Анализ осуществления государственного земельного контроля за использованием и охраной земель в Ульяновской области

Цены на недвижимость такие же, как и в Дальнем Засвияжье. Масса домов постройки тридцатилетней давности, новостройки только в самой дальней точке района, и далее начинается частный сектор, где живут довольно обеспеченные люди, но не богачи. Много обычных, но добротных домов, все тут хорошо, только очень далеко от всего, в том числе от центра.

Дальше лишь Заволжский район. Находиться он соответственно за Волгой, в Левобережье. Сразу после съезда с императорского моста начинается Нижняя терраса, затем Верхняя терраса. Непонятно, как они застраивались, вперемешку с дачами и частными домами стоят панельки. Совсем не престижное место, чтобы там жить, особенно на фоне слухов про Куйбышевское водохранилище - в случае, по каким-либо причинам увеличения в нем уровня воды, может произойти затопление. В данном месте берег пологий и в первую очередь вода пойдет сюда. Отсюда и невысокие цены на недвижимость, сопоставимые с Дальним Засвияжьем и Киндяковкой.

Далее расположен Новый город и он вполне оправдывает свое название. Его строили, ориентируясь на грандиозное промышленное предприятие - авиастроительный комплекс. Для авиастроителей создали непохожий на правобережный Ульяновск мини-город - с широкими проспектами и размашистой застройкой.[26]

Место не экономили, поэтому не покидает ощущение простора и свежего воздуха. Народу поменьше, улицы чище и не затоптаны, как в многолюдных муравейниках правобережья. Сюда просто так никто не приедет, то есть чужие здесь не ходят. А множество самих местных жителей каждый день едет работать на другую сторону, по причине нехватки рабочих мест. Цены на жилье в Новом городе под 40 тысяч за 1 кв.м., потому что дома достаточно новые. Этот район позиционируется, как нечто абсолютно отдельное от остальной городской территории. Но какое бы не имели расположение все эти городские участки, расстояние не играет большой роли в Ульяновске. За сорок минут, максимум час можно проехать с одного конца города на другой, даже на маршрутке. При такой численности населения город можно считать достаточно компактным по сравнению с другими мегаполисами.

Особенностью Ульяновска также является колоссальное различие между Центром и остальными районами. Исторически сложилось так, что в Центре всегда жили богатые люди, а до революции знатные дворяне. В советские времена благоустройством занимались усиленно именно этой части города. В народе даже ходила такая шутка - как приходит к власти новый руководитель области, начинает с асфальтирования центральной улицы - Гончарова. В результате - невесть сколько слоев там лежит этого асфальта. Но чем же так сейчас привлекателен Центр для богатых горожан? Да тем, что здесь есть целые кварталы «тихого центра». Ничего лучше и не придумаешь, чем жить в удобном месте с шаговой доступностью ко всем главным городским объектам и в то же время на тихой зеленой улице, с огороженной территорией, в клубном доме или даже в собственном коттедже. Можно в выходной выйти в уютный двор, разжечь мангал, отдохнуть практически на природе, наслаждаясь тишиной под аромат шашлыка. Или можно прогуляться пешочком до набережной, где летом частенько проходят городские праздники. [26]

В 2011 году закончился ее грандиозный ремонт, до этого момента она была неизменной в течение 40 лет. Полностью заменили старый асфальт современной плиткой, установлено новое ограждение, поставили много симпатичных и прочных лавочек. Отремонтировали дороги в центре, сделали новые тротуары и красивые бордюры к ним. Все это придает многим центральным улицам красивый и ухоженный вид. Чего нельзя сказать об остальных - там состояние дорожного покрытия и тротуаров оставляет желать лучшего. Здесь все говорит о том, что одна из двух общих бед России не обошла Ульяновск стороной. Ни для кого в городе не секрет, что выбоины, ямы, трещины являются серьезной проблемой для автомобилистов. Правда существуют отдельные новые участи с замечательной поверхностью: президентский мост и ведущие к нему с обеих сторон дороги, автомагистраль с четырьмя полосами движения, оборудованная транспортным тоннелем, в Засвияжском районе.

3. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РОСРЕЕСТРА ПО ВОПРОСАМ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО НАДЗОРА

3.1 Обзор судебной практики

Дела, по которым судами вынесены решения в пользу Управления, по вопросам осуществления государственного земельного надзора и кадастровой оценки земель за 2014 год:

1. Полухина М.А. обратилась в Ульяновский районный суд Ульяновской области с жалобой на постановление о привлечении к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ.

Решением от 14.03.2014 г. суд оспариваемое постановление оставил без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Гражданка Полухина М.А. привлечена к административной ответственности за использование без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю земельного участка площадью 8 кв.м., за счет клиновидной части участка, огражденной со стороны земель общего пользования, которая по материалам межевания находится за пределами установленных ранее границ принадлежащего ей земельного участка.

Для определения площади земельного участка были выполнены непосредственный осмотр местности, спутниковые измерения и определения координат характерных точек на местности. Для достижения целей проверки соответствия границ используемого земельного участка применительно к сведениям, внесённым в ГКН было произведено наложение координат границ земельного участка, имеющихся в ГКН, с координатами границ земельного участка, полученных в результате проведенных измерений по точке 544, а также вычислена площадь используемого земельного участка.

Установлено, что изменилась конфигурация земельного участка.

При изложенных обстоятельствах суд согласился с мнением Управления, посчитав доказанным наличие в действиях Полухиной М.А. состава административного правонарушения, предусмотренного ст. 7.1 КоАП РФ.

Суд пришел к выводу, что обжалуемое постановление вынесено с учетом обстоятельств дела, подтвержденных совокупностью исследованных доказательств, является законными и обоснованным, оснований для его отмены, в том числе по доводам жалобы, не имеется.

При назначении наказания учтен характер совершенного правонарушения, личность виновной и избрано минимально возможное наказание, предусмотренное ст. 7.1 КоАП РФ.

2. Индивидуальный предприниматель Виноградов В.Б. обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области», к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью 10 540 кв.м, с кадастровым номером 73:24:020905:61, по адресу г. Ульяновск, Заволжский район, 2-я ул. МТС, д. 21, в размере его рыночной стоимости, то есть 3 044 000 руб.; об обязании внести изменения в государственный кадастр недвижимости об установлении новой кадастровой стоимости в течение 10 дней с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу.

Решением от 17.03.2014 г. суд требования истца к органу кадастрового учета удовлетворил. Кроме того, суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований и об исключении Управления из числа ответчиков по делу.

Судом установлено, что Виноградов В.Б. является собственником объектов недвижимости (зданий), расположенных на земельной участке с кадастровым номером 73:24:020905:61.

Постановлением администрации города Ульяновска от 07.06.2013 г. указанный земельный участок передан Виноградову В.Б. в собственность за плату.

В силу вышеизложенных обстоятельств, в соответствии с пунктом 1 статьи 5, пунктами 1, 2 статьи 28, пунктами 1, 3 статьи 35, пунктами 1, 1.1, 1.2, 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса РФ, истец является участником земельный отношений.

Следовательно, истцу не может быть отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Ульяновской области от 18.01.2012 года № 21-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов в Ульяновской области» установлена кадастровая стоимость земельных участков и средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе кадастровых кварталов по муниципальным районам и городским округам Ульяновской области по состоянию на 01.01.2011 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 73:24:020905:61 определена в размере 14 005 657 руб. 40 коп.

В соответствии со ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка, его рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2011 г. составляет - 3 044 000 руб.

Во исполнение требований абзаца 18 статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» истцом предоставлено положительное экспертное заключение, согласно которому вышеуказанный отчет об оценке земельного участка соответствует требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности.

Возможность превышения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, над его рыночной стоимостью предполагается в силу того, что при проведении государственной кадастровой оценки земель используются методы массовой оценки и усредненные показатели стоимости земельных участков.

Это следует из «Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316, согласно пунктам 1 - 4 которых государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методах массовой оценки недвижимости, и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

Вследствие этого рыночная стоимость земельного участка, полученная в результате его индивидуальной оценки на конкретную дату, будет отличаться от результатов государственной кадастровой оценки земель.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 913/11 от 28.06.2011 г., от 25.06.2013 г. № 10761/11, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта. То обстоятельство, что рыночная стоимость объекта недвижимости доказывается истцом и устанавливается решением суда на дату определения кадастровой стоимости этого объекта, не влияет на определение момента, с которого установленная вступившим в законную силу судебным актом рыночная стоимость применяется в качестве кадастровой стоимости.

Следует отметить, что аналогичным образом сложилась практика рассмотрения большинства дел данной категории.

Дела, по которым судами вынесены решения не в пользу Управления.

1. ООО «Розничная компания «Дворцовый ряд» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением об отмене постановления от 28.11.2013г. о назначении административного наказания по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ и прекращении производства по делу.

Решением от 04.04.2014 г. по делу № А72-16318/2013 суд, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, оспариваемое постановление признал незаконным и отменил.

Управление полагало, что поскольку используемый обществом земельный участок предоставлен ему с разрешенным использованием «под размещение киоска», в государственном кадастре недвижимости существенные характеристики земельного участка аналогичные, а фактически на земельном участке расположен торговый павильон, имеет место административное правонарушение, ответственность за которое предусмотрена ч.1. ст. 8.8 КоАП РФ.

Проверка соблюдения законодательства в отношении общества проведена прокуратурой заволжского района г. Ульяновска. К участию в судебном разбирательстве судом привлекалась Прокуратура Ульяновской области, представитель которой мнение Управления поддержал полностью.

Суды посчитали обоснованным вывод Управления и прокуратуры Ульяновской области о том, что торговый павильон и киоск являются различными видами объектов, различающимися между собой конструктивными параметрами, в связи с чем установка обществом торгового павильона на земельном участке не отвечает целевому назначению, предусмотренному постановлением и.о. Главы администрации г. Ульяновска № 4769 от 19.10.2011г. (согласно которому разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 73:24:021001:88 - «для размещения киоска») и договором аренды земельного участка № 24-2-1680 от 14.11.2011г.

Вместе с тем суды указали, что данный вывод не доказывает факт наличия события правонарушения, предусмотренного ч.1 ст.8.8 КоАП РФ, исходя из следующего.

В силу положений п. 1 статьи 7, п. 1, п. 2 статьи 42 Земельного кодекса, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

При этом собственники земельных участков и землепользователи не имеют права самовольно изменять целевое назначение земельного участка.

Как усматривается из материалов дела, в ходе проведения контрольных мероприятий выявлено фактическое использование заявителем части земельного участка площадью 15,0 кв.м. (земли населенных пунктов, территориальная зона Ж-4), под размещение киоска в отсутствие разрешения на условно разрешенный вид использования - торговый павильон.

Заявителем используется земельный участок с кадастровым номером 73:24:021001:88, входящий в состав земель населенных пунктов, и размещение на этом земельном участке торгового павильона вместо торгового киоска не нарушает целевого назначения данного земельного участка как участка, отнесенного к категории земель населенных пунктов.

Статьей 21.1 Правил землепользования и застройки в городе Ульяновске, утвержденных Решением Ульяновской Городской Думы от 13.10.2004 N 90 (далее - Правила землепользования и застройки в городе Ульяновске), установлено, что для зоны Ж4 (зона застройки многоэтажными жилыми домами) к основным видам разрешенного использования земельных участков отнесено их использование, в частности, под объекты торговли (п.15), без какого-то уточнения возможных видов объектов.

Существенным также является то обстоятельство, что и торговый киоск, и торговый павильон не являются капитальными объектами, в связи с чем условия и порядок предоставления земельных участков для размещения и киоска, и павильона являются одинаковыми.

Следовательно, сделали вывод суды обеих инстанций, размещение на земельном участке торгового павильона вместо торгового киоска не нарушает вид разрешенного использования данного земельного участка, предусмотренный статьей 21.1 Правил землепользования и застройки в городе Ульяновске.

В подтверждение своей позиции суды сослались на постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.06.2013г. № 71/13.

2. Общество с ограниченной ответственностью «Грифон» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением об отмене постановления от 05.11.2013 по делу №78-2013 о привлечении Общества к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ в виде штрафа в размере 10 000 руб. 00 коп. и прекращении производства по административному делу.

Решением от 12.03.2014 г. по делу № А72-15482/2013 суд признал незаконным и отменил оспариваемое постановление со ссылкой на ст. 2.9 КоАП РФ (по малозначительности).

Аналогично предыдущему, дело в отношении общества возбуждено прокуратурой Заволжского района г. Ульяновска.

Общество привлечено к административной ответственности за использование земельного участка под размещение рекламной конструкции без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю.

Общество имеет в собственности рекламные конструкции - биллборды. Разрешения на их установку Обществу выданы МО «Город Ульяновск» в 2008 году.

На основании указанных разрешений между КУГИ мэрии г.Ульяновска и Обществом заключены договоры на установку и эксплуатацию рекламной конструкции. Отдельные договоры на аренду земельных участков не заключались.

Действие договоров истекло 27.06.2013, возобновление их действия на новый срок условиями договоров не предусмотрено. При этом Общество и после 28.06.2013 продолжало ежемесячно вносить плату за размещение рекламных конструкций.

В сентябре 2013 года Обществу было предписано демонтировать рекламные конструкции, что было сделано лишь 17.10.2013 г., то есть, как установлено судом, после возбуждения дела об административном правонарушении.

Суд посчитал, что материалами дела подтверждается совершение Обществом административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена статьей 7.1 КоАП РФ. Нарушений процедуры привлечения лица к ответственности судом не установлено.

Однако суд посчитал возможным в порядке ст. 2.9 КоАП РФ признать совершенное правонарушение малозначительным в связи с доводами Общества о его финансовом положении и о том, что Комитет принимал вносимую Обществом плату за установку рекламной конструкции; Общество считало договор на установку рекламной конструкции пролонгированным.

3. Закрытое акционерное общество «Тандер» обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления №936/13 от 17.10.2013 о привлечении Общества к административной ответственности по статье 7.1 КоАП РФ в виде штрафа в сумме 11 000 руб. и прекращении производства по делу.

Решением от 22.01.2014 г. по делу № А72-15442/2013 суд оспариваемое постановление признал незаконным и отменил.

Дело об административном правонарушении в отношении Ульяновского филиала Общества было возбуждено прокуратурой Цильнинского района Ульяновской области в присутствии представителя Филиала, действующего по доверенности от имени Филиала.

Ульяновский филиал Общества произвел оборудование разгрузочной площадки для нужд торговли (площадка заасфальтирована) на земельном участке, примыкающем к нежилому помещению и дворовой территории многоквартирного жилого дома, при этом соответствующий земельный участок относится к землям, государственная и муниципальная собственность на которые не разграничена. В нарушение требований земельного законодательства какой-либо правоустанавливающий документ на земельный участок представлен не был.

Оспариваемое постановление также вынесено в присутствии представителя Ульяновского филиала.

Судом установлено, что Общество в лице его законного представителя не было надлежащим образом уведомлено о времени и месте рассмотрения дела об административном правонарушении, дело об административном правонарушении возбуждено органами прокуратуры в отношении филиала Общества, все процессуальные уведомления направлялись в адрес филиала, к административной ответственности привлечено не само юридическое лицо, а его филиал.

В то же время, при привлечении к административной ответственности должны быть соблюдены требования статей 25.1, 28.2, 29.7 КоАП РФ, обеспечивающие гарантии прав и интересов лица, в отношении которого возбуждено дело об административном правонарушении.

В целях КоАП РФ законными представителями юридического лица являются его руководитель, а также иное лицо, признанное в соответствии с законом или учредительными документами органом юридического лица (ч. 2 ст. 25.4 КоАП РФ).

Представитель юридического лица, действующий на основании доверенности, в том числе руководитель его филиала или подразделения, законным представителем не является, поэтому его извещение не может рассматриваться как извещение законного представителя.

В силу п. 4 ч. 1 ст. 30.7 КоАП РФ существенное нарушение процессуальных требований, установленных КоАП РФ, если это не позволило всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело, является основанием для отмены постановления по делу об административном правонарушении.

В соответствии с ч. 2 ст. 211 АПК РФ, п. 10, п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 02.06.2004 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении дела об административных правонарушениях», нарушение административным органом при производстве по делу об административном правонарушении процессуальных требований, установленных КоАП РФ, является основанием для признания незаконным и отмены оспариваемого постановления, если нарушения носят существенный характер.

Суд вынес указанное решение с учетом положений статей 2.1 и 2.10 КоАП РФ о том, что к административной ответственности может быть привлечено только юридическое лицо, следовательно, в силу прямого указания закона филиал юридического лица не может быть субъектом административного правонарушения.

4. УМУП ВКХ «Ульяновскводоканал» обратилось в арбитражный суд Ульяновской области с заявлением об отмене постановления № 27-2014 от 11.04.2014 г. о назначении административного наказания по ст. 7.34 КоАП РФ.

Решением от 20.06.2014 г. по делу № А72-4664/2014 суд оспариваемое постановление признал незаконным и отменил.

Оспариваемым постановлением предприятие привлечено к административной ответственности в связи с нарушением установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность.

Судом установлено, что Управлением при принятии оспариваемого постановления процессуальных нарушений допущено не было.

Вынося указанное решение, суд руководствовался следующим.

На основании п.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.07.2012 г. в соответствии с правилами ст. 36 Земельного кодекса РФ.

До 01.07.2012 г. бездействие, выразившееся в непринятии мер по переоформлению прав на земельные участки, не являлось административно наказуемым.

Глава 7 КоАП РФ дополнена ст. 7.34 КоАП РФ в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 212-ФЗ, вступившей в силу с 01.01.2013 г.

Из вышеизложенного суд сделал вывод, что невыполнение обязанности по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или собственности до 01.07.2012 г. в условиях действующего правового регулирования не образует состав вменяемого указанному юридическому лицу административного правонарушения независимо от даты выявления бездействия и сохранения за предприятием обязанности переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком после 01.07.2012 г., вплоть до законодательного установления нового срока исполнения этой обязанности в период действия ст. 7.34 КоАП РФ.

Со ссылкой на абз. 2, 3 п. 19 постановления Пленума ВАСРФ от 27.01.2003 г. № 2 «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Кодекса РФ об административных правонарушениях», суд в решении указал, что административные правонарушения, выражающиеся в невыполнении обязанности к конкретному сроку, не могут быть рассмотрены в качестве длящихся.

Из ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ следует, что постановление об административном правонарушении за нарушение законодательства РФ в области охраны собственности не может быть вынесено по истечении двух месяцев со дня совершения административного правонарушения.

Срок давности привлечения к административной ответственности за правонарушение, в отношении которого предусмотренная правовым актом обязанность не была выполнена к определенному сроку, начинает течь с момента наступления этого срока.

Кроме того, в силу ч. 1 ст. 1.7 КоАП РФ лицо, совершившее административное правонарушение, подлежит ответственности на основании закона, действовавшего во время совершения административного правонарушения.

Поскольку до 01.07.2012 г. бездействие предприятия не подлежало административной ответственности, а после введения в действие ст. 7.34 КоАП РФ нового срока исполнения обязанности по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками законодателем не устанавливалась, на дату выявления административного правонарушения - 21.02.2014 г. не переоформление предприятием права постоянного (бессрочного) пользования не являлось административно наказуемым.

С учетом изложенного, со ссылкой на судебную практику арбитражных судов арбитражный суд Ульяновской области пришел к выводу об отсутствии у Управления правовых оснований для привлечения предприятия к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.34 КоАП РФ.

5. К(Ф)Х Чичикова Н.А. обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением об отмене постановлений от 18.03.2014 г. №7314/09-06-2014, № 7314/11-08-2014 о привлечении к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ в виде штрафа в размере 10 000 руб. по каждому постановлению.

Решением от 16.06.2014 г. по делу № А72-3624/2014 суд оспариваемое постановление признал незаконным и отменил.

Оспариваемыми постановлениями КФХ Чичикова Н.А. привлечено к административной ответственности за использование без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на земельные участки под зданием зернохранилища и зданием ангара-тока.

Указанные здания принадлежат на праве собственности гражданину Чичикову Н.А. При этом Чичиков Н.А. является единственным учредителем указанного КФХ.

При вынесении оспариваемых постановлений были учтены нормы ст. 6 и 8 Федерального закона от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ (ред. от 28.12.2013 г.) «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» о том, что сделка, совершенная главой фермерского хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства и положениями Устава КФХ, в соответствии с которым имущество крестьянского хозяйства составляют насаждения, жилые и хозяйственные постройки и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, сельскохозяйственная и иная техника, оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, необходимое для осуществления хозяйственной деятельности, имеющееся в личной собственности членов хозяйства.

Со ссылкой на ч. 1 ст. 271 ГК РФ, п.1 ст. 36 земельного кодекса РФ, п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», с учетом полной редакции ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 11.06.2003 г. № 74-ФЗ (ред. от 28.12.2013 г.) «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», согласно которой сделка, совершенная главой фермерского хозяйства, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что эта сделка заключена главой фермерского хозяйства в его личных интересах, суд посчитал недоказанным факт использования КФХ Чичикова Н.А. земельных участков под зданиями, принадлежащими физическому лицу Чичикову Н.А.

Чичиков Н.А. в заявлении об оспаривании указанных постановлений утверждал, что здания зернохранилища и амбара-тока используются им в личных целях. Отдельно суд отметил, что договоры аренды спорного имущества, заключенные между гражданином Чичиковым Н.А. и КФХ Чичикова Н.А. не представлены.

6. Каманин А.Г. обратился в Ульяновский районный суд Ульяновской области с жалобой на постановление от 24.03.2014 г. о назначении административного наказания по ст. 7.1 КоАП РФ.

Решением от 07.05.2014 г., оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, суд оспариваемое постановление отменил, производство по делу прекратил.

Гражданин Каманин А.Г. привлечен к административной ответственности за использование без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю земельного участка площадью 28 кв.м., поскольку принадлежащий ему на праве собственности земельный участок имеет площадь 2000 кв.м., а фактическая площадь земельного участка по материалам проверки составила 2028 кв.м. На момент проведения мероприятий по надзору Каманин А.Г. согласился с выявленными нарушениями.

С учетом того, что на момент проверки участок был покрыт снегом, частично огорожен, расчет площади земельного участка производился исходя из данных кадастрового паспорта здания, расположенного на земельном участке.

Суд с мнением Управления не согласился, указав, что Каманин А.Г. имеет оформленные в установленном порядке правоустанавливающие документы на землю, на земельный участок площадью 2000 кв.м. зарегистрировано право собственности.

Учитывая, что при первоначальном предоставлении земельного участка его площадь точному замеру не подвергалась, фактическая площадь участка в тех же самых границах может отличаться как в меньшую, так и в большую сторону.

Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Судом отмечено, что вопросы установления границ и определение площади земельного участка представляет собой строго регламентированную законом процедуру, проводимую специально уполномоченными на то лицами (кадастровыми инженерами) и не могут решаться при проведении государственного земельного надзора.

Также судом учтено, что расчет площади земельного участка, произведенный на основании кадастрового паспорта на здание, не может быть точен, поскольку выполнен без использования специальных приборов и привязки к фактическим границам, простым арифметическим действием.

Кроме того, участок обозначенной площадью (28 кв.м.) не идентифицирован, его местоположение и размеры (в материалах) дела не указаны.

При данных обстоятельствах суд вынес вышеуказанное решение и прекратил производство по делу.[27]

3.2 Обобщение и анализ показателей деятельности РОСРЕЕСТРа

В процессе анализа были затронуты основные моменты по осуществлению государственного земельного надзора, в т.ч. по положениям Административного регламента проведения проверок в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей; по правонарушениям, выявляемым в процессе проведения проверок соблюдения земельного законодательства; по срокам проведения внеплановых проверок по исполнению требований предписаний в отношении граждан.

Проблемы, возникающие в Управлении при осуществлении государственного земельного надзора (планирование проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, судебная практика, представления органов прокуратуры, вопросы постоянной, текущей деятельности).

Планирование плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на 2015 год было проведено в Управлении с многочисленными недостатками. В частности, органами прокуратуры были отклонены 35 проверок из 335, что составило 11,5%.

Причиной отклонения большинства проверок являлась либо техническая небрежность при формировании проектов планов - опечатки, либо несоответствие вносимых в проект плана сведений аналогичной информации, содержащееся в ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

Все доводимые до сведения территориальных отделов представления органов прокуратуры (в той части, которая была признана Управлением обоснованной) необходимо анализировать на предмет недопущения возникновения или повторения выявленных в деятельности госземинспекторов недостатков, вне зависимости от того, в каком из отделов Управления они были допущены.

Аналогичное правило применять в отношении судебной практики, имеющей для Управления негативный характер.

Кроме того, имеет место случай привлечения к административной ответственности юридического лица к ответственности по статье 7.1 КоАП РФ за использование земельного участка под нежилыми помещениями в здании без оформленных на участок правоустанавливающих документов.

Случаев обжалования постановлений по обозначенной категории дел на настоящий момент пока не имеется.

В связи с этим, целесообразно проработать имеющийся опыт и государственными инспекторами иных отделов Управления.

Для разрешения проблем с определением конфигурации участков и вычисления их площадей необходимо рассмотреть вопрос об установке в территориальных отделах программы MapInfo.

Государственным инспекторам территориальных отделов Управления (включая начальников отделов - главных государственных инспекторов), при составлении проектов планов проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей на 2015 год необходимо усилить внутренний контроль за правильностью и актуальностью вносимой в проекты информации и не допускать включение недостоверной или ошибочной информации.

3.3 Нарушение земельного законодательства в деятельности ООО «Стройсфера»

Прокуратурой Заволжского района г. Ульяновска совместно с Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Ульяновска проводилась проверка соблюдения земельного законодательства в деятельности ООО «Стройсфера» на земельном участке с кадастровым номером 73:24:020301:124 по адресу: г. Ульяновск, ул. Ленинградская, севернее жилого дома № 30. В ходе проверки установлено, что ООО «Стройсфера» использует земельный участок площадью 4200 кв.м с кадастровым номером 73:24:020301:124 по адресу: г. Ульяновск, севернее жилого дома № 30 по ул. Ленинградской по договору аренды. Также в ходе проверки выявлено использование ООО «Стройсфера» дополнительного земельного участка ориентировочной площадью 1453,0 кв.м для размещения строительных вагончиков, строительных материалов, инструментов (Приложение А).

По результатам рассмотрения всех материалов проверки и выяснения необходимых обстоятельств Прокурором Заволжского района г. Ульяновска в отношении ООО «Стройсфера» 12.02.2014г. за использование дополнительного земельного участка ориентировочной площадью 1453,0 кв.м без оформленных в установленном законом порядке документов на землю возбуждено дело об административном правонарушении по ст.7.1 КоАП РФ.

В ходе рассмотрения материалов дела об административном правонарушении установлено следующее.

В соответствии с актуальными сведениями ЕГРП арендатором земельного участка площадью 4200 кв.м с кадастровым номером 73:24:020301:124 по адресу: г. Ульяновск, севернее жилого дома № 30 по ул. Ленинградской по договору аренды от 09.06.2012г. № 24-2-314А является Общество с ограниченной ответственностью «Строительная сфера». В соответствии с указанным договором аренды земельного участка Арендодателем по договору является Администрация города Ульяновска, Арендатором - ООО «Стройсфера» в лице Давидзона Валерия Львовича - генерального директора ООО «Управляющая компания КПД-2», действующего на основании Устава и договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа от 15.03.2006. Согласно условиям данного договора аренды Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:24:020301:124 площадью 4200,0 кв.м по адресу: г. Ульяновск, севернее жилого дома № 30 по ул. Ленинградской для использования под строительство многоквартирного жилого дома со встроенными и пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Договор заключен на срок с 06.06.2012г. до 06.06.2015г.

Согласно данным кадастрового паспорта земельный участок площадью 4200 кв.м по адресу: г. Ульяновск, севернее жилого дома № 30 по ул. Ленинградской поставлен на государственный кадастровый учёт с кадастровым номером 73:24:020301:124 с разрешённым видом использования: строительство многоквартирного жилого дома со встроенными и пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения. Граница земельного участка установлена в соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ.

В материалах дела имеется акт обследования № 2298 земельного участка по адресу: г. Ульяновск, ул. Ленинградская, севернее земельного участка с кадастровым номером 73:24:020301:124, в котором указано, что ООО «Стройсфера» произвело ограждение дополнительного земельного участка ориентировочной площадью 1453,0 кв. м для организации строительства (размещение строительных вагончиков, строительных материалов, инструментов).

При рассмотрении дела представителем общества Колобочкиным Максимом Александровичем в соответствии с определением Управления Росреестра по Ульяновской от 27.03.2014г. по делу №31-2014 был представлен договор строительного подряда №50/13 от 19.04.2013г. на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения севернее жилого дома №30 по ул.Ленинградской в Заволжском районе г.Ульяновска первый этап строительства - многоквартирный жилой дом. Согласно пункту 3.1 данного договора заказчик ООО «Стройсфера» передает подрядчику ООО «СМУ КПД-2» утвержденную в установленном порядке проектно-сметную документацию и строительную площадку. Согласно пункту 4.5 договора подрядчик поставляет на переданную ему строительную площадку необходимые для строительства материалы, оборудование, конструкции, изделии, инвентарь, осуществляет их приемку, разгрузку, складирование и хранение. В соответствии с актом передачи строительной площадки (приложение №2 к договору строительного подряда) площадка передана ООО «Стройсфера» подрядчику. При этом, при передаче заказчиком и подрядчиком произведен осмотр площадки, «отведенной для строительства».

Согласно статье 740 Гражданского кодекса РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

В соответствии со статей 747 Гражданского кодекса РФ заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок. Заказчик обязан в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги.

При рассмотрении дела документы, подтверждающие правовые основания занятия и использования ООО «Стройсфера» дополнительного земельного участка ориентировочной площадью 1453,0 кв. м не представлены.

Установленные и указанные выше обстоятельства, документы, свидетельствуют о наличии в действиях ООО «Стройсфера» признаков состава административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена статьей 7.1 КоАП РФ.

Согласно статье 25 Земельного Кодекса РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно статье 26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Факт наличия вины в действиях ООО «Стройсфера» представителем общества Колобочкиным Максимом Александровичем признан. Представителем от имени общества было выражено раскаяние в допущенном нарушении, отсутствие умысла на причинение ущерба или вреда третьим лицам, осознание характера нарушения и намерение освободить самовольно занятый земельный участок, а его территорию привести в первоначальное состояние (в рамках благоустройства территории), что с учетом добровольного исполнения ООО «Стройсфера» предложения Управления о представлении необходимых для рассмотрения документов, в том числе, подтверждающих вину общества, следует согласно статье 4.2 КоАП РФ признать смягчающими административную ответственность общества обстоятельствами.

Таким образом, земельный участок площадью 1453,0 кв.м, находящийся в составе земельного участка по адресу: г. Ульяновск, севернее жилого дома № 30 по ул. Ленинградской кадастровый номер 73:24:020301:124, самовольно занят и используется ООО «Стройсфера». Данное правонарушение относится к длящимся.

По данному нарушению земельного законодательства назначено административное наказание с учётом обстоятельств, смягчающих административную ответственность в виде штрафа в размере 10 000 (десять тысяч) рублей, который должен быть внесен на счет, в местный бюджет, не позднее 60 дней со дня вступления постановления в законную силу, либо со дня истечения срока рассрочки, если такие сроки были установлены в соответствии со ст.31.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях. Копию документа, свидетельствующего об оплате административного штрафа, направить должностному лицу, вынесшему постановление. При отсутствии документа, свидетельствующего об оплате административного штрафа и информации об уплате административного штрафа в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах, по истечении 60 дней со дня вступления постановления в законную силу должностное лицо, вынесшее постановление, направляет соответствующие материалы судебному приставу - исполнителю для взыскания суммы административного штрафа и принимает решение о привлечении лица за неоплату штрафа к административной ответственности в соответствии с ч.1 ст.20.25 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

В соответствии со ст.31.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях постановление вступает в законную силу после истечения срока, установленного для обжалования постановления по делу об административном правонарушении, если указанное постановление не было обжаловано или опротестовано. В соответствии со ст.30.3 Кодекса РФ об административных правонарушениях жалоба на постановление может быть подана в течение 10 суток со дня вручения или получения копии постановления. Постановление может быть обжаловано потерпевшим, лицом, в отношении которого рассмотрено дело либо его законным представителем или защитником вышестоящему должностному лицу либо в суд по месту рассмотрения дела.

Постановление по делу об административном правонарушении, совершенном юридическим лицом или лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, обжалуется в арбитражный суд в соответствии с арбитражным процессуальным законодательством.

4. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО НАДЗОРА

4.1 Критерии экономической эффективности управления земельными ресурсами

Управление земельными ресурсами - это совокупность взаимосвязей и взаимодействий между элементами системы управления, направленная на поддержание или улучшение и рациональное использование земельных ресурсов как основного объекта земельных отношений в соответствии с планами развития территории или другими планово-нормативными документами.

Эффективность управления земельными ресурсами следует понимать в следующих аспектах:

1) эффективность организации использования земель;

2) эффективность земельно-кадастровых, землеустроительных и иных действий, направленных на формирование рационального и эффективного землепользования.

Грамотно организованное функционирование системы управления земельными ресурсами является решающим фактором эффективного осуществления государственной земельной политики.

На эффективность управления земельными ресурсами влияет ряд факторов: экономическая стабильность в обществе и регионе; общее состояние законодательной базы; информационное обеспечение; период времени управления и т. д. [15]

Эффективность системы управления земельными ресурсами можно подразделить на экономическую, экологическую, организационно-технологическую, информационную и социальную составляющие.

Под экономической эффективностью управления земельными ресурсами понимают результативность деятельности государственных и муниципальных органов по управлению земельными ресурсами, измеряемую отношением полученного количественного экономического эффекта (результата) к затратам средств на управленческую деятельность.

Экономическую эффективность системы управления земельными ресурсами подразделяют на:

1. Абсолютную (прямую) эффективность -- это реальная экономическая отдача от управленческих действий (увеличение сбора земельного налога, плата за информацию и оказание услуг и т. д.).

Абсолютная эффективность системы управления складывается из прямого эффекта и части косвенного и опосредованного эффектов, получаемых вследствие принятия экономически эффективного управленческого решения по развитию территории.

2. Фактическую эффективность - это эффективность, которую определяют по осуществленным единовременным затратам и ежегодным издержкам для освоения и ведения системы УЗР с корректировкой в случае получения низкой фактической эффективности.

Корректировку осуществляют в ходе авторского контроля, позволяющего установить степень полезности системы для развития территории.

3. Расчетная эффективность - это эффективность, которая определяется количеством и составом расходов, их окупаемостью на перспективу с учетом нормативных показателей.

Фактическая и расчетная эффективности часто не совпадают вследствие экономических, организационных, административных, правовых и других причин.[21]

Главный критерий экономической эффективности системы управления земельными ресурсами - значительное увеличение доходной части бюджета за счет операций, связанных с земельными участками и иными объектами недвижимости, контроль за субъектами и объектами земельных отношений при разумной экономии бюджетных средств, направляемых на осуществление функций управления.

4.2 Анализ устранения нарушений и задачи в сфере государственного земельного надзора

Количество случаев неисполнения предписаний об устранении нарушений земельного законодательства, выдаваемых госземинспекторами Управления, год от года продолжает неуклонно расти.

Если в 2013 году доля таких нарушений составляла 25% от общего количества (181 нарушение), то в 2014 году уже 36% (313 нарушений).

Все предпосылки для усугубления ситуации имеются и в текущем году.

Особенно критична ситуация на территории муниципального образования «город Ульяновск» - практически двукратное ежегодное увеличение (2012 год - 65, 2013 год - 108, 2014 год - 206).

Вопрос о выработке путей разрешения проблемы низкой устраняемости правонарушений в сфере земельного законодательства Управление предложило включить в план работы рабочей группы при Прокуратуре Ульяновской области по устранению нарушений в сфере земельных отношений на 1 полугодие 2015г.

Однако, уже сейчас анализ существующей ситуации, с учетом компетенции Управления, позволяет сделать вывод, что проблема может быть эффективно разрешена только при условии активного взаимодействия с органами местного самоуправления, органами государственной власти Ульяновской области и Российской Федерации (на уровне региона).

Эффективность осуществления государственного земельного надзора является постоянной задачей Управления. В этих целях Управлением в 2013 году принято решение о возможном увеличении количества плановых проверок. В результате, в 2014г. Управлением было запланировано 1765 проверок соблюдения земельного законодательства в отношении юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан, что на 91% больше, чем было запланировано в 2013г. (923).