Выдел земельных участков в счет доли в праве общей совместной собственности на земельный участок

Размещено на http://www.allbest.ru/

Курсовая работа

Выдел земельных участков в счет доли в праве общей совместной собственности на земельный участок

Улан-Удэ

2014



Содержание

Введение

Глава 1. Земельные доли, правовой режим и особенности их оборота

1.1 Возникновение земельных долей

1.2 Земельные доли в аграрной экономике России

1.3 Порядок выдела земельных участков в счет земельной доли

1.4 Оборот земельных долей

1.5 Передача земельной доли в аренду

1.6 Дарение земельной доли

1.7 Передача земельной доли на условиях пожизненной ренты и пожизненного содержания

Глава 2. Выявление невостребованных земельных долей

2.1 Выявление и оформление невостребованных земельных долей в муниципальную собственность

2.2 Невостребованные земли в Республике Бурятия

Заключение

Список литературы



Введение

В ходе земельной реформы (1990-2007 гг.) законодательство, регулирующее земельные отношения, получило значительное развитие. Однако, до сих пор, наиболее важным и сложным аспектом в аграрной экономике и земельных отношениях является разрешение проблемы владения и использования земельными долями в общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Общая долевая собственность на земли сельскохозяйственного назначения появились в России в начале 90-х годов XX века. Земельная реформа, начатая в это время, была направлена в первую очередь на отмену государственной монополии на землю, введение многообразия форм собственности на землю, создание условий для развития наиболее эффективных форм хозяйствования в агропромышленном комплексе, обеспечение рационального и экологически безопасного использования земель, удовлетворение потребности граждан и юридических лиц в земельных участках и решение ряда других социально-экономических задач.

В праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным Законом от 24.07.2002 г. №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" является, безусловно, прогрессивным документом, направленным на объективное и однозначное толкование норм земельного законодательства и решение проблем оборота и оформления земельных долей.

Перечисленные обстоятельства определили актуальность работы, постановку соответствующих целей и задач.

Объектом является общественные отношения, возникающие в сфере оборота земельных участков.

Целью является проблемы и перспективы развития оборота земельных участков.

Указанная цель обусловила следующий круг задач, подлежащих разрешению:

- раскрыть понятие земельного участка.

- изучить историю формирования российского земельного рынка.

- проанализировать современное состояние земельного оборота в РФ.

- привести особенности развития оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения как наиболее актуальное направление земельного оборота в РФ.

Главная цель землеустройства состоит в том, чтобы обеспечить рациональное использование и охрану земель, а также улучшать природные ландшафты и создавать благоприятную экологическую среду. Кроме того, землеустройство ставит перед собой ряд задач, в частности, устанавливать границы не только административных образований, но и территорий, которые подлежат особому природоохранному, рекреационному и заповедному режиму. Одна из наиболее важных задач, которая стоит перед землеустройством - разграничить земельные участки собственников земли, а также физических и юридических лиц, которые являются землепользователями.



Глава 1. Земельные доли, правовой режим и особенности их оборота

1.1 Возникновение земельных долей

Земельная доля - это часть сельскохозяйственных угодий, переданных бесплатно в собственность конкретному лицу, имеющему по закону право на ее получение, в результате реорганизации сельскохозяйственного предприятия и приватизации земли. Земельная доля - объект земельных отношений, представляющий собой рассчитанную в гектарах площадь земли, без определения границ на местности. На земельные доли делились земельные участки, принадлежащие ранее колхозам и совхозам и иным сельскохозяйственным предприятиям.

В 90-е гг. прошел процесс приватизации сельскохозяйственных коллективных предприятий в России. В процессе реорганизации земельными долями (паями) наделялись работники колхозов и совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, пенсионеры этих хозяйств, лица, занятые в социальной сфере на селе, и временно отсутствующие работники, имеющие право вернуться на прежнее место работы. Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий, является долей в праве общей собственности на земельный участок, а ее владелец -участником долевой собственности на указанный земельный участок (далее участник долевой собственности). Права на земельные доли удостоверялись Свидетельствами о праве собственности, выдаваемыми Комитетами по земельным ресурсам и землеустройству. Часть участников долевой собственности, зарегистрировало свои права в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Земельная доля может быть предметом гражданско-правовых сделок. Но, так как доля индивидуально не определена в Федеральном законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", предлагается перечень сделок, которые могут быть совершены с ними, например завещание, внесение ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, продажа или дарение другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Иные сделки могут быть совершены только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

1.2 Земельные доли в аграрной экономике России

Двадцать лет назад Россия встала на рыночный путь развития экономики. Будучи правопреемницей Советского Союза, молодая страна не могла развиваться в соответствии с догматами планового ведения народного хозяйства, что в дальнейшем предопределило процесс реформирования экономической системы. Одним из главных факторов, определяющих рынок, является наличие института частной собственности, который позволяет обособленным субъектам хозяйствования реализовывать собственную рыночную стратегию.

К началу 1990-х годов все земельные ресурсы находились в государственной собственности. Для установления частной собственности на землю возникла необходимость проведения земельной реформы. Основной целью земельной реформы в постсоветской России было разгосударствление земли, создание условий для возникновения рынка земли и субъектов этого рынка, владеющих землей на правах частной собственности. В советский период государство обладало монополией права собственности на землю, которая возникла в результате ее национализации. Это положение было закреплено в Конституции СССР "В исключительной собственности государства находятся: земля, ее недра, вода, леса".

Официальный старт денационализации земель в Российской Федерации дан 1 января 1991 г., когда вступили в силу законы РСФСР "О земельной реформе" и "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Вместе с новым Земельным кодексом, принятым в 1991 г., и Законом "О плате за землю" они создали правовую базу для возникновения различных форм земельной собственности: государственной, муниципальной, частной. Закрепляя институт пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования землей, эти законы предусматривали также возможность приобретения участков земли в частную собственность.

На этом начальном этапе реформы основной задачей правительства было перераспределение земельного фонда в пользу граждан и создание нового типа сельскохозяйственных производителей - индивидуальных фермерских хозяйств. С целью развития фермерского движения в начале 1991 г. Советом Министров РСФСР были приняты соответствующие постановления, определившие меры помощи и содействия фермерским хозяйствам, включая и финансовую помощь. Основной рост фермерства наблюдался в период с 1992 по 1994 г., когда число хозяйств возросло с 49 до 270 тыс., а в 1996 г. оно достигло своего "пика": 279,1 тыс. фермерских хозяйств, располагающих 12 001 га сельхозугодий. Затем это число стало сокращаться при некотором возрастании общей площади земельных наделов.

В основу приватизации сельскохозяйственных земель и иной собственности коллективных хозяйств был положен принцип социально справедливого уравнительного распределения, в рамках которого предусматривалась передача на безвозмездной основе в собственность членам трудовых коллективов, а также работникам социальной сферы села и пенсионерам усредненных земельных долей и имущественных паев. В результате этих преобразований собственниками земельных долей стали около 12 млн. бывших колхозников и работников совхозов, однако это право собственности долгое время оставалось виртуальным - в натуре земельные доли не выделялись, не было ясности и в вопросе о том, как крестьяне могут реально ими распорядиться.

В отсутствие соответствующих федеральных законов отношения по использованию земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных предприятий, регулировались почти исключительно на основании указов Президента и постановлений правительства. В соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" владельцы долей должны были получить документы, удостоверяющие их права на земельные участки, и принять решение по их использованию. Они получали право передавать долю по наследству, получать земельные участки в натуре при выходе из хозяйства, вносить их в уставный капитал сельскохозяйственных предприятий, сдавать в аренду, продавать и покупать. В последующих указах Президента и постановлениях правительства подтверждались права крестьян на земельные доли и устанавливался порядок их использования, при котором разрешались практически все виды операций с землей, включая ее куплю- продажу. Однако в действительности процесс регистрации права на земельные доли и заключения договоров по сделкам с землей шел крайне медленно.

Принятый в конце 2001 г. Земельный кодекс Российской Федерации по вопросам предоставления, использования и распоряжения землями сельскохозяйственного назначения делает отсылку к федеральному закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Следует отметить, что принятию этого Федерального закона предшествовало широкое обсуждение вопроса об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Данная проблема дважды (в декабре 2001 г. и апреле 2002 г.) рассматривалась на парламентских слушаниях в Государственной Думе, на заседании Госсовета у Президента РФ (апрель 2002г.), на конференции Совета Федерации (июнь 2002 г.).

Наконец в июле 2002 г. был принят Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", который носил во многом "рамочный" характер и наделял широкими властными полномочиями по созданию рынка земли субъекты Федерации.

Учитывая неравномерное распределение земель, законодательным органам субъектов Федерации было также делегировано право устанавливать минимальные и максимальные пределы сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в частной собственности одного гражданина и членов его семьи. Оговаривалось, что минимальный предельный размер такого участка не может составлять менее 10% общей площади угодий в границах одного административно-территориального образования. С учетом специфики данного вида земель Закон устанавливает особый правовой режим осуществления различных операций с земельными участками сельскохозяйственного назначения (залог, аренда, купля-продажа), предусматривая ряд оснований для ограничения их оборота. Наибольшие возражения вызвала норма, согласно которой при продаже участка земель сельскохозяйственного назначения преимущественное право покупки имеют субъекты РФ и органы местного самоуправления. Закон также вводит ограничения на изменение целевого использования таких земель, допуская их перевод в другую категорию только по решению органов исполнительной власти субъектов РФ или правительства. Наряду с законами "О государственном земельном кадастре", "О землеустройстве", "О разграничении государственной собственности на землю" Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", по замыслу его разработчиков, должен составить основу формирования экономической и правовой системы гражданского оборота земельных участков. Он знаменует новый этап земельной реформы, главной целью которой становится концентрация земель в руках эффективных собственников.

Существующее законодательство, регулирующее земельное отношения в России, сравнительное молодое. Основными законами, регулирующими земельные отношения, являются Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, а также ряд федеральных законов.



1.3 Порядок выдела земельных участков в счет земельной доли

Порядок выдела земельных участков в счет земельной доли установлен Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Закон предусматривает два способа выдела земельного участка.

Первый вариант заключается в следующем. На общем собрании владельцев земельных долей утверждаются границы земельного участка, предназначенного для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей.

Первоочередной порядок выдела земельного участка означает, что общее собрание по этому вопросу может быть проведено один раз. Цель собрания - определить границу земельного участка, в пределах которого будут выделяться участки в счет земельных долей. Впредь каждый участник долевой собственности, пожелавший выделить земельный участок в счет своей земельной доли, определяет местоположение выделяемого участка в границах выделенного участка.

Принятое решение оформляется протоколом. К протоколу прилагается список присутствующих на нем владельцев земельных долей с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их право на землю.

Второй вариант используется, если общее собрание участников долевой собственности не состоялось или состоялось, но не утвердило границы части земельного участка, находящегося в долевой собственности.

В таких случаях владелец земельной доли, пожелавший выделить в счет своей доли земельный участок, извещает в письменной форме о своем намерении остальных участников долевой собственности (посредством отправления такого извещения по почте либо вручения лично под роспись с указанием даты получения извещения) или публикацией сообщения в средствах массовой информации, определенных органами местного самоуправления.

Извещение (сообщение в СМИ) в обязательном порядке должно содержать: описание местоположения выделяемого земельного участка, которое позволяет определить его границы на местности; указание на то, что другие участники долевой собственности должны направлять в письменной форме свои возражения относительно местоположения этого земельного участка либо самому собственнику земельной доли, желающему выделить земельный участок, либо его представителю (с указанием адресов).

Если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения в СМИ от других владельцев земельных долей не поступят возражения относительно местоположения выделяемого земельного участка, то местоположение выделяемого земельного участка считается согласованным. Собственник выделяемой доли вправе обратиться в территориальный орган Росреестра с просьбой о формировании (межевании) определенного им земельного участка и оформить на него кадастровый план.

Государственный учет земель в Российской Федерации осуществляется по категориям земель и угодьям.

Земельные угодья - земли, систематически используемые или пригодные к использованию для конкретных хозяйственных целей и отличающиеся по природно-историческим признакам. Земельные угодья подразделяются на сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья.

Сельскохозяйственные угодья - это земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. К ним относятся: пашня, многолетние насаждения, залежь, сенокос, пастбище. Несельскохозяйственные угодья подразделяются на лесные земли, земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, находящиеся под водой, занятые застройкой, дорогами, болотами, нарушенные и прочие земли.

Категория земель - это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим.

Действующее законодательство предусматривает 7 категорий земель.

1. Земли сельскохозяйственного назначения.

2. Земли населенных пунктов.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.

Каждая категория имеет свой правовой режим, который регулируется специальными законами.

Каждая категория имеет особенности приватизации земель:

- запрещена приватизация земель лесного фонда, водного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов;

- введены предельные максимальные размеры на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения;

- без ограничений осуществляется приватизация земель поселений, садовых и дачных участков.

Для каждой категории установлена своя кадастровая стоимость земли, которая используется для исчисления земельного налога, от размера которого в свою очередь зависит цена приватизации земельных участков.

Для каждой категории установлены свое целевое назначение и разрешенное использование земель, самовольное их изменение без получения на то разрешения от органов публичной власти карается штрафными санкциями и является основанием для принудительного прекращения прав на земельные участки.

Независимо от способа выдела земельного участка процедура будет считаться завершенной только после государственной регистрации возникновения права собственности на выделенный земельный участок.

Для этого лицо, которое осуществляет выделение земельного участка в счет своей земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения, должно обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы с заявлением о государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок.

Для регистрации необходимы следующие документы:

1. Документ, подтверждающий право заявителя на земельную долю. Это может быть один из следующих документов: свидетельство о праве на земельную долю; выписки из решения органов местного самоуправления (районной администрации) о приватизации сельскохозяйственных угодий в колхозе, совхозе или иной сельскохозяйственной организации с приложением списка работников, которые имели право на получение земельной доли; договор купли-продажи (мены, дарения) земельной доли, зарегистрированный в установленном порядке; свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом; вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на земельную долю.

2. Документ, подтверждающий выдел земельного участка в счет земельной доли. Это может быть один из следующих документов: протокол общего собрания владельцев земельных долей об утверждении границ выделяемого в счет земельных долей земельного участка; публикация сообщения в средствах массовой информации или письменное извещение других владельцев земельных долей о выделении земельного участка с указанием его местоположения с приложением заверенного почтовым отделением реестра разосланных извещений всем владельцам земельных долей (представляется в случае отсутствия протокола общего собрания владельцев земельных долей); решение суда, вступившее в законную силу, об определении местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка (если владельцами земельных долей не достигнуто соглашение о местоположении выделяемого земельного участка).

3. Соглашение об установлении долей в праве на выделяемый земельный участок (если земельный участок в счет земельных долей выделяется одновременно несколькими владельцами земельных долей).

4. Кадастровый план выделенного земельного участка.

5. Кадастровый план земельного участка, оставшегося в общей долевой собственности после выделения из него владельцем земельной доли земельного участка в счет своей земельной доли.

6. Квитанция об уплате госпошлины.

Необходимо отметить, что выдел земельного участка в счет земельной доли может производиться как одним, так и одновременно несколькими владельцами земельных долей. В последнем случае выделяемый земельный участок поступает в общую долевую собственность указанных лиц. Порядок выделения земельного участка при этом является идентичным описанному выше.

Для государственной регистрации права общей долевой собственности на выделенный земельный участок, когда выделение производится одновременно несколькими владельцами земельных долей, представляются вышеуказанные документы с учетом некоторых особенностей. В данном случае в регистрирующий орган должно быть подано: совместное заявление лиц, осуществивших выдел земельного участка в натуре, которое может быть подано одним лицом на основании нотариально удостоверенной доверенности; документы, на основании которых каждому из них принадлежит земельная доля; правоустанавливающий документ - соглашение об определении долей выделившихся лиц в праве общей долевой собственности на выделенный земельный участок.

Если собственник земельной доли не может лично обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации, от его имени подать документы может представитель по нотариально удостоверенной доверенности.

В каждом районе установлен предельный размер земельных участков, предоставляемых для ведения личного подсобного хозяйства. В большинстве районов нашей области размер личного подсобного хозяйства, выделяемого в счёт земельной доли, соответствует размеру земельной доли. В них возможно выделить в натуре для ведения ЛПХ всю земельную долю. Предельный размер ЛПХ меньше размера земельных долей. В этом случае возможно выделение в натуре земельного участка для расширения ЛПХ за счёт части земельной доли, не превышающей предельной нормы, установленной для ЛПХ в том или ином районе.

Приведем пример. Предельный размер земельного участка для ЛПХ в районе составляет 4 га. Собственник имеет земельную долю в размере 6 га. Для расширения ЛПХ он может получить в натуре из этих 6 га только 4. Остальными 2-мя га возможно распорядиться по другому. Скажем, сдать их в аренду.

Нередко владелец личного подсобного хозяйства уже имеет ранее выделенный земельный участок для ведения ЛПХ. В этом случае также, как и в приведённом выше примере при расширении ЛПХ за счёт земельной доли, общий размер земельного участка не должен превышать установленных предельных размеров, т.е. учитывается уже имеющийся земельный участок.

Примерная процедура выделения участков в счёт земельных долей.

Во-первых, необходимо подать заявление в администрацию района и на имя руководителя сельскохозяйственной организации, использующей земельную долю, о выделении земельного участка в натуре в счёт земельной доли.

Заявление следует подать в двух экземплярах, на одном из которых сделать отметку о том, что заявление принято. В отметке должна содержаться следующая информация: дата принятия заявления, фамилия и должность лица, принявшего заявление, подпись этого лица.

В заявлении собственнику необходимо указать цель, для которой он просит выделить участок, количество земельных долей, их общую площадь, а также указать примерное местоположение спрашиваемого участка.

Получив заявление собственника, администрация района в недельный срок оповещает других собственников о его поступлении. Это требование законодательства, выполнить его бывает довольно затруднительно. Дело в том, что количество собственников земельных долей в отдельных хозяйствах достигает 1000, что нелегко и довольно накладно. Поэтому наиболее реальным способом извещения может быть вывешивание объявлений в общественных местах, опубликование в местной печати, а также сообщение на собраниях членов коллектива, хотя с юридической точки зрения данные способы нельзя считать абсолютно правильными.

Отметим, что решение должно быть принято единогласно. Это означает, что в течение месяца с момента уведомления каждого собственника о местоположении выделяемых земельных участков ни от кого из них не было получено возражений в письменной форме.

Если возникают разногласия между собственниками и заявителями или между несколькими заявителями по поводу выделения земельных участков, а также не будет достигнуто согласие о способе определения местоположения этих участков, решение принимает орган местного самоуправления при участии соответствующего земельного комитета.

Применение этого документа поможет собственникам земельных долей и местным комитетам по земельным ресурсам и землеустройству устранить разногласия, возникающие при решении рассматриваемого вопроса.

Если в результате принятых мер соглашение все-таки не будет достигнуто, то спор разрешается в судебном порядке.

Проблемы, возникающие при выделении земельных долей.

Этот вопрос действительно актуален, потому что часто заявитель, которому выделяют земли по качеству ниже среднего по хозяйству или на значительном удалении, принимает такое положение как должное. Люди считают, что всё зависит от решения руководителя, а они не имеют в этом вопросе никаких прав. Обратившиеся в Центр клиенты с удивлением узнают, что законодательством предусмотрена определённая процедура выделения земельных участков, по которой решение об их местоположении принимают собственники земельных долей, а не руководитель сельхозорганизации. Это требование закреплено в пункте 10 Указа Президента №337 от 7 марта 1996 года "О реализации конституционных прав граждан на землю".

Причём земля должна быть выделена с обязательным соблюдением требований компактного и рационального размещения земельных участков, а качество выделяемых земель должно быть не ниже среднего по хозяйству.

Таким образом, никто не вправе выделить собственнику земельной доли, решившему получить в счёт неё земельный участок, чтобы заниматься производством сельхозпродукции самые худшие земли.

Экономисты-аграрники ещё в начале XX века установили, что удаление земельного надела от места жительства крестьянина более, чем на 7 км, делает хозяйство нерентабельным.

земельный участок рента собственность

1.4 Оборот земельных долей

Законодательство устанавливает перечень сделок, для совершения которых участнику долевой собственности не требуется производить выделение земельного участка в счет земельной доли и совершаемых им по своему усмотрению без уведомления других участников.

Таковыми являются:

· Завещание земельной доли,

· Внесение ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок,

· Передача в доверительное управление,

· Продажа или дарение ее другому дольщику, сельскохозяйственной организации или гражданину-члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок.

Для совершения любых других действий с земельной долей, в том числе ее использования для создания (расширения) личного подсобного и крестьянского фермерского хозяйства, участнику долевой собственности надлежит произвести выделение земельного участка в счет доли, для чего нужно провести межевание и составить кадастровый паспорт земельного участка. После получения кадастрового паспорта право собственности на выделенный земельный участок может быть зарегистрировано.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок

· Заявление о государственной регистрации,

· Документ об уплате государственной пошлины,

· Документ, удостоверяющий личность заявителя, при обращении представителя - надлежаще оформленная доверенность,

· Документ, удостоверяющий право на земельную долю или выписки из принятых решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственного коллективного предприятия,

· Протокол общего собрания участников долевой собственности, утвердившего границы части земельного участка, предназначенного для первоочередного выделения земельных долей, либо, если собрание не состоялось - документы, подтверждающие, что участник долевой собственности принял все надлежащие меры к проведению этого собрания,

· Извещение или сообщение участника долевой собственности о своем намерении выделить земельный участок в счет земельной доли,

· Документ, подтверждающий отсутствие обоснованных возражений остальных участников долевой собственности,

· Заключение согласительной комиссии либо решение суда, если возникли споры о местоположении выделяемого земельного участка,

· Соглашение об определении долей, в случае, если земельный участок выделяется несколькими участниками долевой собственности в счет принадлежащих им долей.

· Заключение органа, осуществляющего функции по кадастровой оценке земли, в случае, если площадь выделяемого земельного участка больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю,

· Кадастровый паспорт выделяемого земельного участка.

Понятие "земельная доля" в большинстве своем используется, когда говорят про земли сельскохозяйственного назначения от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" дано определение земельным долям как долям в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Закон допускает возможность определения размеров земельных долей в виде простой правильной дроби, в гектарах или баллах.

Документами, удостоверяющими право на земельную долю, могут выступать свидетельство о праве на земельные доли, выписки из принятых решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право на земельную долю может быть зарегистрировано на основании заявления участника долевой собственности на земельный участок или его представителя.

В счет земельной доли граждане, являющиеся участником общей долевой собственности, имеют право выделить земельный участок. Размер такого участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, должны быть согласованы кадастровым инженером, который также разрабатывает проект межевания земельного участка. Заказчиком такого проекта межевания может являться любое лицо.

Споры о размере и местоположении границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка рассматриваются в суде.

Земельная доля может выступать предметом сделок, например, купли-продажи. Для государственной регистрации перехода права собственности по купле-продаже одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли, а именно: документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона об обороте участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и Законом об обороте.

При этом, пунктом 5 статьи 14 Закона об обороте, предусмотрено, что участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона об обороте, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется.

Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" регламентирует также правовой режим невостребованной земельной доли, которой признается земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. Список невостребованных земельных долей опубликовывается органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения участка.

Впоследствии орган местного самоуправления поселения или городского округа вправе в судебном порядке признает.

1.5 Передача земельной доли в аренду

Из различных вариантов распоряжения земельной долей особое внимание заслуживает такой способ, как передача земельной доли в аренду. Это наиболее предпочтительный и реальный способ распоряжения земельной долей при условии, что собственник не планирует самостоятельно заниматься производством сельхозпродукции. Сдав свою долю в аренду, собственники, прежде всего, сохранят за собой право собственности на неё, и к тому же получают доход в форме арендной платы.

Как правило, договор аренды заключают с той сельхоз организацией, в земельном массиве которой находится земельная доля, хотя можно сдать долю в аренду другой сельхозорганизации, фермеру или любому гражданину, занимающемуся производством сельхозпродукции, предварительно выделив в натуре земельный участок в счёт земельной доли. Например, уже имеются случаи, когда фермеры и владельцы личных подсобных хозяйств, желающие увеличить свои земельные наделы, делают это за счет аренды или покупки земельных долей.

В Указе Президента РФ №337, о котором говорилось выше, поручено местным органам власти обеспечить заключение всеми сельхозорганизациями, использующими земельные доли, договоров со всеми собственниками земельных долей.

Много собственников земельных долей, с которыми руководители сельскохозяйственных организаций отказывают заключать договора аренды. Особенно не жалуют пенсионеров, работников социальной сферы, т.е. тех, кто не работает непосредственно в хозяйстве. И, следует отметить, что далеко не всегда это бедные, слабые хозяйства. Среди тех, кто не желает выполнять Указ Президента есть руководители крепких, стабильно работающих сельскохозяйственных организаций.

1.6 Дарение земельной доли

Собственник вправе подарить земельную долю без согласия других участников общей долевой собственности близким родственникам, знакомым или любым другим лицам.

Получив долю, одаряемый сам решает, как лучше её использовать. Причём не имеет значения, является ли он работником сельхозорганизации или нет, проживает в селе или в городе.

При дарении земельной доли выделять в натуре земельный участок в счёт земельной доли не требуется.

Статья 574 ГК РФ предъявляет к совершению договора дарения требование соблюдения письменной формы. Договор дарения подлежит государственной регистрации в соответствии с требованиями ст. 574 ГК РФ и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 г.

Однако в соответствии со статьей 7 Федерального Закона "О введении в действие части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации", принятого Государственной Думой 22 декабря 1995 года, обязательное нотариальное удостоверение договоров дарения сохраняло силу до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Как уже неоднократно упоминалось, такой закон был принят 21.07.97 г. Следовательно, обращаться к нотариусу для удостоверения договора дарения теперь нет необходимости.

Но если стороны посчитают необходимым удостоверить договор дарения у нотариуса, а это иногда бывает оправдано, то в соответствии со статьей 4 Закона РФ "О государственной пошлине" за удостоверение договора дарения земельной доли надо будет заплатить госпошлину в размере 1,5% от суммы договора, но не менее однократного минимального размера оплаты труда. При дарении доли детям, супругу, родителям, родным братьям и сёстрам размер госпошлины меньший - 0,5% от суммы договора, но не менее 50% от минимального размера оплаты труда.

1.7 Передача земельной доли на условиях пожизненной ренты и пожизненного содержания

Считаем необходимым дать краткую информацию и о названном способе распоряжения земельными долями, впервые предусмотренном Указом Президента РФ №337 "О реализации конституционных прав граждан на землю".

Очевидно, что договор ренты и пожизненного содержания с иждивением наиболее удобно заключать пенсионерам (особенно, одиноким, не имеющим наследников) с сельскохозяйственной организацией, крестьянским (фермерским) хозяйством или любым гражданином. Пожилые люди, не имеющие возможности сами обрабатывать землю, а также не имеющие детей и внуков, которые могли бы взять на себя бремя распоряжения земельной долей, передают плательщику ренты право собственности на земельную долю, взамен приобретая важную для них гарантию получения содержания до конца жизни.

По договору ренты собственник земельной доли передаёт её в собственность другому лицу, которое в обмен обязуются периодически выплачивать ренту (в виде определённой денежной суммы либо предоставления иных средств на содержание).

Рента может быть постоянной. Само название "постоянная" уже говорит о том, что срок, на который предоставляется рента не оговаривается и не связан со сроком жизни получателя ренты, т.е. выплата ренты производится бессрочно. Более того, права получателя постоянной ренты по договору могут переходить по наследству.

В случае, когда выплата ренты устанавливается на срок жизни получателя ренты, речь идёт о пожизненной ренте, т.е. в отличии от бессрочной ренты, договор ограничен сроком жизни получателя ренты и прекращается со смертью ее получателя. Немаловажно и то, что право получения пожизненной ренты по наследству не передается. Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты. По такому договору собственник передаёт принадлежащую ему земельную долю в собственность плательщика ренты, а последний обязуется предоставить получателю ренты пожизненное содержание с иждивением. Обязанность плательщика ренты может включать обеспечение в жилище, питании, одежде, а если этого требует состояние здоровья получателя ренты, то и уход за ним. Размер пожизненной ренты и пожизненного содержания определяются договором. Однако в Гражданском Кодексе РФ предусмотрены минимальные размеры этих платежей.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 597 ГК РФ размер пожизненной ренты не должен быть менее одного минимального размера оплаты труда в месяц, а размер пожизненного содержания с иждивением в соответствии с пунктом 2 статьи 602 ГК РФ - не менее двух минимальных размеров оплаты труда. Пожизненная рента, как правило, выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено в договоре.



Глава 2. Выявление невостребованных земельных долей

2.1 Выявление и оформление невостребованных земельных долей в муниципальную собственность

Особое внимание следует обратить на работу с невостребованными земельными долями.

Невостребованной земельной долей может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не могут быть признаны невостребованными земельными долями по основанию, указанному в настоящем пункте.

Невостребованной земельной долей может быть признана также земельная доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Орган местного самоуправления поселения по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, составляет список лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными по вышеуказанным основаниям,

Орган местного самоуправления поселения по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, опубликовывает список невостребованных земельных долей в средствах массовой информации размещает на своем официальном сайте в сети "Интернет" (при его наличии) не менее чем за три месяца до созыва общего собрания участников долевой собственности. Указанный список размещается также на информационных щитах, расположенных на территории данного муниципального образования.

Список невостребованных земельных долей представляется органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, на утверждение общему собранию участников долевой собственности.

Лица, считающие, что они или принадлежащие им земельные доли необоснованно включены в список невостребованных земельных долей, вправе представить в письменной форме возражения в орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, и заявить об этом на общем собрании участников долевой собственности, что является основанием для исключения указанных лиц и (или) земельных долей из списка невостребованных земельных долей.

С даты утверждения списка невостребованных земельных долей общим собранием участников долевой собственности земельные доли, сведения о которых включены в указанный список, признаются невостребованными. В случае, если общим собранием участников долевой собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования указанного списка не принято решение по вопросу о невостребованных земельных долях, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе утвердить такой список самостоятельно.

Орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные в установленном настоящей статьей порядке невостребованными.

Изменения, внесенные в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" Федеральным законом от 24 июля 2002 г. №101-ФЗ, вводят ряд новшеств в процедуру образования земельных участков из земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Следует отметить, что изменения, внесенные в закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, ввели в законодательство возможность получения в муниципальную собственность земельных долей. К земельным долям, права на которые возникают у муниципальных образований, можно отнести земельные доли, собственники которых отказались от права собственности на земельную долю, и земельные доли, признанные невостребованными.

При определении перспективных направлений использования муниципальных земельных долей, образовавшихся в процессе изъятия невостребованных земельных долей и отказа собственников от права собственности на земельную долю, необходимо оценить состав и структуру земель сельскохозяйственного назначения как на уровне страны, так и на уровне отдельного муниципального образования. Необходимо оценить долю невостребованных земельных долей в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Невостребованные земельные доли передаются сельскохозяйственным коммерческим организациям с их согласия, если же сельскохозяйственная коммерческая организация отказывается от использования невостребованных долей, они зачисляются в фонд перераспределения земель района. Не допускается передача одной земельной доли нескольким сельскохозяйственным коммерческим организациям.

Невостребованные земельные доли передаются с указанием их собственника, а сельскохозяйственная организация в отношении них осуществляет только представительство в соответствии со ст. 183 ГК. Она несет перед собственниками невостребованных долей ответственность по всем претензиям, которые они могут предъявить в отношении пользования принадлежащими им, но не востребованными земельными долями.

Сельскохозяйственная организация также вносит в бюджет налоговые и иные обязательные платежи за невостребованные земельные доли. К сожалению, не везде на местах оперативно и правильно организована выдача документов на земельные доли. Кое-где допускаются проволочки, гражданам приходится сталкиваться с бюрократизмом чиновников. Многое здесь зависит от исполнительности районных администраций, а также от позиции органов власти в краях, областях и республиках, входящих в состав Российской Федерации.

Доля земель, находящихся в собственности юридических лиц, незначительна. В то же время большая часть земель, используемая сельскохозяйственными организациями, приходится на земельные доли граждан. Таким образом, особую актуальность приобретает проблема вовлечения в оборот невостребованных земельных долей, перераспределения земель между государством, юридическими и физическими лицами, развитие арендных отношений.

Необходимо рассмотреть изменения в площади земель, находящихся в долевой собственности в границах сельскохозяйственных организаций на территории, и выявить долю выделенных земельных долей на территории данного муниципального образования.

2.2 Невостребованные земли в Республике Бурятия

29 декабря 2010 года принят Федеральный закон №435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения", целью которого является активизация оборота земель сельскохозяйственного назначения и вовлечение в производство неиспользуемых земель общей долевой собственности. Указанный закон вступил в силу с 1 июля этого года. Ни для кого не секрет, что огромные территории земель, в том числе и на территории Республики Бурятия их собственниками не обрабатываются, а Государство заинтересовано в обратном.

Законом 435-ФЗ внесены дополнения и изменения в Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", которые в значительной мере упрощают процедуры выдела, работы с невостребованными земельными долями и отказа от прав на земельные доли без выдела его в натуре.

При этом, необходимо сразу отметить, что понятие изъятие земель сельскохозяйственного назначения за неиспользование и работа по землям дольщиков по невостребованным долям, это разные мероприятия и осуществляются разными органами. При этом все это попадает в фонд перераспределения земель.

В частности Законом 435-ФЗ урегулирован порядок принудительного изъятия участков сельскохозяйственного назначения. Это возможно через суд в случае, когда земля не используется в течение трех и более лет, а также при существенном снижении плодородия или значительном ухудшении экологической обстановки, при этом признаки неиспользования и критерии снижения плодородия (ухудшения экологии) будут установлены Правительством Российской Федерации (на сегодня не приняты).

По представленным материалам уполномоченного исполнительного органа государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля (Управление Россельхознадзора по РБ и Управление Россрестра по РБ) Минимущество РБ будет вправе обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов в связи с его ненадлежащим использованием. Соответствующие изменения в части наделения необходимыми полномочиями внесены в Положение о Минимуществе РБ. В течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов в связи с его ненадлежащим использованием Минимущество РБ в отношении такого земельного участка обязано обеспечить при необходимости проведение кадастровых работ и проведение публичных торгов по его продаже в порядке, установленном гражданским законодательством.

Если публичные торги по продаже земельного участка признаны несостоявшимися, такой земельный участок приобретается в собственность Республики Бурятия по начальной цене этих торгов в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов либо приобретения земельного участка в собственность Республики Бурятия, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.

Кроме того, ряд поправок направлен на совершенствование оборота земельных долей, полученных при приватизации сельскохозяйственных угодий. Так, упрощен порядок передачи (без проведения торгов) муниципальных участков в собственность или аренду сельскохозяйственным организациям и фермерам, использующим указанные участки.

В частности, земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.