Оценка земли и иной недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

ОБЛАСТНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

«ТОМСКИЙ ЭКОНОМИКО-ПРОМЫШЛЕННЫЙ КОЛЛЕДЖ»

Кафедра Экономики, бухгалтерского учета и налогообложения

Оценка земли и иной недвижимости

КУРСОВАЯ РАБОТА

МДК 02.01 Кадастры и кадастровая оценка земель

ПМ 02 Осуществление кадастровых отношений

Специальность 210205 Земельно-имущественные отношения

Выполнила студентка

группы 1241с

Лачкова К.И.

Проверил:

Руководитель КР

Воднева Г.Г.

Томск- 2016



ВВЕДЕНИЕ

Тема данной работы актуальна, потому что на данном этапе развития общества земля как ресурс и как объект недвижимости выступает очень важным фактором для жизни и деятельности человека. Земля все чаще выступает объектом различных сделок и проектов, в которых требуется оценить ее стоимость.Оценка земли, а также иной недвижимости зависит от многих факторов.

Оценка земли, в первую очередь, зависит от ее местоположения, влияния внешних факторов, от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка.Факторы, влияющие на стоимости земли: ее целевое назначение, размеры участка, наличие вблизи (или на территории) коммуникаций, рельеф почвы, плодородность земли, вид и качество произрастающих насаждений. Все это сильно влияет на оценку стоимости земельного участка и иной недвижимости.

Очевидно, что стоимость земли и участка со временем меняется, поэтому оценка земли всегда проводится по состоянию на конкретный период времени.

Если брать конкретно кадастровую оценку земли и иной недвижимости, то актуальность темы можно выразить следующим:

На уровне государства - это создание единой общегосударственной системы налогообложения земель, находящихся в государственной и негосударственной собственности, что облегчает выполнение возложенных на них функций, прежде всего в части наполнения бюджетов.

На уровне территориальных субъектов РФ - получение точного представления об эффективности использования земель на каждой отдельной территории на определенную дату.

Для собственников конкретных земельных участков и иной недвижимости - установление справедливого уровня налогообложения земли, получение ориентира для определения ее оптимальной рыночной стоимости.

Целью курсовой работы является изучение методики оценки и детальное изучение кадастровой оценки земли и иной недвижимости.

Задачи курсовой работы:

Рассмотреть основные понятия оценки земли и иной недвижимости

Изучить методику оценки земли и иной недвижимости

Рассмотреть основные подходы кадастровой оценки

Рассмотреть процедуру кадастровой оценки

В научной литературе данная тема изучена максимально, раскрыты все мелочи, что допускает ее самостоятельное изучение по этой литературе.

Работа состоит из двух глав и 4-х разделов.



1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ

1.1 Основные понятия недвижимости как объекта оценки

недвижимое имущество- это физические объекты с фиксированным в пространстве местоположением, и все что неотделимо с ним связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все,что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Объектами недвижимости являются:

Земельные участки

обособленные водные объекты, а также участки недр.

Иные объекты, обладающие природными свойствами, позволяющими отнести их к недвижимым вещам.

Объекты, признаваемые недвижимостью ввиду их особой ценности или особой значимости в гражданском обороте.

Земельные участки- часть земной поверхности, имеющая фиксированную границу.Площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики участка отражаются в государственном кадастре недвижимости. Правовой статус участка определяет форму законного владения, его целевое назначение и разрешенное использование. Согласно Земельному кодексу РФ, границы участка должны быть определены в соответствии с федеральными законами.

При оценки земельного участка стоит обращать внимание на такой момент как категория земель и разрешенное использование.

Всего существует семь категорий земель:

Земли сельхозназначения.

Выделенные для ведения индивидуального хозяйства.

Территории подсобных производств.

Участки, выделенные для пашен, пастбищ, сенокосов, садов и так далее.

Наделы огороднических, садоводческих, дачных обществ.

Территории опытных научных станций.

Особо ценные наделы.

Земли промышленности.

строительства объектов промышленного назначения.

Транспортной сети.

Объектов связи.

Оборонных комплексов.

Энергетических учреждений.

Земли особо охраняемых территорий.

Заповедники и заказники.

Ботанические сады.

Природные и национальные парки.

Прочие объекты, представляющие достояние страны.

Земли лесного фонда

Лес

лесное хозяйство.

Земли водного фонда.

Болота.

Ледники.

Водоемы.

Реки

Участки, на которых расположены гидротехнические сооружения

Земли запаса по земельному праву РФ все земли, не-предоставленные в собственность, владение, пользование и аренду К ним также относятся земли, право собственности, владения и пользования которыми прекращено (в соответствии с земельным законодательством)

Земли поселений виды земельных участков, включенные в данную группу, предназначены для развития и застройки городов и сел. Территории поселений разделены на зоны. Их границы утверждаются или изменяются органами местной власти. Населенные пункты включают в себя земли инженерных, общественных, жилых и прочих инфраструктур. Надел может относиться только к одной зоне. Территории общего использования, которые отводятся для площадей, улиц, дорог, водоемов, скверов и пр., не могут быть приватизированы. При этом они могут относиться к различным зонам. Границы городов и прочих населенных пунктов отделяют их от прочих участков.

1.2 Принципы и подходы оценки

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков.

Кадастровая оценка земельных участков - это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориального образования по оценочным зонам.

Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. Главная цель кадастровой оценки -- создание базы для налогообложения.

Рыночная оценка земельного участка - это определение рыночной (инвестиционной, ликвидационной) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и рыночная оценка земельных участков проводится с использованием доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Данная информация дополняется анализом рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Правительство Российской Федерации или уполномоченные им органы федеральной исполнительной власти разрабатывают и утверждают:

порядок проведения и методические рекомендации кадастровой оценки земель для налогообложения и иных государственных целей, предусмотренных федеральными законами. В соответствии со ст. 66 3К РФ органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу);

методики рыночной оценки земельного участка в случаях изъятия участка для государственных или муниципальных нужд, проведения судебной экспертизы, продажи, залога и внесения в качестве вклада в уставный капитал товариществ и обществ земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков и рыночной стоимости права аренды земельных участков.

Основой определения стоимости конкретных земельных участков служат рыночные цены. Рыночные цены на земельные участки формируются в процессе взаимодействия спроса и предложения. При этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынка руководствуются совокупностью экономических принципов, характеризующих их поведение и определяющих величину оценки стоимости конкретного земельного участка.

Принципы оценки объектов недвижимости - это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов - субъекта, объекта и рыночной среды - то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов

Принципы, основанные на представлениях потенциального собственника:

Принцип полезности - чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребности собственников, тем выше его полезность и стоимость.

Полезность - понятие относительное рассматриваемое применительно к конкретным условиям. Для некоторых видов недвижимого имущества оптимальная полезность достигается, если объекты эксплуатируются как отдельные, другие могут оказаться более полезными в составе некоторого комплекса.

Принцип замещения - при наличии определённого количества однородных объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Принцип ожидания - определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства получает собственник от объекта недвижимости, включая в ручку от последней перепродажи.

Данный принцип лежит в основе оценки стоимости земельных участков доходным подходом, когда оценочная стоимость определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов. По отношению к земле сельскохозяйственного назначения принцип ожидания проявляется в том, что стоимость участка отражает капитализированную величину ожидаемой ренты от сельскохозяйственного производства.

Стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую можно будет получить от эксплуатации земельного участка со строениями.

Кроме того, поскольку использование земельных участков носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе всегда учитывает перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении данный принцип заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов спроса и предложения, конкуренции, отражающих текущую рыночную ситуацию.

Принципы, связи с землей, зданиями и сооружениями:

остаточная продуктивность изменения как чистый доход отнесенный к земле после того как были оплачены затраты на труд.

Раскрывает особое положение земли в системе факторов производства и объясняет. Почему ее остаточная стоимость может быть подвержена сильным колебаниям.

Принципы прогрессии и регрессии или принципы возрастания или уменьшения доходов - по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться в плоть до той точки, с которой общие доходы будут уменьшаться.

Принцип предельной производительности гласит: добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат.

Предельная производительность земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда, выступающих в качестве основного средства производства, связана с понятием естественного и экономического плодородия почвы. Если первое обусловлено природными факторами, то экономическое плодородие достигается за счет целенаправленного улучшения свойств почвы и более эффективного ее использования путем интенсификации производства на основе применения машин, удобрений, передовой агротехники, т.е. связано с научно-технической революцией и деятельностью человека.

При рациональной системе хозяйствования происходит повышение плодородия почвы. Важным условием этого выступает государственный контроль над соблюдением земельного законодательства, использованием и охраной земель, который осуществляют федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов РФ, специально уполномоченные органы государственной власти по контролю за использованием и охраной земель, а также органы местного самоуправления. К сожалению, на практике имеется много примеров истощения плодородия почв.

Принцип сбалансирования - любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы, различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Принцип сбалансированности предполагает, что все факторы, обусловливающие полезность или доходность какого-либо земельного участка, сбалансированы между собой таким образом, что достигается максимальная стоимость земли.

Принцип экономической величины- предусматривает определение размера земли, необходимый для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными установками в данном местоположение.

Принцип экономического разделения - физический элемент недвижимости и имущества, права на них можно разделить и соединить таким образом, что бы достичь максимальной стоимости объекта.

Группа принципов оценки, связанных с рыночной средой:

Принцип зависимости - стоимость конкретного объекта подверженного влиянию и сама влияющая на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения

Принцип соответствия определяет, в какой степени архитектурный дизайн, степень и уровень удобства и услуг, предполагаемых застройкой земли отвечает потребностям и ожиданиям рынка

Принцип конкуренции

Принцип спроса и предложения - Цена недвижимости изменяемая в результате взаимодействия спроса и предложения.

В оценке недвижимости очень важным является понятие стоимости, именно это понятие включает в себя подходы к оценке.

В рыночной экономике понятие "стоимость" - это отражение цены, за которую владелец хочет продать свое имущество (активы), а также цены, которую покупатель согласен заплатить за него.

Существует две группы стоимости недвижимости, которые делятся на виды:

Стоимость в обмене

рыночная

ликвидационная

Стоимость в пользование

инвестиционная

кадастровая

Рассмотрим подробнее все виды стоимости.

Рыночная стоимость

Рыночная стоимость -- наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было

платёж за объект оценки предполагается в денежной форме

Рыночная стоимость рассчитывается в целом ряде случаев, которые прописаны законодательством:

при получении банковских кредитов под земельный залог,

выкупе муниципальных и государственных земель и в прочих случаях

Расчет стоимости земельного участка в этом случае обычно определяют как 200-кратную ставку земельного налога на квадратный метр площади участка, рассчитываемую на базе целевого назначения, при этом учитываются повышающие коэффициенты и не учитываются налоговые льготы.

Особенность рыночной стоимости в том что, рыночная стоимость земельных участков обычно определяется в зависимости от таких факторов, как рыночный спрос и предложение на земли определенной категории в конкретном регионе на текущий момент времени. По величине она не должна превышать самый вероятный уровень цены покупки аналогичной территории. Изменение рыночной конъюнктуры или целевой ориентации участка может оказывать влияние на ее размеры. Рыночная стоимость земельных участков является характерной для вторичного рынка, на котором производится перепродажа земельных территорий, находящихся в распоряжении частников.

Оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется для того, чтобы знать реальную цену объекта. Обычно цена формируется на базе территориального расположения участка, рыночной конъюнктуры, динамики предложения и спроса, а также ситуации в экономике страны на момент совершения сделки. Благодаря проведению комплексного определения всех указанных факторов можно произвести расчет стоимости земельного участка, ведь оценочная компания соберет наиболее актуальные данные, которые могут пригодиться для объективной оценки.

В том случае, когда производится установление рыночной стоимости земельного участка, требуется учитывать такие факторы:

целевое назначение, а также наличие разрешений на определенный тип использования;

использование участка по факту;

предпочтительный тип землепользования в текущем округе;

прогнозы, касающиеся ценовых изменений на подобные участки

Рыночная стоимость оценивается тремя основными подходами:

1.Доходный подход - это множество методов оценки стоимости объекта основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Включает в себя 2 метода:

А) Метод капитализации - используется когда ожидаются стабильные денежные потоки или стабильные темпы прироста денежных потоков.

Базовая формула:

V= NOi

R

V -стоимость объекта недвижимости

R -ставка капитализации

NOi -чистый операционный доход

Б) Метод дисконтирования денежных потоков - более универсальный, применяется, если ожидаются нестабильные денежные потоки.

2. Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта основанных на сравнении объекта с объектами аналогами.

Основной принцип сравнительного подхода - это принцип замещения, согласно ему рациональный покупатель не заплатит за ОН сумму больше, чем ему обойдется, покупка другого аналогичного объекта сходного по всем параметрам.

Включает в себя два метода:

А) Метод сравнения продаж - Изучается развитие рынка недвижимости того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый ОН.

Б) Метод валовой ренты - Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду.

3.Затратный подход - Это совокупность методов оценки стоимости ОН основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Базовая Формула: Vзу + Vвоспр илиVзу + Vзамещ

V - стоимость объекта недвижимости

Vзу - стоимость земельного участка

Vвоспр - стоимость воспроизводства улучшений ЗУ

Vзамещ - стоимость замещения ЗУ

Ликвидационная стоимость:

Ликвидационная стоимость - это цена, за которую объект может быть продан на рынке за ограниченные сроки. Этот вид стоимости всегда меньше рыночной оценки.

Условием появления ликвидационной стоимости является наличие чрезвычайных обстоятельств, которые влияют на изменение нормальной рыночной ситуации.

Основные случаи, при которых возникает необходимость оценки ликвидационной стоимости, следующие:

реализация имущества в случае обращения взыскания на предмет залога;

реализация имущества в случае осуществления процедуры банкротства предприятия;

реализация конфискованного или арестованного имущества;

ликвидация имущества предприятия или ускоренная реализация какого-либо имущества по другим причинам.

Во всех рассмотренных случаях, кроме последнего, реализация имущества осуществляется по решению суда путем проведения торгов. В отдельных случаях допускается реализация предмета залога без обращения в суд на основе договора, тогда какие-либо ограничения на процесс продажи, кроме сроков реализации, обычно отсутствуют.

Таким образом, на практике при продаже в укороченные сроки (ликвидационной продаже) присутствуют элементы вынужденности при продаже.

Поскольку ликвидационная стоимость, по крайне мере по двум признакам, отличается от рыночной: укороченный срок экспозиции и вынужденность продажи, то величина этой стоимости должна отличаться от рыночной стоимости имущества. Обычно ликвидационную стоимость определяют путем корректировки рыночной стоимости с использованием коэффициента ликвидности. Расчетная зависимость имеет вид:

где Сл - ликвидационная стоимость имущества;

Ср - рыночная стоимость имущества;

Кл - коэффициент ликвидности;

U - скидка на ликвидность.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость земельного участка - это публичный эквивалент его стоимости, учитываемый при расчете земельного налога, выкупной стоимости участка, арендной платы, платы за снятие запрета на строительство и ряда иных платежей.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется как произведение площади земельного участка и удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка. Размер удельного показателя кадастровой стоимости определяется на основании совокупности параметров, главные из которых - местоположение и вид разрешённого использования земельного участка.

Являясь публичным эквивалентом стоимости земельных участков, кадастровая стоимость используется как база для начисления большинства публичных платежей, связанных с использованием земельных участков, в частности, земельного налога, арендной платы за государственные земли в ряде субъектов РФ.

Поскольку при определении кадастровой стоимости используются массовые методы оценки, а заказчиком оценки являются публичные органы, заинтересованные в максимальной собираемости платежей за землю, во многих случаях кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает рыночную стоимость участков.

Действующее законодательство дает право лицам, не согласным с результатами кадастровой оценки, оспорить ее результаты во внесудебном порядке в специально созданных комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Если в пересмотре результатов кадастровой оценки заявителю было отказано, он вправе оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке.

В первую очередь кадастровая стоимость земельного участка необходима для определения суммы земельного налога, который должен платить собственник участка.

Порядок определения кадастровой стоимости регламентирован действующим законодательством достаточно подробно, и его суть сводится к следующему. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков. Эта процедура должна проходить не реже одного раза в пять лет. Региональное управление Росреестра готовит списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке. Именно в соответствии с такими списками и производиться кадастровая оценка земельных участков. В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду разрешенного использования.

Для всех земельных участков в составе земель населённых пунктов, в соответствии с действующим законодательством, установлены 17 видов разрешенного использования.

Участки делятся на административно-территориальные единицы. В их составе выделяют кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы.

Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого отдельного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра. Он определяется для каждого кадастрового квартала в разделе каждого конкретного вида разрешенного использования.

1.3 Методы кадастровой оценки

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений.

Данная методика предназначена для определения кадастровой стоимости земель поселений.

Основным методическим принципом определения кадастровой стоимости земельных участков является совмещение результатов анализа рыночной информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости с определенными в границах оцениваемой территории параметрами ценообразующих факторов.

На основе факторного анализа этих параметров - уровня развития транспортной и инженерной инфраструктуры, уровня развития социальной сферы, состояния окружающей среды, архитектурно-художественной и исторической ценности застройки и ландшафта, природно-рекреационного потенциала территории и других - выделяются однородные по общности признаков группы административных районов, группы поселений и кадастровые кварталы на территории городов. Затем на основе рыночных сделок с застроенными и незастроенными земельными участками, гаражами, квартирами определяются аналитические зависимости изменения стоимости земли для различного сочетания ценообразующих факторов с последующим присвоением показателей стоимости земли тем поселениям и кварталам, по которым отсутствует земельный рынок.

Исходной информацией для проведения государственной кадастровой оценки земель поселений являются: рыночные данные о сделках купли-продажи, ставка арендной платы, продаже прав аренды, цене предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведения об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений утверждена Росземкадастром 18 октября 2000 г.

Эта методика в настоящее время используется для кадастровой оценки земель поселений в целях налогообложения. Результаты кадастровой оценки могут быть также использованы при формировании ставок арендных платежей и цены при продаже земель.

Методика определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Эта методика предназначена для определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Оценка производится методом капитализации расчетного рентного дохода. Дифференциальный рентный доход определяется как разность продуктивности сельскохозяйственных культур и цены производства. Цена производства рассчитывается на основе оценочных затрат на производство сельскохозяйственных культур. Сумма дифференциального и абсолютного рентного дохода (1% от валовой продукции с 1 га сельхозугодий в среднем по России) составляет расчетный рентный доход. Произведение расчетного рентного дохода на сроки его капитализации (33 года) представляет собой кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий.

Исходной информацией для проведения таких расчетов служат: многолетняя фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивность пастбищ, многолетних насаждений и цены реализации продукции сельского хозяйства в субъекте РФ, оценочные затраты по основным сельскохозяйственным культурам в субъекте РФ, структура посевных площадей.

Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ утверждена Госкомземом России 11 мая 2000 г.

Методика используется для оценки сельскохозяйственных угодий в целях налогообложения. Результатом кадастровой оценки являются базовые показатели кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъектам РФ.

Методика определения кадастровой стоимости земель лесного фонда.

Методика предназначена для определения уровней кадастровой стоимости земель лесного фонда и предусматривает оценку по зонам, субъектам Российской Федерации, лесхозам, а также по участкам земель лесного фонда в границах лесхозов.

Основой для определения кадастровой стоимости земель лесного фонда является расчетный рентный доход, получаемый в результате их хозяйственного использования.

Расчетный рентный доход определяется суммированием годового дифференциального и годового абсолютного рентных доходов. Дифференциальный рентный доход определяется делением разности между оценочной продуктивностью в денежном выражении и ценой производства древесины на число лет в средневзвешенном обороте рубки. Абсолютный рентный доход устанавливается на основе кадастровой стоимости 1 га худших сельскохозяйственных угодий Российской Федерации. Далее годовой рентный доход капитализируется с коэффициентом капитализации 0,02.

Определение кадастровой стоимости участков земель лесного фонда в границах лесхозов проводится на основании базовой кадастровой оценки земель по зонам, субъектам РФ и лесхозам с учетом типов участков лесных земель.

Необходимой информацией для определения кадастровой стоимости земель лесного фонда являются: данные по оценочной продуктивности в натуральном выражении, средневзвешенная цена 1 м3 древесины, оценочные затраты, складывающиеся из фактических расходов лесхозов на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческих расходов;, количество лет в средневзвешенном обороте рубки.

Данная методика в настоящий момент прошла согласования в различных ведомствах и находится на согласовании в Минюсте России.

Результаты кадастровой оценки земель лесного фонда намечено использовать для целей налогообложения. Результаты кадастровой оценки могут быть использованы для определения земель лесного фонда худшего качества (по минимальной кадастровой стоимости) при необходимости перевода земель в другую категорию.

Методика государственной кадастровой оценки земель промышленности.

Методика предназначена для определения кадастровой стоимости земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земель для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Данная методика не применяется для государственной кадастровой оценки земель недропользований.

Кадастровая стоимость земель промышленности вне черты поселений формируется с учетом следующих видов земельной ренты: межрегиональная земельная рента, определяемая различиями в уровнях социально-экономического развития и природными особенностями субъекта Российской Федерации; отраслевая рента, определяемая особенностями формирования рентного дохода в отраслях народного хозяйства и различных сегментах рынка недвижимости; локальная рента, связанная с факторами местоположения земельного участка, в том числе относительно системы расселения, промышленных узлов, особо охраняемых территорий; инфраструктурная рента, зависящая от уровня развития инженерно-транспортной системы и интенсивности ее использования.

Базовый показатель кадастровой стоимости земель промышленности вне черты поселений на уровне субъекта РФ отражает различия в межрегиональной земельной ренте и определяется с учетом уровня социально-экономического развития, уровня развития транспортной инфраструктуры, природно-климатических условий и других факторов, которые влияют на ценность земель.

Для учета ценообразующих факторов, характерных для конкретного землепользования, базовый показатель корректируется с помощью поправочных коэффициентов, учитывающих отраслевую, локальную и инфраструктурную составляющие ренты. При этом рассматриваются месторасположение участка, развитость инженерно-транспортной инфраструктуры, рентабельность производственной деятельности по различным отраслям и другие факторы.

Кадастровая оценка земель специального назначения (обороны, безопасности и др.) и линейных объектов (железные и автомобильные дороги, трубопроводы, линии связи и др.) производится на основе данных о кадастровой стоимости преобладающего на территории данного административно-территориального образования типа земель: земли сельскохозяйственного назначения или земли лесного фонда.

Исходная информация, необходимая для применения методики включает: местонахождение и площадь земель объектов рассматриваемой категории, отраслевую принадлежность объектов, данные о транспортной и инженерной инфраструктуре, землях особо охраняемых территорий, кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда для рассматриваемой территории.

Данная методика в настоящий момент существует в виде проекта и проходит этап согласования в различных ведомствах.

Результаты кадастровой оценки земель промышленности вне черты поселений намечено использовать для целей налогообложения. Также они могут быть использованы при формировании стартовой цены при аукционной продаже участков таких земель, установлении ставок арендной платы.

Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

Методика предназначена для определения кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений вне черты поселений.

Основным методическим подходом к кадастровой оценке этих земель является установление взаимосвязи (корреляционной зависимости) между существующими рыночными ценами на земельные участки этих объединений и ценообразующими факторами. К таким факторам относятся наличие обеспечивающей инфраструктуры, водоемов, лесов, качество земель и ряд других.

На основе этих данных строится регрессионная модель зависимости цены объединений (земель) и ценообразующих факторов.

Для построения регрессионной модели требуется информация о рыночных ценах земельных участков как минимум по 15 объединениями. В случае отсутствия такой информации модель создается на основе анкетирования специалистов, связанных с рынком земель садоводческих объединений.

Для использования данной методики необходима следующая информация: цены сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам; интенсивность транспортного сообщения; наличие электро-, газо- и водоснабжения; качество земель; удаленность от города -центра, леса, водоемов и т.д.

Проект данной методики находится на этапе доработки.

Методику предполагается использовать при оценке земель для целей налогообложения. Результаты оценки могут быть использованы также при установлении ставок арендной платы и стартовых цен при аукционной продаже земель , а также при анализе цен на землю, характерных для данного района, и оценке земель других видов использования.

Методика предназначена для кадастровой оценки земель, имеющих статус особо охраняемых территорий, что означает полное запрещение или частичное ограничение на них отдельных видов хозяйственной деятельности.

Кадастровая стоимость земель особо охраняемых природных территорий в субъекте РФ определяется путем умножения величины средней кадастровой стоимости земель по Российской Федерации на поправочные коэффициенты, характеризующие ценность экосистем и уникальность биоразнообразия. Средняя кадастровая стоимость определяется по величине валовой продукции, в качестве альтернативы производства которой общество предпочло строгую охрану природных экосистем и изъятие земли из хозяйственного использования под государственные природные заповедники. Отказ от хозяйственного использования земель, отведенных под заповедники, означает, что общество ценит альтернативную «полезность» охраны экосистем выше того объема продукции, которую на этих землях можно получить.

Необходимой информацией при определении поправочных коэффициентов к кадастровой стоимости земель отдельных регионов и типов экосистем является информация о местоположении и площади земель особо охраняемых природных территорий, типах экосистем, числе редких видов и степени сохранности естественных экосистем.

При проведении кадастровой оценки в субъекте РФ выделяются территории с рекреационными ресурсами всероссийского значения и регионального значения.

При оценке земель с рекреационными ресурсами всероссийского значения по каждому виду объектов оздоровительного и рекреационного назначения отбираются типовые объекты. Оценка производится методом остатка, для земли на основе анализа финансовой информации по типовым объектам посредством выделения из общего дохода от продажи рекреационных услуг его доли, приходящейся на землю, т.е. земельной ренты. Далее земельная рента капитализируется. Объекты, не приносящие доход, например, зеленые пригородные зоны, оцениваются исходя из затрат, необходимых для их создания и эксплуатации.

Кадастровая стоимость земель с рекреационными ресурсами регионального значения определяется путем умножения величины средней кадастровой стоимости земель рекреационного назначения и земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов на поправочные коэффициенты, характеризующие общий уровень цен на землю в данном административно-территориальном образовании и рекреационную привлекательность территории.

Необходимой информацией для оценки являются данные о местоположении и типе объектов оздоровительного и рекреационного назначения, финансовых результатах их деятельности и природно-рекреационной привлекательности территории.

Эти земли оцениваются на основе метода соотнесения, т.е. перенесения на них кадастровой стоимости земель садоводческих объединений как категории земель с наиболее развитым рынком земель вне поселений.

Данная методика в настоящий момент существует в виде проекта и находится на рассмотрении в Росземкадастре.

Результаты кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий намечено использовать в целях налогообложения, при расчете ущерба землям этой категории, анализе экономических решений, связанных с переводом земель из этой или в эту категорию, а также для сравнения с экономическими издержками, возникающими при отказе от хозяйственного использования земли.

Методика оценки земель водного фонда.

Методика предназначена для кадастровой оценки земель водного фонда по субъектам РФ. Действие методики не распространяется на оценку земель, покрытых водой внутренних морских вод, территориального моря Российской Федерации и подземных водных объектов.

Основой для расчета показателей кадастровой стоимости земель водного фонда является экономический эффект, получаемый в результате использования водных объектов различными водопользователями.

В основу оценки экономического эффекта от использования водных объектов положены платежи за пользование водными объектами и платежи за сброс загрязняющих веществ в водные объекты. Далее экономический эффект капитализируется с коэффициентом капитализации 0,08.

Необходимой информацией для кадастровой оценки земель водного фонда являются: площадь земель водного фонда, данные о суммах платежей за пользование водными объектами, за сброс загрязняющих веществ.

Данная методика в настоящий момент существует в виде проекта и находится на рассмотрении в Росземкадастре.

Результаты кадастровой оценки земель водного фонда намечено использовать для целей налогообложения.

Методика государственной кадастровой оценки оленьих пастбищ

Эта методика предназначена для государственной, кадастровой оценки оленьих пастбищ на уровне оценочных зон (выделяемых на территории субъектов РФ) и административных районов и по отдельным хозяйствам (пастбищам).

Оленьи пастбища являются частью земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда, вместе с тем специфика их хозяйственного использования предполагает определенные особенности в оценке их кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость 1 га оленьих пастбищ на уровне оценочных зон определяется путем капитализации расчетного рентного дохода от их использования. Расчетный рентный доход определяется на основе потенциального поголовья оленей, стоимости продукции от их забоя, средних затрат на содержание оленей и реализацию продукции из них, площади оленьих пастбищ в оценочной зоне.

Кадастровая стоимость конкретных оленьих пастбищ по отдельным хозяйствам формируется на основе базовых оценок кадастровой стоимости пастбищ на уровне оценочных зон и учета ряда ценообразующих факторов: значимости сезонных пастбищ (доступность для использования в разные сезоны года и другие пастбищные условия) и качества пастбищ (доступность кормов, условия отдыха оленей, защита от неблагоприятных погодных условий, обеспеченность водоемом и др.).

При оценке в качестве основных материалов для характеристики пастбищных и хозяйственных условий оленеводства используется ресурсная оценка земель районов Крайнего Севера, выполненная Научно-производственным центром «Север» РосНИИземпроекта , включающая эколого-хозяйственную классификацию оленьих пастбищ, схему организационно-технологических уровней оленеводства, характеристику пастбищ по условиям выпаса, а также «Карту ресурсов оленьих пастбищ», «Карту бонитетов оленьих пастбищ», геоботанические карты по административным районам субъектов Российской Федерации, отнесенных к районам Крайнего Севера и приравненных к ним местностям, на территории которых имеются оленьи пастбища, типовую структуру и стоимость продукции домашнего северного оленя, среднегодовые затраты общинно-родового хозяйства на производство и реализацию продукции оленеводства.

Проект методики государственной кадастровой оценки оленьих пастбищ в настоящее время находится на рассмотрении в Росземкадастре.

Методику предполагается для использовать при кадастровой в целях кадастровой оценке, а также для определения оленьих пастбищ худшего качества (по минимальной кадастровой стоимости) при необходимости изменения вида использования земель.

Методика государственной кадастровой оценки земель запаса.

Методика предназначена для определения кадастровой стоимости земель, владение или пользование которыми прекращено и которые на момент их учета не подлежат налогообложению.

К таким землям относятся как освоенные, так и непригодные к использованию и неосвоенные земельные участки.

Кадастровая оценка земель запаса определяется путем умножения кадастровой стоимости земель по видам угодий, входящих в состав налогооблагаемых категорий, таких как земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда, на понижающие коэффициенты, учитывающие затраты на вовлечение земель запаса в хозяйственный оборот.

Кадастровая оценка земель запаса осуществляется в два этапа. На первом этапе определяется кадастровая стоимость 1 га земель запаса на уровне административного района. На втором этапе определяется кадастровая стоимость конкретного земельного участка, при этом учитывается временной интервал, в течение которого участок не вовлекался в хозяйственный оборот, а также инженерно-геологические условия для строительства на этом участке и местоположение земельного участка.

Необходимой информацией при определении кадастровой оценки земель запаса являются: кадастровая стоимость земель по всем видам угодий, входящих в состав земель запаса; расчетные затраты на вовлечение земель в хозяйственный оборот; временной интервал, в течение которого участок не вовлекался в хозяйственный оборот; инженерно-геологические показатели, характеризующие условия строительства на этих участках; местоположение земельного участка.

Данная методика в настоящий момент существует в виде проекта и находится на рассмотрении в Росземкадастре.

Результаты кадастровой оценки земель запаса намечено использовать для создания налоговой базы при вовлечении этих земель в хозяйственный оборот, а также для определения стартовых цен на такие земельные участки при проведении аукционов по передаче этих участков в собственность или аренду.



2.ПРОЦЕДУРА КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ

2.1 Процесс проведения оценки

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель

Настоящие Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель проводится Государственным комитетом Российской Федерации по земельной политике, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

При государственной кадастровой оценке земель принимаются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (обременения) прав пользования землей, установленные в законодательном, административном и судебном порядке

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Методические и нормативно - технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации и заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

недвижимость оценка кадастровый

Хорошо изучив данную тему, я могу сделать определенные выводы,

Процедура оценки земли и недвижимости, является одной из самых важных процедур, как для государства, так и для отдельных граждан. С помощью этой процедуры становиться доступны многие не маловажные функции. Для государства, это установление государственной системы налогообложения земель, для субъектов РФ это, получение точного представления об эффективности использования земель на каждой отдельной территории на определенную дату и для собственников конкретных земельных участков и иной недвижимости - установление справедливого уровня налогообложения земли, получение ориентира для определения ее оптимальной рыночной стоимости. Оценка земли и недвижимости занимает не последнее место в жизни государства его субъектов и граждан нашего государства.



СПИСОК ИСТОЧНИКОВ

Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 №221- ФЗ

Федеральный закон от 8 июня 2015 г. N 145-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и статью 3 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

С.В Гриненко «Экономика недвижимости» Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2013г. 240с.

Заволженский А.В., Ломовцев М.С., Придачук«Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие». Волгоград: Изд-во Волгоградского филиала ФГБОУ ВПО РАНХиГС, 2014. - 108 с.

Оценка недвижимости- Тепман Л.Н. - Учебное пособие, издательство:ЮНИТИ-ДАНА, 2015 - 303с.

Размещено на Allbest.ru