Розглянемо умови, за яких надаються зараз іпотечні кредити:

? кредити видаються на купівлю житла на первинному і на вторинному ринках;

? валюта кредиту - гривня;

? термін кредитування коливається від 1 року до 30 років;

? розмір першого внеску коливається в межах від 10% до 60% (рис. 2.6);

? одноразова комісія за відкриття рахунку складає 0,3-3%, деякі банки навіть взагалі не беруть одноразову комісію (Всеукраїнський Банк Розвитку, Український Професійний Банк, Фортуна-Банк та Правекс-Банк);

? мінімальна річна ставка у гривні складає 7,75% (Банк Меркурій), максимальна - 30,85% (Банк Кіпру). І хоча мінімальна ставка складає 7,75%, потрібно мати на увазі, що банки видають іпотечні кредити за такою ставкою на об'єкти, які конфісковані самим банком;

? застосовуються як аннуїтетна, так і класична схеми погашення;

? раніше деякі банки також стягували щомісячну комісію, але зараз всі відмовилися від даної практики;

? що стосується медіанних ставок, то в доларах та євро вони залишились незмінними - 16% та 15,7% відповідно. Медіанна ставка у гривні у 2012 році не змінилась і складає 19,9%.

У ІІ кварталі 2012 року Національний банк і інформаційне агентство Thompson Reuters почали розрахунок нової індикативної ставки по депозитах фізосіб - Ukrainian Index of Retail Deposit Rates (UIRD). Тим самим банківський регулятор запропонував підопічним встановити об'єктивну вартість депозитів банків, ініціювавши створення якогось бенчмарка ринку пасивів.

Для його складання використовується регулярна інформація 20 найбільших кредитних фінустанов, що працюють з населенням (на основі даних про портфелі депозитів фізосіб). Будуть братися номінальні ставки банків по «класичних» депозитах для стандартних сум на відповідні терміни. Індекс буде враховувати прибутковість депозитів у гривні на суму від 100 тис., в доларах і євро - від 10 тис. на термін три, шість, дев'ять і 12 місяців. «Класичним» таки буде вважатися депозит для фізособи - нового вкладника, без права поповнення до кінця терміну, з виплатою відсотків в кінці терміну. Список банків, що беруть участь у формуванні індексу, буде переглядатися не рідше двох разів на рік, при цьому жодні обмеження на повторне включення банку в зазначений список не встановлюються, в нього повинні входити 20 банків-учасників.

За останніми даними НБУ за 2012 рік обсяг негативно класифікованих кредитів (безнадійні та сумнівні) зменшився на 12 млрд. грн., а обсяг простроченої заборгованості по кредитах українських банків скоротився на 3,4% (на 2,68 млрд. грн.) і на становив 76,614 млрд. грн.

В той же час міжнародне рейтингове агентство Fitch Ratings вважає, що поки українським банкам не вдалося досягти помітного прогресу в скороченні обсягів проблемних кредитів, частка яких у портфелі банків залишається на рівні 45-50%.

Українські банки були б раді позбутися нерухомого майна, що виступає заставою за іпотечними кредитами, і складає досить високу частку в обсязі сумнівних або прострочених кредитів, але представники іноземних фондів поки що не горять бажанням скуповувати подібне майно, навіть по вартості до 10% від оціночної.

Традиційно прийнято вважати, що дохідність девелоперського бізнесу у Європі значно нижча, ніж в Україні, але в даний час закордонні інвестори відмовляються працювати з проектами, рентабельність яких нижче 20-25%. Ця ситуація діаметрально відрізняється від докризової, коли європейські девелопери задовольнялися 5%, а українські - досягали 100% і вище.

В цілому рівень інвестиційної привабливості України дуже низький. У цьому сенсі Україну можна порівняти з балканськими країнами - інвестори обходять цей регіон стороною. Економічне зростання і стабільність політичної системи - ось що може зрушити Україну з мертвої точки. Також важливо - це захист прав інвесторів та права приватної власності, з дотриманням яких у нас проблеми. Поки ситуація не зміниться - Україна залишатиметься в тіні для іноземних інвесторів.

3. Проблеми та перспективи кредитування житлового будівництва

3.1 Проблеми процесу кредитування житлового будівництва

Аналіз сучасного стану розвитку іпотечного ринку України свідчить про наявність низки невирішених проблем, які стримують процес ефективного його розвитку. Зокрема, встановлено [19, с. 10]:

? відсутність законодавчих актів, що регулюють питання створення єдиної державної системи реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обмежень, запровадження в господарський обіг іпотечний цінних паперів, створення бюро кредитних історій іпотечного кредитування;

? неадекватність системи фахової підготовки спеціалістів цього напряму і відсутня система підвищення кваліфікації таких спеціалістів;

? недостатня державна підтримка щодо створення підґрунтя для виникнення спеціалізованих фінансових інститутів щодо кредитування і мобілізації додаткових ресурсів населення; використання при оцінці майна державних стандартів; підтримку малозабезпечених верств населення; сприяння розвитку вторинного ринку іпотеки та ін.;

? відсутність спеціалізованих інститутів ринку іпотеки та гарантійних фондів іпотечного страхування;

? неспроможність банківської системи працювати за міжнародними схемами реінвестування;

? недовіра населення до українських банків;

? відсутність принципових засад, що повинні визначати правове регулювання вторинного тинку іпотеки.

На наш погляд, потрібно виділити ще деякі проблемні моменти, що негативно впливають на динамічний розвиток вітчизняного ринку іпотечного кредитування. Зокрема, це - надмірна валютизація ринку. Починаючи від 2002 до 2008 рр. спостерігалась чітка тенденція до зростання частки житлових іпотечних кредитів, що були надані в іноземній валюті. Станом на 1 липня 2005 р. їх обсяг значно перевищував обсяг таких кредитів у гривнях і становив понад 82% від загальної кількості непогашених іпотечних житлових кредитів. Це пояснюється нижчими процентними ставками в інвалюті та загальним високим рівнем доларизації економіки. Така валютизація ринку житлового іпотечного кредитування є постійним джерелом валютного ризику.

Цей зв'язок залишив свій відбиток після несприятливих тенденцій в економіці, валютно-фінансовій сфері та ринках нерухомості не тільки України, але й європейських країн. Досвід кризового періоду засвідчив, що надмірний валютний ризик спричиняє «платіжний шок» у позичальників [5] і, як наслідок, стає джерелом кредитного ризику банків під час нестабільного валютного ринку, а також ризику ліквідності, оскільки надмірна валютизація іпотечних кредитів ставить банки у залежність від депозитів у іноземній валюті.

Винесені уроки кризи дали свої результати [63, с. 245]:

? стандартами Державної Іпотечної установи з 2008 р. задекларовано надання та погашення іпотечних кредитів виключно у грошовій одиниці України - гривні;

? упродовж 2008-2009 рр. умови кредитування позичальників у іноземній валюті стали жорсткішими завдяки обмеженням, прийнятим низкою законодавчих актів, а також заходам щодо реструктуризації кредитів у інвалюті, зокрема зміні валюти кредитів з іноземної на національну.

Як наслідок, це призвело до очікуваного зменшення рівня валютизації ринку. У четвертому кварталі 2009 р. спостерігалось зменшення рівня валютизаціїї на 1,9%, і вже на початок 2010 р. структура іпотечного портфеля банків змінилася на користь гривні. Поряд із цим, на сьогодні протермінована заборгованість за іпотечними кредитами в іноземній валюті все ж залишається значним «тягарем» для банківської системи України.

Зазначимо, що надмірна валютизація ринку тісно пов'язана з девальваційними очікуваннями та важкопрогнозованим курсом національної валюти. А в Україні ця ситуація ускладнюється ще й тісною залежністю від перманентно неспокійного політичного життя держави. У міжнародній практиці відсутні єдині стандарти щодо оприлюднення прогнозу обмінного курсу, а також відповідальності за певними установами стосовно розроблення макроекономічних припущень з врахуванням обмінного курсу. У країнах зі змінним режимом обмінного курсу центральні банки взагалі не прогнозують обмінний курс (припущення, які використовуються у прогнозних моделях, є інформацією для службового користування). Враховуючи викладене, на наш розсуд, лібералізація умов кредитування в інвалюті є недоцільною протягом кількох наступних років.

В Україні налічується близько 7 млн сімей, у яких ускладнені житлові умови (кількість квадратних метрів на людину нижче норми). Враховуючи низькі темпи зведення нового житла та наближення кінця п'ятдесятирічного терміну експлуатації панельних будинків, побудованих в Україні в 70-ті роки минулого століття, який припадає на 2020-ті рр., вплив цього фактора у середньостроковій перспективі зростатиме.

Обсяги капітальних інвестицій, що спрямовуються у будівельну сферу, зростають. Так, за даними Держстату, 83,5 млрд грн спрямовано у капітальне будівництво за січень-вересень 2012 р., що вже перевищує обсяг відповідних інвестицій у 2011 р.

Особливістю іпотечного ринку України є монопольне становище на ньому банків як інституційних учасників. Небанківські установи як іпотечні кредитори (страхові компанії, спеціалізовані фінансові установи, пенсійні фонди, житлово-кредитні кооперативи) представлені обмежено.

Відповідно перспективи відновлення іпотечного ринку в Україні у поточній ситуації цілком залежать від розвитку банківської системи, що, зважаючи на обмеженість ресурсної бази банків та високу ризикованість банківської іпотеки, все ще суттєво гальмує відновлення іпотечного ринку.

У жовтні 2011 р. було оголошено про намір Уряду створити на базі Ощадбанку Іпотечну компанію (можлива також участь Укрексімбанку, Укргазбанку та банку «Київ»), яка б займалась рефінансуванням іпотечних кредитів комерційних банків.

Крім того, планується створити державну страхову компанію, в якій би проводилось страхування іпотечних кредитів, намічених рефінансувати. Таким чином, ідеться про створення цілого іпотечного консорціуму, успішна діяльність якого може покращити ситуацію на ринку із довгостроковими ресурсами та хеджувати частину фінансових ризиків іпотеки.

Однак, є перепони до відновлення ринку іпотеки. Умови надання іпотечних кредитів залишаються досить жорсткими, особливо ж щодо першого внеску - інколи до 50% вартості житла. Високими є відсоткові ставки за іпотечними кредитами.

Окремі інші вимоги до позичальників: наявність додаткового забезпечення, високої офіційної зарплатні, кредитної історії - також залишаються суттєвими в іпотечних угодах.

Слід зважати на недоліки законодавчо-нормативної бази, які полягають, зокрема, у недіючому реєстрі іпотек, недосконалому законодавчому регулюванні процедур звернення щодо стягнення на предмети іпотеки, які підвищують ризикованість іпотечних угод. До того ж зустрічаються непоодинокі випадки, коли і цих норм не дотримуються судочинці, забороняючи банкам, які мають для цього законні підстави, забирати заставлену нерухомість за простроченими кредитами.

Серед інших факторів, що гальмують відновлення ринку іпотеки, слід вказати на невизначеність ситуації на ринку нерухомості, ймовірність другої хвилі кризи, відсутність довгострокових кредитних ресурсів, що зумовлюють підвищену ризикованість користування іпотечними кредитами.

Ще однією важливою проблемою іпотечного кредитування треба назвати адекватність та точність вартісної оцінки заставленої нерухомості. При цьому зазначимо, що процедура оцінки майна є важливою з огляду на широкий перелік цілей, для яких вона здійснюється. Це - внесення майна в статутний капітал, приватизація, страхування нерухомості, здійснення угоди щодо відчуження майна, передача прав власності, оптимізація оподаткування, оцінка пошкодження, отримання іпотечного кредиту тощо. Зокрема, фахівці проблемними вважають: уявлення, що склалося, про достатність ринкового стандарту вартості нерухомості при її купівлі-продажу, ігнорування у процесі оцінки вартості житлової і нежитлової нерухомості та оформлення договорів купівлі-продажу за балансовою оцінкою БТІ негативно впливає на розвиток як самого ринку нерухомості, так і на фінансовий ринок.

Оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні головним чином регулює Закон «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Статтею 7 цього Закону передбачено, що у випадку оцінки вартості майна з метою оподаткування, зокрема й оподаткування доходу, одержаного від продажу нерухомого майна, проведення такої оцінки суб'єктом оціночної діяльності є обов'язковим. Разом з тим, розрахунок доходу від продажу об'єкта нерухомого майна має бути не нижчим від оціночної вартості такого нерухомого майна, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства. На сьогодні, Кабінетом Міністрів України не встановлено порядок визначення оціночної вартості нерухомого майна, що підлягає продажу та не уповноважено спеціальний орган на здійснення такої оцінки

У такій ситуації доцільно звернутись до аналогічного досвіду в цій сфері низки європейських держав. Наприклад, в Італії рішення щодо визначення оціночної компанії при видачі кредиту приймає кредитний комітет центрального офісу банку. Тобто, процедура оформлення договору іпотеки передбачає відсутність будь-якої інформації стосовно того, яка саме оцінювальна компанія з акредитованих в цьому банку буде здійснювати оцінку. Кадастрові оцінки переглядаються кожні 10 років, а в проміжку Міністерство фінансів Італії має право вносити до чинних норм поправні коефіцієнти. На вимогу банку-іпотекодавця може бути здійснена переоцінка заставного майна. В Австрії оцінку вартості іпотеки здійснює оцінювальна компанія, яку призначають місцеві органи влади, а потім узгоджується з банком, що надає іпотечний кредит. Усі угоди про купівлю нерухомості реєструє місцевий податковий орган з метою здійснення контролю за сплатою податку з угоди про передачу права власності.

Не можна не погодитись із думкою багатьох науковців, котрі досліджують сьогодні цю проблему, з приводу того, що така ситуація потребує негайного вдосконалення чинної законодавчої бази щодо оціночної діяльності нерухомості при банківському іпотечному кредитуванні. Адже зловмисне заниження оціночної вартості нерухомості спричиняє недоотримання податкових надходження в державний бюджет України.

Третьою проблемою є недостатня популяризація іпотечного кредитування, а звідси, відповідно, й недостатність ресурсної бази. На сьогодні однією з найгостріших проблем залишається низький рівень забезпечення житлом громадян України, для більшості котрих комерційні житлові кредити через їх високу вартість є недоступними. Ця проблема має перспективи вирішення лише за умов державної підтримки.

Для її вирішення було прийнято Концепцію Державної цільової соціально-економічної програми будівництва доступного житла на 2009-2016 роки, в якій передбачено поступове припинення надання безоплатного житла та перехід до державної підтримки забезпечення населення житлом внаслідок спільної участі громадян і держави у фінансуванні будівництва (придбання) житла та створення умов для його будівництва під контролем держави [52]. У документі обґрунтовано запровадження нових ефективних фінансово-інвестиційних механізмів державної підтримки будівництва та придбання доступного житла: стимулювання громадян до цільового нагромадження коштів для першого авансового внеску на придбання житла внаслідок виділення претенденту на житло премії у розмірі 20% від першого внеску за житло та індексації його цільових заощаджень з урахуванням інфляції за минулий рік; надання іпотечного кредиту за нижчими відсотковими ставками за гарантіями Державної іпотечної установи; обґрунтування порядку, умов будівництва і придбання житла під контролем держави; створення єдиної облікової системи претендентів на житло.

На нашу думку, до цих факторів можна ще додати наступні:

По-перше, неплатоспроможність покупців при сьогоднішньому рівні цін.

На сьогоднішній день купівля в кредит однокімнатної квартири, наприклад у місті Києві, є нереальною при рівні середньої заробітної плати. Для порівняння, за американськими мірками житло вважається доступним, якщо коштує 3-4 річних доходи, важкодоступним - 5-7 річних доходів, недоступним - більше 7-8 річних доходів.

Для більшості українців житло є недоступним навіть при підсумовуванні доходів за все життя. А отже, невідворотним є корегування цін на так зване «масове житло», питома вага якого буде постійно зростати у зв'язку з гострою нестачею землі в елітних центральних районах міст [67].

По-друге, зменшення довіри до новобудов як до об'єктів вкладання коштів.

Раніше це був доволі простий бізнес: купівля квартири на стадії котловану гарантувала збільшення її вартості на стадії введення в експлуатацію у кілька разів. У значній кількості випадків такі покупки робили громадяни США, Ізраїлю, навіть Японії. Але після викриття афери «Еліти-Центр» цей потік коштів від іноземних громадян зник (за оцінками деяких експертів став мінімальним).

По-третє, перевищення в цінах у порівнянні з країнами ЄС.

Київський рівень цін перевищив ціни в деяких країнах ЄС. Наприклад 2-3-кімнатну квартиру на півдні Італії можна купити за 75 тис. євро, такий же рівень цін і в Польщі. І це з урахуванням нижчих, ніж в Україні, ставок кредитування та вищого рівня доходу населення (близько 2 тис. євро на особу, що в 5-7 разів більше середніх київських зарплат в 400-450 євро, навіть з урахуванням так званих «сірих зарплат»), вищого рівня захисту права власності, розвиненішої та надійнішої інфраструктури того житла.

По-четверте, проблема закінчення терміну експлуатації «хрущовок» і панельних будинків.

Відсутність дієвої нормативної регламентації для переселення жителів «хрущовок» у побудовані на їх місці будинки робить купівлю згаданого житла сумнівною інвестицією. Прийнятий нещодавно Закон з цього питання фахівці вважають досить недосконалим, неспроможним вирішити питання забудови території міста, зайнятого «хрущовками».

По-п'яте, зміна співвідношення «депозит-оренда-вартість купівлі квартири».

Наприклад, 100 тис. доларів на депозиті дають близько 1 тис. доларів щомісячного доходу (10% річних). Куплена на ті самі кошти квартира дає за рахунок оренди лише близько 500 доларів (близько 6% річних). Тому якщо людина назбирала 50 тис. доларів, їй легше покласти їх на депозит і орендувати на відсотки квартиру за ті самі 500 доларів на місяць (можливо, навіть 350-400 доларів). При цьому купити житло на ці самі 50 тис. в Києві практично неможливо [49].

Отже, саме ці фактори, на наш погляд, стримують розвиток іпотечного кредитування в Україні.

3.2 Шляхи вирішення проблем розвитку іпотечного кредитування житлового будівництва

Відсутність власної оселі на сьогодні, мабуть, найактуальніша проблема серед молоді. Доведено, що саме вона є причиною багатьох розлучень серед молодих сімей і небажання народжувати дітей. В умовах гострої житлової проблеми, що склалася в нашій державі, далеко не кожен може самотужки придбати власне помешкання. А для молодої родини своє житло є запорукою добробуту та злагоди. Питання, де жити, актуальне для 40% української молоді [33, с. 123]. Тому в країні назріла потреба створити умови, подібні до тих, які існують у розвинених державах, де молода сім'я завдяки довгостроковому пільговому житловому кредиту на 30 років отримує задоволення від життя не в пенсійному віці, а в молодості. Отже чи не єдиною можливістю для таких людей є пільгове молодіжне житлове будівництво, яке пропонує Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву.

Проблема забезпечення житлом у молоді виникла дуже давно. Ще тоді, коли Країна Рад створила багатомільйонні черги на квартири, поставивши молодь у кінець. Держава мала від цього і політичну вигоду. По-перше, простоявши в черзі близько 15 років, будь-яка радянська людина вже відпрацьовувала державі вартість «безкоштовної» квартири. По-друге, черга прив'язувала людей до одного місця проживання й роботи. Минули роки, але проблема не зникла. Багато молодих людей, знаючи про те, що черга на квартиру може продовжуватися вічно, не стають у неї. Часто через складну соціально-економічну ситуацію й подорожчання житла самостійно вирішити «квартирне» питання молодим людям не вдається. Тому держава, яка думає про власне майбутнє, просто зобов'язана допомогти вирішити цю складну ситуацію. Завдяки Державній програмі молодіжного житлового будівництва молоді родини отримали можливість купувати як квартири в новому будинку, так і житло, що вже мало власника, із частковою компенсацією відсотків за кредити. Із самого початку більшою популярністю користувався другий варіант, оскільки квартири в новобудовах коштують незрівнянно дорожче за старі помешкання. Ще в 1992 р. Постановою Кабінету Міністрів України від 04.07.1992 р. №369 створений Фонд сприяння молодіжному житловому будівництву. В 1996 р. Фонд був підпорядкований Міністерству в справах сім'ї й молоді, а в 2000 р. - безпосередньо Кабінету Міністрів України. Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву працює у сфері кредитування за двома програмами - надає довгострокові пільгові держкредити й часткову компенсацію процентної ставки комерційних банків молодим родинам та самотнім молодим громадянам на будівництво (реконструкцію) і придбання житла [33, c. 124].

Загальний механізм роботи у сфері молодіжного кредитування із самого початку був нескладним: банк видавав молодій людині кредит під відсотки, після цього вже власник квартири мусив віддати банку сам кредит плюс відсотки за користування ним. Причому кредитні відсотки частково компенсував Фонд сприяння молодіжному житловому будівництву. Підбором і оформленням купівлі квартири займалися агентства нерухомості, які підписували договір з відділенням Фонду в тому регіоні, в якому купували квартиру, і договір з

Слід зазначити й таке: квартира, що збудована на кредитні гроші, оформлюється у власність позичальникові, але разом з тим і віддається під заставу, а тому у випадку неповернення коштів на неї цілком законно буде накладено стягнення. Крім цього, варто пам'ятати: право власності спирається на три складові: володіти, користуватися та розпоряджатися. Розпоряджатися (робити відчуження, продавати, міняти, заповідати, дарувати та інше) позичальник не може. Лише володіти та користуватися. Четвертим кроком є внесення на свій особистий рахунок, що відкривається регіональним відділенням Фонду в банку-агенті, першого внеску в розмірі не менше ніж 6% передбаченої вартості будівництва (реконструкції) та придбання житла. Ця сума вноситься двома частинами: на момент укладання кредитної угоди 3% та під час остаточних розрахунків протягом 10 днів після отримання в бюро технічної інвентаризації технічного паспорта з урахуванням фактичної площі збудованого (реконструйованого) житла решти коштів. Кредитну суму повертати необхідно щоквартально, не пізніше ніж 10 числа місяця, що настає за звітним кварталом, протягом усього часу з моменту отримання молодою сім'єю ордеру на квартиру.

Житловий кредит родина має повернути протягом 30 наступних років, тобто приблизно до виходу на пенсію, а от оселитися й жити в придбаній таким способом квартирі вона зможе одразу. Розмір кредиту вираховується регіональним відділенням Фонду, виходячи з норми 21 м² загальної площі житла на одного члена сім'ї і додатково ще 20 м² на сім'ю; середньої вартості будівництва 1 кв. м, затвердженої Держкомітетом з будівництва, архітектури та житлової політики України для кожного регіону. У випадку, коли ціна одного квадратного метра житла перевищує середню або площа житла більша за нормативну, позичальник за свій рахунок сплачує додаткову вартість будівництва та вартість площі житла, що перевищує нормативну. Таким чином кредит обмежено в межах норми. Наприклад, кредитна площа для сім'ї з трьох осіб становить 83 кв. м - це стандартна трикімнатна квартира (80-82 кв. м), але вони можуть запросити і 4-кімнатну тоді за цю різницю доведеться сплатити додатково самому позичальникові.

Молодіжна житлова програма має потужний демографічний ефект: народжуваність у сім'ях позичальників становить 29 дітей на тисячу чоловік, тоді як по країні - лише 7 дітей. Можливість позачергового отримання кредиту надається багатодітним родинам (сім'ї, які мають 3 і більше дітей). Наприклад, якщо молода родина не має дітей, то щорічно повинна сплачувати 3% річних. З появою однієї дитини відсотки скасовуються. Якщо в сім'ї двоє дітей, то держава береться погасити 25% суми кредиту, троє і більше дітей, то відповідно - 50%.

Проте, на сьогодні гостро постало питання молодіжного кредитування. Кожна друга молода людина думає про те, як їй влаштувати своє подальше життя. Не кожному можуть допомогти батьки, не кожен може заробляти достатньо коштів, але кожному хочеться мати власну сім'ю, а сім'ї потрібно десь жити. На жаль, підтримку держава у цьому питанні може надати небагатьом. Діючий механізм молодіжного кредитування недостатньо ефективний. Вартість квартири в Києві становить близько 100 тис. доларів. Зарплата молодого фахівця, який закінчив інститут, - у середньому 350-450 доларів. З такими доходами від «молодіжної пропозиції» доведеться відмовитись. Лише одиниці з тих, хто потребує поліпшення житлових умов, отримують кредит. Тому слід добре продумати концепцію молодіжного кредитування і закріпити відповідні новели на законодавчому рівні.

Проблеми фонду пов'язані з пошуком додаткового фінансування. Розробляються проекти законів, серед яких Закон України «Про державне пенсійне і недержавне пенсійне забезпечення». Він допоможе спрямувати кошти на будівництво і кредитування житла. Взагалі варто ввести податок на нерухомість, який стягуватиметься за принципом «власність зобов'язує» кошти якого спрямовувались би на розвиток молодіжного будівництва. Тим більше, що вищезгаданий загальнообов'язковий платіж знизить кількість осіб, які інвестують свої заощадження в нерухомість, таким чином надавши молодим людям більше шансів стати власниками дешевшого житла і зменшивши можливості нажитись з «безквартирників».

Ідеальним варіантом молодіжного житлового будівництва було б створення підприємств, які могли б будувати та продавати квартири для молодих сімей за цінами, близькими до собівартості. У Фонді велися розмови про це, але через конкуренцію між будівельними організаціями ця справа відійшла на другий план.

В найближчому майбутньому державні кредити не зможуть вирішити питання. Варіантом вирішення цієї проблеми є звільнення компанії, заводу, фірми, що надає квартири молодим фахівцям, від оподатковування на суму квартири. Фірма купує житло для свого співробітника, на цю суму вона звільняється від податків на 80%, потім вираховуючи частинами з його зарплати. Таким чином, наймолодший фахівець стає патріотом своєї компанії, а фірма, у свою чергу, одержує сумлінного співробітника і не втрачає в прибутках.

Проте викорінювати «безквартирність» треба не лише шляхом внесення нових розробок у систему діяльності вже фонду, який уже функціонує. Проблема забезпечення молодих людей житлом є значно глибшою. Треба шукати причину постійного підвищення цін на житло; причину подвійної чи навіть потрійної вартості житла в Україні порівняно з іншими високорозвиненими країнами; причину «смішної» заробітної плати проти вартості помешкання.

Одним з дієвих механізмів вирішення складної житлової проблеми в молодіжному середовищі має стати прийняття нових законів України, які були б спрямовані на розвиток державної молодіжної політики. У зв'язку з вищенаведеним пропонуємо прийняти новий закон України «Про покращення житлових умов молоді». Обґрунтовуємо ми прийняття цього проекту Закону України наступним чином. У черзі на отримання житла перебуває 1,4 млн. сімей. У середньому щорічно отримують житло лише до 30 тис. черговиків. Це означає, що при збереженні темпів «середньому» черговику доведеться чекати житло близько 60 років. При цьому лише близько 10% громадян спроможні виконувати зобов'язання за іпотечними кредитами, які надають комерційні банки. Сьогодні в Україні іпотечний ринок житла не є достатньо розвиненим, що погіршує можливості іпотечного кредитування та не сприяє вирішенню житлової проблеми. Комерційні банки неохоче кредитують молодь під заставу житла, а якщо й роблять це, то під доволі високий початковий внесок та максимум на 15 років, що за стандартами європейських країн вдвічі менше (там термін кредитування складає від 30 до 40 років). Лише 3,4% від загального кредитного портфеля українських банків це - кредити на житло (для прикладу: у середньому в банках країн ЄС житлові іпотечні кредити становлять понад 40% від загального кредитного портфеля). Сотні тисяч молодих сімей потребують поліпшення житлових умов, але їх матеріальний стан не дає змогу придбати житло чи отримати іпотечний кредит у комерційному банку. У черзі на поліпшення житлових умов стоїть близько 90 тис. молодих сімей. На сьогодні назріла необхідність у розробці нової стратегії забезпечення житлом молодих сімей. Тому для відпрацювання нових організаційних форм та економічних механізмів стимулювання житлового будівництва, реалізації конституційних прав молодих громадян на житло, посилення координації зусиль держави в цьому напрямі пропонується прийняти Закон України «Про забезпечення молоді житлом». Він дасть змогу акумулювати та спрямувати державні кошти на [52]:

? виконання Державної програми забезпечення молоді житлом, інших програм забезпечення житлом молодих громадян України;

? розроблення нових фінансово-кредитних програм, спрямованих на розв'язання вирішення житлових проблем молоді за допомогою механізму надання довгострокових державних кредитів і цільових адресних субсидій та кредитів за рахунок інших джерел фінансування на будівництво (реконструкцію) і придбання житла;

? кредитування, у тому числі пільгове, будівництва (реконструкції) і придбання житла для молоді;

? надання молодим сім'ям цільових адресних субсидій за кредитами, отриманими ними в комерційних банках на будівництво (реконструкцію) чи придбання житла;

? фінансування будівництва житла для молодих сімей шляхом застосування спеціальних житлово-накопичувальних депозитних рахунків у комерційних банках;

? залучення коштів кредитних спілок на покриття витрат на перший внесок для молодих сімей при отриманні кредитів комерційних банків;

? формування резервного фонду за рахунок коштів спеціального фонду державного бюджету (кошти від повернення раніше виданих кредитів) для покриття фінансових ризиків;

? залучення іноземних інвестицій, у тому числі кредитів, для подальшого кредитування сімей та самостійних громадян для будівництва (реконструкції) і придбання житла згідно із законодавством.

Прийняття закону дасть змогу впровадити ефективне системне адміністрування та фінансування заходів державної молодіжної політики. Із прийняттям Закону очікується розширення масштабів молодіжного житлового кредитування разом з удосконаленням системи надання молодим сім'ям доступних кредитів для будівництва та придбання житла, що сприятиме вирішенню ряду важливих соціально-економічних завдань, а саме:

? активізації попиту на житло з боку населення;

? зростанню обсягів будівництва та економічному зростанню пов'язаних з будівництвом галузей промислового виробництва, збільшенню податкових надходжень;

? підвищенню зайнятості населення та його платоспроможності;

? залученню позабюджетних коштів до фінансування житлового будівництва;

? залучення до фінансування будівництва житла особистих заощаджень громадян, що зберігаються поза банківською системою, а також грошових коштів, які перебувають на особистих рахунках у фінансово-банківських установах;

? зміцненню соціальної стабільності в суспільстві, збільшенню народжуваності дітей та поліпшенню демографічної ситуації як в окремих регіонах країни, так і в державі в цілому.

Реалізація проекту потребує додаткових фінансових витрат за рахунок Державного бюджету України. Джерелом покриття цих витрат необхідно зробити додаткові податкові надходження за рахунок економічного зростання.

Виходячи з аналізу основних аспектів розвитку іпотечного кредитування житлового будівництва можна виокремити основні напрями вирішення проблем щодо розвитку іпотечного кредитування. Удосконалення законодавчої і нормативної бази щодо іпотечного кредитування, створення відповідних інституційних структур та інфраструктури в цій галузі сприятиме збалансованості системи іпотечного кредитування.

Стимулювання розвитку іпотечного кредитування повинно бути пов'язане із інвестиційними процесами, які досить тісно пов'язані з функціонуванням ринку середньо - та довготермінового капіталу, котрий, своєю чергою, істотно залежить від розвитку іпотеки. Варто зазначити, що у структурі організаційно-економічного механізму іпотечного кредитування важливими є взаємовідносини між банком і позичальником та банком і забудовником, що проявляється у процесах фінансування та контролю.

На наш погляд, найбільш раціональною схемою, яку ми пропонуємо повинна бути схема, що охоплює лише безпосередніх учасників іпотечного ринку, а саме: позичальник як безпосередній інвестор будівництва житла; кредитор, банк, який кредитує претендента на купівлю житла, та забудовник, який безпосередньо будує житловий об'єкт. При цьому банк виступає у двоякій ролі, перша - це кредитування покупця житла; друга - фінансування діяльності забудовника. Банк у цьому процесі (механізмі) фінансування повинен брати на себе не тільки процеси фінансування, а й процеси контролю.

Для забезпечення дієвого механізму фінансування будівництва та контролю за ним контрольні функції, як і під час звичайного кредитування, покладають на кредитний підрозділ банку. Такий механізм процесів фінансування будівництва житла та контролю за використанням коштів сприятиме дотриманню графіка будівництва та зведе до мінімуму рівень ризиків.

Державні заходи зі сприяння відновленню іпотечного ринку повинні бути орієнтовані на [59, с. 110]:

- розроблення стратегії його розвитку та вдосконалення чинної нормативно-правової бази (зокрема стосовно визначення об'єктів незавершеного будівництва, встановлення іпотеки земельних ділянок, запровадження детальної процедури банкрутства банків-емітентів іпотечних облігацій та спрощення процедур випуску та обігу заставних);

- подальшу підтримку діяльності ДІУ шляхом надання державних гарантій за емітованими ДІУ іпотечними облігаціями;

- коригування Концепції створення національної системи іпотечного кредитування України (Розпорядження КМ України від 10.08.2004 р. №559-р) відповідно до особливостей поточних умов, і зокрема зміщення акцентів щодо переорієнтації на першочерговий розвиток первинного ринку іпотеки;

- на покращення фінансування іпотечних угод та стимулювання будівництва житлової нерухомості.

Щодо реалізації вказаних напрямів доцільно на первинному ринку іпотеки компенсувати частину відсоткової ставки за іпотечними кредитами для громадян (молодих сімей), які мають потребу у власному житлі, шляхом безпосереднього надання пільгових іпотечних кредитів банками у взаємодії із Державним фондом сприяння молодіжному житловому будівництву (ДФСМБ, або Молодіжний фонд). В умовах великого попиту на житло, обмеженості фінансових ресурсів для субсидій (яких заплановано 111 млн. грн. на 2012 р.) та високих корупційних ризиків за існуючими схемами визначення одержувачів пільгових кредитів, передбачити виділення компенсації частини відсоткової ставки обмеженим соціальним групам. Зокрема держслужбовцям не вище 10 рангу, що безпосередньо у процесі своєї професійної діяльності не взаємодіють із громадянами та бізнес-структурами, військовослужбовцям - офіцерам молодшого та старшого складу. А також молодим фахівцям перспективних галузей науки та промисловості (енергетика, біотехнології, літакобудування). При цьому пільгове супроводження кредиту діятиме для позичальника тільки за незмінного місця роботи.

Названі групи громадян здебільшого обмежені в отриманні додаткових (у тому числі «тіньових») доходів, окрім заробітної плати, як правило, мають потребу у нерухомості для проживання та відносно стабільну платоспроможність. Таким чином, надання компенсації частини відсоткової ставки для таких соціальних груп потребуватиме менших обсягів фінансових ресурсів для пільгового кредитування, ніж для охоплення всього населення, підвищить привабливість державної, військової служби, стратегічно-перспективних професій. Крім того, дасть змогу зменшити плинність кадрів на зазначених підприємствах та організаціях і підвищити сумлінність працівників відповідних професій.

ДФСМБ здійснює підтримку іпотечного кредитування молодих сімей шляхом безпосереднього надання іпотечних кредитів молодим сім'ям за зниженими (в окремих випадках безвідсоткові) відсотковими ставками та компенсації частини відсоткової ставки за кредитами, наданими банками.

Недоліками діяльності ДФСМБ є обмежений та інтервальний характер фінансування, і особливо у разі компенсації частини відсоткової ставки, починаючи з 2005 р., що суттєво знижує ефективність такої фінансової підтримки житлового будівництва. З іншого боку, позичальники отримали нерухомість практично за ціною собівартості. Наприклад, вартість 1 кв. м зведеного житла у 2008 р., яке було профінансоване за участі ДФСМБ, становила 3800 грн., що було несуттєво нижче за середньоринкову собівартість, проте значно нижче за ринкову ціну.

Крім того, не зовсім виправдане надання ДФСМБ пільгових іпотечних кредитів майже на 100% вартості житла, що купується (передбачено Постановою КМУ від 29 травня 2001 р. №584). Якщо змінити схему надання таких кредитів, фінансуючи 50% вартості житла, кількість сімей, що буде охоплена цією програмою, збільшиться вдвічі. При цьому значна частка українських сімей здатна профінансувати до 50% вартості житла самостійно, проблема для них полягає у недоступності банківських іпотечних кредитів.

На вторинному ринку іпотеки необхідно продовжити підтримку діяльності ДІУ у сфері рефінансування іпотечних кредитів банкам шляхом надання державних гарантій за іпотечними облігаціями. Практика надання державних гарантій на суму 1 млрд. грн. у 2008-2009 рр. засвідчила високий попит, низьку ризикованість інструментів ДІУ та перспективність цих заходів з огляду на покращення ресурсного забезпечення іпотечного ринку.

З іншого боку, державне фінансування ДІУ для надання іпотечних кредитів за зниженою відсотковою ставкою не є доцільним, оскільки це фактично заміщує основний вид її діяльності - рефінансування іпотечних кредитів. Бажано переорієнтувати на видачу таких іпотечних кредитів інші фінансові установи (Ощадбанк, створювану Іпотечну компанію).

Фінансування відновлення житлового будівництва повинно включати в себе комплекс напрямів з урахуванням наявних обставин. Так, обсяг фінансових коштів, виділених на будівництво державою доступного житла, досить обмежений (200 млн. грн. на 2012 р., що забезпечить будівництво 35-40 тис. кв. м - 0,5% обсягу попереднього року) та не забезпечує помітного збільшення обсягів житлового будівництва. В цих умовах більш вагомим напрямом підтримки житлового будівництва, а відтак і іпотечного ринку, є фінансування створення інфраструктури для будівництв мікрорайонів - проведення за рахунок виділених коштів каналізації, газу, електромереж, що здешевить проведення там будівельно-монтажних робіт. За свідченнями фахівців, укладені у створення інфраструктури кошти, еквівалентні собівартості 35 тис. кв. м, сприятимуть зведенню 200-250 кв. м житла за рахунок приватних інвестицій.

Відновлення ринку житлового будівництва потребує принаймні індикативного пожвавлення ринку нерухомості. У цій сфері ефективним заходом є фінансування завершення будівництва «заморожених» об'єктів (на початок 2013 р. нараховувалося понад 12,5 тис. незавершених будівель, із них, за даними Держкомстату, спорудження 8,2 тис. будівель заморожено). При цьому майже третина незавершеного будівництва - житлові будівлі загальною площею 15,8 млн. м².

За рахунок добудови таких об'єктів, обсяги введеного в експлуатацію житла у 2010 р. вдалось відновити до рівня 2006-2007 рр. після майже двократного спаду у 2009 р. Крім того, держбанки та банки за участі держави можуть запропонувати кредитування купівлі житла, яке дісталося націоналізованим банкам у «спадщину», у тому числі недобудови і будівельні майданчики, які бажано повернути на ринок для зниження рівня цін, а отже, і для його пожвавлення [59, с. 111].

В Україні давно назрілою проблемою є діяльність Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, яка супроводжується високими юридичними ризиками реалізації іпотечних угод та пов'язується з дорожнечею іпотечних інструментів. Існуюча на сьогодні в Україні модель реєстрації прав на нерухомість має багаторівневу структуру: права власності на земельні ділянки й деякі їхні обтяження реєструються в Державному реєстрі земель; права власності на будинки, спорудження й квартири реєструються в Бюро технічної інвентаризації; обтяження нерухомого майна (у тому числі земель, будинків, споруджень, квартир) іпотекою реєструються в Державному реєстрі іпотек.

Після набуття чинності Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»» (№1878-17 від 11.02.2010 р.) функціонування існуючої реєстраційної системи наблизило учасників ринку до вирішення цієї проблеми, однак все ще існують суперечності у вимогах цього закону, які обмежують діяльність реєстратора.

Верховна Рада України 23 вересня 2011 р. оприлюднила законопроект «Про фонди банківського управління», основним завданням якого є підвищення рівня соціального захисту неповнолітніх та осіб похилого віку, а також удосконалення організаційних норм та економічних механізмів стимулювання житлового будівництва та впровадження системи житлових накопичень, заснованої на довірчому управлінні коштами населення та випробуваних моделей недержавного пенсійного забезпечення.

При цьому передбачається розширення діяльності фондів банківського управління (ФБУ) шляхом створення нового його виду - житлового ФБУ як способу накопичення коштів його учасниками для придбання житла або інвестування будівництва житла учасниками ФБУ. Позитивною особливістю запропонованої форми ФБУ є передбачена можливість більш активної участі роботодавців у діяльності та управлінні ФБУ. Зокрема, можливість відкриття накопичувального рахунку безпосередньо юридичною особою-роботодавцем, а вигодонабувачами за цим рахунком будуть призначатися працівники підприємства або їхні неповнолітні діти.

Такий механізм дозволить запровадити на підприємстві дієвий та ефективний інструмент заохочення працівників до продуктивнішої праці, оскільки надасть можливість задовольняти поточні потреби та враховувати пріоритети кожної вікової категорії працюючих. Також це дасть змогу запровадити механізм підтримки молодих спеціалістів, підвищити загальну трудову дисципліну та зацікавленість у довгострокових результатах праці.

Запровадження такого механізму, як фонди банківського управління, дозволить зрушити з місця питання житлових накопичень та додатково створити і завантажити потужності в будівельній та суміжних виробничих галузях України. Саме тому актуальність цього законопроекту вимагає невідкладного його опрацювання та ухвалення.

Що стосується заходів із зниження корупційної складової надмірної вартості побудованої нерухомості, то ще на початку 2011 р. Верховна Рада ухвалила Закон України «Про регулювання містобудівної діяльності» (№3038-VI, від 17.02.2011), який істотно лібералізував дозвільний режим у будівництві. Проходження відповідних процедур було скорочено майже в сім разів - до 60 днів з 416, кількість документів, які необхідно отримати, скорочено в чотири рази - до 23 з 93. Закон також увів принципи «мовчазної згоди», «єдиного вікна», декларативний принцип у ході виконання підготовчих і будівельних робіт для об'єктів з низьким ступенем ризику тощо.

Таким чином, значно спрощене та здешевлене планування нового будівництва і отримання дозволів, що надасть більшу можливість для входження нових інвестицій у галузь та дозволить швидке відновлення і прискорений розвиток галузі.

Проте через помітний поспіх в ухваленні цього закону його супроводжує ціла низка суперечностей з існуючою практикою ведення будівельних проектів, конфлікт інтересів громадян (щодо інформаційного забезпечення, безпечного, екологічно чистого довкілля тощо), звуження можливостей громади або громадянина вплинути на ухвалення генплану забудови місць проживання, збереження можливостей фальсифікації. Через ці фактори, а також відсутність супровідних нормативних актів, які повинні привести у відповідність з ухваленим законом наявну містобудівну документацію та процедури, він поки що не діє.

У період 2008-2012 рр. відбулися позитивні зміни в нормативно-правовій базі щодо звернення стягнення та реалізації заставленого майна, разом з тим цей напрям потребує уваги і надалі. Так, необґрунтовано великим залишається розмір держмита в 1% від суми договору при нотаріальному посвідченні договору задоволення вимог іпотекодержателя. Такий розмір відсотка мотивується тим, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя має майновий характер, тобто передбачає передачу майнових прав на предмет іпотеки або право на продаж цього майна (Декрет КМУ «Про державне мито» від 21.01.1993 р. №7-93). При цьому під час укладення договору іпотеки вже береться держмито у розмірі 0,01% від вартості предмета іпотеки, а окрім цього, під час здійснення продажу заставленої (як і будь-якої іншої) нерухомості, сплачується 1% до пенсійного фонду та 1% держмита від суми угоди купівлі-продажу. Таким чином, виходить, що за вчинення виконавчого напису на договорі іпотеки стягується держмито у 100 разів більше, ніж за його укладення, тобто таке положення штучно збільшує витрати учасників. З точки зору захисту прав та законних інтересів позичальників та кредиторів не зовсім обґрунтовано стягувати держмито при нотаріальному посвідченні договору задоволення вимог іпотеко держателя у розмірі, що перевищує 0,01% від суми договору.

Далі розглянемо пропозиції щодо удосконалення державних заходів відновлення іпотечного ринку [23, с. 253].

1. Продовження фінансування пільгових програм надання іпотечних кредитів за участю Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву з урахуванням таких особливостей:

а) збереження планомірності фінансування та недопущення припинення сплати частини відсоткової ставки, що компенсується;

б) зважаючи, що державне фінансування реально охопило лише незначну частку молодих сімей, доцільною є зміна цільових груп надання пільгових кредитів та компенсації відсоткових ставок з усіх громадян на молодих спеціалістів стратегічно перспективних спеціальностей та державних служб і відомств з метою підвищення їхньої привабливості та сумлінності працівників;

в) пільгові кредити надавати в обсязі 50-60% вартості житла, що купується, це дасть можливість суттєво збільшити кількість сімей, охоплених програмами молодіжного будівництва.

2. Припинити фінансування ДІУ для надання іпотечних кредитів населенню за зниженими відсотковими ставками і відновити практику надання державних гарантій за емітованими нею іпотечними облігаціями. За наявності вільних коштів фінансувати надання іпотечних кредитів населенню за зниженими відсотковими ставками через державні банки або Іпотечну компанію.

3. Кошти державного фінансування зведення житла доцільно спрямувати на добудову незавершених об'єктів та створення інфраструктури мікрорайонів.

4. Щодо удосконалення нормативно-правового забезпечення іпотечного ринку необхідно забезпечити доопрацювання та ухвалення Закону «Про фонди банківського управління»; супроводити Закон «Про регулювання містобудівної діяльності» необхідними нормативними актами КМУ щодо узгодження декларованих ним процедур організації будівництв із діючими та їх відповідність інтересам громадян; врегулювати процес переходу поточної практики реєстрації іпотек та відповідних правочинів у систему єдиного реєстру відповідно до Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень».

3.3 Пропозиції щодо покращення розвитку кредитування житлового будівництва

За останній період у сфері житлового фінансування відбулися значні зміни, які не могли не торкнутися галузі капітального будівництва. Тут перетворення носять ще кардинальніший характер, оскільки галузь є одною з основних у процесі суспільного відтворення. Особливо гостро реагує на ситуацію в економіці країни інвестиційна сфера. В умовах економічної кризи, що спричиняє собою підвищену нестабільність економіки, різко знижується об'єм інвестицій, відбуваються серйозні зміни в структурі. Різке скорочення бюджетних асигнувань, а також недостатній розвиток нових форм організації і фінансування капітального будівництва привів до загострення житлових проблем.

Під житловою сферою розуміють систему соціально-економічних відносин, що складаються в Україні з приводу придбання, володіння і користування житлом. Механізм економічної взаємодії і регулювання системи управління житловою сферою включає безліч компонентів, блоків і залежностей. На формування економічного механізму управління розвитку житлової сфери впливає безліч чинників, які можна класифікувати з урахуванням індивідуальних економічних особливостей кожного суб'єкта України.

При формуванні механізму інвестування житлового будівництва наріжним каменем є інвестиційна програма розвитку житлової сфери. У зв'язку з цим необхідно сказати про основні труднощі, які виникають при формуванні інвестиційних програм у рамках стратегічного плану розвитку країни. Перш за все - це узгодження різних інвестиційних проектів за термінами, механізмом реалізації в рамках рішення глобальних міських цілей в рамках єдиного соціально-економічного комплексу. Важливою проблемою виникає врахування «шлейфу наслідків», пов'язаних із реалізацією даної програми, особливо соціального й екологічного характеру [40, с. 39].

Іншою, не менш важливою проблемою в умовах сучасної економічної ситуації в Україні є залучення інвесторів, особливо з числа комерційних структур. Найчастіше, інвестуючи програми регіонального розвитку, інвестор піклується, перш за все, про свій суспільний імідж, ніж про отримання дивідендів. Разом з тим, у регіональних законодавчих органів є достатня кількість економічних регуляторів (пільгове оподаткування, система преференцій і так далі), що дозволяють зробити участь комерційних структур в реалізації інвестиційних проектів економічно обґрунтованими.