Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)
Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | дипломная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 04.08.2012 |
| Размер файла | 2,1 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Экономическая целесообразность
Земельный участок находится в Даниловском районе в ЮАО.
Учитывая уже изложенное в данном разделе, можно сделать вывод: современная ситуация на рынке недвижимости в рассматриваемом районе показывает, что он является привлекательным с точки зрения социального строительства; анализ местоположения объекта свидетельствует о предпочтительности варианта строительства зданий нежилого назначения. С точки зрения рынка это говорит об экономической целесообразности реализации проектов строительства нежилых зданий.
Максимальная продуктивность
Максимальная продуктивность - это итоговый критерий для выбора ННЭИ объекта оценки относительно всех отобранных юридических разрешенных, физически осуществимых и экономически оправданных видов использования. Максимальная доходность подразумевает соответственно, коммерческое использование объекта оценки.
Вывод: наиболее эффективное использование земельного участка как свободного - под застройку зданием нежилого назначения, что соответствует характеру имеющейся застройки.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями
Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с уже имеющимися улучшениями позволяет определить такое использование, которое обеспечит максимальную доходность объекта в долгосрочной перспективе.
Законодательно разрешенное использование.
Целевое назначение объекта - административного назначения. Оцениваемые помещения будут использоваться под офис.
Физически возможный вариант использования.
Как следует из характеристик оцениваемых помещений, инженерного обеспечения рассматриваемого земельного участка, а также, учитывая техническое состояние, наилучшим с точки зрения физической возможности использования является использование для функционирования их в качестве коммерческих (свободных): офисного назначения.
Экономически целесообразное использование.
Текущее использование объекта недвижимости должно обеспечить доход, превышающий затраты на его содержание и тем самым создавать дополнительную стоимость.
Максимально продуктивное использование.
Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений. Рассматриваемый земельный участок с улучшениями обеспечивает максимальную продуктивность в варианте застройки его нежилым зданием. Иными словами объекты (земля + строение) максимально продуктивно могут быть использованы в качестве здания административного назначения.
С учётом вышеизложенного можно сделать следующие основные выводы относительно потребительских свойств и наиболее эффективного использования объекта: по совокупности своих потребительских качеств оцениваемый объект представляет собой рыночный актив с высоким коммерческим потенциалом (как при возможной продаже, так и при аренде).
Вывод: наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями - использование в варианте здания административного назначения.
ГЛАВА 3. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
3.1. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Сравнительный подход
Данный подход наиболее полно отвечает требованиям учета конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости. Имеется достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п.20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., №256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», мы сочли возможным применить сравнительный подход к оценке рыночной стоимости объекта оценки.
Исходя из цели и задачи оценки, характеристик объекта оценки, условий его использования и наличия информационной базы о ценах и параметрах аналогичных объектов, для расчета рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода, целесообразным является использовать метод сравнения продаж.
При проведении сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога в качестве единицы сравнения целесообразным является выбрать цену за 1 кв. м общей площади помещения.
Выбор объектов-аналогов проводился по следующим основным стоимостно - образующим критериям:
- местоположение объектов;
- состояние инфраструктуры и доступных коммуникаций;
- целевое назначение объектов;
- общая площадь земельного участка;
- площадь улучшений;
- прочие характеристики (наличие обременений, отличительных особенностей).
Таким образом, рыночная стоимость, рассчитанная в рамках Сравнительного подхода, составляет на дату оценки: 121 865 234 (Сто двадцать один миллион восемьсот шестьдесят пять тысяч двести тридцать четыре) рубля.
Доходный подход
В рамках настоящего исследования целесообразным представляется использование метода прямой капитализации.
Первым шагом данного анализа является определение потенциального валового дохода.
Потенциальный валовой доход.
Для определения потенциального валового дохода необходимо установить реальную рыночную арендную ставку на аналогичные помещения.
С этой целью был проанализирован рынок аренды аналогичных помещений и выбраны аналоги. Для объектов-аналогов были определены арендные ставки за один кв. м в год, в которые далее вносятся поправки с тем, чтобы учесть характеристики оцениваемого объекта и их отличия от объектов-аналогов. Полученная таким образом арендная плата за один кв. м. умножается на площадь оцениваемого объекта.
В результате проведенного анализа мы пришли к выводу, что средняя рыночная арендная ставка по оцениваемым помещениям офисного назначения составляет 20 418 рублей за 1 кв. м общей площади в год, включая НДС и операционные расходы.
Объяснение вносимых поправок
Объяснение аналогично описанию, приведенному в разделе «Сравнительный подход к оценке».
Анализ уровня загрузки помещений
Ввиду достаточно высокого спроса на аналогичные помещения, согласно анализу рынка (см. анализ рынка), мы считаем, что недозагрузка составит 5%.
Потери от неплатежей
Часто арендатор задерживает часть арендной платы при проведении промежуточных расчетов, при аренде. Эта часть возмещается арендатором при проведении последующих платежей. В результате чистый операционный доход, получаемый собственником, уменьшается на величину невозврата текущих платежей. Анализ рыночной практики показывает, что в среднем потери от неплатежей по данному сегменту рынка составляют порядка 2%.
Действительный валовой доход
Для определения действительного валового дохода необходимо из потенциального дохода извлечь потери, связанные с неполной загрузкой объекта оценки и потерей от возможных не платежей и добавить прочие доходы, которые способен приносить объект оценки.
Анализ уровня операционных расходов
Так как сведения о величине условно-переменных (эксплуатационных) расходов и платежей за коммунальные услуги отсутствуют, далее при расчете рыночной стоимости Объекта будут использованы среднерыночные данные: исходя из анализа рынка для помещений соответствующей категории.
Таблица 4. Средняя величина операционных расходов (ОР) в зависимости от класса коммерческих помещений
|
Опер. расходы, $/кв. м в год |
ОР, % от действительного |
||
|
Класс А |
50-120 |
10-15 |
|
|
Класс В |
35-70 |
10-15 |
|
|
Класс С |
25-50 |
10-20 |
|
|
Класс D |
15-45 |
10-30 |
Чистый операционный доход
Чистый операционный доход рассчитывается как действительный валовой доход с учетом операционных расходов.
Расчет коэффициента капитализации
Величина коэффициента капитализации отражает масштабы возможного риска, связанного с операциями на рынке недвижимости и деятельностью данного помещения, и учитывает возможность альтернативных вложений капитала. Расчет коэффициента капитализации проводился методом кумулятивного построения и методом рыночной экстракции.
Таблица 5. Расчет рыночной стоимости оцениваемого здания доходным подходом
|
3 |
Значения |
|
|
Общая площадь, кв. м. |
749,7 |
|
|
Арендная ставка, руб. /кв.м./год |
20 418 |
|
|
Потенциальный валовой доход, руб. |
15 307 375 |
|
|
Недозагрузка, % |
5,0% |
|
|
Потери от недозагрузки, руб. |
765 369 |
|
|
Недосбор платежей, % |
2% |
|
|
Потери от недосбора платежей, руб. |
306 147 |
|
|
Действительный валовой доход, руб. |
14 235 858 |
|
|
Операционные расходы, % |
10% |
|
|
Операционные расходы, руб. |
1 423 586 |
|
|
Чистый операционный доход, руб. |
12 812 273 |
|
|
Коэффициент капитализации, % |
13,18% |
|
|
Текущая стоимость единого объекта, руб. |
97 181 778 |
|
|
Текущая стоимость единого объекта, долл.США. |
3 317 464 |
Таким образом, рыночная стоимость, рассчитанная в рамках Доходного подхода включая НДС (18%), составляет на дату оценки: 97 181 778 (Девяносто семь миллионов сто восемьдесят одна тысяча семьсот семьдесят восемь) рублей.
Обоснование отказа от использования затратного подхода к оценке
Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.
Затратный подход предполагает строительство объекта либо полностью идентичного данному, либо аналогичного по функциональной полезности. Вследствие того, что с момента постройки оцениваемого объекта строительный процесс претерпел значительные изменения, очевидно, что строительство аналогичного объекта сейчас будет производиться с использованием усовершенствованных технологий, а также других строительных материалов. Следовательно, стоимость такого объекта будет отличаться от стоимости оцениваемого объекта. Строительство же абсолютно идентичного объекта не представляет интереса для потенциального инвестора, так как подобный объект может не отвечать современным эксплуатационным, техническим, планировочным и архитектурным требованиям.
Затратный подход адекватно не отражает реальную стоимость таких объектов, так как не эластично реагирует на изменения на рынке недвижимости и не учитывает диспропорцию спроса и предложения на момент оценки, а также будущую способность объекта приносить доход. Учитывая вышеизложенное, а также на основании п.20 Федерального Стандарта Оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г., №256, а также, ст. 14 ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ», не предоставляется возможным применить затратный подход к оценке стоимости объекта оценки.
3.2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
В данном случае ООО «Золотов» обладает не полным имущественным правом на земельный участок, а лишь правом аренды земельного участка сроком на 24 года общей площадью 348 кв. м. для последующей эксплуатации здания под административные цели.
Таким образом, на основании вышеизложенного, а также исходя из целей и задач проводимой оценки, необходимо оценить рыночную стоимость права аренды земельного участка (далее по тексту рыночную стоимость земельного участка).
После анализа имеющейся информации в отношении рассматриваемого земельного участка и возможности применения методов оценки, рекомендованных к применению Минимуществом России, мы пришли к следующим выводам:
При расчете данного объекта оценки наиболее адекватным для определения рыночной стоимости земельного участка является применение методов, основанных на возможности выделения дохода от оцениваемого права аренды земельного участка из общего дохода, приносимого объектом оценки в целом (а именно, метода остатка).
В данном случае имеется вся необходимая информация для применения метода остатка при оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка.
Расчеты рыночной стоимости прав аренды ЗУ (методом остатка) проводились на основе методов и данных, используемых в доходном подходе.
Таблица 6. Расчет рыночной стоимости права аренды ЗУ методом остатка для Объекта оценки
|
Наименование |
Алгоритм (формула расчета) |
Результаты |
|
|
Стоимость воспроизводства улучшений с учетом износа и прибыли предпринимателя (Vулучш..), руб. |
«Расчет стоимости воспроизводства» |
16 073 540 |
|
|
Ставка капитализации для улучшений (КК улучш.) |
«Расчет коэффициента капитализации» |
13,18% |
|
|
ЧОД для улучшений, руб |
ЧОД улучш. = Vулучш х ККулучш. |
2 119 107 |
|
|
ЧОД для единого объекта недвижимости, руб. |
Расчет приведен в пункте 3.1. данной дипломной работы |
12 812 273 |
|
|
ЗР - чистый операционный доход, приходящий на ЗУ, руб. |
ЗР= ЧОД ед. об .нед. - ЧОД улучш. |
10 693 166 |
|
|
ККзу- ставка капитализации для земельного участка |
«Расчет коэффициента капитализации для земельного участка» |
15,88% |
|
|
[1-1/(1+i)n ] / i |
- |
0,862998921 |
|
|
РС пр. ар. ЗУ - рыночная стоимость права аренды ЗУ, руб (округленно) |
ЗР х { [1-1/(1+i)n ] / i } |
9 228 190 |
|
|
РС пр. ар. ЗУ - рыночная стоимость права аренды ЗУ, долл. США (округленно) |
- |
315 020 |
Таким образом, рыночная стоимость права аренды земельного участка для объекта оценки, рассчитанная методом остатка в рамках Доходного подхода, на дату оценки с учетом округления составляет: 9 228 190 (Девять миллионов двести двадцать восемь тысяч сто девяносто) рублей.
Таблица 7. Рыночная стоимость права аренды земельного участка для объекта оценки
|
Наименование объекта |
Площадь земельного участка, кв.м. |
Рыночная стоимость права заключения договора аренды земельного участка, руб. |
Рыночная стоимость права заключения договора аренды земельного участка, руб./кв.м. |
|
|
Административное здание, общей площадью 749,7 кв. м, с земельным участком площадью 348,0 кв.м, предоставленным в пользование на условиях договора аренды земельного участка |
348,0 |
9 228 190 |
26 518 |
3.3. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Основываясь на разных подходах к оценке и использовании описанных в отчете методов в рамках сравнительного и доходного подходов, мы получили результаты, которые позволяют прийти к согласованному мнению о стоимости оцениваемого объекта недвижимости, как с учетом количественного, так и качественного их значения.
В общем случае, в итоговом согласовании каждому из результатов, полученных разными подходами, придается свой вес. Логически обосновываемое численное значение весовой характеристики соответствующего подхода зависит от таких факторов, как цель оценки и используемое определение стоимости, количество и качество данных, подкрепляющих каждый примененный метод.
В соответствии с каждым из примененных подходов, получены следующие величины стоимости объекта оценки
Таблица 8. Итоги оценок разными подходами
|
Наименование подхода |
Значения, рублей |
|
|
Затратный |
- |
|
|
Сравнительный |
121 865 234 |
|
|
Доходный |
97 181 778 |
Дальнейшее согласование результатов тестирует адекватность и точность применения каждого из подходов.
Ниже следует краткое обсуждение результатов каждого из подходов и обоснование итогового заключения о рыночной стоимости объекта.
Затратный подход не применялся.
Оценка сравнительным подходом. Этот подход использует информацию по продажам объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей, сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.
В рамках сравнительного подхода нами был применен метод качественного анализа. В качестве сопоставимых объектов отбирались объекты аналогичного функционального назначения, расположенные в Москве.
Поэтому, мы считаем необходимым, присвоить результату, полученному сравнительным подходом вес 0,6.
Оценка доходным подходом. Основными преимуществами доходного подхода являются следующие:
Доходный подход является единственным подходом, который учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.п. Что особенно важно, данный метод оценивает будущие выгоды от владения недвижимостью, поскольку покупатель, принимая решение о приобретении того или иного объекта недвижимости, сопоставляет предлагаемую цену и текущую стоимость будущих ожидаемых выгод в течение срока предполагаемого владения.
Подход обеспечивает измерение экономического устаревания.
Основные трудности, связанные с применением доходного подхода, заключаются в сложности определения обоснованного денежного потока и приемлемой ставки дисконта и коэффициента капитализации.
Недостаток подхода заключен в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет. Обычно подход по доходности считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно, когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта, либо рассматривают его в качестве объекта инвестирования. Оценка по доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Оценка, полученная доходным подходом, является верхней границей стоимости объекта.
Для целей настоящей оценки наиболее важными критериями являются: возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца; способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).
Поэтому результату, полученному доходным подходом, мы присваиваем вес равный 0,4.
Количественно полученные результаты оценки стоимости разными подходами оценим методам математического взвешивания.
Таблица 9. Итоговое согласование рыночной стоимости
|
Подход |
Результат, руб. |
Вес |
Результат, руб. |
Результат, долл. США |
|
|
Затратный |
- |
- |
- |
- |
|
|
Сравнительный |
121 865 234 |
0,6 |
111 991 852 |
3 738 769 |
|
|
Доходный |
97 181 778 |
0,4 |
Таблица 10. Результат проведенных расчетов
|
Согласованная рыночная стоимость объекта оценки, руб |
Рыночная стоимость земельного участка, руб |
Рыночная стоимость административного здания, общей площадью 749,7 кв.м., без учета земельного участка, руб. |
Рыночная стоимость административного здания, общей площадью 749,7 кв.м., без учета земельного участка, долл. США |
|
|
111 991 852 |
9 228 190 |
102 763 661 |
3 508 011 |
В результате проведенных расчетов получаем, что рыночная стоимость объекта оценки - административного здания, общей площадью 749,7 кв.м. без учета земельного участка, по состоянию на 08 апреля 2010 г. составляет округленно с учетом НДС: 102 763 661 (Сто два миллиона семьсот шестьдесят три тысячи шестьсот шестьдесят один) рубль.
стоимость офисный недвижимость
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В первой главе работы рассмотрены понятие недвижимости, основные этапы, подходы и методы оценки недвижимости.
Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.
Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок.
Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:
- затратный подход;
- сравнительный подход;
- доходный подход.
Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.
Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности.
Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск.
Формирование итоговой величины стоимости оцениваемого объекта является одним из важных этапов в процессе оценки. Для этого могут быть использованы два метода: метод математического взвешивания, при котором используется процентное взвешивание, и метод субъективного взвешивания, при котором оценщик описывает факторы, влияющие на стоимость объекта оценки, и выводит стоимость на основе своего мнения и личных аргументов. В результате взвешивания определяется рыночная стоимость объекта оценки.
В соответствии с поставленной целью во второй главе данной дипломной работы, был осуществлен сбор необходимой информации об объекте исследования, для дальнейшего анализа и оценки.
После изучения информации об объекте оценки, был проведен районный анализ, анализ земельного рынка и рынка офисной недвижимости, так как оцениваемый объект имеет офисное назначение.
Затем был проведен анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, как свободного и с улучшениями. В результате анализа было выявлено, что возможное и экономически привлекательное использование земельного участка как свободного - под застройку зданием нежилого назначения, что соответствует характеру имеющейся застройки, а наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями - использование в варианте здания административного назначения.
В третьей главе проводилась непосредственно оценка рыночной стоимости административного здания и рыночной стоимости права аренды земельного участка.
В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности», оценщик имеет право применять самостоятельно подходы и методы при проведении оценки и при необходимости отказываться от применения одного из них.
Оценка рыночной стоимости здания проводилась с использованием двух подходов оценки: сравнительный, доходный. В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа продаж в соответствии, с которым был осуществлен сбор информации по рынку офисной недвижимости о предложениях и сделках купли-продажи помещений под офис. Выбор аналогов проводился с учетом изучения состояния и тенденций развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит объект оценки.
Для оценки стоимости объекта в рамках доходного подхода был выбран метод прямой капитализации, поскольку исходя из анализа рынка объекта оценки, здания, в котором он располагается, наиболее вероятным представляется заключение договоров аренды на фиксированный срок с фиксированной арендной платой. То есть, доход, приносимый помещением, будет относительно постоянным.
Затратный подход не применялся, так как он не отражает сложившегося спроса и предложения на рынке.
Затратный подход предполагает строительство объекта либо полностью идентичного данному, либо аналогичного по функциональной полезности. Вследствие того, что с момента постройки оцениваемого объекта строительный процесс претерпел значительные изменения, очевидно, что строительство аналогичного объекта сейчас будет производиться с использованием усовершенствованных технологий, а также других строительных материалов. Следовательно, стоимость такого объекта будет отличаться от стоимости оцениваемого объекта. Строительство же абсолютно идентичного объекта не представляет интереса для потенциального инвестора, так как подобный объект может не отвечать современным эксплуатационным, техническим, планировочным и архитектурным требованиям.
Для оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка использовался метод остатка в рамках доходного подхода, при которым был осуществлен сбор информации по рынку земельных участков о предложениях купли продажи.
Завершающим этапом определения рыночной стоимости в данной дипломной работе является согласование результатов, полученных в ходе использования вышеназванных подходов и методов оценки.
В соответствии с поставленной целью дипломной работы была получена рыночная стоимость объекта оценки - административного здания.
По итогам проделанной работы является необходимым отметить, что существенной проблемой оценки недвижимости - является полное ориентирование на рынок. Это можно проследить на простом примере - применение в рамках сравнительного подхода метода сравнительного анализа продаж. В этом случае производится сбор информации по недавним сделкам купли-продажи аналогичных объектов по отношению к оцениваемому, в ходе которого оценщик не может на сто процентов получить достоверную информацию об этих объектах (физические характеристики, местоположение, состояние и т. д.), так как он не может лично проверить каждый из выбранных для оценки объект-аналог. Полнота полученных сведений исчерпывается лишь беседой, т. е. отражает точку зрения лишь одной заинтересованной стороны - продавца.
Отдельно необходимо отметить, что оценочная деятельность в целом носит субъективный характер, так как, любая оценочная организация или компания, используя общепринятые нормы оценки, имеет собственную выработанную методику по оценке. Данный факт не может не сказываться на результатах оценки. В итоге оценка, а именно ее результат (определение рыночной, залоговой, инвестиционной стоимости и т. д.), проведенная несколькими компаниями, как правило, отличается друг от друга, что может быть причиной споров о правильности ее проведения, а также правоты той или иной стороны, а главное, дает повод для размышления потенциальному заказчику оценки.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
Нормативно-правовые источники
1. Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)(ред. от 09.02.2009).
3. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.98 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 07.05.2009) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 16.07.1998).
4. Федеральные Стандарты оценки (ФСО №1,ФСО №2, ФСО №3), утвержденные Министерством экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 № 254, 255, 256.
Книги, монографии, брошюры
1. .Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития М., Международная академия оценки и консалтинга, 2004 г. - 147 с.
2. Белокрыс А.А., Болдырев В.С. ,Олейник Т.Л., Нейман Е.И., Страхов Ю.И., Ушаков Е.П. Основы оценки стоимости - М., Международная академия оценки и консалтинга, 2004 г. - 264 с.
3. Каминский А. В., Страхов Ю. И., Трейгер Е. М. Учебно-практическое пособие Анализ практики оценки недвижимости - М., Международная академия оценки и консалтинга, 2005 г. - 238 с.
4. Белокрыс А.М. Основы оценки стоимости недвижимости. Учебное пособие. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.-263 с.
5. Бейлезон Ю. В. Основы оценки недвижимости - Москва, Международная академия оценки и консалтинга, 2003 г.
6. Брюховецкая С.В. Методические рекомендации по написанию и оформлению дипломных работ. М.: Международная академия оценки и консалтинга,-- М2007.
7. Белобанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика,2001.- 460 с.
8. Бердникова Т.Б. Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие М., ИНФРА-М., 2003.-359 с.
9. Валдайцев С.В, Оценка бизнеса: учеб. - 2-е изд., перераб. и доп. - М: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004 - 360
10. Ванданимаева О.М. Оценка стоимости земельных участков / М., Московская финансово-промышленная академия - 2005, 119 с.
11. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Москва, Финансы и статистика. 2003.- 496 с.
12. Грязнова А. Г. Оценка недвижимости - М. Финансы и статистика, 2007 -479-с.
13. Грязнова А.Г., Федотова М.А., Тазихина Т.В., Эскиндаров М.А., Иванова Е.Н., Щербакова О.Н. -. Оценка стоимости предприятия (бизнеса), М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. -- 544 с.
14. Грязнова А.Г., М.А. Федотова, Оценка бизнеса: учебник - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2006-736 с.
15. Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование.- М.: БЕК, 2003.-237 с.
16. Зимин А.И. Оценка имущества. Учебное пособие. - М.: ИД Юриспруденция, 2006.-240 с.
17. Иванова Е.Н, Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - 2 изд., стер. - М.:КНОРУС, 2008. - 344 с.
18. Каминский Н.В. Анализ практики оценки недвижимости. Учебное пособие. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.-210 с
19. Мирзоян Н.В., Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. - М., 2005. - 204 с.
20. Риполь-Сарагоси Ф. Б., Основы оценочной деятельности: Учебное пособие. - М,: «Издательство ПРИОР», 2001. - 240 с.
21. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003.-133 с.
22. Фридман Дж., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. ДЕЛО Лтд., Москва, 2001.-303 с.
ПРИЛОЖЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
Районный анализ
Оцениваемый объект расположен в г. Москва, в Южном административном округе, в Даниловском районе.
Координаты города Москвы - 55 градусов 45 минут северной широты и 37 градусов 37 минут восточной долготы от Гринвичского меридиана.
Площадь города Москвы - 1081 кв.км. Население города Москвы - 10,563 млн. человек. Система территориального устройства Москвы включает в себя 10 административных округов, 125 районов. Москва расположена в центре европейской части РФ, в междуречье Оки и Волги. Граничит с Московской областью. Главная река - Москва.
Основные отрасли промышленности:
машиностроение и металлообработка (станкостроение, автомобильная, электротехническая, радиотехническая, приборостроительная промышленность, сельскохозяйственное машиностроение)
пищевая (все подотрасли) и легкая промышленность (хлопчатобумажная, шерстяная, шелковая, галантерейная, трикотажная, швейная, обувная, кожевенная)
химическая и нефтехимическая (нефтеперерабатывающая) промышленность
черная и цветная металлургия
лесная и деревообрабатывающая, полиграфическая промышленность
промышленность строительных материалов.
Южный административный округ.
Южный округ занимает площадь 132,0 кв. км - это 12,2% территории Москвы. С севера он ограничен Ленинским проспектом, с юга - МКАД, с востока - долиной реки Москвы, с запада - долиной реки Котловки и массивом Битцевского леса. В составе округа -16 районов.
ЮАО - это 1 572,4 тысяч жителей. При этом крупные жилые массивы - Орехово-Борисово, Братеево, Бирюлево, Чертаново и другие, традиционно причисляемые к «спальным», - соседствуют с промышленными районами.
Возникновение промышленного производства на юге Москвы относится к началу XVII века. Многие предприятия перешагнули столетний рубеж. Сегодня в округе 13 промышленных зон, 246 предприятий и организаций, из них 95 - крупные промышленные предприятия, на которых трудится около 70 тысяч человек.
На территории округа также функционирует порядка 15 500 малых предприятий. Численность занятых составляет более 245 тысяч человек. В округе 5730 предприятий потребительского рынка. Население округа обслуживают 17 рынков и 53 торговых комплекса.
Южный округ - это 105 лечебно-профилактических учреждений, в том числе 73 - окружного, 15 - городского, 17 - федерального подчинения. В сфере здравоохранения занято более 19 тысяч медицинских работников.
В округе расположено 555 учреждений образования, в которых обучаются свыше 99 тысяч детей; более 200 учреждений культуры (театры, музеи, киноконцертные залы, библиотеки, выставочные залы, дворцы и дома культуры, студии) окружного, городского и федерального уровня. Почти половина из них -- 55 библиотек, 10 музыкальных школ, 5 выставочных залов, 3 театра, 2 музея и 14 домов культуры -- финансируются из городского бюджета.
На территории округа размещено 949 спортивных объектов, в том числе: бассейнов - 12, мини-бассейнов в детских садах - 76, стадионов - 21, спортивных площадок - 481, 1 горнолыжная база, конноспортивный комплекс «Битца» и 14 спортивных комплексов. Крытые катки работают в районах: Бирюлёво Западное - «Пингвин» и Зябликово - «Русь», построены и введены в эксплуатацию: бассейн на ул. Медынская, вл. 9А (район Бирюлёво Западное) и универсальный спортивный зал по адресу: ул. Лебедянская, вл. 16 (район Бирюлёво Восточное).
Природный комплекс округа включает в себя лесопарки, парки, скверы, бульвары, озелененные территории, долины рек. На территории ЮАО расположено 72 водоёма (в том числе: малых рек, ручьёв - 22; прудов - 50) площадью 222,57 гектаров, что составляет порядка 24% общей площади водных поверхностей Москвы.
193 природных объекта на территории округа квалифицируются как памятники природы местного значения, например, такие как долина реки Городни, Аршиновский парк, усадьба «Загорье», Шмелевский и Царицынский ручьи с долинами. Царицынский парк занимает площадь свыше 100 гектаров - от района Царицыно до города Видное. Федеральное учреждение культуры «Государственный историко-архитектурный художественный и ландшафтный музей-заповедник «Царицыно» преобразовано в учреждение культуры города Москвы (с тем же наименованием) и передано в государственную собственность города Москвы на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 25.02.2004 № 260-р.
Из года в год округ подтверждает звание одного из самых благоустроенных в столице, завоевывая призовые места в конкурсе «Московский дворик». Отрадно, что при активном участии населения все больше дворов в округе становится красивыми и ухоженными. С каждым годом растет число участников конкурса «Улучшаем свое жилище». Другие достопримечательности округа: ансамбль историко-архитектурных памятников XVI-XIX вв. «Донской монастырь»; одно из древнейших мест Москвы - музей-заповедник «Коломенское»; историко-архитектурный ансамбль XVI-XVIII вв. «Симонов монастырь».
Много полезной информации о деятельности префектуры и управ районов публикуется в 16 районных и одной окружной газете «Южные горизонты». На территории округа работает студия кабельного телевидения.
Система окружного вещания осуществляется на базе телекомпании «Экран-5». Жилищно-коммунальное хозяйство в административном округе - это 3102 строения, в том числе: 1334 - городской фонд, 75 - ведомственный фонд, 279 - ЖСК, 1414 - ТСЖ. Округ имеет разветвленную улично-дорожную сеть: 338 улиц и магистралей общей протяженностью 326,2 километра.
В сфере международных связей Южный округ активно сотрудничает с городами Ханоем и Хошимином (Вьетнам), г. Варна (Республика Болгария), г. Елгава (Республика Латвия). В рамках проведения шефской работы Южный округ осуществляет шефство над кораблями ВМФ: Черноморский флот - БДК «Орск», Северный флот - АПЛ «Святой Даниил Московский», Балтийский флот - Учебный Центр береговых войск Балтийского флота. Обширны межрегиональные связи округа в сфере малого предпринимательства: с российскими регионами - Курской, Липецкой, Тульской областями и Республикой Татарстан; с государствами СНГ: Азербайджаном, Белоруссией. Южный округ -- лидер в Москве и по развитию малого предпринимательства. На 15 500 предприятиях малого бизнеса заняты свыше 245 тысяч человек. В ЮАО в последние годы уделяется большое внимание развитию научно-технического потенциала институтов и предприятий, многие из которых являются флагманами в своих отраслях. Разработки наших ученых, а также проекты малых инновационных предприятий - технопарка МИФИ, НПО «Итэлма», ООО «ЕВРААС», ООО «ОРТЕЗ», ООО ПФ «Логос» - стали визитной карточкой Южного округа не только в России, но и за рубежом. В округе ведется грандиозный эксперимент по реорганизации промзон. Убыточные предприятия уступают место наукоемким и высокотехнологичным компактным производствам, которые в будущем станут ядром столичной промышленности. На высвобождаемых территориях строится жилье и социально значимые объекты. Развитие экономических и культурных связей, обмен опытом работы учреждений образования, здравоохранения и социальной сферы - важные составляющие программы регионального сотрудничества и международных связей Южного округа.
Даниловский район.
Район был образован 15 июня 1995 г. путем объединения округов "Даниловский", "Симоновский" и "Павелецкий".
В стародавние времена территория района относилась за линией монастырей к Южному Подмосковью. Через год после того, как в Москве поселился удельный князь Даниил Александрович (1271 г.), он основал у дороги на Серпухов, на правом берегу Москвы-реки, Даниловский монастырь. Как и другие монастыри Москвы, Даниловский монастырь выполнял функцию крепости, защищая Москву от набегов варваров.
В канун 850-летия Москвы, в память о великом сыне России, сумевшем мирными средствами укрепить Москву, объединить вокруг нее другие княжества, на Даниловской площади был открыт памятник Святому Благоверному князю Даниилу Московскому, который был освящен патриархом Московским и Всея Руси Алексием II.
Площадь района - 1065 га, в нем проживают около 80 тыс. человек. Развитая инфраструктура позволяет назвать его "городом в городе": здесь много промышленных предприятий с мировой известностью - ЗИЛ, фабрики "Новая Заря", "Гознак" и др.; работают крупные торговые центры, рынки, предприятия питания, стадионы, школы и клубы. Действуют 2 станции метрополитена - "Тульская" и "Автозаводская". Выпускается собственная районная газета "Даниловский вестник" (тираж 27 тыс. экз.) с доставкой в каждую квартиру.
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
Анализ земельного рынка
Учитывая, что развитие рынка недвижимости непосредственно связано с развитием земельного рынка, логично предположить, что и земельные отношения в столице, где рынок недвижимости уже вступил в цивилизованную фазу, являются прозрачными и дружелюбными для застройщиков. Однако на практике это не всегда так. Несмотря на то, что за последний год законодательство сделало шаги навстречу московским землепользователям, земельный рынок столицы остается непредсказуемым. Тем не менее, это не является препятствием для активной застройки территорий города.
История.
Земельный рынок г. Москвы можно назвать «рынком» в классическом понимании только условно, поскольку фактически это «квазирынок» (или рынок переходного периода). Вполне очевидно, что нельзя очень быстро и радикально изменить экономическую систему, и страна, проводящая рыночные реформы, некоторое время вынуждена находиться в переходном состоянии, несмотря на все лозунги и призывы заинтересованных лиц. В идеале, общество и власть должны были найти наиболее оптимальное решение этой проблемы, как по срокам, так и по ресурсным расходам. Однако на практике этого не произошло.
До недавнего времени функции собственника московских земель исполняла лишь московская власть практически на всей территории столицы, за исключением земель, на которых расположены структуры федеральной власти.
Можно допустить, что основной задачей федеральной власти до 2000 года фактически являлось удержание власти и передача государственной собственности «стратегическим частным собственникам». Процесс удержания власти предусматривал предоставление значительной «степени свободы» властным структурам регионов по формированию «правил игры» на рынке за поддержку федеральных реформ. Эти действия усилили центробежные тенденции среди части властных структур субъектов федерации, а также позволили некоторым региональным «командам» претендовать на посты в самых высших эшелонах государственной власти. Но подобного развития событий федеральная власть допустить не могла.
В начале 90-х годов основной формой платного землепользования были объявлены арендные отношения, которые приносили городу гарантированный финансовый поток и позволяли осуществлять формирование благоприятных условий для деятельности основных участников московского строительного комплекса. В частности, до 2000 года рынок московского строительства был фактически закрыт для подавляющего большинства участников рынка из других регионов.
Использование административного ресурса позволило перевести в разряд арендаторов подавляющее число землепользователей столицы уже к началу нынешнего века. Кроме того, фактически монопольное распоряжение земельными ресурсами города являлось чрезвычайно эффективным инструментом воздействия на большинство видов предпринимательской деятельности в столице.
Достаточно очевидно, что если подсистема управления рынком устанавливает «правила игры», которые реально предоставляют конкурентные преимущества только части участников рынка, то рынок развивается не оптимально для общества. А именно задача обеспечения оптимального для общества развития рынка должна являться главной для управляющей подсистемы рынка.
Важной вехой для рынка стали события «августа-98». Фактически это был суверенный дефолт государственной власти, который привел к кризису во многих секторах экономики. Можно предположить, что основные причины этого дефолта, имели экономическую природу. Экономический эгоизм отдельных субъектов рынка, а также ослабление экономического потенциала субъектов федерации на ближайших выборах законодателей, губернаторов и президента, скорее всего, и являлись главными причинами дефолта.
В 2000-2001 годах обновленный состав федеральной власти приступил к реализации своего плана реформирования земельных отношений в нашей стране, в том числе и на территории столицы.
В частности, в рамках этой реформы было законодательно установлено проведение первичной процедуры разграничения государственной собственности на землю между федеральным центром, субъектами федерации (в том числе и столицей) и муниципальными образованиями.
Эта процедура явилась мощным возмущающим фактором на земельном рынке столицы, поскольку привела к конфликту экономических интересов федерального центра и субъекта федерации.
Законодательство
Рынок земли столицы регулируется как федеральным, так и московским законодательством. На федеральном уровне вопросы земельного законодательства регулирует Федеральное агентство кадастров объектов недвижимости («Роснедвижимость»), имеющее в Москве свое территориальное управление. Как известно, на территории Москвы существуют как федеральные земли, так и земли самого субъекта. Федеральными землями на территории столицы ведает Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество). Также необходимо назвать Федеральную регистрационную службу, которая осуществляет государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом, в том числе с земельными участками, - гражданским законодательством они также отнесены к недвижимому имуществу. В числе актов, регулирующих земельные отношения, необходимо отметить и Гражданский кодекс РФ, где среди общих положений, распространяющихся в том числе и на земельные отношения, имеется отдельная глава (№ 17), посвященная праву собственности и другим правам на землю.
К московским органам, регулирующим земельные отношения, помимо Мосгордумы и правительства Москвы, относится Департамент земельных ресурсов города Москвы (ранее Москомзем). Вопросами местного масштаба занимаются префектуры административных округов.
Основным нормативным правовым актом, лежащим в основе земельного законодательства в России, является Земельный кодекс Российской Федерации, принятый в октябре 2001 года. В конце 2004 года введен в действие Градостроительный кодекс РФ, который регулирует отношения в сфере территориального планирования, проектирования и собственно строительства объектов. Кроме федерального законодательства на территории столицы действует законодательство города Москвы. Как отмечают эксперты консалтинговой группы «Михайлов и партнеры», оно во многом опережает федеральное законодательство, а в отдельных случаях ему противоречит. Например, московский Закон «О Землепользовании и застройке» запрещает приобретение в частную собственность земель, под которыми проходят магистральные подземные инженерные коммуникации, хотя федеральным законодательством подобного ограничения, как и передачи полномочий по установлению указанного ограничения субъекту РФ, не предусмотрено.
Среди конкретных документов, регулирующих земельные отношения в столице, можно отметить «Закон г. Москвы о землепользовании и застройке», «Закон об основах градостроительства в г. Москве», «Закон об основах платного землепользования в г. Москве» и др.
Основными видами землепользования в Российской Федерации, согласно земельному законодательству, в настоящее время являются право собственности и аренда. Но преимущественной формой землепользования в Москве остается аренда. Московские власти открыто не провозглашают невозможность приобретения земли в частную собственность, более того, правительством Москвы в июне 2006 года было принято «Постановление о передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность». Также столичные чиновники публично заявляют о возможности приобретения земли в частную собственность, однако на практике дело обстоит иначе. Тем не менее, понять московские власти можно, ведь земля - это существенный источник доходов в бюджет города, и передача ее в частные руки противоречит интересам Москвы. Игроки рынка подтверждают, что получить земельные участки в частную собственность в столице практически невозможно.
В декабре прошедшего года в первом чтении был принят проект Градостроительного кодекса Москвы, который разрабатывался почти пять лет. Новый кодекс сводит воедино практически все градостроительные законы столицы, поэтому часть их после введения кодекса будет отменена. В числе вопросов, рассмотренных в документе, затронута наболевшая проблема «точечной» застройки, которая, согласно заверению главного архитектора столицы Александра Кузьмина, будет полностью решена. Однако, по общему мнению, проект требует дополнительной доработки для устранения ряда противоречий, на которые указали представители оппозиции. Второе слушание законопроекта намечено на конец зимы 2008 года.
Что касается значимых для земельного рынка столицы изменений законодательства, вступивших в силу в уходящем году, то к ним, по мнению экспертов КГ «Михайлов и Партнеры», можно отнести следующие:
В очередной раз была перенесена дата, до которой юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или собственности - теперь это необходимо сделать до 2010 года.
Федеральный закон № 69-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд», который фактически ущемляет права землепользователей, предоставляя федеральным органам более широкие полномочия по резервированию и изъятию земельных участков.
Федеральный закон Российской Федерации от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности». В частности, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками для городов с численностью населения более 3 миллионов человек (Москва и Санкт-Петербург) закон установил стоимость выкупа земельного участка в размере 20% его кадастровой стоимости.
Тот же закон № 212-ФЗ с 2011 года вводит административную ответственность для юридических лиц за нарушение порядка и сроков переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.
Еще одно значимое новшество, вводимое законом № 212-ФЗ, - это положение о том, что теперь вне зависимости от того, когда был заключен договор об аренде земельного участка, лицо вправе приобрести его в собственность. Необходимо пояснить, что ранее одним из оснований для отказа в приобретении земли в Москве было положение законодательства, в соответствии с которым лица, заключившие договор аренды, после вступления в силу Земельного кодекса в 2001 году, уже реализовали свое исключительное право на приватизацию и уже не имеют права приобрести его в собственность. Теперь же это основание для отказа устранено.
Особенности Московского земельного рынка
По сравнению с другими регионами страны земельный рынок Москвы наиболее развит, по разработке и внедрению в практику принципов оборота городских земель Москва опережает большинство субъектов Российской Федерации.
Ретроспективный анализ развития рынка земельных участков показал, что стратегическими принципами платного землепользования в Москве являются:
- пользование городской землей на основе арендных отношений, поскольку подобная практика служит надежным источником дохода для городской казны и эффективным инструментом влияния на многие виды предпринимательской деятельности;
- постепенное повышение ставок арендной платы, осуществление которого позволяют городской администрации достаточно легко получать дополнительные финансовые средства, и способствует процессу перераспределения объектов недвижимости в столице;
- использование городской земли в качестве средства привлечения инвестиций для выполнения городских программ, с помощью выпуска различных земельных ценных бумаг.
Таблица 11. Земельная собственность Москвы в соответствии с Конституцией РФ и Уставом г. Москвы
|
Вид |
- Государственная (в т.ч. федеральная собственность на территории субъекта Федерации - государственная собственность РФ и государственная собственность субъекта Федерации города Москвы) - Частная |
|
|
Форма платы за землепользование в Москве |
- Земельный налог - Арендная плата |
|
|
Виды гражданско-правовых сделок с правами аренды и земельными участками |
- Залог права аренды (ипотека) - Купля-продажа прав аренды |
Подобные документы
Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.
дипломная работа [223,5 K], добавлен 19.12.2011Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013Оценка стоимости недвижимости: основные понятия, подходы, методы, проблемы и принципы оценки. Определение рыночной стоимости в рамках затратного, рыночного и доходного подходов. Рекомендации по управлению и увеличению величины рыночной стоимости объекта.
дипломная работа [69,1 K], добавлен 15.11.2009Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013Классификация объектов недвижимости, общие принципы их оценки. Анализ ситуации на вторичном рынке коммерческой недвижимости г. Новосибирска. Применение затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке рыночной стоимости административного здания.
дипломная работа [1,8 M], добавлен 28.06.2012Определение основных вопросов оценки объекта недвижимости. Сбор, проверка и анализ информации. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов.
курсовая работа [35,9 K], добавлен 30.11.2010Определение рыночной стоимости земельного участка. Земля как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства. Структура земельного фонда РФ по категориям земель. Согласование результатов оценки стоимости земельного участка.
курсовая работа [1,6 M], добавлен 06.03.2014Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
