Развитие рынка земли в Республике Беларусь

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. Земля - важнейший ресурс, занимающий исключительное место в жизни как отдельного человека, так и общества в целом. Под рынком земли следует понимать не только куплю-продажу земли, но и предоставление ее в аренду, а также весь рынок сельскохозяйственной продукции, на котором реализуются в той или иной форме отношения собственности на землю.

Одной из наиболее актуальных проблем макроэкономики в условиях мирового кризиса является ограниченность земли как экономического ресурса. Также существуют такие проблемы, как нестабильность цен на землю, увеличение налога на землю и арендной платы, регулирование рынка земли государством и т.д. Рассматриваемая тема актуальна для большинства стран мира, в том числе и для Беларуси. В настоящее время земельные реформы в нашей стране проводятся недостаточными темпами. Основная причина этого - отсутствие экономически обоснованной земельной политики государства.

Земельный рынок формирует условия, стимулирующие эффективное использование земли. Однако функционирование рынка земли далеко от совершенства и поэтому существует множество законов, с помощью которых государство пытается решить проблемы становления и функционирования рынка земли.

Целью данной работы является комплексное изучение проблем развития рынка земли в Республике Беларусь, а также рассмотрение особенностей функционирования рынка земли в зарубежных странах.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- дать общую характеристику рынка земли.

- выявить и объяснить проблемы формирования спроса и предложения на землю (факторы, влияющие на данные показатели).

- рассмотреть проблемы землепользования и землевладения.

- установить методики определения арендной платы и цены земли.

- рассмотреть проблемы становления и функционирования рынка земли в Республике Беларусь и зарубежных странах.

Объектом исследования данной работы является рынок земли.

Предмет исследования - особенности рынка земли в Республике Беларусь.

При написании данной курсовой работы автор изучила ряд учебных пособий, журналов, статистических данных, ряд законодательных актов и постановлений.

1. РЫНОК ЗЕМЛИ И МЕХАНИЗМ ЕГО ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ

Земля как фактор производства имеет особенности, отличающие ее от труда и капитала, что обуславливает специфику рынка природных ресурсов. В то же время ей присущи некоторые черты, свойственные другим факторам производства, что сближает по ряду признаков рынки природных ресурсов с рынками труда и капитала.

Земля, в отличие от труда и капитала, которые функционируют ограниченный период времени имеет неограниченный срок службы. При определенных условиях ее качество, так же как и качество других факторов производства, способно изменяться. По своему происхождению земля является естественным фактором производства, своеобразным «даром природы», в отличие от капитала, создаваемого трудом людей, и от воспроизводимого трудового ресурса. Вместе с тем для ее эксплуатации и поддержания в рабочем состоянии необходимы постоянные вложения труда и капитала. Земля должна быть подготовлена для производственной деятельности (сельскохозяйственно-

го производства): расчищена, осушена, удобрена, и т.п. К настоящему времени в данный фактор вложено столько средств и труда предшествующих поколений, что о земле можно в известной мере говорить как о таком же продукте прошлого труда, как и о капитале. В этой связи следует различать естественное и искусственное плодородие почвы. Естественное плодородие создается в результате длительного почвообразующего процесса и представляет собой даровое благо природы. Искусственное плодородие - это результат деятельности человека по повышению культуры земледелия, осуществлению вложений труда и капитала. Единство естественного и искусственного плодородия дает экономическое плодородие. При этом следует заметить, что сверхэксплуатация земельных угодий, нерадивое отношение человека к земле способны нарушить баланс между экономической эффективностью и рациональностью ее использования, и экономическое плодородие может стать ниже естественного.

Специфика земли состоит в ее неподвижности. Земельный участок не поддается перемещению, переливу из отрасли в отрасль. Его нельзя перенести поближе к рынкам сбыта или в другую климатическую зону в целях получения большего дохода, в то время как труд и капитал являются мобильными факторами, способными в условиях рыночной экономики притекать в наиболее прибыльные (доходные) сферы деятельности.

Подобно труду и капиталу, земля имеет альтернативные варианты использования, поскольку каждый ее участок в условиях рыночных отношений будет использоваться способом, приносящим максимальный доход владельцу. Ясно, что для переведения конкретных земель в более прибыльную сферу (например, из пастбищ в пахотные земли) требуется достаточно большой период времени. Так же, как и труд и капитал, земля дифференцирована: она ранжируется в зависимости от плодородия и местоположения относительно рынков сбыта. При этом принято выделять лучшие, средние и худшие земельные участки.

С экономической точки зрения наиболее важным свойством земли является ее ограниченность. Земельные участки, пригодные для использования в воспроизводстве, не безграничны и имеют предел, установленный природой. В конкретный момент в данном регионе количество земли постоянно. Однако гипотеза об абсолютно неизменном объеме предложения земли может опровергаться вследствие истощения земельных угодий в результате осушения заболоченных участков. И все-таки возможностей для расширения земельных угодий немного, поскольку уровень развития производительных сил пока еще недостаточен для того, чтобы обеспечить этот процесс с относительно небольшими затратами.

Считается, что предложение земли фиксировано и в краткосрочном периоде не может увеличиваться даже при существенном росте цен на землю [1, с. 265-266].

Фиксированный характер предложения земли означает, что кривая предложения абсолютно неэластична. Если на оси абсцисс отложить количество гектаров земли, а на оси ординат - цену гектара земли, то кривая предложения земли будет представлять линию параллельную оси ординат (см. рис.1). Это означает, что предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю. Для того чтобы определить, какая цена реально установится, необходимо проанализировать спрос, который в данном случае играет активную роль, ведь только от него будет зависеть уровень цен на землю.

Рисунок 1 - Предложение земли

Что касается спроса на землю, то спрос на землю неоднороден. Он включает два основных элемента - сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос:

D = Dсх + Dнесх,

где D - совокупный спрос;

Dсх - сельскохозяйственный спрос;

Dнесх - несельскохозяйственный спрос.

Если на оси абсцисс отложим количество гектаров земли, а на оси ординат - цену за гектар земли, то кривая сельскохозяйственного спроса на землю Dсх будет иметь отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли в хозяйственный оборот (при данном уровне развития техники и технологии) мы должны будем переходить от лучших по плодородию земель к средним и даже худшим.

Рисунок 2 - Совокупный спрос на землю

Кривая несельскохозяйственного спроса также имеет отрицательный наклон, так как связана главным образом с местоположением, и здесь также есть свои ограничения, так как приходится использовать не только земли в центре города (например, для жилищного строительства и офисов), но и на окраинах. Совокупный спрос D на землю определяется путем сложения по горизонтали кривых сельскохозяйственного и несельскохозяйственного спроса (рис. 2).

Сельскохозяйственный спрос на землю - это спрос на земельные участки в целях выращивания на них продукции растениеводства и животноводства. Как и спрос на все экономические ресурсы, он является производным: его величина обусловлена спросом на конечную продукцию сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственный спрос на землю учитывает уровень плодородия почвы и возможности его повышения, а также местоположение - степень удаленности от центров потребления продовольствия и сырья. Так же сельскохозяйственный спрос на землю определяется особенностями спроса на продовольственную продукцию.

Спрос на продукты питания неэластичен. Люди не могут жить без пищи, к которой привыкли. Поэтому объем спроса на основные продукты питания мало изменяется даже в результате значительного изменения цен. В условиях высокой инфляции спрос на продукты питания уменьшается меньше, чем на другие товары, так как происходит сокращение доли непродовольственных товаров (например, товаров длительного пользования) в бюджете потребителя.

Неэластичность спроса на продукты питания означает, что даже незначительное сокращение привычных объемов предложения может явиться причиной сильного роста цен на продовольствие. И наоборот, увеличение предложения (например, в урожайный год) может привести к значительному падению цен на сельскохозяйственную продукцию.

Аграрная сфера сильно зависит от природных условий. Изменения погоды, неблагоприятные атмосферные осадки, многочисленные вредители, стихийные бедствия приводят к резким колебаниям предложения. До сих пор сельскохозяйственное производство полностью непредсказуемо и не контролируется в такой степени, как, например, промышленное производство.

На сельскохозяйственный спрос на землю оказывает серьезное влияние и такой важный фактор, как постепенное сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя - явление, типичное для населения подавляющего большинства стран. Это долговременная тенденция. Сокращение доли продовольствия в бюджете потребителя приводит к уменьшению доли расходов на продукты питания. Поэтому доля сельского хозяйства в национальном доходе сокращается. Если население, занятое в аграрной сфере, не будет уменьшаться теми же темпами, что и сокращение расходов на сельскохозяйственную продукцию, то доходы этой части населения будут неуклонно понижаться. Естественно, что это в конечном счете отразится и на сельскохозяйственном спросе на землю, и на ее предложении.

В отличие от сельскохозяйственного спроса на землю несельскохозяйственный спрос имеет устойчивую тенденцию к росту. Несельскохозяйственный спрос на землю также объединяет разнообразные виды спроса. Он состоит из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, из промышленного спроса и даже из инфляционного спроса на землю. В условиях высоких темпов инфляции борьба с обесценением денежного богатства подталкивает спрос на недвижимость. И земля выступает одной из гарантий сохранения и приумножения богатства.

Несельскохозяйственный спрос, как правило, безразличен к уровню плодородия земли. Главное для него - местоположение земельных участков. При этом близость к центру имеет весьма существенное значение, так как именно местоположение участка определяет наиболее доходный способ его использования. Если речь идет о спросе на землю под жилищную застройку, то наряду с местоположением немалую роль играет психологический фактор, а именно - принадлежность и приближенность участка к лучшим, «элитным» кварталам, зонам отдыха, наличие развитой инфраструктуры и т.п.

Спрос на участки под воздействием инфраструктуры в большинстве случаев предъявляется государством, поскольку наиболее прибыльное использование участка не всегда оптимально с точки зрения интересов города и комфортабельности проживания в нем. Кроме того, в городах необходимо создавать зоны рекреации, которые бы в определенной мере нивелировали отрицательные внешние эффекты функционирования промышленных зон. Все это накладывает отпечаток на формирование несельскохозяйственного спроса на землю.

Знание особенностей спроса и предложения, связанных с фактором земли, помогает выяснить, почему их взаимодействие определяет равновесную цену, устанавливаемую на рынке земли. Прежде всего следует уяснить различия между двумя экономическими категориями - землевладение и землепользование [2, с. 330-333].

Землевладение означает признание права данного лица (физического или юридического) на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях. Землевладение осуществляется собственниками земли.

Землепользование означает использование земли в установленном законом порядке. Спрос на землю (а точнее на пользование землей) предъявляют все те, кто желает использовать плодородие почвы для производства сельскохозяйственной продукции, и те, кому земля нужна для промышленного производства (добыча полезных ископаемых), строительства или иных целей, не связанных с использованием плодородия. Эти лица являются арендаторами. За пользование земельными участками арендатор выплачивает собственнику земли арендную плату. Основным элементом арендной платы является рента [1, с. 269].

Итак, земельная рента есть регулярный доход владельцев природных ресурсов, получаемый от арендующих эти ресурсы предпринимателей (арендаторов).

Рента как экономическая категория означает не просто доход от фактора производства. Это доход от какого-либо фактора производства, предложение которого неэластично.

На рынке земли предложение земли абсолютно неэластично, так как количество земли всегда одинаково и не может быть изменено.

Принцип установления ренты как уравновешивающей цены такой же, как и в случае заработной платы и процента.

Рассмотрим ренту, получаемую владельцами земли. В целях упрощения будем считать, что вся имеющаяся в стране пахотная земля обладает одинаковой урожайностью и используется для производства зерна. Полагаем также, что рынок земли совершенно конкурентен, т.е. имеется значительное количество и владельцев земли, и зерноводческих хозяйств. Поскольку суммарное количество земли фиксировано, то ее суммарное предложение абсолютно неэластично, и кривая предложения земли вертикальна (рис. 3). Кривые же суммарного спроса (D1, D2, D3) имеют такие очертания: для земли, как и любого другого ресурса, «падающий» характер кривой спроса объясняется действием закона уменьшающейся отдачи, а также тем фактом, что для зерноводческих хозяйств как единой группы необходимо понизить цену зерна, чтобы продать дополнительное его количество (рис. 3)

Рисунок 3 - Спрос и предложение земли

Суммарное предложение пахотной земли фиксировано на уровне Qs, кривая суммарного предложения земли S вертикальна. Изменение спроса на землю и сдвиг кривой спроса приводят к росту или падению цены земли.

Поскольку предложение земли фиксировано, то активной составляющей рынка земли остается спрос на землю. Изменение спроса на экономические ресурсы, в том числе на землю, могут вызвать три фактора: цены на товары, изготовленные с помощью этого ресурса (т.е. цена зерна), производительность ресурса и цены на иные ресурсы, применяемые в сочетании с землей. Увеличение спроса на землю, что соответствует сдвигу кривой спроса вверх - вправо (D1 > D2 > D3), приводит к росту рентных платежей. И, наоборот, при снижении спроса на землю рентные вознаграждения сокращаются.

Итак, величина земельной ренты определяется в первую очередь спросом на землю. При этом рента различна в зависимости от качества земли:

1) природных условий (тип почвы, климат, рельеф);

2) плодородия почвы;

3) местоположения земли.

В современной экономической теории земельная рента рассматривается как частный случай более широкого явления - экономической ренты.

Экономическая рента - это доход, получаемый собственником любого ресурса, предложение которого естественно или искусственно ограничено.

Ограниченность земли ведет к возникновению монополии хозяйства на земле. Это означает, что каждый участок как объект хозяйства монополизирован определенным собственником, который не допустит приложения к этой земле чужого капитала. Земли, лучшие по качеству, приносят и большую ренту. Кроме монополии хозяйства на земле, существует монополия частной собственности на землю. В связи с этим выделяют две формы земельной ренты:

абсолютная рента есть тот минимальный доход, который получают владельцы всех участков земли независимо от ее качества; она порождена монополией частной собственности на землю;

дифференциальная рента - это уже добавочный доход, полученный только собственниками средних и лучших земельных участков (лучшие. средние и худшие - условное деление участков).

В подходе к процессу образования ренты с точки зрения арендатора особое значение приобретают потребительские свойства земли, на которой предполагается ведение сельскохозяйственного производства. За допуск к участку необходимо уплачивать арендную плату. Арендная плата включает кроме ренты еще амортизацию на постройки и сооружения (которые находятся на земле), а также процент на вложенный капитал. Если собственник земли сделал какие-то улучшения, то он должен и возместить стоимость этих сооружений, и получить процент на затраченный капитал (ведь он мог положить капитал в банк и спокойно жить, получая проценты). Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что в структуре арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения. Происходит это потому, что земельный собственник стремиться учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

Чем короче контракт, тем быстрее можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными качествами земли или развитой инфраструктурой хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся осуществлять такие вложения, которые полностью окупятся за период аренды. Отсюда известная противоположность интересов. Собственники земли стремятся сократить сроки аренды, а арендаторы стремятся ее увеличить.

Земля может многократно менять своего владельца. К земельному участку не приемлемо понятие «бывший в употреблении». После покупки он может быть перепродан новому владельцу по более высокой цене. Земля в данном случае, подобно капиталу, рассматривается как капитальный актив, запас, приносящий поток дохода, т.е. ренту [1, с. 275].

Цена на землю определяется путем капитализации ренты. Допустим, что какой-то участок земли приносит ежегодно ренту в R долл. Какова может быть стоимость участника земли? Ответить на этот вопрос - это значит определить альтернативную стоимость для собственника земли. Цена земли должна представлять сумму денег, положив которую в банк, бывший собственник земли получал бы аналогичный процент на вложенный капитал. Следовательно, цена земли представляет из себя дисконтированную стоимость будущей земельной ренты:

.

Цена земли - это бессрочное вложение капитала. Поэтому

если то .

Тогда

Где R - годовая рента;

i - рыночная ставка ссудного процента.

Если рента равняется 400 долл., ставка ссудного процента составляет 5 %, то цена земли равняется 400/5 % = 400*100/5 = 8000 долларов [2, с. 337].

На практике же цена земли зависит и от множества других факторов, которые обуславливают тот или иной уровень спроса и предложения на земельные участки. Например, рост цен на землю может быть связан с растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, что соответственно ведет к росту цены земли. Процесс урбанизации способствует росту цен на пригородные участки. Кроме того, есть еще ряд факторов, помимо величины ренты и нормы ссудного процента, оказывающих влияние на цену земли.

Таким образом, можно сделать вывод, что земля наряду с другими факторами производства является специфическим фактором. Земля играет важную роль не только в сельском хозяйстве, строительстве, но и в ряде других отраслей. Рынок земли, как и любой другой рынок имеет свой определенный механизм функционирования и ценообразования.

2. РЫНОК ЗЕМЛИ В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ

Рассматривая современный этап развития мировой экономики, можно отметить, что рынок земли является мощным средством стимулирования роста производительности и инвестиций, так как земельный оборот способствует сосредоточению земельных ресурсов в руках наиболее эффективных, конкурентоспособных пользователей.

В странах с развитой рыночной экономикой (с прочным обеспечением прав частной собственности на землю и развитым рынком земли) государство имеет абсолютные права и ответственность по контролю за использованием землевладений в интересах общественного благосостояния и сохранения целостности природных ресурсов. В рыночной экономике государство «контролирует» земельные отношения прежде всего косвенно - через выработку и проведение в жизнь законодательных и регулирующих норм, которые могут быть дополнены или ужесточены муниципалитетами. Поэтому государство обычно не вмешивается в частные решения и действия, что позволяет участникам земельного оборота вырабатывать эффективные решения с точки зрения распространения и использования земельных ресурсов и действовать на пользу общественного благосостояния. Современное мировое государственное регулирование должно служить дополнением к преимуществам частного принятия решений в области распределения и пользования землей.

Основной целью государственного регулирования земельного оборота в развитых странах являются действия, которые помогут избежать формирования моделей землевладения и землепользования, которые были бы экономически неэффективны в системе рыночной экономики, а также создание благоприятных условий для семейных фермерских хозяйств [3, c.89-90].

Земельные отношения в зарубежных странах строятся на праве частной собственности, гарантированном основными законами этих стран. Право частной собственности на землю определяет свободное владение, пользование и распоряжение собственными угодьями, присвоение полученного с них дохода, иммунитет от экспроприации, сдачу в аренду и возвращение к собственнику (при окончании срока аренды, невыполнении обязательств арендатором, покупателем и т.п.), продажу, заклад и дарение (родственникам или любым лицам), передачу по наследству или завещанию и др. Режим частной собственности имеет для экономики ключевое значение. Поскольку на собственнике сказываются все положительные и отрицательные результаты осуществляемой им деятельности, он заинтересован в принятии наилучших решений.

Наряду с основополагающим правом частной собственности законодательно закреплены общественные права на землю, ввиду того, что земля является национальным достоянием.

Земельное законодательство многих развитых стран направлено на усиление контроля и регулирования земельных отношений со стороны государства в общественных интересах. Практически ни одна страна мира не разрешает полного распоряжения землей без государственного контроля за ее целевым и эффективным использованием, соблюдением архитектурных ограничений (для гражданских земель) и т.д.

При рассмотрении земельных отношений в развитых странах можно отметить, что в каждой стране выработались свои определенные требования к землепользователям, особенно земель сельскохозяйственного назначения, а также сформирована законодательная база, касающаяся земельных отношений.

Например, во Франции, Швейцарии, Австрии, Дании физичсекие лица обладают правом пользования землей сельскохозяйственного назначения лишь в случае, если имеют профессиональную подготовку, возраст не более 50 лет и необходимый капитал [4, c.217].

Рассмотрим теперь более подробно формы государственного регулирования в Германии. Право на существование в этой стране имеют все формы собственности на землю, притом, что в частной собственности находится более 90% земель, остальные земельные участки принадлежат государству (общинам, федерации в целом, церкви, учебным заведениям). Согласно Закону о сделках с земельными участками, обязательства по использованию земли в общественных интересах проявляются в совокупности правовых норм, регулирующих сделки, связанные с земельными участками, порядок их заселения, осуществление землеустроительных мероприятий и т. д..Немецкое земельное право устанавливает законодательное регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда, предусматривающие запрет на дробление лесных и сельскохозяйственных участков, их отчуждение с изменением целевого назначения и обеспечивающие развитие высокоэффективного агропромышленного производства. Особое внимание при этом уделено контролю за рациональным использованием земель; недопустимостью введения ограничений их хозяйственного оборота в целях перераспределения между «эффективными правообладателями»; выполнению землевладельцами правовых обязательств, в том числе по налоговым платежам, для чего функционируют специальные сельскохозяйственные суды. Аналогичные условия по продаже земель сельскохозяйственного назначения в собственность исключительно под цели развития сельхозпроизводства и профессиональные требования к собственникам земли действуют в Швеции, Франции, Италии и Испании.

В Германии право собственности на земельный участок, как правило, приобретается в результате подписания сторонами заверенного соглашения и регистрации этого факта в Поземельной книге. Поземельная книга представляет собой документ, в котором обязаны быть зарегистрированы все земельные участки, за исключением принадлежащих федерации, федеральным землям, общинам, церкви, школам и т.д.

Принцип приобретения права собственности на земельный участок только после регистрации в Поземельной книге имеет исключения: в случае наследования право собственности обретает силу со дня смерти завещателя; в случае принудительной продажи с торгов - с передачей права на земельный участок, приобретенный на аукционе; при проведении землеустроительных мероприятий - после вступления в силу плана по землеустройству ко времени, установленному в исполнительном распоряжении.

Еще одной возможностью государственного вмешательства в право собственности на землю может быть ее отчуждение. По законодательству Германии, отчуждение допустимо “только в общественных интересах и может производиться только по закону или на основании закона, который регулирует вид и размер возмещения при условии справедливого учета интересов общества и участвующих сторон” [5, c.218-219].

Рассматривая земельные отношения в США, можно отметить, что в структуре земельного фонда США около 30% фонда принадлежит государству (из них 85% - федеральная собственность и 15% - собственность правительства штатов), а 70% - находится в частной, в том числе корпоративной собственности.

Право собственности на землю в США является совокупностью взаимосвязанных правомочий, некоторые из которых принадлежат собственнику, а другие - государству, предоставившему лицу права собственности. Государство вправе облагать собственника земли налогом. Земельный налог - мощный инструмент, влияющий на использование земли, путем применения особых методов налогообложения и определения размеров налогов.

В Соединенных Штатах государственные органы имеют право изымать земельную собственность при необходимости ее общественного использования. Право изъятия частной собственности - неотъемлемое право государства, связанное с суверенитетом, предполагающее осуществление властных полномочий по выполнению функций государственного управления.

В США введены жесткие условия целевого использования земель различных категорий, в том числе экологического характера. Так одним из важных инструментов регулирования отношений собственности в США является т.н. право полицейской власти, означающее необходимость защищать и обеспечивать здоровье населения, его безопасность, мораль и общественное благополучие. Применительно к использованию земли осуществление этого права способно ограничить свободу собственников в использовании земли по их усмотрению. Это может происходить в случаях причинения собственником неудобств и беспокойства другим собственникам, нарушения санитарных требований, защиты интересов собственников-соседей, необходимости доступа полиции на территории, находящиеся в частной собственности.

Государство также вправе вернуть себе права собственности на землю в случае объявления имущества выморочным (отсутствие наследников), неуплаты налогов или если земля заброшена.

Современная концепция права частной собственности на землю в США состоит не только в том, что государство обладает рычагами регулирования использования собственности и ограничения прав частного собственника, но и в весьма эффективном правовом механизме, базирующемся на признании права частной собственности как естественного права человека [6 ].

Собственность на землю в Китае отделена от землепользования и землевладения там продается право пользования землей и таким образом земельные отношения включаются в рыночные механизмы. Арендные отношения выдвинуты в качестве основных с сохранением на земельные ресурсы собственности народа в лице государства и с предоставлением коллективным и индивидуальным арендаторам всей необходимой полноты прав, требующихся для организации эффективного производства и хозяйского использования их земельных участков. Более 96% сельскохозяйственных земель в Китае находятся сегодня в аренде, вопрос о передаче их в частную собственность не ставится.

В Италии при купле-продаже сельскохозяйственных земель обязательным является требование получения официального разрешения на совершение сделок с целью избежать чрезмерной фрагментации земли. В Дании при приобретении сельскохозяйственной земли установлены ограничения для юридических лиц, а также жесткие квалификационные требования к фермерам, ограничения на изменение целевого использования земельных участков, регулирования размера хозяйства. Во Франции, кроме того, установлено дифференцированное налогообложение при сделках с сельскохозяйственными угодьями. В Швейцарии установлены максимальные и минимальные размеры для сельскохозяйственных земель.

Одной из основных проблем для России является выбор наиболее подходящих для современных условий путей и методов формирования земельного рынка. Достаточно распространенной является спекуляция земельными участками. Данное обстоятельство зачастую выдвигают как аргумент против создания полноценного земельного рынка.

В настоящее время в России собственность на природные ресурсы и средства производства существует в двух формах - государственной и частной. Первая охватывает федеральную, республиканскую, региональную и муниципальную собственность; ко второй относится индивидуальная - личная, акционерная, кооперативная, коллективная. Эти формы государственной и частной собственности закреплены Конституцией РФ (1993 г.) и другими законодательными актами (Земельный кодекс от 25.04 2001 г., Закон «О собственности в РСФСР» от 24.12 1990 г., законы «Об охране окружающей среды» от 19.12 1991 г., «О недрах» от 21.02 1992 г. и др.). Согласно Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (п. 2 ст. 35 Конституции РФ).

Хотя Конституцией РФ, помимо государственной и частной, установлена возможность существования и иных форм собственности, земельное законодательство останавливается пока только на двух перечисленных.

Основным правовым документом, регулирующим земельный рынок, является Земельный кодекс 2001 г. Этот кодекс при всех его недостатках и пакет сопутствующих законов создали основу для дальнейшего развития земельной реформы, разгосударствления собственности на землю.

В тексте Земельного кодекса РФ закрепляется право частной собственности на землю, рассматривается комплекс связанных с ним отношений, вводится ряд ограничений на куплю-продажу земельных участков (устанавливаются предельные размеры земельных владений в собственности одного лица, запрещается изменять целевое назначение участков и др.). Земельные участки уже много десятилетий представляются важнейшими реальными активами, активами недооцененными, не вовлеченными в оборот. Важнейшей задачей современного этапа земельной реформы является вовлечение этих земель в оборот. Только это обеспечит приток кредитов и прямых инвестиций в реальный сектор экономики, обеспечит его развитие [7].

Существует ряд ограничений на операции с землей в отношении иностранных лиц. Они касаются как непосредственно приобретения земли, так и регулирования инвестиционного, налогового и валютного режимов. Подходы к регулированию земельного оборота с участием иностранных лиц весьма разнообразны. Учитывая то, что данный вопрос международное право практически не регулирует, каждая страна имеет право на формирование своего собственного законодательства и требований. Большинство стран предпочитают вводить дискриминационные меры в отношении приобретения иностранцами земли, и не так часто - в отношении использования земли иностранными лицами. Спектр применяемых ограничений варьирует от полного запрета до простого требования уведомления соответствующих органов о приобретении земли зарубежными лицами.

Бельгия, Германия, Франция, Люксембург, Нидерланды, Португалия и Великобритания не устанавливают ограничений на приобретение земли иностранными лицами. В Ирландии иностранные лица (за исключением тех, кто постоянно проживал там, в течение 7 лет) должны получить разрешение в Земельной комиссии на приобретение, аренду, ипотеку или какие-либо другие операции с землей.

Италия и Испания зафиксировали ограничения на приобретение земли иностранцами в приграничных районах. В Испании на приобретение в собственность или использование земли в приграничных районах необходимо получить разрешение местной префектуры. Греция также имеет особые ограничения на приобретение земли в приграничной зоне [5, c.220-222].

Во всех странах с развитой рыночной экономикой законодательно разрешено использовать землю в качестве залога для получения кредита. Более того, в этих в этих странах закон не только разрешает, но и гарантирует право на сельскохозяйственные земли и передачу этих прав.

Таким образом, из выше изложенного материала следует, что структура и формы землевладения в зарубежных странах не остаются неизменными, происходит смена собственников, дробление или укрупнение земельных наделов. В этом процессе сочетается действие рыночных механизмов с государственным вмешательством. Колебания цен, переход менее эффективно используемых земельных наделов в другие руки определяются конъюнктурными факторами; в то же время государство регулирует (в большей или меньшей степени) арендные отношения, контролирует использование земли, соблюдение социальных и экологических интересов.

3. ОСОБЕННОСТИ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА ЗЕМЛИ В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

Земля в жизни людей всегда занимала особое положение. Без нее невозможно ведение сельского хозяйства, создание продуктов питания и большинства сырьевых ресурсов для промышленности. Если производство рассматривать как единство труда, капитала, природных ресурсов и предпринимательской деятельности, то земля в этом единстве - главное, незаменимое условие производства, которая характеризуется постоянством местоположения, пространственно ограничена, не воспроизводима и в качественном отношении не однородна. Различие в качестве земель, а также местоположении земельных участков оказывает большое влияние на перераспределение доходов и процесс воспроизводства.

На сегодняшний день территория Республики Беларусь составляет 20760 тысяч гектаров (таблица 1). По состоянию на 2011 год земельный фонд страны распределялся следующим образом:

сельскохозяйственные земли - 8897 тыс. га (42,8%);

лесные земли государственного фонда - 8567 тыс. га (41,2%);

земли под болотами и водными объектами - 1343 тыс.га (6,5 %);

другие земли - 1953 тыс. га (9,4 %);

В структуре земельной площади Беларуси наибольшую площадь занимают сельскохозяйственные земли (42,8%), что свидетельствует о высокой степени сельскохозяйственной освоенности территории страны.

Рассматривая же динамику земельной площади, начиная с 1991 года, можно сделать следующие выводы: территория сельскохозяйственных земель с каждым годом уменьшается в среднем на 100 тыс. га, а территории лесного фонда и под болотами увеличиваются.

Таблица 1 - Земельная площадь (в 2011 году; тысяч гектаров)

земля рента оборот собственность

В настоящее время земельные реформы в стране проводятся недостаточными темпами. Основная причина - это отсутствие экономически обоснованной земельной политики государства. Вопросы земельной собственности затрагиваются в Кодексе Республики Беларусь о земле. С 1 января 2009 года вступил в силу новый Кодекс Республики Беларусь о земле, имеющий значительное отличие от ранее действовавшего Кодекса 1999 года. Кодекс о земле предполагает эволюционное изменение структуры прав на земельные участки и переход от пяти типов прав (собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, временного пользования, аренды) к предоставлению земельных участков на двух правах (собственности и аренды). По данному Кодексу стоимость земельного участка, находящегося в частной собственности, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже его кадастровой стоимости.

По мнению экспертов, действие Кодекса позволит усовершенствовать земельные отношения в Беларуси, обеспечить эффективное использование и охрану земель, защиту прав землепользователей, увеличить потенциал инвестиций за счет возможности заключения договоров аренды земельных участков на аукционах, а также за счет возможности совершения сделок с правом аренды земельных участков.

Принят указ №58 "О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд", которым усиливается защита прав собственников при изъятии земельных участков. А указ №64 вносит дополнения и изменения в некоторые указы по вопросам строительства, изъятия и предоставления земельных участков. Все эти документы направлены также на дальнейшую либерализацию белорусской экономики и повышение деловой активности субъектов хозяйствования.

Рассмотрим некоторые статьи Кодекса Республики Беларусь:

- собственность на землю, земельные участки (ст. 12). Собственность на землю, земельные участки может быть государственной и частной. Земельный участок может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам.

- частная собственность на землю (ст. 11). В частной собственности граждан Республики Беларусь находятся участки, приобретенные гражданами Республики Беларусь, постоянно проживающими на территории Республики Беларусь или приравненными к постоянно проживающим.

- размеры земельных участков (ст. 36). Размер земельного участка, предоставляемого в частную собственность, пожизненное наследуемое владение, пользование или аренду для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме, устанавливается:

- в городах - от 0,05 до 0,15 гектара включительно;

- в сельских населенных пунктах, поселках городского типа - от 0,15 до 0,25 гектара включительно. Размер земельного участка, предоставляемого в сельском населенном пункте, поселке городского типа гражданину Республики Беларусь, зарегистрированному по месту жительства в этом населенном пункте, для ведения личного подсобного хозяйства в частную собственность или пожизненное наследуемое владение, не может превышать 1 гектара с учетом размера земельного участка, предоставленного для строительства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации квартиры в блокированном жилом доме в этом населенном пункте. Для ведения личного подсобного хозяйства в таком населенном пункте дополнительно могут предоставляться в аренду земельные участки в размере до 3 гектаров включительно.

- земельные участки, не подлежащие предоставлению в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций (ст. 13). Не подлежат предоставлению в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций земельные участки, относящиеся к землям следующих категорий и видов:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли под дорогами и иными транспортными коммуникациями;

- земли общего пользования.

Не подлежат предоставлению в частную собственность, собственность иностранных государств, международных организаций земельные участки:

- на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся только в государственной собственности;

- на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению (зоны эвакуации (отчуждения), зоны первоочередного отселения и зоны последующего отселения, с которых отселено население);

- на площадях залегания разведанных месторождений полезных ископаемых. Перечень населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов, расположенных на площадях залегания разведанных месторождений полезных ископаемых, утверждается Советом Министров Республики Беларусь;

- которые в соответствии с утвержденными генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, схемами землеустройства районов и землеустроительной документацией предусмотрены для целевого использования, исключающего их предоставление в собственность.

- аренда земельных участков (ст. 17). Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются государственные органы, осуществляющие государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной настоящим Кодексом и иными актами законодательства. Типовая форма договора аренды земельного участка утверждается Советом Министров Республики Беларусь.

- плата за пользование земельными участками (ст. 32). Пользование земельными участками в Республике Беларусь является платным. Формами платы за пользование земельными участками являются земельный налог или арендная плата. За пользование земельными участками, предоставленными в частную собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное или временное пользование, уплачивается земельный налог в соответствии с налоговым законодательством. За пользование земельными участками, предоставленными в аренду, уплачивается арендная плата. Размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности, частной собственности граждан, частной собственности негосударственных юридических лиц Республики Беларусь, определяется договором аренды земельного участка.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, устанавливается Президентом Республики Беларусь.

- кадастровая оценка земель, земельных участков (ст. 88). Кадастровая оценка земель, земельных участков проводится Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь в порядке, установленном законодательством. Результаты кадастровой оценки земель, земельных участков утверждаются Минским, городским (города областного подчинения), районным исполнительным комитетом в соответствии с его компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков [9].

Реальностью современных земельных отношений является широкое вмешательство государства в процесс реформирования и использования земель, устранение сложившихся противоречий между государством, защищающим общественные интересы, и пользователями земли - носителями частных интересов - посредством экономических и административных методов.

Важнейшей задачей государства должна быть разработка четкой концепции и механизма разгосударствления земельной собственности, взимания земельной ренты и других платежей за землю.

Для Республики Беларусь, вступившей в полосу рыночных преобразований, одним из главных является вопрос организации земельного рынка. Его эффективное функционирование должно основываться на предварительной проработке научно обоснованных, практически мотивированных и юридически оформленных материалов. Можем ли мы надеяться на немедленное создание такого рынка в настоящее время, когда разбалансирована вся финансово-денежная система? Для организации современного рынка нужны специальные институты, такие как институт оценщиков, земельный банк и пр. Без этого и развитой системы земельного кадастра покупатель не сможет определить качество приобретаемого участка. Рынок земли необходимо сделать действенным механизмом отбора наиболее эффективных форм хозяйствования и рачительных хозяев. Многообразие форм собственности будет способствовать развитию конкуренции, росту объемов производства и качества продукции. Государство должно создать условия для организации рынка земли и обеспечивать его эффективность, определить права и обязанности собственников земли, обеспечить разработку и соблюдение правил оформления сделок, связанных с отчуждением, куплей-продажей, залогом земли (купчие, закладные, аукционные и т.д.).

В Республике Беларусь был разработан проект Национальная стратегия устойчивого развития - 2020 (НСУР-2020). В данном проекте должны получить дальнейшее развитие и более глубокую проработку следующие вопросы:

- усиление охраны и рационализация землепользования, а также требующие отдельного рассмотрения вопросы, касающиеся устойчивого развития сельского хозяйства и сельских районов;

- разработки законодательных документов о государственной собственности на территории, где сохранились естественные экосистемы, с запретом их хозяйственного использования;

- совершенствования земельных отношений на основе создания равных условий для различных форм собственности и хозяйствования, а также действенного правового и ценового механизма разгосударствления и приватизации земли;

- включения экономической (стоимостной) оценки земельных, как и других природных ресурсов, в состав национального богатства [10, c.40-41].

Перед Беларусью стоит важнейшая социально-экономическая задача: создать систему земельных отношений, обеспечивающую, с одной стороны, реальную экономическую свободу эффективного использования земли вне зависимости от того, какую форму собственности представляет хозяйствующий субъект, а с другой стороны, исключающую неправомерные действия на праве собственности на землю. Это будет являться важным шагом к обеспечению рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, возвращению хозяина на землю, созданию условий для устойчивого будущего страны [11, c. 35].

В последние годы все больше ученых и политиков в средствах массовой информации и на страницах научной литературы ставят вопрос о переходе Республики Беларусь от государственной к частной собственности на сельскохозяйственные угодья. По их мнению, приватизацию этих угодий надо провести посредством их раздела на индивидуальные земельные доли между работниками хозяйств, предоставление права владельцу «доли» использовать ее в роли земельного пая при вхождении в состав реформируемого хозяйства; права свободного выхода из его состава, образование своего фермерского хозяйства; права передачи по наследству, сдачи в аренду, продажи другому физическому или юридическому лицу.

Углубленное исследование таких предложений дает основание считать, что их внедрение в жизнь породит:

- проблему реституции части земель, т.е. возвращение их бывшим собственникам, наследникам;

- проблему раздела сельхозугодий на индивидуальные земельные доли, что сделать очень трудно, так как в каждом хозяйстве имеются земли с почвенным благородием и разным местоположением относительно дорог, населенных пунктов, рынков и т.п.;