Инвестиционный проект строительства офисного здания в г. Москва

Бетонщик 2р.-1

0,11

-

1630,21

-

13

Укладка бетонной смеси в опалубку балок перекрытий

м3

14820,10

Е 4-1-49

Бетонщик 4р-1, 2р-1

0,89

-

13189,89

-

14

Демонтаж деревометаллической опалубки балок перекрытия

м2

9087,69

Е4-1-34

Плотник 6р-1, 3р-1

0,13

-

1181,40

-

15

Подача опалубки к месту установки

100 т.

0,58

ЕНиР 1987 г.

Е 1-7 №28

Стропальщик 4р. -2

13,00

6,4

7,54

3,71

16

Установка металлической опалубки колонн 2 яруса сечением 500х500мм

м2

5288,09

Е4-1-37

Слесарь-строитель 4р-1,3р-1

0,39

-

2062,36

-

17

Подача элементов для вязки арматуры перекрытия отдельными стержнями

100 т.

2,385

Е 1-7 №22а,б

Стропальщик 4р.-2

37,0

18,5

88,245

44,12

18

Установка и вязка арматуры колонн 2 яруса

т

238,53

Е4-1-46

Арматурщик 4р-1, 2р-3

16

-

3816,48

-

19

Прием бетонной смеси из автобетоносмесителя

м3

663,50

Е 4-1-48 т. 3

Бетонщик 2р.-1

0,11

-

72,99

-

20

Укладка бетонной смеси в опалубку колонн 2 яруса

м3

663,50

Е 4-1-49

Бетонщик 4р-1, 2р-1

1,1

-

729,85

-

21

Демонтаж металлической опалубки колонн 2 яруса сечением 500х500мм

м2

5288,09

Е4-1-37

Слесарь-строитель 3р-1, 2р-1

0,21

-

1110,50

-

Итого трудозатраты:

48324,815

233,742

4.6 Расчет потребности в материалах и ресурсах

Таблица 4.9

№ п/п	Наименование материалов	Ед. изм.	Исходные данные	Потребность на измеритель конечной продукции
			Обоснование расхода	Ед.изм. по норме	Объем работ в нормат. един.	Норма расхода
1	2	3	4	5	6	7	8
1	Опалубка колонн а	м2	-	-	-	-	5644,12
2	Опалубка балок перекрытий	м2	-	-	-	-	9087,69
3	Опалубка колонн 2 яруса	м2	-	-	-	-	5288,09
4	Арматура колонн 1 яруса	т	-	-	-	-	314,03
5	Арматура балок перекрытий	т	-	-	-	-	643,19
6	Арматура колонн 2 яруса	т	-	-	-	-	238,53
7	Бетонная смесь колонн и балок перекрытий	м3	СНиП IV-54-2	м3	16332,34	1,015	16577,33
8	Эмульсия для смазки щитов опалубки пневмораспылителем	кг	-	кг/м2 опалубки	-	0,35-0,5	7006,97

4.7 Сметы

Сметная документация на строительство офисного здания составлена по рабочим чертежам проекта в соответствии с инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений утвержденной постановлением Госстроя СССР от 29.12.81 г. №261.

Сметы на строительно-монтажные работы составлены в ценах 1991 года по каталогам ЕРЕР на строительные конструкции и работы по Москве с учетом дополнений ЕРЕР №1, 2, 3 и сборником на монтаж оборудования, стоимость оборудования определена в ценах 2010 года.

Накладные расходы приняты:

- на общестроительные работы 16,7%;

- на санитарно-технические работы 13,3%;

- на монтаж конструкций 8,6%

Плановые накопления - 8%, на общестроительные работы 26%.

Сметная стоимость строительно-монтажных работ определена по каталогам ЕРЕР в ценах 1984 г.

Затраты труда на временные здания и сооружения определены в размере 1% от стоимости СМР и затрат по главам 1-10 сводного сметного расчета стоимости строительства.

Затраты, связанные с применением сдельно-премиальной оплаты труда приняты в размере 3% от стоимости СМР по главам 1-8 сводного сметного расчета.

Расход на оргнабор 0,06% от стоимости СМР по главам 1-8.

Единовременные вознаграждения за выслугу лет принимаются равными 1,8%.

Средства на перевозку рабочих к месту работы и обратно в размере 2,56% от стоимости СМР по главам 1-8.

Дополнительные отпуска - 0,4%

Премирование за ввод объекта - 2,21%

Технадзор принят в размере 0,49% от общей сметной стоимости по главам 1-9. Непредвиденные затраты предусмотрены в размере 2% от общей сметной стоимости строительства.

4.7.1 Локальная смета

На строительство офисного здания

Сметная стоимость 26614,83 тыс. руб.

Нормативная трудоемкость 81923 чел·дн

Составлена в ценах 2010 года

Таблица 4.10

№№ п/п	Наименование работ	Ед. Изм.	Кол-во	Затраты труда, чел·дн	Стоимость
				На ед-цу	Всего	На ед-цу	Всего
1	Механизированная разработка котлована	м3	13363,30	0,048	641,4	4,68	62,57
2	Бетонирование монолитных стен, лестничных маршей и площадок	м3	13057,73	1,5	19365,2	895,81	11696,89
3	Бетонирование монолитных перекрытий	м3	6626,3	1,5	8800	895,81	5935,9
4	Установка оконных проемов	м2	1747,5	0,29	506,7	457,6	799,74
5	Установка дверных проемов	м2	6221,61	0,30	1866,48	321,75	2001,8
6	Устройство кровли	м2	493,49	0,18	88,83	936,19	22,40
7	Устройство полов	м2	44175,9	0,10	4417,59	108,83	1602,55
8	Штукатурка мокрая	м2	150607,5	0,18	27109,35	13,02	1960,91
9	Остекления работы	м2	4352,84	0,14	690,39	18,2	79,27
10	Известковая окраска	м2	150607,5	0,02	3012,51	10,44	1572,34
11	Масляная окраска окон	м2	3078,9	0,24	738,9	10,4	32,14
12	Масляная окраска деревянных дверей	м2	12443,2	0,24	2986,4	10,4	129,91
13	Оклейка стен обоями	м2	106431,6	0,11	11707,5	6,75	718,41
					81931,25		26614,83

4.7.2 Объектная смета

Объектная смета на строительство офисного здания

Сметная стоимость62107,1 тыс. руб.

Нормативная условно-чистая продукция11754,5 тыс. руб

Сметная заработная плата7546,0 тыс. руб.

Составлена в ценах 2010 года



Таблица 4.11

№№ п/п	№№ смет и расчетов	Наименование работ и затрат	Сметная стоимость тыс. руб.	Нормативная условно-чистая продукция	Нормативная трудоемкость	Сметная Зарплата	Показатели единичной стоимости
			Строительных работ	Монтажных работ	Оборудования мебели, инвентаря	Прочих затрат	Всего
1		Общестроительные работы Специальные строительно-монтажные работы	26614,9 9342,7				26614,9 9342,7	1743,3 6353,0		3193,8 1121,1
2		В том числе отопление	59342,7				5934,7			712,2
3		Вентиляция	1022,7				1022,7	6,4		122,7
4		Водопровод	286,4				286,4	22,4		34,4
5		Канализация	204,6				204,6	34,0		24,6
6		Горячее водоснабжение	5891,1				5891,1			706,9
7		Пароснабжение	122,5				122,5			14,7
8		Газоснабжение	122,5				122,5			14,7
9		Электроосвещение	531,7				531,7	17,9		63,8
10		Телефон	306,7				306,7			36,8
11		Радио	261,2				261,2			31,3
12		Монтажные работы		5809,8
13		Стоимость оборудования			5809,8
14		Стоимость мебели и производственного инвентаря			4469,0		4617,6	615,2
15		Затраты на временные здания и оборудование	2681,4				2681,4	80,9		509
16		Дополнительные затраты, не включенные в СМР при привязке их к местным условиям	893,8				893,8	2487,2		59,1
17		Дополнительные затраты при производстве работ в зимнее время	3272,6				3272,6	232,4		147,1
18		Резерв средств на непредвиденные работы и затраты				893,8	893,8	80,9		150,4
19		Оргнабор рабочих и привлечение студенческих строительных отрядов				893,8	40,2	80,9		53,1
		Итого:	6847,8	5809,8	10278,9	1787,6	62107,1	11754,5		7546

4.7.3 Договорная цена

Таблица 4.12

№ п/п	Номера смет и расчетов	Наименование объектов работ и затрат	Сметная стоимость	Дополнительные затраты, связанные с переходом.
			СМР	прочие
1		Расчет базисной цены Общестроительных работ	26614,9
2		Временные здания и сооружения (13% от СМР)	3460,0
3		Дополнительные затраты при производстве в зимнем режиме (2% от СМР).	532,3
4		Резерв средств на непредвиденные работы и затраты.	1245,2
		Итого СМР в ценах 1997:	31852,4
5		Аккордная оплата труда (2% от СМР).		532,3
6		Оргнабор рабочих (3,8% от СМР).		1011,4
7		Затраты за выслугу лет (1,8% от СМР).		479,1
8		Оплата дополнительных отпусков (1,5% от СМР).		399,2
		Итого прочих затрат:		2422,0
9		Затраты, связанные с увеличением тарифных ставок по перевозкам грузов (3,4% к базисной)			904,9
10		Увеличение стоимости электроэнергии 8,5% к базисной цене.			2262,3
11		Увеличение стоимости строительных материалов 9,4%			2501,8
12		Затраты, связанные с изменением цен на эксплуатацию 5,4%.			1437,2
13		Затраты, связанные с увеличением среднемесячной зарплаты А) по объектам жилищно-коммунального хозяйства 14% Б) по прочим объектам 9,9%			3726,1 2634,9
14		Затраты, связанные с уточнением структуры накладных расходов 8,4%			2235,7
15		Затраты, связанные с уточнением сметной прибыли 8,4%			2235,7
		Итого			10832,4
		Договорная цена/сумма итого по графам с НДС к=1,2			45106,8 54128,2



4.7.4 Расчет балансовой прибыли

Таблица 4.13

№№ п/п	Показатель	Буквенное обозначение	Сумма, тыс. руб.
1	Объем реализации строительной продукции	Дц	144928,2
2	Сметная себестоимость продукции	Сосм	86500,4
3	Плановая стоимость возведения	Сспп	54128,2
4	Балансовая прибыль	Пбал	4300,6

Расчетный налог на прибыль

Ппо=Пбал-Л

Л=10%·Пбал

Ппо=4300,6-430,1=3870,5тыс. руб;

Расчет налога предприятия на имущество:

Hп=kсракт.о.ч.·t·0,02

kсракт.о.ч. -среднепостроечная стоимость строительных машин и оборудования;

t - продолжительность строительства 2,76 лет

kсракт.о.ч=15000 тыс руб.

расчет налога на содержание жилищного фонда и объектов

Нж=0,015Дц

Hж=0,015·144928=2173,9 тыс руб.

Выплаты на содержание Вп в Москве установлены в размере 4% стоимости подрядных договоров.

За счет прибыли выплачивается часть арендной платы (Ап) превышающая норматив отчисления в амортизационный фонд.



4.8 Календарное планирование строительства объекта

В качестве модели, отражающей технологические и организационные взаимосвязи процесса производства работ, используется сетевая модель. Сетевая модель изображается в виде графика, состоящего из стрелок и кружков. Сетевой график представляет собой сетевую модель с рассчитанными временными параметрами. В основе построения сети лежат понятия «работа» и «событие». Работа - это производственный процесс, требующий затрат времени и материальных ресурсов и приводящий к достижению определённых результатов. Событие - это факт окончания одной или нескольких работ, необходимый и достаточный для начала следующих работ.

Основные правила построения сетевого графика:

1) Направление стрелок следует принимать слева направо;

2) Форма графика должна быть простой, без лишних пересечений;

3) При выполнении параллельных работ вводится зависимость и дополнительное событие.

4.8.1 Составление ведомости объемов работ и трудозатрат

Для разработки календарного плана необходима следующая исходная информация:

1) Календарный план, нормы продолжительности строительства;

2) Перечень работ, объём и трудоёмкость их выполнения, определяются с различной степенью детализации по рабочим чертежам;

3) Срок начала строительства объекта;

4) Рекомендуемый состав бригады по видам работ.

Ведомость объёмов работ и трудозатрат разрабатывается на объект с использованием исходных данных. Данные на единицу измерения (1000м2) по каждому виду работ умножаются на полезную площадь жилого дома, и получается объём работ и трудозатраты в целом на дом.

h- коды начальных событий работ, предшествующих работе i-j

i-j- код данной работы

ti-j(р.н) раннее начало работы i-j

ti-j(р.о) раннее окончание работы i-j

ti-j(п.н) позднее начало работы i-j

ti-j(п.о) позднее окончание работы i-j

ti-j(п) полный резерв времени работы i-j

ti-j(св) свободный резерв времени работы i-j

Ткр критический срок

Таблица 4.14

Ведомость объёмов работ и трудозатрат на возведение надземной части офисного здания

n	i-j	tij	ti-j(р.н)	ti-j(р.о)	ti-j(п.н)	ti-j(п.о)	ti-j(п)	ti-j(св)
1	2	3	4	5	6	7	8	9
-	1-2	12	0	12	0	12	0	0
1	2-3	8	12	20	12	20	0	0
2	3-4	26	20	46	20	46	0	0
3	4-5	34	46	80	46	80	0	0
4	5-6	34	80	114	80	114	0	0
4	5-10	0	80	80	180	180	100	0
5	6-7	34	114	148	114	148	0	0
5	6-12	0	114	114	186	186	72	0
6	7-8	34	148	182	148	182	0	0
6	7-14	0	148	148	192	192	46	0
7	8-9	15	182	198	182	198	0	0
8	9-16	0	198	198	198	198	0	0
5	10-11	6	80	86	180	186	100	0
10	11-12	0	86	86	186	186	100	28
10	11-18	0	86	86	196	196	110	0
6.11	12-13	6	114	120	186	192	72	0
12	13-14	0	120	120	192	192	72	28
12	13-20	0	120	120	206	206	86	0
7.13	14-15	6	148	154	192	198	44	0
14	15-16	0	154	154	198	198	44	44
14	15-22	0	154	154	224	224	70	0
9.15	16-17	6	198	204	198	204	0	0
16	17-24	0	204	204	234	234	30	0
16	17-34	2	204	206	204	206	0	0
11	18-19	4	86	90	196	200	110	0
18	19-20	0	90	90	206	206	116	30
18	19-26	0	90	90	200	200	110	0
13.19	20-21	4	120	124	206	210	86	0
20	21-22	0	124	124	230	230	96	70
20	21-28	0	124	124	210	210	86	0
15.21	22-23	4	154	158	224	228	70	0
22	23-24	0	158	158	234	234	76	46
22	23-30	0	158	158	228	228	70	0
17.23	24-25	4	204	208	234	238	30	0
24	25-32	0	208	208	238	238	30	0
19	26-27	10	90	100	200	210	110	0
26	27-28	0	100	100	210	210	110	24
26	27-34	0	100	100	206	206	106	106
21.27	28-29	10	124	134	210	220	86	0
28	29-30	0	134	134	228	228	94	24
28	29-36	0	134	134	220	220	76	74
23.29	30-31	10	158	168	226	236	68	0
30	31-32	0	168	168	238	238	70	40
30	31-38	0	168	168	236	236	68	62
25.31	32-33	10	208	218	238	248	20	0
32	33-40	0	218	218	248	248	30	24
17.27	34-35	12	206	218	206	218	0	0
34	35-36	0	218	218	220	220	2	0
34	35-42	218	218	218	218	218	0	0
29.35	36-37	12	218	230	220	232	2	0
36	37-38	0	230	230	236	236	6	0
36	37-44	0	230	230	232	232	2	2
31.37	38-39	12	230	242	234	246	4	0
38	39-40	0	242	242	248	248	6	0
38	39-46	0	242	242	246	246	4	4
33.39	40-41	12	242	254	248	260	6	0
40	41-48	0	254	254	260	260	6	6
35	42-43	14	218	232	218	232	0	0
42	43-44	0	232	232	232	232	0	0
37.43	44-45	14	232	246	232	246	0	0
44	45-46	0	246	246	246	246	0	0
39.45	46-47	14	246	260	246	260	0	0
46	47-48	0	260	260	260	260	0	0
41.47	48-49	14	260	274	260	274	0	0
48	49	50	274	286	281	293	7	0
48	49-52	23	274	297	274	297	0	0
49	50-51	4	286	290	293	297	7	0
50	51-52	0	290	290	297	297	7	7
49.51	52-53	3	297	300	297	300	0	0

Критический срок Ткр=300 дней.



5. Экспертиза правового обеспечения реализации инвестиционного проекта

5.1 Экспертиза проектно-сметной документации и легитимность получения разрешения на строительство

5.1.1.1 Экспертиза разрешения на строительство

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство:

- подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, а в отсутствии градостроительного плана - разрешенному использованию участка;

- дает право застройщику осуществлять строительство, реконструкцию объектов недвижимости, а также капитальный ремонт.

На экспертизу представлено разрешение на строительство № RU77150000-001633 от 15.01.2011 г( приложение №1 ) выданное Комитетом государственного строительного надзора города Москвы, которое предполагает разрешение строительство много функционального офисного здания, расположенного по адресу г. Москва.

Разрешение на строительство дает право Заказчику осуществлять строительство многофункционального жилого комплекса.

Разрешение на строительство выдано на основании предоставления кадастрового плана. Разрешение на строительство необходимо для регистрации: прав на построенный объект, так как в договоре аренды на земельный участок не указано его разрешенное использование; строений и сооружений вспомогательного характера.

5.1.1.2 Подготовка исходно-разрешительной документации

Важным звеном в цепи действий по получению разрешения на строительство является оформление акта разрешенного использования земельного участка (исходно-разрешительная документация).

Акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции (или "Исходно-разрешительная документация" (ИРД), "Градостроительное заключение") - документ, содержащий требования, параметры и условия разрешенного использования участка территории для строительства, реконструкции градостроительного объекта. Акт разрешенного использования (далее Акт) является обязательной частью решения о строительстве, реконструкции градостроительного объекта и утверждается в составе данного решения.

Для подготовки Акта застройщик (заказчик) представляет в управление архитектуры и градостроительства субъекта федерации, в данном случае это управление архитектуры и градостроительства города Москвы, заявку на оформление Акта в составе следующего комплекта документов:

- гарантийное письмо застройщика (заказчика);

- документ, являющийся основанием для подготовки Акта;

- предпроектные проработки, выполненные проектной организацией, имеющей в случаях, установленных законодательством, соответствующую лицензию.

В предпроектных проработках должны быть определены технико-экономические показатели объекта, подтвержденные:

- необходимыми расчетами: соцкультбыта, продолжительности инсоляции и естественной освещенности; по визуально-ландшафтному анализу (для объектов на исторических территориях города); показателями нормативного обеспечения местами хранения автотранспорта; баланса зеленых насаждений;

Состав материалов, прилагаемых к акту или исходно-разрешительной документации для нового строительства включает:

- основание для оформления исходно - разрешительной документации;

- справку Государственного градостроительного кадастра;

- градостроительное обоснование размещения объекта (или материалы действующей утвержденной градостроительной документации);

- материалы предпроектных проработок;

- градостроительное заключение в составе:

1) эскиза N 1;

2) заключения по обследованию объекта недвижимости;

3) заключения по условиям проектирования;

4) заключения согласующих организаций;

5) ситуационного плана участка по компенсационному озеленению в случаях уничтожения зеленых насаждений на участке, отведенном под строительство;

6) заключение по инженерному обеспечению объекта (необходимость разработки Заключения с предварительными техническими условиями присоединения определяется Заказчиком);

7) заключение по компенсационному озеленению;

8) заключение по охраны окружающей среды;

9) протокол рассмотрения материалов предпроектных проработок Архитектурным советом (при их проведении);

10) расчет соцкультбыта (при необходимости);

Материалы исходно - разрешительной документации подлежат согласованию:

- префектом административного округа;

- районной Управой (при необходимости);

- ГУ ГО и ЧС г. Москвы;

Оформлению заключений:

- ЦГСЭН в г. Москве;

- Департамента природопользования и охраны окружающей среды;

- ОПС Мосгоргеотреста;

- НИиПИ Генплана;

- Москомзема (с информацией о территориально - экономической зоне и базовой ставке арендной платы - земельного налога);

- УГПС ГУВД г. Москвы.

Исходно - разрешительная документация по объектам нового строительства и реконструкции подлежит регистрации в Службе Государственного градостроительного кадастра.

Основанием для получения права на строительство объекта с оформленными земельными и имущественными отношениями является разрешение Москомархитектуры на проектирование и строительство, оформленное в соответствии с комплектом исходно - разрешительной документации.

5.1.1.3 Оформление разрешения на строительство

Для получения разрешения на строительство застройщик (заказчик) должен представить в управление архитектуры и градостроительства г. Москвы:

1) заявление;

2) документы, удостоверяющие право на использование земельного участка, иного объекта недвижимости;

3) документ, подтверждающий выполнение условий договора (контракта) на строительство подлежащих выполнению до получения разрешения на строительство;

4) утвержденную, зарегистрированную в установленном порядке проектную документацию;

Разрешение на строительство не выдается в случаях:

1) неполноты, несоответствия установленным требованиям представленных документов;

2) невыполнения условий договора (контракта) на строительство, подлежащих выполнению до получения разрешения на строительство.

Разрешение на строительство регистрируется органом управление архитектуры и градостроительства субъекта федерации в государственном градостроительном кадастре.

Разрешение на строительство вступает в действие со дня его регистрации. Разрешение на строительство оформляется в двух экземплярах. Один экземпляр выдается застройщику. Второй экземпляр хранится в архиве. Копии разрешения на строительство, заверенные органом строительного надзора, хранятся у исполнителя (подрядчика) работ на участке строительства, в администрации.

Решение о строительстве должно содержать:

- наименование или вид градостроительного объекта, подлежащего строительству, место (адрес) его расположения;

- пункт об утверждении акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта, прилагаемого к решению о строительстве;

- сведения о земельном участке, предназначенном для строительства, сведения о сохранении или изменении прав на указанный земельный участок, объект реконструкции в связи с осуществлением строительства;

- определение застройщика (заказчика) строительства, его реквизиты и условия предоставления застройщику (заказчику) права на земельный участок, являющийся собственностью города Москвы (в случае, когда указанное право предоставляется без проведения конкурса), или пункт об утверждении условий конкурса на строительство и предоставления права на земельный участок, объект реконструкции, прилагаемых к решению о строительстве (в случае, когда указанное право предоставляется на конкурсной основе);

- срок действия решения о строительстве - срок, в течение которого или до истечения которого застройщик (заказчик) имеет право на получение разрешения на строительство. Срок действия решения о строительстве определяется установленными нормативными сроками разработки, согласования, государственной экспертизы и утверждения проектной документации, сроками реализации установленных актом разрешенного использования участка территории градостроительного объекта внешних условий осуществления строительства;

- ограничения на использование предназначенного для строительства земельного участка, иного объекта недвижимости в период до начала строительства;

- приложения, включающие: акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта; правоустанавливающие документы на земельный участок; документы, подтверждающие согласие третьих лиц на изменение использования принадлежащих им объектов недвижимости.

Выданное разрешение на строительство полностью удовлетворяет требованиям ст. 51 ГК РФ.

5.1.1.4 Экспертиза Проектно- сметной документации

Статьей 743 ГК РФ установлено, что «подрядная строительная организация обязана осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание и другие, предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ». То есть техническая документация и смета являются обязательными приложениями к договору строительного подряда.

Согласно договору, ООО «Априори-А», обязуется разработать проектно-сметную документацию в соответствии с нормативно-правовыми актами и законодательством РФ, а технический заказчик, в лице ООО «Лидер-Девелопмент», обязуется оплатить соответствующие услуги. Своевременная и правильная разработка проектно-сметной документации служит достижению, как минимум двух основных целей:

- обеспечение законности начала строительства;

- определение размеров необходимых источников финансирования по срокам осуществления капитальных вложений и их технологической структуре.

Проект разработан на основании:

- Постановления Правительства Москвы от 28.02.2010 № 1058-ПП «О строительстве офисного здания по адресу: г. Москва и ППМ № 918-ПП « О проекте планировки территории».

При определении сметной стоимости строительства ЗАО «Лидер-Девелопмент » придерживался следующих документов:

- Проект и рабочая документация, включая чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, а также пояснительные записки к проектным материалам;

- действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель, инвентарь;

- отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и других органов государственного управления.

Вся проектно-сметная документация объединяется в рабочий проект, в котором в соответствии с требованиями задания на проектирование должны выделяться пусковые комплексы, в состав которых включаются объекты основного производственного, вспомогательного и обслуживающего назначения, энергетического, транспортного и складского хозяйств, связи, инженерные коммуникации и очистные сооружения, обеспечивающие выпуск продукции (оказание услуг) в установленном объеме и полную переработку отходов производства, нормальные санитарно-бытовые условия для работающих, а также включаются объекты, связанные с охраной природной окружающей среды.

Вывод: Проектно-сметная документация по проекту строительства офисного здания по адресу: г. Москва, была разработана в соответствии с нормативно-правовыми актами и законодательством РФ и передана Заказчику и Генеральному подрядчику в надлежащие сроки по 3 экземпляра.



5.2Экспертиза договоров подряда

5.2.1 Договор подряда на проектные работы

Договор подряда на проектные работы № 13 от 10.01.2008 г., заключенный между ООО «Априори-А» и ООО «Лидер -Девелопмент» представлен на экспертизу.

Предмет договора

Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по разработке проектной документации на строительство офисного здания.

Стадии проектирования: Проект и Рабочая документация.

Технические, экономические и другие требования к проектной продукции, являющейся предметом Договора, должны соответствовать требованиям СНиП и других действующих нормативных актов Российской Федерации.

Стоимость работ по договору подряда установлена Протоколом соглашения о договорной цене.

Сроки выполнения Работ определены в календарном плане работ.

В случае нарушения Заказчиком предусмотренных Договором подряда сроков по:

а) выплате аванса;

б) оплате принятых результатов работ;

сроки выполнения Работ переносятся на время просрочки исполнения Заказчиком вышеуказанных обязательств по Договору, но не далее срока действия Договора в целом.

Порядок сдачи и приемки Работ

По завершении выполнения Работ по этапам Исполнитель передает Заказчику разработанную по соответствующему этапу документацию в пяти экземплярах на бумажных носителях и один экземпляр в электронном виде в форматах:

- пояснительная записка и другая текстовая документация в форматах Microsoft Word, Excel;

- чертежи в формате Auto Cad;

- и акт сдачи-приемки Работ по этапу в двух экземплярах.

Заказчик в течение 5 (пяти) рабочих дней, с момента получения, рассматривает представленную документацию и подписывает акт сдачи-приемки Работ по этапу или представляет мотивированный отказ от приемки.

В случае отказа Заказчика от подписания акта сдачи-приемки Работ по соответствующему этапу, Заказчик направляет Исполнителю письменный мотивированный отказ от приемки Работ с перечнем необходимых доработок и сроками их выполнения.

Исполнитель вправе направить в адрес Заказчика указанные в п. 4.2. договора подряда документы по почте. В течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения Заказчиком вышеуказанных актов он обязан их подписать и направить один из экземпляров Исполнителю или направить в адрес Исполнителя мотивированный отказ. Если по истечении указанного срока Заказчик не направит в адрес Исполнителя подписанный акт о приемке выполненных Работ или мотивированный отказ, то Работы считаются принятыми в полном объеме, надлежащего качества.

Если в процессе выполнения Работ выявится неизбежность получения отрицательного результата или нецелесообразность дальнейшего проведения Работ, Исполнитель приостанавливает её и ставит об этом в известность Заказчика в трехдневный срок после приостановления Работ.

В этом случае стороны в 10-дневный срок с момента извещения Заказчика о приостановке Работ, Стороны рассматривают вопрос о возможности продолжения Работ и оформляют решение двусторонним документом.

Права и обязанности Сторон

Исполнитель обязан:

Выполнить Работы в полном объеме и содержании в соответствии с п. 1.5. договора подряда полностью соответствующим действующим СНиП, СН РФ и передать результаты работ Заказчику.

Совместно с Заказчиком принимать участие в согласовании проектной документации в согласующих инстанциях.

По поручению Заказчика, при необходимости, внести изменения и дополнения в выполненную работу в сроки, согласованные с Заказчиком. При необходимости внесения в работу изменений по требованию Заказчика, связанных с корректировкой либо дополнениями к Техническому заданию (Приложение № 1), оплата Исполнителю за указанные Работы будет производиться по дополнительному соглашению.

Заказчик обязан:

В случае одностороннего отказа Заказчика от настоящего Договора оплатить Исполнителю объем фактически выполненных Работ.

Совместно с Исполнителем согласовать проектную документацию в согласующих инстанциях.

Исполнитель имеет право:

Исполнитель не несет ответственность за невыполнение обязательств по настоящему Договору, если оно вызвано действием или бездействием Заказчика, повлекшим невыполнение им собственных обязательств по настоящему Договору перед Исполнителем.

Заказчик также не несет ответственность перед Исполнителем за невыполнение обязательств по настоящему Договору, если оно вызвано действиями (бездействиями) Исполнителя, повлекшим невыполнение им собственных обязательств по настоящему Договору перед Заказчиком.

Ответственность сторон

В случае нарушения Заказчиком установленных Договором порядка и сроков оплаты выполненных Работ, Исполнитель имеет право потребовать от Заказчика выплаты пени в размере 0,1 % от стоимости неоплаченных в срок Работ за каждый день просрочки, но не более 5 % от стоимости неоплаченных в срок Работ, при условии предъявления Исполнителем письменного требования с расчетом суммы пени.

В случае нарушения Исполнителем сроков выполнения Работ, Заказчик имеет право потребовать от Исполнителя выплаты пени в размере 0,1 % от стоимости невыполненных в срок Работ за каждый день просрочки, но не более 5 % от стоимости невыполненных в срок Работ, при условии предъявления Заказчиком письменного требования с расчетом суммы пени.

Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если оно явилось следствием действия форс-мажорных обстоятельств в соответствии с действующим законодательством РФ и если эти обстоятельства непосредственно повлияли на исполнение Договора. В случае если такие обстоятельства длятся более трех месяцев, Стороны должны провести переговоры относительно дальнейшей судьбы настоящего Договора. Если о вышеупомянутых событиях не будет сообщено другой Стороне в течение 10 (десяти) календарных дней с момента наступления данных событий, Сторона, затронутая обстоятельствами непреодолимой силы, не может на него ссылаться как на основания освобождения от ответственности за неисполнение или не надлежащее исполнение Договора.

Ответственность Сторон за ненадлежащее выполнение условий Договора наступает при условии предъявления одной из Сторон письменной претензии о нарушении условий Договора.

Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами и вытекающие из настоящего договора подряда или в связи с ним, будут разрешаться путем переговоров. В случае невозможности путем переговоров достичь соглашения по спорным вопросам в течение 30 (тридцати) дней с момента получения письменной претензии, споры разрешаются в Арбитражном суде г. Москвы в соответствии с действующим законодательством РФ.

Прочие условия

Любая договоренность между Заказчиком и Исполнителем, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из договора подряда, должна быть подтверждена Сторонами в форме дополнений или изменений к Договору. Все изменения и дополнения к Договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями Сторон.

Сторона не вправе передавать свои права и обязательства по Договору третьим лицам без письменного предварительного согласия другой Стороны.

Стороны соглашаются, что за исключением сведений, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации не могут составлять коммерческую тайну юридического лица, содержание Договора, а также все документы, переданные Сторонами друг другу в связи с Договором, считаются конфиденциальными и относятся к коммерческой тайне Сторон, которая не подлежит разглашению без письменного согласия другой Стороны.

Стороны заявляют, что их официальные печати на документах, составляемых в связи с исполнением настоящего Договора, являются безусловными подтверждениями того, что должностное лицо подписавшей Стороны было должным образом уполномочено данной Стороной для подписания данного документа.

Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует до «05» августа 2011г.

Договор может быть расторгнут по письменному согласованию Сторон. При этом Стороны должны произвести взаиморасчеты по фактически выполненным и принятым Работам.

Вывод: Представленный на экспертизу договор подряда на проектные работы составлен юридически верно и удовлетворяет действующему законодательству РФ.



6. Экономическая экспертиза

6.1 Краткое резюме проекта

Проект строительства современного офисного центра класса «А».

Планируемый к строительству объект представляет собой здание переменной этажности и подземным пространством, в котором предусмотрена автостоянка. Общая площадь будущего здания, расположенного на земельном участке площадью 0,9 га, должна составить 56700 кв.м. Проектом предусматривается строительство здания, отвечающего международным стандартам класса «А»: с современными системами пожаротушения, безопасности, интегрированными системами вентиляции, источниками бесперебойного питания, оптоволоконными каналами связи высокой емкости, автоматизированной парковкой. Здание планируется сдавать в эксплуатацию в состоянии «под окончательную отделку» («shell and core»).

6.2 Классификация офисной недвижимости

6.2.1 Позиционирование офисного центра

Объект, представленный в проекте, позиционируется как офисное здание класса «А».

Табл. 6.1.

Основные требования к офисам класса "А" и степень соответствия позиционируемого объекта

№	Основные параметры	Коэффициент соответствия
1	Новое строительство	1,0
2	Планировка этажа - открытая рациональная планировка с шагом несущих колонн не менее 6 м	1,0
3	Глубина этажа - от окна до окна не более 20 м	1,0
4	Фактор потерь не более 12%	1,0
5	Высота между перекрытиями от 3,3 м	0,9
6	Высота от пола до подвесного потолка от 2,75 м	1,0
7	Окна - современные высококачественные окна, большая степень естественной освещенности	1,0
8	Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия - 400-450 кг на 1 кв. м	1,0
9	Внутренняя отделка - использование высококачественных отделочных материалов	1,0
10	Фальшполы и подвесные потолки - возможность установки.	1,0
11	Инженерия - современные системы инженерного оборудования здания	1,0
12	Вентиляция и кондиционирование - 4/2-х трубная система вентиляции и кондиционирования, система климат контроля	1,0
13	Телекоммуникации - наличие оптико-волоконных телекоммуникаций	1,0
14	Электроснабжение - два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания	1,0
15	Лифты современные высокоскоростные лифты ведущих мировых производителей.	1,0
16	Охрана - круглосуточная охрана, современные системы безопасности	1,0
17	Инфраструктура - услуги центральной рецепции в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников, ресторан, банкомат, фитнесс-центр, полиграфический салон.	1,0

Офисный центр расположенный по адресу полностью соответствует критериям офиса класса «А» по местоположению, типу и техническим характеристикам здания. Для успешного управления зданием будет привлечена профессиональная управляющая компания.

Исходя из соответствия требованиям для офисных помещений класса «А» и разработанной концепции, считаю, что офисный центр полностью соответствует классу «А» и может быть успешно реализован.

6.3 Краткий анализ рынка офисных центров Москвы

Рынок офисов Москвы находится на пике своего развития. Здесь зарегистрировано 50% российских финансовых организаций и сосредоточены 84% активов банковского сектора. Штаб-квартиры крупнейших российских корпораций, головные представительства транснациональных компаний, федеральные и региональные органы власти расположены в Москве. Более трети занятого населения Москвы (2,5-3,0 млн. человек) является офисными работниками.

Общий объем офисных площадей оценивается в размере 30 млн. кв. м. Большая часть обращающихся на рынке офисных площадей относится к классу «С» (7,5-8,0 млн. кв. м). Площадь офисов класса «А» и «В» на 1 октября 2010 года достигла 4,8 млн. кв. метров.

По оценкам экспертов потребность в дополнительных площадях составляет 13,7 млн. кв.м.

недвижимость офисный строительство конструктивный

Табл. 6.2.

В 2010 году было введено в эксплуатацию примерно 780 тыс. кв. м офисных площадей, из них порядка 60% площадей позиционируются в классах «А» и «В». В 1 полугодии 2010 г. было введено в эксплуатацию порядка 320 тыс.кв.м офисных площадей класса «А» и «В».

По объему офисных площадей Москвы, особенно в классах «А» и «В», традиционно лидирует ЦАО (46,9%), за ним идут САО (9,3%), ЮАО (7,7%), ВАО (7,4%), СВАО (6,8%), ЗАО (6,6%), ЮЗАО (6,4%).



Рис. 6.1.

В третьем квартале 2010 года по-прежнему высоким спросом пользовались офисные здания, расположенные в Центральном административном округе, в сложившихся деловых зонах Павелецкая, Басманная, Замоскворецкая, Белорусская, так называемый Таганский треугольник, а так же активно формирующейся деловой зоне «Золотой остров». Ввиду большого дефицита качественных офисных площадей в центре города спрос на офисные помещения смещается в район Третьего Транспортного Кольца и повышается на офисы, которые располагаются в Юго-Западном, Западном и Северо-Западном районах Москвы.

Объем сделок по итогам 2010 года вырос примерно на 13 % в сравнении с 2009 годом.

Рынок офисной недвижимости Москвы продолжает характеризоваться высокими показателями поглощения площадей. При ежегодных объемах строительства, составляющих 0,7-0,8 млн. кв. м в год, объемы поглощения выросли до 1,0-1,1 млн. кв. метров. Более высокие показатели поглощения по сравнению с объемами введенных в эксплуатацию площадей приводят к существенному снижению уровня вакантных площадей, что говорит о высоком неудовлетворенном спросе на качественные офисные помещения.

В 2010 году продолжилась тенденция к понижению уровня вакантных площадей. Для класса "А" доля свободных помещений не превышала 2,5%, а для класса "В" - 3,6%. Снижение доли вакантных площадей вызвало рост арендных ставок. Средний уровень арендных ставок на офисные помещения вырос за первые 9 месяцев 2008 года на 5-7%. При этом максимальные ставки аренды на лучшие помещения, расположенные в центре города, выросли более существенно, достигнув диапазона в $900-1100/кв. м в год.

Арендные ставки на автономные офисы (встроено-пристроенные помещения) выросли на 12,6%, достигнув диапазона $ 410-470/кв. м в год.

Ситуация на рынке купли-продажи офисных площадей во многом объяснялась избытком денежной ликвидности в стране, которая ищет себе новое применение. Поскольку список инвестиционных возможностей расширяется очень медленно, рост спроса на объекты инвестирования привел к существенному повышению цен, запрашиваемых собственниками объектов. Рост цен продаж офисной недвижимости составил, по мнению аналитиков, за 9 месяцев 2010года около 40-45%.

Цены продаж на офисы международного стандарта на сентябрь 2010 года составили: для класса «А» $ 4200-9000/кв.м, для класса «В» $ 3500-6000/кв.м, в сегменте особняков на рынке особой популярностью пользуются нежилые помещения в элитных жилых комплексах, где стоимость кв.м может достигать $9000-12000.

Основная тенденция 2010 года - рост предложения не успевает за увеличением спроса, что стимулирует дальнейшее повышение цен. Продолжают формироваться новые районы офисной застройки, особенно активно проявилась тенденция комплексной застройки отдельных территорий (Москва-Сити, Большой Сити, Нагатинская пойма, Мякининская пойма), усилилась тенденция строительства классических бизнес-парков - низкоэтажных офисных зданий, расположенных на больших участках земли на окраине города (Гринвуд, Резиденция, Сетунь-Хиллс, Новоспасский двор).



6.4 Анализ месторасположения территории застройки

Общий объем существующих офисов классов «А» и «В» в районе составляет примерно 270 000 кв.м. Из них офисы класса «А» занимают 52 500 кв. м -- около 3,7% от общего объема существующих офисов класса «А» в Москве. К концу 2010 г. в результате ввода в эксплуатацию примерно 150 000 кв. м офисов класса «А» в этом деловом районе показатель заметно увеличится и составит примерно 5%. Характерен низкий показатель доли свободных офисных помещений - менее 3%.

Развитие района во многом определяет утвержденный столичными властями градостроительный план Центрального округа до 2020 г. Приоритетным направлением здесь будет строительство офисных, торговых и многофункциональных комплексов, особенно на площадях и вдоль основных транспортных магистралей.

Власти города внесли особый пункт в Генплан Москвы до 2020 г., в котором предусмотрена реконструкция магистральных улиц этой зоны, в том числе Ленинградского проспекта и Ленинградского шоссе. К 2010 г. Ленинградский проспект расширится до восьми полос в обе стороны движения. Дорогу на Тверской улице сделают без светофоров, мост через Химкинское водохранилище станет односторонним, рядом с ним построят такой же мост для движения в обратную сторону.

6.4.1 Анализ конкурентного окружения

Значимыми объектами класса «А» рассматриваемого района, которых можно отнести к прямым конкурентам, являются:

o Capital Plaza (49 414 кв. м), расположившееся в 4-м Лесном переулке (ставки составляли на этажах по $680 за 1 кв. м без НДС, операционные расходы - $100),

o Офисный центр на ул. Лесной, 3, класс «А» (5 700 кв. м офисных площадей), который купил у девелопера, компании Coalco, фонд Fleming Family & Partners в 2007 г. примерно за $22 млн. Инвестсделки с качественными зданиями на рынке достаточно редки. Colliers International выступала консультантом сделки, и здание было продано по схеме leaseback (Coalco там осталась арендатором).

o White Square (1, 2, 3) на Лесной улице, 15, общей площадью 66 550 кв. м, заявленный уровень арендных ставок от $ 700-800/кв.м. Объект находится на этапе начала строительства.

Значимые проекты прилегающих районов:

o На месте Второго часового завода «Слава» (проект компании "Стольный град" и банка "Глобэкс") будет реализован к 2010-2012гг. торгово-офисный комплекс «Слава» общей площадью 480 000 кв.м.

Табл. 6.3.

Значимые объекты-конкуренты

№	Название	Суммарная площадь, кв.м.	Арендуемая площадь, кв. м.	Аренда* в 2007г., за кв.м./год, долл.	Этажность**	Класс	ст.м.	Адрес
1	Многофункциональный комплекс "Федерация"	423 000	423 000	н.д.	85 и 57	A	Деловой центр	Краснопресненская наб.
2	Бизнес-центр "Северная Башня"	135 000	68 500	от 650 до 730	27	A+	Деловой центр	Краснопресненская наб., 19
3	Бизнес-центр "Башня на Набережной, блок В"	58 246	29 801	н.д.	27	A+	Деловой центр	Краснопресненская наб.
4	Бизнес-центр "Капитал Плаза"	50 610	38 630	650 - 850	15	A+	Белорусская	Лесной 4-ый пер., 4
5	Бизнес-центр "Романов Двор"	40 000	26 600	от 700 до 2000	7	А	Охотный Ряд	Романов пер., 4
6	Бизнес-центр "Новосущевский"	40 000	26 000	от 560 до 640	22	B+	Савеловская	Сущевский Вал, 18
7	Бизнес-центр	40 000	1 250	900	5	С	Белорусская	Электрический пер.
8	Бизнес-центр "Северное Сияние"	39 000	26 000	750	15	A	Савеловская	Правды, 26
9	Усадьба Центр-Бизнес-центр	37 500	20 500	800	15	А+	Охотный Ряд	Вознесенский пер.
10	Офисное здание	33 000	н.д.	н.д.	н.д.	А	Белорусская	Лесной 1-ый пер.
11	Бизнес-центр "Four Winds Plaza"	31 000	н.д.	н.д.	10	A	Белорусская	Б.Грузинская
12	Панорама Тауэр-Офисное здание	31 000	20 400	от 550 до 1000	16	А	Маяковская	Брестская 2-ая
13	Бизнес-центр на ул. Викторенко	26 200	15 500	н.д.	20	A	Аэропорт	Викторенко
14	Торгово-офисный комплекс	25 000	н.д.	650	7	A	Арбатская	Арбат
15	Бизнес-центр "Токо Тауэр"	20 000	20 000	от 700 до 800	16	А	Краснопресненская	Краснопресненская наб.
16	Офисное здание "Центр современной архитектуры"	20 000	7 000	н.д.	12		Маяковская	Брестская 2-ая
17	Садовая Плаза-Бизнес-центр	19 286	12 162	650	15 и 19	А	Новослободская	Долгоруковская
18	Бизнес-центр	17 200	н.д.	от 590 до 650	12	A	Краснопресненская	Красная Пресня
19	Дукат Плэйс 2-Бизнес-центр	16 450	н.д.	от 580 до 620	4	А	Маяковская	Ярослава Гашека
20	Samsung Business Center-Бизнес-центр	16 000	н.д.	от 700 до 750	н.д.	А	Тверская	Гнездиковский Большой пер.
21	Парус-Бизнес-центр	16 000	н.д.	н.д.	9	В	Белорусская	Тверская-Ямская 1-ая
22	Бизнес-центр "Премьер Плаза"	16 000	н.д.	от 685 до 800	7	A	Краснопресненская	Капранова пер.
23	Офисный Центр Новодмитровский-Офисное здание	16 000	н.д.	450	6	В	Савеловская	Новодмитровская
24	Офисное здание	16 000	13 500	650	8	B+	Белорусская	Правды
25	Бизнес-центр "Аэростат Плейс"	15 000	н.д.	500	8	В	Аэропорт	Ленинградский пр-кт
26	Бизнес-центр "Каскад"-Бизнес-центр	14 837	4 200	от 450 до 470	6	В	Савеловская	Сущевский Вал, 9, стр.1
27	Многофункциональный комплекс	14 700	9 424	820	7	A	Пушкинская	М.Дмитровка ул., 7-9
28	Галс Тауэр-Бизнес-центр	14 155	9 215	от 600 до 650	14	А	Маяковская	Тверская-Ямская 1-ая
29	Торгово-офисный комплекс "Баррикадная 19"	13 957	8 500	н.д.	7	A	Баррикадная	Баррикадная ул., 19 стр.1, 2
30	Торгово-офисный комплекс Новослободская 16-18	13 700	8 500	550	9	А	Менделеевская	Новослободская ул., 16-18
31	Офисное здание "Аэропорт"	12 000	11 187	600	12	B+	Аэропорт	н.д.
32	Чайка Плаза 7	11 267	10 831	600	8	А	Новослободская	Новослободская 41
33	Офисы на Лесной-Офисное здание	10 000	10 000	от 500 до 600	6	В	Менделеевская	Лесная
	* - Все ставки без НДС и операционных расходов
	** - Если бизнес-центр состоит из комплекса разноуровневых зданий, указано несколько цифр



Табл. 6.4.

Значимые бизнес-центры - конкуренты ближайшей зоны

Название	Класс	Общая площадь, кв.м	Ввод в эксплуатацию	Девелопер	Месторасположение
Торгово-офисный коплекс «Слава»	В	500 000	2012	Глобэкс/Стольный град	Ленинградский пр., 8
Северная башня, 1 фаза	А	135 000	2008	Северная башня	Краснопресненская наб., 2/4-6
Северное Сияние	В	39 000	2006	МИАН	ул. Правды, 24
Центр современной архитектуры	А	30 000	2007	Техноком	2-ая Брестская
White Square Office Center, 1 очередь, корпус А	А	8 600 из 29 000	2007	AIG/Lincoln	Лесная улица, дом 15
Capital Plaza	А	49 414	2006	ООО «Капитал Групп»	4-й Лесной пер., 4

6.4.2 Выводы по разделу

Принимая во внимание базовые характеристики участка (расположение, доступ), можно говорить о привлекательности размещения на участке офисного центра, возможно, с объектами дополнительной инфраструктуры. Характеристики местоположения участка на расстоянии удобной пешеходной доступности от станции метро и наличии хорошего транспортного доступа к участку, а также поблизости от транспортной развязки позволяет сделать вывод о возможности строительства на участке офисного здания класса «А».

Деловой имидж района застройки обосновывает целесообразность строительства офисного центра класса «А».

6.5 SWOT-анализ проекта

Табл. 6.5.

Сильные стороны: · Участники проекта имеют существенный опыт строительства и реализации объектов коммерческой недвижимости; · Высокая «стартовая» готовность объекта; · Реальный срок ввода в эксплуатацию, значительное опережение конкурентов; · Хорошая кредитная история компании; · Ресурсы компании, включая собственные средства на реализацию данного проекта; · Правильно оформленные правоустанавливающие документ на объект; · Привлечение профессиональной управляющей компании на объект.	Слабые стороны: · Отсутствие опыта у компании как девелопера бизнес-центров класса «А»; · Отсутствие достоверной информации о наличии ТУ на подключение внешних инженерных сетей.
Риски: · Ограничения по подключению внешних инженерных сетей; · Увеличение сроков реализации проекта вследствие согласования изменений архитектурного проекта: o Локальная интенсивная конкуренция, появление новых конкурентов, что может повлечь за собой локальное перенасыщение района офисными площадями; o Продажа/сдача в аренду по более низким ценам от плановых (до 10%); o Стабилизация рынка офисных помещений в Москве после 2009года, приближение рынка к точке насыщения, стабилизация арендных ставок.	Возможности: · Увеличение полезных площадей: оптимизация проекта - до 20%, изменение проекта - до 200%; · Позитивные в отношении деловой зоны законодательные/регулирующие/политические силы; · Заинтересованность стратегических партнеров - западных девелоперов и фондов; · Позитивная макроэкономическая ситуация в стране, а также увеличение активного спроса на офисные площади в Москве.

6.6 Оценка проектных рисков

6.6.1 Идентификация рисков

Идентификация рисков заключается в определении вероятности возникновения того или иного риска, а также степень его влияния на достижение поставленных целей. При определении вероятности возникновения риска руководствуемся экспертным мнением, данными, полученными при анализе реализации аналогичных проектов с привлечением заемного капитала в иностранной валюте, а также общими тенденциями развития экономики России.

Табл. 6.6.

Расчет рисков проекта

№	Класс, подкласс, род риска	Вес	Вероятность
1	2	3	4
А. Макроуровень - страновой риск
I. Экономические риски
1.1 Внешнеэкономические риски (внешние непредсказуемые)
1	Внешние источники накопления денежных средств: иностранная помощь, займы	0	0
2	Наличие антиторгово-направленных прямых инвестиций	0	0
3	Неожиданные внешние эффекты: природные катастрофы, экологические, социальные, преступления	0	0
4	Изменения внешней политики по отношению к иностранным строительным предприятиям	0	0
	Вероятность по подгруппе	0	0
1.2 Внутриэкономические риски (внешние предсказуемые)
1	Рост реального ВВП в сопоставимых ценах	0	0
2	Общее состояние экономики	0,12	0,22
3	Динамика уровня инфляции	0,15	0,25
4	Вмешательство правительства в экономику	0	0
5	Наличие потребительского спроса	0,05	0,13
6	Стабилизация покупательской способности	0	0
	Вероятность по подгруппе	0,32	0,6
1.3 Внешнеэкономические риски (внешне предсказуемые)
1	Доступ к зарубежному финансированию	0	0
2	Уровень концентрации предприятий	0	0
3	Общее равновесие платежных балансов и внешнеторговых операций	0	0
4	Государственные меры регулирования в сфере импорта	0	0
	Вероятность по подгруппе	0	0
	Вероятность по классу I	0,32	0,6
II. Фискально-монетарные риски
1	Усиление конкурентоспособности товаров и завоевание доли рынка	0,15	0,33
2	Изменение курса национальной денежной единицы	0	0
3	Изменение мировых цен на энергоносители: нефть, газ, электроэнергия	0	0
4	Стоимость национальных денег на внешнем и внутреннем рынках	0	0
5	Политика воздействия на частные капиталовложения	0,1	0,22
6	Государственные меры регулирования в сфере экспорта	0	0
	Вероятность по классу II	0,25	0,55
III. Социально-политические риски
1	Вероятность внутреннего и внешнего вооруженного конфликта	0	0
2	Нестабильность правительства	0	0
3	Риск национализации без полной компенсации	0	0
4	Государственная доля собственности в экономике	0	0
5	Уровень безработицы	0	0
6	Уровень абсолютной бедности	0	0
7	Политика социальной справедливости и мира	0	0
8	Оценка распределения совокупного дохода	0	0
9	Создание рынка окружающей среды, повышение цен на пользование окружающей средой	0	0
	Вероятность по классу III	0	0
	Вероятность по всем классам	0,57	1,15
Б. Мезоуровень - промышленный риск
I. Экономические риски
1	Уровень объектной (предметной) специализации строительной продукции	0	0
2	Уровень технологической специализации строительной продукции	0,04	0,11
3	Уровень капитальных вложений	0,1	0,2
4	Уровень технологического прогресса	0,08	0,2
5	Уровень кооперированных связей	0	0
6	Риск увеличения незавершенного строительства	0	0
7	Доступ к зарубежным инвестициям	0	0
8	Наличие и стоимость рабочей силы	0,05	0,2
9	Квалификация, качество рабочей силы	0,05	0,2
10	Конкуренция фирм	0,05	0,17
11	Уровень концентрации производства	0	0
12	Выпуск конкурентоспособной строительной продукции	0,09	0,25
	Вероятность по классу I	0,46	1,33
II. Социально-политические риски
1	Региональное, селективное и карстовое распределение предприятий стройиндустрии	0	0
2	Занятость рабочих и ИТР	0	0
3	Масштабность хоз. Деят-ти территориальная, региональная	0	0
4	Использование вторичного сырья и отходов, развития дружелюбных технологий к окружающей среде	0	0
5	Государственная собственность в отрасли	0	0
6	Политика в области охраны труда	0,08	0,15
7	Уровень сокращения выброса вредных веществ	0	0
8	Использование вахтового метода	0	0
	Вероятность по классу II	0,08	0,15
III. Фискально-монетарные риски
1	Уровень налогообложения	0,13	0,35
2	Динамика ограничений на торговлю с долларовой зоной	0	0
3	Динамика роста доходов	0,03	0,1
4	Изменение обменного курса рубля	0,08	0,22
5	Изменения ставки ссудного банковского процента	0	0
6	Рост производства строительной продукции	0,05	0,14
7

Страница:

•  1 
•  2 
•  3 
•  4 
•  5 

дипломная работа "Инвестиционный проект строительства офисного здания в г. Москва" скачать

Подобные документы

• Двухэтажный жилой дом

  Климатические характеристики района строительства. Объемно-планировочное решение здания. Теплотехнический расчет наружной стены. Описание ведущих конструкций проектируемого 2-х этажного дома. Технико-экономические показатели объекта строительства.
  
  курсовая работа [156,5 K], добавлен 11.11.2014
  

• Проект завода железобетонных конструкций для строительства сельскохозяйственных комплексов

  Обоснование района строительства. Номенклатура выпускаемых изделий. Объемно-планировочное и конструктивное решение. Основные элементы каркаса здания. Фундаменты железобетонных колонн. Теплотехнический расчет толщины наружной стены. Расчет состава бетона.
  
  дипломная работа [1,0 M], добавлен 19.04.2017
  

• Цех по переработке термопластов на 100 литьевых машин в городе Владивосток

  Климатические условия района строительства. Требования, предъявляемые к зданиям. Объемно-планировочное и конструктивное решение. Исследование фундаментных балок, покрытия, колонн и стропильных конструкций. Теплотехнический расчет наружной стены.
  
  курсовая работа [482,1 K], добавлен 26.01.2023
  

• Проект блок-секции рядовой, угловой с торцевым окончанием 9-и этажного здания с 35 квартирами

  Генеральный план строительства. Объемно–планировочное решение блок-секции. Теплотехнический расчет наружной ограждающей стены. Конструктивное решение здания: проектирование лестниц, перекрытий, окон и дверей, крыши. Глубина заложения фундамента.
  
  курсовая работа [82,3 K], добавлен 18.07.2011
  

• Малоэтажный жилой дом усадебного типа

  Учет климатической характеристики района строительства, описание генплана, объемно-планировочное и конструктивное решения. Теплотехнический расчет наружной стены, расчет лестниц, инженерного обеспечения и оборудования здания; природоохранные мероприятия.
  
  контрольная работа [563,9 K], добавлен 07.09.2010
  

• Проектирование общественно-культурного центра

  Генеральный план, объемно-планировочное и конструктивное решения строительства общественно-культурного центра. Теплотехнический расчет наружной стены здания. Инженерные сети: теплоснабжение, водопровод, канализация, электроснабжение, вентиляция.
  
  курсовая работа [42,6 K], добавлен 07.11.2014
  

• 3-этажный, 27-квартирный жилой дом, г. Ялуторовск

  Климатические характеристика района строительства. Функциональное назначение здания. Описание генерального плана строительства. Вертикальная привязка углов здания к местности. Теплотехнический расчет стен с утеплителем. Глубина заложения фундамента.
  
  курсовая работа [411,8 K], добавлен 25.09.2014
  

• Жилой дом: план строительства

  Генеральный план строительства жилого дома. Объемно-планировочное решение здания. Выполнение фундаментов, перегородок и прочих конструктивных элементов. Заполнение проемов деревянными окнами и дверными полотнами. Теплотехнический расчет наружной стены.
  
  реферат [934,7 K], добавлен 25.05.2014
  

• Литейный цех в г. Тверь

  Архитектурно-конструктивный проект промышленного здания. Характеристика района строительства; теплотехнический расчет стены. Объёмно-планировочное и конструктивное решение литейного цеха и административно-бытового корпуса; инженерное оборудование.
  
  курсовая работа [410,6 K], добавлен 18.11.2012
  

• Разработка проекта возведения автосалона по Кирилловскому шоссе в г. Череповце

  Природно-климатические характеристики района строительства здания автосалона, предназначенного для торговли автомобилями и их обслуживания. Архитектурно-планировочное и объемное решение здания. Определение трудоемкости и продолжительности монтажных работ.
  
  дипломная работа [1,3 M], добавлен 10.04.2017
  

Другие документы, подобные "Инвестиционный проект строительства офисного здания в г. Москва"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам