Оценка объекта недвижимости

Расчет прибыли предпринимателя

П_п - прибыль предпринимателя - это предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение за риск, связанный с реализацией строительного проекта. Расчет прибыли в идеале должен основываться на рыночных данных. Проведем расчет прибыли предпринимателя с использованием аналитического метода, предложенного сотрудниками Петербургского технического университета (СпБГТУ) к.т.н., доцентом Д.Д. Кузнецовым и д.т.н., профессором, заведующим кафедрой «Экономика и менеджмент недвижимости» Е.С. Озеровым.

где:

Ппр - прибыль предпринимателя, %;

Со=Со/С - доля авансового платежа в общей сумме платежей;

п - число лет (период) строительства;

уа - годовая норма отдачи на вложенный капитал.

Период строительства (п) определен по СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», для зданий подобного типа 4 месяца.

Соотношение Со принято равным 1,00 - исходя из предположения, что инвестор полностью финансирует проект. Годовая норма отдачи на вложенный капитал (уа) установлена равной 22,28 (расчет ставки капитализации приведен в доходном подходе), что соответствует расчетному коэффициенту капитализации. Расчет прибыли предпринимателя выглядит следующим образом.

Таблица 2.10.2 - Расчет прибыли предпринимателя

Полная стоимость восстановления объекта оценки в текущих ценах рассчитывается как произведение полной стоимости восстановления в ценах 1969 года на приведенные выше индексы и коэффициенты.

Таблица 2.10.3 - Расчет восстановительной стоимости

Определение совокупного износа

При затратном подходе определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания для определения стоимости оцениваемого объекта.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический)

Совокупный износ == ФизИзн + ФункцИзн +ВнешИзн

Накопленный физический износ определим в соответствии с правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р). Для расчета используем формулу: Иф = ?(Ифi*d), где

Иф - физический износ;

Ифi - физический износ отдельного элемента здания, в%

D - восстановительная стоимость элемента.

Таблица 2.10.4 - Расчет исправимого физического износа

Величину накопленного неустранимого износа определим по формуле:

И фн = ХВ/СФЖ, где:

Ифн - величина неустранимого физического износа;

ХВ - хронологический возраст объекта;

СФЖ - срок физической жизни объекта.

Расчет произведем отдельно для короткоживущих и долгоживущих элементов здания. Результаты расчетов приведены в ниже в таблицах.

Таблица 2.10.5 - Расчет неустранимого физического износа короткоживущих элементов здания

Поскольку действительный возраст конструктивных элементов, таких как крыша и проёмы больше их общей физической жизни, коэффициент износа для крыши проёмов принимает равным единице.

Таблица 2.10.6 - Расчет неустранимого физического износа долгоживущих элементов здания

Таблица 2.10.7 - Расчет накопленного физического износа

Расчет функционального износа

Функциональный износ, или функциональное устаревание, вызывается несоответствием характеристик зданий и сооружений современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках рассматриваемого типа недвижимости (несоответствие объёмно-планировочного и конструктивного решения современным стандартам, устаревание инженерного оборудования и т.д.).

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости, связанное с избытком или недостатком качественных характеристик здания. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду объекта недвижимости, умноженную на мультипликатор валовой рентной платы, характерный для данного вида недвижимости.

Объёмно-планировочные и конструктивные решения к таким объектам, как склады с момента постройки объекта оценки значительно не изменились. Таким образом, функциональный износ оцениваемого здания, для использования их по варианту наиболее эффективного использования, составляет ноль процентов.

Расчет внешнего износа

Внешний износ определяет уменьшение полезности объекта в результате действия внешних по отношению к объекту оценки факторов - изменения положения по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменения финансовых и законодательных условий, экономической ситуации и т.д.

Основными факторами экономического (внешнего) износа в России являются общее состояние в экономике, которое в отдельных регионах усиливается местными факторами, наличие дискриминирующего законодательства для отдельных видов предпринимательской деятельности и штрафы за загрязнение окружающей среды.

Внешний износ у оцениваемого здания отсутствует.

Таблица 2.10.8 - Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным подходом

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, полученная на основе затратного подхода составляет 149 909 рублей.

2.11 Определение стоимости объекта сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах (ФСО №1).

В рамках сравнительного подхода, Оценщик применил метод сравнительного анализа продаж. Данный метод представляет собой процедуру сопоставления фактически имевших место продаж аналогичных объектов. Этот подход к оценке базируется на принципе замещения, согласно которому при наличии нескольких товаров и услуг с относительно равной потребительской стоимостью (полезностью) наиболее распространенным и пользующимся наибольшим спросом станет товар с наименьшей ценой. Данный метод основывается на сборе информации об аналогичных предложениях и продажах для последующего сравнения, которое позволяет определить необходимые рыночные поправки по существенным факторам. В данном случае рассматривались такие факторы, как месторасположение объекта, площадь, условия продажи, состояние объекта, время продажи и другие характеристики, приведенные в таблице сравнения объектов-аналогов.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Подбор объектов-аналогов осуществлен на основе анализа журналов «Вся Недвижимость Хабаровска», газет «Из рук в руки», «Презент», интернет порталов «Недвижимость Хабаровска 27. Ru», FarPost.ry. В Приложении 2 представлены PrtSc отобранных объектов-аналогов.

Характеристика отобранных аналогов приведена ниже в таблице.

Таблица 2.11.1 - Характеристика подобранных объектов-аналогов

Для приведения объектов аналогов к сопоставимому виду с объектом оценки необходимо ввести следующие корректировки: на право собственности, на условия продажи, на условия финансирования, на дату продажи, на местоположение, на площадь и на износ.

Объектом корректировки в данном случае является цена продажи 1 кв. м. сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на: процентные; денежные: денежные относительные; денежные абсолютные.

В данной работе использованы процентные поправки, которые вносятся путем умножения стоимости аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки, а также денежные поправки.

Последовательность внесения денежных поправок не имеет значения. При внесении же процентных поправок она должна быть соблюдена, так как последующие процентные поправки вносятся в предыдущую уже откорректированную цену сопоставимой продажи. Последовательность внесения поправок:

1. переданные имущественные права;

2. условия финансирования;

3. условия продажи;

4. время продажи;

5. местоположение;

6. физические характеристики.

Обоснование внесенных корректировок.

Поправка на право собственности. Правовой статус одинаков по всем сравнимым объектам и соответствует оцениваемому объекту, что не требует введения корректировки на право собственности.

Поправка на условия продажи. Условия продажи у объекта оценки и объектов-аналогов одинаковые (рыночные). Данный вид поправки не вносился.

Поправка на условия финансирования. Условия финансирования у объекта оценки и объектов-аналогов одинаковые (наличный расчет). Данный вид поправки не вносился.

Поправка на дату продажи. Ситуация на рынке может измениться со времени продажи сравнимых объектов на дату проведения оценки оцениваемого объекта. Причиной произошедших изменений могут быть такие факторы, как инфляция, дефляция, изменившийся спрос и изменившееся предложение. Само по себе время не является поводом для внесения поправок, корректировка оправдывается изменениями экономической ситуации за рассматриваемый промежуток времени. Поправка на дату продажи не применялась, поскольку дата предложения к продаже объектов-аналогов близка или совпадает с датой оценки объекта оценки.

Поправка на местоположение. Поправка на местоположение необходима в том случае, если характер прилегающей территории сопоставимых объектов и объекта оценки резко различаются. Существенными различиями являются: легкость подъезда, репутация района, спрос на этот район и характер движения по магистралям. Данная корректировка рассчитывается как соотношение базовых ставок арендной платы по оценочным зонам г. Хабаровска, определенное для объекта оценки и объектов аналогов.

Так как объект оценки и отобранные объекты аналоги №№2,3 расположены в разных оценочных зонах, необходимо внести корректировку, учитывающую данный фактор. Формула расчета поправки на местоположение:

Поправка на местоположение = Соо / Сан, где:

Соо - арендная плата за земельный участок объекта оценки;

Сан - арендная плата за земельный участок объекта-аналога

Расчет поправки на местоположение

Поправка на площадь. Поправку на площадь произведем методом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов идентичных почти во всем за исключением одной, как правило, характеристики. В основе данного метода лежит следующее рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Но парная продажа обязательно должна быть выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Расчет корректировки на площадь методом парных продаж

Методом анализа парных продаж было выявлено, что стоимость 1 кв. м. складских помещений площадью от 100 до 700 кв. м. в среднем ниже стоимости складских помещений площадью от 40 до 100 кв. м. на 29,5%. Что соответствует принципу убывающей предельной полезности (чем больше площадь объекта, тем ниже стоимость 1 кв. м.). На основании этого произведена корректировка на масштаб.

Таким образом, для объекта аналога №2 площадью 624 кв. м. применена повышающая поправка в размере 1,295; к аналогам №1,3,4 площадью меньше 100 кв. м. и более 40 кв. м. поправка не применялась.

Поправка на группу капитальности. Данная поправка произведена с использованием сборника УПВС, Общая часть. Данные для расчета правки представлены на Рисунке 3.

Для торговых баз, складов, хранилищ, холодильников, ледников и мелких производственных предприятий применять следующие поправочные коэффициенты

Рисунок 3. Группы капитальности

Согласно данных технического паспорта объект оценки - металлический склад относится к IV группе капитальности, так же как и объекты - аналоги №№2,3; поправки к данным аналогам не применялись. В отношении аналогов №№1,4 применены понижающие поправки 0,77, поскольку эти объекты-аналоги относятся к I группе капитальности, имеют стены из кирпича. Объект оценки в значительной степени уступает им по своим физическим характеристикам.

Поправка на износ рассчитывалась по формуле:

Поправка на износ = (100-Ио)/(100-Иа), где:

Иа - износ объекта-аналога

Ио - износы объекта оценки.

Износ объекта оценки и аналогов определим методом срока жизни по формуле: Износ = Фактический срок жизни/ Нормативный срок жизни

Расчет поправки на износ:

Поправка на инженерные характеристики. Поправка на инженерные характеристики рассчитана с использованием сборника УПВС №18, «Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах» (к табл. 26). Согласно данным сборника удельный вес электро- и сантехустройств составляет 2%. В этом можно убедиться и посмотрев технический паспорт оцениваемого здания радел VI. Таким образом, к аналогам №№3,4 имеющим автономное (аналог №3) и централизованное отопление (аналог №4) применены понижающие поправки 0,98. К объектам-аналогам №№1,2 поправки не применялись, так как данные аналоги, так же как и объект оценки не имеют коммуникаций.

Поправка на функциональное назначение. Функциональное назначение объекта оценки - складская недвижимость, так же как и аналоги №№1,2,4. Объект-аналог №3 в отличие от объекта оценки имеет торгово-складское назначение: 36 кв. м предназначены для торговли, 36 кв. м. - склад. Как показал анализ рынка стоимость 1 кв. м. торговых зданий выше, стоимости 1 кв. м складов. Что подтверждается методом анализа парных продаж. Для расчета поправки были отобраны три пары объектов недвижимости идентичные по местоположению, площади, физическим характеристикам.

Таблица 2.11.2 - Расчет поправки на функциональное назначение методом парных продаж:

В результате получено среднее значение поправки 0,74.

Поправка в размере 0,74 применена к Ѕ.единицы сравнения (кв. м.) объекта-налога №3. Рассечет, выглядит следующим образом:

10566,1/2*0,74+10566,1/2=9192,5, где

10566,1 - корректируемая стоимость 1 кв. м.аналога №3;

0,74 - поправка на функциональное назначение;

9192,5 - скорректированная стоимость аналога №3.

Поправка на состояние. На дату оценки объект оценки находится в состоянии, требующем ремонта. Все сопоставимые объекты находятся в состоянии с произведенным текущим ремонтом. Соответственно к ценам объектов-аналогов необходимо внести понижающие поправки. Величина поправки на состояние (ремонт) взята, как сумма затрат на исправимый физический износ объекта 187 388 руб. (таблица №2.10.4) и составила 2507 руб./ кв. м. В отношении всех объектов-аналогов применена абсолютная понижающие денежная поправка в размере -2500 руб.

Таблица 2.11.3 - Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнимых продаж

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, рассчитанная сравнительным подходом, методом сравнения продаж составляет на дату оценки 945 995 рублей.

2.12 Определение стоимости объекта доходным подходом

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (ст. 12 ФСО №1). Сдаваемое в аренду имущество приносит собственнику гарантированный рентный доход. На развитых рынках этот доход может быть дисконтирован по присущей данному сегменту рынка ставке дисконта или капитализирован по ставке капитализации. Обе эти ставки учитывают связанные с коммерческой эксплуатацией объекта инвестиционные риски.

Ст. 21 ФСО №1 предусматривает лишь один способ оценки стоимости на основе дохода - метод дисконтирования. Однако метод капитализации является всего лишь иной математический формой для суммы ряда дисконтированных платежей, поэтому данный метод также может быть применен для оценки.

С целью определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода нами были предприняты следующие действия:

§ путем анализа найденных на рынке сделок с аналогами, выявлены арендные ставки, сложившиеся на локальном рынке при сдаче в аренду аналогичных зданий;

§ с учетом расходов собственника, неплатежей и потерь от неполной загрузки получена величина чистого операционного дохода (ЧОД) от объекта оценки;

§ методом кумулятивного построения на основе безрисковой ставки и рисков инвестирования в недвижимость рассчитана ставка капитализации;

§ капитализацией ЧОД с помощью полученной ставки капитализации рассчитан доходный ориентир рыночной стоимости объекта.

Определение рыночной ставки арендной платы для объекта оценки

Рыночная арендная ставка для объекта оценки в данной работе определена сравнительным подходом. Он позволяет при наличии достаточного числа объектов сравнения сгладить возможные выбросы и получить достаточно достоверную информацию о величине арендной ставки.

Отбор объектов аналогов для определения ставки арендной платы.

Критериями выбора аналогов служили назначение, схожесть местоположения (территория предприятия), тип площадь и состояние, наличие земельного участка Данные по сопоставимым объектам были получены на сайтах:

http://khabarovsk.farpost.ru, http://www.nd27.ru/givecombank-1000-2.html, http://www.avito.ru. Рассматриваемые аналоги не имеют обременений и ограничений, предлагаются на рыночных условиях, без влияния на цену предложения каких-либо особых обстоятельств.

Элементы сравнения.

Первая группа элементов сравнения: правовые характеристики, условия продажи, условия финансирования, условия рынка, отличие цен сделок от цен предложения.

Вторая группа элементов сравнения: местоположение, общая площадь, состояние здания, право собственности на прилегающий земельный участок.

Обоснование введенных корректировок для расчета ставки аренды.

По первой группе элементов сравнения. Объекты-аналоги предлагаются на рыночных условиях, без влияния на цену предложения каких-либо особых обстоятельств, при этом аренда объектов предлагалась в январе 2013 года. При сравнении по элементам первой группы необходимо учитывать отличие цен сделок объектов-аналогов от цен предложения. По информации агентов вышеупомянутых агентств средняя скидка в результате торга за коммерческие объекты составляет 5-10%. Ставки арендной платы аналогов №№1,2,3 были скорректированы на максимальную величину указанного диапазона - 10%. Такое решение было принято, так как на рынке есть тенденция к снижению арендных ставок, спрос ниже предложения, и продавцы вынуждены понижать цену для повышения конкурентоспособности своих объектов. К аналогу №4 применена понижающая поправка в размере -5%, поскольку данный объект-аналог предлагается к аренде с пометкой «срочно», следовательно арендодатель заведомо несколько понизил ставку аренды для того чтобы как можно быстрее «найти» арендатора. По остальным параметрам корректировки не проводились по причине того, что они одинаковы как для объектов-аналогов, так и для оцениваемого объекта.

По второй группе элементов сравнения.

Местоположение. Поправка на местоположение необходима в том случае, если характер прилегающей территории рассматриваемых и сопоставимых объектов резко различаются. Существенными различиями являются: легкость подъезда, репутация района, спрос на этот район и характер движения по магистралям. Данная корректировка рассчитана как соотношение базовых ставок арендной платы по оценочным зонам г. Хабаровска, определенных для объекта оценки и объектов аналогов.

Общая площадь. Как правило, чем больше площадь объекта, тем ниже арендная плата в пересчете на 1 кв. м. (аналог скидки на «опт»). В качестве примера приведем разницу в стоимости 1 кв. м. кирпичного отапливаемого склада в зависимости от площади.

Пример разницы в стоимости 1 кв. м. кирпичного отапливаемого склада в зависимости от площади:

Однако в результате анализа рынка предложений к аренде металлических складов, а именно, бесед с арендодателями, различий в стоимости 1 кв. м металлических не отапливаемых складов большей и меньшей площади не выявлено. Поэтому корректировки к объектам-аналогам не применялись.

Состояние. Очевидно, что чем лучше состояние объекта, тем дороже он стоит, так как собственнику не придется производить реконструкцию или ремонт. Соответственно, предлагаемые цены аренды корректировались относительно состояния аналогов. Объекту оценки требуется проведение текущего ремонта. Ставка арендной платы аналогов, где проведен текущий ремонт снижена на 10% (экспертно).

Право собственности на прилегающий земельный участок. Наличие прилегающего участка также вносит вклад в стоимость, так как позволяет возводить дополнительные постройки и сооружения, а также обеспечивает маневрирование и парковку для любого вида транспорта. У объекта оценки земельный участок находится на праве долгосрочной аренды, так же как и всех объектов-аналогов.

Таблица 2.12.1 - Расчет рыночной ставки арендной платы для объекта оценки

Расчёт потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход (Potential Gross Income) определяется от сдачи в аренду недвижимости в аренду на вторичном рынке, при 100% ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: ПВД = S *Са * 12 месяцев, где:

S - площадь, сдаваемая в аренду, кв. м. Для расчета взята суммарная общая полезная площадь помещений в оцениваемом здании 74,1.

Cа - арендная ставка за 1 кв. м./месяц

ПВД = 74,1 кв. м. * 129,4 руб./кв. м./мес. * 12 мес. = 115 032 руб./год

Расчёт коэффициента вакансий и неплатежей

Неплатежи в настоящий период стремятся к нулю и случаются, главным образом, в период окончаний договоров аренды и потому, по данному признаку могут рассматриваться в т.ч. как вакансии. Следовательно, коэффициент потерь при сборе платежей (Кп) примем равным 0%.

Потери от недозагрузки помещений рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, то есть за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам.

В нашем случае, при отсутствии таких данных для определения коэффициента недозагрузки проанализируем ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, то есть существующие арендные договора по срокам действия, частоту их пере заключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитаем коэффициент недоиспользования (К_нд) объекта недвижимости:

К_нд = (Д_п * Т_с)/ Н_а,где:

Д_п - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение периода перезаключаются договора;

Т_с - средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

Н_а - число арендных периодов.

Расчет коэффициента недозагрузки оцениваемого здания был рассчитан исходя из того, что объект недвижимости сдается полностью одному арендатору, частота перезаключения договора составляет 1 раз в 2 года; период поиска нового арендатора составляет 1,5 месяца.