труда, установленных федеральным законом на дату представления документов для государственной регистрации общества или соответствующих изменений в уставе общества. Оценка должна производиться в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Денежная оценка имущества, вносимого в уставный капитал, имеет некоторые различия в зависимости от момента внесения вклада (при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала). В акционерном обществе денежная оценка имущества, вносимого в уставный капитал при учреждении общества, производится по соглашению между учредителями, а вносимого в оплату дополнительных акций и иных ценных бумаг утверждается советом директоров общества. При этом совет директоров должен установить рыночную стоимость вносимого в уставный капитал имущества. Следует обратить внимание на то, что оценка имущества, вносимого при учреждении акционерного общества, производится учредителями единогласно. В то время как при внесении имущества в уставный капитал действующего общества его оценивает большинством голосов совет директоров (при наличии не менее половины директоров).

Следует отметить, что уставной капитал не отождествляется с имуществом коммерческой организации, стоимость которого может быть и больше, и меньше уставного капитала. Этот вид капитала потому и называется уставным, что его денежная величина определяется в учредительных документах, т.е. размер уставного капитала всегда четко определен.

Уставный капитал можно охарактеризовать как зафиксированную в учредительных документах коммерческой организации сумму вкладов, первоначально инвестируемых собственником в имущество предприятия для обеспечения его уставной деятельности. При этом следует отметить некоторую условность применения термина «первоначально».

Уставный капитал хозяйственного общества должен быть полностью оплачен в течение одного года с момента государственной регистрации, хозяйственные товарищества сами определяют этот срок в своих учредительных документах, а уставный фонд унитарных предприятий должен быть полностью оплачен уже к моменту регистрации. Более того, уставный капитал может быть увеличен в процессе функционирования предприятия, и при этом он уже выступает не как первоначальный источник, а как источник привлечения дополнительных ресурсов. Направления использования уставного капитала законодательно не определены. Единственное требование, чтобы уставный капитал обеспечивался имуществом организации Макалкин И.А. Собственный капитал: структура, формирование и использование. // Главбух - 2009 - №18;.

1.2 Факторы, определяющие рыночную стоимость предприятия. Основные подходы к оценке предприятия

Появление «российской оценки» связывают с созданием в 1992-1993 годах профессиональной организации - РОО. Именно в эти годы с началом приватизации появилась реальная потребность в оценке рыночной стоимости имущества.

Законодательные нормы, регламентирующие оценочную деятельность установлены Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки, представляет собой, разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики).

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком.

Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям.

В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа. Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика. Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Технология и организация процесса оценки рыночной стоимости объекта обычно включают в себя следующие этапы Воробьев С.Н., Балдин К.В. Управление рисками в предпринимательстве. - М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К^о», 2005, с.78:

1. Согласование целей и задач оценки объекта недвижимости. Заказчик с участием оценщика определяется с постановкой задачи, датой оценки, видом стоимости и другими достижимыми результатами оценки.

2. Осмотр объекта оценки. При осмотре уточняются детали предстоящей оценки, определяется трудоемкость работ. Обычно объект фотографируется, документируются данные по различным видам износа здания. Как правило, при осмотре присутствует представитель заказчика, который может дать необходимые пояснения, комментарии и интервью. Определяется наличие различной технической и бухгалтерской документации по объекту. По результатам осмотра объекта и изучения имеющейся документации оценщик должен определиться с составом и трудоемкостью работ, со стоимостью услуг. Подписание договора на оценку служит основанием для начала работ.

3. Сбор общих данных и их анализ. На этом этапе анализируются данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта. Проводится макроэкономический анализ ситуации в стране и в регионе.

4. Сбор специальных данных и их анализ. На данном этапе собирается более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и застройщиками. Оценщик анализирует всю имеющуюся у него информацию, в т.ч. и неофициальную.

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Определяется использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.

6. Выбор и применение подходов к оценке объекта: затратного, сравнительного, доходного. По стандартам оценки недвижимости оценщик должен либо применить все три подхода, либо дать мотивированное обоснование неприменения какого-либо из подходов. В рамках каждого из подходов оценщик самостоятельно выбирает методы обоснования и расчета стоимости.

По результатам расчетов производится согласование результатов, полученных по всем указанным подходам.

7. Подготовка отчета об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино и излагаются в виде письменного повествовательного отчета.

Оценка стоимости предприятия может осуществляться с использованием следующих подходов: доходный подход, затратный подход, сравнительный подход. В связи с тем, что вышеперечисленные подходы основаны на различных финансовых методах, для определения наиболее точной обоснованной рыночной стоимости предприятия, целесообразно использовать несколько подходов.

а) затратный подход

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом всех видов износа Зайцев Н.Л. Экономика промышленного предприятия. - М.: ИНФРА-М, 2004, с.78.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта. Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).

С позиций потенциального покупателя, оценка улучшений по стоимости замещения представляется более мотивированной, чем по восстановительной стоимости. Но при этом оценщик рискует определить стоимость строительства здания, отличного от оцениваемого, что зачастую противоречит целям оценки. Исходя из них на практике чаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздание копии оцениваемого здания или сооружения. Однако граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного метода Балдин К.В., Воробьев С.Н. Риск-менеджмент: Учебное пособие. - М.: Гардарики, 2005, с.45.

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Накопленный износ определяется по формуле:

Инакопл = 1 - (1 - Ифизич) * (1 - Ифункц) * (1 - Ивнешн),

где «Ифизич», «Ифункц» и «Ивнешн» - выраженная в долях, степень соответствующего частного обесценения - физического, функционального и экономического износа.

Физический износ - снижение стоимости имущества, связанное со снижением его работоспособности в результате естественного старения, влияния неблагоприятных факторов внешней среды, обветшания.

Функциональный износ - снижение стоимости имущества из-за его несоответствия требованиям, предъявляемым рынком к данному имуществу. Основная причина - появление на рынке современных видов имущества аналогичного назначения.

Внешний износ - снижение стоимости имущества в результате изменения экономической ситуации, экологии, законодательства.

Износ может быть устранимым и неустранимым.

Устранимым считается износ, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Классификация видов износа в зависимости от причин их нахождения помогает оценщику учесть все отличия объекта оценки от «идеала». Кроме того, составляющие накопленного износа разделяются на составляющие исправимые (устранимые) и неисправимые (неустранимые).

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1) рассчитать восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на объекте;

2) установить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

3) определить предпринимательский доход;

4) установить величину накопленного износа;

5) рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.

Главное преимущество затратного подхода, определяющее его большую популярность среди практикующих оценщиков, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках.

Недостаточность информации о состоявшихся сделках в ряде случаев ограничивает возможность практического использования метода прямого сравнения продаж и доходного подхода. В этих условиях, затратный подход, опирающийся на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства, способен дать надежные результаты оценки недвижимости. Важно и то, что эти результаты по технике их обоснования адекватны стереотипу экономического мышления многих российских хозяйственных руководителей. Расчеты стоимости, выполненные на знакомой нормативно-методической основе, воспринимаются ими с большим доверием, чем полученные путем гипотетических умозаключений оценщика. Сравнительный анализ затрат и результатов повсеместно используется при выборе инвестиционных решений. Поэтому затратный подход успешно применяют при технико-экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной стоимости реконструируемых объектов и незавершенных строек. Практически в каждой серьезной работе по оценке недвижимости оценщику приходится решать многоцелевую задачу наилучшего и наиболее эффективного использования земли. По существу, он последовательно подбирает и оценивает варианты различных инвестиционных решений, используя при этом сочетание затратного и доходного подходов.

б) доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объект может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

При реализации доходного подхода используются методы:

- Прямой капитализации (при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал);

- Дисконтирования денежных потоков (при произвольно меняющихся денежных потоках, изменяющихся рисках);

- Валовой ренты (основан на среднестатистическом отношении рыночной цены к потенциальному или действительному доходу);

- Ипотечно - инвестиционного анализа (учет стоимости собственного и заемного капитала).

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе (метод дисконтирования) Белолипецкий В.Г. Финансы фирмы: Курс лекций/ Под ред. И.П. Мерзлякова. - М.: ИНФРА-М, 2008, с.45:

Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.

Оценка потерь производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и (или) типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации о рынке.

Основное преимущество доходного метода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, т.е. это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор.

Доходный подход тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например, ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются, из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов. Основным недостатком подхода является то, что он в отличие от двух других подходов оценки основан на прогнозных данных.

в) сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними после проведения соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними. Подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходным с оцениваемыми. Цены на объекты аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Выделяют следующие этапы процедуры оценки при данном подходе:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях, по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.

3. Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения.

4. Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

Подход сравнения продаж, или рыночный подход, является наиболее широко применяемым способом оценки. При этом стоимость недвижимости определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных, аналогичных объектов. Хотя подобный способ оценки на первый взгляд представляется достаточно очевидным и простым, его применение на практике связано со множеством трудностей и условностей.

Для оценки стоимости объектов используются традиционные методические подходы (затратный, доходный и сравнительный) в различных модификациях. Как следствие, возникает задача их согласования, то есть определение одной цифры стоимости объекта на основе трех. Особенно это актуально было условиях переходной экономики, когда в силу меньшей по сравнению с ситуацией развитого рынка надежностью исходных данных для оценки одного и того же объекта применяется максимум доступных подходов, в общем случае - все три.

Представляется целесообразным рассмотреть с единой позиции различные способы решения этой задачи (способы среднего, средневзвешенного, многокритериальный, экспертный, единый подход, самосогласование).

Таким образом, целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

1.3 Определение рыночной стоимости предприятия

Под рыночной стоимостью (согласно ст. 3 закона №135-ФЗ) объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме. [6]

а) оценка стоимости земельного участка

Земельный участок - это часть земной поверхности с установленными границами, которая характеризуется определённым месторасположением, хозяйственным использованием, правовым режимом и другими существенными признаками, определёнными по отношению к нему правами. В соответствии со ст. 66 Земельного Кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно Налогового Кодекса РФ стоимость земельных участков может определяться как организациями, получившими в установленном порядке лицензию на оценку земельных участков, так и федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области кадастра объектов недвижимости, и его территориальными подразделениями [13].

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всей собственностью. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.

При покупке либо свободного участка земли, либо участка с улучшениями типичный покупатель интересуется, каким потенциалом повышения стоимости обладает данный объект. Для анализа перспектив рассматривались следующие факторы: перспективность местоположения; состояние спроса на предполагаемый тип недвижимости; юридические нормы на предполагаемые улучшения; физические характеристики участка; финансовая обоснованность проекта использования.

Для оценки рыночной стоимости земли применяются следующие методы: метод сравнения продаж; метод расширения; метод выделения; метод разбивки на участки; техника остатка для земли; капитализация земельной ренты; на основе определения нормативной цены земли.

б) оценка стоимости зданий и сооружений

Здания - строительно-архитектурные объекты, основным назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей.

Сооружения - инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т.п.) или для обслуживания населения (сооружения городского) [17].

В процессе оценки зданий и сооружений определяются полная восстановительная стоимость объектов недвижимости и их остаточная (с учетом всех видов износа) стоимость.

При использовании рыночных цен для определения полной восстановительной стоимости принимается стоимость, по которой на дату оценки можно приобрести новые основные фонды, аналогичные имеющимся на предприятии. Если точно таких (идентичных) объектов нет, то следует ориентироваться на аналогичные объекты, скорректировав при необходимости стоимость путем сопоставления технических и товароведческих характеристик.

Оценка отдельных объектов недвижимости, влияющая на стоимость действующего предприятия, заключается в определении их потребительской стоимости, или вклада, который вносят эти объекты в качестве основных компонентов действующего предприятия. Определяющее условие оценки - использование объекта конкретным пользователем на дату оценки.

Если объект оценки в качестве части действующего предприятия вносит определенный вклад в общую прибыльность рассматриваемой фирмы, то про него можно сказать, что он обладает потребительской стоимостью.

Величина потребительской стоимости определяется посредством субъективных тестов, применяемых владельцами предприятия или оценщиками, достаточно компетентными в рассматриваемой отрасли бизнеса. В этом смысле потребительская стоимость эквивалентна стоимости в пользовании для предприятия, стоимости для бизнеса или стоимости для владельца при условии, что отраслевой рынок экономически эффективен в отношении его части, связанной с объектами оценки.

После анализа имеющейся информации выяснилось, что применить метод сопоставимых продаж нет возможности, поскольку данных о продажах подобных объектов при проведении анализа не выявлено, а при оценке объектов в составе единого имущественного комплекса методически некорректно рассматривать продажи отдельных объектов вне данного комплекса Макалкин И.А. Собственный капитал: структура, формирование и использование. // Главбух - 2009 - №18.

В процессе оценки зданий и сооружений определяются полная восстановительная стоимость объектов недвижимости и их остаточная (с учетом всех видов износа) стоимость.

При использовании рыночных цен для определения полной восстановительной стоимости принимается стоимость, по которой на дату оценки можно приобрести новые основные фонды, аналогичные имеющимся на предприятии. Если точно таких (идентичных) объектов нет, то следует ориентироваться на аналогичные объекты, скорректировав при необходимости стоимость путем сопоставления технических и товароведческих характеристик.

Оценка отдельных объектов недвижимости, влияющая на стоимость действующего предприятия, заключается в определении их потребительской стоимости, или вклада, который вносят эти объекты в качестве основных компонентов действующего предприятия. Определяющее условие оценки - использование объекта конкретным пользователем на дату оценки.

Если объект оценки в качестве части действующего предприятия вносит определенный вклад в общую прибыльность рассматриваемой фирмы, то про него можно сказать, что он обладает потребительской стоимостью.

Величина потребительской стоимости определяется посредством субъективных тестов, применяемых владельцами предприятия или оценщиками, достаточно компетентными в рассматриваемой отрасли бизнеса. В этом смысле потребительская стоимость эквивалентна стоимости в пользовании для предприятия, стоимости для бизнеса или стоимости для владельца при условии, что отраслевой рынок экономически эффективен в отношении его части, связанной с объектами оценки.

Несмотря на предпочтительность доходного подхода оценки имущества предприятия, следует помнить о естественных ограничениях его применения. Доходный подход обоснованно применим тогда, когда, во-первых, можно четко выделить конкретный поток дохода, который приносит имущество самостоятельной хозяйственной единицы, а во-вторых, эта хозяйственная единица имеет историю хозяйственной деятельности и прибылей, с учетом которой можно строить прогноз на будущее, в результате чего мы этот подход не применяем в наших расчетах.

в) оценка стоимости оборудования

Машины и оборудование, называемые также активной частью основных фондов, составляют технологическую основу любого предприятия, являясь существенной частью его имущественного комплекса, цели и мотивы их оценки многообразны.

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать:

- одна отдельно взятая машина или оборудование (типичный случай - определение страховой стоимости, купля-продажа, передача в аренду);

- множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай - переоценка основных фондов либо как один из этапов оценки имущества предприятия при оценке бизнеса);

В первом случае оценка идет «россыпью», во втором - «потоком».

Для определения величины рыночной стоимости оборудования прежде всего, необходимо определить сначала его полную восстановительную стоимость. Только после оценки восстановительной стоимости и оценки реального износа можно сделать обоснованную оценку рыночной стоимости оцениваемого имущества.

Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства ранее созданного объекта в современных условиях, т.е. в ценах его приобретения на момент оценки. Если представить объект оценки как новый (еще не подвергшийся физическому износу), то, выяснив, чему будет равна его первоначальная стоимость при современном уровне цен, получим полную восстановительную стоимость.

Для определения полной восстановительной стоимости мы применили индексный метод оценки. При применении индексного метода оценки осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке) к современному уровню с помощью индекса (ил цепочки индексов) изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период по формуле:

Sв = Sо х Y, (1)

где Sв - восстановительная стоимость объекта;

Sо - базовая стоимость объекта;

Y - индекс изменения цен.

Для реализации данного метода все оборудование можно разбить на группы: рабочие машины; силовые машины; вычислительная техника; приборы; прочие машины и прочие основные средства (хоз. инвентарь, мебель и т.д.).

По каждой группе оборудования рассчитывается индекс приведения первоначальной балансовой стоимости к современному уровню цен, т.е. к полной восстановительной стоимости [17].

Применительно к вопросам оценки износ означает потерю стоимости объекта в процессе его эксплуатации или длительного хранения, научно-технического прогресса и экономической ситуации в целом.

Потеря стоимости может приходить вследствие физического и морального износа объекта. Физический и моральный износ развиваются, как правило, независимо друг от друга. Это означает, что совершенно новое изделие может потерять стоимость еще до своего применения по причине морального устаревания. По характеру состояния износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Физический износ - износ имущества, связанный со снижением его работоспособности в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов.

Физический износ можно определить разными способами.

Расчетный метод оценки определения физического износа.

Коэффициент физического износа (Киз.) объекта рассчитывается как соотношение его эффективного возраста к нормативному сроку службы (по объектам, приобретенным до 1 января 2002 года Согласно «Единым нормам амортизационных отчислений», приобретенным после 1 января 2002 года согласно «Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы», утвержденной Постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 года).

К_из. = В_эф./В_нор., (2)

где В_эф - эффективный возраст объекта оценки;

В_нор - нормативный срок службы.

Экспертный метод оценки физического износа.

Следует отметить, что полученное расчетным путем значение физического износа не всегда корректно. Так как показатель нормы амортизации указывает только лишь на нормативный срок службы объекта, то дальнейшие расчеты без учета технического состояния объекта, проведенных текущих и капитальных ремонтов, которые позволяют сохранить удовлетворительные технические и эксплуатационные характеристики на протяжении длительного срока эксплуатации, приводят к искаженным результатам.

Поэтому в случае, когда эффективный возраст объекта превышает или равен нормативному сроку службы (расчетный износ равен 100%), физический износ оцениваемого оборудования был определен экспертным путем, исходя из фактического состояния объектов оценки на момент оценки по шкале экспертных оценок для определения коэффициента износа по В. Рутгайзеру.

Моральный износ - износ, связанный с тем, что объект потерял конкурентоспособность на рынке в сравнении с аналогичными объектами и стал пользоваться меньшим спросом. Моральный износ связан с появлением новой, более прогрессивной техники, способной конкурировать и вытеснять эксплуатируемую технику благодаря своим более высоким техническим и функциональным характеристикам. Этот вид износа проявляется с увеличением временного интервала между выпуском изделия и моментом его оценки. Наиболее подвержена моральному износу вычислительная техника [37].

Рыночная стоимость оборудования с учетом износов рассчитывается по формуле:

V = V_вос*(1-К_физ)_*(1-К_мор), (3)

где V - рыночная стоимость,

V_вос - полная восстановительная стоимость,

К_физ - коэффициент физического износа,

К_мор - коэффициент морального износа,

г) оценка стоимости нематериальных активов

Нематериальные активы (НМА) - долгосрочные права, обеспечивающие его владельцам определенный доход или иную пользу, обладающие стоимостью и не имеющие материально-вещественного содержания.

При оценке НМА используются следующие походы: затратный, сравнительного анализа продаж и доходный.

Затратный подход заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых НМА в текущих ценах за вычетом износа.

При использовании затратного метода для оценки НМА проводятся следующие работы:

- выявляются все фактические затраты, связанные с созданием, приобретением и введением в действие НМА;

- корректируются затраты на величину индекса цен на дату оценки;

- определяется начисленная величина амортизации НМА;

- стоимость НМА определяется как разница между скорректированной величиной затрат и начисленной амортизацией.

Сравнительный анализ продаж основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичного типа активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми НМА.

Экономические преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок. При этом вводятся поправки, учитывающие качественные различия между оцениваемыми активами и их аналогами.

При использовании метода сравнительного анализа продаж проводятся следующие работы:

- собирается информация о состоявшихся сделках по аналогичным НМА;

- определяется перечень показателей, по которым проводится сопоставление НМА;

- корректируются фактические цены сделок по НМА с учетом значений показателей сравнения с оцениваемым НМА;

- определяется стоимость оцениваемого НМА на основе скорректированных фактических данных по сопоставимым сделкам.

Доходный подход основан на расчете экономических выгод, ожидаемых от использования оцениваемых НМА. Этот подход заключается в определении размера прибыли, ассоциированной с оцениваемыми активами, коэффициента капитализации и ставок дисконта, учитывающих степень риска, связанного с доходностью используемых НМА и остаточного экономического срока их службы.

При расчете величины коэффициента капитализации и ставок дисконта необходимо оценивать следующие риски:

- риски, связанные со степенью готовности НМА к коммерческому использованию, т.е. на какой стадии находится освоение НМА: исследование испытание, опытное и промышленное внедрение;

- риски, обусловленные сроками освоения, уровнем достижения прогнозируемых (планируемых) технических, экономических, экологических параметров на НМА или товаров с использование НМА;

- риски противоправного использования ИП, изготовлением и реализацией контрафактной продукции;

- коммерческие риски общего характера: рынки, цены, курсы валют, проценты за кредиты, налоговые ставки и т.п.;

- общестрановые риски: экономические, политические, государственного уровня.

Доходный подход при оценке НМА может быть реализован с помощью следующих методов: прямая капитализация доходов; дисконтирования будущих денежных доходов; избыточных прибылей. При оценке НМА методом прямой капитализации доходов проводятся следующие работы: выявляются источники и размеры чистого дохода, приносимого НМА; определяется ставка капитализации чистого дохода; рассчитывается стоимость НМА как частное от деления чистого дохода на ставку капитализации.

При оценке стоимости НМА методом дисконтировании денежных потоков проводятся следующие работы:

- оцениваются будущие денежные потоки, составляющие чистый доход от использования НМА и величину амортизации НМА;

- определяется ставка дисконтирования; рассчитывается суммарная текущая стоимость будущих доходов; к полученному результату прибавляется стоимость НМА, приведенная к текущему периоду.

При оценке стоимости НМА методом избыточных прибылей проводятся следующие работы:

- выявляется стоимость материальных активов;

- определяется величина прибыли, приходящаяся на материальные активы;

- рассчитывается средняя прибыль, приносимая материальными активами в отрасли; определяется избыточная прибыль, как разница между получаемой прибылью и средним значением по отрасли, соответствующая влиянию нематериальных активов; устанавливается коэффициент капитализации для избыточной прибыли;

- рассчитывается стоимость нематериальных активов как частное от деления величины избыточной прибыли на коэффициент капитализации;

- определяется стоимость, приходящаяся на НМА.

Выбор методов оценки конкретных НМА определяется оценщиком на основании анализа преимуществ и недостатков каждого из них, а результаты оценок, полученные при использовании разных методов, учитываются при принятии решения об окончательной оценки НМА.

д) оценка стоимости оборотных активов

Оборотные активы - это совокупность денежных средств, авансируемых для создания оборотных производственных фондов и фондов обращения, обеспечивающих непрерывный кругооборот денежных средств.

Товарно-материальные запасы - представляют собой средства предприятия, сосредоточенные в запасах сырья и материалов, малоценных и быстроизнашивающихся предметах, готовой продукции, товарах на складе и в затратах по незавершенному производству. Обычно запасы оцениваются по остаточной балансовой стоимости.

Оценка дебиторской задолженности проводится, как правило, на основании анализа графика ожидаемых поступлений долгов. Величина рыночной стоимости дебиторской задолженности определяется путем умножения величины балансовой стоимости дебиторской задолженности за вычетом безнадежных долгов на величину коэффициента дисконтирования, в зависимости от периода погашения дебиторской задолженности Донцова Л.В., Никифорова Н.А. Составление и анализ годовой бухгалтерской отчетности. - М.: ИКЦ «ДИС», 2005, с.36. В качестве ставки дисконта в этом случае может приниматься единая ставка, учитывающая рискованность оцениваемого предприятия - заемщика, которая рассчитывается в доходном подходе.