Оценка стоимости земельных участков

Правовое регулирование земельного рынка в Российской Федерации. Доходный, затратный и сравнительный подходы к оценке земельного участка. Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения. Кадастровая оценка земель различного целевого назначения.

Рубрика Сельское, лесное хозяйство и землепользование
Вид учебное пособие
Язык русский
Дата добавления 01.08.2009
Размер файла 205,4 K

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

1 440

55

Омская область

910

56

Оренбургская область

2 070

57

Орловская область

4 870

58

Пензенская область

3 140

59

Пермская область

970

60

Псковская область

2 730

61

Ростовская область

2 270

62

Рязанская область

3 790

63

Самарская область

3 090

64

Саратовская область

3 460

65

Сахалинская область

1 630

66

Свердловская область

1 150

67

Смоленская область

3 650

68

Тамбовская область

3 970

69

Тверская область

2 730

70

Томская область

1 120

71

Тульская область

4 840

72

Тюменская область

940

73

Ульяновская область

3 150

74

Челябинская область

1 360

75

Читинская область

1 010

76

Ярославская область

2 210

79

Еврейская АО

1 000

80

Агинский Бурятский автономный округ

980

81

Коми-Пермяцкий АО

910

82

Корякский АО

400

83

Ненецкий АО

400

84

Таймырский АО

400

85

Усть-Ордынский Бурятский-АО

1 150

86

Ханты-Мансийский АО

830

87

Чукотский АО

380

88

Эвенкийский АО

900

89

Ямало-Ненецкий АО

400

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ

Что понимается под кадастровой оценкой земель поселений?

Какие существуют различия между кадастровой и единичной оценкой городских земель?

Какие источники данных необходимы для проведения кадастровой оценки земель поселений?

Раскройте определение кадастровой стоимости земли кадастрового квартала.

По какому признаку выделены две технологические линии кадастровой оценки земель поселений?

Из каких этапов состоит процедура кадастровой оценки земель поселений?

Какие подготовительные работы проводятся при кадастровой оценке земель поселений?

Какие городские территории выделяются в отдельные зоны при функциональном зонировании?

Для каких целей устанавливаются оценочные зоны? Что может выступать их границей?

Какие факторы учитываются при расчете коэффициентов относительной ценности отдельных территорий города?

Каким образом оформляются результаты кадастровой оценки городских земель?

Для каких целей могут использоваться результаты кадастровой оценки городских земель?

Какая информация необходима для проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных земель?

Какие виды угодий включают земли сельскохозяйственного назначения?

Какие этапы включает государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий?

На какие группы разделены земли сельскохозяйственного назначения по функциональному назначению и особенностям формирования рентного дохода при кадастровой оценке?

Какие показатели рассчитываются при кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий?

По какой формуле рассчитывается кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий?

Какие факторы учитываются при расчете дифференциального рентного дохода на втором этапе государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий?

Что понимается под плодородием земельного участка при кадастровой оценке и каким образом рассчитывается этот показатель?

Что понимается под технологическими свойствами земельного участка при кадастровой оценке и каким образом рассчитывается этот-показатель?

Что понимается под местоположением земельного участка при кадастровой оценке и каким образом рассчитывается этот показатель?

Как определяется минимальная кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий?

В каких субъектах РФ установлена максимальная величина кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий?

Чему равна минимальная величина кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий?

Дайте определение землям лесного фонда.

Какие группы земель входят в классификацию лесных земель по целевому назначению?

Какие этапы включает государственная кадастровая оценка земель лесного фонда?

Какие показатели рассчитываются в процессе государственной кадастровой оценки земель лесного фонда?

По какой формуле рассчитывается кадастровая стоимость земель лесного фонда?

Какие факторы учитываются при расчете дифференциального рентного дохода при оценке земель лесного фонда?

Как определяется минимальная кадастровая стоимость земель лесного фонда?

В каких субъектах Российской Федерации установлена максимальная величина кадастровой стоимости земель лесного фонда?

Чему равна минимальная величина кадастровой стоимости земель лесного фонда?

ТЕСТЫ

Какие из нижеперечисленных факторов не оказывают существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка, предназначенного под многоэтажную жилищную застройку в городе:

а) местоположение;

б) плодородие почвы;

в) величина доходов населения;

г) инженерно-геологические характеристики земли;

д) все факторы оказывают существенное воздействие?

Результаты кадастровой оценки земель поселений необходимы для следующих целей:

а) создания земельного кадастра;

б) формирования налогооблагаемой базы городских земель;

в) обоснования наиболее перспективных направлений застройки;

г) определения ставок арендной платы за муниципальные земли;

д) во всех вышеперечисленных случаях.

Тест 3. При определении относительной градостроительной ценности земельных участков под промышленными предприятиями не учитывается:

а) близость к транспортным магистралям,

б) экологическая обстановка в районе расположения;

в) близость к жилым массивам;

г) уровень развития производственной инфраструктуры;

д) учитываются все вышеперечисленные факторы.

Тест 4. Какие из нижеперечисленных факторов учитываются со знаком минус при определении относительной градостроительной ценности земли в жилой зоне:

а) доступность населения к объектам здравоохранения;

б) обеспеченность централизованным инженерным оборудованием,

в) наличие зон архитектурных памятников;

г) загрязнение воздушного бассейна;

д) все ответы неверны?

Тест 5. При проведении государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий для расчета кадастровой стоимости земли используется формула:

а) Кадастровая стоимость = Расчетный рентный доход х 50;

б) Кадастровая стоимость = Дифференциальный доход + Абсолютный рентный доход;

в) Кадастровая стоимость = Расчетный рентный доход х 33;

г) Кадастровая стоимость = (Цена продажи - Цена производства) х Урожайность.

Тест 6. При проведении государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий расчетный рентный доход включает:

а) абсолютный рентный доход;

б) дифференциальный рентный доход;

в) монопольную ренту;

г) ренту по плодородию;

д) включает а) и б);

е) включает а), б), г).

Тест 7. При государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий расчетный рентный доход включает:

а) только абсолютную ренту;

б) только дифференциальную ренту;

в) только монопольную ренту;

г) включает б) и в);

д) все ответы неверны.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Земля выступает основой жизни и деятельности человеческого общества. Она является сложным и специфическим объектом оценки, что обусловлено особенностями земли, такими как неподвижность, уникальность, многофункциональность, ограниченность предложения, а также необходимостью учета при оценке многих других факторов. В России земля -- один из наиболее сложных объектов оценки в составе недвижимости, также и из-за низкой степени развития земельного рынка и неразработанности земельного законодательства.

Теоретическим фундаментом процесса оценки служит система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости земельного участка. Принципы оценки земельных участков формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости земли. Использование тех или иных принципов оценки зависит от конкретной ситуации, складывающейся на момент оценки. Принципы оценки земельных участков тесно взаимосвязаны и в зависимости от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Они представляют собой теоретическую основу оценки стоимости земельных участков, на которых базируются три фундаментальных подхода к оценке -- доходный, сравнительный и затратный.

В стратегии рыночных преобразований, происходящих на всей территории России, институт оценки земли должен занять одно из важнейших мест. Обоснование научных принципов и практических методов оценки рыночной и кадастровой стоимости необходимо для эффективного развития отношений по использованию земли:

как основы жизни, деятельности и благосостояния народов России;

как важнейшего природного ресурса, необходимого для развития всех отраслей народного хозяйства;

как пространственного базиса под городскую застройку;

как кладовой месторождений;

как объекта налогообложения.

В данном пособии были рассмотрены различные подходы, используемые для решения проблем, с которыми приходится сталкиваться оценщикам, риэлторам и аналитикам рынка недвижимости при оценке стоимости земельных участков. Эти проблемы могут возникнуть при

различных ситуациях, например, когда земля ожидает своего эффективного собственника, арендатор ищет определенный земельный участок, инвестор хочет создать необходимое ему сочетание земли и строений или когда покупатель подбирает землю, обладающую значительным потенциалом увеличения стоимости.

СЛОВАРЬ ТЕРМИНОВ

Аналог -- объект, сходный или подобный оцениваемой недвижимости.

Аннуитет -- серия равновеликих платежей, получаемых или выплачиваемых через равные периоды времени в течение определенного срока. Различают обычный аннуитет, при котором выплаты производятся в конце каждого периода времени, и авансовый аннуитет, платежи по которому осуществляются в начале каждого периода времени.

Аренда -- юридически оформленное право владения и (или) пользования, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недвижимости на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по целевому назначению.

Арендаторы земельных участков -- лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды.

Арендная плата за земельный участок -- периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и арендатором.

Бонитет почв -- показатель качества почв, их плодородия и продуктивности.

Бонитировка почв -- сравнительная оценка качества различных почв по основным факторам плодородия (содержание гумуса, механический состав почвы, глубина грунтовых вод и др.).

Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период) -- одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета будущей Стоимости периодических равновеликих взносов при известной текущей стоимости взноса, процентной ставке и периоде.

Будущая стоимость денежной единицы (накопленная сумма денежной единицы) -- одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета будущей стоимости известной текущей (сегодняшней) суммы по технике сложного процента.

Вещное право -- право, дающее лицу юридическую власть над вещью. К вещным правам относятся: право собственности, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитут, право хозяйственного ведения имуществом, право оперативного управления имуществом.

Взнос на амортизацию денежной единицы (периодический взнос в погашение кредита) -- одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета величины будущих периодических равновеликих платежей в погашение определенной текущей стоимости (кредита) при известном проценте, начисляемом на уменьшающийся остаток кредита.

Внутренняя ставка дохода -- процентная ставка на вложенный капитал, при которой сумма текущих стоимостей доходов от инвестиций равна инвестиционным затратам.

Возврат (возмещение) капитала -- возврат первоначальных инвестиций, который отражает потерю стоимости за счет дохода или перепродажи объекта недвижимости.

Вторая ипотека -- предоставление кредита под ранее заложенный объект недвижимости.

Городская (поселковая) черта -- внешняя граница земель города (поселка), которая отделяет их от других категорий земель. Городская черта официально утверждается местными органами власти и является административно-территориальной границей города.

Градостроительное зонирование -- зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Градостроительный регламент -- устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Дата оценки -- календарная дата, на которую производится оценка стоимости объекта недвижимости.

Движимое имущество -- это имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.

Девелопмент -- деятельность, связанная с развитием территории, включающая подготовку земель и проведение строительных, инженерных и иных операций с недвижимостью.

Действительный валовой доход -- потенциальный валовой доход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, неплатежей арендаторов, а также дополнительных видов доходов.

Диверсификация -- процесс распределения инвестиций между различными объектами вложения, которые непосредственно не связаны между собой.

Дисконтирование -- процесс приведения ожидаемых будущих денежных потоков (поступлений или платежей) к их текущей стоимости, т.е. в сопоставимый вид на дату оценки.

Дифференциальная рента I -- дополнительный доход, который образуется на лучших по естественному плодородию и местоположению землях.

Дифференциальная рента II -- дополнительный доход, который образуется на земельных участках хозяйств, ведущих более интенсивное производство. Данный вид ренты связан с экономическим плодородием почвы.

Доходный подход -- один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, включающий метод дисконтированных денежных потоков, основанный на определении текущей стоимости ожидаемых будущих доходов от объекта недвижимости, и метод прямой капитализации годового дохода.

Единица сравнения -- единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.

Единичная оценка -- определение рыночной или другой стоимости отдельного объекта недвижимости. Основанием для проведения оценки является договор, заключаемый между оценщиком и заказчиком.

Жилая недвижимость -- это недвижимость, подавляющую часть доходов от которой составляет арендная плата от сдачи жилья.

Затратный подход -- один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, базирующийся на определении стоимости издержек на воспроизводство или замещение объекта с учетом всех видов износа.

Затраты -- выраженные в денежной форме расходы на эксплуатацию и содержание объекта недвижимости.

Затраты косвенные в строительстве -- расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству (стоимость инвестиций в землю, гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, страховые, рекламные и другие расходы).

Затраты прямые в строительстве -- расходы, непосредственно связанные со строительством (стоимость строительных материалов и оборудования, заработная плата рабочих, стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей, стоимость коммунальных услуг, стоимость доставки и хранения материалов и другие расходы).

Здания -- архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.

Земельные отношения -- отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельный кадастр (государственный) -- систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

Земельный кодекс -- свод государственных законов, юридических и гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности.

Земельный налог -- одна из форм платы за землю, которая устанавливается на рентной основе исходя из плодородия почв, других природных и экономических условий местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственника, владельца или пользователя земли.

Земельный участок -- часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.

Землевладельцы -- лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.

Землепользователи -- лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.

Землеустройство -- система государственных мероприятий, направленных на изучение состояния земель, планирование и организацию рационального использования земель и их охраны, образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства и установление их границ на местности.

Земли водного фонда -- территории, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений, объектов.

Земли запаса -- территории, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения.

Земли лесного фонда -- территории, покрытые лесом, вырубки, гари, прогалины, а также нелесные земли, используемые для ведения лесного хозяйства.

Земли особо охраняемых территорий и объектов -- территории, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение, изъятые в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота, и для которых установлен особый правовой режим.

Земли поселений (городов, поселков и сельских поселений) -- территории в пределах черты поселений (городской черты), используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений.

Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения -- территории, расположенные за чертой поселений, отведенные в установленном порядке предприятиям и организациям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовешания, телевидения, информатики, космического обеспечения для выполнения их уставных задач.

Земли сельскохозяйственного назначения -- территории за чертой поселений, используемые сельскохозяйственными предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства.

Зонирование земель -- разделение земельных массивов на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования.

Износ -- в оценке любая потеря полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости становится меньше стоимости замещения (воспроизводства).

Износ неустранимый (неисправимый) -- в оценке износ объекта недвижимости, при котором затраты на устранение причин, его вызывающих, превышают соответствующее увеличение стоимости недвижимости.

Износ устранимый (исправимый) -- в оценке износ объекта недвижимости, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая в результате устранения причин данного износа стоимость всего объекта.

Имущество -- объекты окружающего мира, обладающие полезностью и находящиеся в чьей-либо собственности. Как юридическое понятие, имущество представляет собой совокупность подлежащих денежной оценке юридических отношений, в которых находится данное лицо.

Инвентарный номер объекта -- номер, присваиваемый объекту, прочно связанному с земельным участком, при его регистрации.

Инвестиции -- вложения финансовых и материально-технических средств, как в пределах Российской Федерации, так и за рубежом, с целью получения экономического (доход, прибыль), социального, экологического или политического эффекта.

Инвестиционный анализ -- изучение различных инвестиционных проектов на основе финансовых расчетов эффективности вложений капитала в соответствии с потребностями и предпочтениями конкретного инвестора.

Ипотека -- залог земельного участка или других объектов недвижимого имущества с целью получения кредита для финансирования сделок с этими объектами.

Ипотечная (кредитная) постоянная -- отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме кредита.

Ипотечный инвестиционный анализ -- оценка недвижимости, основанная на раздельном учете стоимости и доходности собственного и заемного капитала.

Кадастровая оценка земли -- это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам (кластерам).

Кадастровый номер -- персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.

Капитализация -- процесс пересчета годового дохода, полученного от объекта недвижимости, в его стоимость на дату оценки.

Капитальные вложения -- совокупность затрат на создание новых основных фондов, расширение, реконструкцию, техническое перевооружение действующих основных фондов как производственного, так и непроизводственного назначения.

Категории земли -- узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.

Кластеризация -- процедура группировки объектов государственной кадастровой оценки земель поселений по общности признаков, в качестве которых выступают факторы, оказывающие наибольшее влияние на величину кадастровой стоимости.

Контрактная арендная плата -- арендная плата, установленная в конкретном договоре аренды недвижимости.

Корректировки (поправки) -- прибавляемые или вычитаемые денежные суммы (проценты), учитывающие различия между оцениваемым и сопоставимым объектами недвижимости.

Красные линии -- линии, которые обозначают существующие, планируемые границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги и другие подобные сооружения.

Метод дисконтирования денежных потоков -- определение стоимости объекта недвижимости на основе суммирования текущей стоимости будущего потока доходов от объекта в прогнозный период и текущей стоимости выручки от перепродажи объекта в послепрогнозный период.

Метод инвестиционной группы -- способ расчета ставки капитализации с учетом величины и доходности собственных и заемных средств.

Метод количественного обследования -- оценка восстановительной стоимости на основе детального количественного и стоимостного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом.

Метод кумулятивного построения -- способ расчета коэффициента капитализации для недвижимости, при котором к безрисковой ставке прибавляются поправки на риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент.

Метод прямой капитализации -- определение стоимости объекта недвижимости путем деления величины годового дохода на соответствующий этому доходу коэффициент капитализации.

Метод разбивки по компонентам -- оценка восстановительной стоимости здания на основе суммы стоимостей создания его основных строительных компонентов -- фундамента, стен, перекрытий и т.п.

Метод сравнения продаж -- определение рыночной стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.

Метод сравнительной единицы -- оценка восстановительной стоимости на основе расчета стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного здания.

Мониторинг земель -- система наблюдений (съемки, обследований и изысканий) за состоянием земель.

Наиболее эффективное использование -- физически возможное, законодательно разрешенное, финансово целесообразное использование объекта недвижимости, приводящее к его максимальной стоимостина рынке.

Накладные расходы в строительстве -- денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

Накопленный износ -- уменьшение стоимости воспроизводства или замещения зданий и сооружений в результате их физического, функционального и экономического износа.

Недвижимое имущество (недвижимость) -- земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. К недвижимости относятся объекты, расположенные на поверхности земли и под ней, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно -- здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, многолетние насаждения и т.п.

Норма возврата инвестиций (возмещения капитала) -- процент от первоначальных инвестиций в изнашиваемый объект недвижимости, который ежегодно возвращается инвестору.

Нормативная цена земли -- одна из форм платы за землю, характеризующая стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.

Нормативный срок службы -- определенный нормативными документами срок службы зданий, сооружений и других строений.

Объект оценки -- материальные (вещи) и иные объекты, а также права собственности и иные вещные права на эти объекты.

Ограничения -- наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности или иных вещных прав.

Операционные расходы -- это текущие расходы по эксплуатации объекта недвижимости, необходимые для воспроизводства дохода.

Операционные расходы переменные -- это текущие операционные расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загруженности объекта недвижимости (оплата коммунальных услуг, переменная заработная плата и др.).

Операционные расходы постоянные -- текущие операционные расходы, величина которых не зависит от степени загруженности объекта недвижимости (налоги на недвижимость, платежи по страхованию и др.).

Опцион -- предоставляемое собственником право покупки или аренды недвижимости в будущем на условиях, оговоренных в настоящее время.

Остаточная экономическая жизнь -- период времени, в течение которого улучшения на земельном участке будут вносить вклад в стоимость объекта недвижимости.

Отчет об оценке -- документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта недвижимости.

Оценка -- деятельность эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика.

Оценочная зона -- часть земель административно-территориального образования, однородных по функциональному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков и объектов недвижимости.

Период окупаемости -- время, необходимое для получения от инвестиционного проекта денежных доходов, равных первоначальной инвестированной сумме.

Периодический взнос в фонд накопления (фактор фонда возмещения) -- одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета величины периодических равновеликих взносов, необходимых для накопления известной будущей денежной суммы, при определенных процентной ставке и количестве периодов накопления.

План земельного участка -- чертеж, на котором в уменьшенном виде изображена горизонтальная проекция точных размеров и формы земельного участка. Различают контурный план, без изображения холмов, оврагов и т.п., и топографический план, на котором в условных знаках и обозначениях показан рельеф на момент последней съемки.

Пожизненное наследуемое владение земельным участком -- владение, пользование и ограниченное распоряжение участком, т.е. возможность передачи данного права по наследству.

Полезность -- в оценке определяется возможностями и способами использования недвижимости, обусловливающими величину и сроки получаемого дохода или других выгод.

Помещение -- пространство внутри здания, ограниченное строительными конструкциями, которое имеет определенное функциональное назначение.

Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком -- владение и пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, без установленного срока.

Потенциальный валовой доход -- зто доход, который способен приносить объект недвижимости при сдаче в аренду всех единиц объекта и получении всей арендной платы.

Право собственности -- определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Собственнику принадлежат правомочия владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Правовой режим земельного участка -- целевое назначение, разрешенное использование и право собственности на земельный участок.

Предложение -- число объектов недвижимости, которые собственники готовы продать на рынке по сложившимся ценам.

Прибыль застройщика (инвестора) -- предпринимательский доход (вознаграждение) инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.

Принцип вклада -- заключается в том, что для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Принцип замещения -- означает, что при наличии определенного числа однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Принцип изменения внешней среды -- предполагает учет при оценке объектов недвижимости возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип конкуренции -- означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли.

Принцип наиболее эффективного использования -- означает, что из возможных вариантов использования объекта недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

Принцип ожидания -- определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник.

Принцип полезности -- означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на

них -- означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

Принцип соответствия -- состоит в том, что максимальная стоимость объекта недвижимости возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Принцип соответствия проявляется через профессию и регрессию. Эффект прогрессии заключается в положительном воздействии внешнего окружения или соседних объектов на стоимость недвижимости. Регрессия имеет место, когда объект недвижимости характеризуется излишними улучшениями, которые не востребованы рынком, или когда внешнее окружение оказывает отрицательное воздействие на процесс эксплуатации объекта.

Принцип спроса и предложения -- означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса й предложения. Он выражает взаимозависимость между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально-экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков и экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений.

Простой процент -- это процент, начисляемый только на основную (первоначальную) денежную сумму, но не на ранее начисленные проценты.

Процедура оценки -- совокупность приемов и методов, обеспечивающих сбор и анализ рыночных и нормативных данных, а также проведение расчетов стоимости недвижимости и оформления результатов оценки.

Разрешенное использование -- целевое назначение недвижимой вещи, перечень всех ее обременении и ограничений использования. Разрешенное использование земельного участка -- диапазон не запрещенных видов использования земельного участка для хозяйственных и иных целей с учетом установленных ограничений и сервитутов.

Разрешенное использование земель -- эксплуатация земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов. Разрешенное использование земель устанавливается градостроительным регламентом.

Расходы на замещение -- это расходы на замену быстроизнашивающихся компонентов объектов недвижимости, проведение косметического ремонта и другие затраты, либо которые имеют место раз в несколько лет, либо величина которых сильно изменяется из года в год.

Реверсия -- возврат инвестированного в объект недвижимости капитала в конце прогнозного периода. Рассчитывается как рыночная стоимость (цена продажи) объекта недвижимости на конец прогнозного периода.

Реконструированный (гипотетический) отчет о доходах -- специальная форма финансового отчета, применяемая при прогнозировании будущих доходов от объекта недвижимости для оценки его стоимости методом дисконтированных денежных потоков.

Риск -- вероятность возможных потерь в виде появления непредвиденных расходов или неполучения доходов, предусмотренных прогнозом.

Рыночная арендная плата -- величина арендной платы, установившаяся на рынке для определенного вида недвижимости.

Сельскохозяйственные угодья -- земельные угодья, регулярно используемые для производства сельскохозяйственной продукции. Сельскохозяйственные угодья включают пашню, залежь, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища.

Сервитут -- ограниченное вещное право на недвижимое имущество, не соединенное с владением им, заключающееся в праве одного лица пользоваться полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу. Сервитут может устанавливаться по соглашению между собственником земельного участка и лицом, требующим сервитута, или решением суда.

Сложный процент -- это процент, начисляемый как на основную денежную сумму, так и на ранее рассчитанные, но не выплаченные проценты.

Смета (строительная) -- документ, определяющий стоимость строительства, составленный по установленной методике на основе проектных объемов работ, сметных норм и расценок.

Сооружения -- инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства или различных непроизводственных функций.

Спрос -- это представленная на рынке платежеспособная потребность в объектах недвижимости.

Сравнительный подход -- один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, основанный на анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов, учитывающих различия с объектом оценки.

Срок оставшейся экономической жизни объекта недвижимости -- период времени от даты оценки объекта до окончания его экономической жизни. Ремонт и модернизация объекта недвижимости увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Срок физической жизни -- период времени от завершения строительства объекта недвижимости до его сноса.

Ставка безрисковая -- минимальная процентная ставка дохода, которую инвестор может получить на свой капитал при его вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием риска невозвращения вложенных средств.

Ставка дисконтирования -- процентная ставка, используемая для приведения ожидаемых будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки.

Ставка дохода на инвестиции -- процентное соотношение между полученным доходом и инвестированными средствами за определенный период времени.

Ставка (коэффициент) капитализации -- процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

Ставка сложного процента -- процентная ставка дохода на основной вклад, используемая для приведения текущей денежной суммы к будущей стоимости.

Стоимость -- денежное выражение затрат факторов производства, овеществленных в конкретном объекте. Оценка стоимости объекта недвижимости -- это определение конкретного вида стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой и других) на дату оценки в соответствии с целью и методами оценки. Стоимость балансовая -- это полная первоначальная стоимость основных фондов, учитываемая в момент их постановки на учет в бухгалтерском балансе.

Стоимость в обмене -- способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары. Стоимость в обмене носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке.

Стоимость в пользовании -- это стоимость, обусловленная полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования. Она носит субъективный характер и чаще всего отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

Стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость) -- затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, рассчитанные в ценах на дату оценки с учетом износа.

Стоимость залоговая -- это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой обеспечивает возмещение денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.

Стоимость замещения -- затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологий и стандартов с учетом износа.

Стоимость инвестиционная -- это стоимость недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), учитывающая его индивидуальные требования и предпочтения, определяемая результатами инвестиционного проектирования при оценке недвижимости как объекта инвестиций.

Стоимость ликвидационная -- это стоимость объекта недвижимости при его вынужденной продаже.

Стоимость меновая -- выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения типичных субъектов рынка на конкретную дату продажи исходя из варианта его наилучшего использования.

Стоимость налогооблагаемая -- это стоимость, определенная на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.

Стоимость первоначальная -- фактические затраты на приобретение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации.

Стоимость полная восстановительная (ПВС) -- восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансе.

Стоимость потребительная -- выражает полезность объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта ее использования.

Стоимость рыночная -- наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стоимость страховая -- денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования.

Стоимость утилизационная -- это стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с учетом затрат на продажу совокупности элементов объекта недвижимости без их дополнительного ремонта и подготовки к продаже.

Текущая стоимость аннуитета -- одна из шести функций сложного процента, используемая для расчета текущей стоимости определенного количества будущих равновеликих поступлений или платежей денежных средств, дисконтированных по заданной процентной ставке.

Текущая стоимость денежной единицы -- одна из шести функций сложного процента, используемая для пересчета известной будущей денежной суммы в текущую стоимость при определенной процентной ставке и количестве периодов начисления.

Территориальные зоны -- зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Техника остатка для зданий и сооружений -- оценка стоимости зданий и сооружений, определяющая доход от их эксплуатации как остаток чистого операционного дохода после вычета дохода, приходящегося на земельный участок.

Техника остатка для земельного участка -- оценка стоимости земельного участка, определяющая доход, получаемый от использования земли как остаток после вычета из чистого операционного дохода части, приходящейся на здания и сооружения.

Транспортные средства -- это средства передвижения, предназначенные для перемещения людей и грузов.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель -- расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади объекта государственной кадастровой оценки (для земель поселений 1 кв. м, для земель сельскохозяйственного назначения 1 га и т.п.).

Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) -- данные нормативных документов, как правило, отраслевого назначения, предназначенные для определения стоимости строительства на стадии технико-экономических обоснований, разрабатываемые на здания и сооружения в целом или на виды работ на основании смет к рабочим чертежам типовых и индивидуальных проектов.

Улучшения -- все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности человека по его преобразованию для последующего использования. Улучшения делятся на внешние и внутренние.

Физический износ -- снижение стоимости объекта недвижимости в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства.

Фонды основные -- часть национального богатства, которая длительное время используется в неизменной натурально-вещественной форме, постепенно перенося свою стоимость на создаваемые товары и услуги.

Функциональный износ -- снижение стоимости объекта недвижимости, обусловленное несоответствием конструктивных или планировочных решений, оборудования, качества выполненных работ требованиям современных рыночных стандартов.

Хронологический (исторический, фактический) возраст объекта недвижимости -- период времени между завершением строительства объекта недвижимости и датой оценки.

Целевое назначение земель -- установленные законодательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель. Весь земельный фонд Российской Федерации разделен на семь категорий земель.

Цена -- денежная форма проявления стоимости объекта недвижимости в конкретных условиях спроса и предложения на него.

Цена сметная в строительстве -- цена, рассчитанная на основе нормативов затрат на строительство объекта, выраженная в определенной единице измерения.

Черта городских и сельских поселений -- внешние границы земель городских или сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий.

Чистый операционный доход -- действительный валовой доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

Экономическая жизнь -- период времени, в течение которого улучшения земельного участка приносят вклад в стоимость объекта недвижимости.

Экономический (внешний) износ -- уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате воздействия макроэкономических, отраслевых, региональных факторов, оказывающих негативное внешнее влияние (законодательных, рыночных, экономических), а также неблагоприятного изменения внешнего окружения объекта.

Этика оценщика -- совокупность этических норм и правил профессиональных действий в области оценки.

Эффективный возраст объекта недвижимости -- определяется на основе хронологического возраста, с учетом физического состояния, внешнего вида, накопленного износа, экономических факторов эксплуатации и пр. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта, эффективный возраст может отличаться от хронологического в большую или меньшую сторону.


Подобные документы

  • Механизм функционирования земельного рынка в РФ, особенности формирования цен и рыночной стоимости земельных участков. Методологические подходы к оценке земель. Содержание и задачи и методика определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

    дипломная работа [232,9 K], добавлен 03.02.2015

  • Методика определения рыночной стоимости земли или стоимости права аренды земель сельскохозяйственного назначения в Украине. Бонитировка как сравнительная оценка качества почв по основным свойствам. Расчет нормативной денежной оценки земельного участка.

    курсовая работа [1,8 M], добавлен 05.09.2014

  • Правовое регулирование комплекса вопросов рационального использования земель сельскохозяйственного назначения. Принцип целевого характера использования земель. Общие права по использованию земли. Санкции за нарушение земельного законодательства.

    реферат [24,0 K], добавлен 24.07.2011

  • Случаи оценки земли, предусмотренные законодательством. Процедура и методы (сравнения продаж, распределения, выделения, разбивки, капитализации чистой ренты) ее проведения. Сравнительный, доходный и затратный подходы к оценке стоимости земельного участка.

    реферат [25,9 K], добавлен 30.11.2014

  • Понятие о публичной кадастровой карте, основные условия и правила ее использования. Список и кадастровые номера кадастровых округов Российской Федерации. Средняя кадастровая и рыночная стоимость земельного участка земель сельскохозяйственного назначения.

    контрольная работа [1,2 M], добавлен 24.11.2016

  • Подготовительный этап ведения государственного земельного кадастра. Осуществление сделки с земельным участком. Формирование земельного участка. Государственный кадастровый учет земельных участков. Государственная кадастровая оценка земель.

    курсовая работа [22,3 K], добавлен 15.04.2007

  • Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения. Порядок и особенности использования земель сельскохозяйственного назначения. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения. Федеральный закон об обороте земель с-х назначения.

    курсовая работа [44,3 K], добавлен 09.02.2007

  • Государственная кадастровая оценка земель: понятие, особенности и цель проведения. Правовые основы кадастровой оценки земли в Российской Федерации. Методические основы определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов. Расчет земельного налога.

    курсовая работа [640,6 K], добавлен 18.09.2015

  • Основания для проведения межевания. Геодезическое обеспечение межевания земель. Определение границ участка на местности. Съемка земельного участка, камеральная обработка, оценка недвижимости. Анализ рынка земельных участков. Определение стоимости объекта.

    курсовая работа [1,8 M], добавлен 01.06.2015

  • Понятие и сущность земель сельскохозяйственного назначения. Особенности и практическая реализация их оборота. Субъекты, осуществляющие использование земель и их правомочия. Судебная защита прав граждан при выделе участка в натуре в счет земельных долей.

    дипломная работа [71,3 K], добавлен 24.04.2015

Работы в архивах красиво оформлены согласно требованиям ВУЗов и содержат рисунки, диаграммы, формулы и т.д.
PPT, PPTX и PDF-файлы представлены только в архивах.
Рекомендуем скачать работу.