Проект технико-экономического обоснования отвода земельного участка ОАО "Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга"

- Землепользователи, имеющие право на выкуп фактически занимаемых земельных участков в собственность или на оформление права аренды обращаются в Комитет управления городским имуществом (КУГИ) Санкт-Петербурга с заявлением о выкупе, или заключении договора аренды;

- Землепользователи, имеющие право на оформление фактически занимаемых земельных участков в бессрочное (постоянное) пользование, а также сельскохозяйственные предприятия, имеющие право на оформление фактически занимаемых земельных участков в собственность, обращаются в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ) с заявлением об оформлении соответствующего свидетельства;

- В целях упорядочения земельных платежей в бюджет Землепользователи, фактически использующие земельные участки, которым они были предоставлены и не имеющие оформленных в соответствии с действующим законодательством правоустанавливающих документов, обращаются в КУГИ для оформления краткосрочных договоров аренды сроком на один год, а имеющие право на оформление земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование обращаются в КЗРиЗ для получения соответствующего документа о временном землепользовании установленного образца [4].

1.4.6 РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА ГРАНИЦ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

Отвод земельного участка не возможен без конструктивной разработки его проекта границ. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга утвердил порядок разработки проекта границ на земельный участок [10]:

Все предприятия, организации и учреждения независимо от организационно-правовой формы, являющиеся фактическими землепользователями, проводят работы и необходимые процедуры для разработки проектов границ землепользования и получения документов, удостоверяющих право на земельный участок.

Для разработки проекта границ земельного участка Землепользователь обращается в КГА. КГА в десятидневный срок выдает предприятию схему М 1:2000 с нанесенными ориентировочными границами земельного участка и границами проведения топогеодезических и проектно-планировочных работ, необходимых для разработки проекта границ земельного участка и составления кадастрового и межевого плана.

При наличии у заявителя необходимого картографического материала для разработки проекта границ земельного участка, удовлетворяющего требованиям градостроительного законодательства, топографическая съемка не выполняется, в остальных случаях заявитель заключает договор с топогеодезическим предприятием на выполнение (обновление) топографической съемки М 1:500.

После получения в КГА схемы М 1:2000 с нанесенными ориентировочными границами земельного участка и границами проведения топогеодезических и проектно-планировочных работ Заявитель подает заявку на оформление правоустанавливающих документов на земельный участок в соответствующий отдел КЗРиЗ административного района.

К заявке прилагаются:

свидетельство о регистрации юридического лица;

устав или Положение, утвержденные и зарегистрированные в установленном порядке;

учредительный договор или решение (приказ) о создании юридического лица;

справка государственной налоговой инспекции о постановке на налоговый учет;

справка об отсутствии задолженности по земельным платежам на момент подачи заявки;

заверенные в установленном порядке копии документов, подтверждающих, что данный земельный участок был ранее предоставлен землепользователю (лицу, правопреемником которого является землепользователь) включая исторический и картографический материал (при наличии);

документы, подтверждающие имущественные права (балансовую принадлежность) на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке справку УГИОП (при необходимости) [3].

КЗРиЗ Санкт-Петербурга регистрирует заявку, заводит землеустроительное дело, при необходимости запрашивает дополнительные материалы и в двухнедельный срок с даты получения от заявителя всех необходимых и достаточных документов формирует регистр титулов землеустроительного дела. В десятидневный срок с момента формирования регистра титулов КЗРиЗ выдает заявителю техническое задание на проведение кадастровой съемки, которая включает в себя:

определение смежных землепользователей;

согласование фактических границ землепользования только четко выраженных и закрепленных на местности (ограждения, фундаменты зданий и т.п.);

координирование и нанесение на план масштаба 1:500 (на бумажной основе) углов зданий и сооружений, объектов гидрографии, четко выраженных на местности границ;

определение зон функционального использования территории отличных от основной деятельности по данным заявителя (внутренние автостоянки, бензозаправки, гаражи, рынки, торговые зоны, объекты мелкорозничной торговли и др.) с указанием площадей и нанесением их на план.

Материалы кадастровой съемки представляются в КЗРиЗ в соответствии с перечнем, определенным соответствующей инструкцией, для проверки и направления в КГА документации, необходимой для разработки проекта границ земельного участка.

Кадастровая и топографическая съемка М 1:500 могут выполняться одновременно по заказу заявителя одним топогеодезическим предприятием, имеющим соответствующие лицензии.

Проектно-планировочное бюро дежурного плана города КГА по материалам, представленным заявителем, в двухмесячный срок разрабатывает проект границ земельного участка на основе топографической съемки М 1:500 в соответствии с генеральным планом развития города, ограничениями и сервитутами, устанавливаемыми в отношении земельного участка (его части).

Проект границ земельного участка, разработанный на прозрачном пластике (лавсане), и три копии с него подписываются председателем (заместителем председателя) КГА, начальником (главным инженером) Управления застройки города и начальником Проектно-планировочного бюро. Оригинал и две копии передаются заказчику, одна направляется в КЗРиЗ. Одна копия с ведомостью координат хранится в деле Проектно-планировочного бюро дежурного плана города.

Одновременно с проектом границ КГА выдает заказчику, а также направляет в КЗРиЗ заключение об ограничениях и сервитутах, устанавливаемых в отношении земельного участка.

Кроме того, Министерством экономического развития РФ разработан и утвержден приказ «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» от 24 ноября 2008 г. № 412 [24]. Этот документ вступил в силу с 1 января 2009 г. В Санкт-Петербурге данная норма применяется с 01.07.2009. Понятие межевого плана, которое используется в приказе № 412, установлено Федеральным законом от 24.07.2009 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [2].

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемом земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках [10].

В межевом плане указываются сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей земельного участка, новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка или земельных участков[10].

Состав межевого плана:

Межевой план состоит из графической и текстовой частей.

В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемые земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, а также в установленном частью 1 статьи 39 Федерального закона от 24.07.2009 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [2], сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ (далее - акт согласования местоположения границ).

1.4.7 ПОРЯДОК РАБОТ ПО МЕЖЕВАНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Еще одним видом землеустроительных работ при отводе земельного участка является межевание земель. Межевание земель, как правило, проводится после разработки и утверждения проекта границ земельного участка и представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

Установление и закрепление границ на местности выполняют при получении гражданами и юридическими лицами новых земельных участков, при купле - продаже, мене, дарении всего или части земельного участка, а также по просьбе граждан и юридических лиц, если документы, удостоверяющие их права на земельный участок, были выданы без установления и закрепления границ на местности [1].

Восстановление границ земельного участка выполняют при наличии межевых споров, а также по просьбе граждан и юридических лиц в случае полной или частичной утраты на местности межевых знаков и других признаков границ принадлежащих им земельных участков.

На основании проекта границ и технического задания, выданного КЗРиЗ, по заказу землепользователя топогеодезической организацией выполняются следующие виды работ по межеванию [10]:

- координирование поворотных точек земельного участка, углов всех капитальных зданий, строений и сооружений, расположенных в пределах границ земельного участка;

- составление кадастрового плана земельного участка (при изменении границ землепользования КЗРиЗ выдает дополнительное техническое задание) с учетом изменений в соответствии с инструкцией, утвержденной КЗРиЗ;

- вычисление координат поворотных точек границ земельного участка и его частей в соответствии с топографическим планом земельного участка (приложением к распоряжению об утверждении границ земельного участка);

- закрепление поворотных точек границ земельного участка и его частей в натуре межевыми знаками;

- согласование границ земельного участка с пользователями смежных участков;

- сдача межевых знаков землепользователю под наблюдение за сохранностью.

Результатом выполнения землеустроительных работ являются следующие материалы:

- кадастровый план масштаба 1:500 на лавсане, и три копии его на бумаге;

- Схема планового обоснования;

- каталог координат поворотных точек границ участка;

- экспликация земель по видам;

- экспликация зданий и сооружений;

- акт установления и согласования границ земельного участка;

- акт сдачи межевых знаков заказчику под наблюдение;

- описание межевых знаков;

- карточки привязки межевых знаков;

- акт внутриведомственной приемки землеустроительных работ;

- топогеодезический регистр в электронном виде в формате ФОД-1;

- кроме того, для подготовки проекта распоряжения КГА о закреплении границ земельного участка к документам топогеодезического регистра в качестве отдельных документов прикладываются в одном экземпляре копия кадастрового плана и экспликация земель по видам.

Полевые и камеральные работы выполняются с соблюдением требований «Инструкции по топографическим съемкам масштаба 1:5000 - 1:500» [11].

1.4.8 УТВЕРЖДЕНИЕ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Утверждение границ земельных участков на территории Санкт-Петербурга осуществляется в соответствии с «Порядком взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при утверждении границ земельного участка» в соответствии с распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 25.12.2003 года № 31-рп (в редакции, введенной в действие с 26 января 2009 года распоряжением Правительства Санкт-Петербурга от 30 декабря 2008 года № 200-рп) [4].

Решение об утверждении границ земельного участка принимается Правительством Санкт-Петербурга или КЗРиЗ . В случае, если площадь земельных участков по результатам топогеодезических работ составляет более 3 га решение об утверждении границ земельных участков принимает Правительство Санкт-Петербурга. Согласование проекта правового акта Правительства Санкт-Петербурга об утверждении границ земельного участка осуществляется на заседании комиссии по вопросам утверждения границ земельного участка с участием уполномоченных в установленном порядке на согласование проектов правовых актов Правительства Санкт-Петербурга представителей [4].

КЗРиЗ принимает решения об утверждении границ земельных участков в случае, если площадь таких земельных участков по результатам топогеодезических работ составляет до 3 га включительно.

Правовой акт КЗРиЗ об утверждении границ земельных участков независимо от их площади издается в следующих случаях [4]:

- При формировании земельных участков, образованных путем разделения земельных участков, ранее прошедших государственный кадастровый учет, на которые оформлены правоустанавливающие документы. При этом сумма площадей земельных участков, образованных путем разделения земельного участка, должна соответствовать площади земельного участка, в отношении которого осуществляется разделение;

- При формировании земельных участков, образованных путем слияния земельных участков, имеющих одинаковый вид разрешенного использования, прошедших государственный кадастровый учет и на которые оформлены правоустанавливающие документы. При этом площадь земельного участка, образованного путем слияния земельных участков, должна соответствовать сумме площадей земельных участков, в отношении которых осуществляется слияние;

- При изменении характеристик ранее учтенного земельного участка, в том числе при установлении ограничений (обременений) в использовании;

- При формировании земельных участков для проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства;

- При формировании земельных участков, предоставляемых для проведения изыскательских работ, в том числе в целях подготовки проекта работ по геологическому изучению и оценке пригодности участка недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых;

- При формировании земельных участков для последующего оформления договоров краткосрочной аренды на срок, не превышающий одного года, без права возведения объектов недвижимости;

- При формировании земельных участков, занятых объектами железнодорожного и автомобильного транспорта, в том числе линейно-протяженными объектами железнодорожного и автомобильного транспорта, а также в отношении незастроенных земельных участков, находящихся в пользовании Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Петербургский метрополитен", являющихся технической зоной, обеспечивающей соблюдение технологических требований при ремонте эскалаторов;

- При формировании земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования в существующих садоводческих, дачных некоммерческих объединениях граждан, при наличии утвержденных в установленном порядке наружных границ садоводческого, дачного некоммерческого объединения граждан;

- При формировании земельных участков для проведения торгов по продаже зданий и земельных участков, на которых они расположены;

- При формировании земельных участков, занятых зданием, сооружением в случае, если границы земельного участка совпадают с наружными границами здания, сооружения;

- При формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества;

- При формировании земельных участков, занятых зелеными насаждениями общего пользования, в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 19.09.2007 N 430-85 «О зеленых насаждениях общего пользования» [25];

- При формировании земельных участков на основании проектов межевания территории, утвержденных в установленном порядке;

- При проведении работ по разграничению государственной собственности на землю.

1.4.9 РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Возникновение и прекращение прав на землю регламентируются Земельным Кодексом Российской Федерации. Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации в соответствии с «Федеральным Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [5]. На основании этого закона, который был принят Государственной Думой 17 июня 1997 года и одобрен Советом Федерации 3 июля 1997 года, с изменениями на 23 ноября 2007 года, в редакции на1 февраля 2008 года, в Санкт-Петербурге было учреждено государственное учреждение «Городское бюро регистрации» (ГУ ГБР).

Согласно статье 9 данного закона [5], государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Порядок создания и структура учреждений юстиции по регистрации прав, а также принципы их размещения определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации [2].

Законом также определена компетенция учреждений юстиции по государственной регистрации прав: проверка действительности поданных заявителем документов, и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти; проверка наличия ранее зарегистрированных прав; выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав; выдача информации о зарегистрированных правах.

Статья 11 этого Закона [5] определяет источники средств для создания и развития системы государственной регистрации прав. Система государственной регистрации прав создается за счет платы за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах, бюджетных средств и иных, не запрещенных законом источников. Плата за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах взимается в размерах, установленных субъектами РФ. Максимальный размер платежей на территории РФ устанавливается Правительством Российской Федерации. Централизуемая доля указанных средств устанавливается Правительством Российской Федерации в размере, не превышающем 5% взимаемых платежей [2].

Целью создания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является создание Единого Государственного Реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (земельные участки, предприятия как имущественные комплексы, жилищный фонд, регистрация прав аренды недвижимого имущества и др.).

Впервые земля была признана недвижимостью Указом Президента РФ № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» от 27 октября 1993 года, который был принят в целях совершенствования правового регулирования земельных отношений и углубления аграрной реформы. Он гласит: «Земельные участки и все, что прочно связано с ними - относятся к недвижимости. Совершения сделок регулируется гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранного законодательства».

Основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством;

акты о приватизации помещений;

свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные решения;

акты о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством

Государственная регистрация прав на земельные участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ним осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав.

Право аренды недвижимого имущества также подлежит государственной регистрации, если договор аренды заключен на срок более одного года. Если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды, предоставленному на государственную регистрацию прав, прилагается план (чертеж границ) земельного участка.

1.4.10 ПЛАТНОСТЬ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в собственность граждан производится за плату на основе «Федерального Закона РФ о плате за землю» от 17 апреля 1997 года (с изменениями на 3 июля 2007г.) [6]. Формами платы за землю являются: земельный налог, арендная плата. Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земли.

Следует отметить, что статья 24 данного Закона предусматривает, что земельные платежи используются исключительно на финансирование мероприятий по землеустройству, ведению государственного земельного кадастра, мониторинга, охрану земель и повышение их плодородия, освоение новых земель, компенсацию собственных затрат землепользователя на эти цели и погашения ссуд, выданных под указанные мероприятия и процентов за их использование, а также на инженерное и социальное обустройство территорий [6].

Целью ведения платы за землю является стимулирование рационального использования охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества.

1.5 СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОТВОДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Справедливости ради нужно подчеркнуть, что не все так идеально на сегодняшний день в вопросе отвода земельных участков. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п. Однако в этих же нормативно-правовых документах содержится ряд значительных противоречий. Например: по общему правилу земельные участки могут быть предоставлены в аренду или пользование любому лицу. Однако в законодательстве существует ряд ограничений данного правила. Во-первых, это касается объекта договора: «не могут быть предоставлены земельные участки, изъятые из оборота». Во-вторых, это касается субъектов договора. Например, право аренды на земельный участок имеют лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, находящиеся на данном земельном участке (ст.36 Земельного Кодекса Российской Федерации [1]). Данное исключительное право означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения не вправе претендовать на получение указанного земельного участка. Далее, если земельный участок, на котором находится здание, строение, сооружение ранее был предоставлен в аренду и срок договора аренды истекает, то статьей 36 Земельного Кодекса Российской Федерации установлено, что лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения имеют право на продление прав аренды земельным участком, и возможности отказа госоргана в заключении договора аренды не предусмотрено [1]. Тем не менее, органы власти зачастую препятствуют реализации данной нормы. Дело в том, что на практике выработалась позиция, согласно которой право аренды может быть реализовано только один раз (ст.36 Земельного Кодекса Российской Федерации [1]).

Следующим важным вопросом является вопрос определения арендной платы земельным участком. Согласно Земельному Кодексу Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды и не должен зависеть от усмотрения местных властей [1]. На практике же продолжается установление арендной платы за пользование государственными землями с ежегодной индексацией. Ведь возможна такая ситуация, когда лицо, при отводе ему земельного участка, выбрав право аренды, по истечении срока действия договора и в случае значительного увеличения размера арендной платы не сможет ее платить. В связи с этим многие и не хотят переоформлять право постоянного бессрочного пользования, на право аренды т.к. боятся попасться в силки органов государственной власти.

Следует так же отметить, что законодательные власти не «сидят сложа руки», конечно законы постоянно редактируются и вводятся поправки, но приносит ли это должный результат? Вот например, изменение в законодательстве в отношении определения объекта недвижимости. Ведь вполне очевидно, что понятием «здания, строения, сооружения, земельные участки, воздушные суда» законодатель попытался объединить всевозможные разновидности объектов, искусственно созданные человеком и подпадающие под классическое понимание объектов недвижимости. На сегодняшний день в законодательство внесены изменения, согласно которым объект незавершенного строительства признается объектом недвижимости [1]. В связи с чем у собственников объектов незавершенного строительства (каким может быть просто залитый фундамент, зарегистрированный должным образом) появляется возможность в упрощенном порядке оформить права на земельный участок в право аренды или право собственности. Основной же проблемой становится определение стадии объекта незавершенного строительства, позволяющей оформить вещественные права на земельный участок.

Еще одна проблема о которой следует упомянуть это «развязность» и ощущение вседозволенности наших чиновников. По мнению многих участников рынка, в первую очередь земельные участки предоставляются лицам, которые обладают административным ресурсом. Таким образом, существует видимость того, что земли передаются в частную собственность, но при этом для большинства участников рынка созданы непреодолимые препятствия для подобных действий. Предлогов в отказе предоставления земельных участков может быть множество, например если у города есть планы по освоению участка, то в отводе отказывают, а если таких планов нет, дают согласие. Кроме того, всегда остается возможность найти изъяны в собранных документах. Тормозить инвесторов стараются не после того, как заявка подана, а еще на подходе.

Из всего вышесказанного можно сделать не утешительный вывод о том, что права лиц, установленные федеральным законодательством, игнорируются ради сохранения контроля над финансовыми потоками и присвоения земельной ренты чиновниками и компаниями, принадлежащими им и их родственникам.

Выводы по первой главе

В результате исследования нормативно-правовой и методической литературы в области отвода земельных участков можно сделать следующие выводы:

1. Отвод земельного участка - это комплекс землеустроительных действий по установлению в натуре земельного участка, предоставления его в собственность, владение, пользование, аренду;

2. Отвод земельного участка основывается на общепринятых принципах земельного законодательства и опирается на Земельный кодекс Российской Федерации [1], Федеральный закон о Государственном Кадастре Недвижимости [2] и ряд законодательных актов местного уровня;

3. Отвод земельного участка предусматривает два варианта: предоставление на торгах (на конкурсной основе) или целевое предоставление;

4. Отвод земельного участка осуществляется исходя из категории земель и вида разрешенного использования, а так же на определенном вещественном праве;

5. Понятие отвода земельного участка тесно связанно с понятием формирования земельного участка, а именно с комплексом землеустроительных работ по выделу в натуре земельного участка и формированию вещественных прав на земельный участок;

6. Отвод земельных участков, находящихся в государственной и собственности, в собственность граждан производится за плату.

2. ФИЗИКО - ГЕОГРАФИЧЕСКОЕ И ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ РАЙОНА И ОБЪЕКТА ИССЛЕДОВАНИЯ

2.1 ОПИСАНИЕ РАЙОНА ИССЛЕДОВАНИЯ

2.1.1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ

Петроградский район - административно-территориальная единица Санкт-Петербурга. Образован в 1917 году, в 1936 году из него выделен Приморский район, в современных границах с 1973 года.

2.1.2 ФИЗИКО-ГЕОГРАФИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ РАЙОНА

Петроградский район расположен в центральной части города, на островах дельты Невы: Петроградском, Петровском, Заячьем, Крестовском, Елагине, Каменном и Аптекарском. С Центральным районом связан Троицким мостом, с Васильевским островом - Биржевым и Тучковым мостами, с Приморским районом - Ушаковским мостом, с Выборгским районом - Кантемировским, Гренадерским и Сампсониевским мостами. Площадь района 20,5 км.кв. Население 160тыс. человек.

На рис.1 показано расположение Петроградского района в структуре города Санкт-Петербург.

Рис. 1. Петроградский район

В пределах района расположены шесть муниципальных образований:

Аптекарский округ, Петровский округ, муниципальные округа № 58, № 59, № 60 и № 63.

В районе 5 станций метрополитена: «Горьковская», «Петроградская», «Спортивная», «Чкаловская» и «Крестовский остров».

Острова, на которых расположен район, разделяют реки и протоки:

Малая и Средняя Невки, Карповка, Ждановка, Крестовка, Кронверкский пролив, Гребной канал.

Главные магистрали: Каменноостровский и Большой проспект Петроградской Стороны, проспект Медиков, Большая Пушкарская улица, Ждановская, Кронверкская и Песочная набережные, набережная Адмирала Лазарева, Кронверкский проспект, улица Профессора Попова, Петровский проспект, Морской проспект.

Район выделяется уникальным сосредоточением объектов культуры и досуга:

Стадионы: «Петровский» и имени С. М. Кирова (в настоящее время на реконструкции) , дворец спорта «Юбилейный», ЦПКиО, Приморский парк Победы, театр «Балтийский дом», Мюзик-холл, Зоопарк, Планетарий, Музей политической истории России, Музей артиллерии, инженерных войск и войск связи, Домик Петра I, музеи-квартиры и мемориальные музеи С. М. Кирова, И. П. Павлова, А. С. Попова, Ф. И. Шаляпина, ДК имени Ленсовета, гостинично-развлекательный комплекс Дворец молодежи, Центральный яхт-клуб. В районе большое число вузов и НИИ: Медицинский университет им. И. П. Павлова, Институт точной механики и оптики, Химико-фармацевтическая академия, Военный инженерно-космический университет им. А. Ф. Можайского, Ботанический институт РАН с Ботаническим садом, НИИ экспериментальной медицины, ЛенНИИпроект и др.

На территории района расположен ряд важных административных объектов: резиденция полномочного представителя Президента РФ в Северо-Западном федеральном округе, управление ГИБДД по СПб. и Ленинградской области, Санкт-Петербургский комитет государственной статистики.

В районе свыше 300 архитектурных и исторических памятников, состоящих под государственной охраной: комплекс Петропавловской крепости, Каменноостровский и Елагин дворцы, Князь-Владимирский собор, Кронверк, соборная мечеть, памятник «Стерегущему», крейсер «Аврора» и др.

2.1.3 ЭКОЛОГИЯ И РЕКРЕАЦИЯ РАЙОНА

Доля зеленых насаждений в общей площади района составляет 34,4%. Большие массивы зелени на Каменном, Крестовском и Елагином островах. Ботанический сад. Парк Ленина. Скверы Князь-Владимирского собора, вдоль улицы Льва Толстого, Вяземский сад, вдоль Петровской набережной. Наряду с «голыми» улицами порядочно и «зеленых». Гатчинская, Лахтинская, Колпинская: По некоторым улицам без деревьев вдоль проезжей части есть небольшие внутренние скверики по Бармалеева, Плуталова, Подрезова, Подковырова. В целом по району, включая острова, зелени много. По самой Петроградской стороне не более, чем удовлетворительно.

Загрязнение почв. Самое грязное место в районе Петроградская набережная - весьма интенсивное загрязнение. Остальная часть района «интенсивное» и «умеренное». На островах - «слабое».

Загрязнение атмосферного воздуха. Самая грязная воздушная среда в районе пересечения Каменноостровского проспекта и Большого проспекта, вокруг улицы профессора Попова, вдоль проспекта Медиков.

Уровень шума. Самые шумные: Каменноостровский проспект, Песочная набережная, проспект Медиков, Аптекарская и Петроградская набережные, Ждановская улица, Большой проспект. На остольных улицах уровень шума в пределах нормы.

Промышленные предприятия. На Аптекарском острове: Полиграфмаш (район проспекта Медиков), НПО «Источник», трамвайный парк (вдоль Карповки). На Петровском острове судостроительный завод «Алмаз», канатная фабрика, пивзавод «Бавария», Завод «Вулкан» (вдоль Петровского проспекта), мебельная фабрика, трамвайный парк (вдоль Петроградской набережной), ГИПХ (Гоударственный институт прикладной химии - у дворца спорта «Юбилейный»).

У любителей культурных и развлекательных программ есть широкий выбор. Современные кинотеатры (Мираж, Джэм-Холл), театральные представления в ДК Ленсовета, Зоопарк. Большое количество спортивных объектов: стадион Петровский, где проходят матчи ФК «ЗЕНИТ», стадион им Кирова ( ныне на реконструкции), ДС СКА. В ДС Юбилейный регулярно проходят выставки и спортивные состязания по различным видам спорта.

2.1.4 ЭКОНОМИКА РАЙОНА

Благодаря системной и последовательной работе Правительства города по созданию условий динамичного развития экономики на протяжении 2004-2009 гг. достигнута положительная динамика практически по всем показателям социально-экономического развития Петроградского района.

На территории района по данным Госкомстата осуществляет свою деятельность 421 предприятие (в том числе промышленных - 46), на которых занято свыше 72 тыс. чел. (около 5% численности работающего населения по городу). Доля работников по району, занятых в промышленности, составляет 13,4%.

Прослеживается положительная тенденция увеличения доходов населения. Размер среднемесячной заработной платы на 1 работника по всем отраслям (на 01.12.09г.) составляет 22,2 тыс. руб., что на 35,4 % выше по сравнению с прошлым годом. Средний показатель по городу составляет 23,2 тыс. руб.

По основным отраслям экономики платежи в бюджет в целом по району в 2009 г. по сравнению с прошлым годом выросли на 40 %. Налоговые платежи предприятий и организаций района составили 12,3 млрд. руб., в том числе: в бюджет СПб 8,9 млрд. руб. (72,1 %); в федеральный бюджет 3,4 млрд. руб. (27,9%).

Промышленность Петроградского района представлена такими флагманами как ОАО СФ «Алмаз», Санкт-Петербургский Монетный двор Гознака и др.

Благодаря своей уникальной продукции широкой известностью в стране и за рубежом пользуется ОАО «Судостроительная фирма «Алмаз», выпускающее десантные корабли и суда на воздушной подушке, а также скоростные катера и яхты. История верфи насчитывает больше 75 лет. За годы работы корабелами построено более 1000 судов для Пограничных сил и военно-морского флота России. В минувшем году ОАО «Судостроительная фирма «Алмаз» осуществляло строительство головного пограничного сторожевого корабля, двух артиллерийских кораблей «Буян» для ВМФ РФ, серийное строительство сторожевых катеров «Светляк».

В 2009 году введено в эксплуатацию 337,0 тыс. кв.м, из них 117,7кв.м нежилой площади и 219,3 тыс.м.2 жилой площади (1138 квартир).

За счет инвестиционных средств введены в эксплуатацию: Петербургский теннисный клуб им. Никифорова (Наб.Мартынова, д.38) общей площадью 25393 кв.м, театрально-развлекательный комплекс «Лицидеи» (ул. Л.Толстого, д.9) общей площадью 25393 кв.м., многофункциональный торговый комплекс на Песочной наб., д.42 общей площадью 3949 кв.м, многопрофильный торговый центр на ул. Добролюбова, д.16 общей площадью 28484 кв.м.

Петроградский район занимает первое место в городе по количеству медицинских учреждений . Научно-исследовательские учреждения:

-Институт экспериментальной медицины академии медицинских наук;

-Институт эпидемиологии и микробиологии имени Пастера;

-Институт травматологии и ортопедии имени Вредена;

-Институт гриппа;

-Рентгенорадиологический институт.

Высшие учебные заведения:

-Медицинский университет;

-Военно-инженерная академия имени Можайского;

-Электротехнический университет;

-Институт точной механики и оптики.

В районе находится Ботанический институт Российской Академии наук со старейшим в стране ботаническим садом.

Перспективы района в целом хорошие. Близость центра. Сравнительная близость выезда из города на залив и Карельский перешеек. Хорошее транспортное сообщение. Острова. Много воды. Есть парки и скверы.

2.2 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ИССЛЕДОВАНИЯ

ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт Петербурга» имеет более чем 55-летний опыт туристского и экскурсионного обслуживания, является сегодня одним из крупнейших и ведущих в Санкт-Петербурге туроператоров и пользуется заслуженным авторитетом в мире турбизнеса.

Только за последний год ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга» принял в Санкт-Петербурге около 30 тысяч гостей и более 25 тысяч человек отправил за рубеж. ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт Петербурга» является коллективным членом Национальной Туристской Ассоциации, Ассоциации работников туристско-экскурсионных предприятий, отелей и ресторанов Санкт-Петербурга, Азиатско-Тихоокеанской Туристской Ассоциации (РАТА) и постоянным участником важнейших туристических выставок, фестивалей, бирж, таких как: INWETEX, INTOURFEST (Санкт-Петербург), ITB (Берлин), World Trаvel Market (Лондон), Matka (Хельсинки).

ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга» является туроператором по основным самым популярным направлениям: Испания, Турция, Тунис, Египет, ОАЭ, Тайланд, Италия, Португалия, Индия, Мальта, Шри-Ланка, Франция, Израиль, Англия, Чехия, Швеция, Финляндия, Китай. Кроме того, имеет контракты и надежные партнерские отношения с турфирмами практически всех стран туристского рынка, что позволяет им организовывать индивидуальные туры в любую страну мира на высоком профессиональном уровне.

Президент Арнольд Маркович Риш .Начальник юридического отдела Елена Павловна Должанская .Телефоны 314-8786, 710-6690 .Факс 571-9381

Web-site www.ct.spb.ru . ИНН 7804052280. Код ФКЦБ 02573-D

Крупнейшие акционеры: 90.30% Валерий Иванович Никифоров , 6.25% Вячеслав Георгиевич Цветков

Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице за основным государственным регистрационным номером 1037828012936 - серия 78 № 002833051.Дата внесения записи - 29 января 2003 г.

Исследуемый земельный участок, был предоставлен ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт Петербурга» на правах краткосрочной аренды, для строительства спортивного комплекса и крытого теннисного корта. На данный момент строительство завершено и перед руководством стоит вопрос о наиболее экономически выгодном оформлении вещественных прав на земельный участок. Исследуемый земельный участок располагается в северо-западной части Петроградского района в северной части Крестовского острова, по адресу: г.Санкт-Петербург, набережная Мартынова, дом 38, литера А. Земельный участок располагается вблизи р.Средняя Невка, с северной части ограничен набережной Мартынова, с южной стороны - Кемской улицей. (рис.2,прил.1.).



Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

- Участок ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга»

Рис. 2. Схема местоположения земельного участка ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга»

Кроме того, исследуемый земельный участок имеет общие границы со следующими землепользователями: с севера земли общего пользования, набережная Мартынова; с востока земли ООО «Авганвет»; с юга и запада земли ГУП «Приморский парк победы». Рельеф участка равнинный. Территория застроенная и огороженная. Граница землеотвода практически везде совпадает с ограждением, или с частями зданий. Площадь земельного участка составляет 20672 кв.м.

На территории земельного участка располагаются следующие здания и сооружения (табл.1,прил.2.):

Характеристики зданий и сооружений на земельном участке

Таблица 1

№ на кадастровом плане	Характеристики объекта:	Назначение	Площадь (кв.м.)	Этажность	Год постройки
1.	Спорткомплекс Адрес: СПб, набережная Мартынова, дом 38 лит.А	Нежилое	8129	1-3	2009
2.	Металлический контейнер	Нежилое	15	1	2007
3.	Металлический склад	Нежилое	114	1	2007
4.	Деревянный склад	Нежилое	9	1	2007
5.	Будка охраны	Нежилое	2	1	2007
6.	Металлическая газораспределительная станция	Нежилое	1	1	2009
7.	Металлическая газораспределительная станция	Нежилое	1	1	2009

На земельном участке располагаются следующие охранные зоны: водоохранная зона водного объекта, прибрежная защитная полоса водного объекта, охранная зона канализационных сетей, охранная зона водопроводных сетей, охранная зона сетей связи и сооружений связи, охранная зона газораспределительной сети, охранная зона подземных кабельных линий электропередачи. Приведенные охранные зона представлены на кадастровом плане ( прил.3). Распределение земель по видам на участке следующее (Табл. 2):

Распределение земель по видам

Таблица 2

Виды земель	Площадь (кв.м.)
Земли под нежилыми зданиями	8129
Земли под сооружениями, тоннелями, мостами, виадуками	142
Тротуары, дорожки, дворовые площадки	5432
Газоны с декоративными деревьями и кустарниками, чистые газоны, цветники	6693
Другие земли	276
Общая площадь	20672

Выводы по второй главе:

1. Исследуемы земельный участок располагается в благоприятнейшем месте для своего целевого назначения. Соседство с Приморским парком победы, равнинная местность и близость к реке делают его наиболее подходящим для занятий спортом. В последние годы, популяризация спортивного образа жизни в нашей стране весьма велика, из чего можно сделать вывод, что построенный на земельном участке спортивный комплекс в наименьшие сроки окупит вложенные в его строительство затраты и начнет приносить прибыль не только его владельцам, но и в бюджет нашего города.

2. Площадь земельного участка составляет 20672 кв.м. Кроме того, исследуемый земельный участок имеет общие границы со следующими землепользователями: с севера земли общего пользования, набережная Мартынова; с востока земли ООО «Авганвет»; с юга и запада земли ГУП «Приморский парк победы».

3. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРОЕКТА ОТВОДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ОАО «СОВЕТ ПО ТУРИЗМУ И ЭКСКУРСИЯМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА»

3.1 ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ И РАЗРАБОТКА ПРОЕКТА ГРАНИЦ

Так как предприятие ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга» не является государственным, и не финансируется за счет средств федерального бюджета, или средств бюджета Санкт-Петербурга, то в соответствии со статьей 20 Земельного Кодекса участок не может быть предоставлен данному предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования. ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга» является юридическим лицом. И поэтому оно должно оформить себе вид права на земельный участок на право аренды или право собственности.

Исходя из порядка отвода земельных участков на территории Санкт-Петербурга, первым этапом является оформление правоустанавливающих документов и разработка проекта границ земельного участка. Для этого представителям ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга» необходимо обратиться в КГА. КГА в десятидневный срок выдает схему М 1:2000 (прил.3) с нанесенными ориентировочными границами земельного участка и границами проведения топогеодезических и проектно-планировочных работ, необходимых для разработки проекта границ земельного участка и составления кадастрового плана (прил.4).

Так как у заявителя имеется в наличии необходимый картографический материал, для разработки проекта границ земельного участка (топографический план масштаба 1:500 (прил.5), удовлетворяющий требованиям градостроительного законодательства, топографическая съемка не выполняется. В остальных случаях заявитель заключает договор с топогеодезическим предприятием на выполнение (обновление) топографической съемки.

После получения в КГА схемы, с нанесенными ориентировочными границами земельного участка и границами проведения топогеодезических и проектно-планировочных работ, подается заявление в соответствующий отдел КЗРиЗ Петроградского района с целью оформления правоустанавливающих документов на земельный участок.

Представителями ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга» была подана заявка на регистрацию земельного участка, и были сданы следующие документы:

свидетельство о государственной регистрации ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга»;

свидетельство о внесении записи в единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице;

свидетельство о внесении записи в единый государственный реестр юридических лиц, Государственная регистрация изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица;

свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического лица, образованного в соответствии с законодательством РФ, по месту нахождения на территории РФ;

устав предприятия;

справка о балансовой принадлежности объектов недвижимого имущества;

справка об отсутствии задолженности по земельным платежам на момент подачи заявки.

Комитет по земельным ресурсам и землеустройству зарегестрировал заявку, завел землеустроительное дело и сформировал регистр титулов землеустроительного (кадастрового) дела.

Каждому землеустроительному делу, сформированному на земельный участок, присваивается самостоятельный инвентарный номер, имеющий следующую структуру:

- код района в соответствии с действующим классификатором «Код района»;

- через дробь порядковый номер, присвоенный в порядке очередности в «Книге учета инвентарных дел».

В десятидневный срок с момента формирования регистра титулов КЗРиЗ выдало заявителю техническое задание на проведение кадастровой съемки, которая включает в себя:

определение смежных землепользователей;

согласование фактических границ землепользования только четко выраженных и закрепленных на местности (ограждения, фундаменты зданий и т.п.);

координирование и нанесение на план масштаба 1:500 (на бумажной основе) углов зданий и сооружений, объектов гидрографии, четко выраженных на местности границ;

- определение зон функционального использования территории отличных от основной деятельности по данным заявителя (внутренние автостоянки, бензозаправки, гаражи, рынки, торговые зоны, объекты мелкорозничной торговли и др.) с указанием площадей и нанесением их на план.

После выполнения кадастровой съемки материалы передаются на проверку в КЗРиЗ. После чего в КГА направляется документация необходимая для разработки проекта границ участка.

3.2 РАЗРАБОТКА ПЕРВОГО ВАРИАНТА ПРОЕКТА ГРАНИЦ

В проекте землеустройства по результатам подготовительных работ и в соответствии с заданием на выполнение работ (на проектирование), решаются вопросы размещения земельного участка, изменения границ земельного участка. В процессе проектирования рассматриваются возможные варианты проектных решений, проводится их обоснование.

Площадь земельного участка, отведенного для ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга» составляет 20672 кв.м. Размер земельного участка установлен в соответствии с утвержденными в установленном порядке предельными размерами. Доступ к участку обеспечивается за счет земель общего пользования. Имеется удобный проезд на территорию.

Права землепользователя определяют границы землевладения. Границы земельного участка установлены в соответствии с требованиями эколого-ландшафтной организации территории, с учетом их компактного размещения.

Планирование и организация рационального использования земель и их охраны обеспечивает по своим параметрам (площадь, конфигурация, границы), наибольшую эффективность в распределении и использовании земли, достижении экологических, производственных и других специальных целей.

Схема расположения первого проектного варианта отвода представлена на рис.3 и прил.6

рис.3. Схема расположения первого проектного варианта

Предполагается, что вся площадь земельного участка, отведенного по первому варианту, предоставляется ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга» на правах долгосрочной аренды, сроком на 49 лет.

На данном земельном участке КГА распорядился установить следующие виды ограничений:

- обеспечить сохранность существующих подземных коммуникаций и сооружений и беспрепятственный доступ к ним представителей эксплуатирующих организаций;

- обеспечить беспрепятственный доступ к зданиям смежных землепользователей;

- водоохранная зона р. Средняя Невка - площадью 1654 кв.м.;

- прибрежная защитная полоса р. Средняя Невка - площадью 1654 кв.м.;

- участок находится в объединенной зоне регулирования застройки центральных районов Санкт-Петербурга;

- охранная зона канализационных сетей - площадью 325 кв.м;

- охранная зона водопроводных сетей - площадью 351 кв.м;

- охранные зоны сетей связи и сооружений связи- общей площадью 353 кв.м;

- охранная зона газораспределительной сети - площадью 657 кв.м;

- охранные зоны подземных кабельных линий электропередачи - общей площадью 707 кв. м.

В связи с тем, что руководство предприятия планировало дальнейший выкуп отведенного ему земельного участка, был обнаружен существенный недостаток данного варианта земельного отвода, а именно:

- часть участка находится в пределах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы реки Средняя Невка, в связи с чем выкуп данного участка не возможен (согласно пункту 8 статьи 27 ЗК РФ). Возможна только долгосрочная аренда на срок до 49 лет. Руководство ОАО «Совет по туризму и экскурсиям Санкт-Петербурга» это не устраивало, и возникла необходимость в разработке альтернативного варианта проекта отвода.