Современное состояние и перспективы развития земельного рынка Кушвинского городского округа

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Теоретические аспекты исследования земельного рынка муниципального образования

1.1 Земельный рынок муниципального образования. Понятие, сущность, основные участники

1.2 Факторы и условия функционирования и развития земельного рынка муниципального образования

1.3 Критерии и показатели оценки состояния земельного рынка муниципального образования

2. Исследование процессов развития земельного рынка муниципального образования (на примере Кушвинского городского округа)

2.1 Характеристика современного состояния земельного рынка муниципального образования

2.2 Тенденции и факторы развития земельного рынка муниципального образования

2.3 Субъекты земельного рынка муниципального образования

3. Перспективные направления развития земельного рынка муниципального образования (на примере Кушвинского городского округа)

3.1 Прогнозные оценки изменения ситуации на земельном рынке муниципального образования

3.2 Основные направления совершенствования регулирования земельного рынка муниципального образования

Заключение

Список использованных источников

Введение

Актуальность данной темы обусловлена тем, что Россия располагает огромными земельными ресурсами. Несовершенство земельного законодательства, бесплатность и отсутствие контроля земли привели к их неэффективному использованию. Начатая в 1991 г. земельная реформа позволила ликвидировать монополию государственной собственности на землю, обеспечить значительное число граждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуру.

Важнейшей задачей земельной реформы, являются дальнейшие преобразования земельных отношений. Которые на практике способствуют осуществлению перехода к гарантированным Конституцией Российской Федерации формам собственности на землю и развитию регулируемого государством земельного рынка на основе системы экономической оценки стоимости земли.

Целью данной работы является изучение состояния земельного рынка, и рассмотрение дальнейшей перспективы развития земельного рынка муниципального образования на примере Кушвинского городского округа.

На основании поставленной цели, выявлены следующие задачи работы:

· Изучить понятие, сущность и основных участников земельного рынка

· Обозначить факторы и условия, действующие на развитие земельного рынка

· Рассмотреть современное состояние земельного рынка на примере Кушвинского городского округа

· Изучить субъекты земельного рынка муниципального образования

· Выявить перспективные направления развития земельного рынка муниципального образования

Объектом курсовой работы является рынок земли муниципального образования на примере Кушвинского городского округа.

Предмет курсовой работы - современное состояние и перспективы развития земельного рынка Кушвинского городского округа.

При выполнении курсовой работы были использованы следующие источники:

· Показатели социально - экономического развития Кушвинского городского округа, в период с 2011 - 2013 год

· Информация для подготовки доклада главы администрации Кушвинского городского округа о достигнутых значениях показателей для оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления городского округа

· Отчет ведущего специалиста Комитета по управлению муниципальным имуществом КГО Плотниковой Т.Е. о проделанной работе

· Информация для заседания Совета по противодействию коррупции. По состоянию на 01.09.2013 года

· План инвестиционной привлекательности

· Земельный кодекс РФ.

Статистические и аналитические данные курсовой работы, предоставлены в 9 таблицах, 6 рисунках.

1. Теоретические аспекты исследования земельного рынка муниципального образования

1.1 Земельный рынок муниципального образования. Понятие, сущность, основные участники

Оборот земельных участков - переход земельных участков от одного лица к другому в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и особенностями, установленными Земельным кодексом, посредством заключения договоров и иных сделок.

Приватизация земельных участков - передача из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц земли, находящейся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды или фактического пользования.

Рынок земли - средство перераспределения земель между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Рынок земли как саморегулирующая система включает следующие основные элементы: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры. [10]

Спрос - количество земельных участков, которые покупатели желают и способны приобрести по данной цене в данный период времени. [10]

Предложение - количество земли, которое собственники желают и способны продать по данной цене в определенный период времени. [10]

Цена земли - капитализированная земельная рента, будучи превращена в капитал, приносит доход в виде процента. [10]

На рынке земли действуют четыре группы лиц: продавцы, покупатели, профессиональные участники и различные государственные и муниципальные органы.

Рынок земли, как и другие виды рынков, в автоматическом режиме выполняют различные функции:

· регулирование распределения земли между сферами деятельности;

· информация о ценах, спросе, предложениях и других данных о земле;

· стимулирование и повышение эффективности бизнеса, личной выгоды;

· ценообразование, установление равновесных цен на земельные участки;

· обеспечение свободы выбора предпринимательской деятельности.

Сегментирование рынка - это один из важнейших инструментов выбора земельного участка. [15]

Существует целый ряд критериев и признаков, по которым можно проводить сегментирование рынка земли.

Критерий сегментирования - это фактор, по которому оценивается обоснованность выбора того или иного сегмента рынка.

Классификация рынков городской земли представлена в таблице 1.

Таблица 1 - Классификация рынков городской земли [15]

Признак классификации	Виды
Категория земель	Жилищное строительство Гаражное строительство Промышленное строительство транспорта и связи Офисные и нежилые помещения Дачные участки
Размер участков	Крупные земельные участки Средние земельные участки Мелкие земельные участки
Территориальный охват	Районный Общегородской Региональный
Вид сделок	Первичной купли-продажи участков Вторичной купли-продажи участков Прав аренды земли Земельных долей
Местоположение	Деловой центр Расстояние от центра до 1 км, 2 км. и т.д. Территория окраины города В пределах городской черты
Форма собственности	Частные земли Муниципальные земли Государственные земли
Тип рынка	Организованный (биржевой, в процессе приватизации) Неорганизованный (индивидуальный)

Признак сегментирования - это фактор, по которому осуществляется выделение сегментов рынка. На практике используется множественная сегментация, т. е. сегментирование по нескольким признакам одновременно.

Объектами сегментирования являются покупатели и другие участники рынка, а также сам товар - земля.

Формы собственности и виды пользования на землю отражены в рисунке 1.

В настоящее время право собственности на землю можно получить:

· решением органов местной власти о выделении земельных участков;

· совершив гражданско-правовые сделки на рынке земли;

· оформлением земельного участка физическим лицам под существующим объектом недвижимости в упрощенном порядке.

В административном порядке осуществляется предоставление земельных участков за плату и бесплатно и перерегистрация ранее полученных земель, т.е. приватизация земельных участков. Это приобретение в собственность, пожизненное наследуемое владение, пользование или аренду.



Рисунок 1 - Формы собственности и виды пользования на землю.[2]

Все собственники земельных участков имеют право совершать сделки, то есть осознанные волевые действия, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей на землю.

Основными видами сделок являются:

· купля-продажа;

· дарение, наследование, обмен;

· аренда, передача прав по договорам аренды, лизинг, залог (ипотека);

· пожизненное наследуемое владение;

· постоянное пользование;

· вклад в уставной капитал товариществ и обществ.

Рассмотрим более подробно механизмы совершения сделок на рынке городской земли.

Наиболее распространенным является продажа новому собственнику по рыночной стоимости с учетом наилучшего и наиболее эффективного ее использования. Процедура купли - продажи городской, муниципальной земли имеет существенные особенности. Прежде всего надо отметить, что законодательство РФ запрещает передавать в частную собственность земельные участки: [11]

· объектов историко-культурного наследия;

· государственных и муниципальных природных заповедников, парков;

· лечебно-оздоровительных местностей в пределах их границ;

· водных объектов общего пользования либо водных объектов, входящих в состав водного фонда РФ;

· общего пользования в поселениях (площади, улицы, дороги, набережные, парки, скверы, сады, бульвары, пляжи и другие территории);

· государственных научных и образовательных учреждений;

· прибрежной полосы внутренних водных путей, полосы отвода автомобильных и железных дорог, транспорта общего пользования, линий электропередач, портов и вокзалов, аэродромов и аэропортов;

· спорных территорий до разрешения споров;

· приграничных территорий;

· закрытых административно-территориальных образований, воинских и гражданских захоронений.

Не подлежат передаче в частную собственность иные земельные участки в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Бесплатная передача земельных участков в собственность граждан и юридических лиц производится в пределах норм, установленных субъектами Российской Федерации.

Нормирование земель - установление пределов (норм) владения и пользования земельными участками на любом праве. При разработке и утверждении законодательными органами субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления предельных (максимальных и минимальных) размеров и количества земельных участков, находящихся в собственности, владении и пользовании гражданина (семьи) и юридического лица, учитываются природно-экономические, экологические и социальные условия на основе рекомендаций научно-исследовательских учреждений о районировании земель и нормировании земель. [10]

Земельный участок, общая площадь которого превышает норму площади для бесплатной передачи земельного участка в собственность, выкупается по договорной цене, которая не может быть ниже нормативной, либо остается в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении или аренде.

В отдельных случаях часть земельного участка, превышающего установленные предельные нормы, может передаваться гражданам по их желанию в собственность бесплатно. В случаях отчуждения или перехода земельного участка к другому лицу, за исключением перехода указанного участка по наследству, прежний собственник земельного участка уплачивает в местный бюджет по нормативной цене земли стоимость той части земельного участка, которая передавалась в собственность бесплатно сверх установленных предельных норм.

Земельные участки, находящиеся у граждан и юридических лиц на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды (до истечения ее срока), не могут быть приватизированы другим лицом или проданы другому лицу. Земельный участок может быть приватизирован собственником (собственниками в долях) здания, строения или сооружения, находящихся на этом земельном участке.

Право на приватизацию земельного участка имеет лицо, которое получило его в установленном порядке для индивидуального жилищного строительства, построило дом, принятый в эксплуатацию, и за которым зарегистрировано право собственности на него, или лицо, за которым право собственности признано по решению суда. Если в здании, строении, сооружении сохраняется доля государственной или муниципальной собственности, в том числе во встроенно-пристроенных зданиях, строениях, сооружениях, земельный участок не подлежит приватизации.

Не подлежат приватизации или продаже земельные участки, в отношении которых не имеется надлежаще оформленных документов о территориальных границах, сервитутах и обременениях.

Сервитут - право ограниченного пользования чужим (соседним) земельным участком. [1]

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, канализации, газопровода, мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения.

Земельный участок с обозначенными территориальными границами, занятый несколькими объектами недвижимости, принадлежащими разным лицам, может быть продан или передан в собственность на праве общей долевой собственности с условием включения в договор обязательств всех заявителей о подчинении режиму общей долевой собственности на земельный участок, если они пришли к соглашению об их долях в праве на земельный участок и оформили соглашение договором. Территориальные границы приватизируемого земельного участка должны корректироваться таким образом, чтобы максимально исключить необходимость установления сервитутов.

Продажа и передача в собственность земли с находящимся на нем лесом не означают возникновения права собственности на лес. Его использование, вырубка осуществляются в соответствии с лесным законодательством. Не допускается продажа земельных участков, занятых муниципальным и государственным жилым фондом, подземными линейными сооружениями и сетями. Запрещается приватизация земельных участков производственных объектов, которые планируется вынести за черту поселения или перенести в другое место по экологическим и социальным основаниям.

Передача застроенных земельных участков в собственность осуществляется с учетом планируемого разрешенного использования согласно градостроительной документации. Если фактическое использование земельного участка не соответствует планируемому, приватизация не проводится.

При приватизации предприятий и других объектов, расположенных в черте городских поселений, земельные участки собственнику недвижимости предоставляются в долгосрочную аренду или выкупаются им в собственность.

В случае приватизации земельного участка, имеющегося у гражданина или юридического лица либо вновь приобретаемого из государственных и муниципальных земель, в том числе по результатам конкурса или аукциона на право застройки, продавцом такого земельного участка является орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, которые выступают при заключении договора в качестве юридического лица.

Для решения вопроса о приватизации земельного участка гражданин или юридическое лицо обязаны предъявить:

· договор, решение суда, постановление органа исполнительной власти и иные документы, бесспорно подтверждающие право собственности на здание, строение или сооружение, находящиеся на земельном участке, если земельный участок застроен;

· постановление органа исполнительной власти о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение или аренду; план земельного участка;

· заявления всех собственников здания, строения или сооружения, находящихся на земельном участке.

Для жилищных и гаражных кооперативов дополнительно требуются:

· решение общего собрания членов кооператива о заключении договора о покупке (бесплатном получении) в собственность кооператива земельных участков общего пользования;

· планы и обмеры каждого отдельного земельного участка;

· заявление члена кооператива о передаче ему земельного участка в собственность или аренду.

Подготовка документов о передаче или продаже прав собственности на земельный участок возлагается на соответствующие комитеты по земельным ресурсам и землеустройству совместно с органами архитектуры и градостроительства.

Земельные участки граждан, занятые на законных основаниях индивидуальными жилыми домами, садами, дачами и личным подсобным хозяйством, на землях обороны и безопасности, особо охраняемых природных территорий, водоохранных зон, санитарных зон промышленных объектов подлежат выделению из указанных земель и могут быть переданы в собственность граждан, если не запланирован их перенос в другое место.

Основные особенности купли-продажи земельных участков:

· земельные участки, переданные в собственность для ведения индивидуального жилищного и гаражного строительства, могут продаваться и приобретаться без изменения разрешенного использования совместно с созданной на них другой недвижимостью;

· доходы от продажи незастроенных и неосвоенных земельных участков, находящихся в частной собственности менее пяти лет, подлежат прогрессивному налогообложению;

· продажа в собственность зданий, строений, сооружений, а также предприятий, принадлежащих муниципальным образованиям, влечет за собой передачу земельных участков, на которых они расположены, в постоянное (бессрочное) пользование или аренду, если законом не разрешена продажа (приватизация) земельных участков;

· договор продажи недвижимости не считается заключенным, если в нем не определены права покупателя недвижимости на земельный участок, на котором расположена недвижимость.

Земля - это самый надежный объект залога, так как со временем она не изнашивается при рациональном использовании, как другие виды недвижимости, а, напротив, стоимость ее постоянно возрастает.

Земельные участки, находящиеся у граждан или юридических лиц на праве собственности или аренды, могут быть переданы в залог для обеспечения кредитных обязательств банков или других кредитных организаций. муниципальный собственность земельный приватизация

Залог земельных участков регулируется федеральным законом о залоге и ипотеке. Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Передача в залог земельных участков из государственных и муниципальных земель соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления не допускается.

Лицо, которое использует земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, вправе с согласия уполномоченного органа обменять земельный участок на иной земельный участок, используемый другим лицом на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, а также приобрести право собственности на другой земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, с которыми совершен обмен.

Собственник земельного участка вправе передать земельный участок или его часть гражданину, юридическому лицу, а также государству или муниципальному образованию по договору дарения.

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления не вправе отказаться от земельных участков, переходящих к ним в порядке дарения, за исключением случаев дарения земельных участков, несущих опасность для жизни и здоровья граждан, животного и растительного мира или обремененных долгами, превышающими стоимость земельных участков.

С развитием рыночных отношений все большее значение в предпринимательской деятельности приобретает аренда - форма договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей.

Аренда земли - это основанное на договоре временное пользование землей в хозяйственных целях. [1]

Местные органы власти городов России используют аренду как основную форму предоставления земель в черте поселений. Вместе с тем земельные участки, принадлежащие на праве собственности муниципальным образованиям, занятые государственным, муниципальным или частным жилым фондом, не могут быть переданы в аренду иным гражданам и юридическим лицам, за исключением лиц, проживающих в домах этого жилого фонда и их объединений. Предоставление земельных участков из муниципальных земель в аренду для коммерческого использования может быть обременено обязанностью безвозмездной передачи здания, строения, сооружения в муниципальную собственность по окончании обусловленного договором срока коммерческого использования.

Договор аренды зданий, строений, сооружений, а также предприятий не считается заключенным, если в нем не оговорены права арендатора на земельный участок.

Сделки с земельными участками считаются заключенными с момента государственной регистрации.

Сделки являются ничтожными или могут быть признаны недействительными по основаниям, указанным гражданским законодательством, в частности, если они совершены с нарушением требований земельного законодательства или под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, насилия, злонамеренного соглашения о занижении цены сделки.

Использование земли в Российской Федерации платное. Формами платы за землю являются:

· земельный налог;

· арендная плата;

· нормативная цена.

Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом. Земельный налог относится к общеобязательным и взимается на всей территории России. Земельный налог устанавливается на рентной основе исходя из плодородия почв, других природных и экономических условий, местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственника, владельца, пользователя земли и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год.

Конкретный размер земельного налога устанавливается органами местного самоуправления в соответствии со средними ставками земельного налога по региону и коэффициентами увеличения, определенными в Законе РФ "О плате за землю".

Ставки земельного налога зависят от следующих факторов:

· категории земель, критерием является целевое назначение земель;

· местоположения, ставки налогообложения определяются с учетом комплексной экономической оценки территории, основанной на всесторонних исследованиях ценности земель по зонам. Дифференциация обусловлена многими факторами, в том числе условиями транспортной доступности, близости к центру, экологическим состоянием, престижностью и др.;

· размера земельного участка, он должен быть обоснованным и минимально необходимым. Утверждается в соответствии с нормами отвода земель для жилищного строительства, предпринимательской деятельности.

Сумма земельного налога определяется по формуле [13]:

Нз = S Si x Сi x Кi х Лi, (1)

где: Нз - сумма земельного налога;

S - площадь земельного участка;

C - ставка земельного налога по земле соответствующего назначения (с учетом ежегодных повышающих коэффициентов);

К - коэффициенты корректировки ставки земельного налога, устанавливаемые местными органами власти (индекс градостроительной ценности);

Л - коэффициент налоговых льгот;

i - количество земельных участков соответствующего назначения.

Для определения земельного налога периодически проводятся рентные оценки земельных участков на основе учета дополнительного дохода, образующегося за счет местоположения земельного участка и развития инфраструктуры территории.

Лица, имеющие земельные участки, суммарная площадь которых превышает предельные размеры, установленные земельным законодательством, облагаются прогрессивным земельным налогом на ту часть земельного участка, которая превышает предельный размер. Ставки прогрессивного земельного налога устанавливаются законами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления (по принадлежности земель) посредством введения повышающих коэффициентов к утвержденным ставкам земельного налога на земли данного разрешенного использования.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Арендная плата за землю городов устанавливается договором между муниципальными органами и пользователем земли. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором и по действующему законодательству этот размер не ограничен (кроме земель сельскохозяйственного назначения). Объектом данных договоров является весь земельный участок с его инфраструктурой, природными и иными объектами. Лица, получившие по договору участок, имеют право на доход, возникающий в результате его эксплуатации. При аренде земель, находящихся в муниципальной собственности, органы власти устанавливают базовые ставки арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов (физические лица, юридические лица, иностранные граждане и т.д.). Ставка арендной платы должна определяться в соответствии с комплексной экономической оценкой городских территорий, величина которой дифференцируется от различных качеств (местоположение, престижность, развитость инфраструктуры).

Арендная плата (Ап) за городские земли включает затратную (условно-постоянную) (За) и рентную (Ра) составляющие [13]:

Ап = За + Ра, (2)

1.2 Факторы и условия функционирования и развития земельного рынка муниципального образования

Рынок земли отличается от рынка других товаров. Это связано с тем, что земельные участки как товар нельзя стандартизировать и продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на покупаемую и продаваемую землю влияет ряд факторов и условий.

Факторы - это силы, которые тормозят либо ускоряют развитие земельных отношений.

Факторы существуют двух видов: внешние и внутренние, в соответствии с рисунком 2.

Рисунок 2 - Факторы влияющие на развитие земельных отношений.

Внешние факторы - силы действующие на развитие земельного рынка на уровне страны.

Экономическая ситуация включает в себя:

· экономическую ситуацию в РФ

· экономическую ситуацию в рассматриваемом регионе и в соседних регионах.

Демографическая ситуация обусловлена количеством мигрированных граждан на уровне страны.

Государственное регулирование рынка земли включает в себя:

· правовое регулирование земельного рынка на федеральном и региональном уровнях;

· территориально - экономическое зонирование;

· государственная кадастровая оценка земельных участков;

· государственная политика в области налогообложения, ценообразования и кредитования физических и юридических лиц.

Внутренние факторы - силы, действующие на развитие земельного рынка на уровне города.

Экономическая ситуация включает в себя:

· уровень доходов населения;

· уровень занятости населения;

· уровень цен;

· доступность источников финансирования;

· издержки по формированию и регистрации сделок;

· налоги с продаж.

Социальная и демографическая ситуации обусловлены:

· количеством граждан въехавших и в регион и выехавших из него;

· численность и плотность населения;

· возрастной и профессиональный состав;

· средний размер семьи.

Физический характеристики участка земли и окружающей среды:

· природно - климатические условия;

· физические характеристики - тип почв, рельеф, форма участка;

· подверженность региона местоположения участка негативным воздействиям окружающей среды - засуха, наводнение, оползни и т.д.

Кроме указанных факторов на спрос влияют субъективные факторы:

· особые условия продавца или покупателя;

· реклама.

Для успешного функционирования земельного рынка муниципального образования, органами местного самоуправления должны быть приняты нормативно-правовые документы способствующие улучшению развития земельного рынка. Для этого необходимо принять и утвердить следующие документы:

· Генеральный план муниципального образования

· Территориальное планирование муниципального образования

· Правила землепользования и застройки и т.д.

1.3 Критерии и показатели оценки состояния земельного рынка муниципального образования

Совершенствование земельных отношений в настоящее время является одним из факторов развития территории Кушвинского городского округа.

Под земельными отношениями понимается совокупность различных экономических операций с землей, в результате которых происходит перераспределение прав на земельные ресурсы. Процесс оборота земельных участков служит своего рода индикатором состояния экономической системы и степени зрелости, устойчивости и эффективности земельного рынка муниципального образования. Скачущие из года в год объемы спроса и предложения на земельном рынке указывают на неблагополучие в экономике в целом и в конкретных отраслях производства в частности.

В районах с исторически сложившейся, устойчивой рыночной экономической системой в период стабильности рыночный землеоборот осуществляется на естественной конкурентной основе, без активного вмешательства государства в процессы движения земельных ресурсов и перераспределения прав и функций землевладельцев и землепользователей. В районах же, которые после многолетнего искусственного перерыва восстанавливают нормальные рыночные экономические отношения, ситуация иная.

2. Исследование процессов развития земельного рынка муниципального образования (на примере Кушвинского городского округа)

2.1 Характеристика современного состояния земельного рынка муниципального образования

Земля является источником доходов и становится объектом интересов как города, так и субъекта РФ. Землепользование и землеоборот осуществляется на возмездной основе с учетом количественных и качественных характеристик земельных участков. Сумма налоговых и арендных поступлений от использования земель в доходной части городского бюджета ежегодно возрастает. Прослеживаются принципы оптимальности, сбалансированности землепользования, максимально учтены интересы города, граждан. Наблюдается положительный социальный эффект.

Проведя оценку земель территории Кушвинского городского округа, на основании плана зонирования территории, можно подсчитать площадь земель занимаемой той или иной категорией.

Таблица 2 - Распределение земель Кушвинского городского округа по категориям по состоянию на 01.08.2013

Категория земель	Процент занимаемой территории (%)
Земли жилых домов усадебного типа	11.4
Земли малоэтажных многоквартирных жилых домов	6.1
Земли среднеэтажных многоквартирных жилых домов	10.4
Земли С/Х назначения	26.2
Общественно - деловые зоны	2.4
Земли промышленности и иного спец. назначения	17
Земли лесного фонда	13.4
Земли водного фонда	9.8
Земли городских парков, скверов	1.3
Земли объектов инженерной инфраструктуры	1.4
Земли запаса	0.6

Исходя из этого, можно исключить процент земель, находящихся в собственности муниципального образования. Земли лесного фонда, водного фонда, городских парков, земли запаса не поддаются перераспределению и занимают 42.1%.

На территории Кушвинского городского округа основным процентом рыночного оборота является 57.9% земель.

Минимизированы возможные конфликты между участниками земельных отношений. Решение возникающих противоречий, столкновения интересов землепользователей имеет четкий, действенный механизм, закрепленный законодательно. Это обусловлено открытостью информации о перспективах развития города и муниципального образования в целом, генеральном плане входящих в его состав городов, о зонировании территории, планах капитального строительства, о направлениях развития инфраструктуры и т.п.

Барьеры входа на земельный рынок рационально минимизированы. Процедуры распределения и предоставления земельных участков прозрачны. Что позволяет прослеживать проходящие изменения в области землепользования и имеется возможность выбора земельного участка максимально подходящего для необходимых нужд граждан. Максимально снижена возможность возникновения издержек для землепользователей.

Непрерывно осуществляется разграничение земельных участков по формам собственности. Существуют земли, находящиеся в муниципальной собственности, подлежащие дальнейшему предоставлению и передаче в собственность или в аренду физическим и юридическим лицам.



Рисунок 3 - Категории земельных участков, не подлежащие передаче в собственность.[2]

На территории Кушвинского городского округа утверждены документы:

· территориального планирования городского округа.

· 5 генеральных планов населенных пунктов;

· Карты по зонированию территории 13 населенных пунктов.

· Утверждено 6 административных регламентов по вопросам предоставления земельных участков.

· Утвержденные административные регламенты и информация о наличии в муниципальном образовании свободного земельного фонда размещены на официальном сайте Кушвинского городского округа kushva.midural.ru.

Количество и площадь земельных участков, предоставленных Кушвинским городским округом в 2011-2013 годах юридическим и физическим лицам, в том числе: для индивидуального жилищного строительства (ст. 30.1 ЗК.РФ), индивидуального жилищного строительства (торги), иного строительства и для целей не связанным со строительством.

Таблица 3 - Земельные участки предоставленные Кушвинским городским округом [7]

Предоставлено для-	2011 год Кол-во/площадь (кв.м)	2012 год Кол-во/площадь (кв.м)	2013 год Кол-во/площадь (кв.м)
Индивидуального жилищного строительства (ст. 30.1 ЗК.РФ)	22	10	16
	34828	14791	28995
Индивидуального жилищного строительства (торги)	0	4	2
	0	5420	3252
Иного строительства	6	3	4
	7693	5310	6248
Для целей не связанным со строительством	26	21	5
	426804	18352	32941

В 2011 - 2013 годах результаты торгов по предоставлению земельных участков, проведенных администрацией Кушвинского городского округа, недействительными не признавались.

Количество заключенных Кушвинским городским округом в 2011 - 2013 годах договоров по предоставлению земельных участков в аренду и собственность юридическим и физическим лицам:

Таблица 4 - Количество заключенных договоров по предоставлению земельных участков [7]

показатель	2011	2012	2013
В собственность	223	195	378
В аренду	109	97	89
В постоянное бессрочное пользование	2	1	49

С 2007 года на основании Правил землепользования и застройки Кушвинского городского округа, утвержденных Решением Кушвинской городской думы от 01.12.2005 г. № 388 и в соответствии со статьей 30.1 Земельного Кодекса РФ, на территории Кушвинского городского округа земельные участки предоставляются под строительство по результатам торгов, а также с предварительным согласованием места размещения объекта. Администрация Кушвинского городского округа проводит межевание земельных участков, проводит независимую оценку земельных участков.

В 2011 году предоставлено с торгов 6 земельных участков, 2 земельных участка предоставлены в постоянное бессрочное пользование администрации Кушвинского городского округа для строительства моста и МКУ "Центр физической культуре, спорту и туризму "Горняк" для строительства спортивного сооружения "Ледовый дворец".

В 2012 году для строительства предоставлено с торгов 6 земельных участков общей площадью 6649 кв.м., а также для индивидуального жилищного строительства с торгов предоставлено 4 земельных участка общей площадью 5420 кв.м, и 1 земельный участок площадью 6297кв.м. предоставлен в постоянное бессрочное пользование администрации Кушвинского городского округа для строительства детского сада на 75 мест.

В 2013 году предоставлено для строительства с торгов 14 земельных участков, а также 1 земельный участок площадью 7250 кв.м. предоставлен в постоянное бессрочное пользование администрации Кушвинского городского округа для строительства дошкольного образовательного учреждения. Всего в постоянное бессрочное пользование предоставлено 49.

Площадь фактически используемых сельскохозяйственных угодий крестьянско-фермерскими хозяйствами городского округа в 2013 году составила 2988,4 гектаров, которая ежегодно возрастает в связи с увеличением заявок на оформление земельных участков крестьянско-фермерскими хозяйствами. Общая площадь сельскохозяйственных угодий крестьянско-фермерских хозяйств городского округа составляет 3439,5 гектаров.

По землям сельскохозяйственного назначения, для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства администрацией Кушвинского городского округа выделено крестьянским (фермерским) хозяйствам под:

Таблица 5 - Предоставления земельных участков для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства [7]

Вид использования	Кол-во участков	Площадь (га)
Сенокосы	7	155,89
Пашни	6	772,68
Пастбища	2	206,21
Ферма	1	199,95

На территории Кушвинского городского округа 17 садоводческих товариществ, земельные участки для ведения индивидуального садоводства предоставлены в собственность граждан.

2.2 Тенденции и факторы развития земельного рынка муниципального образования

За период 2011 - 2013 годы, с целью сокращения сроков предоставления земельных участков были разработаны административные регламенты предоставления муниципальных услуг, в которых установлены максимальные сроки предоставления муниципальной услуги, в том числе, по каждой процедуре отдельно.

Для снижения расходов граждан и организаций, в соответствии с Федеральным законом от 27 июля 2010 года № 210 - ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг", Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 13 сентября 2011 года № 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок", для каждой услуги установлен исчерпывающий перечень документов, которые заявитель самостоятельно предоставляет в Комитет по управлению муниципальным имуществом Кушвинского городского округа.

Ежегодно проходят плановые проверки по соблюдению законодательства в сфере предоставления земельных участков.

Для индивидуального жилищного строительства, для иного строительства, и для целей не связанных со строительством в 2011 - 2013 годах на территории Кушвинского городского округа площадь предоставленных земельных участков составляет:

Рисунок 4 - Площадь предоставленных земельных участков на территории Кушвинского городского округа [7]

В 2011 - 2013 годах результаты торгов недействительными не признавались.

Таблица 6 - предоставление земельных участков в КГО физическим лицам под существующими объектами недвижимости [3]

Выполняемая работа	2011 год	2012 год	2013 год
Принято заявлений от граждан на оформление документов на земельные участки под существующими объектами недвижимости, в собственность, аренду и прекращение ПБП	287	235	378
Подготовлено и согласовано проектов постановлений администрации КГО по предоставлению земельных участков гражданам под существующими объектами недвижимости из них: в собственность за плату, в собственность бесплатно, в аренду, прекращение ПБП	287 214 48 15 10	235 180 49 1 5	378 329 46 2 1
Подготовлено и согласовано проектов постановление администрации КГО по утверждению схем расположения земельных участков	29	23	37
Подготовлено: договоров купли - продажи земельных участков гражданам под существующими объектами недвижимости на площадь, кв.м. на общую сумму, руб. заявлений для регистрации права собственности граждан в Управлении Росреестра	214 200510 391218,55 214	180 177497 358774,85 180	277 229503 672661,53 277

На основании представленной таблицы, можно выявить следующую тенденцию спроса на предоставление земельных участков под существующими объектами недвижимости.

Рисунок 5 - Линия тенденции спроса на предоставление земельных участков под существующими объектами недвижимости.

На территории Кушвинского городского округа по данным трех лет наблюдается плавное возрастание спроса на предоставление земельных участков под существующими объектами недвижимости. Тенденция спроса - волновая.

На текущий момент состояние земельного рынка муниципального образования обусловлено рядом факторов.

Уральский экономический район расположен на Среднем, частично на Южном и Северном Урале, а также на прилегающих частях Восточно-Европейской и Западно - Сибирской равнин. Географическое положение Урала является выгодным с точки зрения развития транспортных сетей, как связующим звеном и перевалочной базой между основными районами производства и потребления продукции.

Уральский экономический район исключительно богат разнообразными полезными ископаемыми, является ведущим в России районом по выпуску металлургической продукции и тяжелого машиностроения. В Уральском экономическом районе высокоразвиты химическая промышленность, легкая и пищевая промышленность, нефтегазодобывающая, лесопромышленная, электротехническая и сельскохозяйственная промышленность, это высокоразвитый разнообразный и сложный по структуре производственный комплекс тяжёлой индустрии.

Кушвинский городской округ расположен в 198 километрах северо-западнее Екатеринбурга. Площадь Кушвы с закреплёнными в административных границах территориями составляет 2 386 квадратных километров.

В состав Кушвинского городского округа входит 12 сельских населённых пунктов: посёлок Баранчинский, посёлок Азиатская, деревни Боровая, Мостовая, Верхняя Баранча, Кедровка, Молочная, посёлки Орулиха, Софьянка, Хребет Уральский и Чекмень. [16]

Численность населения городского округа - 40 001 человек, из них:

· Городское - 29 541 человек;

· Сельское - 10 460 человек.

Среднегодовая численность постоянного населения - 39834 человек.

Численность населения в трудоспособном возрасте - 22120 человек.

Численность экономически активного населения - 20900 человек.

Численность занятых в экономике - 15705 человек.

Численность безработных - 1450 человек.

Численность безработных, официально зарегистрированные в службе занятости - 430 человек.

В Кушвинском городском округе действует 12 промышленных предприятий, более 600 предприятий малого бизнеса. В 2012 году объем производства составил 2 820,5 млн. рублей. [16]

Ключевую роль в промышленности нашего округа играет машиностроение и металлообработка, составляя 65,5% местной экономики.

Основные промышленные предприятия:

· ОАО "Кушвинский завод прокатных валков"

· ОАО "Завод транспортного оборудования"

· Кушвинский электромеханический завод

· ОАО "Высокогорский горно-обогатительный комбинат" - шахта "Южная"

· ЗАО "Керамзитовый завод"

· Баранчинский электромеханический завод

Большой опыт производства чугунных прокатных валков накоплен на ОАО "Кушвинский завод прокатных валков". В настоящее время предприятия осуществляет программу технологического перевооружения, ориентируясь на меняющиеся условия рынка товаров металлургической промышленности.

Продукцию для предприятий горнодобывающей им металлургических отраслей, стрелочные переводы и путеремонтные машины производит "Завод транспортного оборудования". Кушвинский электромеханический завод выпускает трансформаторные подстанции.

Значительная доля пищевой промышленности городского округа в экономике города. Лидером пищевой промышленности является ОАО "Молочная благодать". Кушвинский молокозавод входит в тройку лучших молочных заводов Свердловской области, предприятия выпускает более 50 наименований молочной продукции.

В 2004 году на территории Кушвинского городского округа запущена в эксплуатации шахта "Южная" ОАО "Высокогорский горно-обогатительный комбинат" на горизонте минус 240 метра.

ЗАО "Керамзитовый завод" представляет промышленность строительных материалов территории.

Больше 260 лет основой экономической и социальной жизни поселка Баранчинского является Баранчинский электромеханический завод, производящий электродвигатели, генераторы и мини-электростанции.

Стабильно работает потребительский рынок Кушвинского городского округа. Объем розничной торговли за 2013 год составляет 1 457,1 млн. рублей, 68% товаров реализуется субъектами малого предпринимательства.

Демографическая ситуация в 2013 году на территории Кушвинского городского округа имеет следующее положение. [16]

Число родившихся - 550 человек.

Число умерших - 680 человек.

Число умерших детей в возрасте до 1 года - 8 человек.

Миграционное движение (на постоянное место жительства, нетрудовая миграция)

Число прибывших - 330 человек.

Число выбывших - 534 человек.

Количество семей с 3 и более детьми - 360 человек.

Доходы населения муниципального образования всего составляют - 4729,3 млн. руб., из них:

Таблица 7 - Доходы населения Кушвинского городского округа по состоянию на 01.12.2013 [16]

Вид	Ед. изм.	Число
Доходы от предпринимательской деятельности	млн. руб	113
Оплата труда	млн. руб	2391
Доходы от собственности	млн. руб	44,3
Социальные трансферты (пенсии, социальные выплаты и т.п.)	млн. руб	2181
Среднемесячная заработная плата одного работника	рублей	22358,8
Среднедушевые денежные доходы (в месяц)	руб./чел.	9893,8
Численность населения с денежными доходами ниже прожиточного минимума в % к численности населения муниципального образования	процентов	9,5

Внутренние факторы развития земельного рынка имеют основное влияние на развитие и состояние землеоборота Кушвинского городского округа. Наибольшей долей спроса обладают земельные участки, предоставляемые под индивидуальное жилищное строительство. Демографическая и экономическая ситуации, позволяют населению строить частные дома для постоянного и непостоянного жительства.

Перспективы земельного рынка на сегодня очень велики, в частности, о том, как развивается рынок недвижимости могут свидетельствовать огромные площади загородных земель, которые заняты под строительством коттеджей. Но на данный момент уже наметилась положительная тенденция в повышении спроса не только на городские квартиры, но и на загородные дома.

Таким образом, можно отметить, что загородная недвижимость в перспективе станет еще более популярной.

На территории Кушвинского городского округа за 4 месяца 2014 года сформировано и предоставлено для индивидуального жилищного строительства, в собственность бесплатно, следующим категориям граждан:

· многодетным семьям - 41 земельный участок;

· участникам боевых действий - 7 земельных участков;

· молодым семьям - 4 земельных участка.

· 2.3 Субъекты земельного рынка муниципального образования

Согласно действующего земельного законодательства статья 5 Земельного Кодекса РФ:

Рисунок 6 - участники земельных отношений [2]

Участники земельного рынка обладают определенными полномочиями.

Полномочия субъектов РФ:

· изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъекта РФ;

· разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов РФ;

· иные полномочия, не отнесенные к полномочиям РФ или к полномочиям органов местного самоуправления;

· Субъекты РФ осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов РФ.

Полномочия органов местного самоуправления:

· изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд;

· установление с учетом требований законодательства РФ правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований;

· разработка и реализация местных программ использования и охраны земель;

· иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель;

· органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Права собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов:

· право самостоятельно хозяйствовать на земле;

· право собственности на посевы сельскохозяйственных культур и насаждений;

· право возводить строения и сооружения;

· право пользования общераспространенными полезными ископаемыми;

· право пользования лесами и насаждениями;

· право пользования водными объектами для нужд своего хозяйства;

· право требовать возмещения причиненного ущерба в случае нарушения, изменения или прекращения права землепользования;

· право купли продажи земельного участка, залога, дарения, аренды, и другие, не запрещенные законом сделки с землей.

3. Перспективные направления развития земельного рынка муниципального образования (на примере Кушвинского городского округа)

3.1 Прогнозные оценки изменения ситуации на земельном рынке муниципального образования

На основании запроса администрации Кушвинского городского округа о предоставлении информации от 03.12.2013г. № 228, Комитет управления муниципальным имуществом Кушвинского городского округа направил показатели социально - экономического развития КГО по прилагаемой форме.

Таблица 8 - Показатели социально - экономического развития Кушвинского городского округа [3]

Показатели	2013	2014	2015	2016
Количество земельных участков, отнесенных к собственности Кушвинского городского округа (участок)	228	231	232	235
Формирование собственности Кушвинского городского округа, ведение реестра муниципальной собственности (движимое, недвижимое) в т.ч.:	14447	14447	14447	14447
Недвижимое имущество (объект)	1050	1050	1050	1050
Движимое имущество (штука)	13397	13397	13397	13397
Выявление бесхозяйственных объектов, вовлечение их в хозяйственный оборот (недвижимое имущество)	2	0	0	0
Количество муниципальных унитарных предприятий Кушвинского городского округа (предприятие)	10	13	13	13
Создание муниципальных унитарных предприятий Кушвинского городского округа (предприятие)	1	3	0	0
Реорганизация муниципальных унитарных предприятий Кушвинского городского округа (предприятие)	0	0	0	0
Ликвидация муниципальных унитарных предприятий Кушвинского городского округа, не осуществляющих хозяйственную деятельность (предприятие)	3	0	0	0
Количество проверок муниципального имущества Кушвинского городского округа (проверка), в т.ч.:	16	23	23	23
Закрепленного на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями	8	13	13	13
Переданного в безвозмездное пользование	2	3	3	3
Переданного в аренду	1	3	3	3
Закрепленного на праве оперативного управления за муниципальными учреждениями	1	1	1	1
Находящегося в казне Кушвинского городского округа	4	3	3	3
Оценка муниципального недвижимого имущества подлежащего предоставлению в аренду, а также переоценка муниципального недвижимого имущества, находящегося в аренде на уровне рыночных цен за 1 кв.метр (объект)	4	18	5	5
Усовершенствование нормативно - методической базы в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом Кушвинского городского округа (акт)	24	4	4	3

На основании представленных данных, можно проследить планируемое увеличение границы Кушвинского городского округа за счет земельных участков отнесенных к собственности Кушвинского городского округа. Также планируется увеличение площади земельных участков предоставленных под строительство.

Администрацией Кушвинского городского округа планируется проведение проверок земельных участков находящихся в собственности Кушвинского городского округа, переданного в безвозмездное пользование и переданного в аренду, закрепленного на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями, закрепленного на праве оперативного управления за муниципальными учреждениями.