Анализ возможности применения ипотечных пойнтов на рынке российского ипотечного кредитования

Данная опция предоставляет заемщику возможность сократить свои расходы по ипотеке. Покупка пойнтов позволяет снизить процентную ставку по ипотеке. Один пойнт снижает фиксированную ставку, как правило, на 0,25%, а плавающую - на 0,375%. Обычно банк предлагает купить заемщику не более 12-ти пойнтов. Единица измерения пойнта - процент, следовательно, его стоимость зависит от суммы, взятой в кредит. Допустим, заемщик берет ссуду размером в 100 000$, и покупает 1% пойнт, следовательно, за него он заплатит 1000$. На решение о приобретении пойнтов влияют условия кредитования, к примеру, желаемый срок проживания в приобретаемом доме или срок кредитования.

Предполагается, что заемщик берет ссуду размером 100 000$ на 30 лет, не планирует рефинансировать дом в ближайшие 15 лет и покупает два пойнта.

В итоге, заемщик сэкономит 3,811$ за 15 лет (рис.2.9). Эта сумма состоит из двух слагаемых: выигрыш в ежемесячных платежах и выигрыш в сумме остатка основного долга. С одной стороны, стоимость пойнтов включается в тело кредита, следовательно, ежемесячный платеж увеличивается, с другой стороны, пойнт снижает процентную ставку.

Рис.2.9. Ежемесячные выплаты в зависимости от покупки пойнтов, $

Для получения положительного выигрыша в ежемесячном платеже необходимо, чтобы процентная ставка снижалась на такую величину, которая бы покрывала увеличение суммы кредита. Если ежемесячный платеж меньше при покупке пойнтов, то он остается положительным на протяжении всего срока кредитования.

С остатком основного долга все обстоит несколько по другому.

Рис.2.10. Динамика суммы основного долга в зависимости от покупки пойнтов, $

Как видно из графика (рис.2.10) в первые 6 лет сумма остатка основного долга при покупке пойнтов значительна выше, чем без них. Большая отрицательная разница может превысить выигрыш в ежемесячных платежах, а, следовательно, заемщик понесет потери. Только через 15 лет остаток основного долга при покупке пойнтов будет чуть выше, чем эта же величина без пойнтов. Безусловно, с каждом годом положительная разница будет увеличиваться.

В рассмотренном варианте заемщик сохранит при покупке пойнтов 3,443$ за счет выигрыша в ежемесячных платежах и 368$ за счет меньшего остатка основного долга. Соответственно, покупка пойнтов выгодна далеко не всегда.

Такой инструмент по своему воздействию схож с действием комиссий на досрочное погашение. Банк страхует себя от досрочного погашения, так как заемщику это просто не выгодно, но при этом никак не притесняет его получателя кредита. Речь идет не о простом взимании денег с заемщика для максимизации прибыли банка (как это происходило с запрещенными ныне комиссиями), а для предоставления заемщику за плату более льготных условий получения кредита. С экономической точки зрения речь идет о досрочной выплате процентов. С точки же зрения маркетинга можно говорить о дополнительной скидке для покупателя кредита, по сути дела, аналогичной скидке при покупке карты постоянного клиента.

Рассуждением на эту тему посвящено множество американской литературы: Charles A. Stone, Anne-Marie Zissu, «Choosing a Discount Point/Contract Rate Combination»; John M. Harris, Jr., G. Stacy Sirmans, «Discount Points, Effective Yeilds and Mortgage Prepayments»; Paul K. Asabere «FHA/VA Financing and Price Discounts», Forrest E. Hoffman, «Discount Point Concessions and the Value of Homes with Conventional versus Nonconventional Mortgage Financing»; Jan K. Brueckner, «Adverse Selection, and Mortgage Points»; Roger, E Cannaday, «Optimal Interest Rate-Discount Points Combination: Strategy for Mortgage Contract Terms»; Paul K. Asabere and Forrest Huffman, Zerbst and Brueggeman «FHA and VA Mortgage Discount Points and Housing Prices». Однако в российской литературе отсутствуют работы по данной теме.

Безусловно, выгода заемщика от покупки ипотечных пойнтов возможна лишь при соблюдении определенных условий. Существуют различные мнения на этот счет.

Одно из мнений базируется на предположении о том, что на решение о покупке пойнтов влияет такой фактор, как мобильность заемщика, то есть, вероятность его переезда в ближайшее время (Brueckner,1993). Таким образом, заемщики, чья вероятность переезда велика, предпочитают не покупать пойнты, а иметь высокую процентную ставку. Заемщики с низкой мобильностью выбирают противоположный вариант. В качестве доказательства была построена регрессионная модель. В качестве доказательства была построена регрессионная модель. Независимой переменной выступала покупка (или отказ от нее) ипотечных пойнтов, а зависимой переменной - переезд (отсутствие его) заемщика.

Противоположное мнение заключается в предположении о том, что на решение о покупке пойнтов влияют такие факторы, как размер налоговых льгот, время, в течение которого он или она ожидает, что стоимсоть их жилья будет эффективной и вероятность того, что процентная ставка изменится в будущем (Charles A. Stone, Anne-Marie Zissu, 1990). Доказательство наглядно представлено в работе “Choosing a Discount Point/Contract Rate Combination”. Авторы уверены в том, что заемщики с разными типами мобильности могут сделать одинаковый выбор. Заемщики с одинаковой суммой налоговых льгот и одинаковой вероятностью переезда, выберут различные типы контрактов, если их ожидания, касаемо стоимости их имущества, различаются.

В сравнении с другими инструментами, позволяющими снизить расходы по ипотеки ипотечные пойнты обладают целым рядом преимуществ. Например, снижение начальных издержек позволит сохранить лишь ту сумму, на которую снижаются издержки (Asabere, Hoffman, 1997). Покупка пойнтов, в свою очередь, не только снизит его ежемесячные платежи, но и обеспечит ему возврат суммы, удержанной из суммы налога, при условии, если заемщик не прибегнет к рефинансированию.

К очевидным минусам для заемщика можно отнести длинный срок окупаемости, составляющий в среднем 7 лет. Однако существует мнение, что заемщику, как и кредитору, невыгодно досрочное погашение. (Harris,J., Sirmans, 1997). С одной стороны, данная опция позволяет заемщику рефинансировать кредит по более низкой ставке, с другой - она обязывает его вновь оплачивать входящие издержки. Несмотря на то, что обеим сторонам досрочное погашение невыгодно, банки сохраняют эту опцию, страхуя себя от риска банкротства заемщика. Например, если ввиду определенных обстоятельств заемщик вынужден будет переехать, но при этом не сможет досрочно погасить кредит, выплаты по нему могут настолько вырасти, что повлечет за собой банкротство заемщика. Таким образом, ипотечные пойнты, с одной стороны не аннулируют возможность досрочного погашения, но, с другой, снижают ее ценность для заемщика.

Очевидно, что реформирование в области ипотечного кредитования необходимо. Однако далеко не все принимаемые меры могут эффективны, так как в большинстве случаев противоречат интересам одной из сторон: банка или заемщика. Таким образом, очевидное преимущество такого инструмента заключается в том, что он выступает компромиссным решением конфликта кредитора и заемщика: банк хочет получить прибыль в виде процентных выплат в течение всего срока кредитования, заемщик желает как можно быстрее расплатиться с долгами с минимальными денежными затратами. С одной стороны, ипотечный пойнт позволяет заемщику сократить свои расходы; с другой - кредитор, хотя и теряет часть своей прибыли за счет понижения процентной ставки, но при этом гарантированно получает денежную сумму (стоимость пойнта), а также выплаты в течение установленного срока. Этот инструмент делает для заемщика выгодным долгосрочное сотрудничество с банком.

На фоне остальных инструментов, призванных повысить доступность ипотечного кредита для заемщика, ипотечные пойнты обладают рядом непоколебимых преимуществ. Поскольку покупка ипотечных пойнтов подразумевает тот факт, что заемщик, нацеленный на получение выгоды от нее, отказывается от возможности досрочного погашения кредита, возможно предположение о сопоставимости данного инструмента с комиссией на досрочное погашение. Однако очевидный минус моратория на досрочное погашение заключается в его обязательности, так как срок действия комиссии распространяется на весь период кредитования заемщика. На данный момент в России рассматривается законопроект о повторном введении подобного инструмента. Решение о рассмотрении такого закона может быть вполне обусловлено тем, что за первое полугодие 2013 срок выплат по ипотечному кредиту сократился почти в 2 раза: с 7-8 лет до 3-4 года. Аналитики объясняют подобные цифры страхом заемщиков, вызванным нестабильностью в экономике. Введение моратория на досрочное погашение, хоть и снизит процентные ставки, будет доставлять заемщику большой дискомфорт, тем самым значительно снизив спрос на ипотеку. Ипотечные пойнты в этом смысле обладают важным психологическим преимуществом: формально не ограничивая право заемщика на досрочное погашение (т. е. сохраняя за клиентом банка свободу поведения), они просто делают эту процедуру невыгодной для него. Срок окупаемости покупки 2-х пойнтов при ссуде в 3000000 рублей и процентной ставке 12% составляет 5 лет. Данное число может варьироваться в зависимости от количества пойнтов, срока и ставки кредитования. Таким образом, ипотечные пойнты не носят императивный характер и мотивируют заемщика к долгосрочному сотрудничеству с банком вместо досрочного погашения.

Некоторые банки предоставляют скидки или льготы на такие комиссии или вовсе отменяют ее при соблюдении определенных условий, например, если заемщик является клиентом банка. Такие услуги действительно помогают сэкономить некоторую сумму денег, однако, как и сама комиссия, такая экономия будет единовременной, не давая заемщику долгосрочной выгоды. Более того, по данным АИЖК доля ипотечных платежей в доходах заемщика составляет довольно крупную сумму:

Таблица 2.2.

Доля платежей в доходе, 2009-2012, % (АИЖК)

Показатель\Период	2009	2010	2011	2012
Доля платежа в доходе заемщика, накопленным итогом с начала года, по данным АИЖК, %	34,6	33,5	35,0	35,4

Исходя из данных таблицы, можно сделать вывод о том, что наиболее выгодным для заемщика будет как раз таки снижение ежемесячных платежей, с целью уменьшения бремени ответственности.

К тому же, отмена (или сокращение) комиссий по оформлению ипотечного кредита, совершенно невыгодно банкам, если только это не влечет за собой повышение ставок. Предоставление ипотечных пойнтов же либо никак не сказываются на марже банка, в случае если после окупаемости заемщик гасит кредит досрочно, либо сказывается незначительно.

Однако невозможно не отметить, что эффективность внедрения ипотечных пойнтов в условиях нестабильной российской экономики остается под вопросом. Как было отмечено выше, средний срок ипотечной ссуды в России за последние пару лет сократился до 3-4х лет. Таким образом, возможна ситуация, когда заемщики вне зависимости от величины процентной ставки будет ориентированы на то, чтобы как можно быстрее расплатиться с банком. Основная причина неуверенности заемщиков кроется в их ожиданиях относительно стабильности своих доходов. Даже при снижении процентной ставки ежемесячный платеж составляет довольно весомую величину в бюджете заемщика. В качестве оптимистического сценария от введения ипотечных пойнтов можно рассматривать вариант роста популярности валютной ипотеки, где процентная ставка сама по себе значительно ниже рублевой. Снижение доли платежей в доходе позволит заемщику в меньшей степени зависеть от изменений своих денежных поступлений.

Еще один недостаток ипотечных пойнтов вытекает из его достоинства. Следует отметить, что ипотечные пойнты носят императивный характер не только для заемщиков, но и для самих банков. Такое свойство может спровоцировать банки предлагать снижение заведомо завышенной ставки для увеличения своей прибыли. Таким образом, отсутствуют гарантии того, что данный инструмент не станет очередной банковской уловкой, которая не приведет к достижению изначально поставленной цели.

ГЛАВА 3. ВОЗМОЖНОСТЬ ПРИМЕНЕНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ПОЙНТОВ В РОССИИ

Применение ипотечных пойнтов в России может значительно ограничиваться некоторыми факторами, связанными с особенностями экономического и демографического состояний страны. В первую очередь это величина процентной ставки. Если в США средняя процентная ставка

колеблется на уровне 5% в течение последних 5 лет (см. рис.3.1), в России как известно ее величина достигает в среднем 12-15%, в зависимости от условий кредитования. Таким образом, ипотечные пойнты более привлекательны для американских заемщиков, так как снижают стоимость ипотечного кредита в среднем на 20 % (при покупке двух пойнтов), нежели для российских заемщиков, которые выигрывают лишь 8%. В США данный инструмент действительно повышает доступность ипотеки для всех слоев населения, в России же ставка по-прежнему остается на очень высоком уровне, что незначительно снижает ипотечное бремя заемщика. Именно поэтому необходимо произвести анализ воздействия ипотечных пойнтов на благосостояние различных групп населения: с высоким, средним и низким доходом.

Рис.3.1. Средняя ставка по ипотечному кредитованию в США, 2009-2013г.г., % (Federal reserve bank of St. Louis)

В первую очередь необходимо определить критерий разграничения населения по уровню дохода.

Один из возможных вариантов является произвольно заданная граница ежемесячного дохода. Однако это предоставляется довольно трудной задачей в виду реальной средней величины, которая бы послужила точкой начального отсчета. Официальные источники предоставляют лишь усредненные значения легально получаемых денежных средств, не учитывая возможность, например, так называемого, «черного» дохода, широко распространенного на территории (рис.3.2).

Рис.3.2. Распределение доходов населения РФ, 2013г., % (Росстат)

Таким образом, разграничение по такому критерию будет не совсем корректным.

Наиболее приемлемым критерием является относительная величина, позволяющая отразить социальное неравенство в нужном аспекте - доля ипотечных платежей в доходе. Точкой отсчета в данном случае будут средней показатель за 2013 год (см. табл.3.1).

Разброс данного показателя незначителен, поэтому выделим следующие категории заемщиков:

Высокая категория: доля платежей составляет 10-20% от дохода.

Средняя категория: 30-45%.

Низкая категория: свыше 45% от дохода.

Таблица 3.1.

Средняя доля ипотечных платежей в доходе по регионам, 2013, % (Росстат)

Регион	2013
Дальневосточный ФО	35,3
Приволжский ФО	35,9
Северо-западный ФО	34,9
Северо-кавказский ФО	38,1
Сибирский ФО	36,0
Уральский ФО	35,7
Центральный ФО	36,2
Южный ФО	36,4

3.1 Средняя категория заемщиков

Для расчетов возьмем ставку, предлагаемую Сбербанком, поскольку данный является лидером по объемам ипотечного кредитования за 2013 год (см. табл. 3.2).

Пусть исходная ставка составляет 12% годовых, а сумма кредита - 2 000 000 рублей.

Таблица 3.2.

Банки-лидеры по объемам ипотечного кредитования в России, 2013г., руб, %

Банк	Объем выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2013 года (млн. руб.)	Объем выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2012 года (млн. руб.)	Изменение, (%)
Сбербанк	237 178.60	196 826.59	20.50
ВТБ 24	97 670.33	59 614.57	63.84
БГ Номос-Банка	8 583.32	5 230.99	64.09
Росбанк	8 434.09	7 287.51	15.73
Связь-Банк	8 338.00	5 606.90	48.71
Райффайзенбанк	7 540.08	3 277.40	130.06
Абсолют Банк	6 064.15	3 387.82	79.00
Банк Санкт-Петербург	5 904.79	1 962.06	200.95
Уралсиб	5 768.57	7 282.43	-20.79
Возрождение	5 744.78	5 356.53	7,25

Предположим, заемщик при получении кредита решает приобрести 2 ипотечных пойнта, таким образом, снизив свою ставку до 11,5% и заплатив банку 40 000 рублей. Данная сумма включается в тело кредита. В первую очередь произведем расчеты для аннуитетных платежей, наиболее популярных в практике российских банков.

При ставке 12% (то есть, без покупки ипотечных пойнтов) ежемесячных платеж заемщика составит 24 003 рубля. При покупке же пойнтов данная сумма снизится до 23 830 рублей. Таким образом, экономия в ежемесячных платежах заемщика составит сумма в 172 рубля. Однако даже через 15 лет изначальные вложения в покупку ипотечных пойнтов не окупятся. Более того, заемщик понесет убытки в размере 9 000, без учета фактора обесценения денег. Если заемщик решит снизить свою процентную ставку на 1 процентный пункт, то есть, приобрести 4 ипотечных пойнтов размер ссуды вырастет на 80 000 рублей. Во-первых, такой вариант развития событий маловероятен для заемщика со средним доходом, во-вторых, покупка даже 4 -х пойнтов принесет заемщику убытки в размере 500- рублей по окончании срока кредитования.

Теперь рассмотрим случай, если заемщик рассматривает дифференцированный ежемесячный платеж. В данной ситуации приобретение двух пойнтов практически разорит заемщика. В первую очередь это связано с особенностями структуры дифференцированных выплат, которая в первые месяцы подразумевает выплаты, идущие в счет погашения процентов по кредиту. Таким образом, экономия в ежемесячных платежах от покупки ипотечных пойнтов с течением времени превращается в отрицательную величину (рис.3.2).

Рис.3.2. Динамика экономии в ежемесячных платежах при дифференцированной схеме, руб.

Лишь в течение 92 месяцев заемщик может сэкономить 10 тыс. рублей, что не покроет его изначальных расходов. По окончанию срока кредитования убыток заемщика составит 41 тыс. рублей.

Следовательно, можно сделать вывод о том, что покупка пойнтов для заемщика со средним доходом в рублях не выгодна, так как процентная ставка настолько велика, что 1 процента пункта недостаточно, чтобы повысить благосостояние заемщика. С учетов того факта, что средний срок досрочного погашения заемщика составляет 3-4 года, покупка ипотечных пойнтов принесет ему значительные убытки.

Однако российские банки предлагают заемщику ипотечный кредит не только в рублях, но и валюте. Ставка по валютному кредиту значительно ниже рублевой (см. рис. 3.3), что может сделать покупку ипотечных пойнтов прибыльной.



Рис.3.3. Средневзвешенная процентная ставка по кредитам, выданным в иностранной валюте, накопленным итогом с начала года, по данным ЦБ РФ, 2007-2013 г.г., %

Предположим, заемщик берет в ипотеку все те же 2 млн. рублей, но в долларах. По курсу на 21.05.2014 - 34,60 рублей за 1 доллар. Тогда размер ссуды составит 57 703$. В апреле 2014 года средневзвешенная процентная ставка по валютным кредитам составила 9%.

Если заемщик выбирает аннуитетные платежи без покупки пойнтов, его ежемесячные выплаты составят 585$. На покупку двух ипотечных пойнтов он потратит 1 154$, тогда сумма его ежемесячных платежей снизится на 5,6$. В итоге, заемщик все равно потерпит убытки в размере 148$. Данная сумма меньше той, которую бы потерял заемщик при рублевом кредите и прочих равных условиях.

Таким образом, можно сделать вывод, что чем ниже ставка по ипотеке, тем выгоднее покупка ипотечных пойнтов при одинаковом снижении ставок по кредиту. В случае дифференцированных платежей убыток заемщика составит значительно большую сумму, чем при аннуитетных, поэтому рассматривать такой вариант подробно не имеет смысла.

Помимо включения стоимости пойнтов в тело кредита заемщик может заплатить за них из собственного кармана. Здесь ситуация приобретает иной характер.

Пусть при тех же условиях заемщик выплачивает стоимость пойнтов из собственных сбережений. Тогда в случае с рублевым кредитом его аннуитетный платеж составит 23 363 рубля, а экономия возрастет до 640 рублей. Через 15 лет его чистая прибыль составит 75 521 рубль.

Точка окупаемости наступит через 5,5 лет. То есть, через 5,5 лет заемщик сможет без убытка для себя погасить досрочно ипотечный кредит (см. рис.3.4). С учетом инфляции ежемесячные платежи с течением времени значительно сокращаются в расходах заемщика, следовательно, через в течение 5,5 лет благосостояние заемщика скорее улучшится, нежели останется неизменным.

Рис.3.4. Эффективность пойнтов в зависимости от способа их приобретения при аннуитетных платежах, руб.

Кардинально меняется ситуация и при дифференцированном подходе (рис.3.5). Во-первых, экономия всегда положительна, хотя с течением времени стремится к нулю (см. рис.3.6). Более того, точка безубыточности наступает на 4 месяца раньше, чем при аннуитетных платежах.



Рис.3.5.

Рис.3.6. Динамика экономии в дифференцированных ежемесячных платежах, $

Эффективность пойнтов в зависимости от способа их приобретения при дифференцированных платежах, руб.

Таким образом, дифференцированные платежи выгоднее аннуитетных, а величина выгоды составляет сумму процентов при аннуитете, выплаченных за эти дополнительные 4 месяца - 30 547 рублей.

Если же заемщик решит воспользоваться валютной ипотекой, то точка безубыточности наступит через 68 месяцев, чуть позже чем, если бы он взял аналогичный кредит в рублях.

При дифференцированных платежах в долларах, заемщик сможет досрочно погасить кредит уже через 57 месяцев. Таким образом, последний вариант является наиболее выгодным для заемщика.

Однако на пути заемщика может возникнуть ряд проблем. Первая заключается в том, что в нестабильной экономической ситуации на рынке России, заемщик со средним стремится расплатиться по своим долгам как можно скорее. Таким образом, даже несмотря не то, что при определенных условиях покупка пойнтов может окупиться через небольшой срок, ограничение может негативно восприниматься заемщиком.

Рис3.7. Доля кредитов в валюте накопленным итогом с начала года, 2007-2013, % (АИЖК)

Вторая трудность связана с непопулярностью валютных кредитов в России (см. рис.3.7).

Очевидным является тот факт, что валютной ипотеке присуща высокая степень валютного риска, а именно скачки кросс-курсов. Особенно сильно это отразилось на динамике валютной ипотеки после 2008 года.

Однако после финансового кризиса доллар резко вырос, что заставило заемщиков терпеть убытки. Тогда почти все банки предлагали возможность рефинансирования валютных кредитов в рублевые (www.banki.ru) Но в 2010 году многие крупные банки отказались от подобных программ. В итоге по сравнению с 2008 годом в 2011 ипотечное кредитование в валюте сократилось почти на 90% (с 103 млрд. руб. до 12,2 млрд. руб). Таким образом, необходимо принятие мер, способствующих повышению привлекательности валютных кредитов среди заемщиков.

К тому же, на данный момент при наличие ипотечных продуктов, лишь немногие банки предлагают дифференцированный платеж, который для некоторой категории заемщиков при определённых условиях может наиболее выгодным. Более того, вероятность одобрения ипотеки с таким платежом значительно ниже, чем ипотеки с аннуитетным расчетом, поскольку в первые месяцы выплаты ежемесячные платежи настолько велики, что в целях страхования от риска дефолта банки вынуждены предъявлять повышенные требования к платежеспособности заемщика. Именно поэтому имеет смысл рассмотреть категорию заемщиков, чьи доходы выше среднего.

3.2 Высокая категория заемщиков

Предположим, что заемщик теперь имеет возможность взять ссуду в 8 млн. рублей. Ставка остается на прежнем уровне - 12%. Заемщик решает купить два пойнта.

В случае, если заемщик включает стоимость пойнтов в тело кредита при аннуитетных платежах его экономия составит 689 рублей и через 15 лет заемщик потерпит убытки в размере 35 тыс. рублей. Дифференцированный платежи также принесут существенно ухудшат благосостояние заемщика. Валютный кредит также не изменит ситуации.

Такие результаты вполне логичны, так как стоимость пойнтов представляет собой проценты от самой ссуды, следовательно, с ростом суммы ипотеки, цена пойнта также увеличивается (см. рис.3.8).



Рис.3.8. Экономия за счет пойнтов в зависимости от суммы кредита, руб

Если заемщик с высоким доходом решит оплатить пойнты из своего кармана, то через 5 лет и 3 месяца его затраты окупятся при аннуитетном расчете. Однако стоит отметить, что, так как предполагается, что заемщик с высоким доходом уверен в завтрашнем дне, возможно, что он не захочет гасить кредит досрочно, а решит подзаработать. Допустим, будет сдавать квартиру для выплаты ежемесячных платежей. Через 15 лет его чистая прибыль за счет ипотечных пойнтов составит 433 тыс. рублей, без учета инфляции. Такая ситуация будет еще более выгодной для банка, риск досрочного погашения которого минимизируется.

Если заемщик же заемщик ориентирован на скорейшую расплату с банком, то ему больше подойдет дифференцированная схема. Точка окупаемости наступит через 57 месяцев, тем самым, он сможет сэкономить на выплате процентов за 5 месяцев, величина которых достаточно велика.

Однако, по окончанию срока кредитования его выигрыш будет меньше на 100 тыс. рублей в сравнении с аннуитетной схемой. Далее рассмотрим вариант с валютным кредитом.

По курсу 34,6 рублей за доллар, его сумма составит 231214$ по прежней ставке 9%. Поскольку предыдущие расчеты показали, что включение стоимости пойнтов (4 624$) в тело кредита вообще не выгодно, такой случай рассматривать не будем.

При аннуитетных платежах пойнты начнут приносить прибыль через 68 месяцев, при предположении о стабильном курсе доллара. Через 15 лет прибыль составит 7640$.

Дифференцированные платежи позволят заемщику расплатиться по долгам ровно через пять лет, то есть на 8 месяцев раньше, чем при аннуитетных. Однако итоговая сумма будет значительно меньше - 4000 $.

Стоит отметить, что помимо более высокой суммы, взятой в кредит заемщик с высоким доходом может купить больше пойнтов. Рассмотрим такой вариант. Пусть заемщик решил приобрести 4 пойнта, все предыдущие условия сохраняются, тогда он заплатит за них 320 тыс. рублей, а ставка снизится уже до 11% при рублевом кредите и до 8% при валютном.Если кредит взят в рублях по аннуитетной схеме, то точка безубыточности наступит лишь через 6 лет и 2 месяца. При дифференцированной схеме данны срок сократится до 5,5 лет. Однако в случае аннуитеных платежей заемщик выиграет значительно большую сумму по истечению всего срока кредитования при покупки 4 -х пойнтов - 560 тыс.рублей. Подобные выводы не распространяются на дифференцированную схему платежей.

При валютном аннуитетном кредите точка окупаемости наступит через 6 и 5 месяцев, при дифференцированном через 5 лет и 7 месяцев.

3.3 Низкая категория заемщиков

Анализ влияния ипотечных пойнтов на данную категорию заемщиков довольно тривиален. Во-первых, предполагается, то ситуации с возможностью оплаты стоимости пойнтов за счет собственных сбережений в принципе не существует, поскольку заемщик и так тратит все свои сбережения на приобретение квартиры и существование. Во-вторых, кредитные возможности такого заемщика сильно ограничены, так как в зависимости от размера его доходу устанавливается максимальная сумма ссуды доступная для него. Формула расчет выглядит так:

где:

К - максимальная возможная сумма

П - максимальный ежемесячный платеж

М - количество месяцев

% - величина процентной ставки, разделенная на 100

С - срок кредитования (лет)

В свою очередь максимальный платеж рассчитывается, как величина чистого дохода заемщика, умноженная на коэффициент, устанавливаемый самим банком.

Под доходом подразумеваются все денежные средства, поступающие распоряжение заемщика, например:

Доход по дополнительному месту работы;

Пенсия;

Стипендия;

Дивиденды по размещенным акциям;

Доход по вкладам;

Доход от сдачи недвижимости в аренду и т.д.

При небольшой ипотечной ссуде выгода от ипотечных пойнтов практически сводится к нулю, а сели еще рассматривать исключительно вариант с включением покупки в тело кредита, то приносит значительные убытки.

На основании полученных результатов можно сделать следующие основные выводы. В первую очередь, необходимо отметить, что покупка пойнтов при любой схеме платежей для любой категории заемщиков может осуществляться только за счет собственных средств заемщика, иначе такое приобретение приносит значительные убытки. Во-вторых, необходимо уделить должное внимание схемам ежемесячных платежей, так как в зависимости от условий эффективность ипотечных пойнтов может быть различна (см. рис.3.9).

При аннуитетных платежах итоговая переплата п процентам будет значительно выше, по сравнению с дифференцированными, также как и экономия за счет приобретения ипотечных пойнтов. Более того, срок окупаемости затрат наступает раньше при дифференцированной схеме (см. таблицу 3.3).

Рис.3.9. Влияние пойнтов в зависимости от схемы платежей, руб.

Сводная таблица эффективности ипотечных пойнтов

Категория заемщика	Способ приобретения	Валюта	Срок окупаемости (месяцев)
			А	Д
Средняя	Включение в тело кредита	Руб.	отсутствует	отсутствует
		ин. вал	отсутствует	отсутствует
Высокая	Включение в тело кредита	руб.	отсутствует	отсутствует
		ин. вал	отсутствует	отсутствует
Средняя	За счет сбережений	руб.	66	62
		ин. вал	68	57
Высокая	За счет сбережений	руб.	63	57
		ин. вал	68	60

Соответственно, в зависимости от целей заемщик может выбрать для себя вариант, максимизирующий его благосостояние.

Если заемщик относится в категории с высоким доходом и рассматривает приобретение недвижимости как источник дохода, наиболее подходящими для него буду аннуитетные платежи.

Стоит отметить, что категория с низким уровнем дохода в принципе исключается из исследования, поскольку, предполагается, что данная категория существенно ограничена в сумме кредита и не имеет средств для приобретения пойнтов за счет собственных сбережений (в ином случае, их покупка невыгодна).

Соответственно, в зависимости от целей заемщик может выбрать для себя вариант, максимизирующий его благосостояние.

Предполагается, что наиболее подходящей категорией заемщиков выступает категория с высокими доходами. Во-первых, такой заемщик имеет возможность получить более высокую сумму в кредит. Во-вторых, он является более привлекательным для банка, так как может быть ориентирован не только на скорейшее досрочное погашения ссуды, что существенно минимизирует банковские риски. В-третьих, заемщик, чей доход превышает среднестатистический, имеет большую свободу выбора, например, при выборе схемы платежей: требования к платежеспособности заемщика при дифференцированных платежах значительно выше, чем при аннуитетной схеме. К тому же заемщик с высоким доходом может приобрести большее количество пойнтов, однако стоит помнить о том, что это не всегда выгодно: при сравнительно небольшой сумме выигрыш от покупки более, чем двух пойнтов снижается, за счет высоких изначальных затрат. Срок окупаемости и выигрыш заемщика, выплачивающего ипотеку в валюте, примерно идентичны показателям рублевого кредита при прочих равных условиях.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Реформирование ипотечного кредитования в России является одним из важнейших направлений государственной политики страны, поскольку, на фоне сложившейся ситуации труднодоступности жилья, ипотека является, пожалуй, самым приемлемым способом его приобретения. Результаты произведенного исследования демонстрируют, что классические инструменты повышения доступности ипотеки для граждан не всегда характеризуются максимальной эффективностью, поскольку приводят к нарушению интересов сторон либо банка, либо заемщика. Альтернативным способом регулирования конфликта могут выступать ипотечные пойнты, широко применяемые в банковской практике США. С одной стороны, пойнты снижают ипотечную ставку, повышая тем самым привлекательность для заемщика, с другой стороны значительно минимизируют риск досрочного погашения для банка. Проведенный анализ показывает, что внедрение такого инструмента в практику российских банков является возможным, так как может положительно сказаться на благосостоянии заемщика, практически не изменяя рентабельность банка, поскольку средний срок окупаемости пойнтов составляет 5 лет. Более того, для заемщиков ориентированных на получение прибыли от приобретенной квартиры, покупка ипотечных пойнтов существенно увеличит выигрыш заемщика. Стоит также отметить, что эффективность пойнтов варьируется в зависимости от валюты кредитования, схемы расчетов платежей, а также способа их приобретения.

Однако осложнить применение ипотечных пойнтов в России могут несколько факторов. Первый их них это высокие процентный ставки. В отличие от ипотечного кредитования в США, где снижение ставки, установившейся на уровне 5%, на 0,25 процентных пункта приводит с реальной экономии, в России такое снижение гораздо менее существенно. Кредитование в валюте, где ставка ниже рублевых кредитов, крайне непопулярна на сегодняшний день и требует мер, направленных на повышение ее привлекательности.

Нестабильность экономики также может выступить противовесом ипотечным пойнтам из-за неуверенности заемщика даже в ближайшем будущем. Условная обязанность выплачивать ипотеку в течение установленного срока, иначе вложения в пойнты будут напрасными, может заставить его отказаться от такой покупки. Сегодня заемщики с доходом выше среднего могут стать основной категорией покупателей пойнтов. Однако в России основная масса населения принадлежит к средней категории, таким образом, отдача от внедрения пойнтов может быть существенно снижена. Также многие банки предлагают лишь аннуитетный способ расчета ежемесячных платежей, что может существенно затормозить распространение ипотечных пойнтов в России.

Таким образом, ипотечные пойнты могут выступить в роли стабилизатора конфликта между банком и заемщиком и, соответственно, положительно сказаться на развитии ипотечного кредитования в России. Однако анализ показывает, что достижение такой ситуации будет затруднено без вмешательства государства и реформирования банковской системы в целом.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ЖК РФ) (принят ГД ФС РФ 22.12.2004 г.) (ред. от 31.12.2005 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. 26.12. № 52 (ч. II). Ст. 5602.

Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ (ред. от 29.12.2004 г.) «Об ипотечных ценных бумагах» (принят ГД ФС РФ 14.10.2003 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 2003. 17.11. № 46 (ч. 2). Ст. 4448. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 30.12.2004 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (принят ГД ФС РФ 24.06.1997 г.) (с изм. и доп. от 01.04.2005 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. 20.07. № 29. Ст. 3400.

Постановление Правительства Российской Федерации от 13 мая 2006 г. № 285 «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. 22.05. № 21. Ст. 2262.

Постановление Правительства РФ от 21 марта 2006 г. № 153 «О некоторых вопросах реализации подпрограммы „Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством“ федеральной целевой программы „Жилище“ на 2002-2010 годы» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2006. 27.03. № 13. Ст. 1405.

Белоусов А. Л. Формирование законодательства в сфере деятельности по взысканию просроченной задолженности // Финансы и кредит. 2012. № 7. С. 72 - 75

Бельских И. Е. Специфика методики имиджевого продвижения депозитных продуктов для населения на региональных финансовых рынках России // Финансы и кредит. 2008. № 12. С. 44 - 50

Гимазетдинова Э.Я. Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях / Э.Я. Гимазетдинова, И.А. Владимиров // Актуальные вопросы экономики и управления: материалы междунар. заоч. науч. конф. (г. Москва, апрель 2011 г.).Т. I. М.: РИОР, 2011. С. 57 - 59.

Голоманчук Э. В. Ипотека как способ решения жилищной проблемы в Российской Федерации // Труды Института системного анализа РАН. 2006. Т. 24. С. 85 - 91.

Горюшкин А.А. Оценка эффективности влияния государственных мер на доступность жилья населению // Вестник Новосибирского государственного экономического университета. 2013. Т.13. №4. С. 140 - 147.

Казакова Е.Б. Проблемы ипотечного кредитования // Российская юстиция. 2010. № 5. C. 52 - 53.

Дронкин М.А. Велиева И.М., Самиев П.В. Ипотечное кредитование в России в 2010 году: как разморозить рынок? // Рейтинговое агенство "Эксперт Ра. 2010.

Ивашков А.О. Анализ и оценка ипотечного потенциала как основа для развития ипотечного жилищного кредитования в регионах // Современные тенденции в экономике и управлении: новый взгляд. 2010. №2. С.109 - 118.

Котляров И. Д. Коллекторская деятельность в Российской Федерации: критический анализ // Управление корпоративными финансами. 2012. № 4. С. 204 - 210

Котляров И. Д. Особенности маркетинга кредитных продуктов // Государственный университет Минфина Россия. Финансовый журнал. - 2012. - № 2. - С. 81-88.

Кулешова Л.В. Ипотечное кредитование как способ решения жилищной проблемы в России // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2012. № 79. С. 540-549.

Лазарова Л.Б. Ипотечное кредитование в механизме формирования жилищного рынка России: Дис.докт. экон. наук. Санкт-Петербург, 2007. С. 34

Лепехин И.А. Понятие, особенности и виды ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Бизнес в законе. 2009. №2. С. 183 - 185.

Моисеев А. К. Рынок ипотеки в странах Центральнй и Восточной Европы: Уроки для России // Научные труды: Институт Народнохозяйственного Прогнозирования РАН. 2009. Т. 6. С. 165-191.

Мухамедгалиева О. Анализ рынка ипотечного кредитования в России // Кисловодский институт экономики и права. 2011. № 26. С. 139 - 147.

Петрухина Е. А. Формирование рынка арендной недвижимости как вариант решения жи-лищной проблемы // Известия высших учебных заведений. Серия: Экономика, финансы и управление производством. 2013. № 1. С. 86 - 93.

Прибыткова И.Н. Коротаева Н.В. Обзор рынка ипотечного кредитования в России // Социально-экономические явления и процессы. 2013. Т. 2. №48. С. 90 - 95.

Савинова В.А. ипотечный кредит в системе финансово - кредитных отношений //Вестник Самарского государственного экономического университета. 2012. Т.8. № 94. С.82 - 87.

Симбарская А.И. Ипотечные пойнты как инструмент снижения стоимости ипотечного кредита // Вестник Новосибирского государственного экономического университета. 2013. № 3. С. 67 - 74.

Смирнов И.Е. Жилищная ипотека в России сегодня и завтра // Банковский ритейл. 2006. №1. С. 38.

Тихонов А.А. Влияние экономического кризиса на ипотечное кредитование // Аудит и финансовый анализ. 2009. №4. C.1 - 4

Федорович В.О. Конципко Н.В. Аналитический обзор своременной системы ипотечного кредитования в России // Национальный исследовательский Томский государственный университет, 2012. Т. 4. №8. С. 22 - 25.

Феймен А. Риск досрочного погашения кредита и его влияние на результаты работы банка / А. Феймен, Т. Хе Линг // Управление финансовыми рисками. 2012. № 4. С. 298 - 310

Чепенко Е.В. 10 лет ипотеке в России: История, состояние Перспективы/ Имущественные отношения в РФ/ Международная академия оценки и консалтинга/ №12. 2008 год. С.10 - 31

Шанавазова М.С./ Теоретические аспекты исследования жилищного кредитования// Полиматический сетевой электронный научный журнал кубанского госаграрного университета/ 2012. № 76. С. 983 - 991

Шаккум М.Л. Проблемы ипотечного кредитования в России - недвижимость и инвестиции // Правовое регулирование. 2006. №3 С. 15.

Якушев А.М. Некоторые аспекты ипотечного кредитования и лизинга // Бизнес в законе. 2009. №5. С. 267 - 269.

Аналитиеческий центр компании ООО "Русипотека - [Отчет] - Рынок ипотечного кредитования и социально-экономические показатели в России (2005-2012) - Москва :2012.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию АИЖК URL: http://www.ahml.ru/ (дата обращения: 25.04.2014).

Банковский проект URL: http://www.bankirsha.com (дата обращения: 25.04.2014).

Индикаторы рынка недвижимости URL: http://www.irn.ru/ (дата обращения: 25.04.2014).

Размещено на Allbest.ru