Схема организации ипотечного кредитования. Оформление и учёт ипотечных операций банков

Второй порядок открывается в зависимости от срока. Аналитический учет осуществляется в размере заёмщиков по каждому кредитному договору.

По предоставленным кредитам в зависимости от субъекта открываются пассивные счета по учету резервов под возможные потери:

45515 - «Резервы на возможные потери по ссудам»

45215 - «Резервы на возможные потери по ссудам»

32015 - «Резервы на возможные потери по ссудам»

Для обеспечения по условным обязательствам кредитного характера используется 913 счет. При ипотечном кредитовании обеспечением обязательства является имущество, для этого используется счет 91312.

Учёт начисленных процентов отражается на счете 47427 - «Требования по получению процентов».

Для учета просроченной задолженности открываются счета:

458 - «Просроченная задолженность по предоставленным кредитам и прочим размещенным средствам»

459 - «Просроченные проценты по предоставленным кредитам и прочим размещенным средствам».

Ипотечные кредиты предоставляются на срок свыше трех лет на приобретение недвижимости с оформлением права собственности на нее кредитной организации в случае непогашения кредита заемщиком.

Проводка по выдаче ипотечного кредита:

Дт 455 Ссудный счет Граждане (физические лица)

Кт 20202 Касса кредитной организации или

Счет юридического лица, продавшего недвижимость.

Приход по внебалансовым счетам:

91301 или 91307.

Возможен другой вариант выдачи ипотечного кредита, когда клиент открывает целевой вклад, куда вносит взносы в оплату недвижимости:

Дт 20202 Касса кредитной организации

Кт Депозитный счет клиента с правом пополнения и расходования.

В этом случае валюта ссуды может зачисляться также на депозитный счет:

Дт 455 Ссудный счет Граждане (физические лица)

Кт Депозитный счет клиента с правом пополнения и расходования.

В дальнейшем платежи за недвижимость могут осуществляться с депозитного счета:

Дт Депозитный счет заемщика с правом пополнения и расходования

Кт Счет юридического или физического лица, продающего недвижимость; или Касса кредитной организации (в пределах установленного лимита).

В практике возможны четыре способа погашения ипотечного кредита:

1) Прямые отчисления от заработной платы. Этот способ предполагает заключение соглашения с работодателем клиента о периодическом перечислении в счет погашения кредита части заработной платы заемщика платежным поручением:

Дт Расчетный счет юридического лица - работодателя заемщика Кт Ссудный счет Граждане (физические лица).

2) Перечисление заработной платы на целевой депозитный счет в банке. Заемщик открывает счет в той же кредитной организации, где взят кредит, и суммы периодических платежей списываются в этого счета.

Дт Расчетный счет работодателя заемщика

Кт Депозитный целевой счет заемщика

Кт Ссудный счет Граждане (физические лица).

Для нейтрализации инфляции могут быть открыты валютные счета.

3) Наличные взносы:

Дт Касса кредитной организации

Кт Ссудный счет «Граждане (физические лица)»

4) Взносы на счета «Расчеты с клиентами». Кредитная организация открывает несколько счетов расчетов с клиентами в других кредитных организациях в разных районах города, на которые заемщики могут вносить взносы. Кредитная организация - получатель обязуется перечислять соответствующие суммы на корреспондентский счет организации, выдавшей кредит.

Дт Касса банка-корреспондента

Кт Корреспондентский счет.

Дт Корреспондентский счет,

Кт Ссудный-счет «Граждане (физические лица)».

Расход по внебалансовым платежам:

91301 или 91307.

При нарушении сроков погашения, сумма просроченного платежа переносится на счета просроченных ссуд и процентов в том же порядке, что и по краткосрочным кредитам.

При длительной просроченной задолженности необходима реализация заложенного имущества.

1) Предоставленные кредиты отражаются: Д 455 - К 20202

2) Создание резервов под возможные потери по предоставленному кредиту: Д 45509 - К 42301

3) Учет обеспечения по предоставленным кредитам отражается на счете 913: Д 99998 - К 91312

При полном погашении ссудной задолженности списывается сумма обеспечения: Д 91312 - К 99998

Отражение начисленных процентов по предоставленным кредитам начисляется по методу начисления. При этом КО, самостоятельно определяет сроки получения процентов не позднее последнего рабочего дня месяца.

В учете начисленных процентов отражаются: Д 47424 - К 70601-в срок, установленный документом.

При уплате процентов на сумму получения процентов составляют проводки: Д 30102; 20202; 423 - К 47427А

При этом составляется резерв под возможные потери по полученным процентам: Д 47425 - К 70601А

Учёт просроченной задолженности по кредитам, предоставленным физическим лицам.

Неполученные в срок проценты по предоставленным кредитам отражаются: Д 45415А - «Резервы на возможные потери» - К 47427А - «Требования по полученным процентам»

Просроченные проценты и основной долг переносится на внебалансовые счета, при этом составляются проводки по основному долгу: Д 91802 - К 99999, Д 91702 - К 91604

При поступлении денежных средств от должников: Д 30102, 20202 - К 70601

При этом одновременно закрываются внебалансовые счета по учету просроченной задолженности по основному долгу и процентам: Д 99999 - К 91704, Д 99999 - К 91802

При несвоевременном возврате кредита уплачивается штраф: Д 30102, 20202, 423 - К 70601

3.3 Развитие и совершенствование операций по ипотечному кредитованию

В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки [24]:

1. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

2. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае - привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

3. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа - сотрудники российских коммерческих структур - получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

4. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья [13].

В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности - эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.

В настоящее время выработана стратеги государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Её цель - создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.

Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных задач. Во-первых, совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Во-вторых, создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В-четвёртых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита [15].

Решение этих задач предусматривает: ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое количество заёмщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счёт продажи имеющегося в собственности жилья.

Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, который установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости (в том числе жилой). В дальнейшем предусмотрено принятие специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости). Кроме того, в целях создания благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования (как это предусмотрено Концепцией) принята и введена в действие вторая часть Налогового кодекса Российской Федерации, в которой решены вопросы налоговых льгот при определении налоговой базы для исчисления подоходного налога с физических лиц.

Список используемой литературы

1. Гражданский кодекс России (части первая, вторая и третья);

2. Федеральный закон №122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 19.07.2011).

3. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с последующими изменениями и дополнениями;

4. Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

5. Федеральный закон от 20 августа 2004 г. №117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».

6. Федеральный закон №215-ФЗ от 22 декабря 2004 «О жилищных накопительных кооперативах» (в редакции от 23.07.2008).

7. Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» (в редакции от 18.07.2011).

8. Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 «О кредитных историях» (в редакции от 11.07.2011).

9. Федеральный закон №190-ФЗ от 18 июля 2009 «О кредитной кооперации».

10. Постановление Правительства России от 11 января 2000 г. №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации».

11. Постановление Правительства Российской Федерации от 27 июня 1996 г. №753

12. Гордина О.Н. Ипотечное жилищное кредитование: опыт и проблемы / О.Н. Гордина. - Вологда: Вологодский научно-координационный центр ЦЭМИ РАН, 2008. - 88 с.

13. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. - М.: Филинъ, 1999. - 144 с.

14. Грачев И.Д., Южанов И.А. Новый закон «Об ипотеке (залог недвижимости)» - возможность приобретения жилья в кредит / [По материалам пресс-конф.] // Юрист. - 1998. - №10. - с. 2-5.

15. Есипов В.Е. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. - С-Пб.: СПбГУЭФ, 1998. - 207 с.

16. Завидов Б.Д. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: ПРИОР, 1998. - 160 с.

17. Замуруева И. Ипотека на потоке // КомерсантЪ Власть. - 1998. - №32. - с. 50-51.

18. Зенец Н. Возможности развития ипотечного кредитования: [Залог земли] // Экономист. - 1997. - №4. - с. 93-95.

19. Иванов В.В. Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс, 2000. - 240 с.

20. Клепикова Е., Романов М. Кредитование под залог объектов коммерческой недвижимости: проблемы и перспективы // Городское управление. - 1998. - №9. - с. 66-69.

21. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. - М.: Высшая школа, 1998. - 64 с.

22. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования // Деньги и кредит. - 1998. - №6. - с. 44-50.

23. Масевич М.Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» постатейный. - М.: Контракт, 1999. - 302 с.

24. Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигаций // Рынок ценных бумаг. - 1998. - №4. - с. 33-37.

25. Мустафин А.М. Ипотечное кредитование // Актуальные проблемы юридических наук. - 1998. - Вып. 2. - с. 14-20.

26. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. - 1998. - №11. - с. 10-12.

27. Петров Н. Дом из ипотеки // Российская Федерация сегодня. - 1998. - №15. - с. 16-17.

28. Полонский А.М., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку: проблемы и пути решения // Экономика строительства. - 1997. - №10. - с. 43-49.

29. Проскурякова Н. Особенности ипотечного кредита в пореформенной России // Индустриалтзация в России. - 1997. - с. 21-36.

30. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития // Деньги и кредит. - 1997. - №3. - с. 53-57.

31. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы: (Желаемое и действительность) // Хозяйство и право. - 1997. - №9. - с. 16-26.

32. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России // Рынок ценных бумаг. - 1998. - №7. - с. 62-64; №8. - с. 86-86.

Размещено на Allbest.ru