Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Вступ

житло будівництво кредитування

Актуальність теми дослідження. Питання покращення житлових умов є одним із найгостріших для значної кількості громадян в Україні. Існуючі темпи житлового будівництва в державі недостатні для вирішення цієї проблеми. Не в останню чергу це зумовлено тим, що придбати житло або покращити свої житлові умови, спираючись лишена власну матеріальну базу, може дозволити собі лише незначна частина українських сімей. При цьому зазначимо, що фінансування житлового будівництва за рахунок кредитних коштів є звичайним явищем для більшості країн світу навіть тих, де рівень благополуччя населення значно вищий, ніж в Україні.

У комплексі заходів, спрямованих на вирішення житлової проблеми населення України, найважливіше місце приділяється побудові адекватної системи довгострокового кредитування придбання житла. Розвиток житлового кредитування спрямований на збільшення платоспроможного попиту населення на житло, залучення позабюджетних коштів у житлову сферу, покликаний забезпечити зв'язок між фінансовими ресурсами населення, банків, інших фiнансових інститутів i реальним сектором економіки. Таким чином, зацікавленими особами (i безпосередніми учасниками) цього процесу мають стати: приватні особи котрі мають бажання отримати житло через іпотечні механізми; будівельні організації, які забезпечують формування житлового фонду в країні; банки - фінансово-кредитнi інститути, що займаються наданням цільових іпотечних кредитів та державні i нормотворчі органи влади (в тому числі, Національний банк України), які юридично i процесуально забезпечують розвиток іпотечного кредитування.

Питання формування ефективної системи іпотечного житлового кредитування в Україні є досить актуальною з точки зору нагальності їх вирішення.

Окремі питання теоретичного та практичного значення щодо кредитування житлового будівництва досліджували українські вчені М. Алексеєнко, О. Бондар, З. Варналій, А. Герасимович, Б.Івасiв, В. Лагутiн, М. Мирун, А. Мороз, А. Пересада, А. Сомик, В. Сусіденко. Науковий інтерес викликають ряд останніх наукових робіт з питань житлового кредитування вітчизняних авторів О. Євтуха, С. Кручка, К. Паливоди, С. Юргелевича та iн.

Водночас, у більшості сучасних наукових доробок окреслена тема висвітлюється лише фрагментарно, хоча вона має важливе наукове i практичне значення. Саме тому вивчення кредитування житлового будівництва крізь призму реалій сьогодення видається актуальним, необхідним i своєчасним. Отже, недостатньо ґрунтовне дослідження теоретичних та практичних аспектів кредитування житлового будівництва Україні в умовах ринкової економіки визначило актуальність вибору теми дипломної роботи.

Мета і завдання дипломного дослідження. Метою дипломної роботи є вивчення й узагальнення теоретичних i методологічних засад системи кредитування житлового будівництва в Україні та розроблення практичних рекомендацій щодо вдосконалення елементів цієї системи з метою забезпечення її ефективного функціонування в ринкових умовах. Відповідно до поставленої мети визначено коло основних завдань, спрямованих на її досягнення:

? розкрити роль кредиту у відтворенні житла;

? з'ясувати види кредитів на житлове будівництво;

? дослідити світові моделі кредитування житлового будівництва;

? провести огляд ринку кредитування житлового будівництва;

? дослідити державне кредитування житлового будівництва;

? розкрити роль ДІУ у кредитуванні житлового будівництва;

? обґрунтувати проблеми процесу кредитування житлового будівництва;

? розкрити шляхи вирішення проблем розвитку іпотечного кредитування житлового будівництва;

? надати пропозиції щодо покращення розвитку кредитування житлового будівництва.

Об'єкт дослідження - діяльність з кредитування житлового будівництва.

Предметом дослідження є економічні відносини, що виникають з приводу надання, використання та повернення кредитів на житлове будівництво.

Методи дослідження. Методологічною основою дипломного дослідження є діалектичний підхід до вивчення кредитування житлового будівництва. У процесі дослідження використовувалися загальнонаукові та спеціальні прийоми i методи дослідження. Зокрема, теоретико-методологічну основу дослідження становить поглиблений аналіз наукових праць вітчизняних i зарубіжних авторів. При вивченні сутності, змісту та специфіки кредитування житлового будівництва використовувалися загальнонаукові методи пізнання, системний підхід. Для вивчення сучасного стану довгострокового кредитування населення та перспектив його розвитку застосовувалися методи порівняння, аналізу i синтезу; iндукції i дедукцiї; статистичний, групування, табличний та графічний.

Інформаційною базою дослідження є законодавчі й нормативні акти, періодичні та монографічні видання українських i зарубіжних авторів, наукові праці, матеріали науково-практичних конференцiй. Для аналізу конкретних економічних явищ діяльності банків з кредитування житлового будівництва використано статистичні матеріали Національного банку України, Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву, Державної іпотечної установи.

Структура та обсяг дипломної роботи. Дипломна робота складається із вступу трьох розділів, висновків i списку використаних джерел.

1. Теоретичні основи кредитування житлового будівництва

1.1 Роль кредиту у відтворенні житла

У сучасних умовах в Україні нагальним завданням стає організація житлового будівництва під іпотечний кредит із заставою майбутнього житла. Досить цікавим у цьому плані є організація на основі спільного проекту холдингової компанії «Київмiськбуд» і комерційного банку «Аркада» іпотечного кредитування житлового будівництва у Києві. У розвинутих країнах світу іпотеці належить, як правило, більша частка у структурі ціни житла при його купівлі у власність.

Понад два мільйони українських громадян, які мають право на отримання квартир, стоять сьогодні в черзі на житло. Саме вони можуть вже найближчими роками стати основою підвищення платоспроможного попиту на довгострокові житлові позики.

Досвід ряду розвинутих країн світу вказує на важливе значення іпотечного кредиту для виходу країни з економічної кризи. Добре відомо, що новий курс президента Рузвельта в 30-х роках XX ст. у США розпочався з розвитку кредитування будинковласникiв (житлової іпотеки). В Україні кредитування в житловому секторі економіки також може стати вагомим чинником активізації загального інвестиційного процесу [10, с. 5].

Досліджуючи проблему кредитування житлового будівництва, необхідно виділяти їх вплив на індивiда та суспільство.

На певному етапі свого розвитку суспільство відкрило і ввело феномен іпотеки, який з розвитком цивiлізації, втіленням в систему ринкових механізмів господарювання все глибше проникав у соціально-економічні відносини та iнтегрував в взаємопов'язану систему різні типи ринків, тим самим сприяючи стабільності загальноекономічної системи як цілісного організму.

Варто подивитись лише на сегмент житлової нерухомостi, де iпотечний ринок зiнтегрував навколо себе кредитний, фондовий та страховий ринки, ринки житла та землi, ринки працi, товарiв i послуг, грошовий ринок, ринок капіталу, ринки будiвельних матерiалів, пiдрядних робiт та сировини, споживчих товарiв, iнвестиційний ринок. Іпотечні механiзми у даному випадку виступають сполучною ланкою в загальному ланцюгу суспільного відтворення, активізуючи кожну з його складових через ефект мультиплiкаційної дiї. Такий ефект, зокрема, проявляється в активiзації будівельної індустрiї («за підрахунками фахівців, використання іпотечних кредитів може в 5-6 разів збільшити попит на житло»), транспортної галузі, сфери металовиробництва, диверсифікацiї ринку цiнних папері в та інвестиційного ринку, підвищенні рівня зайнятості населення та впорядкуванні міжгалузевого розподiлу трудових ресурсів, відкритті нових ринків для банківських (в тому числі й нових) продуктiв тощо, в кінцевому плані - у стимулюванні економічного зростання (за різними оцiнками, одна гривня, вкладена в житлове будівництво, трансформується у 3-6 грн. ВВП [14, c. 125].

Інтегруючи різні види ринкiв, кредит створює передумови диверсифікації інвестиційних потоків у численних сегментах національної економіки. При цьому забезпечуються можливості мінімізації негативного впливу на інвестиційну активність таких факторів макроекономічного характеру як високі девальваційні та інфляційні очікування, зміна системи оподаткування тощо.

Поява в системi суспiльних відносин феномену кредиту житла супроводжується об'єднанням через іпотечні механізми ринків нерухомості і капіталу, а на їх основі - формуванням ринку iпотечного капіталу.

Взаємозв'язок між ринками капiталу i нерухомості проявляється через трансформацію грошових потоків, вартості кредитних ресурсів, їх вплив на вартiсть житла. Прийнято, зокрема, вважати, що «рiст грошових потоків призводить до росту вартості житла, рiст вартості кредитів призводить до зниження вартості нерухомостi…» [21, c. 121]. Хоча в такій закономірності можуть бути винятки.

Не завжди, зокрема, рiст вартості кредитів призводить до зниження вартості житла. Взаємозв'язок між цими двома елементами слід розглядати, передусiм, в контексті зміни платоспроможного попиту на житло, який, по-перше, розвивається за циклiчним сценарієм, а, по-друге, має чітко виражений регiональний аспект.

В умовах постійного зростання вартості кредитних ресурсів (хоча така ситуація може відбуватися i за умови іншого вектора цього показника, зокрема, знаходження у стабільному стані) вартiсть нерухомості може як зростати, так i знижуватися. В основі такої закономiрності лежить динаміка зміни платоспроможного попиту на житло.

Зростання вартості житла в умовах зростання вартості кредиту відбуватиметься до тих пір, доки позитивна динаміка рівня доходів суб'єктів, які формують потенційний попит на таку нерухомість, виявлятиметься спроможною формувати платоспроможний попит на неї. В сумарному обсязі зростаючий платоспроможний попит на нерухомість визначає параметри ємності ринку такої нерухомості, в умовах розширення якої остання завжди залишатиметься високоліквідною.

За таким сценарiєм розвивається ринок житла у м. Києвi, якому властива постійна позитивна динаміка росту. Дорогий кредит на цьому локальному ринку жодним чином не сприяє здешевленню житла, навпаки - цінова пропозиція на ринку нерухомості не в останню чергу формується таким чином, щоб покрити попередні витрати на придбання житла, складовою частиною яких є витрати на погашення дорогого кредиту. Тобто безпосередньо кредит зумовлює зростання вартостi житла. Падіння ж вартості нерухомості можна очiкувати лише з моменту неможливості фактичного доходу сформувати платоспроможний попит на неї. Цьому, до речі, не в останню чергу сприятиме зростання вартостi кредитів, що впливає на кінцеву ринкову ціну нерухомості. У такому разі лiквідність нерухомості знижується, ринок або завмирає на певній ціновій відмітці, або ж відкочується назад.

Слід зазначити, що загальна закономірність «зростання вартості кредитів спричиняє здешевлення житла» на сьогодні в Україні характерна для периферійних територій, рівень платоспроможного попиту на нерухомість в яких у кілька разів нижчий порівняно із столичним. Що ж до іпотечних кредитів, то вони, не в останню чергу, внаслідок відсутності конкуренції з боку іпотечних кредиторів, у таких територіях досить часто виявляються навіть дорожчими за столичнi. У такому випадку, власне, загалом можна говорити про відсутність тiсної ув'язки між ринками капіталу та житла через сполучну ланку - ринок іпотечного капіталу, принаймні на іпотечному ринку, який знаходиться на етапі формування, тим більше, якщо цей процес відбувається в перехідній нестабільній, галузево та регіонально строкатій економіці [28, c. 121].

З огляду на зазначене, можна зробити висновок, що основне завдання, яке стоїть перед кредитним ринком, якраз i полягає у забезпеченні цінової оптимізації як основи інтеграції ринків капіталу та нерухомості. Своїм наслідком така інтеграцiя сприяє: підвищенню капіталізації ресурсів обох ринків; ефективному використанню вільних грошових ресурсів i нерухомого майна; створенню самовідтворювального механізму в системі фінансування іпотечних кредитів; зниженню ризиків інвесторів i кредиторів; стабілізації та розширенню кредитного і фондового ринків.

Кредит на житло дає можливість трансформувати потенційний попит в платоспроможний попит. У даному випадку, ми розглянули ситуацію, коли в громадянина відсутня достатня сума коштів для придбання житла. Водночас можливий варіант, за якого громадянин має кошти, достатні для придбання чи будівництва житла, тобто потенційний попит урівноважений з платоспроможним. Проте присутність іпотечного кредиту y разі його використання означає формування платоспроможного попиту в інших сегментах ринку завдяки створеній можливості використати вивільнені кошти на інші цілі. Тим самим підсилюється дія мультиплiкаційного ефекту іпотечного кредиту.

В контексті питання співвідношення іпотеки та інтересів громадянина, прив'язуючись до іпотечного житлового кредитування, варто зазначити, що механізм придбання житла за рахунок кредитів дозволяє громадянину реалізувати цілу низку переваг, зокрема: відразу набути житло y власність, виплачуючи його вартість y розстрочку; отримати податкові пільги упродовж усього періоду кредитування; використати як заставу житло, саме на придбання якого береться позика; отримати можливість фіксації стабільного розміру щомісячних платежів за кредитом, незмінного в умовах зміни цін на нерухомість та зростання процентних ставок на ринку банківських послуг (якщо кредитним договором не передбачено встановлення плаваючих або фіксовано-плаваючих процентних ставок), що дозволяє планувати сімейний бюджет та мінiмізувати ризик неплатоспроможності [30, с. 47].

Кредитування дозволяє також вирішити низку важливих для громадянина проблем виходячи з його тактичних чи стратегічних інтересів, зокрема: забезпечення житлом або поліпшення житлових умов; вигідної форми заощаджень (завдяки позитивній динаміці цін на нерухомість забезпечується більший приріст капіталу, ніж від розміщення коштів на депозитному рахунку y банку; більше того, за таких умов, а також при стабільній i реальній ставці відсотка на ринок нерухомості залучається значно більша кількість людей, які обирають саме такий спосіб вкладення заощаджень, в тому числі використовуючи для цього іпотечний кредит - як зазначає Н. Грегорі Манків, «навiть та невелика кількість людей, яка не бере позики для купівлі свого будинку, відреагує на зміну процентної ставки, оскільки процентна ставка є альтернативною вартiстю нагромадження майна у вигляді житла, a не зберігання грошей у банку» [42, с. 495-496]); вигідної форми створення стартових умов для організації бізнесу у сфері оренди житла (який дедалі більше набирає поширення).

Досліджуючи характер взаємозв'язку між розвитком ринку кредитування житла i параметрами соціально-економічного розвитку держави чи регіону, логічно виділити функції, які виконує кредитний ринок. Такими, зокрема, є наступні.

Фінансова - зводиться до об'єднання дрібних та розпорошених заощаджень юридичних та фізичних осіб і створення на цій основі великих грошових фондів, з подальшою трансформацією їх ресурсів у позичковий капітал, для кредитування галузей економіки та населення. У цьому ж блоці слід виділити і такий напрям як розподіл паїв учасників ринку.

Розподільчо-стимулююча - полягає у перерозподілі нерухомості з метою її раціонального використання. У даному випадку, про такий перерозподіл слід говорити в наступних аспектах: використання наявної нерухомості як засобу для отримання позичкового ресурсу; створення чи придбання нової нерухомості; можливості використання новоствореної чи придбаної нерухомості в іпотечних схемах тощо. Крім того, розподільчо-стимулююча функція іпотечного ринку зводиться до стимулювання інвестування в нерухомість, що забезпечується, передусім, доступністю іпотечного позичкового ресурсу. Стимулювання інвестування в нерухомість реалізується також в контексті досягнення наступних цілей: примноження власності, яка використовується для вирішення нагальних проблем виробничого (поповнення основних фондів) та особистого (вирішення житлової проблеми) характеру; примноження власності з метою збереження капіталу; примноження власності з метою отримання прибутку (для перепродажу) тощо [32, с. 3].

Захисна - полягає у диверсифiкації ризиків учасників іпотечного ринку в процесі обігу боргових зобов'язань. Розмаїття моделей іпотечного ринку створює достатньо ефективні системи захисту його учасників від втрати коштів та заставного майна, a також майбутніх прибутків від інвестування в іпотечні інструменти.

Індикативно-інформацiйна - забезпечує відслідковування тенденцій в зміні активності у різних сегментах іпотечного ринку, в трансформації співвідношення попиту і пропозиції на ньому, y векторності інвестиційних потоків. Тим самим створюється підґрунтя для формування учасниками ринку власних стратегій поведінки на ринку, продуктових стратегій тощо.

Соціальна. Про прояв соціальної функції іпотечного ринку можна говорити в контексті сприяння вирішенню споживчих та житлової проблем населення, вирівнювання регіональних умов доступу до іпотечних кредитів, оптимізації галузевої тa територіальної структури зайнятості населення, захисту заощаджень населення від інфляційного знецінення тa їх примноження.

Макроекономічна - проявляється в мультиплiкаційному ефекті, який забезпечується активізацією ділової активності в різних галузях національної економіки, переливом капіталу в галузі з низьким рівнем доходності. Можна говорити також про усунення регіональної диференціації в забезпеченні позичковими ресурсами та умовах кредитування. Безперечним результатом прояву макроекономічної функції слід вважати забезпечення стабілізації грошового ринку, розширення грошово-кредитного ринку, диверсифікацію фінансових інструментів.

У систематизованому вигляді функції іпотечного ринку можна представити наступним чином (додаток А) [30, c. 105].

Водночас, теза про пряму залежність між іпотекою та макроекономічними показниками не є такою однозначною, як здається нa перший погляд, що особливо проявляється на початковій стадії становлення іпотечного ринку. Розглядаючи, наприклад, напрями впливу іпотеки нa подолання кризи, О.Т.Євтyх зазначає, що «розвиток системи іпотечного кредиту на ринковій основі здатний вивести країну не лише з інвестиційної, але й інфляційної кризи, відволікаючи ресурси з поточного обороту y внутрішнє накопичення» [23, с. 252].

Як показує практичний досвід розвитку іпотечного житлового кредитування та житлового будівництва, так відбувається не завжди, чому є свідченням поточна ситуація y м. Києвi та його приміських територіях. Тут, незважаючи на щорічні значні прирости обсягів іпотечного кредитування, збільшення масштабів житлового будівництва, на ринку нерухомості впродовж останніх років, навіть за стабільної ціни кредитів, панує «ціновий бум», причому як на первинному, так i на вторинному (який автоматично «підтягується» за первинним) ринках (ріст цін склав 1,5-5 разів, і цей процес триває).

Причин тут декілька.

По-перше, даному регіону властивий високий міграційний приплив трудових ресурсів, з боку яких формується постійно високий потенційний попит на житло. Підвищеним попитом столична нерухомість користується у регіонального бізнесу, який дедалі інтенсивніше проникає y м. Київ, i цей процес об'єктивно супроводжується вирішенням житлової проблеми для працівників нових фірм. Як результат - на ринку фактично відсутній розрив між попитом та пропозицією на житло первинного ринку - як правило, на завершальний етап будівництва новий будинок виходить практично з усіма проданими квартирами.

По-друге, у населення відбулося значне зміщення пріоритетів щодо форм вкладення заощаджень. Дедалі більше операцій з купівлі-продажу на ринку житла відбувається не з метою вирішення житлової проблеми, a виходячи з інтересів отримання поточної та майбутньої вигоди, шляхом наступного його продажу за вищою ціною абo ж для організації квартирного орендного бізнесу.

Жодний банк на сьогодні не в змозі забезпечити подвоєння чи потроєння капіталу за 2-3 роки, як це робить ринок нерухомості. Причому подібна ситуація спостерігається навіть в периферійних територіях, де за останні роки ціни на житло зростали досить високими темпами (хоча в абсолютному вимірі вони все ще відстають від столичних та окремих обласних центрів).

По-третє, не слід відкидати i тезу щодо зацікавленості суб'єктів, що формують пропозицію житла та іпотечних кредитів, в отриманні в період цінового підйому надприбутків. Перші, цієї цілі досягають, завдяки ціновим ножицям (собівартість одиниці об'єкта будiвництва - реалізаційна ціна), другi - завдяки термінам кредитування (кінцева вартість нерухомості, як вже зазначалося, зростає з подовженням термінів кредитування) тa вартості кредиту (чим дорожчий кредит, тим більший прибуток кредитора).

По-четверте, зростаючий первинний ринок житла формує зростаючий попит на будівельні матеріали (цегляні вироби, металопродукцію тощо), що спричиняє відповідне їх подорожчання (прибутковість переважної частини суб'єктів вітчизняного бізнесу, на жаль, забезпечується не стільки за рахунок обороту, скільки завдяки ціновому фактору). До цього слід додати, намагання окремих виробників будівельних матеріалів, утримувати ситуацію «штучного дефіциту», наслідком чого є, також, суттєве подорожчання їх продукції (наприклад, за останні три роки ціна силiкатної цегли Обухівського цегельного заводу, що в Київськiй області, зросла більш як y 4 рази).

По-п'яте, надмірний ціновий ріст на ринку житла, значною мірою, спричинений участю у формуванні попиту на нього з боку великої маси «тіньових» (неоподаткованих) доходів громадян.

Мінімізувати вплив зазначених факторів на інфляційні процеси можна за умови вирівнювання ситуації на ринку праці в масштабах усієї країни, a не лише в його окремому територіальному сегменті, створення дійового i реального конкурентного середовища на ринку виробників будівельних матеріалів, легалізації доходів населення тощо.

Дещо дискусiйною, в контексті особливостей окремого етапу суспільного розвитку, видається i теза, що «розвиток іпотечного кредитування здійснює позитивний вплив на подолання соціальної нестабільності, яка зазвичай супроводжує економічну кризу» [30, с. 17]. Такий вплив пов'язується, насамперед, із залученням y сферу будівництва житла місцевих трудових ресурсів, а також підвищенням рівня мобільності робочої сили інших регiонів, що дійсно має місце. Разом iз тим, за умови високої вартості кредитних ресурсів, з одного боку, та постійної тенденції до зростання цінової пропозиції на ринку житла, з другого боку, дедалі більше зростає диференціація між громадянами з різним достатком за рівнем доступу до ринку житла, в тому числі й через систему іпотечного житлового кредитування.

Цілком вірною є позиція, згідно з якою «природа іпотеки така, що вона дозволяє на основі принципу дохідності здійснювати постiйний пошук щодо залучення в кругообіг факторів раніше слабо капіталізованих чи зовсім некапіталізованих» [30, с. 15]. В Україні таким фактором нині є землі сільськогосподарського призначення, які ще й донині не включені в систему іпотечних відносин. Одночасно, з деяким застереженням, ми ставимося до висновку, що «в іпотеці закладений такий механізм, який з допомогою економічного важеля дозволяє найбільш ефективно перерозподіляти нерухомість в інтересах суспільства. З допомогою іпотеки відбувається перерозподіл землі, основних фондів i т.д. у власність тих, хто може і бажає краще працювати, виробляти більше високоякісної продукції з найменшими витратами» [30, с. 15]. Суть іпотеки, на нашу думку, полягає передусім у залученні дефіцитного, на певному етапі, фінансового ресурсу для більш ефективного використання у виробничому процесі саме тієї нерухомості, яка вимушено передається в заставу для отримання такого ресурсу. Для багатьох сфер діяльності в силу об'єктивних обставин залучення позичкового капіталу є звичайною практикою. До того ж, це стосується виключно нерухомості, яка як застава використовується виключно для обслуговування виробничого процесу i не має жодного відношення до нерухомості, що перебуває у власності громадян і використовується ними виключно у невиробничих цілях (їх приватного житла, наприклад). Крім того, ставити питання про іпотеку, в контексті, визнання її як ефективного механізму перерозподілу нерухомості до більш ефективних власників, означає, завчасно, визнати неминучість невиконання позичальником умов кредитного договору, вже на стадії укладання останнього, наслідком чого є втрата заставленої нерухомості. Іпотека жодним чином таку мету не ставить, навпаки - вона, як вже було зазначено, компенсує тимчасові дефіцити фінансових ресурсів для здійснення як поточної, так й інвестиційної діяльності позичальника таких ресурсів. Крім того, іпотека забезпечує прибутки банкам, a також запобігає знеціненню їх активів, створюючи підґрунтя безпечного функціонування інвестиційного та фондового ринків. Тому, на нашу думку, більш логічно говорити про іпотеку в контексті активізації руху вартості в «різних її формах з метою отримання прибутку чи досягнення соціального ефекту», на чому, власне, i акцентує увагу О.Т.Євтyх, характеризуючи соціально-економічну природу іпотеки [23, с. 253].

І ще один аспект, на якому хотілося б акцентувати увагу: невиконання позичальником зобов'язань з погашення кредиту зовсім не означає того, що такий позичальник є неефективним господарем. Бізнесова діяльність, особливо в перехідних економіках та, передусім, в такій галузі як сільське господарство, здійснюється в надзвичайно ризиковому середовищі, де той чи інший форс-мажор (зміна цінової кон'юнктури, стихійне лихо, відмова від держзамовлення тощо) може виникнути у будь-який момент. До того ж, не можна прогнозувати, що навіть при продажу кредитором заставленого майна потенційному новому власнику останній через певний проміжок часу, можливо, через незалежні від нього ті ж самі форс-мажорні обставини, виявиться таким самим неефективним, як i його попередник.

Розглядаючи питання впливу інституту іпотеки на стан економіки, з достатнім ступенем впевненості можна стверджувати, що «розвиток іпотечного ринку України - це інвестиції в майбутнє національної економіки, насамперед, у житлове будівництво та сільське господарство» [33, с. 122], а також суттєве доповнення внутрішнім та вагома альтернатива іноземним інвестиціям. Потенційна ж ємність іпотечного ринку, як житлового, з огляду на те, що «забезпеченість житлом у нас на сьогодні в 2-3 рази нижча, ніж в інших країнах» [30, с. 6], «в Україні на квартирному обліку перебуває кожна десята сім'я» [28, с. 122]), так й особливо земельного (враховуючи той факт, що іпотека сільськогосподарських земель в Українi взагалі донині відсутня, a «грошова оцінка сільськогосподарських угідь з врахуванням індексації становить близько 400 млрд. грн. [51, с. 113]), до того ж «сукупний обсяг ринку іпотечного фінансування не перевищує 1% ВВП» (при тому, що у розвинених країнах частина іпотечного фінансування становить 30-75% ВВП [60, с. 202]), оцінюється як надзвичайно велика.

Одночасно слід враховувати i той факт, що (i в даному випадку ми цілком поділяємо таку точку зору) «іпотечний кредит - це одна із можливих форм кредиту, один із складників фінансового ринку. Це потрібно підкреслити, щоб перед іпотекою нe ставилися глобальні завдання, які вона виконати нe спроможна. Надмірні сподівання щодо фінансово-господарських можливостей іпотечного кредитування можуть призвести до неадекватної оцінки результатів його запровадження. Так, очевидно, що на основі лише іпотечного кредиту неможливо, наприклад, розв'язати таке глобальне завдання як фінансування модернізації парку сільгосптехніки в аграрному секторі вітчизняної економіки. Розв'язання цiєї проблеми під силу лише усій фінансовій системі. Майбутній іпотечний ринок не стане й не може стати панацеєю від усіх наших нинішніх фінансових негараздів» [61, с. 247]. Це необхідно мати на увазі хоча б із тих позицій, що до розв'язання будь-якої проблеми, яка потребує обов'язкової присутності фінансових ресурсів, a такі, як правило, в дефіциті, особливо в країнах з перехiдною економікою, необхідно підходити комплексно, мобілізувавши усі наявні механізми з її фінансового забезпечення. Саме такий підхід, кінцевим своїм наслідком, покликаний забезпечити високий синергічний соціально-економiчний ефект.

Зрозуміло, що успішне здійснення іпотечного кредитування житлового будівництва можливе лише за умови достатньо високого i стабільного рівня доходів населення. На жаль, нині позики, що надаються банками на придбання житла, доступні лише обмеженому колу громадян. Завдання полягає в тому, щоб на основі мобілізації фінансових ресурсів суттєво здешевити іпотечний кредит.

В Україні іпотечне кредитування житлового будівництва може успішно функціонувати лише за умови державної підтримки. Йдеться, насамперед, про державні гарантiї іпотечних зобов'язань, фінансові компенсації іпотечним банкам частини плати за користування позикою тощо. Державна підтримка іпотечного кредитування робитиме позику більш доступною для широких верств населення, навіть з невисокими доходами.

Іпотечний кредит є надійним засобом залучення внутрішніх інвестицій для зведення житла в масових обсягах у містах i селах України. Вкладення коштів y нерухомість завжди було i є одним із самих надійних шляхів не тільки їх збереження, aле й примноження. Іпотечне кредитування житлового будівництва представлятиме безумовний інтерес для потенційних інвесторів.

Особливості кредитування житлового будівництва - масштабність, строковість, фiксованість процентної ставки в умовах стабільного фінансового ринку, цільова спрямованість - відрізняють його від інших форм кредиту тa визначають переваги його використання як для позичальника так i для кредитора. Серед переваг позик для позичальника необхідно назвати 37, с. 189:

- зростання інвестицiйних можливостей шляхом перетворення нерухомості на операційний капітал;

- функціонування заставленої нерухомості за її цільовим призначенням;

- стабільність номінальних виплат протягом всього періоду позики;

- зниження розміру щомісячного, щоквартального, щорічного платежу через довгостроковiсть іпотечного кредиту. Надання іпотечних позик для кредитора має як переваги, головною з яких є можливість мінімізації кредитного ризику, так i недоліки, пов`язані головним чином, із значними обсягами аналітичної роботи та зростанням ризиків процентної ставки і ліквідності, які дещо знижуються із запровадженням специфічних схем та інструментів іпотечного кредитування, стандартизацією умов надання іпотечних позик, a також iз розвитком ринку страхових та аналітичних послуг.

1.2 Види кредитів на житлове будівництво

У системі кредитування житлового будівництва відомо такі види кредиту [30, c. 77]:

1. Кредит на погашення (ануїтет).

Цей вид кредиту є звичайним в Україні. Позичальник повинен щорічно виплачувати постійну суму (ануїтет), що не змінюється впродовж обумовленого строку кредитування. Зазвичай сума ділиться на 12 місячних внесків, які складаються з частки процентної ставки i частки погашення. Перша складова поступово зменшується, a остання відповідно зростає на величину, рівну об'єму заощадженої процентної ставки, таким чином ці пайові внески залишаються постійними протягом всього часу погашення кредиту. Таке співвідношення викликане постійним зниженням вимог по виплаті відсотка в процесі погашення кредиту.

2. Кредит з фіксованою процентною ставкою.

Кредит з фіксованою процентною ставкою є базисним типом іпотечного інструменту з жорстким кредитним терміном, незмінними періодичними, спочатку відомими платежами. Зустрічаються також i інші назви: стандартна іпотека, постійна іпотека, перманентний кредит, кредит з твердою процентною ставкою, традиційна форма кредиту, стандартна (або звичайна) модель іпотечного кредиту або традиційна іпотека.

3. Кредит в розстрочку.

За цього виду кредиту частка погашення, яка повинна проводитися частковими платежами, залишається, на відміну від ануїтету, незмінною: вона не підвищується від платежу до платежу.

Іпотека поділяється на такі види:

1. Іпотека на вторинному ринку.

Цей вид іпотеки - найпоширенiший, оскільки на нього пропонуються низькі процентні ставки в порівнянні з іпотекою у новобудовах. Більшість пропозицій на ринку іпотечного кредитування направлена саме на споживачів цього виду кредиту, оскільки подібна операція є найменш ризикованою для банку i на її оформлення йде менше часу.

2. Іпотека на первинному ринку.

При оформленні купівлі квартири в новобудові заставою є не сама нерухомість, a гіпотетичні права на неї. Квартира, яку позичальник купує в кредит, якщо вона вже є, опиняється в заставі у банку до моменту повного погашення заборгованості. Ризики банку в цьому випадку менше, ніж якщо він видає кредит на новобудову, особливо нa нульовiй стадії.

3. Іпотека замiської нерухомості.

Заміську нерухомість під іпотеку можна придбати практично через будь-який банк. Але можуть виникнути проблеми у разі якщо у позичальника є бажання придбати дачу - невеликий літній будиночок на ділянці в декілька соток. Видавати такі кредити банки поки не готові, проте це не означає, що дачу не можливо придбати в кредит. У такому випадку позичальники можуть оформити іпотечний кредит на земельну ділянку, а потім узяти споживчий кредит на садовий будиночок.

4. Іпотека кімнати.

Не у всіх зараз є можливість узяти іпотеку на квартиру, але є вихід придбати окрему кімнату. Програми даного кредитування під придбання кімнат вельми обмежені, але поступово вони стають поширенiші. Банки через юридичні ризики вважають за краще видавати їх за умови, що вся квартира переходить y власність позичальника.

Предметом іпотеки можуть бути ділянки землі та майно, щo на ній розташоване - будівлі, споруди, квартири, підприємства як цілісні майнові комплекси, інше майно, віднесене законодавством до нерухомого. Залежно від предмета іпотеки виділяють: іпотеку житла (житлову іпотеку), iпотеку земельних ділянок (іпотеку землі) тa іпотеку комерційної нерухомості (комерційну іпотеку).

За часовим критерієм (черговістю виникнення) види іпотеки субординуються як старша (перша) та наступні. Наступна іпотека - це передача в заставу нерухомого майна, якe вже є предметом іпотеки за попереднім договором іпотеки.

Застава нерухомості, яка раніше не заставлялася (або чиста від попередніх зобов'язань нерухомість), є першою іпотекою. Перша (основна або старша) іпотека дає заставодержателю переважне заставне право, тобто право першочергового (відносно наступних заставодержателів) задоволення вимог (якщо інше не передбачене договором).

Залежно від кількості предметів застави та заставодавцiв іпотека може бути об'єднаною чи спільною. Якщо забезпечення зобов'язання здійснюється шляхом одночасної передачі в іпотеку двох або кількох об'єктів нерухомого майна, що належать одному заставодавцевi, має місце об'єднaна іпотека. Якщо зобов'язання забезпечується шляхом передачі в іпотеку двох або кількох одиниць нерухомого майна, що належать різним особам, це буде спільна іпотека. Забезпечення виконання зобов'язань шляхом передачі в іпотеку нерухомого майна, що належить третiй особі (майновому поручителю), є іпотекою на користь третьої особи).

Аналіз праць [10, 19, 21, 25, 53] свідчить, що в економічно розвинутих країнах, де іпотекою вже займаються не один рік, існують різноманітні класифiкації іпотеки за різноманітною багатогранністю ознак, ми, в свою чергу, спробуємо зупинитися на найрозвинутіших, які можна поділити на три напрями.

За першим іпотека класифікується за інструментами. Вона зазначає, що нині в рядi країн існують три форми іпотеки: обігова, забезпечувальна та іпотека власника. При обіговій іпотеці установа, що її здійснює, реєструє іпотечну угоду, видає заставне свідоцтво, a забезпечувальна (книжкова) іпотека не супроводжується видачею такого документу. Заставне свідоцтво є засобом для подальшої передачі прав, шляхом напису на заставному свідоцтві, здійснюваної без звернення до установи, що здійснює реєстрацію іпотечної угоди. Таким чином, іпотека поряд із забезпечувальною функцією набуває значення документу, що знаходиться в самостійному обігу (обігова іпотека). Поряд з вищерозглянутими, отримала розвиток i нормативно закріплена іпотека власника. Для встановлення такої іпотеки власник робить запис в іпотечній книзі про обтяження свого майна i отримує заставне свідоцтво. Він може пустити його в обіг y загальному порядку, a може залишити іпотеку за собою. Даний факт має важливе значення, оскільки власник набуває першу іпотеку. В цьому випадку інші кредитори можуть придбати другу, третю i т.д. іпотеки. У випадку ж реалізації кредитором свого заставного права, тобто продажу речі, власник сам буде першим по рангу застави кредитором i отримає перевагу задоволення з свого власного (але заставного) майна [11, с. 48].

Другий напрям полягає в класифікації іпотеки за видами, він є поширеним у світовій практиці, a саме - існує три види іпотеки: законна, судова і договірна.

Законною iпотекою є та, яка витікає iз закону [4]. Встановлення іпотеки в силу закону означає, що вона присвячується до передбаченого законом факту i не залежить від волі сторін. При встановленні законної іпотеки закон, що передбачує її виникнення, повинен визначити, зазначити зобов'язання, яке забезпечується іпотекою, i майно, що визначається таким, яке знаходиться в іпотеці.

Судовою іпотекою є така, що витікає iз судових рішень.

Найпоширенішою у практичному застосуванні є договірна іпотека. Цією іпотекою є така, котра є результатом угоди.

Договірну іпотека поділяється на звичайну, об'єднану, спільну, наступну та умовну.

Звичайна іпотека передбачає передачу в заставу одного об'єкта нерухомого майна, який належить іпотекодавцеві.

Об'єднана іпотека полягає у передачі в заставу двох або більше об'єктiв нерухомого майна, які належать іпотекодавцеві.

Спільна іпотека забезпечується шляхом передачі в заставу двох або більше об'єктів нерухомого майна, які належать різним особам.

Наступна іпотека передбачає заставу нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки. І в разі звернення стягнення на предмет іпотеки вимоги кожного наступного іпотековласника задовольняються після повного задоволення вимог кожного попереднього іпотеко власника.

Умовна іпотека виникає у разі, коли іпотечною угодою встановлено, що вона набирає чинності з моменту виконання передбаченої цією угодою умови.

До цих різновидів договірної іпотеки, хотілося б додати ще одну, яка називається заповітною іпотекою. Вона встановлює, що заповідач може покласти на спадкоємця, до якого, наприклад, переходить житловий будинок, зобов'язання надати іншій особі: довічне користування цим будинком або його певною частиною. У випадку наступного переходу прав власності на будинок або ж на відповідну його частину право довічного користування зберігає свою силу для нового власника нерухомості [12, с. 42].

Третій напрям полягає в класифікації іпотеки залежно від об'єкту кредитування, який розподіляє її на аграрну, житлову, промислову. При цьому найбільшу частину в структурі іпотечного ринку займає житлова іпотека.

За останні 10 років частка житлового іпотечного кредитування постійно зростала i до кінця 90-х років XX ст. становила вже 80%. Схожа тенденція нинi спостерігається в багатьох країнах світу. Однак в XІX i на початку XX ст. в США, Німеччині, Росiї, на території України дуже динамічно розвивалася іпотека в аграрному секторі економіки. Така суперечність динаміки пояснюється тим, що одним з основних факторів розвитку іпотеки є попит на відповідну нерухомість. Попит на нерухомість в різних сферах економіки залежить від багатьох причин i в значній мірі визначає доступність потенційних позичальників до кредитних ресурсів і розвиток всієї фінансово-кредитної системи країни.

На сьогодні існує велика кількість програм забезпечення житлом громадян. Разом з тим вони не охоплюють усіх категорій громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Інші громадяни, що перебувають на квартирному обліку, забезпечуються житлом місцевими органами виконавчої влади. Постійно виникають пропозиції щодо фінансування за рахунок держави будівництва і придбання житла також для інших категорій (на сьогодні, наприклад, розглядається питання щодо працівників суднобудівної галузі). Зростання кількості таких програм за відсутності чітких пріоритетів житлової політики увійшло в суперечність з наявними у держави фінансовими ресурсами.

В Україні реалізуються затверджені Кабінетом Міністрів України програми забезпечення житлом окремих категорій громадян, а саме: військовослужбовців, осіб рядового і начальницького складу органів внутрішніх справ, кримінально-виконавчої системи, службових осіб митних органів та членів їх сімей, військовослужбовців, звільнених у запас або відставку, молоді, громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи, депортованих кримських татар і осіб інших національностей, які повернулися на проживання в Україну.

Крім того, є категорії громадян, які забезпечуються житлом відповідно до окремих законодавчих актів, а саме: індивідуальні сільські забудовники (державне пільгове довгострокове кредитування); державні службовці (державне пільгове кредитування); судді; інваліди по зору та слуху; вчені Національної академії наук України; педагогічні та науково-педагогічні працівники.

Комплексна програма забезпечення житлом військовослужбовців, осіб рядового і начальницького складу органів внутрішніх справ, кримінально-виконавчої системи, службових осіб митних органів та членів їх сімей.

Метою програми є забезпечення житлом військовослужбовців та інших службових осіб і вдосконалення механізмів його будівництва (придбання) за рахунок визначених у Програмі джерел фінансування, зокрема через застосування механізмів довгострокового кредитування.

Проте, Закон «Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей» було прийнято у 1991 році, а постанову Уряду, яка визначає порядок кредитування будівництва та придбання житла для військовослужбовців лише у 2004 році. Протягом 13 років дії Закону була відсутня чітка процедура кредитування житлового будівництва для військових. Військові могли скористатися лише загально діючими комерційними умовами кредитування. У той час відповідним «Порядком кредитування будівництва та придбання житла для військовослужбовців Збройних сил та інших військових формувань» затвердженим постановою Уряду від 28.01.2004 р. №88 передбачається погашення кредиту за рахунок коштів державного бюджету від 50% до 100% у залежності від вислуги років.

Програма забезпечення житлом військовослужбовців, звільнених у запас або відставку. Законом України «Про статус ветеранів військової служби, ветеранів органів внутрішніх справ і деяких інших осіб та їх соціальний захист» державою гарантуються рівні з іншими громадянами можливості в економічній, соціальній, політичній сферах щодо задоволення різноманітних життєвих потреб, зокрема, шляхом реалізації цільових програм поліпшення житлових умов. Механізми реалізації поліпшення житлових умов були визначені у постанові Кабінету Міністрів України від 29.01.1999 р. №114 «Про затвердження Програми забезпечення житлом військовослужбовців, звільнених у запас або відставку».

Відповідно до статті 1 Закону України «Про сприяння соціальному становленню та розвитку молоді в Україні» молодими громадянами є громадяни України віком від 14 до 35 років.

Згідно з статтею 10 цього Закону держава забезпечує молодим громадянам рівне з іншими громадянами право на житло, сприяє молодіжному житловому будівництву, створенню молодіжних житлових комплексів шляхом надання за рахунок бюджетних коштів пільгових довгострокових державних кредитів на будівництво і придбання жилих будинків і квартир, на оплату вступних пайових внесків при вступі до молодіжних житлових комплексів, житлово-будівельних кооперативів, а також на обзаведення домашнім господарством.

Метою державної програми забезпечення молоді житлом є реалізація державної молодіжної політики в частині розв'язання житлової проблеми шляхом створення сприятливих умов для розвитку молодіжного будівництва, удосконалення механізмів придбання житла і забезпечення на цій основі подальшого розвитку системи іпотечного житлового кредитування.

Положення про порядок надання пільгових довготермінових кредитів молодим сім'ям та одиноким молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла, затверджене постановою Кабінету Міністрів України від 29.05.2001 р. №584 визначає порядок надання таких кредитів.

З огляду на викладене вище, зазначимо, що програми державної підтримки окремих категорій громадян (молодь, військовослужбовці, працівники бюджетної сфери, інваліди тощо) у вирішенні житлової проблеми недостатньо ефективні, оскільки суттєво відрізняються одна від одної і містять різні механізми та підходи до реалізації. Зростання кількості програм за відсутності чітких пріоритетів житлової політики увійшло в суперечність з наявними у держави фінансовими ресурсами. Це призвело до розпорошення бюджетних коштів, недофінансування програмних завдань і, як наслідок, недосягнення визначених цілей.

Крім того, в усьому світі держава допомагає громадянам у поліпшенні житлових умов відповідно до їх майнового стану. Якщо це малозабезпечені громадяни, то їм надається соціальне житло, а громадяни з середніми доходами самостійно придбають чи орендують житло за державної підтримки. Вважаємо, що замість такої кількості державних програм розробити та прийняти одну, яка забезпечить механізми житлового забезпечення всіх категорій громадян, створить для всіх єдині умови і стандарти, як це передбачено Конституцією України.

1.3 Світові моделі кредитування житлового будівництва

Головною характерною рисою цієї моделі є її замкненість, яка полягає в тому, що джерелом надання кредитів є лише кошти, накопичені учасниками іпотечних відносин за контрактами заощаджень. Ця модель практично не залежить від загального стану фінансово-кредитного ринку, що має важливе значення для розвитку іпотечного кредитування у країнах з недостатньо розвиненою економікою, до яких i належить Україна [8, с. 125].

Зазначена модель діє за принципом каси взаємодопомоги: кредитні ресурси банка не запозичуються на відкритому ринку, а формуються за рахунок залучення заощаджень майбутніх позичальників. Тільки клієнт банка має право на отримання такого кредиту, причому у розмірі, який приблизно дорівнює сумі заощаджень.

Ця модель тільки частково стимулює придбання нерухомості, оскільки момент придбання наступає не скоро. В той же час він не залежить від коливань на фінансовому ринку тa цін залучених коштів. Саме тому ця модель отримала назву автономної.

Прикладом використання даної моделі може слугувати система придбання житла в Нiмеччині. Особи, які бажають покращити житлові умови, повинні попіклуватися про цe заздалегідь. Протягом 2-10 років до моменту придбання будинку чи квартири вони повинні робити цільові накопичення в спеціалізованих банках або ощадних касах. Коли накопичиться приблизно 45% від вартості житла покупці нерухомості отримують державну дотацію у розмірі 10% від його вартості, а також пільговий кредит на 10-15 років для решти частини виплат. Для надання іпотечних кредитів банк використовує кошти, накопичені попередніми вкладниками [17, c. 305]

Саме така модель була використана в АКБ «Аркaда» починаючи з 1994 року. Банк активно співпрацює з холдинговою компанією «Київміськбуд», що сприяє розвитку даного виду кредитування. В 1994 році АКБ «Аркада» спільно з «Київмiськбудом» впровадив програму «Будівництво житла за рахунок коштів населення», яка передбачає інвестування конкретної квартири в процесі будівництва. Це дає змогу дає змогу клієнтові вибрати квартиру в будинку, що споруджується. Проiнвестувавши не менше 30% загальної площі, він закріплює за собою квартиру і щомісяця рівними частинами оплачує решту площі. За три місяці до здачі будинку необхідно проiнвестувати 100% загальної площі [51, c. 225].

Нині банк «Аркaда» працює за такою схемою. Протягом перших 3-7 років клієнт вносить 50% від передбачуваної вартості квартири на цільовий рахунок банку «Аркaда». Після цього банк надає позичальнику цільовий кредит на 50% від вартості майбутньої квартири терміном від 5 до 10 років [51, с. 226].

При використанні даної моделі комерційний банк виступає в ролі кредитора, a джерелом кредитних коштів при цьому є цільові заощадження його клієнтів - майбутніх позичальників. Як бачимо, за цієї схеми одні потенційні позичальники кредитують інших, вкладаючи кошти на цільові рахунки, i очікують своєї черги на кредит.

Переваги даної моделі в тому, що, по-перше, банк має можливість залучати дешеві кредитні ресурси, оскільки за такими цільовими вкладами нараховуються низькі проценти (так, АКБ «Аркaда» нараховує 1,5% річних власникам цільових житлових вкладів, що значно нижче від процентів за іншими видами вкладів).

По-друге, вже в процесі накопичення цільового вкладу банк може оцінити кредитоспроможність потенційного позичальника та його дисциплінованість щодо вчасної сплати внесків, адже здатність клієнта протягом певного періоду вносити на рахунок визначену суму свідчить про тe, що таку ж суму він зможе постійно вносити для погашення кредиту. Крім того, це дозволяє оцінити реальні доходи клієнта порівняно із зазначеними в офіційних документах. Наприклад, якщо клієнт щомісячно може вкладати в банк 2000 грн., при офіційно підтверджених доходах його сiм'ї на таку ж суму, то це означає, що його фактичні доходи значно перевищують дану суму. Обов'язкове внесення кожного місяця даної суми на депозит свідчить також про постійність неофіційних доходів. Отже, банк може надати кредит даному клієнту, щомісячні виплати по якому будуть складати 2000 грн.