Проектом называют комплект технических документов, полностью характеризующих намеченное к строительству здание, сооружение или их комплекс. Строительство зданий может осуществляться по типовым, индивидуальным и экспериментальным проектам.

Индивидуальные проекты разрабатывают для строительства сложных и уникальных зданий и их комплексов, имеющих важное градостроительное значение.

Проекты разрабатываются коллективами специалистов проектных организаций и институтов (архитекторами, инженерами-конструкторами, инженерами-технологами, специалистами по инженерному оборудованию, технологии и организации строительства, экономистами).

В состав проекта здания входят: пояснительная записка, схема генерального плана с нанесением проектируемых и существующих зданий, ситуационный план, основные чертежи здания - планы подвала, типового и неповторяющихся этажей, фасады, характерные разрезы, необходимые материалы по технологии и организации строительства, сметы, а также необходимые демонстрационные материалы [15].

Актуальность данного курсового проекта заключается в том, что использование индивидуального проектирования позволяет построить здание с учетом индивидуальных требований и пожеланий заказчика, данный аспект является не маловажным в настоящее время.

Цель данного проекта заключается в изучении строительства по индивидуальным проектам Достижению поставленной цели способствует решение следующих задач:

· рассмотрение теоретических основ индивидуального проектирования;

· изучение нормативной базы;

индивидуальный проект строительство

· выявление особенностей строительства по индивидуальным проектам в Белгородской области;

· рассмотрение перспектив развития строительства по индивидуальным проектам в Белгородской области.

Объект исследования в данной курсовом проекте - строительство по индивидуальным проектам в Белгородской области. Район привлекателен для инвестирования в коммерческую недвижимость. В Белгородском районе бросается в глаза высокая плотность застройки - преимущественно новыми респектабельными индивидуальными домами, коттеджами.

Предметом исследования являются статистические данные рынка недвижимости Белгородской области.

Методическую и теоретическую основу проекта составили труды российских ученых-экономистов, законодательные, нормативно-справочные документы, научно-методическая литература, а так же в процессе работы использовались общенаучные методы познания, такие как группировка и сравнение, логические подходы к исследованию.

Курсовой проект состоит из страниц печатного текста, включает в себя введение, три главы, заключение, 6 рисунков, 5 таблицы, насчитывает 21 литературный источник.

1.1 Теоретические аспекты индивидуального проектирования

1.1.1 Понятие и специфика индивидуальных проектов в строительстве

Строительство - это деятельность, направленная на создание новых зданий, инженерных сооружений и сопутствующих им объектов.

Строительство в широком смысле включает также текущий и капитальный ремонт, реконструкцию и реновацию существующих зданий и сооружений, а также их комплексов.

В области архитектуры и гражданского строительства, под строительством подразумевается процесс возведения или создания объектов инфраструктуры. Основными этапами этого процесса являются землеотвод, проектирование, согласование проекта в органах власти, собственно процесс возведения здания или сооружения, ввод объекта в эксплуатацию. Как правило, работа осуществляется группой специалистов строительной или инжиниринговой компании под руководством руководителя проекта и контролируется представителями технического надзора и инженерами-разработчиками.

Различают проекты типовые, индивидуальные, для экспериментального строительства (предназначены для возведения зданий новых типов и их проверки в эксплуатационных условиях с целью последующего внедрения в массовое строительство).

Проект, предназначенный для многократного использования в строительстве одинаковых по назначению объектов (с учетом высоких требований к архитектурно-художественному уровню отдельных зданий и застройки в целом в соответствии с градостроительными задачами), называют типовым. Эти проекты обеспечивают сокращение сроков строительства путем использования наиболее экономичных и унифицированных проектных решений, узлов и деталей в соответствии с действующими Строительными нормами и Правилами.

Наиболее опытные специалисты проектных организаций разрабатывают типовые проекты для предприятий, зданий, сооружений и отдельных секций, конструкций, узлов и т.д.

Индивидуальные проекты разрабатывают для строительства сложных и уникальных зданий и их комплексов, имеющих важное градостроительное значение.

Данные проекты отличаются от типовых архитектурно-планировочной выразительностью, не стандартными решениями при выборе материалов и другими особенностями в зависимости от предпочтений клиента [15].

К индивидуальным проектам можно отнести:

1. Индивидуальное жилищное строительство:

· дома;

· коттеджи;

· усадьбы;

2. Строительство общественных зданий:

· гостиницы;

· спортивные сооружения;

· зрелищные здания;

· здания учреждений торговли;

· здания предприятий питания;

· автомобильные стоянки;

· здания вокзалов;

· здания лечебно-профилактических учреждений

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) - один из способов возведения гражданами жилых домов в городах, рабочих поселках, сельской местности. Как правило, к объектам индивидуального жилищного строительства относятся жилые дома, пристройки, надстройки к ним, мансардные этажи и прочие постройки на участке домовладения.

Общественное здание - здание, предназначенное для обеспечения общественных потребностей или для размещения в нём административных учреждений и общественных организаций.

Также к индивидуальным проектам относят необычные здания: изогнутый Дом (Сопот, Польша), здание-корзина (Огайо, Соединенные Штаты), публичная библиотека Канзас-Сити (Миссури, Соединенные Штаты), Чудесный дом (Теннесси, Соединенные Штаты), рис.1.1.

Рис.1.1 Необычные здания.

В последнее время в России все больший интерес как у потребителей, так и у профессиональных участников рынка недвижимости вызывает концепция интеллектуального здания. Интеллектуальное здание представляет собой комплекс, в котором при помощи специальных технических средств созданы идеальные условия для проживания. [13].

Строительство по индивидуальным проектам необходимо регулировать совокупностью нормативных документов действующего законодательства.

1.1.2 Нормативное регулирование строительства по индивидуальных проектам

Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет систему законодательства о градостроительстве, регулирует вопросы обеспечения права граждан на благоприятную среду жизнедеятельности, на выбор места жительства в пределах России при осуществлении градостроительной деятельности, на соблюдение требований охраны окружающей природной среды, экологической безопасности и санитарных правил. Градостроительный кодекс регулирует также вопросы застройки территорий городских и сельских поселений, устанавливает государственные градостроительные нормативы и правила, контроль над градостроительной деятельностью, ответственность за нарушение законодательства России о градостроительстве.

Перечень основных законодательных документов регулирующий индивидуальное проектирование следующий:

· Градостроительный кодекс Российской Федерации от 7 мая 1998 г. [1];

· Закон Российской Федерации от 17 ноября 1995 г. "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" [2];

· постановление Совета Министров - Правительства РФ от 20 июня 1993 г. "О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и утверждении проектов строительства" [4];

· постановление Госстроя России от 29 декабря 1993 г. "О порядке проведения государственной экспертизы градостроительной документации и проектов строительства в Российской Федерации" [5];

· Правила "О землепользовании и застройке в городе Белгороде" по Решению № 429 от 27.02.2007 г. [7];

· Решение "О Генеральном плане развития городского округа "город Белгород до 2025 года " от 26 сентября 2006 года № 335 [6].

Строительство начинается с создания проекта. Основные требования к этому этапу строительного процесса содержатся в законах "Об архитектурной деятельности в РФ" и "О градостроительной деятельности в РФ".

Важное значение имеет также Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений, утвержденная постановлением Госстроя СССР от 23 декабря 1985 г. №253.

Проектирование и строительство зданий регламентируется целым комплексом СНиП (например СНиП 2.07.01-89 - Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений и другие), НПБ, ПУЭ и прочих документов, определяющих требования к этажности, естественной освещенности, степени огнестойкости, инженерному оборудованию и прочим характеристикам общественных зданий в зависимости от их назначения.

Как и в договорных отношениях по строительному подряду, заключение договора на выполнение проектных и изыскательских работ, выбор партнера (контрагента), определение обязательств, любых других условий взаимоотношений, не противоречащих законодательству, является исключительной компетенцией сторон договора, а основным правовым документом, регулирующим производственно-хозяйственные и другие отношения сторон, наряду с действующим законодательством является заключенный ими договор (ст.7 Закона об инвестиционной деятельности).

Каждый будущий застройщик (заказчик), т.е. юридическое или физическое лицо, намеревающееся осуществить строительство какого-либо здания, сооружения, иного объекта строительства, обязан иметь архитектурный проект и проектно-сметную документацию. При строительстве по индивидуальному проекту действуют все те же правила, что и при типовой застройки, меняется лишь архитектурно-планировочный проект.

Архитектурный проект - это согласно ст.2 Закона "Об архитектурной деятельности в РФ" архитектурная часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-технические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора.

Строительство может осуществляться без архитектурного проекта, если для строительства не требуется разрешение на строительство.

Такое разрешение не требуется в тех случаях, когда строительные работы не влекут за собой изменения внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и отдельных объектов и не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций. Перечни таких объектов, для строительства которых нет необходимости получать разрешения на строительство, определяются органами исполнительной власти субъектов РФ.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обжалован заказчиком в суд.

Архитектурный проект должен быть выполнен архитектором, имеющим лицензию на архитектурную деятельность.

Архитектурный проект выполняется в соответствии с архитектурно-планировочным заданием, которое выдается по заявке заказчика (застройщика) государственными органами, ведающими вопросами архитектуры и градостроительства.

Основанием для выдачи этого задания являются заявка заказчика и документы, удостоверяющие право собственности заказчика на земельный участок, на котором предполагается строительство, а если заказчик не является собственником данного земельного участка, - то разрешение собственника данного участка на проектирование на этом земельном участке.

Отказ в выдаче архитектурно-планировочного задания может быть обжалован заказчиком в суде.

При строительстве ряда объектов, указанных в утвержденной градостроительной документации, архитектурно-планировочное задание должно быть разработано на основе обязательного проведения предпроектных исследований или после проведения конкурса на архитектурный проект.

До утверждения проекта в случаях, указанных в законодательстве, проводятся экспертизы.

Экспертиза проектов является обязательной, если строительство осуществляется за счет средств федерального бюджета и средств бюджетов субъектов РФ. Порядок проведения этой государственной вневедомственной экспертизы определяется Правительством РФ или субъекта РФ.

Экспертизы архитектурных проектов могут проводиться только архитекторами, имеющими лицензию на осуществление архитектурной деятельности.

Экспертиза проектов на строительство предприятий, зданий и сооружений осуществляется Госкомитетом РФ по жилищной и строительной политике.

При сооружении технически сложных уникальных объектов проводятся комплексные технические экспертизы. Так, при строительстве метрополитена на особо сложных участках экспертизу проводит Главкомэкспертиза РФ - орган федерального уровня.

Наряду с архитектурными проектами, строительство требует и градостроительной документации. Согласно ст.6 Закона "Об основах градостроительства в РФ" градостроительная документация - это единая система взаимосвязанных проектных документов, предусматривающая обязательность учета ранее утвержденных видов проектной документации при разработке последующих, и служит основной для составления проектов объектов жилищно-гражданского, промышленного и коммунального строительства. Градостроительная документация разрабатывается с учетом прогнозов ресурсного потенциала территорий и согласовывается с государственными органами контроля и надзора.

С момента утверждения градостроительная документация обязательна для исполнения всеми участниками градостроительной деятельности. Она находится в распоряжении органов архитектуры и градостроительства.

К числу участников градостроительной деятельности законодательство относит граждан и юридических лиц, которые являются заказчиками, инвесторами, застройщиками, разработчиками градостроительной документации а также исполнителями работ и пользователями объектов инвестиционной и градостроительной деятельности. Участниками этой деятельности выступают также государственные органы, органы местного самоуправления и органы архитектуры и градостроительства.

Градостроительная документация разрабатывается на базе утверждаемых государственными органами на определенный срок градостроительными нормативами. Они имеют важнейшее юридическое значение, поскольку не только выступают основой при проведении экспертиз проектов и контроле за градостроительной деятельностью, но также должны быть основой при решении спорных градостроительных вопросов в суде.

Градостроительная документация проходит государственную экспертизу в соответствии с правилами, содержащимися в постановлении Правительства России от 20 июня 1993г. №585 (с изм. на 27 июня 1995 г.)"О государственной экспертизе градостроительной и проектно-сметной документации и утверждении проектов строительства", а также в постановлении Госстроя России от 29 октября 1993 г. № 18-41 "О порядке проведения государственной экспертизы градостроительной документации и проектов строительства в РФ".

Все субъекты градостроительной деятельности обязаны соблюдать государственные нормативы, правила застройки городов и других поселений и их систем, утвержденную градостроительную документацию, соблюдать решения местных органов власти и управления в области планирования, застройки, благоустройства и озеленения территорий городов, других поселений и их систем, принятых в соответствии с утвержденной градостроительной документацией, беречь и улучшать среду обитания, сохранять памятники градостроительства и архитектуры, истории и культуры, природный ландшафт, а пользование земельными участками они обязаны осуществлять в соответствии не только с нормами земельного законодательства, но и с правилами застройки [16].

В зарубежных странах индивидуальное проектирование в настоящее время востребовано, строительство ведется с применением современных материалов и технологий. На территории Российской Федерации зарубежный опыт индивидуального проектирования нашел применение в области использования технологий строительства.

1.1.3 Зарубежный опыт строительства по индивидуальным проектам

Строительство по индивидуальному проекту позволяет построить именно такое здание, которое воплощает все идеи, вкусы, потребности заказчика. К тому же он будет единственным и не похожим ни на какой другой.

В мировой практике строительство по индивидуальным проектам нашло широкое применение строительство общественных зданий, индивидуальное жилищное строительство, нельзя не отметить строительство "необычных" зданий.

В зарубежной литературе и практике часто применяются специальные, нетрадиционные для России термины-синонимы: графский замок (Англия, графство Уэльс), животноводческое ранчо (США, штат Техас), родовое имение.

Что касается применения современных технологий и материалов для индивидуального строительства они различны для каждой страны ввиду климатических условий, географического положения и других факторов.

Но некоторые из таких технологий можно применять и в России, так например это индивидуальное жилищное строительство по канадской технологии.

Индивидуальное жилищное строительство по канадской технологии. Строительство коттеджей и домов с применением каркасной технологии - выдающееся изобретение человечества. Такие дома строились еще в средние века, но построенные тогда дома, мы можем видеть и сейчас, что говорит о высокой надежности и долговечности домов, построенных по данной технологии.

Широкое распространение каркасные дома получили в Канаде, так как их характеристики соответствуют требованиям, представляемым климатом данной местности: хорошее сопротивление ураганам и землетрясениям, а также сопротивление таких домов проникновению внутрь жары.

Обычно "канадскими" называют энергоэффективные каркасные дома, а SIP технологию считают разновидностью каркасной, и поэтому тоже называют "канадской" технологией.

На самом деле, SIP технология - это разновидность панельного строительства. Конструкции дома собираются из панелей, изготовленных в заводских условиях. Для соединения SIP панелей в единую конструкцию используют деревянные бруски. В результате внутри SIP конструкции формируется жесткий деревянный каркас.

Дома из SIP в несколько раз (в 4-8 раз по разным оценкам) прочнее обычных каркасных. Канадские дома, построенные с применением SIP, выдерживают землетрясения, торнадо и даже падающие деревья.

Чтобы подчеркнуть роль SIP панелей как несущих элементов конструкции, часто SIP технологию называют бескаркасной. Для SIP конструкции наличие внутреннего или наружного каркаса вовсе не обязательно. Часто SIP панели соединяют между собой с помощью шпонок из OSB-3 или с помощью "сплайнов" (термовставок), нарезаемых из SIP меньшей толщины.

Преимущества домов из SIP панелей:

· энергосбережение: экономия на отоплении;

· доступность: расходы на строительство минимальны;

· минимальные сроки строительства;

· простота сборки, не нужна спецтехника;

· заводское изготовление панелей: панельная технология строительства минимизирует брак недобросовестных или неопытных строителей;

· строить можно круглый год;

· дом из SIP быстро прогревается и медленно остывает;

· дом из SIP чрезвычайно прочный;

· "зеленая технология" - защита окружающей среды.

И строят из SIP от садовых домиков до замков и офисных зданий. Роскошь отделки и обстановки отдельных домов впечатляет, некоторые дома построенные по данной технологии представлены на рис.1.2.

С применением каркасной технологии строится до 85% домов в Канаде, Японии, США и Скандинавии. В настоящее время в России можно заказать проект коттеджа по канадской технологии. С каждым днем все больше россиян признают преимущества каркасного строительства [21].

Рис.1.2 Проекты домов построенных по канадской технологии.

К преимуществам строительства по канадской технологии в России можно отнести такой немало важный фактор как теплозащита: дома из SIP панелей теплее каркасных в 1,5 раза и во много раз теплее кирпичных, деревянных, газосиликатных и т.п. домов. Ввиду климатических особенностей это преимущество играет первоочередную роль при выборе материала для строительства. Загородные дома нужно строить гораздо теплее, чем требуют строительные нормы и правила. Конечно, протопить можно любой дом, только денег на это требуется всё больше и больше. Дома из SIP очень теплые. Также нельзя не учесть экономический эффект владельцы канадских домов из SIP платят за отопление в несколько раз меньше традиционных домов. В этом смысле канадский дом - выгодное вложение денежных средств. По расчетам для Белгородской области показали, что замена кирпичных стен толщиной 500 мм на SIP 174 мм в двухэтажном доме полезной площадью всего 130 м ² дает за год экономию 30 000 кВт·час энергии на отопление. По ценам на электроэнергию начала 2010 года это почти 100 000 руб.

С учетом нормативного регулирования и зарубежного опыта рассмотрим более подробно строительство по индивидуальным проектам с учетом функционального назначения и индивидуальное жилищное строительство, также следует рассмотреть применение современных материалов и технологий, используемых при индивидуальном проектирование.

1.2 Технология проектирования по индивидуальным проектам

1.2.1 Основы проектирования зданий и сооружений с индивидуальными требованиями

Самая главная задача в строительстве - это составление архитектурного облика постройки. Здесь играет важную роль не только красота и внешний вид здания, но и функциональность, комфорт, безопасность. Поэтому первоосновой любой стройки - это проект здания.

Здания для солидных организаций должно выражать современные архитектурные тенденции, гармонично сочетаться с окружающей средой, своим ансамблем, внушая своим видом респектабельность и солидность.

Архитектурное проектирование сооружений требует сегодня современного подхода - использование новейших материалов, технологий. Пришли новые технологии, благодаря развитию науки и промышленности появились современные строительные материалы. В последнее время разработки, еще недавно используемые только в космических и научных исследованиях, становятся реальностью нашей повседневной жизни. Даже разработки в нанотехнологиях находят свое применение в строительной индустрии. Примером успешного практического применения нанотехнологий может служить, так называемая теплосберегающая краска для наружных поверхностей. Свойства этого продукта таковы, что 2-3 мм слоя покрытия теплосберегающей краски имеет такую же теплоизоляционную эффективность как, например, плиты из экструдированного полистирола толщиной 50 мм или минераловатные плиты, толщиной 80 мм. И это всего лишь единичный пример применения в строительстве современных строительных и отделочных материалов.

Дома из кирпича по-прежнему одни из самых популярных в загородном строительстве. Кирпичные стены прочны, долговечны, несгораемые, биостойкие. При правильно выполненной кирпичной кладке срок их службы превышает 100 лет и более. Но и этот консервативный строительный материал за последние годы претерпел в своем развитии революционные изменения. Когда-то "холодный" и тяжелый строительный материал, теперь современные керамические кирпичи и блоки, благодаря новейшим технологиям, стали намного "теплее" и легче. И в наибольшей степени это относится к поризованным керамическим блокам и кирпичам. Также одним из самых массовых строительных материалов остается щелевой кирпич. Конструкция стены из щелевого кирпича с наружным утеплителем (стиропор, мин. ватные плиты) позволяет возводить любые экономически выгодные и конструктивно целесообразные фундаменты домов.

Преимущества домов из кирпича:

· обладают высокой прочностью;

· обладают хорошими теплоизоляционными свойствами;

· доступная цена.

Недостатки домов из кирпича:

· необходимость использования отделочных материалов;

· гигроскопичность;

· необходим мощный фундамент.

Одной из передовых технологий жилищного строительства является использование сборно-монолитных железобетонных каркасов. Метод создан на базе французской разработки "Soret" и широко известен в странах Европы. Прежде всего, из опорных колонн и балок создается "скелет" дома, узлы заполняются монолитным железобетоном. Все конструкции изготавливаются из тяжелого бетона на заводе и проходят технологический контроль, благодаря чему можно быть уверенным в высоком качестве и быстро осуществить монтаж. Сборные конструкции несложно доставить на стройплощадку, особенно если они изготовлены местными производителями. Дом, построенный по технологии сборных каркасов, значительно легче кирпичного. На 1 кв. м готового здания приходится 0,08 куб. м железобетона. Для стен используются легкие бетоны, надежный утеплитель и фасадные отделочные блоки. Помещения дома имеют свободную планировку: несущие колонны расположены таким образом, чтобы не ограничивать возможности внутренней планировки и дизайнерские решения в отделке. Сборно-монолитные конструкции эффективны в загородном строительстве и позволяют строить многоэтажные здания, когда применение кирпича недопустимо. Специалисты отмечают, что индустриализация производства строительных материалов делает более комфортным и сам процесс возведения дома, и его последующую эксплуатацию. В числе недостатков сборного железобетона некоторые специалисты называют большую собственную массу изделий, высокую тепло и звукопроводность, возможность появления трещин при изготовлении и эксплуатации конструкций.

К достоинствам сборно-монолитных конструкций относятся:

· снижение стоимости строительства до 30%;

· высокая скорость строительства зданий до 5000 м ² за один месяц одним башенным краном;

· сейсмоустойчивость до 9 баллов по шкале Рихтера;

· технология СМК позволяет реализовать любые архитектурно-планировочные решения;

· увеличение полезной площади за счет уменьшения толщины стен на 15%;

· высокое качество объектов, так как основные железобетонные элементы каркаса здания изготавливаются в заводских условиях;

· все соединения каркаса здания несварные.

К недостаткам сборно-монолитных конструкций относятся:

поверхности сборных элементов конструкции, подлежащие обетонированию, должны быть тщательно очищены и промыты, так как качественная подготовка рабочих поверхностей обеспечивает надежную связь бетона омоноличивания с бетоном сборных элементов.

Еще одна актуальная технология, которая завоевывает российский строительный рынок - использование термопанелей и легких стальных конструкций. Термопанели - это панели наружных стен с каркасом из термопрофилей, предназначенные для строительства малых и многоэтажных зданий. Выполняемая на термопрофилях перфорация со смещенным шагом позволяет избежать возникновения так называемых "мостиков холода". Показатели теплопроводности ограждающих конструкций становятся равными показателям древесины и исключают возможность промерзания.

К преимуществам облицовки жилых зданий фасадными термопанелями можно отнести:

· безупречный вид панелей;

· долговечность;

· высокая эффективность утепления здания;

· снижения теплопотерь.

Использование фасадных термопанелей в России позволяет обеспечить сохранение тепла в условиях холодного климата и суровых зим, справиться со сквозняками.

Современные технологии деревянного зодчества успешно конкурируют на рынке строительства загородной недвижимости. Одно из актуальных направлений - домостроение из оцилиндрованного бревна. Его преимущества - заводской способ изготовления бревна и быстрая сборка конструкции. Сборка "коробки" на стройплощадке занимает всего 5-7 дней. Оцилиндрованное бревно при сборке позволяет создать более жесткую конструкцию - бревно к бревну подгоняется плотнее. Для их скрепления применяются нагели, болты, шпильки, скобы и регулируемые анкеры [21].

С помощью современных материалов и технологий осуществляется индивидуальное проектирование, как общественных, так жилых зданий.

1.2.2 Проектирование зданий с учетом функционального назначения

Индивидуальные проекты в строительстве применяются при проектирование общественных зданий. В настоящее время строительство общественных зданий по индивидуальным проектам востребовано, так как инвесторы готовы вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, поскольку она менее подвержена сезонным колебания в отличие от жилой.

По индивидуальным проектам строятся следующие виды общественных зданий:

· гостиницы;

· спортивные сооружения;

· здания учреждений торговли;

· здания предприятий питания;

· автомобильные стоянки;

· здания вокзалов;

· здания лечебно-профилактических учреждений.

Строительство общественных зданий по индивидуальным проектам позволяет повысить комфортность, придать архитектурную выразительность, учесть потребности населения благодаря данным преимуществам привлечь клиентов, повысить конкурентоспособность, следовательно получить дополнительную прибыль. Так, например строительство гостиниц по индивидуальным проектам позволяет получить следующие преимущества на туристическом рынке: наличие собственной котельной, которое позволит принять горячий душ в любое время года; обеспечение гостям уютного и комфортного проживания, оснащение шумонепроницаемыми стеклами, бассейнами и т.п.

Рассмотрим подробнее объемно-планировочные и функциональные схемы некоторых общественных зданий.

Спортивные сооружения.

Спортивные сооружения подразделяются на открытые и закрытые.

Открытые плоскостные спортивные сооружения:

1. стадион;

2. площадки для спортивных игр:

· для бадминтона 15x8 м;

· для баскетбола 28x16 м;

· для волейбола 24x15 м;

· для городков 30x15 м;

· для тенниса 40x20 м;

· для настольного тенниса 12x6 м;

3. беговые легкоатлетические и конькобежные дорожки.

Стадион - спортивный комплекс со сложными функциями: учебной, тренировочной, демонстрационной; в его состав входят спортивное ядро с местами для зрителей, площадки для спортивных игр, другие крытые и открытые спортивные сооружения для различных видов спорта с подсобными территориями и помещениями.

При проектировании открытых спортивных сооружений необходимо строго соблюдать ориентацию продольной оси поля спортивного ядра и стадиона, а также площадок для спортивных игр с юга на север.

Крытые спортивные сооружения:

· спортивные залы (без мест для зрителей);

· спортивные корпуса.

По основному назначению различают: учебно-тренировочные; демонстрационные; физкультурно-оздоровительные; детские спортивные сооружения.

Объемно-планировочное решение крытых спортивных сооружений.

Спортивные сооружения включают три группы помещений;

· для спортсменов;

· для зрителей;

· вспомогательные помещения.

Состав и взаимосвязь основных и вспомогательных помещений спортивного комплекса представлен на рис.2.1 (приложение 2).

Спортивные залы предпочтительно размещать не выше второго этажа здания.

Параметры спортивных залов для различных видов спорта рекомендуется принимать по нижеследующей таблице 2.1.

Таблица 2.1

Параметры спортивных залов для различных видов спорта

Необходимо подчеркнуть, что высота нормируется до низа выступающих конструкций.

Раздевальные комнаты для спортсменов должны быть связаны со спортивными залами непосредственно или через коридор, предназначенный только для этой связи.

Блок раздевалки при спортивном зале включает в себя:

· помещение для переодевания - 2 м² на одного занимающегося;

· гардероб для хранения домашней одежды - 0,4-0,78 м² на одного занимающегося;

· душевые - 1 сетка на 7 занимающихся в смену;

· санитарные блоки - 1 унитаз на 30 занимающихся в смену женщин; 1 унитаз и 1 писсуар на 50 занимающихся в смену мужчин;

· тамбур-шлюз с ножной ванной - 1 ванна на 20 занимающихся в смену, площадь на 1 ванну 1x0,85 м².

Душевые должны непосредственно сообщаться с раздевальными, душевые для тренеров - с комнатой тренеров. Комнаты инструкторского и тренерского состава проектируются из расчета 2,5 м² на одно место, но не менее 9 м² каждая.

Спортивный корпус включает в себя один или несколько спортивных залов, вспомогательные помещения, иногда бассейн.

В состав крытых бассейнов входят следующие помещения:

· ванная для спортивного плавания размерами: 50x21x1,8-2,3 м.

25x11x1,2-1,8 м;

· раздевальная с душевыми и санитарными блоками;

· комнаты тренеров с душевыми и санитарными блоками;

· технические помещения.

По периметру ванн крытых и открытых бассейнов необходимо предусматривать обходную дорожку шириной, как правило, не менее 1,5-2,0 м. Ширина обходной дорожки в местах размещения трамплинов и вышек принимается с учетом габаритов этих устройств, но не менее 4 м.

Помещения душевых для занимающихся в бассейнах должны быть проходными, санитарные узды должны непосредственно сообщаться с раздевальными и размещаться так, чтобы из них нельзя было пройти к ваннам, минуя душевые,

В состав катков с искусственным льдом и конькобежных дорожек должны входить все инженерные и технические помещения, необходимые для создания ледяной поверхности: компрессорные для фреоновых установок, каналы для отвода воды в дождевую канализацию. При расчете конструкций охлаждающей плиты с замоноличенными в нее трубами из теплопроводного материала необходимо учитывать дополнительную временную нагрузку от проезда машин по уходу за льдом.

Залы крытых катков должны отвечать требованиям, предъявляемым к спортивным залам.

При открытых катках необходимо предусматривать: вестибюль-грелку, кабины переодевания - места обогрева и отдыха, помещения проката, сушильные, учебные классы, помещения администрации.

В сооружениях, предназначенных для проведения соревнований в присутствии зрителей, необходимо предусматривать трибуны - места для зрителей. Уклоны трибун - не более 1: 1,5. Допускается проектирование трибун с уклоном 1: 1,25, если для здания предусмотрены дополнительные условия безопасности эвакуации зрителей. Места для сидения зрителей должны быть разделены поперечными проходами.

Количество зрительских мест на трибунах в ряду:

· при заполнении с двух сторон - не более 50;

· при заполнении с одной стороны - не более 25.

Эвакуацию зрителей с трибун следует предусматривать через равномерно расположенные люки. Ширина эвакуационных выходов из здания должна быть НС МСН66 суммарной ширины выходов из спортзалов.

Ширина пути эвакуации должна быть не менее:

· 1м - для горизонтальных проходов, пандусов и лестниц;

· 1,5 м - для дверей и люков в крытых спортивных сооружениях;

· 1,5 м - для люков в открытых спортивных сооружениях.

Максимальная протяженность пути эвакуации от самого удаленного зрительского места до выхода - 32 м.

Строительство спортивных сооружений по индивидуальным проектам позволяет проводить и спортивные (матчи, соревнования, первенства и состязания разного уровня) и развлекательные (фестивали, концерты) мероприятия, это позволит получать прибыль круглый год.

Многофункциональные торговые комплексы.

Многофункциональным комплексом называют объект недвижимости, который содержит два или более из нижеперечисленных форматов. Это магазины, салоны услуг, офисы, развлекательные заведения, которые создают среду для совершения покупок, работы и отдыха.

В России только наметилась тенденция создания универсальных многофункциональных комплексов, в которых объединены коммерческая и жилая функции.

Многофункциональные центры принято классифицировать в зависимости от их профилирующей функции:

Торгово-офисные центры. Основная их функция - торговая, однако часть помещений занимают офисы. Как правило, такие центры возникают из-за желания владельца сэкономить. По мнению экспертов, в торговом центре можно обустроить не более трех эффективно работающих (в плане посещения покупателями) этажей. Причем первый этаж будет задействован на 100 %, второй - на 50 %, третий - на 25 %. Однако земля стоит дорого, и сегодня собственники стремятся строить более высокие здания, чтобы максимально использовать купленный участок. В итоге на первых этажах устраивают торговый центр, а остальные выполняют другие функции, например идут под офисы. Это актуально в городах, где земля дорога, а постройки сгруппированы вертикально;

Гостинично-торговые комплексы. Данное сочетание довольно распространено. Если профилирующая функция здания - гостиничная, то на первом этаже создают магазины сувениров и импульсивных покупок. Специализация магазинов такая же, как в бизнес-центрах высокого класса: бутики одежды, парфюмерия, ювелирные изделия, салоны красоты, банковские услуги, рестораны, аптеки. Классность магазинов зависит от уровня гостиницы. Они ориентированы преимущественно на туристов и живут именно за их счет;

Торгово-развлекательные комплексы. Учитывая растущую конкуренцию в сегменте торговой недвижимости, торговые комплексы (ТК) вынуждены пересматривать свою концепцию и предоставлять посетителям все больше дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей в ТК является создание там развлекательной инфраструктуры.

Сочетание этих функций считается наиболее удачным, причем бонусы получают оба направления. Поэтому, если местоположение и размер комплекса позволяют обустроить в нем развлекательную зону, это сделать необходимо. В результате совершения такого шага повысится конкурентоспособность комплекса, поскольку благодаря реализации обеих функций можно будет поддерживать потоки посетителей. На сегодняшний день доля торговых комплексов, имеющих развлекательную составляющую, растет.

Развлекательная территория - это обычно более высокие этажи здания. Внизу, на первых двух или трех этажах, находятся торговые помещения, а последние отдают под кинотеатр, помещения для спортивных развлечений, рестораны и так далее. Поднимаясь в ресторан или спускаясь к выходу после киносеанса, посетители проходят через торговые этажи и делают покупки.

Одна из наиболее популярных и востребованных развлекательных услуг - многозальные кинотеатры (мультиплексы).

Удачным для торгового центра считают также боулинг - и фитнес-клубы.

Особенности создания концепции многофункциональных комплексов.

При выборе формата комплекса, сочетаемости и долей различных функций собственнику следует опираться не на свои представления о целесообразности того или иного шага, а на исследования рынка и советы консультантов.

Основную задачу многофункционального комплекса определяют, исходя из местоположения. Там, где проходимость хорошая, имеет смысл делать основной функцией торговлю. Если проходимость не очень высока, но место характеризуется отличной транспортной доступностью, стоит задуматься об офисной функции. Выгодное местоположение способно спасти любой проект, даже с самой слабой концепцией или вовсе без нее. Удачная концепция вытягивает даже объект с отнюдь не блестящим расположением.

Преимущества строительства многофункциональных комплексов по индивидуальным проектам:

· несколько функций, выполняемых одним комплексом, дают целевой аудитории несколько поводов для его посещения, обеспечивают привыкание к комплексу;

· застройки смешанного типа имеют хорошие перспективы (рынок будет двигаться в этом направлении), при усилении конкуренции на рынке многофункциональность становится дополнительным преимуществом;

· уменьшение рисков за счет вкладывания средств одновременно в разные виды недвижимости, причем в одном месте, и, следовательно, увеличение инвестиционной привлекательности проекта.

По данным консалтинговых компании инвестиции в российскую коммерческую недвижимость в январе-сентябре 2010 г. возросли на 50%, до 2,6 млрд. долларов (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Вкладывая такие внушительные средства в проекты торговых комплексов, спонсоры ждут соответственной отдачи - появления качественной торговой площади и ее скорейшей окупаемости. А для этого недвижимость должна иметь тщательно продуманную концепцию, правильную организацию пространства, грамотную архитектуру и дизайн. Немаловажную роль играет сегодня и возведение зданий в короткие сроки. Ведь чем быстрее бизнес начнет работать, тем быстрее он окупится и станет прибыльным.

Здания вокзалов. Участок для строительства вокзала рекомендуется выбирать со стороны крупных застроенных районов города с относительной равно удаленностью от функциональных зон данного города.

Вокзалы классифицируются по нескольким общим для них признакам:

а) по назначению или видам используемых транспортных средств, ведомственной принадлежности и соответствующим им видам пассажирских сообщений;

б) по условиям размещения на данной транспортной магистрали, линии, трассе;

в) по преобладающим категориям обслуживаемых пассажиров;

г) по пропускной способности и соответствующей ей единовременной вместимости.

При выборе места расположения вокзалов рекомендуется руководствоваться общими принципами их размещения, изложенными в таблице 2.2 (приложение 1) на основе типов вокзалов и численности населения.

По назначению и ведомственной принадлежности различают железнодорожные, морские, речные и автобусные вокзалы, а также аэровокзалы в аэропортах и городские, аэровокзалы.

По пропускной способности и единовременной вместимости вокзалы классифицируются на малые, средние, большие и крупные в соответствии с таблицей 2.3.

Архитектурно-пространственная композиция здания вокзала, как правило, должна выявлять его доминирующее значение (железнодорожный вокзал с перроном берегового и тупикового типа, морской, речной, автобусный, аэровокзал) как основного сооружения вокзального комплекса представлено на рисунке 2.2 (приложение 3).

Таблица 2.3

Классификация вокзалов по пропускной и единовременной вместимости

Проектирование вокзалов следует производить на основе единого технологического и градостроительно-планировочного решения всего вокзального комплекса (железнодорожной пассажирской станции, пассажирского района морского или речного порта, автовокзала и пассажирской автобусной станции, пассажирского сектора аэропорта), в состав которого входят следующие взаимоувязанные элементы:

· привокзальная площадь с остановочными пунктами общественного транспорта, автостоянками и другими устройствами;

· основные пассажирские, служебно-технические и вспомогательные здания и сооружения с общими приемами и ахархитектурно-пространственной композиции, благоустройства и озеленения, решениями малых форм архитектуры;

· перрон (приемоотправочные железнодорожные пути и пассажирские платформы, причалы и пирсы морских и речных портов, внутренняя транспортная территория автовокзалов и пассажирских автостанций, аванперрон аэропорта).

Земельный участок должен иметь размеры и конфигурацию, достаточные для размещения при вокзальной площади, зоны застройки зданий и сооружений вокзала и перрона с учетом возможности их перспективного развития и расширения. Участки, предназначенные для размещения вокзалов, следует выбирать с учетом предотвращения отрицательных воздействий, оказываемых средствами транспорта на население, проживающее в районе вокзала, и на окружающую городскую [15].

Индивидуальное проектирование вокзалов позволяет учесть: исторический аспект, что может повлиять на внешний облик зданий пассажирский и грузовой поток, этот аспект оказывает влияние на тип вокзала (малый, средний, большой, крупный), что в свою очередь влияет на строительство привокзальной территории (стоянки, площади).

Помимо общественных зданий, индивидуальное проектирование нашло применение в индивидуальном жилищном строительстве.

1.2.3 Индивидуальное жилищное строительство

Под ИЖС понимают форму обеспечения жителей индивидуальными жилыми домами с необходимыми пристройками и встроенными помещениями путем использования эффективных схем развития ИЖС при непосредственном участии жителей и (или) за их счет.

В современном отечественном и зарубежном строительстве существует большое многообразие различных типов и видов индивидуальных жилых домов. Каждый из них обладает специфическими признаками и отличительными особенностями. В основе современной классификации домов находятся два типа домов, которые отличаются характером связи с окружающей средой и объемно-планировочной структурой (рис.2.3).

На рис.2.3 представлена классификация индивидуальных жилых домов которая включает в себя отдельно стоящие одноквартирные 1, отдельно стоящие двухквартирные 2, блокированные двухквартирные 3, блокированные четырехквартирные 4, рядовые 5, атриумные 6, террасные 7.

К первому типу домов относятся дома с земельными участками, которые имеют непосредственную связь помещений дома с территорией.

Ко второму типу домов относятся дома без земельных участков, которые имеют опосредованную связь помещений дома с территорией через общедомовые коммуникации - лестницы, коридоры, веранды (рис.2.3).

В зависимости от надземной этажности все дома принято условно подразделять на два основных вида: малоэтажные дома с одним или двумя этажами и дома средней этажности с тремя, четырьмя или пятью этажами. Существуют индивидуальные жилые дома и повышенной этажности с числом надземных этажей шесть и более.

В зависимости от подземной этажности все дома можно условно классифицировать на две основных разновидности: дома с цокольным или подвальным этажом и дома с подземным этажом. Существуют дома с числом подземных этажей два и более.

В зависимости от размещения домов на земельных участках и их взаимосвязей между собой индивидуальные жилые дома классифицируются на два основных класса.

К первому классу домов относятся отдельно стоящие дома, а ко второму классу - блокированные дома (рис.2.3).

Отдельно стоящие дома не имеют общих строительных конструкций фундаментов, стен и покрытия и состоят, в основном, из одной квартиры.

Блокированные дома являются зданиями, состоящими из двух или более смежных квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на собственный придомовой земельный участок. Блокированные дома имеют общие строительные конструкции.

Под придомовым земельным участком понимается земельный участок, примыкающий к дому с непосредственным выходом на него.

Особое место в типологическом ряду блокированных домов с нерядовой застройкой занимают так называемые террасные дома. Их отличительной особенностью является наличие у каждого дома террасы - открытой озелененной площадки, которая выполняет функции придомового земельного участка (рис.2.3). При этом террасные дома представляют собой разновидность блокированной застройки на рельефе или равнинной местности. Важным условием рационального проектирования и строительства домов является комплексный учет разнообразных факторов и параметров, влияющих на качество и комфортность жилой среды для человека. В зависимости от степени детализации различают сотни различных демографических, технических, экономических и других условий, формирующих высококачественное современное жилье. К основным, базовым, параметрам в развитии типологических рядов индивидуальных жилых домов относятся следующие шесть классификационных признаков (рис.2.4).

В зависимости от типа застройки по степени освоенности различают дома на исторической территории и дома на новой территории.

Строительство дома на историческо-архитектурном фоне города или поселка требует гармоничного сочетания нового здания с существующей застройкой. Это отражается на таких важнейших параметрах дома, как этажность, наличие земельного участка, тип блокировки, количество квартир, архитектурный стиль и другие (рис.2.4).

Проектирование дома на новой территории позволяет разрабатывать его объемно-планировочное решение с большей степенью свободы, с возможностью формирования новых, своеобразных, нетрадиционных образов индивидуального жилья.

В зависимости от месторасположения все дома принято условно подразделять на следующие четыре типа: городские особняки, пригородные виллы, фермерские усадьбы и коттеджи (рис.2.4).