По-третє, ця модель дозволяє знизити ризики комерційного банку. Як відомо, в розвинутих країнах позичальники мають кредитну історію, яка формується з даних про погашення ними попередніх кредитів. В Україні y 2001 році створено єдину інформаційну систему «Реєстр позичальників», але, зрозуміло, що дана система не містить повної інформації щодо позичальників, які отримали кредити раніше. Акуратність внесення коштів на цільовий житловий вклад може в деякій мірі замінити кредитну історію потенційного позичальника.

Але поряд із перевагами дана модель має i недоліки. Перш за все тому, що вона незручна для клієнта, оскільки йому необхідний тривалий час для того щоб отримати кредит. Другим недоліком є те, що при вкладанні коштів на інші види депозитів клієнт міг би отримати значно вищі відсотки, як вже зазначалось, i цим самим накопичити більшу суму за такий же період. Ще один недолік описаної моделі полягає в тому, що обсяг кредитних ресурсів для іпотечного житлового кредитування обмежується обсягом накопичених вкладів.

Отже, використання даної моделі є більш вигідним для комерційного банка, порівняно з його клієнтами, i дозволяє встановлювати за наданими кредитами постійні процентні ставки, оскільки ціна ресурсів не залежить від ситуації на фінансовому ринку. Це робить привабливим використання цільової або збалансованої автономної моделі в країнах з нестійкою економікою, до яких, на жаль, ще належить і Україна.

Другою моделлю іпотечного кредитування можна виділити депозитну, традиційну або урізано-відкриту модель. Сутність даної моделі полягає в тому, що банк кредитує своїх клієнтів за рахунок вільних грошових коштів.

Дана модель іпотечного кредитування житлового будівництва заснована на досвіді з видачі кредитів громадянам під заставу нерухомого майна, який накопичений комерційними банками в попередні періоди. Його реалізація й надалі може бути продовжена універсальними банками, які мають у своєму складі організаційні структури з іпотечного кредитування та вільні власні грошові ресурси для утворення сукупного портфеля кредитування за цим напрямком.

Діяльність банків, окреслених рамками даної моделi, характеризується організаційною простотою i в основному поширюється на первинний ринок кредитів на рівні «банк - позичальник». В США кредити, не забезпечені Федеральним урядом, називають звичайними іпотечними кредитами, і вони складають близько 80% іпотечних кредитів, що видаються на сьогодні в цій країні.

В Україні використання даної моделі є складним. Перш за все це пов'язано з неготовністю банків (низький рівень менеджменту з управління ризиками при роботі з фізичними особами) та відсутністю y них зацікавленості у розвитку іпотечних відносин на довготерміновій основі. На величину обсягів банківських операцій за даною моделлю також дуже діє висока вартість іпотечних кредитів (висока процентна ставка по позиках та перекладання всіх витрат по них, що також мають значний обсяг, на позичальника). Внаслідок цього для більшої частини потенційних споживачів вони, перш за все через вказані причини, є непривабливими.

Основною перепоною на шляху проникнення системи іпотечного кредитування житлового будівництва за даною моделлю в широкі маси населення є те, що середньостатистичні громадяни зараз знаходяться нижче так званого «іпотечного порогу», встановленого банками, оскільки обраний курс, зорієнтований на надання послуг з іпотечного кредитування виключно елітарним клієнтам [35, c. 215].

Слід відмітити, що простота даної моделі обумовлює її розповсюдження як у країнах з недостатньо розвинутим ринком цінних паперів, так i в країнах з розвинутою ринковою економікою. Терміни кредитування та проценти чітко не визначені і кожний раз встановлюються з врахуванням специфіки кредитної ситуації та побажань клієнтів.

Дану модель кредитування в основному використовують українські банки, які надають кредити на придбання квартир на первинному та вторинному ринках під заставу нерухомості, зокрема, «Райффайзен банк Аваль», «Укрсоцбанк», «Аркада», Ощадбанк, «Правекс-банк», «Надра» та iнші. При цьому термін кредитування практично у всіх банках не перевищує 5 років, а процентна ставка складає 10-27% річних. Позитивним зрушенням є зміна кредитної політики щодо даного виду кредитів у напрямку збільшення термінів кредитування та зниження рівня процентних ставок, оскільки світовою практикою доведено, що перевищення процентних ставок за іпотечними кредитами понад 6-8% призводить до занепаду даного виду кредитування.

Перевага даної моделі в тому, що комерційний банк може залучати для надання кредиту будь-якi вільні ресурси. А недоліків вона має значно більше порівняно з попередньою. По-перше, процентні ставки за даною моделлю вищі порівняно з першим видом. Це зумовлено тим, що ціна кредитних ресурсів залежить від ситуації на фінансовому ринку, а вона змінюється в залежності від рівнів процентних ставок за залученими депозитами. По-друге, дана модель має ризик щодо зміни величини процентної ставки в часі, що може призвести або до збільшення витрат позичальника (це підвищить ризик неповернення кредиту) або до зменшення доходів кредитора. По-третє, за даної моделі підвищується ризик неповернення кредиту через складну оцінку кредитоспроможності позичальника, оскільки найчастіше клієнт не має кредитної історії (невідомо, як він погашав раніше отримані кредити); або ж історії щодо вкладання коштів на депозит. Але, незважаючи на всі вищезазначені недоліки, дана модель на сьогодні найпоширеніша у світі, особливо в країнах з невисоким рівнем розвитку ринку цінних паперів.

Наступною, третьою, є модель грошової позики через некомерційну організацію. Дана модель відрізняється від попередньої тим, що замість іпотечних банків в процесі кредитування бере участь спеціалізована некомерційна організація, наприклад, Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву. І тому покупець виступає позичальником не банку, а фонду. Завданням цього фонду є акумуляція бюджетних та позабюджетних джерел фінансування та кредитування населення через уповноважений банк. Збільшення кількості учасників в процесі кредитування дозволяє розділити ризики, що виникають при іпотечному кредитуванні. Переваги фонду у порівнянні з комерційним банком полягають в тому, що фонд не здійснює банківських операцій, він не залучає кошти на вклади, а може використовувати тільки власні засоби та надані йому цільові кредити. І хоча це знижує його фінансові можливості, перевага його в тому, що він не зобов'язаний здійснювати обов'язкове резервування коштів в Національному банку, що є по суті специфічним банківським податком [40, c. 38].

В даній моделі іпотечного кредитування житлового будівництва бере активну участь бюджет шляхом виділення коштів для Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву та надання податкових пільг учасникам іпотечного ринку. Комерційні банки залучають вклади під конкретний об'єкт будівництва. Отже, кредитування здійснюється з двох джерел: за рахунок фонду та з коштів банку. Так же пропорційно вони розділяють і ризик неповернення кредиту.

Схема кредитування через некомерційну організацію принципово не відрізняється від класичної схеми іпотечного кредитування, різниця тільки в тому, що в даному випадку кредитором є фонд, а покупець його позичальником.

За даною моделлю кредитування проводиться згідно з програмою надання квартир молодим сім'ям. Відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України №584 від 29.05.2001 р. кредит надається терміном до 30 років сім'ям, в яких чоловік та дружина не старші 30 років, або одиноким громадянам віком до 28 років, сім'ям без дітей - під 3% річних, без нарахування процентів - сім'ям з однією дитиною, а якщо сім'я має двох дітей, то держава погашає їй відразу 25% кредиту, при наявності трьох і більше дітей держава погашає 50% кредиту [49].

Наступним, четвертим, видом є розширено-відкрита (дворівнева модель). Дана модель пов'язана із створенням на рівні держави агентства з іпотечного житлового кредитування, яке формує механізм рефінансування виданих іпотечних кредитів за допомогою емісії та обігу облігацій.

Сутність даної моделі полягає в тому, що державне агентство з житлового іпотечного кредитування залучає кошти інвесторів шляхом емісії та продажу облігацій, погашення яких забезпечується державою, i передає отримані грошові кошти комерційним банкам для надання іпотечних кредитів. Комерційні банки за рахунок цих коштів кредитують своїх клієнтів, отримуючи від останніх як заставу право власності на житло, що будується.

Основою даної моделі є використання «розширеної відкритої моделі відтворення іпотечного бізнесу» або ще так званої «американської моделі іпотеки», яка працює виключно в умовах:

1) стабільної економіки;

2) надiйної кредитно-фiнансової системи;

3) високорозвинутого фондового ринку;

4) економічно активного та освіченого населення, що вільно і самостійно оперує фінансовими інструментами;

5) сильної підтримки держави, перш за все як гаранта незмінності та довготривалої стійкості відносин, які притаманні іпотеці.

В Україні, звичайно, жодного з вищеперерахованих факторів немає і не буде в найближчому майбутньому. Тому використання даної моделі неможливе. Дана модель опирається не тільки на первинний ринок іпотечних кредитів та відносини «банк - позичальник», а й на вторинний ринок іпотечних кредитів, для якого залучаються кошти від довготермінових інвесторів. Залучення коштів здійснюється за допомогою розміщення серед потенційних інвесторів довготермінових облігацій, забезпечених гарантією держави та заставою позичальників.

За цієї моделі комерційний банк виступає в ролі посередника між державним агентством з іпотечного кредитування та позичальником, що, звичайно ж призводить до збільшення вартості кредиту для позичальника.

Але водночас дана модель є більш безпечною для інвесторів, оскільки повернення ї коштів забезпечується гарантією держави та заставою майна позичальника.

П'ятою моделлю є кредитування через іпотечний банк. Це класична схема іпотечного кредитування, що застосовується у різних країнах та на підставі якої працює більшість іпотечних програм.

Розрізняють два види організації системи іпотечного кредитування в межах даної моделі залежно від функцій учасників іпотечного ринку: модель депозитного інституту та модель іпотечної компанії.

Модель депозитного інституту полягає в тому, що позичальник повинен накопичити на житловому накопичувальному рахунку в банку відповідно до фінансової політики банку 30-50% вартості нерухомості протягом 1-2 років і тільки після цього виникає право на отримання кредиту для фінансування частини житла, що залишилася. Дана модель, як правило, включає трьох учасників: іпотечний банк, покупця житла та продавця житла. Але вона може доповнюватись іншими учасниками, якщо покупець має право на отримання субсидії від держави або він є власником державного житлового сертифіката.

Джерелом коштів для здійснення кредитування за даною моделлю є їх залучення від різного роду інвесторів.

Модель іпотечної компанії відрізняється від попередньої тим, що іпотечні компанії або банки фінансуються за рахунок власного капіталу або термінових позик. Вони видають іпотечні позики та обслуговують їх. Але видані позики компанія (банк) продає третій особі - інвестору (оператору вторинного іпотечного ринку). Отримані кошти іпотечні компанії далі використовують для надання нових позик, отримуючи прибуток від зборів за надання кредитів та їх обслуговування. Оскільки в Україні на сьогодні спеціалізованих іпотечних банків не існує, то використання даної моделі поки що неможливе.

Окремо слід виділити шосту модель, яку передбачається використовувати згідно з Проектом Закону України «Про іпотечне кредитування та факторингові операції з консолідованим іпотечним боргом» [8]. Даний проект передбачає залучення коштів для іпотечного кредитування шляхом емісії іпотечних сертифікатів.

Згідно з проектом вказаного Закону [8] комерційний банк надає кредити під заставу нерухомості за рахунок вільних коштів, потім реформує у неподільну суму зобов'язання боржників за кредитними угодами, тобто створює консолідований іпотечний борг. Одночасно з реформуванням створюються відповідні іпотечні пули. До таких іпотечних пулів включаються іпотеки, що забезпечують виконання зобов'язань боржників за іпотечними кредитами, реформованими у відповідний консолідований іпотечний борг.

Після цього банк - перший кредитор, який реформував зобов'язання боржників у консолідований іпотечний борг, або інший банк чи інша фінансова установа - другий (наступний) кредитор, які придбали право вимоги за таким боргом, можуть випускати іпотечні сертифікати, які забезпечуються зобов'язаннями боржників за кредитними угодами, реформованими в консолідований iпотечний борг, які в свою чергу забезпечені іпотеками.

Іпотечні сертифікати підлягають вільному обігу, тобто можуть бути розміщені серед юридичних та фізичних осіб і вільно продаватись та купуватись на біржовому та позабіржовому ринку за ринковими цінами, а також обертатись в інших операціях, що не суперечать умовам випуску.

В описаній моделі комерційні банки зможуть виступати як в ролі кредиторів, так і в ролі інвесторів (покупців іпотечних сертифікатів).

Впровадження даної моделі сприятиме розширенню кола учасників іпотечного ринку та розподілу ризиків іпотечного кредитування серед цих учасників.

Отже, ми розглянули шість моделей іпотечного кредитування, які вже використовуються або можуть бути використані в Україні. На наш погляд, не потрібно зосереджуватись на застосуванні однієї або кількох окремо взятих моделей, а впроваджувати поступово всі можливі варіанти, які будуть доповнювати один одного і дозволять діяти на іпотечному ринку широкому колу учасників. При цьому комерційні банки виконуватимуть роль кредиторів, інвесторів та посередників іпотечного ринку, тобто розширять коло своїх операцій, а, отже, й отримають нові джерела доходів.

Комплексне використання різних моделей іпотечного кредитування сприятиме створенню ефективних механізмів розвитку іпотечного ринку та додаткових можливостей для залучення інвестицій у пріоритетні галузі економіки України.

2. Аналіз ринку кредитування житлового будівництва

2.1 Огляд ринку кредитування житлового будівництва

В Указі Президента України «Про основні напрями забезпечення житлом населення України» [52] визначено, що одним із головних пріоритетів економічної політики уряду, його економічного блоку повинен стати розвиток іпотечного кредитування житла, на який є великий соціальний попит. Розв'язання житлової проблеми є надзвичайно актуальним. На квартирному обліку перебуває більше 1 млн. 700 тис. сімей. Середня забезпеченість громадян України житлом сьогодні у 2-3 рази менша, ніж у розвинутих країнах світу. Частка коштів державного бюджету в загальному обсязі фінансування житлового будівництва нині не перевищує 5%. Основними джерелами фінансування стали кошти приватних інвесторів, власні кошти населення і значно в меншому ступені кредити банків.

2012 рік почався оптимістично для незабезпечених житлом українських сімей: з'явилася чергова надія на безболісну реалізацію житлового питання за підтримки держави, яка, втім, виявилася черговим повітряним замком. Так, ключовою іпотечною подією весни-2012 був старт президентської ініціативи, яка обіцяла всім охочим доступне житло. Глава держави декларував, що вже в травні українці зможуть взяти кредит на житло за новою держпрограмою під низькі 2-3% річних у гривні терміном на 10-15 років.

Незабаром Мінрегіонбуд [52] озвучив подробиці програми, для якої в бюджеті було передбачено 1 млрд. грн. І хоча експерти з сумнівом поставилися до можливостей її реалізації, у травні 2012 р. уряд все-таки запустив програму пільгового кредитування, за умовами якої українці могли отримати кредити на житло під 3% річних терміном на 10-15 років. Для зручності позичальників Мінрегіонбуд [52] навіть створив «єдине вікно», де потенційний позичальник міг одночасно зустрітися з представниками банку і забудовника і оформити заявку на отримання кредиту. Київська міськадміністрація також підтримала президентську ініціативу, пообіцявши виплатити 100% першого внеску за кредитом столичним бюджетникам, які працюють на комунальних підприємствах від 10 років.

Ініціатори програми декларували, що кредити на нове житло зможуть отримати 30 тис. громадян України. Але, на думку експертів, закладеного в бюджеті мільярда гривень вистачило б лише на 1785 квартир або 3-4 житлові комплекси. Насправді кількість виданих кредитів виявилася ще менша. За перший місяць реалізації програми було укладено лише 40 договорів, а до середини грудня 2012 р. надали 1118 кредитів.

Попри низькі відсотки, для багатьох українців програма виявилася недоступною через високі вимоги до офіційного доходу позичальника, який мав бути достатнім для виплати кредиту під 16% річних. Крім того, великі сумніви викликає здатність держави оплачувати свою частку відсотків протягом усього терміну позики, адже в 2009 році за аналогічною програмою виплати компенсацій зупинилися.

Тож уряд вирішив скоротити заплановане на 2013 рік фінансування програми більш ніж на дві третини: з 1 млрд. грн. до 300 млн.

Ще одним розчаруванням 2012 року на іпотечному ринку стало підвищення ставки рефінансування іпотечних позик ДІУ в листопаді 2012 р. Чи не єдине джерело дешевого фінансування іпотеки - Державна іпотечна установа - в кінці листопада 2012 р. підняло ставку рефінансування кредитів, аргументуючи це зміною вартості фінансових ресурсів, залучених на внутрішньому фінансовому ринку. А це спричинило подорожчання таких кредитів у банках. Зараз середня відсоткова ставка, яку банки пропонують за програмою кредитування ДІУ, становить близько 21-22% річних, тоді як у першій половині 2012 року ці кредити видавали під 13,5-15% річних.

Тому ДІУ, яка підтримувала пропозицію іпотечних програм навіть за браку ліквідності у банків, в кінці 2012 року не змогла впоратися з цим завданням. Банки-партнери ДІУ до кінця року почали залишати ринок. Якщо за програмами строком на 5-20 років кількість установ подвоїлася з 6 до 12, то після зміни політики ставок ДІУ залишилося дев'ять банків. Програми терміном 25-30 років на початок року пропонували п'ять банків, до літа їхня кількість зросла до восьми, а восени впала до шести.

За 2012 рік кількість гравців у сегменті кредитування на купівлю житла трохи змінилася. 25 банків, що кредитують на кінець 2011 року, серед 50-ти лідерів за активами, до грудня 2012 р. чотири установи згорнули свої програми. Утім, прийшли два нові.

При цьому за кредитами на термін до 10 років кількість пропозицій зменшилася на 2-4 банки. А позики на 20 років, навпаки, почали пропонувати на чверть більше установ - 16 проти 12 в грудні 2011 р.

Пропозиція банківських кредитів на нове житло також змінювалася протягом 2012 року. Протягом 2012 р. на один менше стало банків, що видають позики строком на 5-10 років. А тих, що пропонують довгострокові 15-20-літні програми, - на 4 більше.

Асортимент кредитних програм при цьому змінювався по-іншому. На ринку кредитування на купівлю первинної нерухомості вибір програм став меншим на чверть: 140 на кінець 2012 року проти 184 у січні. У сегменті кредитування вторинної нерухомості навпаки - за рік пропозиція програм зросла з 228 до 238.

Мінімальні аванси у 2012 році не зазнали значних змін. Як і раніше на ринку домінують пропозиції з початковим внеском у 30% як за купівлі нового житла (10 серед 15 пропозицій), так і вторинного (16 серед 23 пропозицій). Є варіанти з більш низьким авансом. Щоправда, скористатися цим можна, надавши додаткову заставу. Це може бути нерухомість, яка перебуває у власності як позичальника, так і майнового поручителя.

Станом на 31.12.2012 р., найбільш м'які авансові вимоги за кредитами на «вторинку» в Ощадбанку - 10%, але лише за надання додаткової застави. За ним ідуть Укргазбанк і «Київська Русь», за умовами яких передбачено 20% початкового внеску. У сегменті кредитування «первинки» лідери з мінімальним авансами інші: той самий аванс 20% пропонує Укргазбанк, 25% - Укрсоцбанк, БМ Банк і UniCreditBank.

Середні реальні ставки за кредитами на купівлю житла на вторинному ринку нерухомості за 2012 рік виросли на 2,5-3,2 в. п. залежно від терміну. За дослідженням компанії «Простобанк Консалтинг» [51], за позиками строком на 10 років зростання склало з 20,2% до 22,9% реальних річних. Найдорожчими, як і раніше, залишаються короткострокові позики строком на 1 рік, вартістю 25,2% реальних річних. Найдешевшими - 20-літні з середньою реальною ставкою в 22,1% річних.

У сегменті кредитування на купівлю нового житла середні реальні ставки за рік виросли в середньому на чверть - на 4-4,8 в. п. На початку року реальні ставки за кредитами на житло від забудовника поступалися ставкам за кредитами на «вторинку» - 17,1-18,6% річних проти 19,3-21,9% річних. Але до грудня-2012 кредити на первинну нерухомість майже наздогнали за середньої реальною ставкою позики на «вторинку» - 21,5-23% проти 22,1-25,2% річних. А тим, хто в 2012 році хотів рефінансувати свій дорогий іпотечний кредит, були готові надати свої послуги чотири банки. При цьому реальні відсоткові ставки за кредитами рефінансування зросли на 1,6-2,2 в. п. за програмами строком на 5-15 років. А за 20-літніми програмами навіть впали на половину відсоткового пункту, склавши на кінець 2012 року 22,5-23,4% річних.

Для тих, хто брав іпотечний кредит до кризи, такі розміри ставок роблять рефінансування недоцільним, адже в січні 2008 кредити на житло у гривні банки пропонували під 15-21% річних. А для тих позичальників, хто оформляв іпотеку навесні 2010, рефінансування ще може мати сенс. За дослідженням компанії «Простобанк Консалтинг» [51], в березні-квітні 2010 р. позики на житло в середньому по ринку банки пропонували під 25-28% реальних річних, а максимальні по ринку ставки сягають 30% реальних річних.

Станом на 10.09.2013 р., програми кредитування на придбання житла у побудованих і зданих в експлуатацію об'єктах діють в десяти установах серед 50-ти банків-лідерів за активами. При цьому вісім із них готові кредитувати придбання нового житла в будь-якому об'єкті, незалежно від його локалізації.

Аванси за такими позиками стартують від 30-50% залежно від об'єкта, терміни досягають 20 років. Хоча деякі банки (Хрещатик, Банк 3/4) готові надати кредит лише на рік. Щодо вартості позик, то реальні ставки за ними перебувають в діапазоні 21-26% річних (табл. 2.1).

Таблиця 2.1. Кредитні програми на купівлю житла на первинному ринку незалежно від локалізації об'єкта станом на 01.01.2013 р. [51]

Банк	Аванс	Строк	Реальна ставка, % річних
Укрсоцбанк, UniCredit Bank	30%	1-20 років	21,06-22,83%
УКРАЇНСЬКИЙ БІЗНЕС БАНК	40%	1-20 років	21,45-24,48%
Credit Agricole	50%	1-20 років	21,66-26,12%
Кредобанк	30%, 50%	1-15 років	22,15-24,14%
Сбербанк Росії (Україна)	30%, 40%, 50%	1-20 років	22,98-25,35%
ОТП Банк	30%	1-15 років	24,77-28,32%
Хрещатик	40%	1 рік	25%
Банк 3/4	50%	1 рік	25,89-25,92%

П'ять банків кредитують купівлю житла в конкретних готових об'єктах. Аванси за такими позиками будуть трохи меншими і стартують від 20-40% залежно від об'єкта кредитування, терміни також досягають 20 років.

Умови надання пільгових кредитів чотири рази зазнавали змін і станом на кінець 2013 року виглядають наступним чином:

? позичальники можуть придбати у кредит житло з розрахунку 40 кв. метрів площі на одного громадянина чи сім'ю з двох осіб, плюс 18 квадратних метрів на кожного наступного члена сім'ї, але не більше 76 кв. метрів, а для індивідуальних житлових будинків - не більше 94 кв. метрів;

? нормативна вартість житла - 7000 грн. за квадратний метр для Києва та населених пунктів у 5-кілометровій зоні від нього, 5000 гривень - для міст Київської області, обласних центрів, Сімферополя та Севастополя, 4000 гривень - для інших населених пунктів;

? кредит надається у гривні на термін до 15 років, під ставку не більше 16% річних;

? максимальна сума кредиту, проценти за яким частково компенсуються, розраховується множенням нормативної площі на нормативну вартість житла. Якщо вартість житла перевищує цю суму, то позичальник доплачує різницю за рахунок своїх коштів без компенсації відсотків;

? мінімальний аванс не повинен перевищувати 25% вартості квартири, за своїм бажанням позичальник може внести більше. У суму авансу зараховується доплата за понаднормову площу або вартість житла. Розмір авансу може бути зменшено у разі надання додаткової застави;

? щомісячний платіж (без урахування часткової компенсації) не повинен перевищувати 50% сукупного середньомісячного доходу сім'ї позичальника, при цьому сума, що залишилася, не може бути меншою, ніж прожитковий мінімум на позичальника та всіх членів його сім'ї.

За даними Мінрегіонбуду, в Києві житло в рамках пільгової програми кредитування пропонують 10 забудовників (див. таблицю нижче). При цьому тільки в одному об'єкті (будинок на ул. Урловская, 38-А) [52] вартість квадратного метра, за даними Мінрегіонбуду, відповідає нормативній для Києва - 7000 грн. В інших будинках вартість квадратного метра сягає 10500 гривень. А це означає, що при покупці квартири площею 58 квадратних метрів позичальникові доведеться доплатити понад суму пільгового кредиту - 203 тис. грн. (табл. 2.2).

Всі кредити за програмою видавалися під 16% річних, 13% з яких компенсує держава. Навіть якщо припустити найгірший сценарій, коли бюджет не буде прийнятий у строк, позичальник буде платити 16% річних замість 3%, що в поточний момент досить низький відсоток для іпотечного кредиту. Крім того, після прийняття бюджету кошти будуть компенсовані за рахунок відповідної статті.

Таблиця 2.2. Об'єкти, що беруть участь у програмі здешевлення іпотечного кредитування в Києві [52]

Адреса житлового об'єкта	Забудовник	Ціна квадратного метра, грн.
ЖК «4 сезони», вул. Трутенка, 3 (2 оч.)	УМК	н/д
вул. Урлівська, 38-А	Київміськбуд	7000
вул. Леніна, 47-59	Инекон-Сервіс	7950
20-й мкр ЖМ Вигурівщина-Троєщина, будинок №10	ДБК-4	8100
вул. Закревського, 95-А	ДБК-ІНВЕСТ	8100
вул. Генерала Матикіна, 12	УКРБУД	8250
будинок на вул. Милославської	ДБК-Партнер	8400
вул. Хорольська, 1-А	Київміськбуд	8400
вул. Комбінатна, 25	Укренергомонтаж (УКРБУД)	8500
2-й мкр ЖМ Позняки, будинок 8-А (секції 1,2,3,4)	Київміськбуд	8700
4 будинки повторного вик., вул. Милославського, будинок 2,3	Житлоінвестбуд УКБ	8750
будинок на перетині вул. Вірменської та Харківського ш.	Київміськбуд	8750
вул. Ак. Вильямса / Ломоносова, 42-50; вул. Ломоносова-50/2 (будинок 1)	Ліко-Холдинг	8900
вул. Радунська, 28-32	Київміськбуд	9100
2-й мкр ЖМ Позняки, будинок 1	Київміськбуд	9300
пр. Моторний, 3-А, 4, 6, 8 (1-я черга)	КП Спецжитлофонд	9400
вул. Обухівська, 135, 135-А	Київміськбуд	9800
вул. Гарматна, 38 (1-я оч., секції 1, 2, 3)	УКРБУД	9900
вул. Феодосійська, будинок 1, 2	Київміськбуд	10500
просп. Ак. Глушкова, 92-Б	Київміськбуд	10500
РК по пр. Возз'єднання, 21-В	Київміськбуд	10500

На практиці ж для сімейного бюджету позичальника це може бути серйозним ударом. Наприклад, за кредитом на 250 тис. грн. терміном на 15 років під 3% реальних річних позичальник буде платити в місяць 1726 грн. Якщо ж ставка зросте до 16% річних, то щомісячний платіж збільшиться більш ніж удвічі - до 3672 грн.

Безумовно, будь-яка ініціатива держави, спрямована на вирішення житлового питання її громадян, - це позитивне явище. Це також стосується і Державної програми пільгового іпотечного кредитування, якою протягом 2013 року вже скористалися більше 1 тисячі громадян.

Але варто звернути увагу на необхідність доопрацювати її у наступних напрямках:

? збільшити кількість об'єктів житлового будівництва, зокрема в регіонах;

? пом'якшити вимоги до потенційних позичальників, зокрема, до рівня їх доходу;

? розглянути можливість надати додаткові державні гарантії компенсації частини відсотків на наступні періоди.

2.2 Державне кредитування житлового будівництва

Кредитування будівництва житла здійснюється за рахунок коштів, виділених у державному та місцевих бюджетах позичальникам. Кредит є пільговим, безготівковим, з терміном погашення до 30 років, а сплата кредиту здійснюється за ставкою 3% річних, що само по собі є безпрецедентним, бо жоден банк не надає кредитів на таких умовах.

В зв'язку з цим, та з метою сприяння проведенню державної житлової політики було створено державну спеціалізовану фінансову установу - Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву (далі - Фонд).

За результатами 2012 року механізмами пільгового довготермінового кредитування молодих сімей та державної підтримки для будівництва доступного житла скористались 2857 сімей, що в 2,3 рази більше у порівнянні з 2011 роком.

В 2012 році в рамках реалізації програм Фонду введено в експлуатацію 66 житлових будинків у різних регіонах України, загальною кількістю квартир - 5659 з яких 1087 квартири отримали сім'ї - учасники програм Фонду. В 2012 році продовжувалась реалізація Державної програми забезпечення молоді житлом на 2002-2012 роки. Крім того, в рамках впровадження стратегічних напрямів діяльності та відповідно до постанови Кабінету Міністрів України №1231, в 2012 році проводилась робота по забезпеченню житлом позичальників Фонду, які інвестували свої кошти у проблемні житлові об'єкти, 41 родина отримала нові кредити та державну підтримку в інших житлових об'єктах, 20 з них вже отримали власні квартири загальною площею 1478,74 м² в 8 житлових будинках [49].

Протягом 2012 року були здійснені системні заходи щодо формування Єдиного державного реєстру громадян, які потребують поліпшення житлових умов.

У 2012 році продовжено стабільне виконання зобов'язань за програмою «Часткова компенсація відсоткової ставки кредитів комерційних банків молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) та придбання житла» та погашено у повному обсязі заборгованість по цій програмі, яка виникла ще у 2009 році.

У 2012 році, за пропозиціями облдержадміністрацій, Фонд залучено до реалізації Соціальних ініціатив Президента України згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 25 квітня 2012 р. №343 «Про затвердження Порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів для забезпечення доступним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов». Протягом 2012 року укладено 1233 договори з сім'ями про надання часткової компенсації процентів.

В 2012 році Фондом впроваджено ще один напрям роботи - кредитування юридичних осіб, у тому числі об'єднань співвласників багатоквартирних житлових будинків, для проведення ремонту, реконструкції об'єктів житлово-комунального господарства.

За результатами року 13 юридичних осіб, у тому числі об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, отримали пільгові кредити на 77 об'єктів житлово-комунального господарства для проведення ремонту, реконструкції.

В дотримання стратегічних напрямів діяльності, Фондом спільно з Мінрегіоном було розроблено, а Урядом 24 жовтня 2012 року затверджено Державну програму забезпечення молоді житлом на 2013-2017 роки. Крім того, в першому читанні Верховною Радою України прийнято проект Закону України «Про особливості державної підтримки забезпечення молоді житлом».

У 2012 році введено в експлуатацію 43 житлових будинки для молодих сімей у регіонах України. Загальна чисельність квартир в будинках 3250, площа введеного в експлуатацію житла становить 197,3 тис. м².

Власні квартири отримали 348 позичальників Фонду, у тому числі за рахунок державного бюджету - 221 квартиру, за рахунок місцевих бюджетів - 127 квартир. Загальна площа проінвестованих квартир становить 23,8 тис. м² для молодих родин.

Законом України «Про Державний бюджет на 2012 рік» на надання пільгових довгострокових державних кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) та придбання житла (КПКВК 2751390) було передбачено 60 млн. грн. Станом на 31.12.2012 року було відкрито асигнувань на 34,8 млн. грн., з них проведено платежів на - 24,9 млн. грн., програма недофінансована на - 35,1 млн. грн. або на 58% від плану.

Як наслідок у 2012 році Фондом надано 359 пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям на загальну суму 119,5 млн. грн. в тому числі [49]:

? за рахунок державного бюджету було надано 74 пільгові кредити на cуму 24,9 млн. грн.;

? за рахунок місцевих бюджетів 120 кредитів на суму 37,7 млн. грн.;

? за рахунок власних коштів Фонду 165 кредитів на суму 56,9 млн. грн.

Фондом у 2012 році продовжувалась робота по стимулюванню органів місцевої влади фінансувати місцеві програми забезпечення молоді житлом. На реалізацію цієї програми у 2012 році за рахунок коштів місцевих бюджетів було передбачено 60,1 млн. грн., фактично профінансовано на 41,5 млн. грн., або 69% річних призначень. Лідерами по обсягам залучення кредитних ресурсів місцевих бюджетів є такі регіональні управління: Луганське, Харківське, Миколаївське, Донецьке, Полтавське, Черкаське та Херсонське.

Реалізація Програми сприяла розробці та прийняттю регіональних програм забезпечення молоді житлом. Протягом 2002-2012 років прийнято 156 місцевих програм забезпечення молоді житлом. Збільшився обсяг коштів, які виділялись з місцевих бюджетів усіх рівнів на молодіжне житлове кредитування.

В цілому, з 2002 по 2012 рік Фондом надано 7739 пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям на будівництво (реконструкцію) і придбання житла з державного та місцевих бюджетів різних рівнів на загальну суму близько 1,2 млрд. грн. В тому числі 734,02 млн. грн. з державного бюджету, 352,6 млн. грн. з місцевих бюджетів та 130,8 млн. грн. за рахунок власних коштів.

Реалізація бюджетної програми надання пільгових довгострокових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) та придбання житла є дієвим антикризовим заходом та сприяє збільшенню внутрішнього ринку споживання не тільки в галузі житлового будівництва, а також інших суміжних.

Програма виявилась актуальною та популярною, особливо для багатодітних молодих сімей, молоді з числа працівників бюджетної сфери, інших категорій молоді, що потребують соціальної підтримки. За час реалізації Державної програми з загальної кількості позичальників 1121 багатодітна сім'я отримала пільговий довготерміновий кредит.

Станом на 01.01.2013 року Фонд продовжує обслуговувати 8798 кредитних договорів про надання пільгових довгострокових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) та придбання житла.

Постановою Кабінету Міністрів України від 24.10.2012 року №967 затверджено Державну програму забезпечення молоді житлом на 2013-2017 роки. Успішне виконання Програми дасть змогу забезпечити житлом 16 755 молодих сімей та одиноких молодих громадян, збудувати 1047,2 тис. м² житла. Фінансування Програми заплановано здійснювати за рахунок коштів державного і місцевих бюджетів та інших джерел в сумі 5 460 млн. гривень, що дозволить забезпечити житлом в середньому до 3 350 молодих громадян щорічно.

Починаючи з 2003 року відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 04.06.2003 р. №853 «Про затвердження Порядку часткової компенсації відсоткової ставки кредитів комерційних банків молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла» впроваджено програму часткової компенсації відсоткової ставки кредитів комерційних банків.

Позичальник банку (молода сім'я) відповідно до постанови отримує компенсацію у розмірі облікової ставки Національного банку України (станом на 01.01.2013 року - 7,5%).

Завдяки запровадженню вищезгаданого механізму, Фондом, додатково у 2003-2008 роках забезпечено житлом 17885 молодих сімей та залучено близько 2,1 млрд. грн. позабюджетних коштів на реалізацію Державної програми забезпечення молоді житлом.

Орієнтовний обсяг загальних видатків з державного бюджету на цю програму до 2025 року, враховуючи уже здійснені видатки на програму часткової компенсації становитиме більше 1028 млн. грн.

Законом України «Про Державний бюджет на 2012 рік» на реалізацію програми часткової компенсації було передбачено 111,039 млн. грн. для забезпечення річної потреби в коштах на 2012 рік та погашення заборгованості минулих років, фактично було використано кошти у обсязі 91,3 млн. грн.

На початку 2012 року існувала заборгованість за 5 - 6 місяців перед 9,5 тис. позичальниками у обсязі 27,5 млн. грн. несплачених зобов'язань з часткової компенсації відсоткової ставки кредитів комерційних банків, що утворилася у 2009 році. Вже у першому півріччі 2012 року повністю погашена заборгованість по цій програмі перед молодими сім'ями [49].

На сьогоднішній день, Фонд продовжує обслуговувати по програмі 8400 договорів з молодими сім'ями про надання часткової компенсації.

Відповідно до Порядку забезпечення громадян доступним житлом, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України №140 від 11 лютого 2009 року, починаючи з 2010 року Мінрегіоном України делеговано Фонду повноваження щодо надання громадянам державної підтримки на будівництво (придбання) доступного житла. Постановою Кабінету Міністрів України від 29 лютого 2012 р. №193 Фонд визначено одержувачем бюджетних коштів з надання державної підтримки громадянам для будівництва доступного житла.

Програма передбачає здешевлення вартості житла для громадян за рахунок державної субсидії на 30% від нормативної вартості житла, що дозволяє забезпечити житлом та зняти з квартирного обліку при однакових затратах утричі більше громадян. При цьому скорочується квартирна черга, що знову ж таки, сприяє реалізації житлових прав соціально незахищених верств населення. Участь у Програмі можуть взяти громадяни, які згідно законодавства потребують поліпшення житлових умов і мають змогу сплатити 70% від нормативної вартості житла.

В рамках Програми сформовано дійсно ринковий механізм, за якого право вибору об'єкта інвестування із переліку запропонованих залишається за громадянином, який, виходячи із своїх можливостей та уподобань, обирає житло з оптимальним саме для нього співвідношенням ціни і якості, місцем розташування, архітектурно-планувальними та конструктивними параметрами.

Відповідно до Закону України «Про Державний бюджет на 2012 рік» на надання державної підтримки на будівництво (придбання) доступного житла було передбачено 196,2 млн. грн., з яких 27,7 млн. грн. були спрямовані на рахунки регіональних управлінь/іпотечного центру Фонду 27.12.2012 року.

Станом на 31.12.2012 року профінансовано 1222 договори на суму державної підтримки 156,6 млн. грн. За рахунок коштів місцевого бюджету (м. Харків) ще 36 сімей отримали державну підтримку на суму 2,99 млн. грн. Крім того, станом на 28.12.2012 року ще 70 договорів на суму 6,74 млн. грн. були зареєстровані, але не оплачені Державним казначейством України.

В рамках реалізації програми в 2012 році введено в експлуатацію 45 об'єктів, загальна чисельність квартир в будинках складає 5122 (з них 739 квартир для родин, які отримали державну підтримку), площа введеного в експлуатацію житла становить 303,2 тис. м² (з них 47,5 тис. м² для родин Фонду). Додатково залучено у будівельну галузь 473,2 млн. грн. власних коштів громадян За результатами 2010-2012 років програма надання державної підтримки громадянам для будівництва доступного житла підтвердила свою ефективність. Було освоєно 326,2 млн. грн. коштів державного бюджету, а також 20,6 млн. грн. коштів з місцевих бюджетів за рахунок яких 2640 родин, які перебували на квартирному обліку, отримали державну підтримку на будівництво житла, з яких молоді сім'ї - 47%, військовослужбовців - 6%, педагогічних працівників - 5%, інші категорії громадян - 42% [49].

Станом на 01.01.2013 року залишається на обслуговувані 1874 договорів. Загалом протягом 2010-2012 років в рамках реалізації програми в сферу будівництва вже направлено 921,1 млн. грн., громадянами фактично сплачено 803 млн. грн. власних внесків, введено в експлуатацію 98 житлових об'єктів, загальна кількість квартир в будинках складає 11544 (з них 1578 квартир для родин Фонду), площа введеного в експлуатацію житла становить 740,7 тис м² (з них 103,5 тис. м² для родин Фонду).

Таким чином, виконання програми у 2010-2012 забезпечує залучення в будівельну галузь понад 1,26 млрд. гривень інвестицій, з яких 917,3 млн. грн. власних коштів громадян. При цьому інвестиції у житлове будівництво як в одну з системо утворюючих галузей дають суттєвий мультиплікаційний ефект у вигляді розвитку суміжних галузей економіки, утворення робочих місць, збільшення надходжень до бюджету.

Запропонований Програмою фінансово-інвестиційний механізм державної підтримки за рахунок одного і того ж обсягу фінансування вирішує відразу кілька соціально важливих проблем та дозволяє: громадянам - поліпшити житлові умови; державі - зменшити свої житлові зобов'язання; територіальній громаді - завершити довгобуди; будівельній галузі - отримати платоспроможного споживача та подолати кризові явища у житловому будівництві.

Програма користується попитом серед широкого кола громадян, підтримана забудовниками і місцевими органами влади. Проте, не зважаючи на це, обсяги фінансування програми не відповідають плановим та не задовольняють існуючий попит.

У 2012 році Фонд залучено до нового напрямку діяльності - кредитування юридичних осіб, у тому числі об'єднань співвласників багатоквартирних будинків для проведення ремонту, реконструкції об'єктів житлово-комунального господарства. Постановою Кабінету Міністрів України від 31 травня 2012 р. №599 затверджено Порядок використання коштів, передбачених у державному бюджеті для пільгового кредитування юридичних осіб, у тому числі об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, для проведення реконструкції, капітального та поточного ремонту об'єктів житлово-комунального господарства (далі - Порядок 599).

Механізм кредитування, запроваджений Порядком 599 передбачає такі напрямки використання коштів [49]:

? реконструкція, поточний та капітальний ремонт житлових будинків (утеплення огороджувальних конструкцій, модернізація внутрішньо будинкових мереж та систем, улаштування індивідуальних теплових пунктів, ремонт ліфтів, забезпечення освітлення місць загального користування, тощо);

? реконструкція, поточний та капітальний ремонт об'єктів житлово-комунального господарства.

Основними умовами кредитування є:

? строк кредитування - до 10 років;

? відсоткова ставка за користування кредитом - 3 відсотки річних;

? погашення тіла кредиту здійснюється щомісячно, через один рік з дати зарахування коштів пільгового кредиту на рахунок позичальника;

? сплата відсотків - через три місяці з дати зарахування коштів пільгового кредиту на рахунок позичальника.

Законом України «Про Державний бюджет України на 2012 рік» на зазначену мету передбачалось 40 млн. грн., фактично було відкрито асигнувань на 30 млн. грн. У 2012 році до Фонду надійшло 47 заявок на отримання пільгового кредиту на загальну суму 118,2 млн. грн.

Кредитним комітетом Фонду прийнято позитивне рішення та укладено 13 кредитних договорів, на загальну суму 26,2 млн. грн. для проведення ремонту, реконструкції об'єктів житлово-комунального господарства на 77 об'єктів.

2.3 Роль Державної іпотечної установи у кредитуванні житлового будівництва

Установами, які займаються іпотечним кредитуванням в Україні є перш за все, комерційні банки, які організовують первинний ринок іпотеки, працюючи безпосередньо з позичальниками.

10 серпня 2004 Кабінетом Міністрів України була затверджена «Концепція створення національної системи іпотечного кредитування» (Розпорядження від 10.08.2004 №559-р), яка передбачала створення за участю держави іпотечної установи другого рівня. Таким чином, згідно з Постановою Кабінету Міністрів України від 08 жовтня 2004 року №1330 була створена Державна іпотечна установа (ДІУ), метою діяльності якої є: сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування в Україні, зокрема шляхом рефінансування іпотечних кредиторів (банків і небанківських фінансових установ, які проводять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів) та запровадження ефективних механізмів підвищення рівня їх ліквідності. Державна іпотечна установа є на сьогодні єдиною установою другого рівня, що працює в Україні [50].

Засновником Установи є держава в особі Кабінету Міністрів України. Нагляд за діяльністю та фінансовою стабільністю Установи здійснює Наглядова рада, яка є вищим органом управління Установою, Правління є виконавчим органом Установи, який здійснює управління її діяльністю і несе відповідальність за ефективність цієї діяльності. В Статуті ДІУ була зазначена мета діяльності: рефінансування іпотечних кредиторів (банків і небанківських фінансових установ, які провадять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів) за рахунок коштів, що надійшли від розміщення цінних паперів, сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування.

На момент створення ДІУ попит на доступні іпотечні кредити набагато перевищував можливості банків його задовольнити. Із створенням ДІУ, Уряд намагався надати ринку більше фінансового ресурсу. Таким чином поступово вирішувати проблему забезпечення житлом громадян. З початку статутний капітал Установи становив 50 млн. грн., що на той період звісно не задовольняло потреби, але було першим кроком на шляху до присутності ДІУ на ринку.

Поступово, кредитний портфель ДІУ зростав. Основним джерелом здійснення операцій по рефінансуванню іпотечних кредиторів-банків були власні кошти (кошти статутного капіталу, додаткового капіталу ДІУ та залучені кошти, отримані від розміщення цінних паперів ДІУ). Із змінами на ринку, вносились зміни і до Стандартів ДІУ. Такі зміни, як збільшення розміру іпотечного кредиту на одного позичальника залежно від місцезнаходження житла, зменшення розміру первинного внеску для отримання іпотечного кредиту з 30% до 25% і деякі інші, дозволили істотно збільшити обсяги видачі іпотечних кредитів банками-партнерами і збільшити обсяги рефінансування.

За 2012 рік 820 громадян змогли придбати власне житло, використовуючи іпотечну програму ДІУ. На це було спрямовано понад 200 млн. грн. коштів Установи. Тільки у серпні поточного року банками-партнерами ДІУ, яких нараховується 113, надано 174 пільгових кредити для придбання житла на суму майже 43 млн. грн. Таким чином, протягом місяця ще 174 родини отримали своє власне житло за допомоги однієї із програм, розроблених Державою. На розгляді в ДІУ знаходяться ще 220 заявок на суму 46 млн. грн. Динаміка зростання іпотечного кредитування спільно з Держаною іпотечною установою дозволяє спрогнозувати перевищення до кінця року показника у 1000 кредитів, наданих для придбання житла. Станом на 01.01.2013 на балансі ДІУ знаходилось 5153 кредити на суму 846 млн. грн. Загальна кількість кредитів, наданих громадянам за підтримки ДІУ з дня створення Установи, складає 8500 кредитів на суму 1,3 млрд. грн. [50].

Виконуючи функції державного інституту розвитку ринку іпотечного кредитування ДІУ підтримує баланс інтересів держави, первинних кредиторів, позичальників та інвесторів.

Основною метою діяльності ДІУ згідно Статуту є рефінансування іпотечних кредиторів (банків і небанківських фінансових установ, які проводять діяльність з надання забезпечених іпотекою кредитів) за рахунок власних та залучених коштів, у тому числі коштів, що надійшли від розміщення цінних паперів, сприяння подальшому розвитку ринку іпотечного кредитування.

Кількість банків, що співпрацюють з ДІУ, постійно зростає. Відповідно до встановлених критеріїв відбору банків, станом на 01.12.2013 р. загальна кількість іпотечних кредиторів (банків), з якими укладені генеральні договори про рефінансування та обслуговування іпотечних кредитів, становила 121 установ-партнерів ДІУ, з них: 17 банків І групи (із 18), 11 банків ІІ групи (із 20), 7 банків ІІІ групи (із 24) та 86 банків ІV групи (із 120) [50].

У 2013 р. понад 80,6% усіх здійснених ДІУ операцій з рефінансування забезпечували 6 банків: ПАТ «ЮНЕКС БАНК», ПАТ КБ» Приватбанк», ПАТ «Укргазпромбанк», АТ «Дельта банк», ПАТ Банк «Фінанси та кредит», ПАТ «АВТОКРАЗБАНК».

Усього за період 2008-2012 роки ДІУ було рефінансовано 9591 іпотечних кредитів загальним обсягом 4466,4 млн. грн. Найбільш активно ДІУ працював протягом 2008 р., коли було рефінансовано 5351 іпотечних кредитів на загальну суму 1092,3 млн. грн., що більше ніж загалом за усі інші роки роботи. Фінансова криза звела до мінімуму рефінансування іпотечних кредитів у 2009 р. та призупинила роботу у 2010 р. Протягом 2011-2012 років була відновлена робота з рефінансування іпотечних кредитів, що дозволило вийти на показники 2007 р.

Залежно від ринкових умов змінювалась впродовж останніх років і ставка рефінансування (табл. 2.3).

Таблиця 2.3. Ставка рефінансування ДІУ іпотечних кредитів [50]

Строки дії ставки рефінансування	Ставка рефінансування, % річних	Умови застосування ставки рефінансування
з дати	по дату
08.08.2005	05.06.2006	7,5%	Ставка діє за рефінансованими іпотечними кредитами, наданими уповноваженими банками у 2005-2006 році в рамках «пілотного» проекту за кредитною ставкою у розмірі 9,5% річних
05.06.2006	01.06.2008	9,9%	Ставка рефінансування діє для іпотечних кредитів, наданих банками за вказаний період, Пропозиції про відступлення яких надійшли до ДІУ до 01-06-2008 та надані на розгляд ДІУ у вказаний період
02.06.2008	19.11.2010 (включно)	13,5%	Ставка рефінансування діє для іпотечних кредитів, Пропозиції про відступлення яких надійшли ДІУ після 01-06-2008
20.11.2010	23.11.2012	11,0%	Ставка рефінансування застосовується до іпотечних кредитів, якщо надані банком-партнером з дати застосування ставки рефінансування та пропозиції на рефінансування яких надані до вказаної дати
23.11.2012	18.03.2013	18,0%	Ставка рефінансування застосовується до іпотечних кредитів, пропозиції на рефінансування яких надійшли до ДІУ з 23.11.2012 р., незважаючи на дату укладення банком договорів про іпотечний кредит
19.03.2013		15,3%	Ставка рефінансування діє з 19.03.2013 р. для іпотечних кредитів, що надаються банками

Ставка рефінансування іпотечних кредитів визначається Правлінням ДІУ, підлягає погодженню Наглядовою Радою ДІУ та враховує вартість залучення ДІУ фінансових ресурсів для здійснення операцій з рефінансування іпотечних кредитів.

Аналіз особливих умов надання іпотечних кредитів за cтандартами Державної іпотечної установи в 2013 р., поданих у додатку Б, свідчить про те, що ДІУ в цілому вдалося зберегти умови іпотечного кредитування практично на рівні 2012 р. (зокрема коефіцієнти PTI, LTV, OTI), хоча ставка рефінансування та відсоткова ставка за кредитами суттєво зменшились.