- расчетным путем определяется ежемесячный прирост реального дохода (интерес представляет прирост в реальном выражении аннуитета, поскольку изначально в систему заложено, что заемщик ежемесячно может гасить сумму не превышающую треть его доходов);

- расчетным путем определяется количество месяцев, необходимых заемщику для того, чтобы за счет роста реального дохода накопить сумму, достаточную для досрочного погашения. Количество месяцев определяется как отношение суммы досрочного гашения к ежемесячному приросту дохода;
- расчетным путем определяется прогнозное максимальное количество возможных досрочных гашений (как отношение срока кредитного договора к предыдущему показателю);

- определяется общая сумма возможного досрочного гашения в течение всего срока договора (как произведение количества досрочных гашений и их суммы);

- рассчитывается срок, на который можно уменьшить срок кредитного договора (как отношение общей суммы досрочных гашений к величине аннуитета, поскольку аннуитет уплачивается ежемесячно);

- рассчитывается коэффициент досрочного гашения (как отношение срока, на который уменьшился основной срок кредитного договора, к основному сроку кредитного договора, в процентах).

На основании данных, представленных в табл. 17, рассчитывается коэффициент досрочного гашения:

- на 2007 г.: 20,8:180 = 0,116;

- на 2008 г.: 32,9:180 = 0,183;

- на 2009 г.: 33,2:180 = 0,184.

Таким образом, при снижении темпов инфляции вполне реально сократить срок кредита почти на пятую часть. Другими словами, банк может планировать стабильность доходов в течение 3/4 срока кредитования (конечно, за исключением случаев, когда доходы заемщика в течение срока кредитования растут за счет внутренних источников или резервов - получение дополнительных доходов за счет наследства, карьерного роста и др.).

Банк, желая поддерживать доходность по ипотечному кредиту как можно дольше, ставит ограничения на досрочное гашение. В табл. 18 показано, что при требовании банка в случае досрочного гашения вносить не менее 5 % от суммы кредита заемщику необходимо как минимум 34 месяца (почти 3 года) для накопления суммы досрочного платежа. При этом в целом за весь срок действия кредитного договора при условии роста доходов заемщика не за счет внутренних источников максимально возможное количество досрочных гашений составит 5 ед., то есть не более 5 раз в течение срока действия кредитного договора заемщик сможет вносить платежи в досрочное погашение ипотечного кредита. Срок кредита при этом может уменьшиться на 33 месяца - до 147 месяцев (из 180, согласно кредитному договору).

При значительном снижении темпов инфляции (как прогнозируют аналитики) сроки кредитов могут сократиться еще больше (таблица 20).

Таблица 20 - Параметры досрочного гашения ипотечного кредита

Далее, следуя установленному алгоритму, берется показатель роста портфеля и проверяется критерий: темп роста портфеля должен превышать или как минимум, быть равным темпу досрочного гашения (в целом по портфелю). Учитывая, что темп досрочного гашения в целом по портфелю не превосходит 1 - 3 % (на сегодня такова статистика по ипотечному кредитованию населения), то, как правило, критерий выполняется.

Снижение темпов инфляции (как показано в табл. 17) увеличивает ежемесячный прирост реального дохода с 1053,9 руб. (табл. 18, 2007 г.) до 1510,9 руб. (2009 г.). А рост доходов, в свою очередь, способствует более быстрому накоплению денежных средств: срок, необходимый для накопления суммы досрочного платежа, уменьшается с 34 до 24 месяцев; соответственно, увеличивается возможное максимальное количество досрочных гашений (с 5 до 7 ед.). Все это приводит к увеличению периода, на который можно сократить срок кредита за счет досрочных гашений, с 33 до 47 месяцев. Срок кредита при этом составит: 180 - 47 = 133 месяца (против 147 месяцев в первом случае).

При демонстрации примера (см. табл. 12, 13) выбран срок в 180 месяцев (15 лет); при увеличении срока кредитования до 30 лет снижение уровня инфляции может привести к существенному сокращению срока кредита (соответственно, и сокращению периода получения стабильного дохода для банка).

По данным табл. 18 (за 2009 г.), коэффициент стабильности дохода составляет (180 - 33,2) / 180 = 0,816. Другими словами, с вероятностью 81,6 % можно говорить, что банк зафиксировал свой доход (по конкретному кредиту) на 180 месяцев, или банк получит доход за 147 месяцев.

Аналогично, по данным табл. 18 (2009 г.), коэффициент стабильности дохода составит (180 - 47,6) / 180 = 0,736. То есть вероятностью 73,6 % можно говорить, что банк зафиксировал свой доход (по конкретному кредиту) на 180 месяцев, или банк получит доход за 133 месяца.

Динамика коэффициента стабильности дохода за период 2007 - 2009 гг. выглядит следующим образом:

Годы стабильности :: Коэффициент дохода

2007 :: 0,884

2008 :: 0,817

2009 :: 0,816

Даже с учетом досрочного гашения срок, на который возможно зафиксировать стабильность дохода, достаточно велик (особенно для российской экономики), при том что эффективная годовая процентная ставка отнюдь не низка (до 17,2 % годовых на весь срок кредитования). Все это позволяет банку активизировать свою деятельность по наращиванию портфеля ипотечных кредитов.

Таким образом, в работе была проведена оценка показателей эффективности ипотечного банковского кредитования. В качестве основы была использована методика, разработанная В.М. Оселедец.

Практическая значимость показателя стабильности дохода Челябинского отделения Сбербанка России по ипотечному кредитованию заключается в том, что такой показатель может быть рассчитан абсолютно для любого вида кредитования. Интерес могут представлять расчеты данного показателя по кредитным продуктам, предлагаемым на срок свыше одного года.

Заключение

В работе исследованы такие экономические категории как кредит (ипотечный), ипотека, ипотечное кредитование. Показано, что в работах многих специалистов, посвященных вопросам ипотечного кредитования, данные понятия трактуются одинаково. Однако, именно с экономической точки зрения, понятия «ипотека», «ипотечный кредит» различны: ипотека - это залог, а ипотечный кредит - это кредит, имеющий ряд особенностей.

Под банковским ипотечным кредитом в работе понимается целевая денежная ссуда, выдаваемая банком заемщику на приобретение недвижимости на условиях возвратности, платности и срочности с оформлением ипотеки на приобретаемую недвижимость в пользу банка.

Анализ показал, что существует множество различных механизмов ипотечного кредитования. В работе проанализирована степень применимости того или иного механизма для российской реальности. В частности, подчеркивается, что наиболее распространены в настоящее время в среде банковского ипотечного кредитования аннуитетный кредит и стандартный кредит. С одной стороны, это обусловлено наименьшими уровнями рисков в сравнении с другими схемами ипотечного кредитования, а с другой стороны, в рамках российских условий развития ипотечного кредитования, эти схемы являются наиболее эффективными.

В качестве основных критериев эффективности ипотечного кредитования, основанных на отождествлении долгосрочного ипотечного кредитования с определенным инвестиционным проектом, можно назвать классические критерии эффективности инвестиционных проектов.

В качестве основных показателей эффективности ипотечного кредитования можно назвать: темпы роста портфеля ипотечного кредитования, уровень потерь по ипотечным кредитам и его рост, эффективные годовые процентные ставки и др.

Необходимо отметить, что перечень предлагаемых основных показателей эффективности банковского ипотечного кредитования не является исчерпывающим, поскольку каждый банк может самостоятельно определять для себя приоритетные показатели эффективности ипотечного кредитования исходя из характера своей кредитной политики и ресурсного потенциала.

В результате проведенного анализа выявлены перспективы развития банковского ипотечного кредитования на примере работы Челябинского филиала Сбербанка России.

Анализ ипотечных программ Челябинского филиала Сбербанка России и условия предоставления кредитов показал, что главная проблема заключается в том, что получить кредит в Сбербанке г. Челябинска на покупку или строительство жилья можно только под 13,25 - 16% годовых, при условии официально подтвержденного дохода на семью не меньше 20 тыс. рублей и первоночального взноса в размере не менее 20%. Исключение сделано лишь для тех, кто получает кредит по сбербанковской программе «молодая семья». Для «молодой семьи», имеющей ребёнка, первый взнос может быть 15% от стоимости закладываемой квартиры.

Поэтому одной из проблем ипотечного кредитования является отказ от выдачи кредита. Сбербанк также ввел меру перечисления займа на счет клиента, только после того как покупатель квартиры получит право собственности на нее, раньше средства займа перечисляли сразу после сдачи документов в Регистрационную палату. Кроме того, Сбербанк повысил единовременную комиссию при открытии счета.

Сейчас практически невозомжно получить ипотечный кредит сотрудникам фирм, в которых только часть зарплаты выдается официально. Если раньше банк выдавал кредиты без справки о доходах, то теперь это непременное требование.

Для решения данной проблемы необходимо:

1. Усовершенствовать систему льготного ипотечного кредитования для социально незащищенных слоев населения;

2. Предусмотреть дополнительные льготы для молодых семей по снижению процентной ставки;

3. Разработать и внедрить схему предоставления ипотечных жилищных займов с компенсацией процентной ставки.

Следующая проблема заключается в том, что существуют ограничения в возможной сумме кредита. Человеку с невысоким уровнем дохода могут не выдать кредит, суммы которого будет достаточно для приобретения желаемой квартиры.

Для решения в данной работе предлагается разрешить привлечение созаемщиков не только по кредиту "Молодая семья", но и по другим ипотечным кредитам.

Ипотечные кредиты должны стать доступным способом решения проблем для людей со средними доходами. Для этого в Челябинском филиале Сбербанка России целесообразно использовать модель ипотечного кредитования, которая будет предусматривать взаимодействие ЖСК и Ипотечной корпорации города Челябинска.

Так как цены на недвижимость постоянно растут, банку необходимо ежеквартально оценивать стоимость залога (недвижимости) и на основе полученных результатов (путем перемножения темпов роста) прогнозировать его стоимость. Учитывая темпы изменения цен на недвижимость (ее различные виды) по шагам, можно получить довольно достоверную картину.

Предложенная автором методика позволила сделать вывод, что даже с учетом досрочного гашения срок, на который возможно зафиксировать стабильность дохода, достаточно велик (особенно для российской экономики), при том что эффективная годовая процентная ставка отнюдь не низка (до 17,2 % годовых на весь срок кредитования). Все это позволяет банку активизировать свою деятельность по наращиванию портфеля ипотечных кредитов.

Практическая значимость показателя стабильности дохода Челябинского отделения Сбербанка России по ипотечному кредитованию заключается в том, что такой показатель может быть рассчитан абсолютно для любого вида кредитования. Интерес могут представлять расчеты данного показателя по кредитным продуктам, предлагаемым на срок свыше одного года.

Одним из важнейших показателей эффективности банковского ипотечного кредитования является эффективная годовая процентная ставка по кредиту. В целях расширения методической базы для оценки эффективности механизма банковского ипотечного кредитования авторами предложена методика определения эффективной годовой процентной ставки.

Особенностью методики определения эффективной годовой процентной ставки является учет обесценения резерва на возможные потери по ссудам, списываемого на доходы. Известно, что значительные суммы резервов со временем обесцениваются под действием инфляции (особенно это касается высокорисковых активов). С целью повышения эффективности управления резервами суммы обесценения могут быть вложены в другие активы.

Для оценки эффективности банковского ипотечного кредитования кроме уровня эффективной годовой процентной ставки можно использовать также уровень риска концентрации залога недвижимости в портфеле банка.

Библиографический список

ипотечный банковский сберегательный риск

1. Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 года (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // Российская газета. 1993. 25 декабря; 2009. 21 января

2. Гражданский кодекс (Часть 1): Федеральным законом № 51-ФЗ от 30 ноября 2004 года (в ред. от 17 июля 2009 г.)// Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2009. N 29. Ст. 3618.

3. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ (в ред. от 19 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. Ст. 3824; 2009. N 29. Ст. 3632.

4. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 5 августа 2000 г. № 117-ФЗ (в ред. от 19 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2000. № 32. Ст. 3340; 2009. N 29. Ст. 3642.

5. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ (в ред. от 24 июля 2007г. №212-ФЗ) // Российская газета. 2001. 30 октября; 2007. 31 июля.

6. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ (в ред. от 27 сентября 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 2009. N 39. Ст. 4542

7. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ (в ред. от 17 июля 2009 г.) // Собрание законодательства РФ. 1997. №30. Ст.3594; 2009. N 29. Ст. 3611.

8. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ (в ред. от 30 декабря 2004г. №216-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1998. №15. Ст. 3400; 2005. №1(1). Ст. 42.

9. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ // Собрание Законодательства. РФ. 1998. № 31. Ст.3813.

2. Литература

10. Афонина А.В. Все об ипотеке. - М.: ОМЕГА-Л, 2006. - 170 с.

11. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2002. - 208 с.

12. Барановский И.М. Как взять в банке ипотечный кредит? // Главбух. - 2004. -

№ 14. - С. 93-105.

13. Высоковский Д.В. Кредитование отдельных контрагентов банка, понятийные аспекты методики оценки рисков // Организация продаж банковских продуктов. 2008. N 1. С. 15 - 16.

14. Гаджиев М.Г. Совершенствование финансового механизма системы ипотечного жилищного кредитования в России: Автореф. дис. ...к. э. н. М., 2007.

15. Герасин С.И. Актуальные проблемы ипотеки сельскохозяйственных угодий // Закон. - 2007. - № 1. - С. 58.

16. Довдиенко И.В. Ипотека: Учебно-практическое пособие. - М.: РДЛ, 2003. 272 с.

17. Ендовицкий Д.А., Бочарова И.В. Анализ и оценка кредитоспособности заемщика. М., 2005.

18. Железнова О. Ипотека - инструкция по применению // Финансы. - 2004. - № 4. - С. 14-21.

19. Каурова Н.Н. Ипотечное жилищное кредитование как механизм социальных инвестиций государства // Банковское кредитование. - 2008. - N 5. С. 12 - 15.

20. Кисурина Л.Г. Кредиты и займы // Экономико-правовой бюллетень. - 2008. -

№ 4. - С. 6 - 8.

21. Комментарий к Федеральному Закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»./ Под ред. Л.Ю. Грудцына. - РнД: Феникс, 2005. - 347 с.

22. Конькова Е.С. Ипотечное кредитование в условиях финансового кризиса: есть ли сегодня перспективы у ипотеки? // Банковский ритейл. - 2008. - № 4. - С. 8 - 11.

23. Наумова Л. Договор ипотеки нежилых помещений // Бизнес-адвокат. - 2004. - № 11. - С. 27.

24. Оселедец В.М. Оценка показателей эффективности ипотечного банковского кредитования // Сибирская финансовая школа. - 2006. - № 4. - С. 157-162.

25. Павлова И.В. Основы организации ипотечного жилищного кредитования в банке // Банковское кредитование. - 2005. - № 3. С. 5 - 6; № 4. - С. 5 - 8.

26. Правовое регулирование ипотеки: ред. статья // Эж-ЮРИСТ. - 2004. - № 30. - С. 14-20.

27. Роньжин А.А. Акцессорность российской ипотеки и потребности практики // Юрист. - 2004. - № 7. - С.25.

28. Слуцкий А.А. Ценовые пузыри на рынке жилья и вариант вывода ипотечного кредитования из кризиса // Банковское кредитование. - 2009. - № 1. С. 3 - 6.

29. Фисенко Н.В. Тенденции развития ипотечных программ Российских банков// Банковское кредитование. - 2008. - № 2. С. 4 - 7.

30. Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном // Право и экономика. - 2008. - № 9. - С. 12.

31. Шевчук Д.А. Правовое регулирование договорных отношений в сфере ипотечного кредитования // Аудиторские ведомости. - 2009. - № 1. С. 12.

32. Яшенков К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. - 2004. - № 11. - С. 45-69.

3. Интернет-источники

30. Российская ипотека впадает в кому // Интерфакс. 25.12.2008

(http://www. interfax.ru/business/txt.asp?id=53880).

31. Сбербанк РФ // http://www.sbrf.ru/moscow/

Приложение 1

Рисунок 1 - Виды ипотечного кредита

Приложение 2

Рисунок 2 - Структура механизма банковского ипотечного кредитования

Приложение 3

Таблица 1 - Финансовые показатели банка

Приложение 4

Таблица 2 - Анализ финансовой деятельности банка

Приложение 5

Таблица 10 - Сравнительная характеристика условий предоставления ипотечного кредита

Приложение 6

График платежей по стандартному(аннуитетному) кредиту

Условия кредитования:

сумма кредита 2,5 млн руб.

срок кредита 5 лет

процентная ставка 15% годовых (1,25% в месяц)

Приложение 8

График платежей по кредиту с фиксированными выплатами основной суммы

Условия кредитования: сумма кредита 2,5 млн руб.

срок кредита 5 лет процентная ставка 15% годовых (1,25% в месяц)

Размещено на Allbest.ru