В современной отечественной литературе и практике широко используются и другие термины-синонимы: загородные коттеджи, дачные домики, дома для отдыха, садовые дома и др.

Значительный объем индивидуального жилья в государственных федеральных и местных муниципальных жилищных программах ориентирован на среднеобеспеченное население. Строительством домов для малообеспеченного населения занимаются, как правило, негосударственные, коммерческие или благотворительные организации. Элитные дома проектируются, в основном, для высокообеспеченного населения по их собственным планам индивидуальных застройщиков.

Важным типологическим параметром для индивидуального жилья является капитальность дома.

По степени капитальности можно условно подразделить дома на три вида: капитальные дома, быстровозводимые дома и мобильные дома.

К капитальным относятся дома из капитальных строительных конструкций, которые рассчитаны на одноразовое возведение без последующей разборки. Срок службы таких домов составляет обычно 20-100 лет и более. Продолжительность строительства капитальных домов нормируется по СНиП и ВСП. Большинство проектируемых и построенных индивидуальных домов являются капитальными домами из каменных, железобетонных, деревянных и других капитальных конструкций со сроками службы на одном месте 50-200 лет.

Ко второму виду домов по капитальности относятся быстровозводимые дома из специальных, часто некапитальных конструкций, получивших название быстровозводимых. Быстровозводимые конструкции позволяют построить дом в сроки, значительно меньшие, чем это предусмотрено для сопоставимых капитальных конструкций по нормам. Быстровозводимые дома также не рассчитаны на последующую разборку, а срок их службы аналогичен сроку службы капитальных домов.

Быстровозводимое жилье является нетрадиционным, альтернативным видом современной застройки и рассматривается как ведущая объективная тенденция в перспективах развития индивидуальных домов не только в России, но и во всем мире [13].

В качестве примеров быстровозводимого жилья служат коттеджи из объемных блоков, панелей полной заводской готовности типа сэндвич телескопических конструкций и других современных элементов. Сроки возведения подобных домов составляют от одной недели до нескольких месяцев.

К третьему виду домов по капитальности относятся мобильные дома из специфических, некапитальных конструкций, получивших название мобильных (рис.2.4). Мобильные конструкции, как и быстровозводимые, позволяют не только построить дом в сроки меньшие, чем из капитальных конструкций. Главным преимуществом мобильных домов является конструктивная возможность разборки и демонтажа всего дома или его части с последующим транспортированием и повторными и многократными монтажами и сборками дома на новых местах застройки.

Сроки службы мобильных домов, как правило, меньше, чем капитальных зданий. Использование мобильного жилья является также перспективной тенденцией в мировом строительном процессе.

Необходимо отметить в числе основных параметров в типологических рядах индивидуального жилья и такой признак, как специфика дома (рис.2.4).

К числу специфических домов можно отнести следующие: энергоэффективные дома, "растущие дома", дома для сложных семей и другие [13].

В данной главе были рассмотрены особенности индивидуального проектирования с учетом выявленных особенностей можно выявить проблемы индивидуального проектирования и возможные пути их решения.

1.3 Проблемы и перспективы развития строительства по индивидуальным проектам

1.3.1 Проблемы возникающие, при разработке и реализации индивидуальных проектов

Следует выделить ряд проблем, которые замедляют развитие строительства по индивидуальным проектам.

В первую очередь это проблемы развития индивидуального строительства, причинами которых являются низкие доходы населения, высокие проценты по ипотеке, трудности связанные с приобретением жилья в рассрочку, т.к. необходимо первоначально выплатить 50% стоимости.

Проблемы индивидуального жилищного строительства:

большинство людей нуждается в жилье, но не может себе позволить его покупку;

в России отсутствует эффективная система долгосрочного жилищного кредитования;

в стране не выработана эффективная схема реализации земельных участков и выделения земель под жилищное строительство;

социальное жилье и жилье для инвалидов, ветеранов и других категорий граждан выделяется очень низкими темпами;

граждане слабо защищены от махинаций при покупке и продаже жилья.

На индивидуальном жилищном строительстве должен делаться особенный акцент. К его развитию подталкивают как субъективные, так и объективные факторы. Люди стремятся жить в собственном доме - все опросы населения показывают, что абсолютное большинство людей (около 80%) хотели бы жить в пригороде. Кроме того, строительство индивидуального жилья в большинстве случаев обходится значительно дешевле, чем многоэтажная застройка.

Самой большой проблемой до недавнего времени оставалось то, что этим вопросом никто не занимался, и генеральные планы российских городов просто не предусматривали инженерного оснащения площадей под индивидуальное строительство. В результате сейчас люди сталкиваются с проблемой выделения земель под малоэтажную застройку, отсутствием инфраструктуры и транспортных коммуникаций.

Ко второй группе относятся проблемы развития строительства по индивидуальных проектам:

· высокая стоимость реализации проекта;

· трудности при перепродаже на вторичном рынке;

· использование дорогостоящих современных строительных материалов.

Перепродажа на вторичном рынке требует тщательной юридической проработке сделки. За частую приходиться обращаться в агентства по недвижимости, при этом приходиться сталкиваться с выплатой процентов за сделку, что в свою очередь влияет на уменьшение прибыли от продажи.

Для того чтобы построить здание непохожее на типовые необходимо использовать новые материалы и технологии, без них невозможно добиться внешней выразительности. Специальные материалы удорожат проект.

Третья группа проблем связанна с проектированием и функционированием многофункциональных комплексов:

· сложность при реализации проекта в планировании, зонировании, исполнении (проектирование, строительство и инженерные сети);

· плохие концепция и зонирование могут привести к тому, что функции будут мешать друг другу;

· возможны ограничения со стороны закона (зонирование и строительные кодексы);

· более дорогие и сложные эксплуатация и управление;

· сложности в поддержании классности здания на определенном уровне.

Несовершенная система управления процессом проектирования и внутреннего контроля качества, низкий уровень автоматизации, а также недостаточный уровень квалификации кадров проектировщиков, это лишь небольшой перечень причин которые затрудняют строительство многофункциональных комплексов.

На основе выявленных проблем рассмотрим возможные способы решения проблем и перспективы развития индивидуального проектирования.

1.3.2 Возможные способы решения проблем и перспективы развития индивидуального проектирования

В результате анализа проблем связанных со строительством по индивидуальным проектам можно предложить следующие способы развития индивидуального проектирования.

На сегодняшний день в России уже реализуется несколько масштабных проектов малоэтажной застройки территорий, а для развития индивидуального строительства в Государственную Думу внесен законопроект "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу малоэтажной жилищной застройки территорий", "Доступное и комфортное жилье". Так примером может послужить развитие индивидуального жилищного строительства в Белгородской области. В Белгороде создан Фонд поддержки индивидуального жилищного строительства.

Строительство по индивидуальным проектам непосредственно связано с применением нанотехнологий и современных материалов. Для этого необходимо опубликовать информацию о продукции, произведенной с использованием нанотехнологий, в СНиПах и СанПиНах и информированность застройщиков о наличии различных технологий с использованием нанокомпонентов для строительной отрасли.

В настоящее время существует различные современные технологии и материалы, которые можно использоваться в строительной отрасли. Доступная цена, высокие технические характеристики, внешняя привлекательность, долговечность и быстрые сроки строительства открывают большие перспективы для строительства.

Строительство по индивидуальным проектам в настоящее время является востребованным и перспективным. Вопреки сложившемуся мнению, индивидуальный подход не всегда увеличивает стоимость проекта, изначально учитывая финансовые возможности, позволяет выбрать соответствующие материалы и сократить издержки в этапе строительства. В результате комплексного подхода можно получить уникальный объект по разумной цене.

Новые индивидуальные проекты (строительство и реконструкция) могут обеспечить поступление на первичный рынок качественной недвижимости.

Несмотря на выявленные проблемы связанные с проектирование и функционированием многофункциональных комплексов, они обладают рядом положительных черт:

· максимально эффективное использование земельного участка под застройку;

· экономия ресурсов;

· наличие возможности адаптивного многократного использования, преобразования заброшенных незанятых помещений в новые центры застройки смешанного типа;

· несколько функций, выполняемых одним комплексом, дают целевой аудитории несколько поводов для его посещения, обеспечивают привыкание к комплексу;

· удачно спланированные и сочетаемые функции могут обеспечить взаимодополняемость потоков посетителей;

· застройки смешанного типа имеют хорошие перспективы (рынок будет двигаться в этом направлении), при усилении конкуренции на рынке многофункциональность становится дополнительным преимуществом;

· уменьшение рисков за счет вкладывания средств одновременно в разные виды недвижимости, причем в одном месте, и, следовательно, увеличение инвестиционной привлекательности проекта.

Для того чтобы повысить эффективность управления проектами на помощь проектировщикам приходят специальные компьютерные программы. FloorPlan - программа для планировки зданий и прилегающих территорий, предназначенная как для дизайнеров, архитекторов, строителей, ландшафтных дизайнеров, так и для людей, занятых перепланировкой квартиры, постройкой дома и благоустройством участка.

Программа позволяет осуществлять дизайн помещений (в т. ч. многоуровневых), коттеджей (дом, ландшафт, площадка под строительство, фундамент из плит), а также автоматически вычислять площадь и размеры проекта.

Простой в использовании инструментарий и отличная графика предоставляют широкие возможности для проектирования интерьеров в интерактивной трёхмерной среде. Программа имеет широкий выбор элементов участка и загородного дома (мансарды, балконы, террасы, подъездные дорожки, заборы, ворота и ограждения), библиотеки объектов (стены, окна, двери, мебель, электрооборудование и т.д.), специальные возможности (ломаные крыши, выступы различной формы, окна без обвязки, многоуровневые потолки), а также большой выбор текстур, материалов, разнообразие цветовых оттенков.

Механизмы вычисления площади проекта позволяют с максимальной точностью определить размеры мебели, а палитра цветов и текстур даёт возможность подобрать цветовые решения помещений и разместить в планируемом помещении декоративные элементы обстановки.

Программа позволяет перемещаться по разрабатываемому проекту в полностью трёхмерном пространстве, а также создавать реалистичные изображение по технологии LightWorks с различными спецэффектами (снег, туман и пр.). Для новичков имеется встроенная справочная система, интерактивные уроки и полезные советы по работе с программой.

Использование данных технологий позволят сократить затраты времени и денежных средств на составление и реализацию проекта.

Строительство многофункциональных комплексов мало подвержен сезонным колебаниям следовательно коммерческая недвижимость является привлекательной для инвесторов.

Проблемы связанные с индивидуальным проектирование, также перспективы развития рассмотрим более подробно на примере Белгородской области.

1.3.3 Строительство по индивидуальным проектам в Белгородской области

В Белгороде и области ведется строительство по индивидуальным проектам, как в сфере индивидуального жилищного строительства, так и строительство общественных зданий.

Торгово-развлекательные и офисные центры Белгорода. Надо отметить, что в каждом районе Белгорода сегодня есть если не торгово-развлекательный комплекс, то бизнес-центр. Строительство подобных зданий сейчас весьма актуально потому, что в Белгороде появилась масса новых предпринимателей, которым, разумеется, всегда нужны офисы, складские помещения и всевозможные мастерские.

Невероятную популярность в Белгороде приобрела именно аренда коммерческой недвижимости. Ей отдают предпочтение около 90% предпринимателей, и только 10% руководителей готовы купить помещение под офис. Белгородчина является одним из регионов России, в котором процессы, происходящие на рынке недвижимости, в сущности, мало отличаются от общероссийских тенденций. Долгое время главным магнитом инвестиций считалась Москва. Однако в последние годы по мере роста конкурентной среды доходность инвестиций в Москве снижается. Белгород входит в пятерку лидеров России по показателям строительного сектора - один из самых высоких показателей количества квадратных метров вводимого в эксплуатацию жилищного и коммерческого фонда, на душу населения.

Белгородскую область в настоящее время уже традиционно рекомендуют российским и иностранным бизнесменам, как инвестиционно привлекательный регион с высоким экономическим потенциалом. Предпосылок здесь множество: развитая промышленная инфраструктура, близость к границе, прохождение через город огромных транспортных и товарных транзитных потоков. В Белгороде интенсивно происходит строительство новых бизнес-центров, в 2011 году планируется открытие ещё нескольких, суммарной площадью около 60 000 кв. м. ("Голд", "Мега-Гринн", "Меркурий") [19].

В настоящее время в Белгороде функционирует множество торгово-развлекательных, спортивных, офисных зданий выполненных по индивидуальным проектам:

1. Сити-Молл "Белгородский" - уникальный многофункциональный торгово-развлекательный комплекс. Двухэтажный комплекс общей площадью 50 тыс. кв. м. включает в себя торговую и развлекательную зоны. Проект выгодно отличается от многих подобных ТРК. Сити Молл "Белгородский", благодаря несложному, но продуманному архитектурному решению, отлично впишется в облик Юго-Западной части Белгорода - стремительно развивающегося района. Расположение сразу за городской чертой, в районе выезда по ул. Щорса, т.е. в достаточно густонаселённом районе - это ещё одно преимущество нового объекта.

Сити Молл "Белгородский":

· общая площадь - 50 тыс. кв. м;

· торговая площадь - 40 тыс. кв. м;

· продуктовый гипермаркет - 15 тыс кв. м;

· фуд-корт - 4 тыс. кв. м;

· более 120 магазинов;

· многозальный кинотеатр;

· бесплатная охраняемая парковка на 1100 мест;

· профессиональное управление.

2. Спортивно-оздоровительный комплекс Светланы Хоркиной. Спорткомплекс включает в себя легкоатлетический манеж, 50-метровый плавательный бассейн, универсальный игровой зал, центр спортивной гимнастики, и восстановительный центр.

Общая площадь помещений комплекса - 36,7 тысячи квадратных метров. За день все его залы способны одновременно вместить более 13 тысяч спортсменов.

Он не имеет аналогов в России, отвечает самым высоким международным стандартам и способен принимать соревнования любого уровня.

Строительство комплекса было начато в сентябре 2002 года, всего на его сооружение было израсходовано миллиард 142 миллиона 200 тысяч рублей, уточнил собеседник агентства. Введен в эксплуатацию в 2007 году.

Спрос на коммерческую недвижимость имеет иную природу, чем на жильё, и мало подвержен сезонным колебаниям. Это подтверждается и положением дел в нашем городе. Сделки по приобретению или аренде офисных и торговых предприятий заключаются с постоянством, не зависящим от времени года. Специалисты прогнозируют, что рынок коммерческой недвижимости в Белгороде становится стабильнее рынка жилья.

Наряду со строительством общественных зданий по индивидуальным проектам в Белгородской области развивается индивидуальное жилищное строительство.

Реализация национального жилищного проекта в нашей стране идет по пути развития индивидуального строительства. Важнейшим событием можно назвать появление четырех крупномасштабных Национальных проектов, один из которых "Доступное комфортное жилье - гражданам России". Реализация проекта "Жилище" будет осуществляться по четырем основным направлениям:

· развитие жилищного строительства;

· совершенствование жилищно-коммунального комплекса;

· предоставление социального жилья и исполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;

· развитие ипотечного жилищного кредитования [2].

Развитие жилищного строительства

Приоритетным направлением в нашей области определено усадебное домостроение, доля которого в общем объеме вводимого жилья будет ежегодно увеличиваться и в 2010 году составило 85% или 1млн. кв. м.

В 2010 году в эксплуатацию введено 830 тыс. м2 общей площади жилья (103 % к уровню 2009 года), в том числе 486 тыс. м2 - индивидуального жилья (126 % к уровню 2009 года), из них при поддержке фонда ИЖС - 437 тыс. м² (120% к уровню 2009 года). Рост индивидуального жилищного строительства за последние 3 года составил 37% [6].

Вторичное жилье в Белгороде выполненное по индивидуальным проектам по стоимости выше, чем типовое, т. к учитываются затраты на материалы и в основном квартиры под индивидуальную планировку располагаются в элитных микрорайонах. Жильё на вторичном рынке в Белгороде с начала года подорожало на 1 %. В целом же по стоимости одного "квадрата" жилья на вторичном рынке среди обследуемых городов Белгород находится на 15-м месте - 42 873 рубля за 1 кв. метр. А стоимость 1 м ² в квартирах с индивидуальной планировкой составляет 74 047 рублей.

Многоквартирными домами с индивидуальной планировкой в Белгороде являются: жилой комплекс "Серебреная подкова", жилой комплекс "Славянский", жилой комплекс "Владимирский".

Элитный жилой комплекс "Славянский" расположен в самом центре Белгорода, на пересечении проспекта Б. Хмельницкого и Свято-Троицкого бульвара. "Славянский" состоит из двух корпусов, которые объединены уютным двориком. Территория жилого комплекса огорожена и круглосуточно охраняется. Все квартиры в жилом комплексе имеют свободную планировку. Возможно также объединение квартир.

"Серебряная подкова" - это каркасно-монолитный жилой дом бизнес-класса под индивидуальную планировку. Место расположения комплекса улица Академическая 23. Жилой комплекс состоит из пяти жилых секций и паркинга на 200 машиномест. На первом этаже дома расположены клубно-досуговые и спортивно-оздоровительные заведения для жителей комплекса. На верхних этажах здания расположены пентхаусы с выходом на эксплуатируемую кровлю.

Жилой комплекс "Владимирский". При строительстве жилого комплекса были использованы современные технологии, предполагающие отсутствие несущих стен, сделали возможным разработку индивидуального проекта планировки для каждой квартиры. Жители и гости города стали владельцами больших и просторных квартир, площадью от 80 до 120 квадратных метров, с возможностью выполнения индивидуальных проектов. Особый интерес вызывают расположенные на последних этажах жилых зданий двухуровневые пентхаусы с эксплуатируемой кровлей.

В таблицах 3.1 и 3.2 представлена структура жилой зоны и структура жилищного фонда г. Белгорода соответственно.

Таблица 3.1

Структура жилой зоны г. Белгорода

Таблица 3.2

Структура жилищного фонда г. Белгорода

В нынешнем году программой предусмотрено ввести в эксплуатацию 916 тыс. кв. метров общей площади жилья, в том числе 730 тыс. кв. метров - индивидуального. В ближайшей перспективе следует ожидать дальнейшего увеличения разнообразия в области жилищного строительства, как в части комфортности и благоустройства возводимого жилья, так и в части форм организации и финансирования строительства.

Заключение