Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)

- Внесение в уставный капитал

- Субаренда

Виды предоставления земель в Москве

- Краткосрочная аренда до 5 лет·

- Долгосрочная аренда до 49 лет

- Субаренда (на срок, не превышающий срок аренды)

- Безвозмездное срочное пользование (для социально-значимых объектов)

- Право постоянного (бессрочного) пользования (для гос. учреждений)

Общая площадь земель в пределах границ города составляет 109,1 тыс. га. За последние 60 лет общая площадь города увеличилась почти в четыре раза - с 28 до 109 тыс. га. Административно земли Москвы распределены между десятью административными округами.

Таблица 12. Распределение земель по функциональному назначению

Назначение	Площадь, тыс. га
Земли жилой и общественной застройки	44,4
Земли общего пользования	15,5
Земли промышленной и коммунально-складской застройки	11,8
Земли транспорта, связи, инженерных коммуникаций	8,0
Земли особо охраняемых территорий	15,8
Земли сельскохозяйственного пользования	6.5
Земли обороны	1,4
Резервные территории	2,0
Земли Госводфонда	3,7

Спрос.

Спрос на участки в Москве, помимо жилых застройщиков, прежде всего формируют девелоперы офисной и торговой недвижимости. По оценке аналитиков Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, в основном это компании, занимающиеся точечной застройкой под определенные виды деятельности, с разработанной концепцией и планом развития пятна застройки. Центр столицы в первую очередь подходит под так называемый редевелопмент и строительство бизнес-центров класса А.

По данным GVA Sawyer, срок договора аренды на земельный участок, находящийся в собственности города Москвы, устанавливается по соглашению сторон в зависимости от фактического использования, требований и ограничений к использованию земельного участка, а также сроков освоения той территории, где расположен земельный участок.

В случае наличия на участке капитальных строений, в том числе объектов незавершенного строительства, аренда предоставляется на срок от 25 до 49 лет, по особо значимым для города объектам право аренды может быть предоставлено на срок до 99 лет. Как сообщают в компании Jones Lang LaSalle, на практике обычно предоставляется право аренды на период проектирования и строительства, а после окончания строительства автоматически происходит заключение долгосрочного договора аренды, который в стандартной практике составляет 49 лет.

Необходимо отметить, что во многих случаях невозможность приобрести землю в собственность является серьезным препятствием для осуществления планов компаний. В первую очередь это связано с тем, что для иностранных инвесторов отсутствие права собственности на земельный участок часто является причиной для отказа входить в проект или приобретать готовый инвестиционный объект.

Ставки.

Стоимость выкупа земли собственниками существующих зданий в Москве составляет 20% кадастровой стоимости земельного участка. Законом предусмотрена возможность установления органами государственной власти запрета на строительство, реконструкцию зданий, расположенных на земельном участке: в случае, если землепользователь решит провести реконструкцию или строительство иного объекта с изменением вида разрешенного использования своего земельного участка, для снятия запрета нужно будет доплатить до 80 оставшихся процентов кадастровой стоимости земельного участка.

В Департаменте земельных ресурсов г.Москвы сообщают, что кадастровая стоимость участков в Москве хоть и приближена к рыночной стоимости, может служить «лишь ориентиром для профессиональных оценщиков, и ее нельзя смешивать с рыночной стоимостью земли». Кадастровая стоимость участка зависит от местоположения участка и вида предполагаемого использования.

Что касается аренды земли, то, как уже сообщалось, в Москве распространен механизм выкупа права аренды. Как сообщают в Jones Lang LaSalle, при строительстве коммерческой недвижимости стоимость этого права базируется на кадастровой стоимости участка, также учитывается коэффициент плотности застройки, равный отношению общей площади строящихся объектов к площади участка - т. е. в случае строительства высотного здания стоимость права аренды участка окажется выше, чем при строительстве низкоэтажного здания. Поскольку этот коэффициент не может быть меньше единицы, а чаще всего превышает ее, то стоимость права аренды обычно значительно превышает кадастровую стоимость участка.

При наличии на участке каких-либо обременений, например, по расселению, прокладке коммуникаций, перебазированию предприятий и т. д., стоимость первоначально рассчитанной платы за предоставление участка корректируется в меньшую сторону на основе подтвержденных затрат на устранение обременений.

По данным компании DTZ, стоимость выкупа права аренды на землю определяется следующими факторами:

площадь земельного участка;

площадь застройки;

общая площадь наземной и подземной части существующего или проектируемого на участке объекта;

транспортная доступность: удаленность участка от станции метро или железнодорожной станции, а также выход границ участка к крупным автомагистралям;

вид использования земельного участка, соответствующий вид функционального использования и установленный вид деятельности на участке.

По оценкам специалистов Jones Lang LaSalle, доля «земельного вопроса» в общей структуре затрат на реализацию проекта может составлять около 30% для проектов, реализуемых за пределами ТТК, 50% - между ТТК и Садовым кольцом, а в центральной части города доля затрат на землю может достигать 70-80% в общей стоимости строительства.

Тенденции, прогнозы.

Рынок земли в столице остается малопонятным, не поддаваясь попыткам аналитиков систематизировать сведения о нем. Каждая сделка является по-своему уникальной, а предсказать параметры и исход любой предстоящей сделки с земельным участком представляется затруднительным.

Активное принятие законов в сфере земельных отношений свидетельствует о стремлении властей сделать рынок более прозрачным и, как следствие, привлекательным для инвесторов, однако существующее законодательство все еще оставляет возможность для маневрирования московским чиновникам. Столичные власти по-прежнему сопротивляются стремлению застройщиков приобретать участки в собственность. Тем не менее последние изменения в законодательстве должны переломить ситуацию и сделать приобретение в собственность земельных участков более распространенной практикой.

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

Расчет рыночной стоимости здания

Таблица 13. Краткое описание объектов-аналогов, расчет стоимости объекта оценки и корректировки по сравнимым продажам.

Группы элементов сравнения	Оцениваемый объект	Объекты-аналоги
		1	2	3	4
Источник получения информации		База WinNER	База WinNER	База WinNER	База WinNER
Цена предложения, руб.		75 000 000	205 058 000	85 000 000	269 700 000
Площадь здания, кв.м.	749,7	493,0	1 083,0	425,0	1 563,0
Скорректированная стоимость улучшения без учета стоимости земельного участка, руб/кв.м.		152 130	189 343	200 000	172 553
1. Качество прав на земельный участок в составе объекта	частная собственность	частная собственность	частная собственность	частная собственность	частная собственность
Корректировка, %		0	0	0	0
2. Способ платежа	за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты	за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты	за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты	за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты	за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты
Корректировка, %		0	0	0	0
3.Особые условия (условия совершения сделки)	публичная оферта	публичная оферта	публичная оферта	публичная оферта	публичная оферта
Корректировка, %		0	0	0	0
4. Дата предложения (дата проведения оценки)	08.04.2010	апр.10	апр.10	апр.10	апр.10
Корректировка, %		0	0	0	0
5. Отличие цены предложения от цены сделки		предусмотрено уторговывание	предусмотрено уторговывание	предусмотрено уторговывание	предусмотрено уторговывание
Корректировка, %		-10	-10	-10	-10
Скорректированная стоимость		136 917	170 408	180 000	155 298
6. Физические характеристики
6.1 Местоположение	г.Москва, м.Павелецкая, ул.Дубининская,д.41, стр.2	г.Москва, м.Павелецкая, Павелецкий 2-й пр., д.9	г.Москва, м.Октябрьская, Спасоналивковский 1-й пер., д.9 стр.2	г.Москва, м.Октябрьская, 2-й Спасоналивковский переулок, д.8	г.Москва, м.Октябрьская, 2-й Спасоналивковский переулок
Корректировка, %		0	0	0	0
6.2. Удаленность от метро	10 м.п.	15 м.п.	5 м.п.	5 м.п.	5 м.п.
Корректировка, %		5	-3	-3	-3
6.3. Назначение здания	административное	административное	административное	административное	административное
Корректировка, %		0	0	0	0
6.4 Назначение помещений	офисное	офисное	офисное	офисное	офисное
Корректировка, %		0	0	0	0
6.5 Общая площадь объекта, кв.м.	749,7	493,0	1 083,0	425,0	1 563,0
Корректировка, %		-3	9	-3	13
6.6 Этажность	4 этажа	2 этажа	4 этажа	2 этажа	3 этажа
Корректировка, %		0	0	0	0
6.7 Подъездные пути	удобные, асфальтированные	удобные, асфальтированные	удобные, асфальтированные	удобные, асфальтированные	удобные, асфальтированные
Корректировка, %		0	0	0	0
6.8 Состояние помещений, уровень отделки	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка, руб		0	0	0	0
7. Сервис и дополнительные элементы
7.1. Наличие охраны	есть	нет	есть	есть	есть
Корректировка, %		5	0	0	0
7.2. Наличие парковки	стихийная парковка	стихийная парковка	стихийная парковка	организованная парковка	организованная парковка
Корректировка, %		0	0	-5	-5
7.3. Обеспеченность и техн. состояние инженерных коммуникаций	водоснабжение, отопление, электричество, канализация	водоснабжение, отопление, электричество, канализация	водоснабжение, отопление, электричество, канализация	водоснабжение, отопление, электричество, канализация	водоснабжение, отопление, электричество, канализация
Корректировка, %		0	0	0	0
7.4. Телекоммуникации	МГТС, Интернет	МГТС, Интернет	МГТС, Интернет	МГТС, Интернет	МГТС, Интернет
Корректировка, %		0	0	0	0
Выводы
Общая чистая коррекция		7	6	-11	5
Корректировка, руб		0	0	0	0
Скорректированная стоимость		146 501	180 632	160 200	163 063
Коэффициент вариации, %		10,79
Общая валовая коррекция		13	12	11	21
Весовой коэффициент		0,26	0,26	0,27	0,21
Средневзвешенная цена за единицу площади объекта оценки, руб	162 552	146501 ? 0,26 + 180632 ? 0,26 + 160200 + 0,27+ 163063 ? 0,21 = 162552
Курс доллара США	29,2940
Рыночная стоимость объекта оценки, руб	121 865 234
Рыночная стоимость объекта оценки, долл. США	4 160 075

ПРИЛОЖЕНИЕ 4

Обоснование внесенных корректировок

1. Форма собственности

На сегодняшний день, согласно действующему законодательству недвижимость продается в частную собственность, в аренду. Права собственности на здание объектов- аналогов и объекта оценки одинаковы, следовательно, величина поправки равна 0 как в процентном выражении, так и в абсолютном.

2. Условия финансирования

Условия финансирования при совершении сделки с объектами-аналогами и оцениваемым участком одинаковы, следовательно, величина поправки равна нулю.

3. Условия продажи

Условия продажи объектов-аналогов и объекта оценки одинаковы (публичная оферта), следовательно, величина поправки равна нулю.

4. Дата предложения (изменение цен во времени)

Сведения обо всех объектах-аналогах датированы апрелем 2010 года. Учитывая вышеизложенное, величина необходимой корректировки принята равной нулю.

5. Разница между ценой предложения и ценой сделки

Учитывая тот факт, что объект оценки и объекты-аналоги отчуждаются на открытом рынке в условиях публичной оферты, предполагается, что на них распространяется механизм уторговывания. В результате анализа статистических данных, предоставленных на Интернет порталах: miel.ru («Миэль-Недвижимость»), mian.ru (агентство недвижимости «МИАН»), ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «RWAY», а также исходя из собственного мнения Оценщика, было установлено, что величина уторговывания в секторе коммерческой недвижимости г. Москвы 2010 года лежит в диапазоне 5-10%. В данном случае, всем объектам-аналогам вводится корректировка -10%.

6. Корректировка на местоположение

Местоположение объекта оценки является основным параметром, определяющим его стоимость в условиях рынка.

Поправка на местоположение рассчитывается, как правило, на основе данных о парных продажах объектов и учитывает «престижность» района расположения объекта недвижимости, а также ближайшее окружение и другие особенности.

Величина вносимой поправки была получена на основе данных полученных в ходе консультаций со следующими агентствами недвижимости: ЗАО «Статус», «МИЭЛЬ», «МИАН», «РосБизнесКонсалтинг», «РосЖилСервис», «СвятоГрад - недвижимость» и по обзорам рынка IRN.RU.

Объект оценки находится в 10 м.п. от ст.м. «Павелецкая», объекты-аналоги №2-4 находятся в 5 м.п. от ст.м. «Октябрьская», корректировка -3%. Объект-аналог №1 расположен в 15 м.п. от ст.м. «Павелецкая», корректировка 5%.

7. Назначение здания

Величина корректировки определяется путем мониторинга рынка предложений и выявленными соотношениями между ценой предложения и назначением здания. У всех объектов-аналогов, как и оцениваемого объекта, назначение здания - административное, корректировка не вводится

8. Текущее использование помещений

Все исследуемые объекты - отдельно стоящие здания с помещениями офисного назначения, корректировка не вводится

9. Корректировка на общую площадь улучшений.

Как правило, большие по здания продаются дешевле (из расчета стоимости за кв.м.), чем здания меньшего размера, схожие по остальным характеристикам. В данном случае за единицу сравнения принимается площадь объекта оценки. Величина поправки определяется методом парных продаж.

Парными продажами называют продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением одной или нескольких характеристик.

Таблица 14. Расчет корректировки на площадь

Элементы сравнения	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4	Объект 5
Источник информации	WinNER	WinNER	WinNER	WinNER	WinNER
Цена предложения	150 000 000	103 400 000	190 000 000	320 000 000	212 000 000
Общая площадь здания, кв.м.	723	485	1 000	1 690	1 100
Местоположение	г.Москва, ЦАО	г.Москва, ЦАО	г.Москва, ЦАО	г.Москва, ЦАО	г.Москва, ЦАО
Тип здания	Отдельно стоящее здания	Отдельно стоящее здания	Отдельно стоящее здания	Отдельно стоящее здания	Отдельно стоящее здания
Рыночная стоимость объекта оценки, руб./кв.м.	207 469	213 196	190 000	189 349	192 727
Значение поправочного коэффициента, %		-3%	9%	13%	11%

10. Этажность

Помещения, расположенные на разных этажах зданий, имеют и различную привлекательность для инвестора, и, как следствие, разную цену. Исходя из рыночной практики первые этажи многоэтажных зданий имеют более высокую цену по сравнению с более высокими надземными этажами, цокольным, мансардным этажами и подвалом.

Корректировка не вводилась.

11. Корректировка на состояние помещений.

У объекта оценки внутренние помещения с хорошей отделкой, все объекты-аналоги также с хорошей отделкой, корректировка не вводилась.

13. Корректировка на охрану/парковку.

Наличие места для парковки машин/охраны оказывает влияние на стоимость объекта недвижимости очевидным образом. Поправки на наличие мест для парковки/охраны рассчитываются экспертно, на основе консультаций со специалистами риэлтерских компаний. Диапазон поправки может составить значение (+/-) 0-5%.

Величина вносимой поправки была получена на основе данных полученных в ходе консультаций со следующими агентствами недвижимости: ЗАО «Статус», «МИЭЛЬ», «МИАН», «РосБизнесКонсалтинг», «РосЖилСервис», «СвятоГрад - недвижимость» и по обзорам рынка IRN.RU.

У объекта-аналога №1 нет охраны, вводится поправка 5%.

У объекта-аналога №3,4 организованная парковка, вводится поправка -5% соответственно.

14. Наличие подъездных путей

Оцениваемый объект, как и все объекты-аналоги имеет удобные асфальтированные подъездные пути, корректировка не вводится.

СЕРВИС И ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ

Телекоммуникации. У всех объектов - аналогов имеются телефонные линии МГТС. Так же как объект оценки. Корректировка принята равной 0%.

Обеспеченность и техническое состояние инженерных коммуникаций. Объект оценки оснащён сетями электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения и канализации, у подобранных объектов - аналогов состояние коммуникаций рабочее, они находятся в хорошем состоянии, корректировка равна 0%.

Весовые коэффициенты при расчете значения рыночной стоимости единицы общей площади оцениваемого объекта недвижимости, определялись исходя из величины общей чистой и валовой коррекции. При этом величина коэффициента тем больше, чем меньше суммарное значение вносимых корректировок.

ПРИЛОЖЕНИЕ 5

Расчет рыночной арендной ставки для офисных помещений

Таблица 15. Расчёт рыночной арендной ставки для офисных помещений

Группы элементов сравнения	Оцениваемый объект	Объекты-аналоги
		1	2	3	4
Источник получения информации		http://www.rentlist.ru/showphoto.php?id_office=370587	http://www.rentlist.ru/cat.php	http://www.makler.su/arendaview_komm.asp?anketa_id=193293	http://www.rentlist.ru/showphoto.php?id_office=316942
Ставка годовой арендной платы включая НДС и эксплутационных расходов, руб. за кв.м. в год		24 969	24 041	18 850	22 475
Общая площадь объекта, кв.м.	749,7	1110	450	1235	570
Качество прав	государственная регистрация	государственная регистрация	государственная регистрация	государственная регистрация	государственная регистрация
Корректировка, %		0	0	0	0
1.Способ платежа	за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты	за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты	за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты	за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты	за счет собственных средств; безналичный платеж; без рассрочки оплаты
Корректировка, %		0	0	0	0
2. Условия договора аренды	постоянная арендная плата с учетом операционных расходов и затрат на текущий ремонт	постоянная арендная плата с учетом операционных расходов и затрат на текущий ремонт	постоянная арендная плата с учетом операционных расходов и затрат на текущий ремонт	постоянная арендная плата с учетом операционных расходов и затрат на текущий ремонт	постоянная арендная плата с учетом операционных расходов и затрат на текущий ремонт
Корректировка, %		0	0	0	0
3.Особые условия (условия совершения сделки)	публичная оферта	публичная оферта	публичная оферта	публичная оферта	публичная оферта
Корректировка, %		0	0	0	0
4. Дата предложения (дата проведения оценки)	08.04.10	апр. 2010	апр. 2010	апр. 2010	апр. 2010
Корректировка, %		0	0	0	0
5. Отличие цены предложения от цены сделки		уторговывание предусмотрено	уторговывание предусмотрено	уторговывание предусмотрено	уторговывание предусмотрено
Корректировка, %		-7	-7	-7	-7
Скорректированная стоимость		23 221	22 358	17 531	20 902
6. Физические характеристики
6.1 Местоположение	г.Москва, м.Павелецкая, ул.Дубининская,д.41, стр.2	г.Москва, м.Павелецкая, улица Садовническая д.73	г.Москва, м. Тульская, ул. Большая Тульская дом 2	г.Москва, м.Октябрьская	г.Москва, м.Октябрьская, ул.Крымский Вал, д.3, стр.2
Корректировка, %		0	0	0	0
6.2. Удаленность от МКАД	10 м.п.	10 м.п.	2 м.п.	7 м.п.	2 м.п.
Корректировка, %		0	-7	0	-7
6.3. Назначение здания	административное	административное	административное	административное	административное
Корректировка, %		0	0	0	0
6.4 Назанчение помещений	Офисное	Офисное	Офисное	Офисное	Офисное
Корректировка, %		0	0	0	0
6.6 Общая площадь объекта, кв.м.	749,7	1 110	450	1 235	570
Корректировка, %		11	-3	11	-3
6.7 Этаж расположения	4 этажа	3 этажа	1 этаж	3 этажа	5 этажей
Корректировка, %		0	0	0	0
6.8 Подъездные пути	удобные, асфальтированные	удобные, асфальтированные	удобные, асфальтированные	удобные, асфальтированные	удобные, асфальтированные
Корректировка, %		0	0	0	0
6.9 Состояние помещений, уровень отделки	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка, %		0	0	0	0
7. Сервис и дополнительные элементы
7.1. Наличие охраны	есть	есть	есть	есть	есть
Корректировка, %		0	0	0	0
7.2. Наличие парковки	стихийная парковка	организованная	стихийная парковка	стихийная парковка	организованная
Корректировка, %		-5	0	0	-5
7.3. Обеспеченность и техн. состояние инженерных коммуникаций	водоснабжение, отопление, электричество, канализация	водоснабжение, отопление, электричество, канализация	водоснабжение, отопление, электричество, канализация	водоснабжение, отопление, электричество, канализация	водоснабжение, отопление, электричество, канализация
Корректировка, %		0	0	0	0
7.4. Телекоммуникации	МГТС, Интернет	МГТС, Интернет	МГТС, Интернет	МГТС, Интернет	МГТС, Интернет
Корректировка, %		0	0	0	0
Выводы
Общая чистая коррекция		6	-10	11	-15
Скорректированная стоимость, руб		24 614	20 122	19 459	17 767
Коэффициент вариации, %	13,98
Общая валовая коррекция		17	10	11	15
Весовой коэффициент		0,23	0,27	0,26	0,24
Средневзвешенная величина ставки арендной платы с учетом НДС и эксплутационных расходов	20 418	24614 ? 0,23+ 20122 ? 0,27 + 19459 ? 0,26+ 17767 ? 0,24= 20418
Курс доллара США	29,2940
Средневзвешенная величина ставки арендной платы с учетом НДС и эксплутационных расходов, руб.	20 418
Средневзвешенная величина ставки арендной платы с учетом НДС и эксплутационных расходов, долл. США	697
Средневзвешенная величина ставки арендной платы вкл. НДС и без эксплутационных расходов, руб.	18 376
Средневзвешенная величина ставки арендной платы без учета НДС и эксплутационных расходов, дол. США	627

ПРИЛОЖЕНИЕ 6

Объяснение вносимых поправок для определения арендной ставки

Объяснение аналогично описанию, приведенному в разделе «Сравнительный подход к оценке».

1. Разница между ценой предложения и ценой сделки.

Учитывая тот факт, что объект оценки и объекты-аналоги отчуждаются на открытом рынке в условиях публичной оферты, предполагается, что на них распространяется механизм уторговывания. В результате анализа статистических данных, предоставленных на Интернет порталах: miel.ru («Миэль-Недвижимость»), mian.ru (агентство недвижимости «МИАН»), ежемесячном информационно-аналитическом бюллетене рынка недвижимости «RWAY», а также исходя из собственного мнения Оценщика, было установлено, что величина уторговывания в секторе коммерческой недвижимости г. Москвы 2010 года лежит в диапазоне 5-10%. В данном случае, всем объектам-аналогам вводится корректировка -7%.

2. Корректировка на местоположение

Местоположение объекта оценки является основным параметром, определяющим его стоимость в условиях рынка.

Поправка на местоположение рассчитывается, как правило, на основе данных о парных продажах объектов и учитывает «престижность» района расположения объекта недвижимости, а также ближайшее окружение и другие особенности.

Величина вносимой поправки была получена на основе данных полученных в ходе консультаций со следующими агентствами недвижимости: ЗАО «Статус», «МИЭЛЬ», «МИАН», «РосБизнесКонсалтинг», «РосЖилСервис», «СвятоГрад - недвижимость» и по обзорам рынка IRN.RU.

Объект оценки находится в 10 м.п. от ст.м. «Павелецкая», объекты-аналоги №2,4 находятся в 2 м.п. от метро, корректировка -7%.

ПРИЛОЖЕНИЕ 7

Расчет коэффициента капитализации

Величина коэффициента капитализации отражает масштабы возможного риска, связанного с операциями на рынке недвижимости и инвестирования в строительство определенных объектов, и учитывает возможность альтернативных вложений капитала. Существует несколько методов определения ставки:

- метод кумулятивного построения;

- метод рыночной экстракции;

- метод связных инвестиций или техника инвестиционной группы.

Метод связных инвестиций или техника инвестиционной группы не используется в российской практике оценочной деятельности, ввиду неразвитости ипотечно-инвестиционного кредитования в нашей стране, применения метода рыночной экстракции не представляется возможным по причине отсутствия достаточного количества доступных данных по сопоставимым финансовым вложениям (инвестиционным проектам).

Ввиду отсутствия достаточного количества рыночных данных по сегменту помещений свободного назначения г. Москва метод рыночной экстракции не применялся.

Мы используем для определения величины коэффициента капитализации метод кумулятивного построения.

Коэффициент капитализации рассчитан методом кумулятивного построения по формуле:

R = I0 + Кл +Ку +Кн +Ксегм+Коб+/- * SFF

Где I0 - безрисковая ставка;

Кл - компенсация за низкую ликвидность;

Ку - надбавка на необходимость управления проектом;

Кн - компенсация за риск вложений в недвижимость (как объект инвестирования);

Ксегм - компенсация за сегментный (секторный) риск.

Коб. - надбавка за риск инвестирования в конкретный объект недвижимости

*SFF - фактор фонда возмещения за период владения (SFF), учитывает норму возврата инвестиций и рассчитывается по формуле (метод Инвуда):

Определение безрисковой ставки:

За безрисковую ставку наиболее целесообразно применять эффективную доходность к погашению государственных облигаций сроком погашения после 2015 г, которая составляет на дату оценки - 7,88% (источник: Биржи онлайн www.rbc.ru).

Поправка на неликвидность

Отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной.

Премия за риск ликвидности рассчитывается в предположении, что решение о продаже объекта оценки принимается собственником объекта оценки лично, в день даты проведения оценки.

Премия за риск ликвидности определяется из соотношения

Где YL - премия за риск ликвидности;

Yдеп - ставка по валютному депозиту на срок; равный типичному периоду экспозиции объекта оценки на рынке коммерческой недвижимости (% годовых);

T - типичный период экспозиции объекта оценки (в годах);

Премия за риск ликвидности принята в размере 2,0%

Надбавка на управление

Надбавка на необходимость управления была принята нами на основании процентных ставок, взимаемых брокерскими конторами за управление капиталом, предоставленным в их распоряжение. Ставки отличаются в зависимости от размера сумм, предоставляемых клиентом.

Исходя из определения управления недвижимостью, премию за риск управление недвижимостью Оценщик счел возможным рассчитывать с учетом потенциального значения коэффициента недоиспользования помещений и коэффициента потерь при сборе арендных платежей. Надбавка на управление - 1,3%.

Надбавка за относительный риск инвестирования в рассматриваемый тип объекта недвижимости по сравнению с риском инвестирования в государственные ценные бумаги в прогнозный период состоит из риска на рынке недвижимости - Кнедв, риска на сегменте рынка - Ксегм, риска инвестирования в конкретный объект недвижимости - Коб.

R = Кнедв + Ксегм + Коб

Исходя из состояния объекта недвижимости, его местоположения и площади Кнедв. принимаем равным в пределах от 0 до 5%. Данная поправка рассчитывается путем экспертного анализа конкретных рисков инвестирования в строительство объекта, а именно: риска износа, природного и другого чрезвычайного риска, риска инфляции (незначителен), законодательного риска, планировочного риска, юридического риска, риска ухудшения общеэкономической ситуации, бизнес-риска; расчет величин рисков приведен ниже в таблицах:

Таблица 16. Расчет риска недвижимости

№ п/п	Виды рисков	Степень риска
		0,0	1,0	2,0	3,0	4,0	5,0
1	Экономический риск				1
2	Законодательный риск			1
3	Инфляционный риск				1
4	Доступность заемных средств		1
	Количество наблюдений	0	1	1	2	0	0
	Взвешенный итог	0,0	1,0	2,0	6,0	0,0	0,0
	Сумма взвешенных итогов	9
	Количество рисков	4
	Средневзвешенное значение риска вложения в недвижимость, %	2,25

Таблица 17. Расчет риска сегмента

№ п/п	Виды рисков	Степень риска
		0,0	1,0	2,0	3,0	4,0	5,0
1	Изменение коньюктуры рынка в сегменте (спрос/предложение)			1
2	Коммерческий риск			1
3	Экологический риск		1
4	Градостроительный риск		1
	Количество наблюдений	0	2	2	0	0	0
	Взвешенный итог	0,0	2,0	4,0	0,0	0,0	0,0
	Сумма взвешенных итогов	6
	Количество рисков	4
	Средневзвешенное значение риска вложения в сегмент, %	1,50

Таблица 18. Расчет риска инвестирования в объект недвижимости

№ п/п	Виды рисков	Степень риска
		0,0	1,0	2,0	3,0	4,0	5,0
1	Состояние объекта (износ)			1
2	Окружение объекта					1
3	Правовые ограничения			1
4	Объемно-планировочные риски			1
	Количество наблюдений	0	0	3	0	1	0
	Взвешенный итог	0,0	0,0	6,0	0,0	4,0	0,0
	Сумма взвешенных итогов	10
	Количество рисков	4
	Средневзвешенное значение риска вложения в конкретный объект, %	2,50

Расчет фактора фонда возмещения.

SFF = Y / ((1+Y)n - 1)

Где Y - ставка дохода на капитал, %.

Изменение (повышение) стоимости объекта составит: = 30 %.

Фактор фонда возмещения за период владения (SFF) равен

SFF = Y/((1+Y)5-1)

где Y - ставка дохода на капитал:

Y= I0+ Кр + Кр +Ку

Таблица 19. Расчет фактора фонда возмещения

SFF = Y/((1+Y)5-1), где Y - ставка дисконта.
R = Y - D х SFF
Y	17,43%
SFF	14,14%
	30,00%
х SFF	4,24%

Таблица 20. Расчет коэффициента капитализации кумулятивным методом

Безрисковая ставка (I0)	Надбавка на низкую ликвидность (Кл)	Надбавка на управление (Ку)	Надбавка на риск	Y	Д* SFF	R кумул.
			R недвиж.	R сегмента	R объекта	R общий
7,88%	2,00%	1,30%	2,25%	1,50%	2,50%	6,25%	17,43%	4,24%	13,18%

Таким образом, значение коэффициента капитализации для оцениваемого объекта составляет 13,18%.

ПРИЛОЖЕНИЕ 8

Расчет стоимости воспроизводства

Стоимость воспроизводства определяется как стоимость строительства точной копии существующего здания, с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

Стоимость воспроизводства может быть определена следующими методами:

- Метод анализа сметы.

- Метод составления сметы.

- Метод разбивки по видам работ.

- Ресурсный метод.

- Метод проектных аналогов (УПВС, ТЭП, БУПс, КО-ИНВЕСТ и др.).

- Метод рыночных аналогов.

Нами был использован метод проектных аналогов (КО-ИНВЕСТ).

Общая формула метода проектных аналогов выглядит следующим образом

ПВС = С1ед.* Sоб.*Кпопр.*Ктек.*КНДС*Кпр.пр.

Где С1ед.- стоимость стр-ва одной единицы площади оцениваемого объекта.

Стоимость 1 куб. м потребительского свойства в уровне цен на 01.01.2007 г. руб. (М. «Ко-Инвест», 2007 г. «Общественные здания»);

Sоб. - общая площадь, куб.м.;

Кпопр. - произведение всех вводимых поправочных коэффициентов, выраженное в десят. дробях (на группу капитальности, на климатический район, уровень отделки, объем и т. п.);

КНДС - коэффициент, учитывающий НДС;

Кпр.пр. - коэффициент, учитывающий прибыль предпринимателя в размере 11% Источник информации: http://cpcpa.ru/Publications/004/..

Основные расчеты стоимости замещения представлены в таблицах:

Таблица 21. Расчет стоимости замещения

Источник информации	Сборник Ко-Инвест Укрупненных показателей стоимости строительства "Общественные здания", 2007 год
Аналог	03.03.04.009
Стоимость строительства 1 ед. изм. объекта аналога в ценах 2007 г., руб.	5668,30
Ед. изм.		куб. м.
Кол. ед. изм.	2249,10
Индекс перехода к текущим ценам	1,40
Корректировка на разницу между объемом оцениваемого здания и объемом объекта-аналога	0,86
Региональный коэффициент	1,066
Стоимость в ценах 2010 года	16 362 335
НДС	18%
Стоимость с учетом НДС	19 307 556р.
Прибыль предпринимателя	11%
Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта, руб	21 431 387р.

Анализ износа

Следующий этап затратного метода - определение износа. Износ можно определить как снижение полной стоимости замещения вследствие воздействия различных факторов, полученное на дату оценки. Существуют три вида износа:

- физический износ;

- функциональный износ;

- износ внешнего воздействия.

Физический износ

Физический износ является результатом нормального в процессе эксплуатации, ветхости, сухого гниения, трещин, ржавчины, или конструкционных дефектов здания. Такой тип износа может быть как устранимым, так и не устранимым.

Неустранимый износ определяется исходя из срока жизни различных компонент здания. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранен в результате текущего ремонта), также называемый отложенным ремонтом, включает в себя плановый ремонт в процессе повседневной эксплуатации.

Расчет физического износа здания произведен согласно удельным весам конструктивных элементов каждого из улучшений (М. «Ко-Инвест», 2007 г. «Общественные здания»), данные приведены в табл. 31.

Таблица 22. Расчет физического износа

Конструктивный элемент	Удельный вес	Поправка к удельному весу	Удельный вес конструктивного элемента	Физический износ в %	Процент износа к строению
фундаменты	3,99%	1	3,99%	25%	1,00%
каркас	-	-	-	-	-
стены	19,99%	1	19,99%	25%	5,00%
перегородки	6,00%	1	6,00%	25%	1,50%
перекрытия и покрытия	8,99%	1	8,99%	25%	2,25%
кровли	6,00%	1	6,00%	25%	1,50%
проемы	12,01%	1	12,01%	25%	3,00%
полы	10,00%	1	10,00%	25%	2,50%
отделка	7,01%	1	7,01%	25%	1,75%
прочие	5,00%	1	5,00%	25%	1,25%
специальные конструкции	6,49%	1	6,49%	25%	1,62%
отопление и вентиляция	8,02%	1	8,02%	25%	2,01%
водоснабжение и канализация	0,90%	1	0,90%	25%	0,23%
электроосвещение	4,75%	1	4,75%	25%	1,19%
слаботочные устройства	0,83%	1	0,83%	25%	0,21%
прочее	-	-	-	-	-
итого	99,98%		100%		25,00%
		S% износа х 100% =	25%
		Sудельный вес

Функциональный (моральный) износ

Понятие функционального износа определяется как: "Снижение функциональной эффективности".

Этот вид износа отражает снижение стоимости в результате таких факторов, как сверхдостаточность, непривлекательный вид, плохая планировка и дизайн.

Функциональный износ считается устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших элементов выгодна, или не превышает величину прибавляемой (дополнительной) полезности и/или стоимости; определяется через капитализацию потерь вследствие износа. В противном случае устаревание считается неустранимым.

В нашем случае функциональный износ равен 0%.

Износ внешнего воздействия

Износ внешнего воздействия определяется как: снижение функциональной пригодности здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района (квартала), месторасположения объекта в районе (квартале), области или регионе, или состоянием рынка. Износ внешнего воздействия является неустранимым и может быть измерен капитализированной величиной потери ренты.

Для оцениваемого объекта эксперты не выявили износ внешнего воздействия.

Суммарный износ

Суммарный износ определяется по следующей формуле:

Иобщ. =1 - (1 - Ифиз.)*(1 - Ифун.)*(1 - Ивнеш.)

Где Ифиз. - физический износ;

Ифун. - функциональный износ;

Ивнеш. - экономический износ.

Заключительный анализ затратного подхода

Результаты расчетов можно свести к общему итогу

Таблица 23. Результаты затратного подхода

Полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта, руб	21 431 387
физический износ, %	25%
физический износ, руб.	5 357 847
функциональный износ, %	0
функциональный износ, руб.	0
внешний износ, %	0
внешний износ, руб.	0
Стоимость с учетом износа, руб.	16 073 540

ПРИЛОЖЕНИЕ 9

Расчет коэффициента (ставки) капитализации для земельного участка

Ставка капитализации - это норма сложного процента, используемая при расчете текущей стоимости будущих платежей. Она отражает среднюю реальную доходность объектов, предполагаемую потенциальным покупателем и является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.

Существует несколько способов расчета ставки капитализации, из которых наиболее адекватным для оценки объектов недвижимости оценщик считает метод кумулятивного построения.

Ставка капитализации строится в основном на базе:

- безрисковой ставки дохода;

- премии за риск инвестиций в недвижимость;

- премии за низкую ликвидность недвижимости;

- норма возврата капитала

Безрисковая ставка.

Обычно под безрисковой ставкой понимают норму сложного процента, которую в виде прибыли можно получить при вложении денег в абсолютно надежные финансовые активы. Безрисковая ставка дохода используется в качестве базовой, к которой добавляются все остальные (ранее перечисленные) составляющие.

За безрисковую ставку наиболее целесообразно применять эффективную доходность к погашению государственных облигаций сроком погашения после 2015 г, которая составляет на дату оценки - 7,88% (источник: Биржи онлайн www.rbc.ru).

Расчет поправок на риск.

Поправки на риск определяются на основе анализа факторов, приведенных ниже. Для оценки каждого из рисков проводился опрос практикующих оценщиков и обсуждение возможных величин рисков. Экспертная оценка величины премий за риск по данным аналитических отделов составляют в пределах от 0- 5%.

Риск рынка недвижимости.

Риск рынка недвижимости отражает вероятность того, что изменение спроса и предложения и других факторов на конкретный тип недвижимости может существенно повлиять на ставку арендной платы, коэффициент загрузки и чистый операционный доход.

Для определения премии за риск рынка недвижимости, нами был использован следующий алгоритм, приведенный в таблицах ниже:

Таблица 24. Расчет премии за риск

Фактор риска	Степень риска	Результат
	Низкая	Средняя	Высокая
Ухудшение общей экономической ситуации	1	2	3	3
Увеличение числа конкурирующих объектов	1	2	3	1
Изменение федерального или местного законодательств	1	2	3	1
Неэффективный менеджмент	1	2	3	2
Оцениваемые права на земельный участок	1	2	3	2
Местонахождение земельного участка	1	2	3	2
Наличие коммуникаций	1	2	3	2
Финансовые проверки	1	2	3	1
Ускоренный износ	1	2	3	1
Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации	1	2	3	1
А. Итого (сумма):	16
Б. Рассчитанная степень риска (Б=А/10):	1,6

Алгоритм расчета премии за специфический риск приведен ниже:

Таблица 25. Расчет премии за риск

Степень риска	Рассчитанное значение	Размер премии за специфический риск
Низкая	< = 1	0 - 1%
Ниже средней	> = 1, но < 1,5	2 - 4%
Средняя	> = 1,5 но < 2	5 - 6%
Выше средней	> = 2, но < 2,5	7 - 8%
Высокая	> = 2,5	9 - 10%

В результате, с учетом экспертно полученного значения степени риска, надбавка за риск рынка недвижимости определен на уровне 5 %.

Риск низкой ликвидности.

Риск низкой ликвидности имеет для объектов недвижимости высокое значение и отражает невозможность быстрого реструктурирования капитала инвестора за счет быстрой продажи инвестиций в недвижимость по стоимости, близкой к рыночной. Для его расчета необходимо проанализировать динамику цен на рынке недвижимости, а также временные факторы, обуславливающие динамику продаж (т.е. среднее время ожидания сделки после подготовки объектов к продаже, приводящее к возможным потерям капитала).

Риск низкой ликвидности для оцениваемого земельного участка составляет 3 %.

Норма возврата капитала

Считается, что коэффициент капитализации для земли должен быть равен норме доходности без учета нормы возврата капитала, так как земля не «изнашивается, т.е. не теряет своих свойств со временем и, соответственно, может приносить доход и создавать стоимость в течение бесконечного периода времени.

Суммируя все вышеизложенные компоненты, получаем для данных объектов значение коэффициента капитализации, равное:

Таблица 26. Расчет коэффициента капитализации

Наименование	Значение
Ставка безрисковая	7,88%
Риск рынка недвижимости.	5,00%
Риск низкой ликвидности	3,00%
Норма возврата капитала	0%
Коэффициент капитализации (округленно)	15,88%

Размещено на Allbest.ru