Оренда землі

Щороку спостерігається тенденція скорочення частки землі, що перебуває у власності товаровиробників, і відповідне зростання питомої ваги орендованих земель, що говорить про перспективу землекористування на праві оренди в Україні при будь-якій формі власності на землю [61, c. 30].

Порівнюючи переваги та недоліки власності й оренди земельних ділянок не можна зробити висновок про те, що власнику земельної ділянки забезпечує більше високу ефективність її використання в порівнянні з орендарем [50, c. 178]. Тому оренду земель треба розглядати як альтернативу або додаткову можливість ведення сільськогосподарського виробництва поряд із власником землі. При цьому, як показує практика, орендні відносини забезпечують більш гнучкий перерозподіл земельних ресурсів від менш ефективних сільгоспвиробників до більш ефективних.

Офіційне визначення поняття оренди земель дає Закон України «Про оренду землі» (ст. 3). Оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

З нього випливають такі її юридичні ознаки, як: 1) це виключно договірна форма використання земель; 2) оренда земель оформляється договором оренди земельної ділянки; 3) зміст оренди земель становлять правомочності володіння і користування орендаря (без надання права розпоряджатися нею); 4) це користування та володіння є платним; 5) оренда передбачає передачу земельної ділянки обов'язково у строкове (тимчасове) користування; 6) об'єктом оренди за договором виступає певна земельна ділянка, яка може використовуватися орендарем для здійснення перш за все підприємницької діяльності, а також і для іншої діяльності (ведення особистого підсобного господарства тощо); 7) повна господарська самостійність орендаря [38, c. 75].

Аналіз змісту Закону дає можливість виділити ще й інші, додаткові (які повинні увійти у офіційне визначення поняття) юридичні ознаки оренди земель, зокрема: а) це - окрема форма землевикористання; б) орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи України; в) орендар земель набуває право власності на одержану з орендованих земель сільськогосподарську продукцію і доходи; г) оренда не повинна змінювати цільове призначення земельної ділянки [40, c. 40].

Вперше на законодавчому рівні певні особливості оренди земель сільськогосподарського призначення виділені Законом України «Про оренду землі», що є безумовно його позитивною рисою. Основні ознаки, які визначають оренду земель сільськогосподарського призначення, випливають із природних особливостей сільського господарства. До особливостей оренди земель сільськогосподарського призначення можна віднести: 1) орендодавцями земельних ділянок сільськогосподарського призначення можуть бути чітко визначені суб'єкти, які отримали земельні ділянки для визначених законодавством цілей (ст. 48 Земельного кодексу України); 2) орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення повинні відповідати певним вимогам, встановленим земельним законодавством України; 3) передавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення у користування (зокрема, оренду) дозволено лише із збереженням їх цільового призначення - для сільськогосподарського використання; 4) спеціальний характер правомочностей суб'єктів даних земельних орендних відносин; 5) орендовані земельні ділянки сільськогосподарського призначення, за невеликим винятком, заборонено передавати в суборенду [25, c. 312].

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою.

Орендарями землі можуть бути громадяни України, іноземні фізичні особи, особи без громадянства.

Орендарями земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві (стаття 6 Закону України від 6 жовтня 1998 року «Про оренду землі»).

Орендарі набувають права на оренду земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України (ст. 124), Законом України «Про оренду землі» (стаття 7), іншими законами України та договором оренди землі.

Головний нормативний акт, який регулює нотаріальне посвідчення договору оренди земельної ділянки - Закон «Про оренду землі» - визначає, що зміст, час і місце здійснення, наміри суб'єктів договору, його відповідність закону та інші обставини офіційно засвідченні нотаріусом і мають статус встановлених й достовірних. Оскільки перевірка змісту договору нотаріусом сама по собі служить гарантією того, що цей зміст відповідає вимогам закон, то використання можливості нотаріального посвідчення є цілком виправданим.

Слід зазначити, що місцем вчинення нотаріальних дій є місце знаходження земельної ділянки. Якщо орендодавцем у договорі виступає фізична особа, яка не є суб'єктом підприємницької діяльності, нотаріус надсилає інформацію про посвідчення такого договору податковому органу за основним місцем проживання платника податку - орендодавця. Крім того, нотаріус повинен роз'яснити сторонам, що договір оренди земельної ділянки набуває чинності після його державної реєстрації, що й зазначається в посвідчувальному написі.

Договір оренди земельної ділянки - це юридично оформлена у встановленому законом порядку двостороння угода, за якою орендодавець передає орендареві земельну ділянку у тимчасове оплатне використання для задоволення його потреб, які визначаються цільовим призначенням орендованої ділянки і спрямовані на забезпечення відповідного виду діяльності за умови раціональності землекористування і охорони земель як з боку орендаря, так і з боку держави, та на інших погоджених умовах.

За своєю правовою природою договір оренди земельної ділянки є земельно-правовим [25, c. 111]. Його земельно - правовий характер визначається сутністю та особливостями землі як об'єкта договору.

Процес укладення договору оренди земельної ділянки можна, умовно поділити на такі основні етапи: організаційний (підготовчий); нотаріальне посвідчення договору оренди земельної ділянки; державна реєстрація договору.

На першому етапі особа, яка бажає одержати земельну ділянку в оренду, подає власникові або уповноваженій ним особі заяву (клопотання), яка розглядається у встановлений термін, розробляється проект відведення земельної ділянки, якщо вона передається в оренду зі зміною цільового призначення або із земель запасу під забудову.

Після аналізу висновку державного органу з питань земельних ресурсів про обмеження та права третіх осіб на використання земельної ділянки та звірки плану земельної ділянки з фактичним розташуванням усіх її меж на місцевості здійснюється підготовка проекту договору.

Досягнення сторонами домовленості з усіх істотних умов ще не достатнє для набрання договором чинності. Статтею 13 Закону передбачена письмова форма договору оренди земельної ділянки, цей договір також потребує обов'язкового нотаріального посвідчення за місцем розташування земельної ділянки, якщо він укладений на термін більше п'яти років. Договір, укладений на строк до п'яти років, підлягає нотаріальному посвідченню за бажанням однієї зі сторін. Договір підлягає державній реєстрації у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі» від 25 грудня 1998 р.

Після засвідчення факту державної реєстрації договір оренди реєструється у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі, яка ведеться державним органом з питань земельних ресурсів. Датою реєстрації договору оренди у Книзі записів є дата засвідчення факту державної реєстрації. Державна реєстрація договору провадиться у 30-денний строк. Законодавство надає можливість оскаржити у судовому порядку не проведення державної реєстрації у встановлені строки, а також відмову у державній реєстрації.

Державна реєстрація договору оренди створює важливі юридичні наслідки:

по-перше, договір набирає чинності після державної реєстрації, оскільки його державна реєстрація є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення права оренди земельної ділянки у конкретної особи; по-друге, згідно з законодавством орендар має право приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації договору оренди. Порушення цієї вимоги тягне за собою правові наслідки, передбачені статтями 211-212 ЗК України.

Договір оренди, який за згодою сторін (відповідно до Закону) посвідчується нотаріально, повинен відповідати наступним вимогам:

- зміст договору не може суперечити нормам Закону «Про оренду землі», нормам Цивільного Кодексу України;

- сторони договору повинні мати необхідний обсяг цивільної дієздатності,

- волевиявлення сторін має бути вільним;

- договір має вчинюватись у формі, встановленій законом;

- договір має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що зумовлені ним.

Підставою для укладення договору оренди і набуття права на оренду земельної ділянки, що перебуває у комунальній або державній власності, є рішення орендодавця. У разі набуття права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах для укладення договору оренди є результати конкурсу чи аукціону.

Громадяни, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, можуть передати в оренду відповідну земельну ділянку лише для сільськогосподарського використання в порядку, визначеному Земельним кодексом України та законами України.

Передача в оренду земельних ділянок громадянам і юридичним особам із зміною їх цільового призначення та із земель запасу під заставу здійснюється за проектами відведення в порядку, встановленому статтями 118 та 123 Земельного кодексу.

При достроковому припиненні або розірванні договору оренди за ініціативою орендодавця земельної ділянки, право на оренду якої набуто за результатами аукціону (конкурсу), орендарю відшкодовуються орендодавцем витрати на його набуття у розмірі, визначеному умовами договору, протягом 6 місяців. Земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана в оренду у разі згоди заставодержателя.

Термін договору оренди земельної ділянки (у тому числі й до настання певної умови) визначається за погодженням сторін, але не більш як на п'ятдесят років (стаття 17 Закону України «Про оренду землі»).

Короткострокова оренда земельних паїв не може не турбувати орендарів - керівників господарств, які бажають мати хоч якусь перспективу. Довготривалість договірних відносин взаємовигідна орендодавцям і орендарям. Досягається це шляхом гармонізації їх інтересів умовами оренди,

і насамперед за рахунок високої орендної плати.

Орендована для несільськогосподарського використання земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись у володіння і користування іншій особі, тобто в суборенду у разі переходу до неї права володіння і користування на будівлю або споруду, яка розташована на орендованій ділянці, а також у інших випадках і межах, передбачених законом.

Земельні ділянки сільськогосподарського призначення орендар має право передати в суборенду лише у разі і на строк, передбачені частиною другою статті 9 Закону України «Про оренду землі».

Умови договору суборенди земельної ділянки (її частини) мають бути визначені в межах договору її оренди і не суперечити йому. Термін суборенди не може перевищувати строку дії договору оренди земельної ділянки. У разі припинення або розірвання договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється. Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації в порядку статті 18 Закону України «Про оренду землі», а також згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі». Цей порядок визначає єдині умови реєстрації договорів оренди та договорів суборенди земельних ділянок.

Реєстрація договорів оренди земельної частки (паю) здійснюється на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року «Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)». Якщо має місце виділення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), отримання при цьому державного Акта на право приватної власності і надання цієї землі в оренду (суборенду), то в таких випадках реєстрація договорів оренди (суборенди) відбувається згідно з вищеназваною постановою КМ України від 25 грудня 1998 року.

За бажанням однієї із сторін договір суборенди землі посвідчується нотаріально. За нотаріальне посвідчення договорів оренди (суборенди) земельної ділянки справляється державне мито у розмірі 0,01 відсотка грошової оцінки земельної ділянки, встановленої за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Якщо така оцінка не встановлена за нотаріальне посвідчення договорів оренди (суборенди) земельної ділянки справляється державне мито у розмірі одного відсотка суми зазначеного договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян.

Законодавство встановлює, що договір оренди землі припиняється в разі:

закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови уповноважених осіб від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря.

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін.

На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

2.2 Механізм правового регулювання орендної плати за землю

За земельні ділянки приватної, державної та комунальної власності, які надані в оренду, справляється орендна плата. Плату за землю в Україні введено з 1 липня 1992 року відповідно до Закону України від 03.07.92 р. №2535-ХІІ «Про плату за землю» [21]. З 1 січня 1997 року набрала чинності нова редакція Закону України «Про плату за землю» від 19.09.96 р. №378/96-ВР, яким змінено ставки земельного податку та порядок справляння цієї плати, пільги щодо оподаткування землі та відповідальність платників, а також визначено, що використання землі в Україні є платним (ст. 2 Закону).

Об'єктом плати за землю є земельна ділянка, а також земельна частка (пай), яка перебуває у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди.

Суб'єктом плати за землю (платником) є власник земельної ділянки, земельної частки (паю) i землекористувач, у тому числі орендар.

Плата за землю справляється у двох формах:

земельний податок;

орендна плата.

Земельний податок сплачують власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі, крім орендарів та інвесторів - учасників угоди про розподіл продукції [28, c. 2]. За земельні ділянки, надані в оренду, справляється орендна плата за землю.

Більшість орендарів зацікавлені в тому, щоб розмір орендної плати був невисоким, а процедура її обчислення та сплати - мінімально бюрократизованою. Але за сучасного нормативного регулювання відносин оренди остання навряд чи можлива.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Законом України від 06.10.98 р. №161-XIV «Про оренду землі», який визначає правові засади оренди землі, її об'єкти, орендодавців та орендарів землі, їх відповідальність i права, порядок набуття права на оренду земельних ділянок, у тому числі права третіх осіб на орендовану земельну ділянку, умови та порядок укладення договорів оренди землі, їх зміни, припинення, розірвання й поновлення тощо.

Орендна плата за землю - це платіж, який вносить орендар орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

В нашій державі, за прогнозами експертів, у структурі орендної плати все ще

переважають розрахунки натуральною продукцією, а в деяких районах і відробіткова платня (послугами). Вимоги нормативно-правових актів щодо розміру орендної плати виконуються далеко не в усіх областях, навіть виплатити 1,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки спромоглися не всі. Цікаво, що річний дохід селян від здачі своєї земельної ділянки або частки (паю) в оренду, який значною мірою залежить від її розміру та нормативної грошової оцінки сільськогосподарських земель, в нашій державі для деяких регіонів може відрізнятися майже у вісім разів.

Оренда земель сільгосппризначення широко використовується і в країнах Західної Європи. Так, наприклад, за даними Аналітично-дорадчого центру Блакитної стрічки Програми розвитку ООН, в Бельгії орендується близько 70% земель, у Франції та Німеччині - більш ніж 60%, а в середньому по 15 країнах ЄС орендовані землі становлять 40% від усіх сільськогосподарських земель. Для прикладу: в інших країнах цей показник значно нижчий: Канада -30%, Японія - 20%, Нова Зеландія - 14%, США - 12%, Австралія та Аргентина - 5%. У країнах, де ефективно функціонує земельний ринок, існують чіткі та прозорі правила використання землі та, зокрема, її оренди [15, c. 138]. Звичайно, умови оренди в різних країнах неоднакові, проте можна виокремити два основних типи таких договорів. Для першого типу характерне регулювання збоку держави термінів договору та граничних розмірів орендної плати. Як правило, договори цього типу укладаються на більший строк та вигідніші для орендаря. Зрозуміло, що вони сприяють зменшенню гнучкості ринку оренди земель. Другий тип базується на досягненні двосторонньої домовленості між землевласником та орендарем, а термін оренди та ціна визначаються виключно ринковими умовами.

Правова природа плати полягає в тому, що вона є платежем за договором оренди земельної ділянки і вноситься орендарем у якості компенсації за її використання, на користь чого свідчать згадані положення ст. 1, 21 Закону про оренду. Згідно з ними єдиною підставою виникнення земельних орендних правовідносин, а отже, обов'язку орендаря ділянки вносити плату є саме договір оренди, у якому і зазначають конкретний розмір плати. Договір у цьому разі розуміється саме як двосторонній правочин, що підтверджують також положення ст. 792 Цивільного кодексу України, яка бланкетно врегульовує відносини оренди землі, відсилаючи до конкретного регулювання - насамперед на рівні Закону «Про оренду землі».

Хай там як, а на думку більшості як західних, так і вітчизняних експертів, оренда була і залишається найбільш придатним механізмом для організації та функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення. А як приклад наводять дві успішні, і не лише в аграрному плані, країни - Нідерланди та Ізраїль, - які побудували свої земельні відносини саме на оренді, а переважна кількість сіль господарських земель перебуває у державній власності. Такий підхід дає змогу уникнути створення земельних латифундій та надмірної концентрації землі в одного володаря, запобігти дробленню земельних ділянок та резервувати землі для суспільних потреб.

Підвищення плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення та земельних часток (паїв), ініційоване Президентом Віктором Ющенком, дало привід для нових сподівань орендодавців та для роздумів орендарів, аграріїв. Утім, порівняно з досвідом європейських країн, 3% від вартості землі, як це передбачено президентським Указом №725/2008 від 19 серпня 2008 р., - не так уже й багато [14, c. 4]. Плата за оренду земель сільськогосподарського призначення зазвичай становить кілька відсотків від ціни землі та не перевищує банківського відсотку.

Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній чи комунальній власності, виступає самостійним каналом надходжень, пов'язаних з природокористуванням, що характеризується певними особливостями, які обумовлені її сутністю, механізмом та правовим режимом.

Останнім часом правові питання орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності набувають актуальності та практичної значимості передовсім з огляду на співвідношення її із земельним податком. Слід зазначити, що з 31 березня 2005 р. орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності була включена до системи загальнодержавних податків і зборів. Вона зайняла місце поряд із земельним податком під об'єднуючим терміном - плата за землю (п. 8 ст. 14). Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності фактично набула всіх ознак податкового платежу. Законодавець поставив її поряд із земельним податком вже в заголовку Розділу 6 Закону України «Про плату за землю», який регулює обчислення і строки сплати земельного податку. Така позиція законодавця деякою мірою зрозуміла. За рахунок трансформації орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності із обов'язкового неподаткового платежу в податковий, він намагається забезпечити збільшення обсягу грошових надходжень до відповідних бюджетів. Але такий підхід, що ототожнив різні за характером і правовою природою платежі (земельний податок та орендну плату за земельні ділянки державної і комунальної власності), розглядаючи їх як плату за землю, викликає заперечення. Оскільки, якщо бути логічно послідовними, наступним кроком законодавця має бути визнання податковим платежем орендної плати за ставки, що знаходяться в басейнах річок загальнодержавного значення, проте це взагалі не відповідає його правовій сутності.

Відповідно до ст. 14 Закону України «Про плату за землю» на орендарів земельних ділянок, як і платників земельного податку, покладено в обов'язок щороку, станом на 1 січня, складати декларацію, форма якої встановлена Державною податковою адміністрацією України, і до 1 лютого подавати її до відповідного органу державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки. Тут же у ст. 17 зазначається, що строки внесення плати за оренду земельних ділянок державної та комунальної власності встановлені такі ж самі, як і строки сплати земельного податку, тобто протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця. Також визначено, що контроль за правильністю обчислення та справляння орендної плати за земельні ділянки, що знаходяться у державній або комунальній власності, як і земельного податку, покладено на органи державної податкової служби (ст. 27 Закону України «Про плату за землю»). Допомагати в здійсненні такого контролю мають органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі. Ці органи повинні інформувати органи державної податкової служби про укладені договори оренди.

Практика реалізації принципу платності при використанні земель державної та комунальної власності на умовах оренди свідчить, що на сучасному етапі виникають проблеми, які пов'язані із соціально-економічним та правовим статусом цього природного ресурсу, а також правовим механізмом орендної плати як специфічного джерела бюджетних доходів [37, c. 30]. Перш за все слід зазначити, що до цих пір невиправдано пролонгується дія законодавчих норм, які передбачають встановлення розміру орендної плати в залежності від результатів нормативної грошової оцінки земель. Так, згідно зі ст. 2 Закону України «Про плату за землю» плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від грошової оцінки земель. Як видається, в основу визначення розміру орендної плати має бути покладена ринкова вартість відповідних земель.

Аналіз чинного законодавства (ст. 15 Закону України «Про плату за землю») свідчить, що орендарі (платники орендної плати), які використовують землі держаної та комунальної власності, повинні сплачувати орендну плату лише після отримання та державної реєстрації правовстановлюючого документу на конкретну земельну ділянку, тобто оформлення договору її оренди у відповідності до Типового договору оренди землі, форма якого затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2004 року №220 [55]. В той же час зобов'язання сплачувати орендну плату виникає в орендаря з моменту, який передбачений в рішенні уповноваженого органу, що реалізує функції власника землі, і закріплений у договорі оренди землі.

Практика свідчить, що період оформлення необхідної документації щодо надання в оренду земельних ділянок державної і комунальної власності та укладення договору оренди достатньо тривалий. Зацікавлена особа часто вже за наявності тільки рішення уповноваженого органу про надання земельної ділянки в оренду, ще не уклавши договору оренди, приступає до її використання і готова сплачувати відповідну плату. Але законодавець, на жаль, чітко не визначив, по-перше, чи зобов'язаний суб'єкт сплачувати плату за землю, якщо він фактично використовує земельну ділянку без правовстановлюючих документів (наприклад, договору оренди землі), по-друге, яка правова природа плати, від внесення якої не відмовляється особа.

З формальної точки зору, якщо враховувати положення ст. 125 Земельного кодексу України, яка забороняє приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж в натурі, одержання документа, що посвідчує права на неї та його державної реєстрації, то фактичне використання земельної ділянки не може бути виправданим сплатою відповідних сум до бюджету. Відомі випадки, коли раніше місцеві ради для забезпечення наповнення місцевих бюджетів на договірних засадах резервували земельні ділянки за особою, яка оформлювала документи, сплачуючи за резервування відповідні суми. Для фактичного використання земельної ділянки тут немає підстав. Особа вчиняє правопорушення, сутність якого полягає у використанні земельної ділянки без правовстановлюючого документа. Обов'язок щодо сплати певної грошової суми до бюджету відповідної ради чи місцевої адміністрації в подібних випадках стає наслідком вчиненого особою правопорушення. Цей обов'язок не носить податкового характеру. Подібна ситуація складається і при самовільному зайнятті земельних ділянок.

У тих же випадках, коли фізичні чи юридичні особи, яким земельні ділянки державної чи комунальної власності надані в оренду за рішенням уповноваженого органу, приступають до їх використання до оформлення договору оренди, навряд чи можна вважати таке використання землі самовільним. В даній ситуації фактично має місце використання земельних ділянок без правовстановлюючих документів, а не їх самовільне зайняття. Такої ж позиції дотимується і Державний комітет України по земельних ресурсах. Питання щодо обов'язку сплати певних грошових сум за фактичне використання земельної ділянки без правовстановлюючого документа (наприклад, укладеного договору оренди) поки що залишається відкритим і не вирішене на законодавчому рівні. Але вивчення практики діяльності податкових органів свідчить, що вони вимагають у цих випадках сплати відповідних грошових сум до бюджетів. Необхідно підкреслити, що принцип платності землі є обов'язковим для всіх власників землі і землекористувачів [56, c. 66]. Але платність землекористування не можна плутати з платними способами набуття права власності чи права оренди земельної ділянки на умовах та порядку, передбачених чинним законодавством. У разі набуття земельних прав на оплатних засадах (за підставами, визначеними законодавством) фізичні та юридичні особи не звільняються від обов'язку своєчасно у визначених розмірах здійснювати плату за використання на умовах оренди відповідної земельної ділянки. Так, згідно зі ст. 16 Закону України «Про оренду землі» набуття права оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється виключно на аукціонах (за виключенням окремих випадків). Виникнення права орендного землекористування щодо зазначених земель не впливає в подальшому на обов'язок платника сплачувати орендну плату.

Закон України «Про плату за землю» визначає коло суб'єктів, які сплачують орендну плату. Зокрема, платниками орендної плати виступають суб'єкти господарювання, які використовують земельні ділянки державної чи комунальної власності надані їм у користування уповноваженим на те державним органом чи органом місцевого самоврядування на підставі заснованого на договорі платного володіння і користування земельною ділянкою. Серед платників орендної плати слід розрізняти фізичних та юридичних осіб (резидентів та нерезидентів). При цьому у складі фізичних осіб самостійний статус мають особи, які здійснюють підприємницьку діяльність, тобто фізичні особи-підприємці.

Вирішуючи питання щодо орендної плати як специфічного джерела бюджетних доходів, за основу безперечно приймається використання земельних ділянок, що перебувають у власності держави чи територіальних громад. Разом з тим не можна залишати поза увагою і окремі випадки, коли основою бюджетних надходжень виступає використання інших земель. Йдеться, зокрема, про використання так званої невитребуваної земельної частки (паю) і відповідно про плату за неї. Не вдаючись до детального аналізу правової природи та сутності земельної частки (паю), зазначимо, що вона є об'єктом права приватної власності, а ст. 5 Закону України «Про плату за землю» визнає її об'єктом плати за землю.

В Україні досі діє мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення. Однак, незабудованих ділянок щодня меншає. Враховуючи, що землю, яку можна було продати, вже давно продали, стає очевидним, що сільгосподарська земля реалізується, незважаючи на заборону. Формально…

За статистикою, лише 20% сільськогосподарських земель продається напівзаконним способом, а решта 80%, обійшовши мораторій, переходить з рук в руки цілком легально і просто. Ознайомитися з «обхідними шляхами» мораторію можна знайти 4 схеми обходу. Скільки їх знають професіонали, залишається лише здогадуватися.

«Сірі» схеми вигідні депутатам - «латифундистам», які подекуди вже скупили цілі райони. Найбільша проблема у тому, що вони жодним чином не використовують землю, яка просто пропадає, а чекають, коли ресурс закінчиться, щоб перепродати ділянки втридорого. Самі ж депутати зізнаються, що потрібно ще щонайменше 2 роки для підготовки необхідної документації з метою нормального функціонування земельного ринку. Коли мораторій найближчим часом не скасують, то через пару років у селян землі взагалі не зостанеться.

Схема 1 - «задній». Покупець і продавець оформляють угоду купівлі-продажу землі заднім числом, коли мораторію ще не було. Потім суд ухвалює рішення про законність такої угоди. Спосіб доволі ризикований, бо невідомо, на якого суддю можна «нарватися».

Схема 2 - «недобросовісний боржник». Той, хто бажає отримати землю, позичає гроші її власнику. Хазяїн землі борг не повертає. Кредитор подає в суд з вимогою стягнути борг. Боржник заявляє, що у нього, окрім землі, майна немає. Суд ухвалює передати землю кредитору. Спосіб майже ідеальний, але має один недолік - великі затрати часу.

Схема 3 - «відняти і поділити». Власник землі виділяє з неї частину. Отримана ділянка оформляється як самостійна і реєструється як земля під забудову. Таким чином земля перестає підпадати під мораторій і її продають. На ділянці починається будівництво. Спосіб хороший для тих, хто має багато зв'язків у владних конторах, бо доводиться чимало побігати, щоб зібрати усі необхідні довідки.

Схема 4 - «назвати по-іншому». Ділянку здають у довгострокову оренду. Договір оренди дозволяє розпоряджатися землею на власний розсуд. Орендар отримує право викупити землю (на якій він вже робить, що хоче) у випадку скасування мораторію. Орендодавець залишається лише формальним власником землі. Спосіб майже ідеальний, коли ви упевнені в «порядності» орендодавця, який у випадку скасування мораторію не відмовиться віддати вам землю.

На сьогодні в сільській місцевості поширилася практика, коли особа, якій належить право на земельну частку (пай), не може його з різних причин реалізувати. У зв'язку з цим постає питання, хто повинен чи може здійснювати розпорядження цією часткою (паєм) і, головне, хто повинен платити за неї? Позиція Держкомзему України, викладена з цього приводу в Листі від 9 січня 2002 року, зводиться до наступного. Відповідна місцева рада чи державна адміністрація, керуючись повноваженнями, наданими їм Законами України «Про місцеве самоврядування в Україні» (ст. ст. 26, 43) та «Про місцеві державні адміністрації» (ст. 13), можуть передати в оренду земельну частку (пай), власник якої не реалізував свого права. При цьому в договір оренди земельної частки (паю) включаються положення про те, що договір чинний до настання певної умови - виявлення власника або звернення за земельною часткою (паєм) спадкоємця. Орендна плата за користування такою земельною часткою (паєм) в цьому випадку має надходити до місцевого бюджету. Вона не підлягає поверненню власнику земельної частки (паю), оскільки орендодавцем виступала місцева рада чи місцева адміністрація. В основу зазначеної схеми покладено положення про те, що всі землі повинні використовуватися за їх цільовим призначенням і не можуть залишатися без використання. Дійсно, за відсутності власника земельної частки (паю) цю схему можна вважати одним із прийнятних варіантів вирішення поставленого вище питання. Вона забезпечує використання земель сільськогосподарського призначення і, що головне, грошові надходження до бюджету від орендної плати. Але слід мати на увазі, що згідно із законодавством орендодавцем земельної частки (паю) виступає власник або уповноважена ним особа. Крім того, у разі укладення такого договору, інтереси тимчасового орендаря не можуть бути гарантовані. Як вже зазначалось, включення орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності до системи загальнодержавних податків і зборів (обов'язкових платежів) поряд із земельним податком під об'єднуючим терміном - плата за землю, формально означає, що вона набула всіх ознак податкового платежу. Між тим у правовідносинах зі сплати грошових сум за користування державними і комунальними землями на умовах оренди, держава виступає власником цієї нерухомості (землі), який отримує відшкодування за її використання. В даному випадку сплата відповідних грошових коштів характеризується договірними засадами і здійснюється на основі передовсім земельного і цивільного законодавства. Отже позиція законодавця є недостатньо послідовна. З одного боку, він у законах про Державний бюджет на останні поточні роки передбачає в якості неподаткових надходжень, наприклад, плату за надані в оренду ставки, що знаходяться в басейнах річок загальнодержавного значення, а з іншого - надає статус податкового платежу орендній платі за використання земельних ділянок державної і комунальної власності [66, c. 6]. Між тим до цього неподаткового платежу повинні застосовуватись єдині підходи з урахуванням того, що оренда певних природних ресурсів - це різновид їх спеціального використання. Незважаючи на те, що і земельний податок, і орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності перераховуються до місцевих бюджетів, механізм їх сплати має бути все ж таки різним: якщо у першому випадку йдеться про погашення податкових зобов'язань, то у другому - про виконання зобов'язань за договором. Таким чином, орендна плата не може вважатися податковим платежем, оскільки правова регламентація відповідних відносин здійснюється на договірних засадах.

Незалежно від того, які землі використовуються на умовах оренди - державної чи комунальної власності, відповідні грошові суми у вигляді орендної плати мають надходити до місцевих бюджетів, до складу яких згідно зі ст. 5 Бюджетного кодексу України відносяться бюджет Автономної республіки Крим; обласні бюджети; районні бюджети; бюджети районів у містах; бюджети місцевого самоврядування, до яких в свою чергу належать бюджети територіальних громад сіл; селищ; міст та їх об'єднань.

Якщо враховувати, що відповідно до ст. 4 Закону України «Про оренду землі» орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, виступають сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом, то можна зробити логічний висновок, що орендна плата в цих випадках має надходити до відповідного бюджету місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки.

У тих же випадках, коли в оренду надаються земельні ділянки за рахунок земель державної власності згідно рішення органів державної виконавчої влади (орендодавців: районних, обласних, Київської і Севастопольської міських державних адміністрацій, Ради міністрів Автономної республіки Крим та Кабінету Міністрів України), логічно буде припустити, що платежі від орендної плати мають надходити до бюджету Автономної республіки Крим, обласних або районних бюджетів за місцем розташування земельної ділянки. При цьому слід підкреслити, що орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі. Зарахування орендної плати за використання земель, що перебувають у державній чи комунальній власності, до відповідних місцевих бюджетів у порядку, визначеному Бюджетним кодексом України - це одна із особливостей даного платежу.

Сутність та особливості конкретного податкового чи неподаткового обов'язкового платежу найбільш детально розкриваються шляхом аналізу його обов'язкових складових, закріплених на законодавчому рівні. Обов'язкові елементи правового механізму податкового платежу прийнято поділяти на дві групи: основні і додаткові. Основні - складають підґрунтя правового механізму його сплати. За відсутності будь-якого з них податковий механізм залишається невизначеним, а процедура справляння платежу нежиттєздатною. Як вже зазначалося, основними елементами правового механізму платежу одні автори вважають: суб'єкт, об'єкт, податкову ставку, предмет, базу та одиницю оподаткування, а також строки та пільги, інші - до основних елементів відносять суб'єкт, об'єкт оподаткування, ставку податку. Складовими правового механізму орендної плати виступають лише деякі з наведених основних елементів.

Важливим елементом орендного платежу є його суб'єкт (платник). Згідно із Законом України «Про оренду землі» (ст. 21) орендну плату за землю вносить орендар за користування земельною ділянкою. Але такий підхід не дає можливості конкретизувати податкове зобов'язання до певного платника. Між тим чітке визначення категорії платника орендної плати має важливе теоретичне і практичне значення.

Однією з суттєвих ознак суб'єкта податкового платежу, як підкреслюється в фінансово-правовій літературі, виступає встановлення державою податкового зобов'язання щодо цього суб'єкта. Так, ст. 17 Закону України «Про плату за землю» передбачено, що податкове зобов'язання по орендній платі за землі державної та комунальної власності, визначене у податковій декларації на поточний рік, сплачується рівними частками користувачами земельних ділянок за місцезнаходженням земельної ділянки за базовий податковий (звітній) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця. Як бачимо, зміст цього зобов'язання визначається імперативним методом фінансово-правового регулювання та особливостями відносин, що виникають між суб'єктами з приводу його сплати.

Щоб отримати статус учасника земельно-податкових відносин, тобто бути суб'єктом податкового платежу, особа повинна мати податкові права і обов'язки. Виступаючи їх носієм, вона повинна не тільки набувати, реалізовувати, змінювати та припиняти ці права, а й належним чином виконувати відповідні обов'язки.

Закон України «Про плату за землю» (ст. 5) називає суб'єктом плати за землю (платником) в тому числі орендаря. Але слід мати на увазі, що сама по собі плата за землю не вважається податковим платежем. Крім того, орендарі - це суб'єкти земельних, а не податкових відносин.

З урахуванням викладеного, платниками орендної плати доцільно вважати тих фізичних осіб-підприємців, юридичних та фізичних осіб резидентів та нерезидентів, які на підставі договору оренди використовують земельні ділянки державної і комунальної власності, та які здатні мати податкові права і нести відповідні обов'язки, що закріплені податковим законодавством.

Особливість суб'єктного складу платників орендної плати полягає в тому, що він включає органи державної виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, які виступають в якості юридичних осіб, а також громадян і юридичних осіб України, іноземців та осіб без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, іноземні держави. Їм може належати на підставі договору оренди право володіння і користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності. Самостійне місце серед них займають особи, які здійснюють суборенду земельних ділянок державної і комунальної власності.

Наступним елементом правового механізму орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності прийнято вважати її об'єкт. Але як підкреслювалося раніше, аналіз фінансово-правової літератури свідчить, що серед правознавців-фінансистів немає єдиної думки з приводу того, що слід вважати об'єктом оподаткування, а тим більше - об'єктом орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності (як платежу, що включений до системи оподаткування України).

Об'єктом орендної плати закон визначає земельну ділянку, яка використовується на умовах оренди. Але, провівши аналогію із вирішенням питання щодо визначення об'єкта земельного податку, доцільним буде приєднатися до висловленої в літературі позиції, що сама земельна ділянка як предмет матеріального світу, не породжує ніяких податкових наслідків. Такі наслідки обумовлюються лише певним відношенням суб'єкта орендної плати до конкретної земельної ділянки. Тому уявляється, що на законодавчому рівні слід визначити об'єкт орендної плати як право орендного використання земельних ділянок державної чи комунальної власності на основі договору фізичними та юридичними особами, тоді це б повною мірою відповідало сутності та правовій природі даного платежу.

Обов'язковим елементом, який характеризує правовий механізм орендної плати, є її розмір. Законом України «Про плату за землю» передбачено, що підставою для нарахування орендної плати є договір оренди земельної ділянки. В основу визначення її розміру покладена грошова оцінка земель. Згідно з Типовим договором оренди землі (п. 10) обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії. У процесі розрахунку розміру орендної плати за ці земельні ділянки враховується той факт - чи проведена грошова оцінка конкретної земельної ділянки. Але, як раніше підкреслювалося, нормативна грошова оцінка земель породжує невідповідність результатів оцінки ринковим реаліям та призводить до несправедливого розподілу фінансового навантаження. Ринковий рівень розміру орендної плати за поліпшені земельні ділянки мав би виступати одним із важливих інформаційних джерел визначення їх вартості.

Слід підкреслити, що ст. 21 Закону України «Про оренду землі» обмежує мінімальний розмір річної орендної плати за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, щодо окремих категорій земель. Йдеться, зокрема, про те, що річна орендна плата за ці земельні ділянки не може бути меншою:

а) для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку;

б) для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку.

Крім того, річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може перевищувати 12% їх нормативної грошової оцінки.

Отже, з одного боку, законодавець орієнтує на договірні засади визначення розміру орендної плати, а з іншого - намагається забезпечити державу необхідними фінансовими ресурсами та здійснювати захист майнових прав та інтересів платників орендної плати. Крім основних елементів правового механізму орендної плати, які насамперед стосуються формалізації матеріальних інтересів її платника, виокремлюють і додаткові елементи.

З точки зору тематики, що досліджується, важливого значення набувають строки внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Згідно із податковим законодавством вони не можуть визначатися за згодою сторін у договорі оренди. Регламентації цих строків присвячена ст. 17 Закону України «Про плату за землю». Йдеться, зокрема, про сплату податкового зобов'язання по орендній платі платниками, що орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності громадянами сплачується рівними частками до 15 серпня і 15 листопада. Несплата орендної плати платниками протягом півроку вважається законом систематичною і виступає підставою для припинення права користування земельними ділянками.

Таким чином, платне використання на умовах оренди земельних ресурсів державної чи комунальної власності, в сучасних умовах ринкових перетворень стало важливою статтею доходів місцевих бюджетів. Проте неузгодженість і недосконалість нормативно-правових актів, які регулюють відносини зі справляння орендної плати за земельні ділянки державної чи комунальної власності, не дає можливості в повній мірі використовувати весь потенціал цього платежу для наповнення доходної частини бюджетів відповідного рівня. Тому внесення змін і доповнень, зокрема, в Закони України «Про плату за землю» та «Про оренду землі» є необхідним кроком для подолання і вирішення зазначених проблем.

3. Орендні земельні відносини та механізм їх удосконалення в ринкових умовах

3.1 Орендні відносини у сільськогосподарському виробництві

В умовах обмежених строків реформування сільськогосподарського виробництва і становлення нових організаційно-правових форм господарювання на приватній основі організаційні та економічні питання оренди землі і майна залишаються найменш дослідженими в системі аграрних відносин і недостатньо висвітленими у спеціальній літературі [41, c. 1]. Основна увага дослідників зосереджувалася переважно на питаннях удосконаленню аграрних відносин. Теоретичні і прикладні проблеми формування та розвитку оренди в системі аграрних відносин надзвичайно складні та багатогранні і потребують системного підходу до їх вивчення. Певною мірою питання орендних відносин у сільськогосподарському виробництві знайшли відображення в наукових працях П.І. Гайдуцького, М.В. Гладія, М.Г. Лобаса, М.Й. Маліка, В.Я. Месель - Веселяка,

О.М. Онищенка, В.А. Пуліма, П.Т. Саблука, М.М. Федорова, В.В. Юрчишина.

Однак залишаються недостатньо вивченими питання організаційно-методичного характеру, зокрема механізми залучення та використання майна колишніх колективних сільськогосподарських підприємств новоствореними виробничими структурами, врегулювання майнових відносин у підприємствах різних організаційно-правових форм. Все це вимагає комплексного підходу до вивчення проблеми і системності в опрацюванні конкретних питань.

В період становлення агроформувань ринкового типу, особливо важливого значення набуває оренда землі [30, c. 254]. На сьогоднішній день, за умови заборони операцій купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення, для підприємств аграрного сектору - оренда чи не єдиний спосіб формування чи розширення великих масивів землекористування [45, c. 1]. Аналогічна ситуація склалась і у фермерських господарствах. Але слід мати на увазі, що середній розмір землекористування їх значно менший, і тому питома вага власних земель членів господарства значно вища.

Зарубіжний і вітчизняний досвід свідчать, що орендне землекористування сприяє становленню і розвитку підприємницької діяльності у сільському господарстві [44, c. 91]. Орендний механізм є вагомим мотиваційним чинником, який забезпечує стабільний прибуток орендодавцю і спонукає орендаря до підвищення ефективності використання землі [58, c. 249]. Тому розвиток системи орендних земельних відносин в АПК - одне із найактуальніших завдань, що стоїть перед економічною аграрною наукою.

Оренда дозволяє різним агроформуванням досягти оптимальних розмірів землекористування [8, c. 120]. В цьому випадку не потрібно авансувати кошти на купівлю землі. А земля коштує дорого і витрати на її купівлю при порівняно низьких доходах не швидко себе окуплять.

Слід відзначити, що важливою правовою формою використання земель є їх оренда, а вивчення орендних відносин свідчить, що існування оренди не випадковість, а закономірність. Відомий економіст П.І. Гайдуцький вважає, що необхідність оренди в агропромисловому комплексі сучасної України зумовлена об'єктивно існуючим фактором - невідповідністю між землеволодінням і землекористуванням. Економічна відмінність між цими двома категоріями зумовлює об'єктивну закономірність існування оренди земель, оскільки не завжди особа, яка бажає використовувати земельну ділянку, має можливість сама володіти нею за правом власності [6, с. 7].

Оренда землі - це свого роду лізингова угода із землею, виплата власнику землі частини раніше витраченого капіталу і процента на нього. Саме тому немало фермерів - початківців віддають перевагу оренді землі. У такому випадку потрібен менший стартовий капітал для початку справи. Крім того, оренда дає можливість фермеру-початківцю упевнитися в своїх силах перед тим, як придбати землю у власність. Оренда землі дає змогу направляти капітал на вдосконалення технологій і розширення оборотних засобів.

Об'єктивні передумови орендних відносин закладені в самій природі відносин власності, насамперед приватної. Це обумовлено економічним, головним чином, особистим інтересом, прагненням до примноження свого майна, яке призводить, як правило, до його концентрації в руках власників до гігантських розмірів, що викликають необхідність здачі частини його або повністю у тимчасове користування іншим власникам на взаємоприйнятих умовах. Розвиток орендних відносин розглядається в сучасній Україні як альтернатива вільному ринку землі [62, c. 73]. Виробничій діяльності на орендованих землях, порівняно з придбанням землі у власність, притаманний ряд як переваг, так і недоліків. Серед переваг власника-землекористувача можна відзначити: