Особенности проекта застройки земельного участка в городе Челябинске



ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ПРОЕКТА ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ГОРОДЕ ЧЕЛЯБИНСКЕ

2.1 Характеристики участка и ближайшего окружения

Район расположения участка:

КУРЧАТОВСКИЙ РАЙОН расположен в северо-западной части города. Район образован 15 августа 1985 за счет части территории Калининского, Металлургического и Центрального районов.

Площадь района - около 5,5 тыс. га, численность населения - 181,5 тыс. чел. Средний возраст населения значительно ниже, чем в других районах города. По данным официальной статистики на северо-западе города проживает большая часть экономически активного населения города. Что в свою очередь способствует активной застройке и привлечению в этот район молодых семей. Согласно Генплана развития города, основные объемы жилищного строительства будут реализованы в северо-западном направлении (Курчатовский и Калининский районы).

Местоположение участка:

Участок расположен на западной окраине Курчатовского района на пересечении улиц Чичерина и Комсомольского проспекта.

Площадь, конфигурация, рельеф:

Площадь земельного участка в текущих границах составляет 0,4065 га. Участок имеет прямоугольную форму. Перепад высот ~0,5 метра.

Физические препятствия:

Физических препятствий, ограничивающих доступ к участку, нет.

Визуальная доступность:

Участок обладает хорошей визуальной доступностью как при движении транспорта по ул. Чичерина (в северном и южном направлении), так и придвижении транспорта по Комсомольскому проспекту (в западном и восточном направлении).

Прилегающая территория:

Прилегающая территория характеризуется преобладанием объектов жилого фонда. С северной, западной и восточной стороны от участка расположены десятиэтажные жилые дома. Непосредственно с восточной к участку примыкает проезжая часть Комсомольского проспекта, с западной стороны - проезжая часть улицы Чичерина. С северной стороны участка имеется жилая застройка в виде панельных 10-ти этажных домов. Через дорогу по улице Чичерина (расстояние ~100 метров) расположено медицинское учреждение, через дорогу Комсомольского проспекта расположен производственно-торговый комплекс «Патриот» (расстояние ~90 метров).

С точки зрения местоположения и физических характеристик качество участка может быть оценено как «хорошее».

Транспортная доступность

Описание основных улиц, обеспечивающих транспортную доступность:

Комсомольский проспект

Протяженность - около 7 км. Проходит в Курчатовском районе от улицы Каслинской до улицы Чичерина. Улица имеет по четыре полосы движения в обоих направлениях. Интенсивность движения легкового транспорта в дневное время в стону Центра составляет порядка 900 автомобилей в час, грузового 50 автомобилей в час, с пиковой нагрузкой с 10 до 11 часов до 1200 автомобилей в час. В обратную сторону порядка 900 автомобилей в час, грузового 50 автомобилей в час, с пиковой нагрузкой с 18 до 19 часов до 1200 автомобилей в час. Имеется движение автобусов, троллейбусов и маршрутных такси.

Улица Чичерина

Протяженность - около 2,5 км. Улица, начинаясь в Курчатовском районе на пересечении с улицей 40 лет Победы, проходит с севера на юг до Комсомольского проспекта, затем до проспекта Победы и упирается в улицу им. Братьев Кашириных. Улица имеет по четыре полосы движения в обоих направлениях, в дневное время в сторону Шерневского водохранилища составляет порядка 700 автомобилей в час, грузового 35 автомобилей в час, с пиковой нагрузкой с 8 до 9 часов до 950 автомобилей в час. В обратную сторону порядка 700 автомобилей в час, грузового 35 автомобилей в час, с пиковой нагрузкой с 20 до 21 часа до 950 автомобилей в час. По улице организовано движение автобусов, и маршрутных такси.

Наиболее вероятные маршруты:

Наиболее вероятными маршрутами движения к участку являются Комсомольский проспект и улица Чичерина.

Выезд на улицу Чичерина при движении с юга на север осуществляется по улицам Братьев Кашириных, 250 лет Челябинска, проспект Победы, Комсомольский проспект и улица 40 лет Челябинска.

При движении из центральной части города (западная часть Центрального района) наиболее вероятный маршрут пролегает по улице Свердловскому проспекту, переходящей на улицы Братьев Кашириных, проспект Победы и Комсомольский проспект.

Наиболее вероятный маршрут движения из Советского района проходит по улице Доватора, переходящей в улицу Худякова, проездом через плотину Шершневского водохранилища и выездом на улицу Северную, переходящую в Тополиную аллею, а затем на ул. Братьев Кашириных или Салавата Юлаева.

С учетом развитой сети дорог уровень транспортной доступности личным транспортом оценивается как «хорошее».

Общественный транспорт:

В непосредственной близости от участка находятся три остановки общественного транспорта. Через них проходят следующие маршруты:

Автобусов

- № 64 - Салавата Юлаева - Торговый комплекс «Синегорье»

- № 31 - Чичерина - ЧМК

Троллейбусов

- № 22 - Лыжная база - ПкиО им. Гагарина

Маршрутных такси

- № 1, 4, 5, 9, 18, 19, 24, 26, 35а, 43, 48, 49, 52, 54, 60, 62, 64, 65, 67, 76, 88, 91, 94, 98 - позволяющие добраться в любой район города. Стоить заметить, что маршрутные такси применительно к местоположению участка берут на себя более 80% трафика общественного транспорта.

Существующие маршруты общественного транспорта связывают участок практически со всеми районами города.

Таким образом, уровень доступности участка общественным транспортом оценивается как «хорошее».

Пешеходная доступность:

Участок обладает наилучшей пешеходной доступностью для жителей жилыхдомов, непосредственно прилегающих к нему с севера, запада и востока. Пешеходные потоки вдоль участка незначительны и в основном генерируются остановками общественного транспорта.

Общий уровень пешеходной доступности участка оценивается как «удовлетворительный».

Инженерная доступность

- Водопровод d=300 мм проходит в 10 м. от границы участка с южной стороны

- Теплотрасса 2d=400 мм проходит вдоль северной части участка на расстоянии 5 м.

- Сеть бытовой канализации d=400 мм. проходит через участок.

- Трансформаторная подстанция расположена во дворе жилого дома с северной стороны участка

- Отвод поверхностных вод осуществляется в ливневую канализацию по Комсомольскому проспекту

Общий уровень доступности инженерных коммуникаций оценивается как «хороший»

Анализ местоположения:

Стратегические характеристики местоположения

Основными стратегическими характеристиками местоположения участка являются:

- Расположение на Северо-западе Челябинска - в экологически чистой населенной зоне города. Северо-западный район города является «спальным» районом и желанным местом жительства. Кроме того, Северо-запад объединяет три района - Курчатовский и Калининский на севере и немного южнее - часть Центрального района, находящуюся за рекой.

- Участок расположен на окраине города - это может повлиять на класс офисного здания (ограничение на строительство офиса А-класса) и арендные ставки как офисной так и торговой части здания.

Локальные характеристики местоположения

- Хорошая визуальная доступность со стороны улиц Чичерина и Комсомольского проспекта увеличивает визуальную привлекательность и позволяет использовать витринное и рекламное пространство Объекта;

- Высокая плотность жилой застройки в ближайшем окружении участка повышает количество постоянных покупателей объекта, проживающих в зоне пешеходной доступности до участка, ориентируя объект на покупателей, не использующих личный и общественный транспорт, тем самым, понижая требования к величине парковочного индекса;

- Наличие в непосредственной близости от участка остановок общественного транспорта обеспечивает доступность к объекту для населения, использующего общественный транспорт, что увеличивает привлекательность Объекта среди такого населения и несколько снижает требования к величине парковочного индекса.

С учетом расположения на окраине района стратегическое местоположение участка оценивается как «удовлетворительное»; локальное как «хорошее».

2.2 Оценка ресурсного качества

На основании проведенного анализа, с точки зрения местоположения и транспортной доступности, участок обладает высоким потенциалом для девелопмента Объекта окружного масштаба. Граница зоны влияния для рассматриваемого участка проходят по улице Салавата Юлаева, Комсомольскому проспекту, Свердловскому проспекту, улице Братьев Кашириных и Тополиной аллее вытягиваясь на юг, достигают Шершневского водохранилища.

Рисунок 1 - Зона влияния

Оценка зоны влияния:

Зона обслуживания (зона влияния) - это географическая территория, на которой проживает большая часть (95%) обслуживаемого данным Объектом. В пределах зоны обслуживания выделяются три подзоны, в которых проживают«опорные», «тяготеющие» и «перспективные» потребители центра. Данные подзоны имеют следующие названия и характерные особенности:

- Первичная зона - это географическая территория, на которой проживает большинство потенциальных потребителей центра. Потенциальные потребители, проживающие на территории первичной зоны, составляют 70 - 80 процентов всех регулярных покупателей и являются «опорной» группой.

- Вторичная зона охватывает территорию, на которой проживают 15 - 20 процентов потенциальных потребителей центра. Их можно отнести к «тяготеющий» группе.

- Третичная (периферийная) зона - наиболее обширная зона обслуживания, с которой могут приезжать около 5-10 процентов постоянных посетителей центра, являющихся «перспективными» потребителями.

Границы зоны влияния Объекта определяются несколькими факторами: типом Объекта (размером и количеством предоставляемых товаров и услуг), доступностью его местоположения, физическими (природными) препятствиями, наличием конкурентных проектов и ограничениями на дорожное движение, а также количеством и составом населения, проживающего в близлежащих районах.

Границы и размеры зоны влияния:

Поскольку ранее участок, в силу небольшой ресурсной емкости, оценен как оптимальный для развития Объекта окружного масштаба, зоны влияния мы определили следующим образом:

Первичная зона влияния:

Размер первичной зоны влияния определяется границей, находящейся в пределах 10-минутной пешеходной доступности. Границы первичной зоны не выходят за пределы Курчатовского района и проходят по улицам: Салавата Юлаева, 40 лет Победы, Комсомольский проспект и Чичерина.

Вторичная зона влияния:

Размер вторичной зоны влияния определяется границей, находящейся в 5-7 минутах транспортной доступности. С севера ограничена улицей 40 лет Победы, с запада улицей Молодогвардейцев, с востока улицей Салавата Юлаева, с юга Тополиной алее.

Таким образом, вторичная зона влияния затрагивает существенный участок западной части Курчатовского и Калининского районов.

Третичная зона влияния:

Размер вторичной зоны влияния определяется границей, находящейся в 15-20 минут транспортной доступности. Третичная зона влияния на севере проходит по Комсомольскому проспекту, на востоке Свердловского проспекта, на юге доходит до Шершневского водохранилища, на западе улицу Салавата Юлаева. Таким образом, третичная зона влияния частично представлена в следующих районах города: Калининский, Курчатовский и Центральный.

Рисунок 2- Зона влияния участка

Население зоны влияния

По официальным данным, на 1 января 2015 г. в зоне влияния Объекта проживают ~247 тыс. человек (см. таблицу 1).

Зона влияния	Постоянное население, человек
Первичная	34 500
Вторичная	107 600
Третичная	132 100
Итого	274 200

Таблица 1- Количество населения зоны влияния

Источник: ЧелябинскСтат, расчеты РК «Служба недвижимости»

Демографический состав населения зоны влияния:

В Челябинске женщины составляют 53,0% населения, мужчины, соответственно - 47,0%. Из всего населения зоны влияния 128,9 тыс. человек составляют мужчины, женщины - 145,3 тыс. человек.

Зона влияния	Женщины	Мужчины	Всего
Первичная	18 285	16 215	34 500
Вторичная	57 028	50 572	107 600
Третичная	70 013	62 087	132 100
Итого	145 326	128 874	274 200
Г. Челябинск	578 283	512 817	1 091 100

Таблица 2 - Демографический состав населения зоны влияния

Источник: ЧелябинскСтат, расчеты РК «Служба недвижимости»

Емкость зоны влияния:

Доходы населения зоны влияния:

По экспертной оценке Департамента аналитики РК «Служба недвижимости» реальный среднедушевой доход населения в зоне влияния с учетом коэффициента благополучия зоны составит 11 000 рублей.



Зона влияния	Среднедушевой доход населения в зоне влияния Объекта, руб.	Население зоны влияния, чел.	Совокупный доход млн.руб./ мес.	Совокупный доход млн.руб./ год.
Первичная	11 000	34 500	379,5	4554
Вторична	11 000	107 600	1 183,6	14 203,2
Третичная	11 000	132 100	1 453,1	17 437,2
Всего	11 000	274 200	3 016,2	36 194,4

Таблица 3- Оцениваемый уровень доходов населения зоны влияния

Источник: ЧелябинскСтат, расчеты РК «Служба недвижимости»

Расходы населения зоны влияния:

Оценка емкости рынка зоны влияния производилась на основании данных о структуре денежных расходов населения г. Челябинска, предоставленный Челябинскстатом(см.рисунок5).

Рисунок 2 - Структура денежных расходов населения г. Челябинска в 2014г

Количество легкового автотранспорта в зоне влияния:

В Челябинске на 1000 жителей в 2014 году приходилось 191 легковых автомобилей и тенденция последних лет говорит о том, что в среднесрочной перспективе количество автомобилей на 1000 жителей будет расти в среднем на 5-7% ежегодно.

Рисунок 3-. Динамика легкового автопарка в г. Челябинске

Источник: ЧелябинскСтат, расчеты РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

Мы предполагаем, что к 2014 году на 1000 жителей будет приходиться 227 легковых автомобилей. По отношению к 2006 году рост легкового автопарка составит порядка ~20%. Столь серьезное увеличение автопарка с учетом малоповоротливой политики местной администрации вызовет много проблем с транспортной доступностью. Больше всего на наш взгляд пострадают север Центрального района и восточные части Курчатовского и Калининского районов города.

Стоит отметить, что транспортная доступность в городе распределена неоднородно. Подробно см. на рисунке 4.



Рисунок 4 -. Транспортная доступность в г. Челябинске

Экологическая обстановка в зоне влияния:

Экологическая обстановка в Челябинске характеризуется большой концентрацией в городе «грязных» производств.

При более детальном рассмотрении экологической обстановки в зоне влияния видно, что участок расположен в западной части Курчатовского района и имеет наименьшее влияние от экологически-грязных производств в городе.



Рисунок 5- Экологическая обстановка Участка

Следовательно экологическую обстановку можно оценить как «очень хорошую».

Выводы по зоне влияния

Население зоны влияния в целом составляет 153 тыс. человек. В том числе по торговым зонам:

- Первичная - 34,5 тыс. чел.;

- Вторичная - 107,6 тыс. чел.;

- Третичная - 132,1 тыс. чел.

Первичная зона влияния будет обеспечивать порядка 70% постоянных покупателей, вторичная зона - 20%, третичная - 10%.

В итоге количество потенциальных постоянных покупателей может составить порядка 58-59 тыс. человек.



Зона влияния	Население, человек	Доля	Итого
Первичная	34 500	70%	24150
Вторична	107 600	20%	21520
Третичная	132 100	10%	13210
Всего		100%	58880

Таблица 4- Расчет количества потенциальных постоянных покупателей

Общая емкость торговой зоны составляет 30005,2 млн. руб. в год. В том числе по торговым зонам:

- Первичная - 3775,3 млн. руб. в год;

- Вторичная - 11774,5 млн. руб. в год;

- Третичная - 14455,4 млн. руб. в год.

Первичная зона влияния будет обеспечивать порядка 70% емкости торговой зоны, вторичная зона - 20%, третичная - 10%.

В итоге потенциальная емкость торговой зоны может составить порядка 6443 млн. руб. в год.

Конкуренция участка:

В непосредственной близости от участка расположены три объекта торговой недвижимости: магазины «Юлия» (GLA - 6200 кв.м.) и «Дикси», Мебельный центр (GLA - 17000 кв.м.).

Рисунок 5- Конкуренция участка

Якорными оператором в «Юлии» является продуктовый супермаркет «Гроссмарт» (дискаунтер). В «Дикси» находится одноименный продуктовый супермаркет «Дикси» (дискаунтер). Данные супермаркеты ориентированы на целевую аудиторию эконом-класса.

В пределах границ вторичной зоны влияния располагаются магазины «Прииск» (GLA - 5200 кв.м.), «Молния» (GLA - 4420 кв.м.) и ТРК «Фокус» (GLA - 33000 кв.м.). «Прииск» - это классическая торговая галерея: в цоколе продукты питания, на первом и втором этаже непродуктовые товары. «Молния» является супермаркетом и ориентируется на целевую аудиторию среднего класса.

«Фокус» включает в себя таких якорных арендаторов как гипермаркет «Теорема» (продукты питания), «М.Видео» (бытовая техника), «Спортмастер» (спортивные товары), «Бананамама» (детские товары) и восьмизальный кинотеатр. «Фокус» является одним двух профессиональных торговых центров, представленных в Челябинске.

Также необходимо отметить новостройки, которые расширяют границы города на севере и на юге. Дата ввода новостроек заявлена на 2014 год, следовательно, к 2015 году можно ожидать увеличение ресурсной зоны влияния участка и небольшое изменение его качества - компания «Легион» строит жилые дома среднего класса.

В виду строительства в непосредственной близости домов среднего класса, может возникнуть потребность на торговую недвижимость среднего класса в непосредственной близости.

На основании проведенного анализа социально-экономического положения в Челябинске и сложившейся ситуации на рынке коммерческой недвижимости, местоположения объекта с точки зрения пешеходной и транспортной доступности, а также ресурсной емкости участка предполагаемой застройки, можно сделать вывод о целесообразности строительства на данном участке Объекта районного масштаба со специализированной и продуктовой товарной темой.



ГЛАВА 3. ПРЕДЛОЖЕНИЯ И РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРОЕКТА ЗАСТРОЙКИ

3.1Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Общие положения

Земля обретает стоимость лишь при её использовании, поэтому все доказательства относительно стоимости основаны на анализе возможного использования. Это вносит элемент неоднозначности в оценку земли, так как в зависимости от характера такого использования стоимость одного и того же земельного участка может существенно отличатся, что позволяет говорить о разной стоимости земли при альтернативном использовании. Однако, всегда существует такое использование, которое приводит к наивысшей стоимости земли и будет для неё наиболее эффективным. Именно оно является адекватным с точки зрения участников рынка и должно рассматриваться как основание для определения рыночной стоимости земельного участка.

В сегодняшней практике оценки земельных участков отсутствует данный анализ. Как правило, в отчетах выбор и обоснование наиболее эффективного использования сводится к перечислению его критериев и неподтвержденным какими-то либо расчетами утверждению, что использование, под которое выделяется земельный участок, является наиболее эффективным.

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования недвижимого имущества обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования. При этом наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшением, которое физически осуществимо, юридически обоснованно, экономически целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.

В основном понятие наилучшего и наиболее эффективного использования применяется только к земле. Земля, считается, имеет стоимость, в то время как улучшения вносят свой вклад в стоимость самого недвижимого имущества в целом. Отсюда теоретический акцент анализа наилучшего и наиболее эффективного использования ставится на возможное использование земли, как если бы она была свободной. Даже для улучшенной недвижимости оценка земли как свободной является необходимым условием при определении стоимости недвижимого имущества. Только таким способом может быть определен реальный вклад улучшений в стоимости недвижимости.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости в оценке недвижимости было разработано в 1960-е годы.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется:

а) для участка земли как свободного;

б) для участка земли с существующими улучшениями.

Цель анализа наилучшего и наиболее эффективного использования - обоснованный выбор максимально продуктивного использования недвижимости.

При окончательном выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования конкретной собственности руководствуются следующими положениями:

- если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями;

- если стоимость свободного участка превысит стоимость с улучшениями наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земли как свободной

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной выполняется в двух случаях:

- при необходимости отдельной оценки участка земли;

- при выборе объектов для сравнительного анализа.

Основная задача данного анализа - дать ответ на следующие вопросы:

1. Если земля есть или будет свободной, как её следует использовать?

2. Какой тип здания или сооружения следует построить и когда?

Оценщик должен проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения на будущее, так как стоимость определяется, главным образом, потенциальными возможностями. Например, существующее наиболее эффективное использование в ближнем пригороде, как сельскохозяйственной, с ростом города может измениться на использование под строительство жилых индивидуальных домов.

Могут быть случаи, когда наиболее эффективным текущим использованием будет временное или спекулятивное. Временное использование предполагает устройство автостоянок, спортивных площадок. Через некоторое время наиболее эффективным использованием участка может быть строительство офиса.

Спекулятивное использование предполагает удерживание участка свободным до того момента, когда ситуация на рынке будет благоприятна для проведения улучшений.

Часто застроенный участок анализируется как будто бы свободный. В этом случае задачей анализа является определение эффективности текущего использования и связанного с ним дальнейшего использования - реконструкций, модернизаций, ремонта, демонтажа и т.п. Данный свободный участок рассматривается с точки зрения строительства здания, аналогичного существующему. Если такое использование соответствует наиболее эффективному, то разница между текущей стоимостью улучшений и стоимостью новых улучшений будет определять потерю стоимости за счет различных причин.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования - сопоставление вариантов застройки участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту её наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земли с существующими улучшениями

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, как улучшенной, выполняется в следующих случаях:

- при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала;

- при выборе объектов для сравнительного анализа.

Основная задача данного анализа - дать ответы на следующие вопросы:

1. Как следует использовать существующие улучшения?

2. Какой тип реконструкции или модернизации следует выполнить и когда?

Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности как улучшений - это использование её при наличии существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности.

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной, является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

На практике, если варианты не предполагают расходов на реконструкцию или модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе настоящей стоимости будущих доходов. Если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на базе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.

Последовательность выполнения анализа наилучшего наиболее эффективного использования земельного участка

Анализ ННЭИ участка земли как свободного от улучшений

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка производиться в следующей последовательности:

1. Анализ рынка и отбор альтернативных вариантов возможного использования, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений.

Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли свободного или земельного участка с улучшениями включает в себя проверку соответствия различных вариантов следующим критериям:

Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного, так и с улучшениями, должно удовлетворять четырем критериям:

- быть физически осуществимым;

- быть законодательно разрешенным;

- быть финансово-экономическим целесообразным;

- иметь максимальную доходность.

Рассмотрим особенности применения критериев наилучшего и наиболее эффективного использования.

Физическая пригодность земельного участка.

Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности зависит от её физических характеристик.

При рассмотрении вариантов использования следует учитывать:

- Размеры и форму участка, которые могут соответствовать или не соответствовать оптимальному использованию. Например, участок может быть мал для строительства промышленного объекта, который является наилучшим использованием при существующем зонировании.

- Доступность транспортных и коммунальных удобств может оказаться решающим фактором при выборе варианта использования, например: если бы застройщик был заинтересован в строительстве складских помещений, то предпочтение было бы отдано участку, имеющему выход на сеть скоростных шоссе или на железную дорогу. Для магазинов, ресторанов быстрого обслуживания, мотелей очень важным является визуальная открытость с любой стороны дорожного движения. Отсутствие возможности подключения к магистральному канализационному коллектору может исключить рассматриваемый вариант использования из перечня физически осуществимых.

- Инженерно-геологические и гидрогеологические условия могут сделать невозможным проект наиболее эффективного варианта улучшений, за счет, например, низкой несущей способности грунта или высокого уровня подземных вод.

- Топографические и географические особенности могут накладывать существенные ограничения на использование. Например, использование участка для сооружения крупного промышленного терминала может стать невозможным из-за рельефа участка.

Юридическая обеспеченность

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования собственности следует определить какие варианты использования соответствуют действующим в данной местности законодательным, правительственным, муниципальным актом. Должны быть проанализированы все документы регламентирующие нормативно-юридическую сторону функционального использования. Публичные ограничения включают: правила зонирования; требования по охране окружающей среды; требования на получение разрешения; строительные кодексы; жилищные кодексы; положения о разбивке земли на участки. Прочие публичные ограничения могут включать нормативы энергопотребления, ограничения по затенённости, принудительное изъятие земли для публичного использования и другое.

Характер использования может быть ограничен долгосрочными договорами аренды. Кроме того, могут иметь место частичные или временные ограничения определяющие запрет на использование отдельных видов материалов, ограничения этажности, временный запрет на строительство в данном месте.

В некоторых случаях применительно к крупным проектам, обязательным требованием является их оценка местными жителями. В других случаях застройщик должен предоставлять определенный процент квартир или такую же часть домов в микрорайонах индивидуальной жилой застройки людям с низким уровнем дохода по ставкам арендной платы или по ценам ниже рыночных. Эти ограничения могут значительно повлиять на вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Могут иметь место частичные или временные ограничения, определяющие запрет, связанный со статусом объекта, как памятника культурно-исторического наследия. Частичные ограничения в большинстве случаев накладывают дополнительные расходы при проведении улучшений, особенно в районах исторически-городской застройки.

Кроме законодательных ограничений могут иметь место негативные настроения местного населения, что может сделать невозможным определенный вариант использования.

Частные правовые ограничения включают ограничения на использование объекта, сервитуты и конкретные соглашения. Соседний землевладелец, может владеть зданием, вторгающимся в данный объект. На участке могут находиться захоронения или исторические здания не подлежащие сносу.

Финансово-экономическая целесообразность

После исключения из рассмотрения физически не осуществимых и законодательно не разрешенных вариантов использования, следует выполнить анализ финансовой целесообразности оставшихся вариантов. Критерием финансовой целесообразности является положительный возврат инвестируемого капитала, то есть, возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовые обязательства и начальные инвестиции.

Направленность исследования финансовой осуществимости будет зависеть от того, на каком рынке представлены физически возможные и юридически разрешенные виды использования.

Финансовая осуществимость во многом зависит от соотношения спроса и предложения, местоположения.

Проверка на максимальную доходность применяется к тем видам использования, которые соответствовали первым трем критериям. Она не только предполагает рассмотрение стоимости недвижимого имущества, которую можно получить при максимально продуктивном ею использования, но и затрат, связанных с достижением этой стоимости, включая затраты по сносу и переносу строений, затраты по восстановлению окружающей среды, затраты по изменению зонирования и другие.

Из финансово осуществимых видов использования наиболее эффективным использованием является то использование, которое обеспечивает наивысшую остаточную стоимость земли.

Остаточная стоимость земли может быть найдена путем определения стоимости предполагаемого использования и вычета затрат на создание улучшений.

2. Определяется стоимость застройки по каждой из альтернативных стратегий.

Во внимание принимаются ресурсное качество участка и технологическая обоснованность различных вариантов застройки.

3. Определяется финансовая обоснованность выявленных стратегий застройки.

По каждому варианту составляется прогнозный отчет о доходах. Для каждой стратегии застройки, исходя из допущений и предположений о будущем поведении рынка, рассчитывается чистый операционный доход.

4. Определяются коэффициенты капитализации для зданий, сооружений и земельного участка. Оценщик может использовать коэффициенты капитализации, определенные исходя из имеющийся рыночной информации или основанные на ожиданиях инвестора.

5. Производится распределение чистого операционного дохода между зданиями, сооружениями и участком земли.

6. Определяется остаточная стоимость земли.

Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту её наилучшего и наиболее эффективного использования.

Анализ участка земли с существующими улучшениями

Анализ участка земли с имеющейся застройки производится в следующей последовательности.

1. Производится отбор вариантов использования, которое разумно осуществимы с учетом рыночных возможностей и организаций;

2. Определяется стоимость застройки по каждому предлагаемому варианту;

3. Определяется чистый операционный доход;

4. Определяется общий коэффициент капитализации;

5. Определяется настоящая стоимость будущих доходов;

6. Определяются расходы на реконструкцию или ремонт;

7. Определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимого имущества.

Самая высокая чистая настоящая стоимость или внутренняя норма прибыли проекта реконструкции соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Результатом взаимоотношений населения муниципального образования и органов местного самоуправления должно быть удовлетворение потребностей первых и получение налоговых, инновационных и других финансовых поступлений для вторых. Причем органы местного самоуправления должны направлять полученные денежные средства на повышение качества жизни всего населения территории. Главной задачей муниципального управления является обеспечение устойчивого существования муниципального образования, которое по своей сути является открытой нестационарной системой, которая должна находиться в состоянии динамического равновесия. Для объектов такого рода характерны две основные особенности:

- зависимость параметров составных частей объекта от их пространственного расположения и изменчивость этих параметров во времени.

Изучение состояния земельного фонда и его эволюции позволило выявить и систематизировать основные объективные факторы, оказывающие серьезное

влияние на ценность городских земель как материального и экономического ресурса и объекта управления. В настоящее время одной из основных задач повышения эффективности управления земельными ресурсами является оптимизация взимания арендной платы, земельного налога и платы за право аренды или продажи земли в собственность.

Система управления муниципальной недвижимостью представляет собой совокупность процессов и методов, регулирующих создание, эксплуатацию и развитие объектов недвижимости, рациональное распределение финансовых,

трудовых, материальных и других ресурсов, связанных с обеспечением рациональности и доходности от ее использования.

Формирование рынка земли выводит земельно-имущественный комплекс на ведущую роль в комплексном развитии территорий, делает его мощным финансово-экономическим инструментом муниципальных органов власти. Анализ деятельности города Челябинска по управлению земельными ресурсами дают все основания активно использовать землю как объект рыночного хозяйствования и инвестиционный ресурс.

Изучение организации управления земельными ресурсами на региональном уровне позволило установить основные проблемы, сдерживающие эффективную реализацию ключевых управленческих задач. На основании этих данных и изучения мирового опыта управления земельными ресурсами сделан вывод о том, что приоритетным направлением совершенствования управления на региональном уровне является реализация системного подхода к регулированию земельных отношений, включающего создание концептуально-методологической основы и конкретных экономических механизмов преобразования управления и решения важнейших задач земельной реформы на современном этапе. Причем в условиях произошедших изменений состояния земельного фонда, правового перераспределения земель и развития земельного рынка необходимо:

- радикальное усиление работы по завершению государственного земельного кадастра, развитию арендных отношений на землю, приватизационных и инвестиционных процессов,

- разработка экономически обоснованных методик оценки земель и определения арендной платы за землю,

- внедрение автоматизированных технологий управления.

Все это вместе взятое призвано по существу изменить систему управления земельными ресурсами в городе Челябинске и Челябинской области в целом в частности, повысить ее качество и результативность и привести в итоге к более эффективному использованию земельного потенциала города.

Ключевым направлением земельной реформы является организация плановой инвентаризации земель и их учета в государственном земельном кадастре. Предложенная в работе стратегия совершенствования управления этим процессом предусматривает централизацию в городе Челябинске важнейших полномочий по организации земельно-кадастровых работ в рамках государственного заказа; регулирование землеустройства в целом; создание системы кадастровых бюро для информационного учета формируемых в процессе инвентаризации кадастровых данных.

Другой важнейшей проблемой управления земельными ресурсами, землеустройства и регулирования земельных отношений является оценка земель.

Регулирование инвестиционной деятельности на региональном уровне в части земельных отношений, предусматривает формирование перечней стратегических отраслей экономики и объектов инвестирования, привлечение инвестиций на конкурсной основе с организацией сертификации и экспертизы инвестиционных проектов, предоставлением льгот и гарантий инвесторам, обеспечением их прав на землю.

Предложено организовать зонирование территории по принципу разрешенного землепользования в целях упрощения правового анализа использования земель, ввести практику предупредительной экспертизы правоустанавливающей и нормативной документации.

Особое внимание должно быть уделено разработке стратегических направлений информатизации системы управления земельными ресурсами. Рационализация системы управления земельными ресурсами на городском уровне, разработка и реализация экономических механизмов решения ключевых задач земельной реформы представляют собой неотъемлемую часть преобразования управления.

Основным элементом предлагаемой структурной модели управления земельными ресурсами является централизация важнейших управленческих полномочий в земельных комитетах, включая регулирование процесса землеустройства, оценочной деятельности и арендных отношений на землю, организацию ведения земельного кадастра и контроль за распределением, продажей, использованием земли.

Непосредственный учет земельно-кадастровых данных и государственную оценку земель предлагается возложить на специальное государственное учреждение - кадастровое бюро. Новая технология создания кадастра, обеспечивающая значительное удешевление и ускорение процесса его формирования предусматривает четыре основных этапа: проектирование работ, утверждение их технико-экономического обоснования, оформление финансовой документации и выполнение земельно-кадастровых работ.

Заключительный этап предлагается реализовать путем последовательного осуществления процедур плановой инвентаризации, земельно-кадастрового картографирования и автоматизации кадастровой информации.

Реализация принципов формирования земельно-имущественных отношений позволит создать условия для совершенствования системы управления городскими землями и повышения роли земельных платежей в формировании доходной части бюджета, будет способствовать становлению и развитию единого рынка недвижимости в городе Челябинске и его инфраструктуры.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации. - М., 1993.- Консультант плюс, 2015.

2. Гражданский кодекс РФ - Консультант плюс, 2015.

3. Налоговый кодекс Российской Федерации - Консультант плюс, 2015.

4. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ 2.

5. Закон РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в

РФ» от 28 августа 1995 года. - Консультант плюс, 2015.

6. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» - Консультант плюс, 2015.

7. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ-Консультант плюс, 2015.

8. Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» - Консультант плюс, 2015.

9. Федеральный закон от 28 декабря2013 г. N 446-ФЗ «О внесении изменений

в Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». - Консультант плюс, 2015.

10. Конституционное право России. Сборник конституционно-правовых актов. Часть 2. Ответственный редактор - академик РАЕН, доктор юридических наук, профессор О.Е.Кутафин.

11. Устав города Челябинска. Принят населением на городском референдуме 17 декабря 1995 года Устав зарегистрирован Правовым управлением Законодательного собрания Челябинской области 28 июня 2000 года Регистрационный номер 250.

12. Положение о Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (утверждено постановлением Администрации города от 02.03.2015 № 45-п).

13. Решение Челябинской городской Думы от 05.08.2014г. № 53/3;

НГР: ru 743150002014002.

14. Решение Челябинской городской Думы от 26.03.2013 № 41/4;

НГР: ru 743150002013001.

15. Решение Челябинской городской Думы от 30.08.2011г. № 26/8;

НГР: ru 745150002011002.

16. Решение Челябинской городской Думы от 28.01.2014г. № 48/3;

НГР: ru 743150002014001.

17. Решение Челябинской городской Думы от 24.04.2012г. № 34/4;

НГР: ru 743150002012001.

18. Решение Челябинской городской Думы от 18.11.2014г. № 2/3;

НГР: ru 743150002014003.

19. Решение Челябинской городской Думы от 13.05.2010г. № 13/5;

НГР: ru 743150002010002.

13. Иванова, Н.А. Вопросы совершенствования организации управления земельными ресурсами в Российской Федерации // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2011. - № 7. - С. 28-31.

14. Основные принципы создания государственного кадастра объектов

недвижимости / А. С. Бурмакин // Экономические науки. - 2012. - №4. - С.88-93.

15. Иванова, Н.А. Особенности развития урбанизированных территорий

Московской области // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2012. -№ 8. - С. 66-71.

16. К вопросу о введении в Российской Федерации налога на недвижимость /А.С. Бурмакин // Проблемы совершенствования организации производства и

управления промышленными предприятиями: межвузовский сборник научных трудов. Вып.1, Ч.2 - Самара: Издательство СГЭУ, 2012. - С.57-66.

17. Басов А. Г. Проблемы налогообложения недвижимости в свете реализации Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре объектов недвижимости» / // Экономические науки. - 2011. - №5. - С.37-40.

18. Галиновская Е.А. Методика формирования и кадастрового учета земельных участков под объектами культурного наследия //Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2012. - №6. - С.71-75. .

19. Боголюбов С.А., Гаджиев Г.А., Земельное право. М.: Норма-Инфа, 2009.

20. Волков С.Н. Экономика землеустройства. М.: Колос, 2011.

21. Комов Н.В. Управление земельными ресурсами России, Российская модель землепользования и землевладения. М.: Русслит, 2008.

22. Комов Н.В., Аратский Д.Б. Методология управления земельными ресурсами на региональном уровне. Нижний Новгород, 2010.

23. Леппке О.Б. Научные и организационно-экономические основы регулирования земельных отношений в условиях рыночной экономики (методология и региональный уровень). М.: АгриПресс, 2012.

24. Медведев О.И., Денисов Д.В. Совокупная оценка инвестиционной привлекательности региона.// Российский экономический журнал, 2013 с.136.

25. Папаскири Т.В., Минаков С.И. Государственное управление земельными

ресурсами на различных территориальных уровнях// Финансы и кредит. -2012, № 31, с.23 29.

26. Подчуфаров К.С. Показатели устойчивого развития региона. // М.: Изд-во

Рос.экон. акад. Г.В. Плеханова, 2010, с.138.

27. Подчуфаров К.С., Подчуфаров С.К.Совершенствование методики определения стоимости земельного участка сельскохозяйственных угодий как инвестиционного ресурса. // Финансы и кредит. - 2012, № 35 с. 56-63.

28. Правовое регулирование земельно-имущественных отношений. //Под редакцией д. э. н. Д.Б. Аратского и д. э. н., проф. Л.И. Кошкина - М., 2013г.

29. Сборник нормативных актов. //Под общей редакцией - проф. В.Х. Улюкаева. М., 2009.

30. Семеншценков А.А., Комов Н.В., Родин А.З., Спиридонов В.Ф., Чернявский В.Г. Предоставление земельных участков для строительства объектов нефтегазового комплекса, промышленности, транспорта, линий связи и электропередачи (Практическое пособие для разработки землеустроительной документации). М: Юни-Пресс, 2008.

31. Спиридонов В.Ф., Карцев Г.А. и др. Ограничения (обременения) прав на

использование земельных участков. М.:ЗАО «Интердизайн», 2009.

32. Строев Е.С., Волков С.Н. Земельный вопрос в России в начале XXI века

(проблемы и решения). М.: ГУЗ, 2011.

33. Сурхаев С.З. «Взаимодействие уровней власти в системе регионального

землепользования» //Взаимодействие уровней власти в условиях

Федерализации (опыт России и Германии). Махачкала, 2009.

34. Теоретические и методические основы землеустройства в условиях перехода к новым земельным отношениям. // Монография. Под редакцией С.Н.Волкова. М.: ГУЗ, 2011. застройка земельный ресурсный

35. Троицкий В.П., Волков С.Н., Зак И.М. Землеустройство, использование и охрана земельных ресурсов. Словарь-справочник. М, 2008.

36. Щеглов.В.А. «Кадастровая оценка земель для целей налогообложения»Часть 2.

37. «Лучшие города России: 100 лучших российских городов». Статья журнала «Комерсантъ».

Размещено на Allbest.ru