Оренда землі

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ДИПЛОМНА РОБОТА

на тему: «Оренда землі»

Вступ

У процесі здійснення економічних реформ зростає значення активізації трудової діяльності людей, доцільності розвитку різних форм господарювання. Для підвищення ефективності виробництва важливим є процес розвитку економічних відносин у зв'язку із змінами форм власності. Саме тому орендні відносини у сільському господарстві набувають все більшого поширення в Україні, а оренда стає узаконеним і функціонуючим видом господарського руху землі. Розвиток земельних орендних відносин є закономірним проявом аграрної реформи, що характеризує перехід України як самостійної держави до ринкових економічних відносин; оренда земель сільськогосподарського призначення характеризує новий аграрний економічний уклад на селі, який має перспективу подальшого розвитку в Україні. У сучасних умовах вона стає потужним важелем залучення в аграрний сектор інвестицій. Особливо велике значення у цьому плані має довгострокова оренда, бо саме вона дозволяє здійснювати належне планування господарської діяльності, проводити землевпорядні роботи, запроваджувати прогресивні сівозміни, сприяє поліпшенню родючості грунтів, створенню інтегрованих формувань.

Постановка питання про дослідження раціонального використання, збереження, поліпшення та обліку власних й орендованих земель на сьогодні визначає його виняткову актуальність і новизну. Перехід права власності на земельні ділянки вимагає подальшого дослідження та вдосконалення механізму щодо оренди. У розвитку орендних відносин зацікавлені як орендарі, так і власники земельних ресурсів, адже для обох сторін вона має надзвичайно важливе значення. Для підприємців, які не мають достатньо коштів на купівлю землі, оренда є надійним інструментом збільшення обсягів землекористування. Вона є важливим засобом акумуляції фінансових ресурсів для орендодавців. Вагомою причиною, що спонукає селян здавати землю в оренду, є неспроможність самостійно її обробляти через відсутність техніки та інших ресурсів і коштів на їх придбання.

Тому, на мій погляд, в Україні на сучасному етапі розвитку, коли орендні відносини залишаються переважною формою земельного обігу, варто запровадити дієвий механізм державного регулювання оренди землі, спрямований на забезпечення ефективного землекористування та вирішення соціальних проблем сільського населення. Важливою ланкою сприятливих орендних відносин є регулярне проведення спостережень за якістю орендованих земель через агрохімічне обстеження ґрунтів, яке має проводитись на початку і по закінченню терміну оренди, а характеристика якісного стану земельної ділянки повинна стати обов'язковою умовою договору оренди.

Орендне землекористування спонукає до підвищення ефективності сільськогосподарського виробництва, сприяє його адаптації до умов ринку, стимулює раціональне використання землі. Тому вдосконалення орендних відносин, розвиток їх науково-теоретичної та практичної основи є першочерговим завданням для сучасної української економіки. Економічна сутність орендних відносин дозволяє створити сприятливі умови для роботи підприємливих і працьовитих людей, відновити прадавню любов українського селянства до землеробства, вивести сільське господарство на рівень передових країн світу, забезпечити стабільні доходи власникам землі у вигляді орендної плати. Оренда є гнучким інструментом у становленні нової структури агровиробництва та реалізації соціально-економічних програм. Оренда землі відіграє важливу роль у системі земельних відносин. В умовах первинного накопичення капіталу вона є найбільш ефективним механізмом на шляху становлення нових агроформувань та швидкої адаптації їх до умов ринкової економіки. Зарубіжний та вітчизняний досвід свідчить, що орендне землекористування сприяє розвитку підприємницької діяльності у сільському господарстві.

Для забезпечення належної ефективності орендних відносин в Україні необхідно сформувати конкурентне орендне середовище, важливими умовами забезпечення якого є: дотримання попередніх договірних зобов'язань; гармонізація взаємовідносин між власниками й орендарями у питаннях розмірів, форми та повноти виплати орендної плати; раціональне використання орендованих земель і підтримання їх у відповідному стані; залучення довгострокових інвестицій у переоснащення і модернізацію виробництва.

Удосконалення орендних земельних відносин потребує формування комплексної системи їх правового регулювання, з чітким дотриманням її в умовах виробництва та прийняття довгострокової урядової програми розвитку оренди в аграрному секторі, що дозволить суб'єктам орендних відносин повною мірою реалізувати всі правомочності, закладені в тріаді «володіння - користування - розпорядження» земельними ділянками. Всі заходи мають спрямовуватись на максимально можливий захист прав орендодавців і бути прийнятними для орендарів.

1. Історико-правововий аналіз оренди земель

1.1 Історичні аспекти правового регулювання оренди землі

В процесі проведення в Україні земельної та аграрної реформ, основним завданням яких є становлення селянина як справжнього господаря на землі через структурну перебудову сільськогосподарського виробництва, створення ефективного багатоукладного сільського господарства на основі різних форм власності на засоби виробництва та форм сільськогосподарського землевикористання, гостро постало питання про розвиток такої форми землевикористання як оренда. У соціалістичний період (з 1937 р. по 1988 р.) оренда земель сільськогосподарського призначення на території держав колишнього СРСР була заборонена. Відродження її повноцінного змісту має в умовах переходу України до ринкової аграрної економіки винятково важливе практичне значення, що обумовлено, зокрема, загальною економічною та фінансовою кризою, коли нові аграрні суб'єкти: окремі селяни, селянські (фермерські) господарства, сільськогосподарські кооперативи, приватні сільськогосподарські підприємства, фактично не мають ще можливості придбати землі у власність у необхідних їм розмірах.

Історичний досвід розвитку оренди земель сільськогосподарського призначення в Україні та економічно розвинутих країнах Заходу свідчить про те, що саме оренда земель покликана зараз стати переважаючою формою землевикористання, яка може забезпечити реальний доступ до праці на цих землях фермерам та громадянам, які бажають вести приватне підсобне господарство. Вона може і повинна стати зв'язуючою ланкою між суб'єктом, який бажає працювати на землі, і власником земель, надаючи можливість їм

на взаємовигідних умовах використовувати землі. Прийняття Конституції України [39] створило нові правові засади розвитку різних форм землевикористання, зокрема, оренди земель. Так, орендні земельні відносини тісно пов'язані з відносинами земельної власності та з аграрною підприємницькою діяльністю. З огляду на це важливе вихідне значення для подальшої законодавчої регламентації оренди земель новим Земельним кодексом України має стаття 14 Конституції України, яка гарантує право власності на землі та правомірно оголошує їх «основним національним багатством», а також стаття 42, яка містить конституційні норми щодо підприємництва.

Оренда земель в Україні має глибокі історичні корені. Історія оренди землі свідчить, що імпульси її розвитку беруть початок від земельного власника, і тому об'єктивні передумови названих відносин закладені в самій природі відносин власності, перш за все, приватної. Якщо право приватної власності регламентується законодавством, то орендні відносини мають цивілізований характер. Вивчення розвитку земельних орендних відносин дає змогу виділити низку особливостей, які характеризують ці відносини. Простежимо, які етапи пройшли у своєму розвитку перетворення земельних орендних відносин з урахуванням таких основних тенденцій у розвитку правового регулювання оренди земель сільськогосподарського призначення, як перехід від абсолютної заборони угод із землями до їх дозволу та зміни у суб'єктному складі цих угод.

Перший етап (1917-1921 рр.) характеризувався встановленням на нормативному рівні заборони оренди земель.

Після Жовтневої революції 1917 р. настав період, який характеризувався негативним ставленням до оренди земель. Воно полягало в тому, що основний орендодавець - крупний земельний власник феодального типу, а орендарі - селяни і сільські капіталісти. Вважалось, оренда відновлює відсталі аграрні відносини, а відповідно з нею пов'язувалось виникнення та привласнення великими землевласниками абсолютної земельної ренти. Тому у Декреті про землю (не діє), прийнятому ІІ Всеросійським з'їздом Рад у 1917 р., є запис про те, що земля не може бути здана в оренду (п. 1 Селянського наказу про землю, який є частиною Декрету). Йшлося про заборону застосування найманої праці в землеробстві та про те, щоб оренда перестала бути знаряддям експлуатації людини людиною, джерелом нетрудових доходів. Цей Декрет був запроваджений в УРСР Постановою Першого Всеукраїнського з'їзду Рад (11-12 грудня 1917 р.) і проголошений основним земельним законом на Україні. На цьому етапі основними землекористувачами виступали одноосібні селянські господарства.

Вперше про дозвіл земельної оренди в Радянській країні йшлося в резолюції IX Всеросійського з'їзду Рад від 26.12.1921 р. «Про відбудову і розвиток сільського господарства» [5, c. 63]. Страхітливий голод в Україні 1921 року змінив ставлення до оренди земель. На Україні земельна оренда і наймана праця були дозволені Декретом ВУЦВК і РНК УРСР «Про надання незаможним селянським господарствам права тимчасової переуступки користування своєю надільною землею» 1922 р. За цим Декретом, оренда землі була дозволена лише трудовим господарствам, тимчасово ослабленим внаслідок стихійного лиха, за браком робочих рук (внаслідок смерті працездатного члена сім'ї, призову у зв'язку з мобілізацією, переселення та ін.), реманенту і худоби (тобто чітко визначалось коло орендодавців). Декрет встановлював строк оренди земель - на термін не більше однієї сівозміни, а в разі відсутності такої - не більше ніж на три роки. Декрет зобов'язував орендаря по-господарськи використовувати землю, не допускати хижацького виснаження орендованої земельної ділянки. Однак практика перших років показала, що короткотермінова оренда призводила до погіршення стану ґрунтів [33, с. 38]. Цей період характеризується переходом до суспільного обробітку землі. Вже у Декреті «Про соціалізацію землі» (не діє) 1918 р. ставилось завдання розвитку колективних господарств (ст. 11). У розділі ІІ Декрету, під назвою «Хто має право користуватися землями» зазначалось, що «для зайняття сільським господарством земля надається сільськогосподарським товариствам», під якими розуміли сільськогосподарські комуни, артілі і товариства по спільній обробці землі.

Для другого етапу (1922-1927 рр.) властиве нормативно-правове закріплення права трудового землекористування у Земельному кодексі УРСР 1922 р. Законодавство цього періоду досить чітко регламентує земельні орендні відносини, для яких були характерні певні особливості, які пояснюються, по-перше, тим, що законодавством регламентувалася не звичайна оренда, а тимчасова переуступка прав на землі трудового користування, по-друге, тісний зв'язок земельних орендних відносин із трудовими. Законодавство про орендні земельні відносини виходило з принципу земельно-трудового характеру оренди.

22 травня 1922 р. ВУЦВК прийняв «Основний закон про трудове землекористування», до якого увійшли провідні положення Декрету «Про надання незаможним селянським господарствам права тимчасової переуступки користування своєю надільною землею» (не діє). Відповідно до нього, дозволяли здавати в оренду всієї надільної землі чи її частини тим господарствам, які через певні обставини не могли її обробляти самостійно і, навпаки, здавали в оренду землю ті селяни, які не мали змоги чи не хотіли працювати з повною віддачею. Статті цього Закону майже без змін увійшли до Земельного кодексу УРСР 1922 р., який став узагальнюючим актом розвитку земельного законодавства цього періоду. Земельний Кодекс УРСР 1922 р. містив спеціальний розділ «Про трудову оренду землі». Згідно із ст. 21 Земельного Кодексу, допускалась передача трудовим господарствам селян всієї чи частини землі в оренду за грошову плату або за іншу винагороду. Положення розділу дозволяли передачу землі в оренду, але тільки селянським господарствам, тимчасово ослабленим стихійним лихом, недостатньою кількістю робочої сили. При цьому загальною вимогою було те, щоб орендарі всю наявну (включаючи орендовану) землю обробляли самі. Але вже в 1922 р. з метою розвитку сільського господарства уряд дозволив оренду землі, хоча із суттєвими обмеженнями - спочатку на 6 років, потім до 12 років (1925 p.), оформляли відповідним договором, який в обов'язковому порядку підлягав реєстрації у місцевій сільській Раді. Цим Кодексом регламентувалися лише відносини, що виникали при оренді земель трудового користування. До земель трудового користування належали всі землі, які були у користуванні сільського населення до революції, а також ті землі, які перебували в їхньому фактичному користуванні після революції і закріплені за ними постановами земельних органів чи з'їздів Рад. Отже, перший Земельний Кодекс УРСР досить чітко регламентував земельні орендні відносини і тісно пов'язував їх з трудовими, що окрім іншого, характеризує ці відносини як земельно-трудові. Характерною рисою цього етапу є і те, що порушувалася традиційна юридична конструкція: орендодавець - власник земельної ділянки.

Однак, необхідність розвитку сільського господарства змушувала уряд приймати більш кардинальні рішення, зокрема, не обмежуватися дозволом передачі землі в оренду лише фінансово ослабленим господарствам [3, c. 3]. До цього кроку спонукали й інтереси орендарів, які вимагали збільшення строку оренди для того, щоб стимулювати капіталовкладення в орендовану землю, забезпечивши їм можливість встигнути за строк оренди відшкодувати зроблені капіталовкладення і отримати прибуток. Але й ці кроки уряду не могли в повній мірі використати можливості орендних відносин. Тому згідно з постановою III З'їзду Рад СРСР (1925 p.), з метою найкращого використання землі та допомоги бідноті, яка не мала можливості через відсутність достатньої кількості засобів виробництва та інвентаря обробляти свою землю (аналогічна ситуація складається нині в багатьох українських селян), було прийнято рішення усунути перешкоди до ширшого використання права селян передавати свою землю в оренду до двох сівозмін при багатопільній системі обробітку і на строк не більше 12 років при трьох- і чотирьохпільній системі. Передбачено було також усунення перешкод у передаванні в оренду окремим землекористувачам земель вільного земельного фонду селянських товариств з направленням доходу цієї оренди на потреби місцевого бюджету. Крім того, була дозволена передача в оренду ділянок (масивів) державних фондів земель на строк понад 12 років окремим землекористувачам за договором. Саме в цей період з'являється селянин-бідняк, який повністю або частково передав землю в оренду і таким чином видозмінив своє становище, ставши найманим працівником в суспільному секторі виробництва чи найнявшись в інші селянські господарства. Названою ж постановою дозволялась оренда землі з правом найму робочої сили за умови участі в роботі сім'ї орендаря на рівні з найманими працівниками. Орендна плата справлялась в грошовій, натуральній або відробітковій формі. Дослідження соціально-економічного стану селян того періоду показали, що в економічні відносини щодо найму робочої сили, оренди земельних ділянок, засобів виробництва було задіяно не менше половини селянських господарств, причому основним орендатором був середняк, який володів необхідними засобами виробництва та робочою силою. Підвищений попит на землю для господарювання на кращих, ніж прийняті в 1922 p., умовах призвів до певного зростання орендної плати. Таким чином, оренда сприяла підтриманню високого рівня використання сільськогосподарських земель, розширенню посівних площ, інтенсифікації виробництва.

Третій етап (1927-1937 рр.) характеризується змінами в орендній політиці, які були спрямовані на поступове обмеження та наступну повну ліквідацію оренди земель сільськогосподарського призначення, що відображено у законодавстві цього періоду (Постанова ЦВК і РНК СРСР від 4 червня 1937 р. «Про заборону здачі в оренду земель сільськогосподарського призначення») (не діє). Вслід за забороною передачі селянської землі в оренду постановою ЦК ВКП(б) та РНК СРСР (1937 р.) «Про заходи щодо охорони громадських земель від розбазарювання» (не діє) були встановлені суворі санкції стосовно колгоспників, які передають в оренду присадибні ділянки. До них передбачалось вживати такі заходи, як: виключення їх з членів колгоспу з позбавленням права на присадибну ділянку. Таким чином, проблема земельних відносин знову перемістилася з економічної площини в політичну. Однак, хоча з 30-х років до самого початку перебудови оренда землі заборонялася, факти прихованої її форми інколи мали місце. З 1928 року розпочалися зміни в орендній політиці, спрямовані на обмеження оренди земель. Так 30 травня 1928 року ВУЦВК і РНК УРСР прийняли доповнення до Земельного Кодексу УРСР, згідно з якими заборонялася оренда землі куркульськими господарствами. Колгоспи стали основними землекористувачами на землях сільськогосподарського призначення, тому інститут трудового землекористування був замінений новим інститутом - закріплення за колгоспами земель у безстрокове довічне користування. Інститут трудового землекористування діяв лише щодо землекористування селян-одноосібників. Отже, разом із курсом на «суцільну колективізацію» на законодавчому рівні розпочалася поступова ліквідація інституту оренди земель. У 1930 р. постановою ЦВК та РНК СРСР «Про заходи щодо зміцнення соціалістичної перебудови сільського господарства в районах масової колективізації та боротьби з куркульством» (не діє) в названих районах був відмінений дозвіл оренди землі та застосування найманої праці в одноосібних селянських господарствах. Дана заборона поширювалась і на інші райони країни. Як наслідок - самі селяни повсюдно стали відмовлятися від оренди та найму працівників через наступні розкуркулювання та репресії. Цей законодавчий акт не мав юридичної сили заборони оренди землі, але його положення були використані саме в такому напрямі.

Враховуючи історико-правові передумови існування оренди земель в Україні, можна стверджувати, що законодавче визнання оренди земель є об'єктивним процесом переходу не тільки до ринку, але й до цивілізованих правових аграрних відносин в Україні. Протягом періоду з 1937 р. по 1988 р. орендні земельні відносини у сільському господарстві не були врегульовані, так як земельне та цивільне законодавство того періоду відносило оренду земель до числа заборонених угод.

Наступний етап (1988-1990 рр.) відбувається запровадження оренди земель сільськогосподарського призначення у двох її формах-внутрішньогосподарська і міжгосподарська, згідно Закону СРСР від 26 травня 1988 р. «Про кооперацію» та Указу Президії Верховної Ради СРСР від 7 квітня 1989 р. «Про оренду і орендні відносини в СРСР» (не діє).

Відрождення земельно-орендних відносин наприкінці 1980-х років та їх розвиток у 1990-х роках зумовило виникнення у системі земельного права Українги нового правового інституту - інституту оренди землі [16, с. 276].

З того часу і до прийняття Закону СРСР «Про кооперацію» 1988 р. [18] та Указу Президії Верховної Ради СРСР «Про оренду і орендні відносини в СРСР» 1989 р., які запровадили два види оренди: внутрішньогосподарську та міжгосподарську, законодавство відносило оренду земель до числа заборонених угод. Цими актами допускалося створення «за бажанням громадян на умовах колективного чи сімейного підряду як головної форми внутрішньогосподарських виробничо-економічних відносин, а також оренди земельних ділянок і основних фондів госпрозрахункових колективів, доходи яких формуються залежно від кінцевих результатів їх господарювання» (ст. 36 Закону «Про кооперацію»), та надавалося колгоспам чи іншим сільськогосподарським кооперативам право за рішенням загальних зборів передавати на тривалі строки земельні угіддя на умовах орендного підряду членам кооперативу чи організації споживчої кооперації по договору.

Розвиток земельних орендних земельних відносин на наступному етапі обумовлений прийняттям Закону України «Про власність» Втратив чинність, «Про форми власності на землю», нової редакції Земельного кодексу України, якими передбачається запровадження трьох форм власності на землю та проголошується рівноправність різних організаційно-правових форм господарювання незалежно від форм власності. У цей період орендодавцями земель сільськогосподарського призначення виступають власники земель або уповноважені ними органи, що відображено у Земельному кодексі України.

Якісно новий важливий етап у розвитку орендних земельних відносин розпочав прийнятий 6.10.1998 р. Закон України «Про оренду землі» [19], який встановлює розгорнуте законодавче поле у сфері набуття, реалізації та припинення права на оренду земельних ділянок. Він запровадив низку позитивних новел: про оренду земельних часток (паїв), форми орендної плати, умови суборенди земельних ділянок тощо. Зазначений Закон має кодифікаційний рівень і згодом повинен стати правовою матерією нового Земельного Кодексу України. Разом з тим цей Закон має і деякі недоліки, зокрема у частині визначення кола осіб, які можуть бути орендодавцями земель, що перебувають у державній власності.

Зміни, які відбулися в галузі землекористування, зумовили потребу внесення серйозних змін у чинне земельне законодавство. Основи законодавства про землю 1990 р. закріпили різноманітність форм землекористування, в тому числі оренду землі. Стаття 7 Основ - «Оренда землі» - закріпила положення про те, що «у тимчасове користування на умовах оренди земля надається громадянам СРСР, колгоспам, радгоспам і іншим державним, кооперативним, громадським підприємствам, установам і організаціям, спільним підприємствам, міжнародним об'єднанням і організаціям за участю радянських і іноземних юридичних осіб, а також іноземним державам, міжнародним організаціям, іноземним юридичним особам і громадянам». Це було значним кроком на шляху відродження земельних орендних відносин, які могли бути як індивідуальними, так і колективними. Хоч Основи закріпили і певні обмеження щодо індивідуального землекористування, визначаючи у ст. 21 цілі, для яких можуть надаватися земельні ділянки у користування (зокрема, для городництва, сінокосіння і випасання худоби). З 1991 року відносини оренди земель в Україні регулюються ст. 8 Земельного Кодексу України [27], яка містить лише вихідні засади оренди земель (визначає коло орендодавців, орендарів і строки оренди).

Таким чином, життя та розвиток економічних відносин в аграрній сфері спонукали до трансформування відносин між сільгоспвиробниками та державою. Свідчення тому - рух за відновлення орендних відносин полягав у започаткуванні внутрігосподарської оренди, яка набула поширення в колгоспах і радгоспах. Вона наблизила селянина до землі, створила певні умови для високоефективної його праці. Приблизно третина агроресурсів сільгосппідприємств була передана підрядним колективам. Та незважаючи на переваги орендного підряду, як внутрігосподарської оренди, помітного приросту сільськогосподарської продукції не відбулося. Вивчення розвитку орендних відносин виявило ряд негативних явищ. Головне з них - примусове нав'язування трудовим колективам орендних відносин без урахування конкретних на це умов. Повсюдний орендний рух вилився в чергову кампанію, у тотальне залучення селян до малозрозумілих для них відносин. Серйозним недоліком було й те, шо під внутрішньогосподарську оренду не було підведено надійної договірної, а також законодавчої основи. У більшості господарств замість договору про оренду користувалися звичайним внутрішньогосподарським положенням про колективний підряд, складений в інтересах адміністрації. Керівники та спеціалісти старанно розписували в такому документі обов'язки виробників та систему санкцій за певні прогалини в роботі та порушення трудової дисципліни. А про власні обов'язки йшлося загалом. Внаслідок цього адміністрація не забезпечувала орендарів необхідними матеріалами і ресурсами, виділяла їм гірші землі, старі й покинуті будівлі з примітивним обладнанням або зовсім без нього. Сталося так, що в умовах внутрішньогосподарської оренди селянин так і не відчув себе господарем землі. Такий вид оренди був позбавлений головної функції - формування власника, а, отже, не розвивав відносин власності. Орендар повністю залежав від підприємства, в якому працював, він не мав права розпоряджатися виробленою і, навіть, понадплановою продукцією, якщо це не обумовлювалось договором. Орендодавач усе забирав за розрахунковими цінами. Орендарі у даному разі не могли виходити на ринок із своєю продукцією. Вони не одержали прав юридичної особи, а тому залишались не захищеними як перед адміністрацією, так і перед державою. Єдине, що залишилося орендарям, - дещо модернізована оплата за продукцію.

Отже, існують відмінності щодо правової регламентації орендних земельних відносин у різні історичні періоди. Відродження їхнього повноцінного змісту в умовах переходу України до ринкової аграрної економіки має винятково важливе практичне значення.

оренда земля ділянка правовий

1.2 Сучасне правове регулювання оренди земель в Україні

У сучасних умовах оренда землі в аграрному секторі АПК при належній законодавчій базі, дотриманні умов укладених угод є запорукою сталого ефективного розвитку сільського господарства та пов'язаних з ним переробних підприємств. [64, с. 44]. Оренда - дійовий фактор збільшення розмірів аграрних формувань.

Законодавство, що становить сучасну правову базу оренди земель сільськогосподарського призначення, носить багатоструктурний характер і включає такі складові, як: 1) загальне законодавство, на основі якого здійснюється функціонування і розвиток усіх правових інститутів; 2) галузеве (зокрема, земельне, аграрне, цивільне та ін.) законодавство, яке закріплює певні однорідні суспільні відносини, та має на меті їх врегулювання, і поряд з цим визначає основні засади земельних орендних відносин; 3) спеціальне земельне законодавство про оренду земель [36, с. 8].

Становлення орендних відносин в Україні розпочалося з проголошенням

незалежності. Цьому сприяла постанова Верховної Ради Української РСР від 18 грудня 1990 року «Про земельну реформу» [53], в якій всі землі України було оголошено об'єктом земельної реформи та передбачалася їх передача громадянам і підприємствам у постійне володіння, а також прийняття Земельного кодексу Української РСР.

Новий Земельний кодекс, який був прийнятий 18 грудня 1990 року, принципово відрізнявся від попередніх двох кодексів (1922 та 1970 pp.). У ньому містилася сукупність кардинальних і одночасно революційних для того часу правових норм.

Земельний кодекс передбачав реформування існуючого права на землю - користування землею - за трьома формами:

1) довічне успадковуване володіння для громадян;

2) постійне володіння для сільськогосподарських і лісогосподарських підприємств і організацій;

3) користування (постійне і тимчасове, в тому числі на правах оренди) для несільськогосподарських та інших підприємств, установ, організацій і громадян.

Таким чином, Земельний кодекс функції власника - володіння, користування, розпорядження землею - передав народу України.

Кодекс передбачав рівноправний розвиток різних форм господарювання на землі на основі добровільного вибору громадянами видів землеволодіння і землекористування із запровадженням системи захисту та гарантії їхніх прав.

Виробникам сільськогосподарської продукції - землеволодільцям - був наданий статус самостійності, їхні права охоронялися законом.

Кодексом встановлювався порядок вибуття з колгоспу, радгоспу й надання земель для організації селянського (фермерського) господарства.

Законодавчо закріплювалися граничні розміри ділянок, що надавалися громадянам, а саме: для ведення селянського (фермерського) господарства до 50 га сільгоспугідь і до 100 га усіх земель; для особистого підсобного господарства до 2 га; для садівництва до 0,12 га; городництва до 0,15 га; дачного будівництва до 0,10 га; для сінокосіння і випасання худоби до 1 га, для будівництва й обслуговування житлового будинку у містах до 0,10 га, селищах до 0,15 га, у селах до 0,25 га.

Одночасно передбачалася реальна передача функцій щодо розпорядження землею радам народних депутатів з одночасною децентралізацією їхніх прав із тим, щоб питання, пов'язані із землекористуванням громадян і будівництвом об'єктів, що обслуговують населення, вирішувалися радами базового рівня.

Уперше в земельному законодавстві був визначений перелік особливо цінних продуктивних земель, а також земель, зайнятих природними та історико-культурними об'єктами, що особливо охоронялися, вилучення яких не допускалося.

Норми земельного законодавства спрямовувалися на всебічну екологізацію землеволодіння і землекористування із введенням нових категорій земель - природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення, а також на запровадження системи використання й охорони земель.

Передбачалося економічне стимулювання раціонального використання і охорони земель за рахунок державних коштів.

Суттєво змінювалася й система управління земельними ресурсами. Вона передбачала платність землеволодіння і землекористування у вигляді земельного податку та орендної плати, посилення контролю з боку держави за використанням й охороною земель із запровадженням моніторингу земель і зміни у веденні державного земельного кадастру, порядку вирішення земельних спорів.

Реалізація положень Земельного кодексу поставила питання про необхідність розробки 20 законодавчих актів, виконання великого обсягу землевпорядних робіт, а саме: проведення суцільної інвентаризації земель усіх категорій; розробка Генеральних схем перерозподілу земель по адміністративних районах; виготовлення й видача державних актів на володіння і користування землею; оцінка земель. Земельний кодекс Української РСР та постанова «Про земельну реформу» (грудень 1990 - березень 1991 pp.), Закон Української РСР «Про селянське (фермерське) господарство» (грудень 1991 p.) [22], постанова Верховної Ради Української РСР «Про форми державних актів на право володіння або користування землею» і положення «Про порядок надання і вилучення земельних ділянок» (березень 1991 р.) - це важливі правові документи земельної реформи, які визначали перший етап реформування земель в Україні.

У законодавчому забезпеченні здійснення земельної та аграрної реформи і регулювання земельних відносин в Україні можна визначити три основні етапи: перший - з 1990 р. до 1992 p., другий - з 1992 р. до 1996 р.; третій - з 1996 р. і дотепер [1, c. 10]. На кожному з цих етапів приймалися законодавчі та нормативно-правові акти, спрямовані на юридичне забезпечення зміни суті і характеру відносин власності на землю як основу національного суверенітету і територіальної цілісності держави і об'єкт права власності народу України, реформування суспільних відносин у сфері використання і охорони земель, створення гарантій захисту прав на землю громадян і юридичних осіб, визначення основних функцій державного управління земельним фондом України тощо.

Продовження земельної реформи, її Рубікон, настає в січні 1992 року, коли був прийнятий Закон України «Про форми власності на землю», який закріпив такі форми власності на землю: державну, колективну та приватну. Всі вони є рівноправними. Зміни й доповнення відповідно до цього Закону, до Земельного кодексу фактично перетворилися у новий Земельний кодекс. Нова редакція Земельного кодексу України від 13 березня 1992 року була однією з форм реалізації земельної реформи і спрямована на перехід до ринкових відносин.

Після проведення розпаювання сільськогосподарських угідь широкого розвитку набула оренда земельних часток (паїв) на основі Указу президента України від 10 листопада 1994 р. «Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва», в якому право на земельну частку (пай) визнавалося об'єктом купівлі-продажу, успадкування, дарування, обміну та застави.

Здійснення земельної реформи, яка започаткована в 1990 році, передбачає проведення комплексу інституційно-функціональних, економічних, соціальних, правових, екологічних та інших заходів, спрямованих на становлення нових за змістом і характером суспільних відносин, пов'язаних з використанням землі [23, c. 5]. При цьому побудова нової структури суспільних земельних відносин, і відносин власності зокрема, в Україні має базуватись на дії об'єктивних законів природи, економіки, суспільства.

Центральне місце у системі законодавства про оренду земель сільськогосподарського призначення займає спеціальне законодавство про оренду земель, серцевиною якого є Закон України «Про оренду землі», прийнятий Верховною Радою України 6 жовтня 1998 року, який діє із змінами і доповненнями, внесеними Законом України від 8 вересня 1999 р.

Цей акт став етапним актом законодавчого рівня у сфері регулювання земельних орендних відносин в Україні. Орендні земельні відносини набрали зараз значення окремого правового інституту земельного права України. Прийняття даного Закону сприяє відновленню в Україні оренди земель, дає істотний поштовх до укладення договорів оренди земельних ділянок. Це має особливе значення за умов проведення земельної реформи та реорганізації колективних сільськогосподарських підприємств. Належить відзначити виникнення нових елементів земельних орендних відносин. Так, крім розвитку традиційної оренди земель сьогодні є потреба й у вдосконаленні правового регулювання оренди земельних паїв як різновиду оренди земель сільськогосподарського призначення.

За період з 1994 по 1999 рік, незважаючи на суперечливість оцінок його результатів, зроблено перший вагомий крок до реалізації кінцевої мети земельної реформи, яка полягає в безоплатній передачі землі у власність тим, хто на ній працює, до формування платних орендних відносин і ринку земель.

Реалізація напрямів земельної реформи в Україні надалі починає здійснюватися поетапно відповідно до Указу Президента України від 30 травня 2001 року №372 «Про Основні напрями земельної реформи в Україні на 2001-2005 роки», яким визначено комплекс правових, організаційних, фінансових, науково-технічних їж інших заходів, що мають забезпечити прискорення завершення у країні земельної реформи, а також створити ефективний механізм регулювання земельних відносин і державного управління земельними ресурсами. З прийняттям Конституції України 28 червня 1996 року більше третини статей чинного на той час Земельного кодексу суперечило її положенням. Назріло питання радикальної зміни Кодексу.

У травні 2000 року на перше читання до Верховної Ради України був поданий проект Земельного кодексу. Це був кістяк законотворчого процесу, який заклав підвалини нового Земельного кодексу.

6 липня 2000 року після досить гострого обговорення проекту Земельного кодексу більшістю народних депутатів він був прийнятий у першому читанні. Після доопрацювання, з урахуванням зауважень і пропозицій, Земельний кодекс України був прийнятий Верховною Радою 25 жовтня 2001 року й з 1 січня 2002 року набрав чинності. Новий Земельний кодекс України найбільш наближений до норм європейського законодавства, нормативно-правової системи і являє собою земельну конституцію, майже кожна стаття якої є базою для формування цілісного масиву законодавства, що регулюватиме весь комплекс відносин з приводу використання основного національного багатства - землі.

З метою розвитку положень нового Земельного кодексу прийнято близько 50 законодавчих та інших нормативно-правових актів. Вони спрямовані на поглиблення й завершення земельної реформи, розбудову цивілізованих ринкових земельних відносин.

Серед сучасних наукових досліджень, присвячених окремим аспектам оренди земель сільськогосподарського призначення, належить виділити праці

В.І. Андрейцева, І.А. Дмитренка, П.Ф. Кулинича, В.В. Носика,

О.О. Погрібного, В.І. Семчика, В.А. Сонюка, А.К. Соколової, Н.І. Титової, В.І. Федоровича, М.В. Шульги, В.В. Янчука, В.З. Янчука та інших науковців.

Орендні земельні відносини набрали зараз значення окремого правового інституту земельного права України. Прийняття даного Закону сприяє відновленню в Україні оренди земель, дає істотний поштовх до укладення договорів оренди земельних ділянок. Це має особливе значення за умов проведення земельної реформи та реорганізації колективних сільськогосподарських підприємств. Належить відзначити виникнення нових елементів земельних орендних відносин. Так, крім розвитку традиційної оренди земель сьогодні є потреба й у вдосконаленні правового регулювання оренди земельних паїв як різновиду оренди земель сільськогосподарського призначення.

З прийняттям Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі» створено законодавчо-правову базу орендних відносин, це дало змогу широко використовувати їх під час створення нових агроформувань.

Оренді земель сільськогосподарського призначення в аспекті фермерських відносин присвячена монографія О.О. Погрібного «Селянські господарства і оренда», у якій показано правомірний генетичний зв'язок земельних відносин із орендними та фермерськими відносинами.

Необхідно відзначити істотний інтерес до цієї важливої проблеми вчених-економістів. Серед них належить особливо виділити праці таких вчених як: М. Агафонова, С. Біндмана, П.І. Гайдуцького, В.Я. Месель - Веселяка,

Д. Сафіуліна, М.М. Федорова.

Проте, це лише початок грунтовного наукового вивчення проблем земельних орендних відносин. Вимагають досконалого аналізу всі її складові. Особливої актуальності правові аспекти оренди земель сільськогосподарського призначення набирають у зв'язку з розробкою нового Земельного кодексу України та реалізацією Указу Президента України від 3 грудня 1999 р. «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки», який є підставою поширення практики оренди земельних паїв.

Правовий режим земель сільськогосподарського призначення повинен бути посилений у відповідності з Конституцією України, що, насамперед, повинно відобразитись у посиленні їх правової охорони як «основного національного багатства». Все це обумовлює необхідність дослідження оренди земель сільськогосподарського призначення з урахуванням тих соціально економічних змін, які сталися у суспільстві.

У розвитку орендних відносин зацікавлені як орендарі, так і власники земельних ресурсів, адже для обох сторін вона має надзвичайно важливе значення. Для підприємців, які не мають достатньо коштів на купівлю землі, оренда є надійним інструментом збільшення обсягів землекористування. Вона є важливим засобом акумуляції фінансових ресурсів для орендодавців. Вагомою причиною, що спонукає селян здавати землю в оренду, є неспроможність самостійно її обробляти через відсутність техніки та інших ресурсів і коштів на їх придбання.

Отже, оренда є визначальним чинником впливу на виробничу діяльність новостворених підприємств, який сприяє успішному їх розвитку, спонукає до підвищення ефективності використання земель, є важливим джерелом прибутку орендодавця. Тому в сучасних умовах розвитку, оренда стала найпоширенішим засобом використання сільськогосподарських земель.

Головним результатом земельної реформи в Україні стали структурні зміни в розподілі земель як за формами власності та господарювання, так і за кількістю землевласників і землекористувачів [2, c. 259]. Держава перестала бути земельним монополістом. У її власності залишилося менше половини загальної площі земель країни. Значна частина продуктивних земель передана у приватну власність, близько 7 млн. громадян отримали сертифікати на право на земельну частку (пай). Більшість сертифікатів замінені Державними актами на право приватної власності на земельну ділянку. Формуються принципово нові земельні відносини, в основі яких лежить приватна власність на землю, що дає право її оренди, спадкування, дарування, міни тощо. Загалом, у власності держави перебуває 29,6 млн. га (49%), у приватній - 30,6 млн. га (50,8%) і 117 тис. га (0,2%) - у колективній.

Ще глибші зміни у структурі власності відбулись із землями сільськогосподарського призначення. Із 41,7 млн. га загальної площі сільськогосподарських угідь у державній власності залишилось 11,4 млн. га (27,3%), у приватну власність передано 30,3 млн. га (72,7%), а в колективній - залишилося 42,8 тис. га (0,1%). Таким чином, на сьогодні в Україні пройдено найскладніший етап земельної реформи - проведено роздержавлення і приватизація земель сільськогосподарського призначення. Започатковано ринковий обіг земельних ділянок поміж землевласниками та землекористувачами, хоча він поки що не є повноцінним, оскільки існує заборона на відчуження земельних ділянок для ведення товарного господарства та земельних часток (паїв) за винятком успадкування та вилучення для суспільних потреб. Практично цим створено початкові умови для ефективного господарювання на землі в ринковій економіці.

Закон України «Про основні засади державної аграрної політики на період до 2015 року» [20] від 18 жовтня 2005 р. зараховує до головних її пріоритетів «формування інфраструктури ринку землі», а Указ Президента України «Про деякі заходи щодо розвитку ринку зерна» від 18 вересня 2007 р. доручає Кабінету Міністрів забезпечити законодавчий супровід проекту закону «Про ринок земель». Ці нормативні документи свідчать про прагнення домогтися створення повноцінного земельного ринку і водночас про те, що процес формування такого ринку затягується. Виникає питання, на якій стадії «маркетизації» земельних відносин перебуває Україна?

Трактування найважливішого соціально - економічного інституту, позначуваного поняттям «ринок землі», багато в чому залежить від змісту самого терміна. Під цим словосполученням можна розуміти правову можливість (реалізовану або потенційну) придбання земельних ділянок у власність шляхом купівлі, широкий розвиток земельної іпотеки або, звузивши дефініцію, позначити нею тільки професійну торгівлю землею (ріелторство). Є також інші елементи земельних відносин, які було б логічно вважати ринковими, наприклад, зміна суб'єктів земельної власності через спадкування, дарування, міну. Слід зауважити, що суб'єктами земельного ринку здатні виступати не тільки приватні землевласники: державні та комунальні органи можуть як продавати, так і купувати землю, наприклад, за допомогою процедури викупу. З огляду на сказане варто трактувати термін «земельний ринок» як сукупність земельних відносин, що дозволяють реалізувати титул земельного власника для одержання економічної вигоди. Зокрема, землі сільськогосподарського призначення можуть забезпечити їхньому власникові ринковий ефект у разі використання: а) для товарного виробництва; б) для здачі в оренду; в) для продажу або застави. Розглянемо ці форми ринкової реалізації права земельної власності. Перша - поєднання в одній особі (фізичній або юридичній) землевласника, підприємця і працівника. Ця форма ринкової реалізації права земельної власності виникла в результаті описаного вище земельного перерозподілу, підсумки якого слід визнати створенням первинного ринку землі.

Станом на 1 січня 2009 р. в результаті паювання сільськогосподарських земель передано в приватну власність 6,9 млн. громадян 27,4 млн. га сільськогосподарських угідь. Середній розмір земельного паю становив по Україні 4 га з дуже значним розмахом варіації цього показника - від 1,1 га в Івано-Франківській області до 8,8 у Луганській. У підсумку на 1 січня 2009 р. приватна земельна власність становить 30,4 млн. га сільськогосподарських угідь. У свою чергу, власники цих земельних ресурсів передали в оренду 17,4 млн. га, залишивши для ведення свого господарства 13,0 млн. га. Трохи більше 1,1 млн. га сільськогосподарських угідь, що перебувають у державній власності, використовуються для аграрного виробництва державними сільськогосподарськими підприємствами (держгоспи, наукові й навчальні заклади, підсобні підприємства державних організацій).

Таким чином, в Україні 14 млн. га сільськогосподарських угідь використовується їхніми власниками для своєї аграрної підприємницької діяльності. Власність на отриману в результаті такої діяльності продукцію і безкоштовність землекористування - форма ринкової реалізації права земельної власності, а отже, форма ринку землі. Для порівняння є сенс навести таку статистичну інформацію. У країнах Західної Європи частка власного землеволодіння в загальній площі фермерського землекористування сягає 65%, орендного користування - 33%, з дуже значним розбігом цих показників по країнах: від майже повної відсутності оренди (Ірландія) до здачі в оренду більше половини площ (Франція).

Сьогодні найпоширеніша форма ринкових земельних відносин в Україні - оренда. На 1 січня 2009 р. в оренді перебувало 20,6 млн. га сільськогосподарських угідь, тобто половина всього аграрного земельного фонду. Орендарями виступали сільськогосподарські підприємства (без фермерських господарств) - 15,6 млн. га сільськогосподарських угідь, фермерські господарства - 3,0 млн. га, господарства населення - 1,6 млн. га, інші - 0,4 млн. га. Основними орендодавцями є власники земельних паїв. Щодо цього виду земельної оренди є детальна статистика. На 1 січня 2009 р. власники земельних паїв уклали 4,5 млн. орендних договорів, з них 50% - з господарствами, де вони отримали ці паї, 13% - з фермерськими господарствами, 37% - з іншими суб'єктами орендних відносин. Структура орендних договорів за строками оренди така: до 5 років - 73%, 6 - 10 років - 20%, понад 10 років - 7%. У 2008 р. річна орендна плата за 1 га сільськогосподарських угідь дорівнювала 140 грн., з регіональними коливаннями цієї середньої величини від 97 грн. у Рівненській області до 190 грн. у Черкаській. Майже 77% орендних виплат - натуральна оплата сільськогосподарською продукцією, трохи менше 19% - грошові виплати, 4% - оплата послугами. І рівень орендних плат, і їхня мала монетизація свідчать про поки ще дуже низький розвиток ринкових відносин у цьому домінуючому сегменті земельного ринку.

Низький рівень рентних доходів нинішніх землевласників-орендодавців свідчить про значне перевищення пропозиції над попитом на ринку земельної оренди, про відсутність серйозної конкуренції серед орендарів [7, c. 50].

Зняття мораторію на передбачену Земельним кодексом України свободу реалізації та придбання права земельної власності шляхом купівлі-продажу землі внесе істотні зміни в характер формування землеволодіння [63, c. 79]. Відповідно до проведених соціологічних обстежень близько чверті власників земельних паїв хотіли би їх продати, що природно, оскільки більше половини орендодавців цієї категорії - особи пенсійного віку.

Розвиток торгівлі земельними ділянками як форми земельного ринку поступово зменшуватиме частку приватної земельної власності, отриманої безкоштовно в процесі приватизації («дароване» землеволодіння), і збільшуватиме куплену земельну власність («інвестиційне'' землеволодіння). Можна передбачити, що така трансформація звузить ринок земельної оренди і змінить співвідношення власного й орендного землекористування в Україні. У зв'язку з очікуваним розширенням товарного обороту земельних ресурсів є сенс обговорити питання про можливу й бажану ціну сільськогосподарських земель. З розвитком земельного ринку ціни визначатиме статистика фактичних продажів [1, c. 230]. Водночас у цій сфері можлива досить активна регулятивна політика з боку держави. Тому варто розглянути можливі теоретичні орієнтири «справедливої» ціни на сільськогосподарські угіддя. З одного боку, будь-яка країна зацікавлена в підвищенні капіталізації свого національного багатства, у зв'язку з чим в Україні має проводитися політика стимулювання конвергенції світових і внутрішніх цін на елементи національного багатства. З іншого боку, висока ціна на землю утруднює доступ капіталу й праці до неї, тобто підприємець, що вирішив зайнятися аграрним бізнесом, змушений буде витратити на придбання землі занадто велику частку свого авансованого капіталу.

Таким чином, державна регулятивна політика на земельному ринку має стимулювати таке зростання земельних цін, яке за темпами відстає від зростання оплати сільськогосподарської праці, що забезпечить тенденцію зниження цін на землю в трудовому еквіваленті.

2. Особливості правового регулювання оренди землі

2.1 Оренда землі і її правова форма використання

Перетворення в структурі земельних відносин в Україні, у зв'язку з проведенням земельної та аграрної реформ, зумовило перегляд відносин відносно правового регулювання використання земель сільськогосподарського призначення [31, c. 1]. За умов проведення земельної та аграрної реформ землі сільськогосподарського призначення набули нових правових ознак, їхній правовий режим став значно багатшим, змінилися його юридичні акценти.

По-перше, ці землі стали не лише об'єктом вкладення праці (переважно колективної на землях, що належали державі), а й капіталу, через те, що виникли різноманітні форми власності на них, у тому числі, приватна власність [47, с. 3]. По-друге, ці землі вперше було включено до сфери підприємництва. У цьому зв'язку набувають актуальності питання щодо визначення особливостей правового регулювання земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, визначення правового становища громадян, які займаються підприємницькою діяльністю на землях сільськогосподарського призначення, фермерських господарств, а також сільськогосподарських підприємств та кооперативів, які використовують землі сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.