Разработка рекомендаций по повышению эффективности ипотечного кредитования на примере Челябинского отделения Сбербанка России

В целях активного развития операций кредитования и стимулирования спроса, начиная со второго квартала т.г. банк последовательно снижает процентные ставки по кредитам во всех валютах. Тем не менее, спрос на кредиты в силу низкой деловой активности предприятий остается невысоким, что влияет на динамику кредитного портфеля банка. Кроме того, банк сталкивается со значительными объемами досрочного погашения кредитов, что особенно проявилось во втором полугодии при открытии мировых рынков заимствований крупным российским компаниям. Тем не менее, банк увеличивает кредитный портфель корпоративных клиентов опережающими темпами: сравнение сопоставимых данных по банковской системе и Сбербанку показывает, что по итогам 10 месяцев т.г. темп прироста кредитов корпоративным клиентам банка (7,4%) существенно превысил темп прироста данного сегмента российского рынка (1,0%). Это позволило Сбербанку за 10 месяцев увеличить свою рыночную долю с 30,5% до 32,5%.

Низкий спрос, связанный в основном с падением доходов населения, обусловил снижение портфеля розничных кредитов за 11 месяцев на 7,1% до 1 168 млрд. руб. Банк намерен наращивать объем розничного кредитования и во второй половине т.г. начал отменять ограничения, введенные банком осенью 2008 года в разгар экономического кризиса: возобновлено кредитование в валюте, снижен первоначальный взнос по ипотечным и автокредитам, по ряду программ увеличены максимальные суммы и сроки кредитов и т.д. Результатом принятых мер стали положительные сдвиги в динамике розничного кредитного портфеля - темп сокращения портфеля замедлился. За I квартал портфель сократился на 3,8%, за II квартал - на 2,9%, за III квартал - на 0,3%, за октябрь-ноябрь - на 0,2%. Банк планирует дальнейшее повышение доступности кредитов как за счет либерализации условий кредитования, так и за счет предложения новых продуктов, что должно позволить выйти на стабильный рост розничного портфеля.

Контроль принимаемых рисков позволяет банку поддерживать качество кредитного портфеля на приемлемом уровне. Удельный вес просроченной задолженности в кредитном портфеле клиентов на 1 декабря составляет 4,5% (как с учетом, так и без учета договоров цессии). По состоянию на 1 декабря резервы на возможные потери по ссудам, созданные банком, более чем вдвое покрывают объем просроченной ссудной задолженности.

Портфель ценных бумаг с начала года увеличился в 1,9 раза до 915 млрд. руб. в основном за счет приобретения корпоративных облигаций. При этом банк приобретал облигации ведущих российских эмитентов, представляющих различные отрасли, финансируя тем самым национальную экономику. С начала года банк увеличил вложения в корпоративные облигации в 3,6 раза до 301 млрд. руб. В ноябре были приобретены также ОБР и ОФЗ, что привело увеличению портфеля государственных ценных бумаг к 1 декабря в 1,5 раза до 472 млрд. руб. В структуре портфеля ценных бумаг банка доля корпоративных облигаций с начала года возросла с 17% до 33%, доля государственных ценных бумаг и субфедеральных облигаций сократилась с 80% до 64%.

Прирост остатка привлеченных средств физических лиц за 11 месяцев составил 420 млрд. руб. и полностью компенсировал отток средств юридических лиц за этот же период (155 млрд. руб.). Стабильный приток средств физических лиц обеспечивает высокий уровень ликвидности банка.

Собственные средства (капитал) банка, рассчитываемые по Положению Банка России № 215-П, за ноябрь не изменились и на 1 декабря 2009 года составили 1 340 млрд. руб. С начала 2009 года капитал увеличился на 15,9%. Достаточность капитала на 1 декабря 2009 года находится на уровне 23%.

2.3 Организация предоставления ипотечного кредита

Сбербанк одним из первых начал выдавать ипотечные кредиты. Ипотека в Сбербанке возможна по самым различным программам. Ипотечные программы Сбербанка можно представить в виде следующей таблицы:

Таблица 3 - Ипотечные программы

	Минимальный взнос	Процентная ставка	Важно
Ипотечный	20 - 30 %	13,5 - 14,75	В обеспечение оформляется кредитуемый объект недвижимости
Ипотечный +	20%	13,25 - 14,5	Только на недвижимость, построенную с участием кредитных средств Банка
Ипотечный стандарт	30% 0% в случае оформления в залог иного Жилого помещения	15,5 - 16	В обеспечение оформляется кредитуемое или иное жилое помещение
Молодая семья	15% - 20 %	13,25 - 16	Для супругов не старше 35 лет
На недвижимость	30%	15,5	Кредитуемый объект недвижимости не находится в залоге у Банка
Рефинансирование жилищных кредитов	0%	15,25 - 15,75	Предоставляется на цели погашения кредитов, выданных иной кредитной организацией на приобретение/строительство жилых помещений
Кредит "Уверенность"	0%	Соответствует ставке по реструктуризируемому жилищному кредиту	Предоставляется на цели погашения платежей по ранее полученным жилищным кредитам Банка

Проведем сравнительный анализ ипотечных кредитов - данные сформируем в таблицу 4.

Таблица 4 - Условия кредита

Название кредита	Цели кредитования	Обеспечение	Сумма	Первоночальный взнос	Срок	% ставка
Ипотеч- ный	- на приобретение объектов недвижимости, построенных или строящихся с участием кредитных средств Сбербанка России. - на приобретение объекта недвижимости - единовременно; - на строительство (в т.ч. на долевое участие в строительстве), -реконструкцию, ремонт (в т.ч. на проведение отделочных работ) Объекта недвижимости в зависимости от порядка оплаты - единовременно или частями.	1 Кредит на приобретение объекта недвижимости: - залог приобретаемого Объекта недвижимости; - поручительство совершеннолетних членов семьи Заемщика, которых Заемщик предполагает зарегистрировать в приобретаемом Объекте недвижимости. 2. Кредит на строительство объекта недвижимости: - залог имущественных прав Заемщика по Договору об инвестировании строительства; - поручительство Застройщика (на случай расторжения Договора об инвестировании строительства) - оформляется в качестве дополнительного обеспечения на период строительства; - залог объекта недвижимости - оформляется после завершения строительства и оформления права собственности на него; - поручительства совершеннолетних членов семьи Заемщика, которых Заемщик предполагает зарегистрировать после завершения строительства Объекта недвижимости.	- до 80% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости -- по кредитам на цели приобретения и строительства Объектов недвижимости; - до 70% стоимости работ по реконструкции, ремонту (отделке) Объекта недвижимости, но не более 70 % его стоимости	От 20% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости	До 30 лет -- по кредитам на цели приобретения и строительства Объектов недвижимости; до 10 лет -- по кредитам на цели ремонта/отделки и реконструкции Объекта недвижимости.	13,5--14,75%
«Ипотечный кредит+»	Приобретение и строительство Объекта недвижимости на территории России, построенного или строящегося с участием кредитных средств Банка	Обеспечение: Залог кредитуемого Объекта недвижимости, до регистрации ипотеки -- залог имущественных прав на возводимый Объект недвижимости	До 80% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости. Первоначальный взнос: От 20% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости	От 20% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости.	Не более 30 лет.	13,25--14,5%
"Ипотечный стандарт"	для кредитования на Приобретение и строительство Жилого помещения (квартира или жилой дом) на территории России	залог приобретаемого либо иного Жилого помещения, тогда первоначальный взнос по кредиту составит 0%.	до 70% стоимости Жилого помещения, оформляемого в залог	- От 30% стоимости кредитуемого Жилого помещения. - (от 0% в случае оформления в залог иного Жилого помещения)	не более 30 лет (должен составлять целое число лет)	14,75--15,75%
Кредит на недвижимость	Приобретение и строительство Объекта недвижимости на территории России	Любое из используемых Банком, за исключением залога кредитуемого Объекта недвижимости. При предоставлении кредита на цели участия в долевом строительстве Объекта недвижимости обязательно оформление залога другого Объекта недвижимости	До 80% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости	От 20% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости	Не более 30 лет	15,5--16%
Кредит молодая семья	Приобретение и строительство объектов недвижимости на территории России		До 80% стоимости Объекта недвижимости для семьи без детей, до 85% стоимости Объекта недвижимости для семьи с ребенком/детьми	От 20% стоимости Объекта недвижимости для семьи без детей, от 15% стоимости Объекта недвижимости для семьи с ребенком/детьми.		13,25 - 16%
Рефинансирование жилищных кредитов	Погашение кредита, выданного иной кредитной организацией на приобретение или строительство Жилого помещения *(квартира или жилой дом, в т.ч. с земельным участком) на территории России	Обеспечением является залог Жилого помещения, на приобретение/строительство которого предоставлен рефинансируемый кредит	Сумма кредита не более остатка основного долга по рефинансируемому кредиту и 70% стоимости приобретенного/построенного Жилого помещения (учитывается меньшая из величин)		Срок не более 30 лет	15,25--15,75%
Уверенность	предоставляется на погашение платежей по ранее полученным в Банке Жилищным кредитам, не соответствующим стандартам ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов»	Обеспечением кредита является то, что по кредиту оформляется обеспечение, идентичное обеспечению по Жилищному кредиту. При остатке ссудной задолженности по Жилищному кредиту свыше 1 000 000 рублей: - - по Жилищному кредиту и кредиту «Уверенность» оформляется залог (последующий залог) кредитуемого Объекта недвижимости; - на период строительства кредитуемого Объекта недвижимости по Жилищному кредиту и кредиту «Уверенность» оформляется залог (последующий залог) прав по договорам участия в долевом строительстве кредитуемого Объекта недвижимости; - при отсутствии возможности оформления ипотеки (последующей ипотеки) и залога (последующего залога) прав по договорам участия в долевом строительстве кредитуемого Объекта недвижимости требуется оформление залога (последующего залога) иного Объекта недвижимости или залога (последующего залога) ликвидного имущества.	Кредит предоставляется в сумме необходимой для погашения: текущей просроченной задолженности по Жилищному кредиту (по основному долгу и процентам за пользование кредитом) сроком до 60 дней; неустойки, начисленной за несвоевременное погашение Жилищного кредита; платежей по Жилищному кредиту, предстоящих к уплате Банку в течение 12 месяцев, следующих за датой выдачи кредита; страховой премии, подлежащей уплате Заемщиком по договорам страхования.		Срок кредита не превышает срок, оставшийся до полного погашения реструктуризируемого Жилищного кредита	Процентная ставка устанавливается на уровне процентной ставки по реструктуризируемому Жилищному кредиту

Анализ таблицы 4 позволяет выделить особенности и преимущества различных программ ипотечного кредитования, выдаваемых Челябинским филиалом Сбербанка России которые можно наглядно представить в таблице 5.

Таблица 5 - Особенности и преимущества ипотечных кредитов

Название кредита	Чем хорошо	Чем плохо	Кому выгодно
Ипотечный	1. Может быть отсрочка в погашении основного долга на период строительства до 2 лет. 2. Кредит на 90% стоимости 3. Залогом может выступать стоящееся по долевому жилье	1. Кредит выдается безналично, затем перевод на счет застройщика. 2. Кредит выдается только в случае заключения (предварительно) Банком Договора с застройщиком о сотрудничестве, т.е. не у всех застройщиков. 3. Выдается по месту нахождения объекта недвижимости.	Людям покупающим жилье в долевом строительстве
«Ипотечный кредит+»	максимальная сумма кредита может быть рассчитана без оценки платежеспособности Заемщика, а исходя из размеров суммарного актива Заемщика (Созаемщиков)		Людям с низким официальным доходом берущим кредит с созаемщиками (супругами)
Кредит на недвижимость	· Может выдаваться и наличными (рубли). · Может предоставляться отсрочка в погашении основного долга на период строительства до 2 лет. · Кредит на 70% стоимости. · Кредиты предоставляются как по месту регистрации заемщика, так и по месту нахождения предприятия-работодателя-поручителя, или по месту нахождения объекта недвижимости.	Непросто найти такое обеспечение на большую сумму кредита.	Иногородним гражданам
Кредит молодая семья	1. Может выдаваться и наличными (рубли). 2. Может предоставляться отсрочка в погашении основного долга на период строительства до 2 лет. При рождении ребенка отсрочка до достижения ребенком возраста 3 года. 3. Кредит на 70% стоимости. Если есть ребенок, то кредит на 90%. 4. При расчете кредита может учитываться доход родителей, кредит будет больше.	Безработной «Молодой семье» кредит не дают. Как указывалось, созаемщиками могут быть молодые супруги и родители супругов. Но при этом, если «Молодая семья» живет лишь на деньги своих родителей - кредит ей не предоставят.	Молодой семье

Следовательно, получить кредит в Сбербанке г. Челябинска на покупку или строительство жилья можно только под 13,25 - 16% годовых, при условии дохода на семью не меньше 20 тыс. рублей.

Также необходимо иметь официально подтверждённые доходы, и первый взнос в размере не менее 20%. Исключение сделано лишь для тех, кто получает кредит по сбербанковской программе «молодая семья». Для «молодой семьи», имеющей ребёнка, первый взнос может быть 15% от стоимости закладываемой квартиры.

В итоге портрет идеального заемщика выглядит следующим образом. Семейная пара в возрасте от 27 до 35 лет. С детьми. Работают по найму в крупной компании. Стаж по последнему месту работы - год и более. Доход подтвержден официально. Структура дохода - регулярные ежемесячные выплаты, размер которых не имеет сильных колебаний. Имеют одно и более высших образований. Имеют положительную кредитную историю (текущих обязательств нет). Имеют в активах недвижимость, автомобиль, денежные накопления. Подтвержденный официальный доход не менее 30 тысяч рублей.

Согласно рейтингу ипотечных банков России - Тройка лидеров по объемам выданных ипотечных кредитов за 2008 год, по сравнению с итогами первого полугодия, изменилась. К первым двум лидерам «Сбербанку» (4,3 млрд. долл.) и ВТБ 24 (756,7 млн. долл.) присоединился «Москоммерцбанк» (620 млн. долл.) - таблица 6.

Таблица 6 - Сравнительная характеристика банков

Самые ипотечные банки в 2008 г.
№	Банк	Выдано ипотечных кредитов в 2006г., тыс.$	Изменение к 2005г., %	Доля кредитов, выданных под залог существующего жилья, %	Доля рефинансированных кредитов, %
1	Сбербанк	4 295 301.0	142.89	-	-
2	ВТБ 24	756 550.1	409.39	15.58	2.35
3	Москоммерцбанк	620 000.0	474 595.66	24.70	-
4	Банк Уралсиб	337 000.0	258.51	0.20	0.00
5	Дельтакредит	291 000.0	159.82	-	-
6	КИТ Финанс	277 626.2	9 004.17	34.40	0.00
7	Транскредитбанк	241 359.4	3 589.13	1.20	0.00
8	Городской Ипотечный Банк	217 372.5	297.67	33.60	0.00
9	Газпромбанк	195 488.0	138.83	4.00	0.00
10	Росбанк	192 891.4	1 421.83	47.00	-

Таким образом, основным конкурентом в ипотечных кредитах для Сбербанка является банк ВТБ-24.

Приведем характеристику предоставляемых ипотечных кредитов в рублях, оказываемых банком ВТБ-24 (таблица 7).

Таблица 7 - Характеристика ипотечных кредитов ВТБ-24

Таким образом, необходимо отметить, что, несмотря на всю привлекательность программ ипотечного кредитования, оказываемых Сбербанком здесь существуют также определенные «подводные камни», которые не известны потенциальному заемщику. Так, рассмотрим подробнее кредитную программу «Молодая семья». Кредит по этой программе предоставляется супругам не старше 30 лет (даже, если одному из супругов до 30 лет, а другому больше). Из достоинств данного кредита надо отметить то, что созаемщиками кроме супругов могут выступать еще и родители, как со стороны одного из супругов, так и со стороны другого.

По кредитам «Ипотечный» и «Ипотечный +» максимальная сумма кредита может быть рассчитана без оценки платежеспособности Заемщика, а исходя из размеров суммарного актива Заемщика (Созаемщиков). Суммарный актив -- это принадлежащие лично Заемщику или совместно с супругом (супругой).

Оценочная стоимость суммарного актива должна быть не менее 30 000 000 рублей (или эквивалента в валюте). При этом кредит с учетом суммарного актива может быть предоставлен только на приобретение квартиры, земельного участка или индивидуального жилого дома, а максимальный размер кредита не может превышать 50% стоимости суммарного актива и 65% стоимости приобретаемого объекта недвижимости

Кредит «Ипотечный+» предоставляется в безналичном порядке с последующим перечислением кредитных средств по распоряжению Заемщика (Созаемщика) на расчетный счет застройщика.

Погашение кредита аннуитетными (равными) платежами, включающими основной долг и проценты, производится ежемесячно в дату, установленную графиком платежей.

Погашение кредита дифференцированными платежами:

-погашение основного долга производится ежемесячно или ежеквартально, начиная с 1-го числа месяца (первого месяца квартала), следующего за месяцем (кварталом) получения кредита или его первой части, не позднее 10-го числа месяца (первого месяца квартала), следующего за платежным;

-уплата процентов производится ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за платежным и одновременно с погашением основного долга.

Разрешено досрочное погашение кредита или его части:

-при аннуитетных (равных) платежах -- при условии, что часть досрочно возвращаемого кредита составляет не менее 15 000 (пятнадцати тысяч) рублей.

Кредитным договором устанавливается период сроком на 3 месяца от даты выдачи кредита, в течение которого Заемщику запрещено проводить досрочное погашение кредита. По истечение указанного периода досрочное исполнение обязательств производится только в сроки, установленные для осуществления плановых ежемесячных платежей. При обращении Заемщика в Банк для досрочного погашения кредита Банк готовит новый график платежей, который должен быть подписан Заемщиком не позднее дня очередного платежа, в который будет осуществляться досрочное погашение, до проведения указанной операции;

-при дифференцированных платежах -- без ограничения минимальной части досрочно возвращаемого кредита с уплатой процентов за пользование кредитом и неустойки, начисленных на дату погашения. При этом Заемщик обязан производить ежемесячную уплату процентов на оставшуюся сумму задолженности по кредиту.

Сбербанк - пожалуй, один из немногих банков, который требует, чтобы близкие родственники (совершеннолетние дети, родители заемщиков), которые будут зарегистрированы по адресу приобретаемого (строящегося) с использованием кредитных средств Сбербанка, объекта недвижимости, оформили бы договор поручительства.

За обслуживание ссудного счета Заемщик уплачивает Банку единовременный платеж - до 4% от суммы кредита. Конкретный размер платежа определяется в зависимости от места нахождения филиала Сбербанка.

Существуют «подводные камни» и в другой программе ипотечного кредитования Сбербанка России. Так, в Сбербанке существует ограничение по возрасту. Лицам предпенсионного возраста кредит либо не дают, либо дают значительно меньше, чем если бы заемщику до пенсии было далеко.

Еще одна особенность та, что существует привязка к местности. Например, заемщик живет в Тамбове, поручители - в Туле, работает - в Орле, квартиру хочет в Подмосковье, за кредитом обращается в Московский банк. Такому заемщику предложат обратиться в банк либо по месту работы, либо в банк в том городе, где заемщику нужна квартира. В отделении Сбербанка в Москве, в выдаче кредита ему откажут.

Таким образом можно подытожить, что не смотря на свою привлекательность программы ипотечного кредитования (это касается не только программ Сбербанка России, но и ипотечных программ других операторов) имеют ряд особенностей, с которыми потенциальному заемщику обязательно необходимо ознакомиться заранее.

В связи со сложной ситуацией на рынке ипотечного кредитования, банки массово повышают ставки и меняют условия предоставления кредитов.

Сбербанк - не исключение, следует отметить, что ипотечные кредиты Банком по-прежнему выдаются.

2.4 Анализ ипотечного кредитования Челябинского филиала Сбербанка России

Банк в целях увеличения доходности, помимо установленных комиссий, взимает дополнительно ежемесячно вместе с аннуитетом фиксированную сумму за ведение банковского счета. Если заемщик не может единовременно заплатить эту сумму, она делится на две части: первая платится сразу, вторая распределяется равными суммами на весь срок кредитования. Если кредит гасится досрочно, то и данная комиссия должна быть погашена досрочно.

Таблица 8 - Схема гашения кредита с учетом наличия фиксированного платежа, руб.

Период гашения	Остаток задолженности	Платеж (аннуитет)	Структура аннуитета	Процент
			основной долг	проценты	1,5%
1	316561	4955	1222	3693	39,6	14,15
10	305036	4955	1356	3559	39,6	14,16
20	290738	4955	1523	3392	39,6	14,16
30	274681	4955	1711	3205	39,6	14,17
40	256649	4955	1921	2994	39,6	14,19
50	236400	4955	2157	2758	39,6	14,20
60	213660	4955	2422	2493	39,6	14,22
70	188123	4955	2720	2195	39,6	14,25
80	159446	4955	3055	1860	39,6	14,30
90	127242	4955	3431	1484	39,6	14,37
100	91078	4955	3853	1063	39,6	14,52
110	50466	4955	4326	589	39,6	14,94
120	4858	4955	4858	57	39,6	23,77
121	0

Данная схема предполагает увеличение базовой процентной ставки: с 14 % в начале срока кредитного договора до 23,77 % в его конце. При этом, ее увеличение не зависит от суммы кредита.

Дальше рассмотрим инфляционные потери банка в процессе ипотечного кредитования при фиксированной процентной ставке.

Таблица 9 - Инфляционные потери банка в процессе ипотечного кредитования при фиксированной процентной ставке, тыс. руб.

Показатель	Планируемые платежи
Без учета инфляции
Год	1-й	2-й	3-й	ИТОГО
Основной долг	333,3	333,3	333,3	1000,0
Проценты	210,0	140,0	70,0	420,0
Всего платежи	543,3	473,3	403,3	1420,0
С учетом инфляции
Инфляция, % годовых	12,00	10,00	8,00	-
Всего платежи	485,1	384,2	303,1	1172,4
Инфляционные потери кредитора	58,2	89,1	100,2	247,6

Очевидно, при заданных параметрах, инфляционные потери составят существенную величину в сравнении с полученными процентами.

В таблице 10 показан доход банка с учетом процентного выигрыша вследствие фиксирования процентных ставок (в условиях заданных параметров). Таким образом, на кредит в 1000 тыс. руб. за три года начисляются проценты в сумме 420 тыс. руб., при этом инфляционные потери составляют 247,6 тыс. руб.

Таблица 10 - Эффект ипотечного кредитования для банка при фиксировании процентных ставок, тыс. руб.

Показатель	Планируемые платежи
По фиксированной процентной ставке
Год	1-й	2-й	3-й	ИТОГО
Основной долг	333,33	333,33	333,33	1000,00
Проценты	210,00	140,00	70,00	420,00
Всего платежи	543,33	473,33	403,33	1420,00
С учетом снижения процентной ставки
Динамика процентных ставок, %	21,0	18,0	16,0	-
Проценты	210,00	120,00	53,33	383,33
Всего платежи	543,33	453,33	386,67	1383,33
Процентный выигрыш банка при фиксировании ставки	0,00	20,00	16,67	36,67

Частично банк может компенсировать потери за счет установления фиксированной ставки - ее эффект равен 36,67 тыс. руб. (за первый год эффект равен нулю, поскольку допускается, что ставка может снижаться только в последующие годы).

С одной стороны, сумма не столь существенна, но если учесть, что таких кредитов выдано на общую сумму 200 000 тыс. руб., то в целом по портфелю банка получается значительная сумма (таблицы 11, 12).

Таблица 11 - Инфляционные потери банка в процессе ипотечного кредитования в целом по портфелю кредитов, тыс. руб.

Показатель	Планируемые платежи
Без учета инфляции
Год	1-й	2-й	3-й	ИТОГО
Основной долг	66666,7	66666,7	66666,7	200000,0
Проценты	42000,0	28000,0	14000,0	84000,0
Всего платежи	108666,7	94666,7	80666,7	284000,0
С учетом инфляции по годам
Инфляция, % годовых	12,00	10,00	8,00	-
Всего платежи	97023,8	76839,8	60626,1	234489,7
Инфляционные потери кредитора	11642,9	17826,8	20040,6	49510,3

В таблице 11 показаны инфляционные потери банка при фиксированной ставке 21 % и сумме кредита 200000 тыс. руб., в таблице 12 при той же сумме кредита ставка снижается с 21 процентов до 16 процентов.

Таблица 12. Эффект ипотечного кредитования для банка при фиксировании

процентных ставок в целом по портфелю кредитов, тыс. руб.

Показатель	Планируемые платежи
По фиксированной процентной ставке
Год	1-й	2-й	3-й	ИТОГО
Основной долг	66666,67	66666,67	66666,67	200000,00
Проценты	42000,00	28000,00	14000,00	84000,00
Всего платежи	108666,67	94666,67	80666,67	284000,00
С учетом снижения процентной ставки
Динамика процентных ставок, %	21,0	18,0	16,0	-
Проценты	42000,00	24000,00	10666,67	76666,67
Всего платежи	108666,67	90666,67	77333,33	276666,67
Процентный выигрыш банка при фиксировании ставки	0,00	4000,00	3333,33	7333,33

В таблице показан прогнозный расчет только на три года, и, при условии сохранения динамики, в последующие годы сумма процентного выигрыша банка может существенно вырасти.

Следует отметить, что в третьем году кредитования сумма выигрыша меньше, чем во втором. Это связано с тем, что в представленной схеме проценты начисляются на остаток ссудной задолженности, которая во второй год больше чем в третий, следовательно, и сумма выигрыша во второй год больше в сравнении с третьим.

Рассмотренные схемы в той или иной степени отражают методические подходы к оценке эффективности механизма банковского ипотечного кредитования, поскольку напрямую влияют на результат использования ресурсной базы банка, определяемый соотношением доходов по ипотечному кредитованию и расходов, связанных с его реализацией. Данные схемы на базе метода моделирования за счет изменения параметров позволяют банкам прогнозировать доходы и расходы, а также результаты использования ресурсов в целях повышения эффективности ипотечного кредитования.

В таблице 12 приведена аналитическая информация, которая позволяет сопоставить условия предоставления ипотечного кредита Сбербанком России и его основными конкурентами.

Таким образом, одной из проблем ипотечного кредитования является отказ от выдачи кредита. Сбербанк также ввел меру перечисления займа на счет клиента, только после того как покупатель квартиры получит право собственности на нее, раньше средства займа перечисляли сразу после сдачи документов в Регистрационную палату. Кроме того, Сбербанк повысил единовременную комиссию при открытии счета.

Анализ ипотечных программ Челябиснкого филиала Сбербанка России и условия предоставления кредитов показал, что главная проблема заключается в том, что получить кредит в Сбербанке г. Челябинска на покупку или строительство жилья можно только под 13,25 - 16 процентов годовых, при условии официально подтвержденного дохода на семью не меньше 20 тыс. рублей и первоночального взноса в размере не менее 20 процентов. Исключение сделано лишь для тех, кто получает кредит по сбербанковской программе «молодая семья». Для «молодой семьи», имеющей ребёнка, первый взнос может быть 15 процентов от стоимости закладываемой квартиры.

Сейчас практически невозомжно получить ипотечный кредит сотрудникам фирм, в которых только часть зарплаты выдается официально. Если раньше банк выдавал кредиты без справки о доходах, то теперь это непременное требование.

Для решения данной проблемы необходимо:

1. Усовершенствовать систему льготного ипотечного кредитования для социально незащищенных слоев населения;

2. Предусмотреть дополнительные льготы для молодых семей по снижению процентной ставки;

3. Разработать и внедрить схему предоставления ипотечных жилищных займов с компенсацией процентной ставки.

Следующая проблема заключается в том, что существуют ограничения в возможной сумме кредита. Человеку с невысоким уровнем дохода могут не выдать кредит, суммы которого будет достаточно для приобретения желаемой квартиры. Для решения в данной работе предлагается разрешить привлечение созаемщиков не только по кредиту "Молодая семья", но и по другим ипотечным кредитам.

Ипотечные кредиты должны стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Для этого в Челябинском филиале Сбербанка России целесообразно использовать модель ипотечного кредитования, которая будет предусматривать взаимодействие ЖСК и Ипотечной корпорации города Челябинска.

Глава 3. Эффективность ипотечных операций сберегательного банка и пути ее повышения

3.1 Анализ риска и эффективности ипотечных операций Банка

Рост объемов кредитования приводит к необходимости уделять особое внимание организации системы комплексного подхода предупреждения и снижения кредитных рисков банка. В то же время усиление конкуренции требует от банков оперативного принятия решений о предоставлении кредитов.

Под оценкой кредитного риска заемщика обычно понимают изучение и оценку качественных и количественных показателей экономического положения заемщика.

Основными источниками информации для оценки кредитного риска заемщика являются:

- финансовая отчетность;

- сведения, представленные заемщиком;

- опыт работы с данным клиентом других лиц;

- схема кредитуемой сделки с технико-экономическим обоснованием получения ссуды;

- данные инспекции на месте.

Качественный анализ реализуется также поэтапно:

а) изучение репутации заемщика;

б) определение цели кредита;

в) определение источников погашения основного долга и причитающихся процентов;

г) оценка рисков заемщика, принимаемых банком на себя [13].

Исходной информацией для оценки кредитоспособности клиента является специальный раздел заявления на выдачу ссуды - "Расчет месячного дохода". Таблица 13 показывает, как осуществляются подобные расчеты работниками банка.

Таблица 13 - Расчет месячного дохода

--------------------------------------T----

A. Месячный доход ¦ B. Месячный расход

--------------------------------------+----

------- Зарплата за вычетом налога. ¦Текущие расходы.

Пенсия. ¦Обслуживание предыдущих кредитов.

Проценты по вкладам и ценным бумагам.¦Квартплата.

Прочие доходы ¦Прочие расходы

--------------------------------------+----

Итого: ¦Итого:

--------------------------------------+----

C. Располагаемый доход (A - B)

-------------------------------------------

Сбербанк России, использует методику, основанную на количественной оценке финансового состояния и качественного анализа рисков.

Для оценки финансового состояния заемщика используется три группы оценочных показателей:

коэффициенты ликвидности (K1, K2, K3);

коэффициент соотношения собственных и заемных средств (K4);

показатель оборачиваемости и рентабельности (K5).

Согласно Регламенту Сбербанка России основными оценочными показателями являются коэффициенты K1, K2, K3, K4, K5, а остальные показатели (оборачиваемости и рентабельности) необходимы для общей характеристики и рассматриваются как дополнительные к первым пяти коэффициентам (см. в этой связи таблицу 3). По результатам анализа пяти коэффициентов заемщику присваивается категория по каждому из этих показателей на базе сравнения полученных значений с установленными (достаточными) [17].

K1 - отношение собственных оборотных средств к сумме активов, где

Собственные оборотные средства (СОС) = (П₄₉₀ - А₁₉₀), Сумма активов - строка 290 баланса

К1 = СОС / стр. 290

K2 - отношение нераспределенной прибыли к сумме активов;

К 2 = стр. 470 Ф1 / стр. 290

K3 - отношение балансовой прибыли (до уплаты налогов и процентов) к сумме активов /Бланасовая прибыль - это прибыль предприятия до вычетов и отчислений - Ф2 - стр. 140

К3 = стр. 140 Ф2 / / стр. 290

К4 - коэффициент соотношения собственных и заемных средств. Он показывает, сколько заемных средств приходится на 1 руб. собственных.

К4 = ЗК / СК =

(Раз.IV (стр.490) - Раз.III (стр.390)) / Раз.V (стр.590) + Раз.VI (стр.690)-(стр.640 + стр.650 + стр.660).

К 5 - показатель рентабельности ПРОДАЖ:

К5 = прибыль от реализации / выручка от реализации =

стр.050 формы N 2 / стр.010 формы N 2

Далее определяется сумма баллов по этим показателям в соответствии с весами (таблица 14).

Таблица 14 - Категории показателей оценки кредитоспособности заемщика в соответствии с методикой Сбербанка России

Коэффициент	I категория	II категория	III категория
K1	0,2 и выше	0,15 - 0,2	Менее 0,15
K2	0,8 и выше	0,5 - 0,8	Менее 0,5
K3	2,0 и выше	1,0 - 2,0	Менее 1,0
K4, кроме торговли	1,0 и выше	0,7 - 1,0	Менее 0,7
K4 для торговли	0,6 и выше	0,4 - 0,6	Менее 0,4
K5	0,15 и выше	Менее 0,15	Нерентабельные

Следующий шаг - расчет общей суммы баллов (S) с учетом коэффициентов значимости каждого показателя, имеющих следующие значения: K1 = 0,11; K2 = 0,05; K3 = 0,42; K4 = 0,21; K5 = 0,21.

Значение S, наряду с другими факторами, используется для определения рейтинга заемщика. Формула расчета суммы баллов S имеет вид:

S = 0,11 х К1 + 0,05 х К2 + 0,42 х К3 + 0,21 х К 4 + 0,21 x К 5

Можно отметить, что для кредитного портфеля ипотечные кредиты несут в себе минимальный риск, поскольку обеспечены залогом недвижимости, но прогнозировать уровень риска на весь период кредитного договора достаточно сложно. Кроме того, доходность по ипотечным кредитам относительно невысока.

Проанализируем работу с ипотечными кредитами в Челябинском отделении Сбербанка России. Управление риском ликвидности в Банке включает ряд финансовых операций. Во-первых, осуществляется детальный расчет потоков наличности для определения возможной потребности в наличных средствах. Во-вторых, разработана стратегия мобилизации наличных средств с определением их источников и затрат. В принципе, для регионального банка система источников не столь обширна, как у крупных московских банков (вклады, депозиты, межбанковские кредиты и др.). Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость ресурсов и риск ликвидности активов.

Риск концентрации залога для банка заключается в том, что есть заемщики (предприятия, индивидуальные предприниматели), которые в качестве обеспечения по ссудам предоставляют в залог недвижимость (жилую, коммерческую), так что доля концентрации недвижимости в обеспечении кредитов может быть очень высокой. Пока растут цены на недвижимость - это не опасно для банка-кредитора, но в какие сроки и по какой цене банк сможет реализовать такой залог в кризисной ситуации?

Анализ риска концентрации залога (недвижимости) банк проводит ежемесячно при пересмотре категорий качества ссудной задолженности, ставок резервов по кредитам, сроков кредитов (таблица 15). В представленной структуре залога недвижимость занимает существенную долю - 45,3 %. Большая часть недвижимости находится в залоге у банка на срок от 181 дней до 1 года и от 1 года до 3 лет.

Кредиты сроком до 90 дней и от 91 дня до 180 дней, обеспеченные залогом недвижимости, представляют собой остаток текущей ссудной задолженности (то есть изначально кредиты были выданы на более длительные сроки).

Таблица 15 - Структура кредитного портфеля, обеспеченного залогом недвижимости

Кредиты	Общая сумма, тыс. руб.	Кредиты, обеспеченные залогом недвижимости	До 90 дней	От 91 дня до 180 дней	От 181 дня до 1 года	От 1 года до 3 лет	Свыше 3 лет
		Сумма, тыс.руб.	Доля, %	Сумма, тыс.руб.	Доля, %	Сумма, тыс.руб.	Доля, %	Сумма, тыс.руб.	Доля, %	Сумма, тыс.руб.	Доля, %	Сумма, тыс.руб.	Доля, %
Предприятиям	3 829 435	2 221 072	58,0	199 897	9,0	399 793	18,0	932 850	42,0	621 900	28,0	66 632	3,0
Органам власти	356 421	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Малому бизнесу и индивидуальным предпринимателям	465 329	158 212	34,0	22 150	14,0	34 807	22,0	64 867	41,0	36 389	23,0	0	0
Межбанковские	242 000	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Ипотечные	185 690	185 690	100,0	0	0	0	0	0	0	0	0	185 690	100,0
Прочие кредиты физическим лицам	585 300	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
Кредитный портфель банка	5 664 175	2 564 974	45,3	222 046	8,7	434 600	16,9	997 717	38,9	658 289	25,7	252 322	9,8

Недвижимость в залог предоставляют, как правило, коммерческие предприятия, индивидуальные предприниматели и малый бизнес, а также ипотечные заемщики (в последнем случае залог приобретаемой недвижимости - необходимое условие выдачи кредита).

Сам банк, не имея долгосрочной практики кредитования под залог оборудования и различных товаров, кроме недвижимости и транспорта, предпочитает кредитовать под залог общеизвестных инструментов, динамику цен на которые легко отслеживать и методы оценки которых идентичны по рынку (независимо от оценщика).

Динамика доли недвижимости в залоге в зависимости от срока кредита на 01.01.09 г. имеет следующий вид:

Срок кредита, дней :: Доля недвижимости в залоге, процентов

0 - 90 :: 8,7

91 - 180 :: 16,9

181 - 365 :: 38,9

365 - 1095 :: 25,7

Свыше 1095 :: 9,8

Как правило, представленная структура кредитного портфеля (обеспеченного залогом недвижимости) очень подвижна, поэтому такие данные в банке анализируются ежемесячно и для наглядности отображаются графически.

По сложившейся практике банк требует обязательного страхования недвижимости в свою пользу, что в какой-то степени снижает кредитный риск (в данной ситуации - и риск концентрации). При этом банк проводит оценку финансового состояния страховой компании, ориентируясь только на компании с хорошим финансовым состоянием и репутацией надежного страховщика.

Для снижения рисков, связанных с большой концентрацией недвижимости в залоге, банк пользуется собственной системой анализа рисков концентрации, позволяющей отслеживать рыночные изменения цен на залоговые инструменты. В частности, по недвижимости в банке разработана система методик, учитывающих как рыночную динамику, так и собственные внутренние процессы:

- методика оценки рыночных темпов роста стоимости недвижимости;

- методика прогнозирования стоимости недвижимости, принятой в залог, на ближайший квартал;

- методика расчета коэффициента стабильности дохода, основанную на предыдущих двух методиках.

Оценки рыночных темпов роста недвижимости для внутреннего использования в банке основывается на квартальном анализе динамики цен в разрезе видов жилой и нежилой недвижимости (элитное жилье, жилье улучшенной планировки, типовое жилье, жилье низкого качества, нежилая недвижимость по видам).

Динамика квартальных цен рассчитывается на основании статистических данных, предоставляемых Федеральной службой государственной статистики по УРФО.

Основным принципом построения рассматриваемой методики является расчет показателей по кварталам, то есть предполагается (и это подтверждено данными статистики), что цены на жилье по кварталам года растут в разной степени. Для расчета показателей в Банке нами будет использован табличный аппарат.

При расчете темпов роста цен используются принимаются данные трех последних лет, предшествующих дате оценки. В течение трех лет поквартально выбираются темпы роста цен на недвижимость (в том числе и нежилую) в разрезе видов недвижимости (таблица 16).

Таблица 16 - Оценка темпов роста стоимости недвижимости за 2007-2009 гг. по Челябинской области в % к предыдущему кварталу

Квартал	Жилье низкого качества	Типовое жилье	Жилье улучшенной планировки	Элитной жилье	Нежилая недвижимость
2007 г.
Первый	149,4	112,8	105,8	103,1	105,4
Второй	103,4	110,8	108,3	105,3	106,1
Третий	105,1	107,1	110,9	107,1	105,9
Четвертый	108,1	102,8	101,1	100,0	119,8
В среднем за год	116,5	108,4	106,5	103,9	109,3
2008 г.
Первый	101	105,2	102,3	100,0	106,2
Второй	99	100,6	107,5	100,0	104,1
Третий	100	100,7	104,9	100,0	105,3
Четвертый	100	103,0	104,7	113,1	102,9
В среднем за год	100,2	102,4	104,9	103,3	104,6
2009 г.
Первый	102	101,9	100,7	89,3	104,3
Второй	102	104,1	98,6	100,0	106,1
Третий	103	108,3	104,8	100,0	106,9
Четвертый	104	111,9	105,2	100,0	112,6
В среднем за год	102,8	106,6	102,3	97,3	107,6
В среднем за первый квартал	117,4	106,6	102,9	97,5	105,3
В среднем за второй квартал	101,5	105,2	104,8	101,8	105,4
В среднем за третий квартал	102,8	105,4	106,9	102,4	106,0
В среднем за четвертый квартал	104,2	105,9	103,7	104,4	111,8
В среднем за три года	106,5	105,8	104,6	101,5	107,2

Для оценки показателей эффективности ипотечного банковского кредитования воспользуемся методикой, разработанной В.М. Оселедец [24, c. 157 - 162].

Для чего необходимо определить средний темп роста цен по кварталам и по видам недвижимости в Сбербанке. Например, складываются темпы роста цен за первый квартал каждого из трех лет и находится их средняя арифметическая. Далее определяются среднегодовые темпы роста: складываются поквартальные темпы роста в течение определенного года и находится средняя арифметическая. Среднегодовой темп роста за три года рассчитывается из среднегодовых темпов роста по годам (по аналогии - находится их средняя арифметическая).

При сравнении темпа роста цен за соответствующий квартал в течение последних трех лет и среднегодового темпа за три года выбирается наименьшая величина, которая необходима для расчета риска концентрации. Полученная величина (по видам недвижимости) включается в расчет оценки стоимости залога (таблица 17).

Таблица 17 - Прогнозный расчет стоимости недвижимости, переданной в залог банку, на второй квартал 2011 г., тыс. руб.

Показатель	Текущая стоимость, тыс. руб.	Доля в портфеле, %	Темп роста стоимости недвижимости, раз	Прогнозируемая стоимость на следующий квартал
Жилье низкого качества	129 544	3,6	1,065	137 964
Типовое жилье	985 690	27,2	1,052	1 036 946
Жилье улучшенной планировки	1 205 300	33,3	1,046	1 260 744
Элитное жилье	310 680	8,6	1,015	315 340
Нежилая недвижимость (коммерческие и производственные площади)	987 918	27,3	1,054	1 041 266
Итого стоимость недвижимости	3 619 132	100,0	-	3 792 260
Объем кредитов, обеспеченных залогом недвижимости	2 564 974	-	-	-
Степень обеспеченности кредитов залогом недвижимости, %	141,1	-	-	147,8

Проведенный расчеты, позволяют судить об усреднении темпов роста и выбрать наименьшую величину, что способствует тому, что банк определяет для себя минимальный темп роста цены на залог, соответственно, получает наибольший риск.

В таблице 17 представлены результаты рекомендуемой автором методики прогнозирования стоимости недвижимости, принятой в залог, на ближайший квартал (допустим второй).

Банк принимает в залог недвижимость разного вида: от жилья низкого качества до элитного и нежилой недвижимости. В структуре его портфеля наибольшую долю занимает жилье улучшенной планировки (33,3 %), нежилая недвижимость (27,3 %) и типовое жилье (27,2 %). При этом максимальный темп роста цен на недвижимость на ближайший квартал прогнозируется на жилье низкого качества (в 1,065 раз), а наименьший - на элитное жилье, стоимость которого и так достаточно высока (см. табл. 17).

Если на начало отчетного квартала степень обеспеченности кредитов залогом недвижимости составляла 141,1% (отношение стоимости недвижимости к объему кредитов, обеспеченных залогом, в процентах), то с учетом прогнозируемого роста цен на недвижимость, обеспеченность кредитов залогом недвижимости увеличится до 147,8 %.

Таким образом, представленная методика позволяет выявлять отрицательную динамику цен на недвижимость (это вполне возможно), так как чем раньше банк сможет принять необходимые меры по изменению структуры общего портфеля залогов и т.д.

3.2 Пути снижения риска и повышения эффективности ипотечного кредитования в Банке

Так как цены на недвижимость постоянно растут, банку необходимо ежеквартально оценивать стоимость залога (недвижимости) и на основе полученных результатов (путем перемножения темпов роста) прогнозировать его стоимость. Учитывая темпы изменения цен на недвижимость (ее различные виды) по шагам, можно получить довольно достоверную картину.

В табл. 18 приводится прогнозный расчет стоимости недвижимости на третий квартал.

Таблица 18. Прогнозный расчет стоимости недвижимости, переданной в залог банку, на третий квартал 2011 г.

Показатель	Текущая стоимость, тыс. руб.	Доля в портфеле, %	Темп роста стоимости недвижимости, раз	Прогнозируемая стоимость на следующий квартал, тыс. руб.
Жилье низкого качества	129 544	3,6	1,065 · 1,015 · 1,028 = 1,111	143 923
Типовое жилье	985 690	27,2	1,058 · 1,052 · 1,054 = 1,173	1 156 214
Жилье улучшенной планировки	1 205 300	33,3	1,029 · 1,046 · 1,046 = 1,126	1 357 168
Элитное жилье	310 680	8,6	0,975 · 1,015 · 1,015 = 1,004	311 923
Нежилая недвижимость (коммерческие и производственные площади)	987 918	27,3	1,053 · 1,054 · 1,060 = 1,176	1 161 792
Итого стоимость недвижимости	3 619 132	100,0	-	4 131 020
Объем кредитов, обеспеченных залогом недвижимости	2 564 974	-	-	-
Степень обеспеченности кредитов залогом недвижимости, %	141,1	-	-	161,1

В таблице показано, что темпы роста цен на недвижимость в разрезе ее видов больше единицы, то есть стоимость недвижимости растет (общая динамика не поменялась с учетом корректировки темпов роста).

Поквартальный мониторинг очень важен: чем раньше будет выявлена отрицательная динамика цен на недвижимость (это вполне возможно), тем раньше банк сможет принять необходимые меры по изменению структуры общего портфеля залогов и т.д.

Наибольший рост демонстрируют цены на типовое жилье и нежилую недвижимость (коммерческие и производственные площади) - в 1,173 и 1,176 раз соответственно.

Степень обеспеченности кредитов залогом недвижимости фактически возросла больше, чем по данным табл. 17 (без учета корректировок темпов роста цен на недвижимость), и составила 161,1 % против 147,8 % согласно прогнозу до корректировки.

Столь существенная разница объясняется тем, что в отличие от жилья низкого качества (темпы роста цен по нему, согласно табл. 17, были наибольшими), доля которого составляет лишь 3,6 % в рассматриваемом портфеле залогов, доли типового жилья и нежилой недвижимости весьма существенны, соответственно, значительный рост цен по этим видам недвижимости увеличивает степень обеспеченности кредитов банка.

На базе двух рассмотренных выше методик (оценки рыночных темпов роста стоимости недвижимости и прогнозирования стоимости недвижимости, принятой в залог) строится методика расчета коэффициента стабильности дохода.

Коэффициент стабильности дохода облегчает стратегическое планирование развития кредитных продуктов в зависимости от рыночных условий. Другими словами, данный коэффициент позволяет делать прогнозы о том, как долго банк сможет получать стабильный доход по каждому конкретному виду кредитования.

При определении коэффициента стабильности дохода полагаем, что:

- для ипотечных кредитов в силу длительности их срока доход может быть достаточно стабильным (возникновение просроченной задолженности и проблем по таким кредитам будет нивелироваться ростом цен на недвижимость, инфляцией и т.д.);

- коэффициент стабильности позволяет банку с высокой вероятностью оценить стабильность доходов, получаемых от ипотечного кредитования, в периоде до трех лет (в более длительном периоде сложнее оценить динамику цен на недвижимость, уровень процентных ставок и др.).

Коэффициент рассчитывается сроком на три года (допускается, что в течение этого срока заемщики ипотечного кредита рассчитаются с долгами и сделают ремонт в приобретенной квартире).

В расчет включается коэффициент досрочного гашения, который отражает склонность заемщиков к досрочному гашению ипотечного кредита.

Прочими параметрами, участвующими в расчетах, являются динамика цен на недвижимость, конкурентные ставки по ипотечным кредитам, динамика роста портфеля ипотечных кредитов по сумме и количеству.

Расчет коэффициента стабильности дохода осуществляется на основе следующего алгоритма:

1) производится расчет коэффициента досрочного гашения;

2) осуществляется корректировка срока кредитного договора на коэффициент досрочного гашения (определяется количество месяцев, на которые можно сократить срок кредита путем внесения досрочных платежей, связанных исключительно с рыночными факторами, при этом не учитываются потенциальные возможности заемщиков по смене места работы и т.д.);

3) полученная после корректировки срока кредитного договора на коэффициент досрочного гашения величина корректируется на темп роста ипотечного портфеля (с учетом рыночных конкурентных ставок по ипотечным кредитам);

4) проверяется критерий: темп роста портфеля должен превышать или, как минимум, быть равным темпу досрочного гашения (в целом по портфелю считается в автоматизированной внутрибанковской системе как средневзвешенная величина по всем кредитам); если критерий не выполняется, тогда величина, полученная согласно п. 3 данного алгоритма, корректируется на величину отставания темпов роста кредитного портфеля от темпов погашения.

Коэффициент досрочного гашения (таблица 19) рассчитывается так:

- определяется темп роста среднедушевых доходов за год (%) исходя из разности величины среднедушевых доходов на конец и начало отчетного периода;

- рассчитывается среднегодовой темп роста доходов за три последних года (как средняя арифметическая);

- учитывается годовой темп инфляции (%);

- определяется средний уровень ежемесячных доходов заемщиков банка, руб.;

- определяется аннуитет (из расчета гашения кредита заемщиком в объеме не более 35 % от своих ежемесячных доходов);

Таблица 19 - Параметры досрочного гашения ипотечного кредита

Основные параметры расчета	2005 г.	2006 г.	2007 г.	2008 г.	2009 г.
Среднедушевые доходы заемщиков, руб.	1608,3	2140,3	2932,9	3892,9	4966,8
Темп роста среднедушевых доходов, %	118,6	133,1	137,0	132,7	127,6
Средний темп за последние 3 года	-	-	-	-	132,5
Темп инфляции, % годовых	124	120	118	116	114
Средний уровень доходов по клиентской базе (ипотека), руб.	-	-	8354	12 455	16321
Аннуитет, в среднем 35 % от дохода	-	-	2924	4359	5712
Минимально возможное гашение (в среднем), руб. (5 % от суммы кредита)	-	-	14 383	27 400	35980
Ежемесячный прирост реального дохода, руб.	-	-	338,3	796,9	1053,9
Срок, необходимый для накопления суммы досрочного платежа, мес.	-	-	42,5	34,4	34,1
Срок кредитного договора, мес.	-	-	180	180	180
Прогноз максимального количества возможных случаев досрочных гашений, ед.	-	-	4,23	5,24	5,27
Сумма досрочного гашения, руб.	-	-	60 894	143 444	189 709
Период, на который возможно сократить срок договора за счет досрочных гашений, мес.	-	-	20,8	32,9	33,2

- рассчитывается сумма возможных досрочных платежей (определяется тарифной политикой банка);