Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Данные лица подлежат обязательной регистрации государством в силу обретения ими особых правомочий в отношении земельных участков, регистрация осуществляется в органах местного самоуправления и их администрации. Даже в том случае, если сельскохозяйственное предприятие передало гражданам свой земельный массив на праве общей долевой собственности и эти сособственники используют свои земли в составе предприятия, право сособственников на земельную долю удостоверяется специальными документами, выдаваемыми органами местного самоуправления. В документах указывается размер земельной доли.

2. Они должны обладать определенной земельной правоспособностью. Например, земельный участок не может быть предоставлен для ведения фермерского хозяйства, если гражданин не обладает опытом работы в сельском хозяйстве. Работать же на земле вправе и лица, не обладающие земельной правоспособностью. Так, если главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть лишь лицо, достигшее 18-летнего возраста, то работать на крестьянском поле могут и несовершеннолетние.

3. Право на получение титула землевладения и землепользования имеют не всякие лица, а только те, которым это разрешено законом, и лишь для тех целей, которые в нем определены Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав /Российская юстиция. - 2002. - № 10 - С.27-28..

Субъекты правоотношений по использованию земель в узком смысле--- это любые лица, осуществляющие непосредственную хозяйственную эксплуатацию земельных участков на законных основаниях без обладания титулом на право собственности, владения, пользования, аренды. Их можно подразделить на две группы. Первая -- лица, осуществляющие непосредственную хозяйственную эксплуатацию земельных участков. К их числу относятся: работающие у землевладельцев, землепользователей, собственников земли и арендаторов в качестве наемных работников по трудовому договору; лица, работающие у арендаторов, землевладельцев, землепользователей, собственников земли по гражданско-правовым договорам подряда, капитального строительства и т.п. Вторая -- лица, осуществляющие деятельность по хозяйственной эксплуатации земельных угодий через руководство непосредственными производителями работ на землях сельскохозяйственного назначения. Так, агроном сельскохозяйственного предприятия, разрабатывая таблицу ротации севооборотов, организует эффективное использование угодий своего хозяйства, хотя сам не применяет своего труда непосредственно на земле Романов В.И. О правовом регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. - 2003. - № 6 - С.53..

Правомочия в отношении использования земель сельскохозяйственного назначения у субъектов правоотношений обоих видов имеют определенную общность.

В зависимости от вида субъектов эти функции имеют различный объем. Так, у собственника земельного участка они присутствуют в полном объеме; у землевладельца, землепользователя и арендатора -- в усеченном виде, а у субъектов правоотношений по использованию земель (работников предприятий, лиц, работающих по договорам) -- лишь в определенной части.

Рассмотрим виды функций и их реализацию по отдельности Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденция развития / М.: Статут, 2006. - С. 219.:

1. Право владения землями сельскохозяйственного назначения. В отличие от права владения обычным имуществом, позволяющего изъять его у других лиц, убрать в охраняемое помещение, не давать к нему доступа посторонним и т.п., право владения землей подтверждается наличием документов, удостоверяющих это право, и выражается в отграничении земельного участка в натуре (на местности), межевые знаки которого охраняются законом под страхом наказания за уничтожение их.

2. Пользование землями сельскохозяйственного назначения является центральным правомочием в обеспечении правового режима данного вида земель и выражается в порядке хозяйственной эксплуатации сельскохозяйственных угодий. Хозяйственная эксплуатация земель сельскохозяйственного назначения имеет два основных вида: эксплуатация земли в качестве территории под строительство сельскохозяйственных объектов, инфраструктуры сельскохозяйственного производства, размещения дорог, коммуникаций и т.п. В этом случае лица, использующие землю, обязаны рационально организовывать территорию; эксплуатация земли в качестве средства производства сельскохозяйственной продукции, которая должна выполняться при соблюдении двух групп правил -- экономического и экологического характера.

К числу правил экономического характера относятся требования, как эффективно использовать сельскохозяйственные угодья, вовлекать неиспользуемые земли в сельскохозяйственный оборот, повышать плодородие земель и др.

Правила экологического характера выражаются в обязанности не допускать ухудшения экологической обстановки на всей используемой территории, осуществлять комплекс мероприятий по охране земель, не нарушать порядок пользования другими природными объектами. Хозяйственная эксплуатация земель сельскохозяйственного назначения, в отличие от хозяйственной эксплуатации других категорий земель, представляет собой систему определенных действий производственного характера, которую закон определил как «природоохранная технология». Экологическая «технология» учитывает смену времен года(весна, лето, осень, зима), циклы полевых работ, являющиеся элементами единой технологии использования сельскохозяйственных угодий.

В теории земельного права уже давно устоялось мнение о необходимости принятия специального нормативно-правового акта, который бы урегулировал технологию использования земель сельскохозяйственного назначения, однако пробел в правовом регулировании этого вопроса остается и по сей день.

3. Наконец, третье важное правомочие -- право распоряжении землями сельскохозяйственного назначения, т.е. изменение юридической судьбы конкретных земельных угодий. Например, создавая на сельскохозяйственных угодьях стандартную оросительно-осушительную сеть, собственник угодий переводит их в особую разновидность земель по кадастровому учету -- при продаже их возникают не только земельные, но и имущественные правоотношения; с созданием такой оросительной сети собственник становится водопользователем этих угодий, а значит, и режим использования этих угодий осуществляется с учетом режима водопользования Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденция развития / М.: Статут, 2006. - С. 247..

Подводя итог сказанному выше, можно сделать следующие выводы:

Все субъекты правоотношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения можно подразделить: на субъекты в широком смысле -- обладающие титулом на право использования земель (собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы); субъекты в узком смысле -- осуществляющие непосредственную эксплуатацию сельскохозяйственных угодий на законных основаниях без наличия титула на право их использования (работники сельскохозяйственных предприятий, лица, работающие по договору и т.п.). Перечисленные субъекты обладают определенными правомочиями по использованию земель сельскохозяйственного назначения, круг которых различен в зависимости от статуса этих субъектов. Все правомочия субъектов по использованию земель сельскохозяйственного назначения выражаются в трех основных функциях, заключающихся в праве владения, пользования и распоряжения земельными участками. Правомочия субъектов конкретизируются в каждом конкретном случае использования земель с учетом действующего законодательства, устава сельскохозяйственной организации, состояния используемых угодий и экологической обстановки данной местности.

2. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения

2.1 Общие положения Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Сфера действия Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» связанна с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, путем установления правил и ограничений, применяемых к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения при совершении с ними сделок, а также определил условия предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и их изъятия для государственных или муниципальных нужд Быстров Г.Е. Постатейный комментарий к Земельному кодексу РФ. - М.: «ИНФРА», 2002. - С. 248..

В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения закреплены шесть принципов правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения:

Первый принцип предусматривает сохранение целевого использования земельных участков;

Второй - направлен на ограничение размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые могут находиться в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков, то есть на воспрепятствование образованию латифундий на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ.

Третий и четвертый принципы, направленные на установление преимущественного права субъекта РФ на покупку земельного участка при его продаже, а также доли в праве общей собственности на земельный участок при возмездном ее отчуждении.

Пятый принцип направлен на ограничение прав иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, зависимых от них юридических лиц. Этот принцип реализован в ст. 2 и З Закона.

И, наконец, шестой принцип состоит в установлении правила, согласно которому предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется за плату (ст. 28 ЗК РФ). В Земельном кодексе РФ правда уже установлены два исключения: граждане, имеющие землю в бессрочном пользовании или наследуемом владении, могут один раз приватизировать ее бесплатно (ст. 20, 21 ЗК РФ). Это дает возможность фермерам и владельцам ЛПХ переоформить в собственность всю землю, закрепленную ранее в пользование или наследуемое владение. Очень важно то, что ограничений площади переоформляемых земель нет Волков Г. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Хозяйство и право. - 2003. - № 4 - С.31-58..

В Законе заложено еще одно условие для приватизации земельных участков. Так, приватизация земельных участков, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ, то есть после начала приватизации, субъект РФ будет не вправе ее приостановить, отменить или запретить. В Законе установлен запрет на приватизацию в отношении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, занятых оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии со ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным настоящей статьей.

Не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве предельного минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель.

Требования этого пункта не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Российской Федерации.

Максимальный размер общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут находиться одновременно в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его супруг и близкие родственники (родители, дети, братья, сестры, дедушка, бабушка и внуки) имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции (вклады, доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц, устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Российская газета. - 2002.- 27 июля.

Установленный законом субъекта Российской Федерации максимальный размер общей площади таких земельных участков сельскохозяйственных угодий не может быть менее чем 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно- территориального образования на момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения предусмотрена обязанность собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов использовать земельные участки в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенными для использования способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче, уничтожению плодородного слоя почвы и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности (ст.6 ЗК РФ).

В случае ненадлежащего использования земельного участка:

1) право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения может быть прекращено принудительно по основаниям, предусмотренным в ст. 45 и 47 Земельного кодекса РФ.

2) аренда земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть принудительно прекращена по основаниям, предусмотренным в ст. 46 Земельного кодекса РФ

3) основания изъятия земельного участка у собственника ввиду его ненадлежащего использования установлены в ст. 284 и 285 ГК РФ.

Ненадлежащее использование земельного участка выявляется при осуществлении контроля за соблюдением земельного законодательства, охраной и использованием земель (государственного, муниципального, общественного и производственного земельного контроля).

2.2 Особенности и практическая реализация оборота участков из земель сельскохозяйственного назначения

Государственные и муниципальные земли сельскохозяйственного назначения могут быть проданы только на торгах (конкурсах, аукционах). Условия их продажи должны быть опубликованы. Покупателю необходимо участвовать в торгах (конкурсе, аукционе) и выиграть их. Торги (конкурсы, аукционы) проводятся по правилам, установленным статьей 38 Земельного кодекса РФ и ст. 447-449 Гражданского кодекса РФ. Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.

Без проведения торгов земельный участок может быть передан в собственность арендатору земельного участка в соответствии с правилами п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Если участвуют два и более претендентов, подавших заявление о передаче земельных участков в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Без проведения торгов земельные участки могут быть предоставлены в аренду в порядке, установленном ст. 34 Земельного кодекса РФ.

Особенности правового регулирования арендных отношений установлены в ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. К арендным отношениям применяются общие правовые нормы Гражданского кодекса РФ. В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» нормы Кодекса в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. В п. 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения конкретизировано требование Гражданского кодекса РФ об индивидуализации объекта аренды. Для передачи в аренду земельного участка он должен пройти государственный кадастровый учет. Это правило относится и к земельным участкам, находящимся в долевой собственности Галиновская Е.А. Некоторые правовые вопросы аренды земельного участка // Законодательство и экономика. 1998. № 4. С. 59-65. .

Законом исключена возможность передачи в «аренду» земельных долей. Таким образом, дольщики, желающие отдать землю в аренду, предварительно должны выделить участок в натуре и его передать в аренду. Если земельный участок находится в долевой собственности, он может быть передан в аренду на основе договора аренды земельного участка, в котором со стороны арендодателей выступают либо все участники долевой собственности, либо уполномоченное ими на основании доверенности лицо или лица Герасим С.И. Договоры аренды земельных долей // Учет -- Налоги -- Право: Еженед. прил. к газ. «Финансовая Россия». - 1998. - №16(апр.).

В Законе сказано, что от имени участников долевой собственности может действовать на основании доверенности один из них. Согласно ст. 187 ГК РФ в доверенности может быть предусмотрено полномочие представителя на передоверие. Поэтому представителем может выступать и другое лицо, не являющееся участником долевой собственности.

Земельный кодекс РФ дает арендатору право без согласия собственника передавать земельный участок в субаренду, если иное не оговорено договором аренды. Срок субаренды не может превышать срока аренды.

Статьей 22 Земельного кодекса РФ предусмотрена возможность арендатора заложить или внести в уставный капитал арендные права. Арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу в пределах срока аренды земельного участка. Согласие собственника участка при этом не требуется, его необходимо только уведомить о сделке. Однако договором аренды могут быть наложены ограничения на такие действия.

В Земельном кодексе РФ не был установлен предельный срок аренды земельных участков. В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения он назван. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Площадь земельных участков, одновременно находящихся в аренде у одного лица, не ограничивается.

В договоре также определяется размер арендной платы. Обычно арендная плата составляет 7-- 10% урожая. В случае передачи в аренду государственных и муниципальных земель Правительством РФ могут быть установлены общие правила определения арендной платы (ст. 22 ЗК РФ). Арендуемый земельный участок может быть передан в собственность арендатору.

Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то кроме общих положений ст. 624 ГК РФ применяются правила п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

7 июля 2003 года этот пункт был дополнен еще положениями:

Во-первых, сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей 28 Земельного кодекса Российской Федерации могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.

Во-вторых, перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли устанавливаются законом субъекта Российской Федерации.

В третьих, земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Но еще до введения этих положений, особенно касающихся фонда перераспределения, в Воронежской области уже велась работа в этом направлении. Так, например, в компетенцию Главного управления государственного имущества администрации Воронежской области, а конкретно управления земельными ресурсами входит согласование проектов договоров аренды, заключенных между районными администрациями Воронежской области и физическими и юридическими лицами.

Данная работа делается для того, чтобы обеспечить контроль за использованием земель, относящихся к собственности субъектов Российской Федерации.

Земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Гарантия права наследования установлена в Конституции РФ (ст. 35). Некоторые специальные правила наследования земельных участков предусмотрены в ст. 1181 и 1182 ГК РФ. Российская газета. - 2001. - 28 ноября.

Принадлежавший наследодателю на праве собственности или праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения земельный участок входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специального разрешения не требуется.

При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения. При невозможности раздела земельного участка с соблюдением предельных норм минимального размера земельного участка он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение этого земельного участка в счет своей наследственной доли. Компенсация остальным наследникам предоставляется в порядке, установленном ст. 1170 ГК РФ.

В ситуации, когда никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.

Наследование имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства осуществляется по правилам ст. 1179 ГК РФ.

В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения указанные правила дополнены положением, согласно которому в случае, если принятие наследства привело к нарушению требований ст. З и 4 Закона, к наследникам применяются требования, установленные ст. 5 данного Закона.

Например, если в собственности иностранного гражданина в результате наследования оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, такие земельный участок или доля должны быть отчуждены собственником в соответствии со ст. 5 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

На наш взгляд, закон получился неполный, в нем содержатся нормы только таких видов оборота сельхозземель, как купля продажа и аренда (ст. 8 и 9 главы II), а также оборот земельных долей (гл. III). В законе совершенно упущены положения об обороте земельных участков в порядке мены, ренты и дарения. Можно было бы сказать, что в этом не было необходимости, об этих видах оборота земель достаточно сказано в ГК РФ. К сожалению, это не так. Там говорится об обороте вещей, а не земельных участков. Оборот последних может иметь свои специфические особенности.

Например, можно ли обменивать земельный участок из земель сельхозугодий на земельный участок иной категории земель если можно, то какие для этого необходимо ввести ограничения, особенности? Определенные условия в законе могут быть установлены также при ренте, например, об обязательности использования земельного участка рентодержателем по целевому назначению и др.

Следовательно, кроме ренты здесь следовало сказать и о возможности обременения земельного участка пожизненным содержанием с иждивением, особенностях такой сделки (ст. 601 -.605 ГК РФ).

При дарении земельного участка возникает вопрос, может ли дарение быть в форме пожертвования (ст. 582 ГК), если может, то какие особенности такого перехода прав на землю могут быть введеныРоманов В.И. О правовом регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. - 2003. - № 6 - С.53..

Отмечая сегодняшнюю ситуацию в сельском хозяйстве, А.И. Солженицын совершенно прав, говоря, что «одно осталось у нас еще - это земля. Вот землю еще не успели пустить в оборот. Земля должна принадлежать земледельцам и никому другому. Да, она должна быть собственностью, собственностью землевладельца, но никого другого - ни хищника, ни латифундиста. А сегодня жадные руки этих грабителей, награбивших миллиарды на России, тянутся захватить землю для того, чтобы было куда вложить награбленные капиталы» Шутьков А.А. Очередная ловушка для крестьян // Советская Россия . - 2002. - № 42 - С. 2..

Таким образом, проблемы, связанные с оборотом земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, нуждаются в более четкой регламентации и устранении «пробелов» законодательства.

Упорядочению сложившихся до вступления в силу Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения отношений «аренды земельных долей» посвящена ст. 16 Закона.

Ранее заключенные договоры аренды земельных долей в течение двух лет со дня вступления в силу Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения должны быть приведены в соответствие с правилами ГК РФ и п. 2 ст. 9 рассматриваемого Федерального закона.

Это означает, что в договоры аренды земельных долей должны быть внесены изменения или они должны быть расторгнуты. Изменения должны быть осуществлены таким образом, чтобы на стороне арендодателя выступили все сособственники земельного участка. Лицо на стороне арендодателя может действовать на основании доверенностей, выданных ему другими участниками долевой собственности.

Если договор аренды земельных долей расторгается, то после этого может быть заключен договор аренды земельного участка с соблюдением правил ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и положений Гражданского кодекса РФ.

Каков порядок изменения или расторжения договоров аренды земельных долей? Ответ на этот вопрос дает ст. 450 ГК РФ: либо по соглашению сторон, либо по требованию одной из сторон по решению суда.

Если договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса РФ и п. 2 ст. 9 рассматриваемого Федерального закона, к таким договорам будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В п. 2 ст. 422 ГК РФ предусмотрено что, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, по истечении двух лет со дня вступления в силу Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения к ранее возникшим из договоров аренды земельных долей отношениям будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом, предусмотренные главой 53 ГК РФ, без государственной регистрации таких договоров.

Если договоры аренды земельных долей не будут приведены в соответствие с требованиями закона, «арендодатели» земельных долей будут испытывать неблагоприятные последствия. В частности, не «арендатор» земельных долей будет обязан уплачивать арендную плату, а, напротив, «арендодатель» (учредитель управления) будет обязан выплачивать вознаграждение доверительному управляющему. Кроме этого, доверительный управляющий будет иметь право на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества (ст. 1023 ГК РФ).

В ст. 17 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения участникам долевой собственности, получившим при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, предписано обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков в соответствии с требованиями землеустройства.

Однако при приватизации сельскохозяйственных угодий в 1990-х годах точные границы земельных участков нередко не устанавливались. В подавляющем большинстве случаев не было достоверного государственного кадастрового учета.

Этому способствовали другие нормативные правовые акты, «ускорявшие» приватизацию земель.

В соответствии с п. 6 Указа Президента РФ «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» право собственности на землю удостоверялось свидетельством, которое имело законную силу до выдачи государственного акта, удостоверяющего это право (утратил силу согласно Указу Президента РФ от 25 февраля 2003 года № 250).

В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения не сказано, в каких случаях и в какие сроки участники долевой собственности обязаны обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков.

Поэтому на практике ст. 17 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения может применяться при совершении сособственниками юридически значимых действий: например, при совершении сделок с земельным участком, с долями в праве общей собственности на земельный участок, при выделе земельного участка в счет долей в праве общей собственности на земельный участок, определении порядка владения и пользования земельным участком, а также при исчислении земельного налога на сельскохозяйственные угодья.

Обязанность определить налогооблагаемую площадь сельскохозяйственных угодий была возложена на местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения может изменить эту практику, поскольку теперь обязанность по обеспечению определения на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков возложена на сособственников Волков Г. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Хозяйство и право. - 2003. - № 4 - С.31-58..

В ст. 18 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлено юридическое соотношение между документами, удостоверяющими право на земельные доли, выданными до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.3 Судебная защита прав граждан при выделе земельного участка в натуре в счет земельных долей

Судебная практика показывает, что выделение земельных участков в счет земельных долей представляют собой одну из сложнейших категорий земельных споров.

Согласно п.1 ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований ст. 4 Закона

Иными словами, положения п.1 ст. 4 и п.1 ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не позволяют образование (в результате выдела) земельных участков, размеры которых меньше, чем минимальные размеры земельных участков, установленных законом субъекта Российской Федерации. Так, например, Закон Воронежской области от 28 декабря 2005 г. «О некоторых особенностях оборота земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает наименьший размер образуемого (выделяемого) земельного участка в 200 га.

Федеральный законодатель установил в абз. 4 п.1 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения положение, согласно которому вышеизложенное ограничение по размеру выделяемого земельного участка не распространяется на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее, чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Российской Федерации.

Если ранее действовавшее законодательство допускало выделение земельных участков (долей) лишь для узкого перечня целей хозяйствования, то современный Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения позволяет выделять земельный участок не только для создания (расширения) личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, передачи в аренду, но и для распоряжения (пользования) участками иным законным образом в соответствии с их целевым назначением. Вот почему представляется ошибочным мнение некоторых исследователей о том, что выдел земельной доли допускается только для создания и расширения личного подсобного хозяйства и крестьянского (фермерского) хозяйства Дроздов И.А. Обзор оборота земель сельскохозяйственного назначения // Правоведение. -2004. - № 6. - С.24.. Полагаем, что такое мнение не подкрепляется ни толкованием закона, ни реальной практикой Андреев Ю.Н. Актуальные проблемы владения, пользования и распоряжения земельными участками (долями) из земель сельскохозяйственного назначения // Аграрное и земельное право. - 2005. - №1. - С. 84-98..

Определение местоположения выделяемого земельного участка и его размера также остается непростым вопросом для участников земельного спора и суда.

Как отмечено в п. 2 ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении границ части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности.

В случае, если общее собрание участников долевой собственности не утвердило границы части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, то участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме о своем намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого в счет своей земельной доли земельного участка. Указанные извещение или сообщение должны содержать описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, которое позволяет определить его границы на местности, а также указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка требующему выделения земельного участка в счет его земельной доли участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой собственности (п.З ст. 13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на земельную долю. При этом участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить в счет своей земельной доли земельный участок, площадь которого больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий, в границах которых образуется данный земельный участок.

В случае, если в течение 30 дней со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не поступят возражения относительно местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка от участников долевой собственности, предложение о местоположении такого земельного участка считается согласованным. Данные возражения должны быть обоснованными.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается субъектом Российской Федерации.

В случае не достижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка рассматриваются в суде.

По нашему мнению, в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения отсутствуют требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, хотя в этом Законе имеется ст. 4 с почти одноименным названием («Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения»). На эту же статью ссылается и ст. 13 обсуждаемого закона, регулирующая выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. К сожалению, в ст. 4 упомянутого закона говорится лишь о порядке установления минимальных размеров земельных участков, размера общей площади земельных участков, расположенных на территории одного административного района, об условиях совершении сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, о недопущении выдела земельного участка из состава искусственно орошаемых угодий. Но даже имеющиеся в этой статье положения вступают, как обоснованно замечают авторы одного из комментариев Закона, в противоречие с законодательством РФ о землеустройстве, на который ссылается ст.4 Закона.

В п.1 ст. 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в части землеустройства отмечено лишь, что «минимальные размеры земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов РФ в соответствии с требованиями законодательства РФ о землеустройстве», а ст. 17 этого Закона требует от участников общей долевой собственности, получивших в собственность земельные доли при приватизации сельскохозяйственных угодий, определить на местности границы находящихся в общей собственности земельных участков в соответствии с требованиями землеустройства.

Надо ли доказывать, что это очень непростая с точки зрения реализации задача и адресоваться она должна скорее не к сособственникам земельных долей, а к сельскохозяйственным организациям - землепользователям этих долей. Сами по себе земельные доли к местности никак не привязаны, известен только их размер с учетом качества земли, выражаемого в балло-гектарах. Различные же части земельного участка, находящегося в общей собственности ,имеют различную ценность не только в связи с различным качеством сельхозугодий, но и вследствие их расположения -близости к жилью, производственным постройкам и т.п Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Под ред. С.А. Боголюбова.- М.: Юридический Дом «Юстицинформ», 2003. - С. 230. . При их выделении в качестве самостоятельного земельного участка важно не допустить появления чересполосицы и нарушения производственного цикла их сельскохозяйственного использования Волков Г.А. Концепция Федерального закона об упорядочении отношений собственности, возникших при приватизации земель сельскохозяйственного назначения // Экологическое право. - 2006. - № 4. - С. 45..

Многие региональные законы о регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения не содержат критерии локализации выделяемых земельных долей на местности. Отдельные вопросы предоставления земельных участков в натуре в счет имеющихся долей содержатся в законодательстве о хозяйственных обществах (акционерных обществах, обществах с ограниченной ответственностью), производственных кооперативах, сельскохозяйственных артелях, в их учредительных документах.

Суды постоянно сталкиваются с проблемами законного и рационального определения места расположения выделяемых земельных участков в счет имеющихся земельных долей, но в любом случае требования, предъявляемые к местоположению выделяемых в счет земельных долей земельных участков, должны быть направлены на предотвращение недостатков в их расположении (чересполосица, вклинивание, изломанность и неудобства в использовании).

Представляется правильным закрепить в действующем законодательстве (в частности, в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения) критерии определения месторасположения выделяемого земельных участков в счет земельных долей более подробным образом.

Большую помощь в разрешении споров о местоположении выделяемых в счет земельных долей земельных участков оказывают досудебные согласительные процедуры, порядок проведения которых, как уже отмечалось ранее, возлагается Федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения на субъекты Российской Федерации. Функционирование хорошо разработанных досудебных согласительных процедур относительно возникающих при выделе земельных долей вопросов способствует уменьшению числа судебных споров, смягчению напряженности отношений между участниками долевой собственности, снижению объема нарушений их земельно-имущественных прав Российское законодательство. В 9 т Т.7. Документы крестьянской реформы // Отв. ред. О.И. Чистяков. - М: Издательство «Юридическая литература», 1989.- С. 230..

При выделе земельного участка в натуре очень важно определить начало фактического использования земельного участка. Федеральное законодательство не регулирует этот вопрос, и восполнить этот пробел помогает региональное законодательство. В случае если на земельном участке (его части) на момент государственной регистрации права на него в установленном федеральным законодательством порядке находятся посевы или на них проведена обработка почвы, собственник приступает к использованию вновь выделенного земельного участка (его части) только после уборки урожая озимых либо яровых сельскохозяйственных культур. Предыдущий пользователь вправе использовать данный земельный участок до завершения уборки урожая озимых либо яровых сельскохозяйственных культур, если иное не установлено письменным соглашением участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и иных заинтересованных лиц.»

Судебная практика свидетельствует об относительно большом количестве дел, связанных с выделом земельных участков в натуре в счет земельных долей.

Так, 26 человек (правообладателей земельных долей, используемых сельскохозяйственным производственным кооперативом «Хохольский» Воронежской области) обратились в районный суд с иском к СХПК о выделе земельных участков в натуре в счет причитающимся им земельных долей общей площадью 128 га. В судебном заседании представитель ответчика утверждал, что истцы не выполнили процедуру выдела земельного участка: объявление, опубликованное в областной газете «Коммуна», не содержало сведения о фамилиях выделяющихся, их адресах, не было указано точное местонахождения выделяемого земельного участка. Однако суд тщательно исследовал все представленные суду доказательства и обоснованно пришел к выводу о том, что в объявлении истцы указали точное расположение и площадь предполагаемого к выделу земельного участка, был изготовлен кадастровый план этого участка, фамилии граждан, претендующих на выдел, и места их жительства были указаны. В конечном итоге, исковые требования судом были удовлетворены. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда оставила состоявшееся решение суда без изменения Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 26 октября 2004 г. по делу № 33-2536 // Архив Воронежского областного суда..

Граждане Г. и П. обратились в Аннинский районный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконными действий руководителя муниципального унитарного предприятия «Земля». В судебном заседании выяснилось, что решением общего собрания участников долевой собственности от 29 марта 2004 г. было указано местонахождения земельных участков, выделяемых истцам в счет земельных долей, используемых сельскохозяйственной артелью «Моховое» Аннинского района. Председатель названной сельскохозяйственной артели препятствует в оформлении межевого дела и установлению на местности границ выделяемых земельных участков. Суд удовлетворил заявленные требования и обязал ответчика произвести работы по установлению на местности границ и места нахождения земельных участков, выделяемых в счет земельных долей, сформировать землеустроительное дело. Судебная коллегия по гражданским делам областного суда согласилась с таким решением и оставила кассационную жалобу ответчика без удовлетворения. Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 15 марта 2005 г. по делу № 33-647 // Архив Воронежского областного суда.

Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлены к процедурные вопросы проведения собрания сособственников земельных долей по вопросам распоряжения (владения, пользования) земельными участками, находящимися в долевой собственности, а также определения места положения земельных участков, выделяемых в счет земельных долей.

Согласно ст. 14 этого Закона решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения о проведении общего собрания участников долевой собственности не позднее чем за 30 дней до дня его проведения уведомляются в письменной форме (почтовые открытки, письма) и посредством размещения соответствующих объявлений на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, или опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Общее собрание участников долевой собственности проводится по предложению сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, или по предложению участника долевой собственности на этот земельный участок. Орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, вправе обратиться к сельскохозяйственной организации, использующей этот земельный участок, с предложением о созыве общего собрания участников долевой собственности на земельный участок.

Заключение

В данной дипломной работе была предпринята попытка проанализировать современное состояние и перспективы использования земель сельскохозяйственного назначения после прошедшей реорганизации колхозов и совхозов в новые формы коллективных предприятий. Центральным вопросом аграрной реформы является создание условий рационального использования сельскохозяйственных земель. Мы разделяем тревогу ряда авторов за судьбу российского сельского хозяйства, а именно в вопросах продовольственной безопасности государства, которая прежде всего зависит от того, насколько эффективно и рационально используется пахотная земля. Что говорить о нечерноземных зонах РФ, если только в Воронежской области, по официальным данным, площадь бросовых, необрабатываемых земель составляет около 53 тыс. гектаров пашни, и эта площадь не только не сокращается, а год от года увеличивается. Возникает много нерешенных проблем с прошедшей приватизацией сельскохозяйственных угодий, которые уже сейчас путем обмана на основании сделок скупаются за бесценок.