Ипотечное кредитование

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

ипотечный правовой кредитование банк

Актуальность темы исследования обусловлена возрастающей ролью ипотеки как инструмента повышения темпов социально-экономического развития страны. Кредитные ресурсы, гарантированные залогом недвижимости обеспечивают приток инвестиций в производственную сферу, расширяют возможности для развития предпринимательской деятельности, способствуют решению проблемы обеспеченности граждан жильем.

В России для развития ипотечного кредитования существуют следующие факторы. В частности, для банков и финансовых инвесторов: укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования; выполнение банками проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу; стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения; активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования. Для населения: приобретение недвижимости в собственность, возможность использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенную недвижимость; изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное повышением спроса к более качественному жилью; повышение подвижности населения в пределах территории страны; рост инвестиций в недвижимость.

Банковская система является одной из основных структур в экономике любого развитого государства, призвана удовлетворить возрастающие потребности современного общества в банковских услугах и продуктах. Банковская система - совокупность действующих в стране банков, кредитных учреждений и отдельных экономических организаций, выполняющих банковские операции. Кроме того, в банковскую систему входят специализированные компании, обеспечивающие деятельность банков и кредитных учреждений: расчетно-кассовые и клиринговые центры, организации по аудиту банков, дилерские компании по работе с ценными бумагами банков, фирмы, обеспечивающие банки оборудованием, информацией, кадрами. Главной функцией банковской системы в целом является посредничество в перемещении денежных средств и кредитов между продавцами и покупателями, кредиторами и заемщиками. Ключевым звеном банковской системы выступает Банк России который реализует функцию денежно-кредитного регулирования, воздействуя на кредитные институты путем создания определенных условий для их функционирования. От этих условий зависит направление деятельности кредитных организаций, что оказывает влияние на ход экономического развития страны.

Основы системы ипотечного кредитования рассматриваются в научных публикациях отечественных ученых-экономистов и практиков Н.А. Борхунова, А.А. Голованова, А.В. Гордеева, Л.И. Колычева, И.В. Палаткина, В.М. Пахомова, Э.А. Сагайдака, Е.В. Серовой, Ю.В. Трушина, А.А. Хандруева, Д.Б. Эпштейна, Р.Г. Янбых, а также зарубежных - Д.В. Адамса, Б.Дж. Макдоналда, Г. Педерсона, К. Пиплза, Г.Л. Пипрека, Дж.Д. фон Пишке, Л. Так, Я. Ярона и др.

Объект исследования - ипотечное кредитование.

Предмет - особенности реализации ипотечного кредитования российским кредитными организациями

Цель работы - определить теоретические и практические аспекты развития ипотечного кредитования.

Для достижения цели поставлены следующие задачи:

- рассмотреть теоретические основы ипотечного кредитования;

- дать понятие, определить сущность, особенности и способы осуществления ипотечного кредитования;

- провести анализ развития рынка ипотечного кредитования в России

на современном этапе;

- проанализировать практику ипотечного кредитования на примере АКБ МОСОБЛБАНК ОАО,

- изучить полный комплекс услуг банка на рынке ипотечного кредитования;

- определить перспективы развития ипотечного кредитования в коммерческих банках, в частности провести прогнозирование объемов ипотечного кредитования в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО, выявить направления развития банковской деятельности на ипотечном рынке.

Информационную базу работы составили статистические данные по развитию ипотеки в России, аналитические отчеты в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО за период 2010-2013 г., периодическая литература и аналитические отчеты экспертов рынка, а так же специальная научная литература следующих авторов: Слепова В.А., Звоновой Е.А., Бабичевой Ю.А., Балабанов И.Т., Борисов А.Б., Грязновой А.Г., Жукова Е.Ф., Иванова В.В., Колесникова В.И., Коробовой Г.Г., Красавиной Л.Н., Кроливецкой Л.П., Лаврушина О.И., Матюхин Г.Г., Меркулов В.В., Минц В.М., Рукавишиков В.Н., Цылина Г.А. и др.

В качестве методов исследования использовались такие как: анализ, обобщение, классификация, аналогия и вероятностно-статистический метод.



1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность и особенности ипотечного кредитования

Кредит (лат. creditum - ссуда, долг, сredere - верить) - это предоставление банком или кредитной организацией денег заемщику в размере и на условиях, предусмотренных кредитным договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты по ней. Сущность кредита определяют как движение стоимости на началах возвратности в интересах реализации общественных потребностей.

Кредитные операции банков - это операции по размещению привлеченных ими ресурсов от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, срочности и платности. Банк как посредник аккумулирует временно свободные денежные средства населения и предприятий, формируя ссудный капитал, и предоставляет его во временное распоряжение тем юридическим и физическим лицам, которые испытывают потребность в привлечении дополнительных финансовых ресурсов на определенных условиях. В результате между банком и различными субъектам устанавливаются кредитные отношения - экономические отношения, выраженные в перераспределении денежных средств на условиях возврата. При их возникновении последние обязаны при наступлении установленных сроков вернуть денежные средства с уплатой за их пользование процентов, дивидендов, комиссионного вознаграждения и т.п.

Кредитные операции являются одной из важных статьей дохода коммерческих банков, за их счет формируется основная часть чистой прибыли банков. В то же время кредиты банков служат основным источником пополнения оборотных средств для предприятий реального сектора экономики. Кредитные операции, играя важную роль в развитии и банков и других организаций, определяют эффективность функционирования экономики страны в целом.

Коммерческие банки предоставляют своим клиентам разнообразные виды кредитов. Кредит - это определенные отношения между участниками воспроизводственного процесса, причем эти отношения имеют вещное выражение в виде объекта передачи от одного субъекта к другому во временное пользование, т.е. с точки зрения экономической теории кредит представляет собой единство экономического отношения и его вещественной стороны. С юридической точки зрения кредит представляет право распоряжаться или право требовать. Ресурсами, полученными во временное пользование, заемщик распоряжается в соответствии с характером возникающих потребностей, а кредитор требует рационального использования ресурсов и возврата ссуды в установленные сроки. Права распоряжаться или требовать определяются собственностью на предоставленные ресурсы.

На рынке кредит выступает в форме коммерческого, банковского, потребительского, ипотечного, межбанковского, межхозяйственного, государственного и международного. Данные формы отличаются друг от друга составом участников, объектом ссуд, динамикой, величиной процента и сферой функционирования. Всем им свойственны специфические формы отношений и методы кредитования.

Ипотека - сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную - документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также на долг по ипотечному кредиту. Благодаря ипотеке банковский, государственный и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. Одновременно ипотека служит важным каналом поступления капитальных вложений в различные отрасли экономики.

Определению понятия ипотечного кредита предшествует раскрытие сущности ипотеки. В литературе нередко под термином «ипотека» разумеется ипотечный кредит. Между тем само слово «ипотека» хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит», но имеет самостоятельное значение. По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения заемщиком обязательства перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.

Залог здания, сооружения, предприятия и иных объектов, непосредственно связанных с землей, обычно называют ипотекой. Впрочем, и такое весьма распространенное определение ипотеки не является полным. Им нельзя ограничится по той, причине, что ипотека предполагает не только залог имущества, она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество. Таким образом, в широком смысле слово «ипотека» означает юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле сравнима с математической системой координат.

Ипотека - полномочия банка продавать товары, которые были ему переданы как залог по займу. Товары, таким образом, передаются как документальная тратта, подразумевающая, что банк может продавать их в случае отказа от платежа или акцепта. Ипотека - это письменный акт о передаче титула и собственности, но не права на владение, а также права получения платежей по долгу или на реализацию обязательств при условии, что этот акт утрачивает силу после окончательного платежа. Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости - земли и строений, производственных объектов или жилых домов.

Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд. Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита; ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками.

Итак, ипотечный кредит представляет собой способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости. Залогом для ипотечного кредита могут быть: здания и сооружения; институциональные единицы всех секторов экономики, рассматриваемые как единые имущественные комплексы; жилые дома, квартиры, части жилых домов и др. Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд; земли, примыкающие к государственной границе, и другие объекты, залог которых запрещен федеральным законом.

В основе понятия ипотечного кредита лежит определение кредита, под которым понимается «предоставление в долг денег или товаров на условиях возвратности и, как правило, с уплатой процента», при этом под банковским кредитом - «денежная ссуда, выдаваемая банком на условиях возвратности и оплаты кредитного процента». Под ипотечным кредитом понимается кредит, обладающий всеми основными его свойствами и характеристиками и отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства объекта недвижимости (ипотеки).

Ипотечные кредиты предоставляют в российских условиях развития ипотечного кредитования различные институты, в том числе и коммерческие банки; в этом случае ипотечный кредит рассматривается как вид банковского кредита. Ипотечный кредит является одним из видов банковского кредита, поскольку предоставляется на условиях возвратности, платности и срочности. Возвратность означает безусловную обязательность возврата заемщиком средств, полученных от кредитора, на условиях кредитного договора. При этом порядок возврата кредита в различных банках может существенно отличаться, поскольку суммы ипотечных кредитов весьма значительны.

Основным свойством кредита выступает платность, значение которой заключается в том, что передаваемые кредитором в пользу заемщика средства изымаются из альтернативных вариантов оборота, приносящего доход. Основной параметр платности - процентная ставка за кредит.

Определение конкретного размера процентной ставки за кредит представляет собой сложную задачу. Общим положением для финансово-кредитной системы является то, что величина процента пропорциональна совокупному риску проекта, в который инвестируются средства. С одной стороны, риски должны быть высокими, поскольку выделяются большие средства на длительные сроки, с другой - рынок недвижимости в России сегодня является достаточно стабильным, поэтому риски объективно должны быть минимальными.

Срочность кредита означает, что он выдается на определенный период времени. Кредитным договором определяется, когда заемщик возвращает основную сумму кредита и проценты. Несоблюдение сроков погашения кредита (включая проценты по нему) является нарушением договора кредитования, приравнивается к невозврату кредита и служит достаточным основанием для применения установленных законом санкций по отношению к заемщику.

Ипотечное жилищное кредитование представляет собой сложный механизм, обеспечивающий финансами рынок жилья, основанный на праве и его неукоснительном выполнении, функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников, контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем своих граждан.

Выделяют следующие особенности ипотечного жилищного кредитования: кредитование под строго определенный залог - жилую недвижимость; ипотечное жилищное кредитование имеет целевое назначение (приобретение жилья для заемщика); длительность срока кредитования - от 10 до 30 лет.

Несмотря на то, что ипотечный кредит по основным своим характеристикам соответствует прочим кредитам, существует ряд отличий ипотечного кредита от всех прочих:

- обеспечивается дополнительная защита прав залогодержателя через государственную регистрацию залога;

- объект недвижимости сохраняет свои потребительские свойства в течение длительного времени;

- цены на объект недвижимости, как правило, растут опережающими темпами в сравнении с темпами инфляции.

В целом, значение ипотеки заключается в том, что «для заемщика - это дополнительная возможность получения крупных средств на большие сроки для решения жилищной проблемы; для кредитного института - это стабильная работа в течение нескольких десятилетий со стабильными доходами и гарантией возврата кредита; для государства - это постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, а главное, становление и развитие рыночных отношений во многих секторах экономики, решение многих социальных проблем». Таким образом, ипотека - форма залога объектов недвижимости, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании

1.2 Способы и механизм осуществления ипотечного кредитования

В настоящее время разработано множество механизмов ипотечного кредитования, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания долга. Основные виды банковских ипотечных кредитов представлены на рисунке 1.

Ипотечный кредит с постоянными выплатами или постоянный ипотечный кредит (носит также название аннуитетный) - это кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи (аннуитеты). Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Данный вид кредита наиболее часто используется в российских банках. При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:

- основная сумма кредита;

- срок погашения кредита;

- процентная ставка.



Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рис. 1. Виды банковских ипотечных кредитов

Аннуитетный ипотечный кредит позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств на весь срок договора.

В случае кредита с «шаровым» платежом. предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования. Термин «шаровой» означает крупный итоговый платеж по кредиту (то есть эффект снежного кома).

Существуют различные механизмы реализации кредита с «шаровым» платежом:

- отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, например, кредиты под освоение земли;

- выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока - погашение задолженности «шаровым» платежом;

- частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Следует отметить, что российская практика ипотечного кредитования еще не скоро придет к таким схемам, поскольку существуют значительные риски долгосрочного кредитования, которые банки не могут не учитывать при построении собственной схемы выдачи ипотечных кредитов.

Стандартный кредит от остатка (с фиксированной выплатой основной суммы) характеризуется периодическими фиксированными платежами в счет погашения основной суммы долга и выплатами процентов на оставшуюся часть долга. Такой механизм ипотечного кредитования реализуется в Сбербанке РФ. Представляется, что данная схема несколько ограничивает круг потенциальных заемщиков банка, поскольку суммы ипотечных кредитов значительны и в начале срока погашения кредита заемщика ежемесячно перечисляет банку платежи, доля которых в семейном бюджете очень высока.

Кредит с участием представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании, то есть одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности. Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка. Считается, что данный вид ипотечного кредитования более привлекателен для банка-кредитора, чем, для заемщика. Это связано с тем, что, во-первых, подобные схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции; а, во-вторых, уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком. В свою очередь, для заемщика, с одной стороны, платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов, но в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут и не компенсироваться снижением процентной ставки.

Кредит с нарастающими платежами применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого вида кредитования состоят в следующем:

- минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;

- на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме постоянного (аннуитетного) кредита.

При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Такие схемы финансирования, прежде всего, удобны для предпринимателей: в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться. Следует отметить, что поскольку банки учитывают исключительно текущую платежеспособность заемщиков, данная схема не получила большого распространения.

Кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. Однако, на сегодняшний день в условиях развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования, данная схема является сложной для реализации.

Кредит с переменной процентной ставкой. Обладает следующими основными характеристиками:

- процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

- может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;

- корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период;

- может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода;

- могут действовать условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т.е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией.

Разновидностями кредита с переменной процентной ставкой являются:

- кредит с корректируемой процентной ставкой;

- кредит с индексируемыми платежами.

В частности, кредит с корректируемой процентной ставкой предусматривает два варианта: корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту и корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита. Банки в кредитных договорах, учитывая длительность кредита и возможные риски, стремятся закрепить плавающие процентные ставки, которые можно изменить в случае изменения внешних условий. Между тем, кредит с индексируемыми платежами отличается тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции. По таким кредитам начальные платежи меньше, что является привлекательным для заемщика. Однако платежи регулярно корректируются, и, если темпы роста доходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору. От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимости недвижимости. Тогда остаток кредита может превысить стоимость собственности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком обязательств. Анализ программ ипотечного кредитования, используемых в практике российских банков, позволяет сделать вывод о том, что кредит с индексируемыми платежами практически не используется.

Кредит с перезакладываемым залогом основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель. При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке. При этом, происходит либо прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность, либо принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту. Во втором случае увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа. Следует отметить, что на сегодняшний день кредит с перезакладываемым залогом используется банками в индивидуальном порядке при кредитовании потенциальных заемщиков.

Итак, можно сделать вывод, что из перечисленных видов ипотечных кредитов в российской практике в основном используются аннуитетный и стандартный (от остатка) виды ипотечного кредита. Хотя можно констатировать, что отдельные элементы той или иной схемы банки закладывают в собственные программы, например, возможность досрочного погашения при аннуитетном кредите и др.

Система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), как любая другая система, представляет собой ряд взаимосвязанных элементов. Элементами системы ипотечного жилищного кредитования, можно считать: субъекты ИЖК; объекты ипотечного жилищного кредитования; обеспечение ИЖК; организационно-экономическую основу ИЖК. Таким образом, систему ипотечного жилищного кредитования можно определить как комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих межу собой на единой организационно-экономической основе.

Одним из основных элементов системы ипотечного жилищного кредитования являются ее субъекты. К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести: заемщика, кредитора, риелторские и страховые компании, инвесторов, правительство. Все эти субъекты являются участниками рынка ипотечных жилищных кредитов.

Определяющим звеном рынка ипотечных жилищных кредитов является объект кредитования - один из фундаментальных элементов системы ипотечного жилищного кредитования. В широком смысле объект кредитования - вещь или процесс, под который предоставляется кредит, ради которого совершается кредитная сделка. Объектами кредитования могут быть практически любые предметы и процессы. Объектами ипотечного кредитования могут быть только приобретение и обустройство земли под жилищное строительство; строительство и реконструкция жилья; приобретение жилья.

Неотъемлемым элементом системы ипотечного жилищного кредитования является обеспечение кредита. Обеспечение кредита является своего рода гарантией его возврата. Это обусловливает особую значимость механизма обеспечения кредита, поскольку возвратность - это основополагающее свойство кредитных отношений. Изначально возвратность ипотечного жилищного кредита обеспечивается регулярным получением дохода заемщиком - это первичный источник погашения. Но поскольку существует риск несвоевременного получения или неполучения дохода заемщиком, то банку необходим вторичный источник погашения кредита. В ипотечном жилищном кредитовании этим источником является залог приобретаемой квартиры.

Помимо фундаментальных элементов в систему ипотечного жилищного кредитования входит организационно-экономическая основа, которая включает в себя этапы кредитования, как определенную последовательность обязательных процедур, а также саму технологию кредитного процесса, т.е. кредитную документацию, порядок выдачи и погашения ссуды, а также процедуру контроля в процессе обслуживания кредита.

Среди этапов ипотечного кредитования можно выделить несколько основных: предварительная квалификация клиента (пояснение условий кредитования); сбор и обработка информации о потенциальном заемщике; оценка вероятности погашения кредита и оценка рисков банка; принятие решения по кредиту; заключение кредитной сделки; обслуживание кредита. Предварительным этапом можно считать привлечение банком средств для предоставления ипотечных жилищных кредитов.

На сегодняшний день существует следующие модели ипотечного кредитования применяемые как в России, так и за рубежом:

1. В усеченно-открытой модели (Великобритания, Израиль, Испания) ипотечные ссуды финансируются за счет собственного капитала банка, депозитов, межбанковских кредитов, при этом банк устанавливает параметры ипотечного кредитования, ставка определяется текущей экономической конъюнктурой. Такой подход возможен в странах с устойчивой экономикой, при этом в странах с высоким уровнем инфляции, ставкой процента, курса национальной валюты, нестабильностью доходов граждан, применение данной модели недостаточно эффективно. Тем не менее, некоторые российские банки на современном этапе используют именно эту модель ипотечного кредитования граждан.

2. В расширенной открытой модели (США) банк предоставляет ипотечный кредит конкретному гражданину исходя из уровня его доходов и кредитной истории. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государство при этом играет важную роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости. Устанавливается баланс между ценой эмитированных (обращающихся) ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Расширенная открытая модель является более стабильной и универсальной. Заимствование на фондовом рынке в среднесрочной перспективе возможно по фиксированным ставкам и с учетом низкого риска по сравнительно невысокой ставке процента.

3. Сбалансированная автономная модель (Германия) принципиально иная, при которой граждане образуют кооператив и на протяжении ряда лет осуществляют взносы. При накоплении половины стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение, а оставшаяся часть стоимости оплачивается, в течение следующего периода, по истечении которого недвижимость переходит в собственность. Модель в наименьшей мере зависит от конъюнктуры финансовых рынков, поскольку кредитные ресурсы формируются не за счет средств фондового рынка, а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. На остатки счетов членов-пайщиков начисляется низкий, номинальный процент. Ведь целью вклада является формирование накоплений для строительства жилья, а не получение максимальных доходов по вкладу. На мой взгляд, данная модель представляет интерес для России. Это связано с тем что, себестоимость строительства значительно ниже рыночной цены жилья т.е., как правило, цены на первичном рынке жилья ниже цен вторичного рынка. Поэтому создание строительных кооперативов, например, в рамках крупных организаций, может увеличить объемы ипотечного рынка и жилищного строительства.



2. Анализ развития ипотечного кредитования в России на современном этапе

2.1 Особенности деятельности АКБ МОСОБЛБАНК ОАО на рынке ипотечного кредитования

Акционерный коммерческий банк МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ БАНК открытое акционерное общество (Генеральная лицензия на осуществление банковских операций №1751 от 17.09.2012 года) создан в 1992 году. АКБ МОСОБЛБАНК ОАО (МОСОБЛБАНК) официально аккредитован при Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов».

Банк предоставляет полный спектр банковских услуг как для физических, так и для юридических лиц. Частным клиентам предложен большой выбор депозитных программ, разнообразные формы денежных переводов, обслуживание банковских карт международных платежных систем. Корпоративную клиентуру привлекает качественное обслуживание текущих и расчетных счетов, а также возможность эффективного размещения свободных ресурсов. Кредитная политика банка позволяет его клиентам развивать свой бизнес и создавать новые рабочие места в регионах. Задача МОСОБЛБАНКа в любой точке его присутствия состоит в развитии экономики этого региона. Поддержка малого и среднего бизнеса в регионах, поддержка местных администраций и предприятий жилищно-коммунального хозяйства - приоритеты Банка в области банковского бизнеса.

По состоянию на 1 сентября 2014 года МОСОБЛБАНК входит в топ-50 крупнейших банков Российской Федерации по размеру активов (данные Банка России)

Акционерами Банка являются:

· 97,96% - АО «СМП Банк»;

· 2,04% - миноритарные акционеры (из них физические лица в количестве более 36 500 чел.).

По итогам в 2014 году объем выданных кредитов физическим лицам (ипотека, автокредиты и потребительские кредиты) вырос в денежном выражении в 2,5 раза и составил почти 10 млрд. рублей. Наибольший рост, как по объему, так и по количеству выданных кредитов, пришелся на автокредитование - в 2,5 раза в сравнении с 2014 годом. Всего в 2014 году было выдано автокредитов на сумму 4,1 млрд. рублей.

В 2013 году АКБ МОСОБЛБАНК ОАО расширил линейку ипотечных программ с 6 до 15. Клиентам предлагались фиксированные и переменные ставки, привязанные к ставкам MosPrime3M и 12-месячной процентной ставке LIBOR. В результате стоимость заемных средств варьировалась в диапазоне 8,9-17% годовых. Минимальный срок кредитования составил 3 года, максимальный - 30 лет. Для заемщиков, направляющих на приобретение жилья средства материнского капитала, первоначальный взнос составлял 5% стоимости квартиры. Развивалась программа военной ипотеки: количество кредитов, выданных в рамках программы военной ипотеки, за 2011 год выросло с 819 до 1041. Всего на 1 января 2014 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 2,21 млрд. рублей (см. рис. 14), причем 64 кредита были проданы рефинансирующей организации ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК»).



Рис. 2. Динамика роста объемов ипотечного кредитования АКБ МОСОБЛБАНК ОАО в 2012-2014 г., млрд. руб.

В 2014 году АКБ МОСОБЛБАНК ОАО продолжил развитие линейки ипотечных программ. Особое внимание при этом уделялось социально-ориентированным продуктам: «Военная ипотека», «Ипотека для молодых учителей», «Ипотека для молодых ученых» и «Военная ипотека - переезд». В 2014 году было выдано 587 таких кредитов на общую сумму около 1,16 млрд рублей. Всего в 2014 г. выдано ипотечных кредитов на сумму уже более 3,52 млрд. рублей, причем 1112 кредитов на общую сумму свыше 1,8 млрд. рублей было рефинансировано по стандартам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК»).

С 18 ноября 2009 г. МОСОБЛБАНК работает по программе Реструктуризации ипотечных жилищных кредитов ОАО «АРИЖК» (Открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов»). ОАО «АРИЖК» было создано 16 февраля 2009 года в целях реализации мер для решения проблем ипотечного кредитования и оказания помощи заемщикам, доходы которых значительно уменьшились, либо источники дохода полностью утрачены.

АКБ МОСОБЛБАНК ОАО принимает участие в реализации государственной Программы оказания помощи заемщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации. С 31 декабря 2010 года ОАО «АРИЖК» завершило реализацию государственной программы Реструктуризации ипотечных кредитов заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации: первичная реструктуризация (предоставление стабилизационных займов) и повторная реструктуризация. Решение о завершении программы подготовлено в связи с улучшением экономической ситуации в стране. В 2013 г. ОАО «АРИЖК» переименовано в Открытое акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства» (ОАО «АФЖС»), основным направлением ОАО «АФЖС» является стимулирование развития жилищного строительства и сектора арендного жилья.

В настоящий момент АКБ МОСОБЛБАНК ОАО является Агентом по сопровождению ранее выданных ОАО «АРИЖК» займов в ряде регионов своего присутствия. Типовыми документами по реализации программы реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в МОСОБЛБАНК являются:

- Форма (форма) доверенности для предоставления интересов Заемщика Поверенным лицом при реструктуризации ипотечного кредита (займа);

- Заявление на досрочное погашение задолженности по Стабилизационному займу;

- Заявление об изменении процентной ставки, срока заимствования по Договору Стабилизационного займа;

- Обращение заемщика / залогодателя о предоставлении ОАО «АРИЖК» согласия на прекращение последующей ипотеки.

Кредиты МОСОБЛБАНК на сумму 332 млн. рублей были так же рефинансированы по программам банка DeltaCredit. В целом в 2013 году МОСОБЛБАНК расширил линейку ипотечных программ с 15 до 21 (включая специальную программу - «Ипотека для своих» и «Ипотека для работников бюджетной сферы»). Клиентам предлагаются фиксированные и переменные ставки, привязанные к ставкам MosPrime3M и 12-месячной процентной ставке LIBOR. В результате стоимость заемных средств варьировалась в диапазоне 12,4-

15,5% годовых. Это связано с «входящими» условиями кредита, такими как срок, процентная ставка, зависящая от размера первоначального взноса, а также ежегодных и разовых выплат по кредиту. Минимальный срок кредитования составлял 3 года, максимальный - 30 лет. Для заемщиков, направляющих на приобретение жилья средства материнского капитала, первоначальный взнос составлял 5% стоимости квартиры.

В 2014 году было оформлено ипотечных кредитов на 3,52 млрд. рублей, что в 1,5 раза превышает результат 2013 года. АКБ МОСОБЛБАНК ОАО занял в рейтинге аналитического цеонтра по ипотечному кредитованию и секьюритизации 33 место по объему выданных ипотечных кредитов.

В сравнении с аналогичным периодом прошлого года, объем выданных банком ипотечных кредитов вырос на 40%.

В 2014 году, МОСОБЛБАНК осуществлял кредитование на первичном и вторичном рынках недвижимости для приобретение жилого дома, части жилого дома / таунхауса с земельным участком, выдавал кредиты под залог имеющейся в собственности квартиры, реализовавал специальные программы кредитования для военнослужащих, учителей, ученых, а так же ипотечные программы по Стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Условия кредитования МОСОБЛБАНК в 2014 году по «классической ипотеке» показаны в таблице 1.



Таблица 1. Условия кредитования МОСОБЛБАНК в 2014 году по «классической ипотеке»

Программа	Валюта	Тип недвижимости	Взнос	Ставка
Стандарт-АИЖК	Рубли РФ	Квартира на вторичном рынке	от 10%	от 9,10%
		Квартира на первичном рынке	от 20%	10,10% - на этапе строительства*
Классический	Рубли РФ	Квартира на вторичном рынке	от 10%	от 12,00%
		Квартира на первичном рынке	от 15%	от 13,00% - на этапе строительства**
		Загородная недвижимость на вторичном рынке	от 30%	от 14,00%
Оптимальный	Рубли РФ	Квартира на вторичном рынке	от 10%	от 11,25%
		Квартира на первичном рынке	от 15%	от 12,25% - на этапе строительства**
		Загородная недвижимость на вторичном рынке	от 30%	от 13,25%
Доступная квартира	Доллары США	Квартира на вторичном рынке	от 10%	от 8,25%
		Квартира на первичном рынке	от 15%	от 9,25% - на этапе строительства**
		Загородная недвижимость на вторичном рынке	от 30%	от 10,25%
Новоселье	Рубли РФ	Квартира на первичном рынке	от 15%	от 12,85%***
	Доллары США	Квартира на первичном рынке	от 15%	от 8,15%***

* после оформления права собственности ставка устанавливается от 9,10%

** после оформления права собственности ставка снижается на 1%

*** до оформления права собственности ставка составляет 15,50% в рублях/11,75% в долларах

Условия ипотечных программ МОСОБЛБАНК в 2013 году под залог имеющейся в собственности квартиры показаны в приложении 2. МОСОБЛБАНК в 2013 году так же предлагал ипотечные продукты ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). АИЖК создано в 1997 году по решению Правительства РФ. Кредитование по стандартам АИЖК осуществляется только в рублях РФ. Условия ипотечных программ ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» показаны в таблице 2.

Таблица 2. Условия ипотечных программ ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию»

Программа	Валюта	Тип приобретаемой недвижимости	Первоначальный взнос	Ставка
Стандарт-АИЖК	Рубли РФ	Квартира на вторичном рынке	от 10%	от 9,10%
		Квартира на первичном рынке	от 20%	от 10,10% - на этапе строительства*
Ипотека для молодых ученых	Рубли РФ	Квартира на вторичном рынке	от 10%	от 10,00%
		Квартира на первичном рынке	от 20%	от 11,00% - на этапе строительства*
Ипотека для молодых учителей	Рубли РФ	Квартира на вторичном рынке	от 10%	8,50%
		Квартира на первичном рынке	от 20%	от 9,50% - на этапе строительства*
		Дом с земельным участком на вторичном рынке	от 40%	10,50%
Военная ипотека	Рубли РФ	Квартира на вторичном рынке	не требуется	от 9,50%
		Квартира на первичном рынке	не требуется	от 10,50% - на этапе строительства*
		Дом с земельным участком на вторичном рынке	не требуется	от 10,50%

* после оформления права собственности ставка устанавливается в размере, соответствующем приобретению квартиры на вторичном рынке.



Главная задача АИЖК заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Деятельность АИЖК направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов всеми гражданами России, независимо от социального положения, образования, состава семьи, уровня доходов, профессии, вероисповедания, места проживания или регистрации. Особое внимание АИЖК уделяется формированию рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты рынки жилья и ипотеки.

Более половины ипотечных кредитов в 2014 году выдано по социальным программам МОСОБЛБАНКа, имеющим государственную поддержку в размере 1,7 млрд. рублей («Военная ипотека», «Ипотека для молодых учителей», «Ипотека для молодых ученых»). В целях реализации решений Правительства Российской Федерации, направленных на улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан, в том числе молодых учителей, АКБ МОСОБЛБАНК ОАО совместно с ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» предлагает воспользоваться программой «Ипотека для молодых учителей», которая рассчитана на все категории российских учителей в возрасте до 35-ти лет (см. прил. 3).

Преимущества программы «Ипотека для молодых учителей» - минимальный первоначальный взнос и низкая процентная ставка. Рецепт успешного развития отечественной науки это достойные зарплаты ученым и обеспечение их жильем. Специализированная ипотечная программа МОСОБЛБАНК разработана для молодых ученых, являющихся сотрудниками научных учреждений и занимающих соответствующие должности, возможность приобрести собственную квартиру уже на первых этапах карьеры. Программа кредитования «Ипотека для молодых учёных» в 2014 году показана в приложении 4.

АКБ МОСОБЛБАНК ОАО совместно с ФГКУ «Росвоенипотека» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» реализуетпрограмму «Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих». Программа предусматривает выдачу ипотечных кредитов военнослужащим - участникам накопительно-ипотечной системы. Условия программы кредитования «Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих» показаны в таблице 3.

Таблица 3. Условия программы кредитования «Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих» в 2014 году

Программа	Валюта	Цель кредитования	Ставка
Военная ипотека	Рубли РФ	Квартира на вторичном рынке Дом с земельным участком на вторичном рынке	от 9,50%
Военная ипотека - Переезд	Рубли РФ	Рефинансирование Квартира на вторичном рынке Дом с земельным участком на вторичном рынке	14,00%

Программа «Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих» начала функционировать с 1 января 2005 гoда и является эффективным способом решения жилищных проблем военных. Сегодня ее участниками являются более 270 тысяч военнослужащих. Суть системы заключается в том, что на каждого участника НИС открывается именной накопительный счет, на котором в период прохождения военной службы накапливаются денежные средства из федерального бюджета, а также доходы от инвестирования накоплений. Уже после трех лет участия в НИС военнослужащий получает право на целевой жилищный заём для приобретения собственного жилья, в том числе с привлечением ипотечного кредита. Таким образом, как первоначальный взнос, так и погашение кредита производится за счет накопительных средств участника НИС, а не из личных сбережений заемщика. Документом, подтверждающим платежеспособность заемщика, является свидетельство участника НИС. В результате чего размер кредита значительно превышает тот, который участник НИС может получить на основании данных о своих доходах.

Итак, во второй половине 2014 года в связи с падением курса рубля, происходила интенсивная скупка населением недвижимости, в первую очередь жилья экономкласса. Люди стали стремительно избавлялись от дешевеющих рублей. Этот источник ликвидности к концу 2014 года стал постепенно иссякать, и в 2015 г. скорее всего, произойдет снижение спроса на недвижимость.

Сегодня, ипотечный рынок является единственным сегментом кредитования, сохраняющим высокие темпы роста и низкий уровень просроченной задолженности. В то время как в сегменте необеспеченного кредитования растет число заемщиков, имеющих одновременно два и более кредитов, ипотечный рынок далек от насыщения: по-прежнему остро стоит вопрос обеспечения населения жильем, что позволяет поддерживать стабильный интерес заемщиков к ипотеке. В ближайшие годы ипотека останется наиболее перспективным направлением размещения средств для банков. Недвижимость - это приоритетный продукт, который для клиента будет всегда востребован. Нет никаких сомнений, что ставки по ипотеке будут расти в первом полугодии 2015. В такой ситуации можно говорить о том, что ипотечный рынок в лучшем случае удержится на границах объемов выдач текущего года, в худшем - произойдет сокращение.

Ипотека - последний из банковских продуктов, по которому заемщик решится объявить дефолт. Как правило, ипотеку платят до тех пор, пока могут. Поэтому в целом качество ипотечных ссуд существенно выше, чем тех же беззалоговых кредитов. Однако есть сегменты ипотечного рынка, которые будут показывать рост просроченной задолженности. Это валютные кредиты, которые многие розничные банки выдавали заемщикам по более низким ставкам, а также кредиты, с минимальным и нулевым первоначальным взносом. Ипотека сегодня - это единственный инструмент, который имеет хорошо отлаженные как на законодательном уровне, так и на практике инструменты рефинансирования. Наличие таких инструментов означает, что этот рынок открыт не только для больших банков с рейтингами. Рефинансирование позволяют и небольшим банкам без рейтинга выходить на этот рынок и получать фондирование. Те банки, в модель которых уложатся оптимизация трудозатрат, бизнес-процессов, сохранение маржи и аудитории клиентов, будут продолжать выдавать ипотеку.

2.2 Прогноз объемов ипотечного кредитования в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО

Задачей экономико-статистического прогнозирования является выявление перспектив ближайшего или более отдаленного будущего в исследуемой области на основе реальных процессов действительности. В большом многообразии методов прогнозирования можно выделить следующие их группы: методы экспертных оценок, методы экстраполяции, моделирование, нормативный и целевой методы. Методы экстраполяции основываются на предположении о неизменности факторов, определяющих развитие изучаемого объекта, и заключаются в распространении закономерностей развития объекта в прошлом на его будущее. Простым методом выявления тенденции развития является сглаживание временного ряда, т.е. замена фактических уровней расчетными, имеющими меньшую волатильность, чем исходные данные.

Одним из наиболее распространенных методов прогнозирования является экстраполяция, то есть распространение прошлых и настоящих закономерностей, связей и соотношений развития на будущее. Теоретической основой распространения тенденции на будущее является свойство социально-экономических явлений, называемые инерционностью. Именно инерционность позволяет выявить сложившиеся взаимосвязи между уровнями динамического ряда.

Проведем прогноз объемов ипотечного кредитования в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО на конец 2015 года путем экстраполяции ряда динамики за период 2010-2014 г. В расчетах будут использованы данные таблицы 4.

Построим график объемов ипотечного кредитования по годам и проведем экстраполирующую прямую (трэнд). Подберем математическое уравнение, с помощью которого можно примерно описать выявленную тенденцию (см. рис. 15).

Таблица 4. Объем выданных ипотечных кредитов в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО за 2010-2014 г., (млрд. руб.)

	2010	2011	2012	2013	2014
Объем выданных ипотечных кредитов, млрд. руб.	0,78	1,5	2,21	2,45	3,52

Рис. 3. Динамика объемов ипотечного кредитования в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО за 2010-2014 гг., млрд. руб.

Рассчитаем параметры подобранного уравнения методом наименьших квадратов, рассчитаем выровненные значения и построим по ним теоретическую линию графика. Сравним прогнозируемый и реальный графики, оценим пригодность полученного уравнения для прогнозирования, рассчитаем прогноз возможной тенденции на 1 год вперед.

Анализ графика показывает, что тенденция возможно будет описана уравнением прямой: Y = а + вХ.

Решаем систему уравнений:

Для решений указанной системы нормальных уравнений составим вспомогательную таблицу 4, используя данные таблицы 5.

Таблица 5. Вспомогательная таблица

Х	Y	XY	X2
1	0,78	0,78	1
2	1,5	3,0	4
3	2,21	6,63	9
4	2,45	9,8	16
5	3,52	17,6	25
15	10,46	37,81	55

Далее подставим рассчитанные коэффициенты в систему уравнений. Решив при помощи вспомогательной таблицы систему уравнений, получим коэффициенты: а = 0,163 и в = 0,643.

Уравнение временной тенденции примет вид: Y = 0,643 Х + 0,163.

Рассчитаем возможный объем ипотечного кредитования АКБ МОСОБЛБАНК ОАО на один год вперёд (конец 2015 г.): Y₆ = 4,02 млрд. руб.