Оценка стоимости земельного участка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

• Введение
• 1. Теоретические основы оценки земельных участков
• 1.1 Основы проведения оценки
• 1.2 Проблемы оценки кадастровой стоимости земельных участков
• 1.3 Процес оценки
• 1.4 Основные подходы к оценке земельных участков
• 1.5 Постановка задачи на курсовой проект
• 2. Основные допущения и ограничивающие условия
• 3. Основные этапы процедуры оценки
• 4. Анализ объекта оценки, его местоположения и окружения
• 4.1 Местоположение объекта
• 4.2 Описание объекта
• 4.3 Описание оцениваемых прав
• 5. Маркетинговые исследования рынка нежилых помещений
• 5.1 Сведения по динамике деловой активности
• 5.2 Обзор рынка торговых помещений
• 6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
• 7. Расчет рыночной стоимости объекта
• 7.1 Расчет стоимости прав на земельный участок
• 7.2 Расчет стоимости объекта по затратам
• 7.2.1 Расчет восстановительной стоимости объекта
• 7.2.2 Оценка износа объекта
• 7.2.2.1 Оценка физического износа объекта
• 7.2.2.2 Оценка внешнего износа объекта
• 7.2.3 Расчет стоимости объекта затратным методом
• 7.3 Расчет стоимости объекта по доходности
• 7.3.1 Оценка ставки арендной платы для объекта оценки
• 7.3.2 Оценка операционных расходов
• 7.3.2.1 Оценка коммунальных платежей
• 7.3.2.2 Оценка расходов на персонал, обслуживающий арендаторов
• 7.3.2.3 Оценка арендной платы за землю, затрат на текущий ремонт и налога на имущество
• 7.3.3 Оценка ивестиционных затрат
• 7.3.4 Расчет ставок дисконтирования и капитализации
• 7.3.4.1 Расчет ставки дисконтирования
• 7.3.4.2 Расчет ставки капитализации
• 7.3.4 Расчет стоимости объекта методом дисконтирования денежных потоков
• Заключение
• Список использованной литературы


Введение

Перед тем, как рассматривать кадастровую стоимость земельных участков, следует сказать, что Государственный земельный кадастр - это государственная система необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, о качественной характеристике и народно-хозяйственной ценности земель.

Государственный земельный кадастр ведется в целях:

1. своевременного обеспечения органов государственной власти и управления, предприятий, организаций, учреждений и физических лиц достоверной информацией о земельных ресурсах территории;

2. обеспечения учета, рационального использования и охраны земель;

3. защиты прав землевладельцев, землепользователей, арендаторов;

4. создания основы для установления нормативной цены земли, земельного налога и арендной платы;

5. сохранения границ исторических землевладений, объектов историко-культурного наследия.

Или можно сказать, что создание системы государственного земельного кадастра предполагает реализацию трех основных функций: учетной, информационной, и фискальной.

Информационная функция государственного земельного кадастра необходима для отражения качественного состояния земли как природного объекта, государственного контроля за использованием и охраной земель.

Учетная функция служит для целей регистрации прав.

Фискальная функция государственного земельного кадастра, обеспечивает формирование налогооблагаемой базы для установления земельного налога.

Объектом государственного земельного кадастра являются все земли территории независимо от форм собственности, целевого назначения и характера их использования.

Так же следует отметить, что эксперты наряду с кадастровой оценкой (массовой) выделяют и индивидуальную: при этой оценке определяется стоимость отдельного объекта. Алгоритм проведения обеих оценок схож, но анализ рынка, расчет стоимости и контроль качества каждой процедуры осуществляется по-разному. Кадастровая оценка проводится для исчисления налогооблагаемой базы. А индивидуальная -- для совершения конкретных сделок купли-продажи, залога, сдачи в аренду и т.д.



1 . Теоретические основы оценки земельных участков

1.1 Основы проведения оценки

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (глава 10, статья 65, п.1 ЗК). Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным Кодексом, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Целью проведения кадастровой оценки является внедрение экономических методов управления земельными ресурсами и повышение на этой основе эффективности использования земель.

Работы по государственной кадастровой оценке земель проводятся на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 25.09.99 г. № 945 "О государственной кадастровой оценке земель", Постановления Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель".

Государственная кадастровая оценка - это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на определенную дату. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)" определено, что кадастровая стоимость земельного участка - это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании, рассчитанная по определенной методике, и занесенная в кадастровое дело данного участка. Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен в земельном кадастре. Кадастровая стоимость земельного участка и его рыночная стоимость, как правило, не совпадают, и тем более, не совпадают с ценой продажи. Кадастровая оценка земельного участка осуществляется методами массовой оценки стоимости, установленными и утвержденными Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по (согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти) в соответствии с едиными для РФ методическими и нормативно-техническими документами.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, проводится с учетом:

* уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

* площади земельного участка;

* факторов местоположения и окружающей среды.

Изначально в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель, утвержденной Росземкадастром, выделено 14 видов функционального использования (когда в Нью-Йорке при определении налогооблагаемой базы для налога на недвижимость классификация проходит всего по четырем видам использования).

Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке. Кадастровая оценка проводится одновременно по всем землям административно-территориального образования.

Показатели кадастровой стоимости не должны превышать уровня рыночных цен или предельных значений базовой стоимости на земельные участки аналогичного целевого использования, устанавливаемые органами власти субъекта Федерации по оценочно-территориальным зонам, различным городам и поселкам.

В соответствии с пунктом 3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. С 18 апреля 2006 года после принятия правительственных Правил кадастровой оценки база кадастровой стоимости недвижимого имущества пересматривается раз в четыре года для каждой группы объектов недвижимости: сельской недвижимости, жилой застройки, промышленной застройки, коммерческой и общественной застройки.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 07.02.2008 № 52 "О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков" сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости предоставляются бесплатно. Кроме того, сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещены на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.

1.2 Проблемы оценки кадастровой стоимости земельных участков

На территории Российской Федерации в период с 2001 по 2005 год была проведена кадастровая оценка земель всех категорий. По информации Роснедвижимости, суммарная кадастровая стоимость всех земель Российской Федерации по состоянию на 01 января 2006 года составляет 23,6 триллиона рублей. Первый тур проведения кадастровой оценки выявил множество системных, технических и методических проблем. Были проведены работы по наполнению баз данных государственного кадастра сведениями о земельных участках, сбор сведений необходимых для расчетов, скорректированы методические подходы к проведению кадастровой оценки. В 2007 году были утверждены новые методические рекомендации по оценке земель населенных пунктов.

В настоящее время в связи с переходом на принципы саморегулирования, с отменой государственного лицензирования, оценочная деятельность вышла на качественно новый уровень развития. В это же время организационно-методическое обеспечение государственной кадастровой оценки земельных участков получило прочную основу для дальнейшего совершенствования по различным направлениям.

Во-первых, в настоящее время совершенствование информационного обеспечения оценочной деятельности, в том числе кадастровой оценки земельных участков, является главным фактором повышения качества оценочных работ. Без фундаментальных решений в информационном обеспечении кадастровой оценки дальнейшие ее организационно-методические преобразования - пустая трата средств и времени.

Оценщики России вместо реальных цен сделок с недвижимостью, официально зарегистрированных в Управлении Федеральной регистрационной службы России (УФРС) на основании отчета оценщика, вынуждены использовать цены предложений, слухи и домыслы. Это проблема не только кадастровой оценки земельных ресурсов, но и всего института оценки. Необходимо законодательно обязать регистрацию цены сделки в УФРС России на регистрируемые имущественные права производить на основании данных официального отчета оценщика. Уже через год в УФРС России появится нормальная официальная база данных по рынку недвижимости, аналогичная той, например, которая существует в Германии.

Именно корректировка закона по регистрации имущественных прав без особых затрат может дать колоссальный эффект.

В то же время, крайне важно расширить информационное наполнение кадастра объектов недвижимости (не говоря о достоверном количестве земельных участков поставленных на кадастровый учет), которое является прямой функцией государства. В описании зарегистрированного земельного участка должны быть указаны все его реквизиты, необходимые для расчета кадастровой стоимости по утвержденной методике и СПО. Например, для земельных участков под объектами промышленности вне населенных пунктов принадлежность земельного участка к оценочной группе, параметры примыкания земельного участка и т.п., должны быть прямо записаны в материалах кадастрового учета на базе всей совокупности данных по этому участку. В настоящее время методическое обеспечение кадастровой оценки земельных участков всех видов и категорий имеется. Известные показатели кадастровой оценки земельных участков должны быть представлены в кадастровом учете.

Во-вторых, практически полностью из кадастровой оценки исключена экспертная составляющая. Невероятный крен в сторону стандартизации расчетных схем, внедрения статистических моделей, альтернативной методики, на фоне известной "рыночной" информации по недвижимости, фактически исключают оценщика, как субъекта оценочной деятельности. При этом оценка трансформируется в расчетную схему и, по-существу, ликвидируются как вид деятельности в кадастровой оценке. По имеющемуся опыту оценочных работ можно сделать однозначный вывод, что рыночная информация не позволяет построить приемлемые расчетные статистические модели без привлечения экспертных оценок специалистов. Отсутствие инструментов экспертных оценок является фундаментальной ошибкой разработчиков программного обеспечения кадастровых работ.

В третьих, сложившиеся эмпирические подходы в кадастровой оценке, как показывает сложившаяся практика, крайне остро нуждаются в подкреплении теоретическими обоснованиями. Рыночная стоимость, как наиболее вероятная цена, в лучшем случае фиксирует сложившуюся ситуацию на рынке, в худшем - ориентирует в прошлое. Не случайно западноевропейская теория и практика оценочной деятельности трансформируются в направлении от "наиболее вероятной рыночной" стоимости - к "справедливой" стоимости.

В сложившихся условиях преклонение перед расчетной схемой в кадастровой оценке уже принесло недопустимо большой ущерб народному хозяйству России. Кадастровая стоимость земельных участков в центральной части крупных населенных пунктов России была занижена в 2-5 раз. Эта экономическая база коррупции уже принесла и нравственные, и экономические ущербы. Наоборот, завышение кадастровой стоимости на периферии крупных населенных пунктов создало серьезные проблемы для развития промышленности на этих территориях.

Кадастровая оценка должна обязательно включать экспертизу двух-трех оценочных организаций субъекта федерации.

Нужно изменить сложившееся соотношение "расчетная схема - все, а результат - ничто", на обратное. Иначе оценщик вынужден придумывать обоснование расчетным показателям, не существующим в природе, но записанным в законе. А потом заведомо ложный результат оспорить невозможно, потому что все формальные условия кадастровой оценки выполнены, информация собрана и обработана в соответствии с утвержденной методикой, претензий к исполнителям кадастровой оценки нет. Свидетельство этому богатая - судебная практика.

В четвертых, актуальность кадастровой оценки существенно отстает от реальности. История повторяется. Кадастровая оценка земель поселений, проведенная в 2000-2001 годах, утверждена в 2005 году, а ее результаты стали применяться в 2006-2009 годах.

Наибольший объем кадастровой оценки земельных ресурсов России приходится на 2009 год - период кризиса, отсутствия цен на рынке коммерческой недвижимости. Результаты кадастровой оценки кризисного 2009 года будут использоваться в 2010-2012 годах. Очевидно, субъект федерации должен иметь право за свои средства актуализировать кадастровую оценку в сроки и в объемах, соответствующих его потребностям, то есть, ежегодно, а не один раз в три-пять лет. Программное обеспечение кадастровых работ позволяет исполнителю кадастровой оценки при относительно небольших дополнительных затратах актуализировать результаты кадастровой оценки ежегодно. В настоящее время законодательно это запрещено.

1.3 Процесс оценки

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объектов, а также описания самих объектов, их состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.

Следующий этап оценки - определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

- затратный подход;

- сравнительный подход;

- доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надёжные.

Далее названные подходы будут рассмотрены более подробно.

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке.

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки.

4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.

5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

6. Составление и передача заказчику отчета об оценке.

1.4 Основные подходы к оценке земельных участков

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на строительство аналогичного объекта и его износа при непременном условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Расчет рыночной стоимости права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка.

Расчет стоимости воспроизводства (замещения) здания.

В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519, под стоимостью воспроизводства объекта оценки понимается сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

В случае если определение стоимости воспроизводства не представляется целесообразным, производится определение стоимости замещения.

В соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519, под стоимостью замещения объекта оценки понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости путем суммирования рыночной стоимости права собственности или права долгосрочной аренды земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) здания.

Сравнительный подход основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходными с оцениваемым. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учётом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Исследование рынка с целью сбора информации о совершённых сделках и предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

Отбор информации с целью анализа её достоверности и подтверждения того, что совершённые сделки (либо предложения) соответствуют на рыночным условиям.

Подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для выбранной единицы измерения.

Сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

Установление стоимости оцениваемого объекта путём анализа сравнительных характеристик и сведению их к одному стоимостному показателю или группе показателей. В условиях недостатка или низкой достоверности информации о рынке вместо стоимостной оценки объекта выходные данные могут быть представлены в виде группы показателей.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.

Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к оцениваемой недвижимости.

Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

Расчёт издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержках на данном рынке. Расчётная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи (закладные выплаты), проценты и амортизационные отчисления.

Полученный таким образом чистый доход затем перечисляется в текущую стоимость объекта рядом способов. Выбор способа пересчёта зависит от качества исходной информации о рынке.

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и обобщение полученных стоимостных оценок для приведения к единой стоимости объекта. Процесс обобщения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка.

Процесс обобщения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

1.5 Постановка задачи на курсовой проект

Объект оценки: Отдельно стоящее здание магазина общей площадью 4247 кв.м с земельным участком, ограниченным площадью застройки здания.

Адрес: Московская область ,г. Егорьевск, Владимирская улица, дом 16.

Дата оценки: 01 декабря 2010 года.

Права на объект оценки: оценка выполнена из предположения наличия права собственности на здание и права долгосрочной аренды на 49 лет земельного участка.

Наиболее вероятное значение рыночной стоимости объекта на дату оценки в текущем состоянии 1 120 000 (Один миллион сто двадцать тысяч ) долларов США

Особые условия:

Юридическая экспертиза прав не производилась.

1. Цели и задачи проведения оценки

Целью работы является установление рыночной стоимости отдельно стоящего здания магазина общей площадью 4247 м².

Адрес объекта оценки: Московская область , г. Егорьевск, Владимирская улица, дом 16.

Оценка объекта проведена для целей совершения сделки с оцениваемым объектом недвижимости.

Рыночная стоимость есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Такое определение рыночной стоимости приведено в Федеральном Законе РФ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-Ф3 от 29.07.1998 года.



2. Основные допущения и ограничивающие условия

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.

2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав на объект оценки. Права на объект оценки считаются достоверными.

3. Оценщик предоставляет обзорные материалы (фотографии, планы и т.д.) исключительно для того, чтобы помочь пользователю отчета получить представление об объекте.

4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых, (то есть таких, которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта) фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.

5. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а следовательно и на рыночную стоимость объекта.

6. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.

7. В качестве денежной единицы для измерения стоимости объекта принят доллар США, исходя из традиционности использования указанной денежной единицы для измерения стоимости Омских объектов недвижимости.



3. Основные этапы процедуры оценки

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:

1. Изучение и анализ документов об объекте оценки:

2. Визуальное освидетельствование объекта оценки.

3. Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах района расположения объекта.

4. Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам.

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта.

6. Применение стандартных процедур расчета стоимости объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, сравнительный и доходный) расчета стоимости.

7. Сведение результатов расчетов рыночной стоимости, полученных различными методами: на данном этапе были проанализированы результаты расчетов стоимости по различным методикам и сделан вывод относительно итоговой величины (взвешенной оценки) рыночной стоимости объекта.



4. Анализ объекта оценки, его местоположения и окружения

4.1 Местоположение объекта

В настоящее время транспортная доступность района несколько улучшилась в связи со строительством новых транспортных развязок в городе Егорьевск. Острота экологической ситуации несколько снизилась вследствие усилий Егорьевских предприятий, направленных на снижение вредного воздействия на окружающую среду. Кроме того, субъективные оценки экологической ситуации в районе несколько повысились вследствие израсходования площадей, пригодных для жилой застройки, расположенных в экологически благоприятных районах Егорьевска. Объект оценки расположен на земельном участке, ограниченном площадью застройки здания, размер участка составляет ориентировочно 4500 м². Здание выходит фасадом на улицу, а тыльной стороной в глубину жилой застройки квартала. Доступ к объекту обеспечивается автотранспортом по Владимирской улице. Движение по улице не очень интенсивное, состояние проезжей части хорошее. В непосредственной близости от объекта оценки расположены кварталы жилой застройки, а также банковские, торговые, административные здания и продовольственный рынок. Подведены все необходимые коммуникации (электричество, водопровод, отопление, канализация).

4.2 Описание объекта

Объект оценки представляет собой универсальный магазин общей площадью 4247 м². Объект оценки включает торговые помещения площадью 1289 м², административные помещения площадью 80 м² и складские помещения площадью 2878 м². Все помещения расположены на одном этаже. В настоящее время практически вся площадь торгового зала сдана в аренду различным коммерческим организациям, торгующим практически полным перечнем товаров для населения от игрушек и канцелярских товаров до мебели и стальных дверей. О первоначальном назначении магазина как продовольственного можно догадаться лишь по названию "Универсам Городок" и по единственному прилавку, торгующему продуктами питания.

Здание магазина построено из легких металлоконструкций, в основу проекта магазина положен проект летнего кафе, специально разработанный и многократно осуществленный в Егорьевске в 80-х годах .

Таблица 4.2.1. Характеристика основных конструктивных элементов объекта оценки

Наименование объекта	Материал основных конструкций	Общая площадь, кв. м	Кол-во этажей / высота этажа, м	Год постройки
Магазин	Фундамент - железобетонный; покрытие - металлическая структура на стойках, стены из трехслойных металлических панелей "сэндвич"; полы из керамической плитки. Центральное отопление, водопровод, горячее водоснабжение, канализация, вентиляция и электроосвещение.	4247,0	1 / 6 м (ориентировочно)	1980

4.3 Описание оцениваемых прав

Оценка выполнена, исходя из следующих предположений:

1. Владелец имеет право собственности на здание.

2. Собственник здания имеет право аренды земельного участка, ограниченного площадью застройки здания, сроком на 49 лет.

3. Оцениваемый объект не отягощен дополнительными сервитутами, не учтенными при оценке.

4. Юридическая экспертиза прав не производилась.



5. Маркетинговые исследования рынка нежилых помещений

Таблица 5.1. Основные базовые показатели по нежилым помещениям

№, п./п.	Наименование показателя	Величина базового показателя
1.	Минимальная (муниципальная) ставка годовой арендной платы (Обоснование: Вступила с 1 апреля 2009 года на основании Распоряжения Мэра №205- РМ от 22.02.2009 г.)	2320 руб./ м2
Средняя стоимость покупки прав аренды
2.	подвал	1455 руб./ м2
	полуподвал	1675 руб./ м2
	отдельно стоящее здание	7 055 руб./ м2
Минимальная стоимость выкупа 1 м2 офисных помещений
3.	в пределах Владимирской улицы	3 200 долл. США
	между Владимирской улицей и железнодорожным полотном	1800 долл. США
	за пределами железной дороги	400 долл. США

5.1 Сведения по динамике деловой активности

На подмосковном рынке по данным Единого государственного регистра предприятий и организаций число зарегистрированных хозяйствующих субъектов в г.Егорьевске, включая предприятия, объединения, их филиалы и другие обособленные подразделения, составило на 1 января 2010 года 688 единиц.

В четвертом квартале 2010 года зарегистрировано 18 хозяйствующих субъектов, что на 2,9 больше, чем в III квартале 2009 года. По сравнению с соответствующим периодом 2008 года в четвертом квартале зарегистрировано на 6,8 предприятий больше. Наибольший рост числа зарегистрированных предприятий и организаций в 2009 году наблюдался в сфере общественных объединений (на 15%), торговли и общественного питания (на 14%), операций с недвижимым имуществом (на 14%) и информационно-вычислительного обслуживания (на 11%).

В общем числе зарегистрированных предприятий и организаций по состоянию на 1 января 2010 года наибольший удельный вес составляют предприятия торговли и общественного питания (44%), промышленности (10%), строительства (9,9%), науки и научного обслуживания (8%).

Из общего числа по виду собственности все предприятия делятся следующим образом: 82% - частные, 8,2% - находятся в смешанной собственности, 4% - собственность общественных организаций, 1,6% - федеральная собственность и 1,4% - собственность субъекта федерации.

5.2 Обзор рынка торговых помещений

Главными факторами, влияющими на ситуацию на рынке торговых помещений являются:

- значительное снижение (до 50-60%) платежеспособного спроса на импортные товары со стороны физических лиц;

- сокращение номенклатуры пользующихся спросом товаров: часто предпочтение отдается продуктам питания или недорогим предметам потребления;

- новый виток передела собственности, прежде всего между представителями центра и регионов;

- сокращение числа отечественных торговых фирм и компаний, работающих в Егорьевске;

- существенное сокращение числа представительств зарубежных торговых компаний.

На середину июня 2009 года средняя стоимость аренды полностью оборудованных высококлассных торговых помещений составила 630 долл. США за 1 м² в год.

Цены сделок по продаже в собственность торговых помещений также остаются стабильными в последнее время и составляют:

- 1620-2650 долл. США за м² - за торговые помещения в центральной части города;

- 290-1260 долл. США за м² - за остальные торговые помещения.

Выявляется существенная вероятность дальнейшего падения цен за счет поступления на рынок новых объектов, которые сейчас выступают в качестве предмета обеспечения обязательств их собственников (прежде всего - банков).

Доля свободных площадей на начало июня 2009 года составляла:

около 30 тыс. м² - для помещений в центральной части города;

порядка 240 тыс. м² - для помещений в других районах города.

Таблица 5.1.1. Средние цены на магазины и склады в Егорьвске (долл. США/ м²)

Направление	Торговые	Складские
	Аренда	Покупка	Аренда	Покупка
Центр	834	1917	99	459
Северо-Запад	287	624	67	196
Запад	498	777	72	204
Юго-Запад	491	795	69	232
Юг	228	389	64	192
Юго-Восток	209	418	62	168
Восток	214	424	61	152
Северо-Восток	242	495	67	193
Север	268	512	78	231

В Егорьевске меньше всего магазинов по сравнению со средними городами Европы. По оценкам Jones Lang LaSalle, на 1000 жителей приходится около 20 м² торговых площадей. В то же время в Кельне каждую 1000 жителей обслуживают 400 м². В США 95% населения совершают покупки в крупных торговых центрах, в Егорьевске таких покупателей только 30% - остальные 70% пока предпочитают отовариваться на оптовых рынках и в ларьках.

Как стало известно из Газеты "Ведомости", мэр Егорьевска, подписал в апреле Постановление Правительства Егорьевска, в котором сказано, что из 49 рынков будет закрыто 6. По данным агентства "RWAY" в городе Егорьевск зарегистрировано 12 оптовых рынков. В последних нормативных документах г. Егорьевска описана процедура закрытия 9 оптовых рынков и реконструкции четырнадцати рынков. На замену оптовых рынков, как предполагает Правительство Егорьевска, должны прийти новые магазины. И крупные иностранные торговые компании постепенно начинают их открывать. Первой из них была "Рамэнка": после гипермаркетов "Рамстор" в настало время небольших супермаркетов. Компания IKEA подыскивает место для второго магазина. Кроме того, еще один крупный торговый комплекс строится на площади вокзала, девелопером выступает российский "Ингеоком", а строительство осуществляет французская компания Bouygues.

По данным агентства "RWAY" у торговой сети "Перекресток" имеется 5 торговых комплексов. После проведенного анализа социальных групп населения по уровню получаемого дохода в г. Егорьевске было выявлено около 8-10 таких групп. В настоящее время сеть "Перекресток" насыщает своими услугами лишь около 15% населения (с доходом 300-400 долл. США на человека в месяц). В связи с этим компания разработала, стратегию своего расширения через строительство сети дискаунтов (магазинов для малообеспеченных), тем самым предполагая возможность захватить менее обеспеченные слои населения. Имеется информация о планах развития бизнеса в России таких крупных торговых компаний как Metro, Carrefour, Aldi. Вместе с тем, ждать их появления в России можно не ранее, чем через 3-5 лет. Таким образом, можно сделать вывод, что в настоящее время предложение торговых площадей на продажу существенно превышает спрос на них, но в среднесрочной перспективе вероятно оживление спроса.



6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Понятие "Наилучшее и наиболее эффективное использование", применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешенность: Исполнитель не располагает информацией о наличии каких-либо ограничений в использовании объекта оценки или земельного участка.

Физическая осуществимость: физически осуществимо значительное количество вариантов использования данного объекта оценки. Сравнительные предпочтения для использования оцениваемого объекта, могут быть определены следующим образом:

- Торговое помещение;

- Развлекательный комплекс.

Использование под торговое помещение является более предпочтительным, ввиду того, что это помещение было специально спроектировано под эти цели, использование же под развлекательный комплекс требует проведения работ по перепланировке.

Финансовая осуществимость: из вышеперечисленных вариантов использования объекта использование под торговое помещение требует меньших начальных вложений и потенциально может дать более высокую отдачу, ввиду вышеизложенных факторов. Учитывая, что объекты данного назначения достаточно широко представлены на рынке недвижимости г. Омска, можно сделать предположение о наличии спроса на такие объекты недвижимости.

Резюмируя все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что наилучшим и наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта будет использование в качестве торгового помещения.



7. Расчет рыночной стоимости объекта

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

- затратный метод;

- метод прямого сравнительного анализа продаж;

- доходный метод.

Использование трех методов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того, какой метод наиболее соответствует оцениваемому объекту.

7.1 Расчет стоимости прав на земельный участок

Необходимость расчета стоимости земли при определении стоимости недвижимости обусловлена тем, что под недвижимым имуществом понимается фрагмент земной поверхности со всеми находящимися на нем зданиями, строениями и сооружениями. Естественно, к нему так же относятся и те сооружения, которые находятся непосредственно в земле - элементы инженерных сетей, коммуникаций. Расчет стоимости прав на земельный участок производился в следующем порядке:

Были выбраны данные по ценам на земельные участки под торговую, административную и свободную застройку в пределах Центрального района г.Егорьевск;

Цены на земельные участки были скорректированы в зависимости от их удобства расположения для данного использования, размера, и других характеристик, с последующим выводом стоимости прав на оцениваемый земельный участок.



Таблица 7.1.1 Данные земельного участка объекта оценки, ограниченного площадью застройки всего здания

Местоположение	Общая площадь га/м2	Назначение	Оцениваемые права на участок
Г .Егорьевск ул.Владимирская д.16	0,45 / 4500	Торговая застройка	Долгосрочная аренда на 49 лет

Таблица 7.1.2. Данные на земельные участки административной и торговой недвижимости, представленные на рынке в Московской области

Местоположение	Стоимость, $ / $/ кв. м	Общая площадь га / м2	Назначение	Права на участок	Источник информации
мкр. 3А, к.11	273600 / 91,2	0,3 / 3000	Магазин	Долгосрочная аренда на 49 лет	RWAY № 64 Июль 2010 г.
Коломенский пр-д, 14, к.1	510300 / 102,06	0,5 / 5000	Офисно-торговой центр	Долгосрочная аренда на 49 лет	RWAY № 64 Июль 2010 г.
мкр. 4	208800 / 26,1	0,8 / 8000	Торговый центр с отделом "Бытовая химия"	Долгосрочная аренда на 49 лет	RWAY № 64 Июль 2010 г.

Стоимость прав аренды участка №4 не соответствует среднему уровню цен на аналогичные объекты, характерному для Южного административного округа, что может быть связано со специальными условиями продажи. Так как Оценщик не располагает достаточной информацией для приведения стоимости аналога к стоимости объекта по условиям продажи, данный участок исключен из списка аналогов.

Таблица 7.1.3. Экспертные корректировки стоимости прав аренды земельных участков

Наименование показателя (коэффициента корректировки)	Участок № 1	Участок № 3	Участок № 4	Участок № 5
Стоимость права аренды одного квадратного метра площади до корректировок, $	91,2	108,87	---	26,1
Дата продажи права аренды	0	0	---	0
Расположение участка	0	0	---	+10%
Масштабность участка	0	0	---	+5%
Стоимость права аренды одного квадратного метра участка после корректировок, $	91,2	108,87	---	30,0
Средняя стоимость права долгосрочной аренды (49 лет) одного квадратного метра площади земли под административную и торговую застройку Егорьевске, $	80,5

График 7.1.1. Структура предложения на подмосковном первичном рынке земельных участков в июле 2010 г.

3. Согласно "Rway" наибольшим спросом по-прежнему пользуются земельные участки в пределахЦентра. В структуре спроса преобладают земельные участки под строительство оптовых рынков, складских комплексов, магазинов (включая легко сборные павильоны), жилья, административно-офисных зданий и автозаправочных станций.

График 7.1.2. Структура спроса на подмосковном первичном рынке земельных участков в июле 2010 г.



Таблица 7.1.4. Расчет стоимости прав на земельной участок

Наименование показателя	Объект оценки (продовольственный магазин)
Размер земельного участка, ограниченного площадью застройки здания, кв.м.	4500
Средняя стоимость права аренды 1 кв.м. площади земельного участка, долл. США	80,5
Стоимость права аренды земельного участка, отнесенная к объекту оценки, долл. США:	362250

7.2 Расчет стоимости объекта по затратам

В основе затратного метода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.

Процедура оценки рыночной стоимости по затратам включает следующие шаги:

- Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта;

- Определение величины накопленного износа объекта;

- Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости замещения объекта.

- Добавление к полученной величине стоимости прав на земельный участок.

7.2.1 Расчет восстановительной стоимости объекта

В задании на выполнение оценки указана величина стоимости строительства здания в ценах на 01.12.2008 г., равная 33900 рублей, что составляет 7,98 рублей за 1 кв.м помещений. По мнению Оценщика, такая стоимость строительства не соответствует сложившемуся уровню цен на строительном рынке Егорьевска.

Кроме того, если предположить, что в задании указана сметная стоимость строительства в базовых ценах, действовавших на момент окончания строительства (сметные цены 1979 года), то в приведении к текущим ценам, стоимость строительства будет равна

33,9*1,18*24,979*1,100 = 1097,133 тыс. руб., где:

1,18 - индекс пересчета цен с 1979 г. на 1984 г., в соответствии с постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94.

24,979- индекс пересчета цен с 1984 г. на март 2009 г., в соответствии со сборником КО-ИНВЕСТ выпуск 2 (31) таблица 2.2 "Индексы цен на СМР по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе", для г. Омска:

здания с наружными ограждающими конструкциями преимущественно из панелей "сэндвич", с несущими конструкциями преимущественно из стали и железобетона.

1,100 - индекс пересчета цен с марта 2009 г. на август 2009 г., в соответствии со сборником КО-ИНВЕСТ выпуск 2 (31) таблица 2.6. "Прогноз индексов цен". Полученная таким образом стоимость строительства составляет 258,33 рубля за 1 кв.м помещений, что также не соответствует сложившемуся уровню цен на строительном рынке Егорьевска

Учитывая изложенное, Оценщик принял решение самостоятельно оценить восстановительную стоимость объекта с использованием типовых проектов функциональных аналогов. В качестве функционального аналога Оценщик принял типовой универсам торговой площадью 1500 кв.м по типовому проекту 271-13-96.85, разработанному ЦНИИЭП торгово-бытовых зданий и туристских комплексов. Основные технико-экономические показатели функционального аналога приведены в таблице 7.2.1.



Таблица 7.2.1. Основные технико-экономические показатели аналога объекта оценки

Краткое описание конструктивных решений	Одноэтажное торговое здание с двухэтажной административно-бытовой пристройкой. Имеет техническое подполье. Фундаменты- сборные железобетонные ленточные. Несущие конструкции и стеновые панели - сборные железобетонные. Перегородки кирпичные и из гипсокартонных листов. Крыша плоская совмещенная с кровлей, с внутренним водостоком. Кровля рулонная плоская. Полы литые мозаичные, из керамической плитки и линолеумные.
Общая площадь, кв. м	3884,1
Площадь торгового зала, кв.м	1405,26
Кол-во этажей / высота этажа, м	1 / 4,5 м (ориентировочно)
Стоимость строительно-монтажных работ в ценах 1984 года, тыс. руб.	508,56
Стоимость оборудования и мебели в ценах 1984 года, тыс.руб.	269,64
Прочие затраты в ценах 1984 года, тыс. руб.	9,85
Стоимость строительно- монтажных работ в ценах 1984 года в расчете на 1 кв.м общей площади, руб/кв.м	130,93
Стоимость оборудования и мебели в ценах 1984 года в расчете на 1 кв.м общей площади, руб/кв.м	69,42
Величина прочих затрат в ценах 1984 года в расчете на 1 кв.м общей площади, руб/кв.м	2,54

Таблица 7.2.1.2. Оценка полной восстановительной стоимости (стоимости строительства) объекта оценки

Расчетный параметр	Единица измерения	Величина	Обоснования величины
Стоимость строительно-монтажных работ функционального аналога в расчете на 1 кв.м общей площади в ценах 1984 года	Руб./кв.м	130,93	См. табл. 8.2.1.
Общая площадь объекта оценки	Кв.м	4247
Поправочный коэффициент, учитывающий привязку типовой проектной документации к месту строительства объекта	---	1,3	См. примечание 1 к таблице
Поправочный коэффициент, учитывающий пониженную капитальность объекта оценки в сравнении с аналогом	---	0,86	См. примечание 2 к таблице
Стоимость строительно-монтажных работ объекта оценки в ценах 1984 года	рублей	621675	130,93*4247*1,3*0,86
Индекс перехода от сметных цен 1984 года к ценам март 2009 года без НДС	---	24,979	Информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве", вып.2 (31), 2009 год, п. 2.2, класс конструктивной системы КС-6
Индекс перехода от цен марта 2009 года к ценам на дату оценки	---	1,100	Информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве", вып.2 (31), 2009 год, п. 2.6.
Стоимость строительно-монтажных работ объекта оценки в ценах на дату оценки, без НДС	рублей	17 081 702	621675*24,979*1,100
Стоимость технологического оборудования и мебели функционального аналога в расчете на 1 кв.м общей площади в ценах 1984 года	Руб./кв.м	69,42	См. табл. 8.2.1.
Индекс перехода от сметных цен на технологическое оборудование и мебель 1984 года к ценам на дату оценки, без НДС	---	35,613	Информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве", вып.2 (31), 2009 год, п.п. 1, 2.1, 2.6. 23,460*1,100*(19,489/14,122)
Стоимость технологического оборудования и мебели объекта оценки в ценах на дату оценки, без НДС	рублей	10 499 665	69,42*35,613*4247
Величина прочих затрат функционального аналога в расчете на 1 кв.м общей площади в ценах 1984 года	Руб./кв.м	2,54	См. табл. 8.2.1.
Индекс перехода от сметных цен на прочие затраты1984 года к ценам на дату оценки, без НДС	---	35,613	Информационно-аналитический бюллетень "Индексы цен в строительстве", вып.2 (31), 2009 год, п.п. 1, 2.1, 2.6. 23,460*1,100*(19,489/14,122)
Величина прочих затрат объекта оценки в ценах на дату оценки, без НДС	рублей	384 171	2,54*35,613*4247
Стоимость строительства объекта оценки в ценах на дату оценки без НДС	рублей	27 965 538
НДС	рублей	5 593 108	Ставка 20%
Восстановительная стоимость объекта оценки в ценах на дату оценки	рублей	33 558 646
Восстановительная стоимость объекта оценки в ценах на дату оценки (округленное значение)	Долларов США	1 207 000	33 558 646 / 27,8

Примечания к таблице:

1. Поправочный коэффициент, учитывающий привязку типовой проектной документации отражает необходимость учета затрат по благоустройству территории, проектированию и сооружению внешних инженерных сетей, получение технических условий на подключение к сетям и другие затраты, связанные с размещением объекта на определенном участке. Величина коэффициента получена на основании опыта работы Оценщика в проектной организации и консультаций Оценщика со строительными организациями.

2. Поправочный коэффициент, учитывающий пониженную капитальность объекта оценки в сравнении с аналогом, принят в соответствии с Общей частью к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, (стр.5). Объект оценки относится к объектам третьей группы капитальности, как имеющий стены облегченной конструкции, функциональный аналог объекта оценки относится к объектам первой группы капитальности (приложение 4 к Общей части к сборникам УПВС).

7.2.2 Оценка износа объекта

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости под воздействием различных факторов со временем. В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.