Оценка объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Целью данной курсовой работы является определение рыночной стоимости объекта недвижимости для проведения переговоров относительно возможной сделки купли-продажи Объекта оценки. Для раскрытия данной темы курсовой работы были выделены следующие основные задачи:

- рассмотрение теоретических аспектов оценки недвижимости;

- расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходом, включая оценку рыночной стоимости земельного участка;

- расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом;

- расчет стоимости объекта недвижимости доходным подходом;

- согласование результатов оценки различными подходами.

В процессе проведения оценки объекта недвижимости, мы основывались на сведениях, содержащихся в проектной документации, предоставленной собственником, визуальным осмотром объекта и текущей информацией о рыночных ценах подобных объектов, находящихся в данном регионе.

Оценка проводилась в соответствии с международными Стандартами, профессиональной практики оценки и Кодексом этики Оценщика.

Выводы, заключения и другие теоретические изложения, содержащиеся в настоящем отчете, основаны на практическом исследовании объекта оценки, анализе используемой информации, интерпретации расчетных данных, а также на полученных мною знаниях.

Оценка рыночной стоимости была произведена по состоянию на 31 января 2013 года, что совпадает с датой осмотра здания.

На основании данных, представленных и проанализированных в настоящем отчете, с учетом множества, принимаемых во внимание объективных факторов, в результате проведенного исследования, было установлено, что рыночная стоимость оцениваемого здания на дату оценки составляет 578 658 рублей.

1. Методология и методы оценки недвижимости

1.1 Особенности недвижимости как объекта оценки

Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

Перечисленные параметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью.

Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов недвижимости, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям. Необходимость определения рыночной стоимости данной недвижимости возникает при:

§ приватизации;

§ передаче в доверительное управление либо передаче в аренду;

§ использовании объектов недвижимости в качестве предмета залога;

§ продаже или ином отчуждении объектов недвижимости;

§ переуступке долговых обязательств;

§ передаче объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

§ возникновении спора о стоимости объекта недвижимости оценки при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц, составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных нужд.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при:

§ купле-продаже объектов недвижимости;

§ акционировании и перераспределении имущественных долей;

§ внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

§ дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков;

§ ликвидации объектов недвижимости;

§ сдаче недвижимости в аренду;

§ уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости;

§ страховании объектов недвижимости;

§ кредитовании под залог объектов недвижимости;

§ разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

§ исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.

Недвижимость - это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.

Так, экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

Недвижимость может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости.

Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.

Ограниченность земельных участков, которые наряду со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик.

Недвижимость относится к низколиквидным товарам - в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.

Физические характеристики объекта недвижимости, как особенного товара, включают ее долговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объясняется его зависимостью от местоположения.

Физическое описание недвижимости содержит, в первую очередь, информацию о размерах и форме земельного участка, качестве почвы, имеющихся коммуникациях; во вторую очередь - это описание строений, их размера, функционального назначения, состояния и соответствия требованиям рынка.

Согласно ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Оценочная деятельность в сфере объектов недвижимости в России регулируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и принимаемыми в соответствии с ним ФЗ и иными нормативными правовыми актами РФ и ее субъектов, а также международными договорами РФ.

1.2 Принципы оценки объектов недвижимости

Теория стоимости сформулировала четыре основных фактора, влияющих на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность. Данные факторы проявляются через основные принципы оценки, которые определяют их влияние на стоимость объектов недвижимости в процессе ее функционирования.

Основные принципы оценки недвижимости объединены в 4 группы:

1. Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта.

2. Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.

3. Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Принципы, основанные на представлениях собственника о полезности объекта.

Процесс создания стоимости ориентирован на получение будущих выгод. Рыночная стоимость недвижимости не эквивалентна цене приобретения объекта в прошлом или производственным издержкам на ее создание; ее величина отражает представления участников рынка о будущих выгодах от ее приобретения.

Для владельца недвижимости личного пользования стоимость зависит главным образом от ожидаемых преимуществ в результате владения и проживания в этой недвижимости. Стоимость коммерческой недвижимости будет определяться доходом, который она может генерировать в будущем. В связи с этим оценщики недвижимости учитывают местные, региональные и национальные особенности представлений покупателей и продавцов. Ретро-информация об объекте и состоянии рынка имеет значение для интерпретации текущего состояния рынка и прогнозирования рыночных ожиданий.

Полезность заключается в способности товара удовлетворять определенные потребности потребителей. Недвижимость обладает различной полезностью для жильцов, владельца и арендатора. Жилая недвижимость, находящаяся в личной собственности, удовлетворяет потребность собственника в жилом помещении с той или иной степенью удобства. Качество удобств влияет на полезность недвижимости для владельца или арендатора. В данном случае полезность принимает форму генерируемых недвижимостью денежных потоков. Влияние полезности на стоимость зависит от потребительских характеристик недвижимости, к которым относят площадь, местоположение, качество ремонта и другие свойства полезности, существенно влияющие на стоимость недвижимости.

Принцип замещения утверждает, что при наличии нескольких аналогичных или сопоставимых объектов недвижимости на рынке наибольшим спросом будет пользоваться объект с наименьшей ценой. Этот принцип предполагает рациональное поведение участников рынка, не обремененных дополнительными затратами, обусловленными задержкой платежей. Согласно данному принципу, покупатель не заплатит за недвижимость больше, чем за другой объект со сходными потребительскими параметрами. Принцип замещения признает за покупателями и продавцами право выбора объектов недвижимости с одинаковыми характеристиками.

Издержки неиспользованных возможностей - это величина потерь, связанных с упущенной возможностью в результате конкретного выбора. Инвестор, принимая соответствующее решение, отказывается от других возможностей приложения капитала. Предпочтения конкретного инвестора учитывают его интересы: это либо максимальная доходность при относительно небольшом уровне риска, либо получение надежно прогнозируемой величины доходов на долгосрочной основе. Издержками неиспользованных возможностей для инвестора являются альтернативные инвестиционные варианты, которые оказались более эффективными при сопоставимом уровне риска.

Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.

Принцип баланса утверждает, что стоимость недвижимости создается и поддерживается при условии равновесия различных противостоящих и взаимодействующих элементов, таких, как компоненты недвижимости, производственные факторы: земельный участок, рабочая сила, капитал и менеджмент. Необходимое равновесие достигается при оптимальном соотношении земли и других объектов, а вложение дополнительного капитала не сопровождается получением дополнительной выгоды. Принцип баланса проявляется и во взаимосвязи недвижимости и внешней среды.

Принцип вклада означает, что стоимость каждой конкретной составляющей недвижимости соответствует ее вкладу в стоимость целого объекта недвижимости либо величине, на которую уменьшается общая стоимость, при отсутствии данного компонента в недвижимости.

Фактически понесенные собственником расходы по преобразованию недвижимости могут сопровождаться изменением ее стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, либо не изменять стоимость.

Принцип остаточной продуктивности. Под прибавочным продуктом понимают чистый доход, приносимый земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, за исключением всех производственных расходов.

Принцип рыночного соответствия предполагает, что недвижимость имеет стоимость при условии, что ее характеристики соответствуют спросу конкретных рынков. Направление использования недвижимости в данном районе должно отвечать спросу по большому спектру факторов, включая экономические обстоятельства, предпочтения владельцев, действующие нормы зонирования и регулирование землепользования и др.

Конкретные рынки также устанавливают стандарт рыночного соответствия. Так, согласно принципу прогрессии, недвижимость с низкой ценой в районе с высокими ценами будет стоить дороже, чем в районе с сопоставимой недвижимостью. Согласно принципу регрессии, недвижимость с высокой ценой в районе с низкими ценами, будет стоить меньше чем в районе с сопоставимой недвижимостью.

Принцип внешнего фактора означает, что положительное или отрицательное влияние на стоимость недвижимости могут оказывать внешние по отношению к ней факторы. Обычно факторы, имеющие значение для большого числа объектов (автодороги, другие объекты инфраструктуры), обеспечиваются государством.

К факторам, влияющим на стоимость недвижимости, обычно относят: общественные тенденции, экономическую ситуацию, мероприятия государственного регулирования и экологию. Взаимодействие указанных факторов определяет рыночную стоимость любого объекта недвижимости.

Социальные факторы, анализируемые оценщиками, связаны с характеристиками населения. Изучение демографических тенденций предполагает рассмотрение состава населения по возрасту и полу, численности населения, уровня образования, темпов спроса на жилую недвижимость и т.д.

Экономические факторы затрагивают основные связи между существующим и будущим спросом и предложением, а также покупательную способность населения. В данном случае оценщики рассматривают такие рыночные характеристики, как занятость, уровень доходов, развитие промышленности, инфраструктуру, уровень цен, а также возможные условия финансирования приобретения недвижимости. Кроме того, к экономическим факторам относят количество и качество существующей недвижимости, возможность создания новых объектов, уровень строительных затрат, рыночные коэффициенты загрузки помещений, динамику арендной платы и ценовой диапазон сходных объектов недвижимости.

К государственным факторам относят политическую и правовую деятельность на всех уровнях государственного управления, которая может влиять на характер и тенденции функционирования рынка недвижимости и стоимость недвижимости. Наиболее важные факторы включают федеральное, региональное и местное налоговое законодательство, местные правила зонирования, строительные нормы и правила, санитарные нормы, специальное законодательство, влияющее на стоимость недвижимости.

Природные и техногенные экологические факторы, к которым относят климатические условия, топографию, состояние почвы, токсические загрязнители, препятствия будущего экономического развития природного характера, транспортные системы, природную привлекательность территории, на которой расположена недвижимость.

Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды

Важнейшие факторы, влияющие на стоимость: полезность, дефицит (редкость), потребность и реальная покупательная способность, в процессе своего взаимодействия формируют экономический принцип спроса и предложения. Потребительские свойства товара, объем его предложения, возможности и потребности покупателей в его приобретении в совокупности формируют спрос и предложение товара в конкретной рыночной ситуации.

Владение и успешное управление недвижимостью обеспечивают инвесторам возможность получения экономической выгоды. Хотя рынки недвижимости отличаются нестабильностью, недвижимость является основным объектом оценочной деятельности, а рынки недвижимости - важной движущей силой экономического развития.

Инвесторы, вкладывая капитал в недвижимость, основываются на своих потребностях и возможностях. Разнообразие выбора инвестиционных инструментов и, в частности, объектов недвижимости отражает многообразие форм, доступных национальной экономике. Каждый индивидуальный участник рынка стремится получить свои экономические цели и результаты, при этом в процессе взаимодействия всех участников происходит комплексное формирование рынка недвижимости. Многообразие изменчивых и взаимосвязанных факторов, влияющих на стоимость недвижимости, проявляется в основных принципах рыночных ожиданий и рыночных изменений.

Изменения состояния рынка обусловлены динамикой факторов, влияющих на стоимость недвижимости: природные, экономические, общественные, экологические и политические. Характер изменений зависит от активности рынков. Изменения социальных, экономических, политических и экологических факторов влияют на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Задача оценщика состоит в анализе и прогнозировании потенциальных рыночных изменений, существенно влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Однако, в силу изменчивости рыночной ситуации, стоимостная оценка недвижимости проводится на конкретную дату и недолго сохраняет свою обоснованность. Изменение рыночных предпочтений в сфере недвижимости не может быть легко обеспечено соответствующим предложением. Кроме того, физическое, функциональное и экономическое старение зданий снижает их стоимость.

Рассмотрим комплексное влияние на результат оценки общих экономических принципов спроса и предложения, замещения, баланса и внешних факторов.

Принцип предложения и спроса предполагает, что цена недвижимости находится в прямой зависимости от спроса и в обратной - от предложения. Указанная зависимость обычно не носит пропорциональный характер. Таким образом, изменение спроса и предложения на какой-либо объект приводит к изменению равновесной цены. Взаимодействие спроса и предложения является следствием взаимодействия участников рынка недвижимости: производителей и потребителей, или продавцов и покупателей.

Предложение недвижимости - это количество объектов определенного вида недвижимости, предлагаемых на данном рынке в данный период времени для продажи или аренды по соответствующим ценам, при условии стабильности издержек производства.

Спрос в сфере недвижимости - это потребность в приобретении или аренде в данный период времени какого-либо типа недвижимости по ценам данного рынка при условии стабильности численности населения, дохода, будущих цен и предпочтений собственников и пользователей.

Принцип конкуренции. Конкуренция возникает между покупателями или арендаторами и является результатом взаимодействия усилий нескольких потенциальных покупателей или арендаторов при заключении сделки. Конкуренция возникает также между продавцами или владельцами недвижимости в процессе взаимодействия усилий нескольких потенциальных продавцов или владельцев недвижимости при ее продаже или сдаче в аренду. Покупатели и продавцы недвижимости нацелены на максимизацию доходов при адекватном уровне риска. Поэтому в условиях рыночной конкуренции каждый объект недвижимости конкурирует не только со всеми другими объектами, пригодными для данного вида использования на конкретном секторе рынка, но и с объектами других сегментов рынка.

Дефицит - это фактор стоимости, отражающий текущее или ожидаемое соотношение спроса и предложения на конкретный товар. Ценность дефицитного товара, к которому в полной мере можно отнести недвижимость, в силу ограниченности пригодной к использованию земли, растет не только при увеличении спроса, но даже при его постоянстве. Факторы полезности и дефицита оказывают влияние на стоимость только во взаимодействии друг с другом, так как отсутствие одного из них нивелирует влияние оставшегося.

Под потребностью понимают желание покупателя получить определенный товар, удовлетворяющий те или иные жизненные потребности. Потребность, так же, как полезность и дефицит, связана с покупательной способностью.

Реальная покупательная способность - это способность конкретного лица или группы лиц функционировать на рынке в качестве покупателя, приобретая товары и услуги за деньги или их эквивалент. Оценка рыночной стоимости недвижимости учитывает способность рынка заплатить за оцениваемый объект.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Оптимальное использование недвижимости отражает основное допущение в отношении поведения рынка недвижимости. Рассматривая рыночные факторы, определяющие стоимость недвижимости, оценщик идентифицирует оптимальное использование недвижимости. Подобный анализ играет существенную роль при определении стоимости недвижимости, поскольку он определяет место объекта на рынке с позиции альтернативных вариантов использования земли на конкретную дату. Таким образом, рыночная стоимость или цена, которую покупатель готов заплатить, а продавец готов принять за недвижимость, базируется на представлении оценщика о наиболее выгодном использовании земельного участка или зданий. Несмотря на то, что свободные и застроенные земельные участки имеют тенденцию к оптимальному использованию, заключение оценщика об оптимальном использовании недвижимости может не совпадать с текущим использованием. Поскольку вариант использования земли может быть ограничен существующими строениями, оптимальное использование определяют и для земельного участка как условно свободного, и для недвижимости в целом. Сформулированный вариант оптимального использования недвижимости базируется на комплексном анализе рыночных условий и тенденций

1.3 Подходы и методы, используемые в оценке объектов недвижимости

недвижимость оценка здание складской

При оценке рыночной стоимости недвижимости применяются три стандартных подхода: затратный, сравнительный и доходный.

Затратный подход оценки недвижимости реализуется в следующей последовательности:

- определение стоимости участка земли;

- определение восстановительной или замещающей стоимости здания;

- определение величины накопленного износа здания;

- определение рыночной стоимости недвижимости затратным подходом, как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости зданий за минусом накопленного износа.

Основным параметром затратного метода является стоимость воспроизводства объекта, для чего проводятся следующие расчеты.

Сначала объект разбивается на основные компоненты. Допустим, для отдельно стоящего здания это могут быть: фундамент, стены, пол, перегородки, крыша, электрика, отопление, лифт, подъезд, двор. Затем рассчитываются или выбираются из справочников нормативы себестоимости единицы компоненты объекта. И в последнюю очередь определяются поправочные коэффициенты, учитывающие местные условия или отличия объекта от нормативных условий.

После определения стоимости воспроизводства объекта оценивается его износ. Тогда оценочная стоимость объекта будет равна стоимости воспроизводства минус износ.

Износ объектов недвижимости может быть трех видов: физический, функциональный (несоответствие параметров качества оцениваемого объекта современным требованиям) и экономическое устаревание (связано с негативным влиянием внешних по отношению к объекту факторов).

Сравнительный подход. Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод сравнения продаж при оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности:

1. анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;

2. определение подходящих единиц сравнения;

3. выделение необходимых элементов сравнения;

4. проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

5. приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к диапазону стоимости объекта оценки.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят: состав передаваемых прав собственности; условия финансирования сделки купли-продажи; условия продажи время продажи; месторасположение; физические характеристики; экономические характеристики; характер использования; компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке:

- в первую очередь, производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

- во вторую очередь, производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки условия рынка, в любом порядке.

Для определения величин корректировок, в зависимости от наличия и достоверности рыночной информации, применяются количественные и качественные методики. Обоснование принимаемых в расчет корректировок является обязательным.

Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

Доходный подход. Данный подход основан на предположении о том, что стоимость недвижимости определяется современной стоимостью будущих доходов от нее. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. Особенностью приносящей доход недвижимости является наличие компонентов, не относящихся к недвижимости - мебели, приборов, оборудования и т.п., стоимость которых следует отделять от стоимости самой недвижимости. В основе указанного подхода лежит принцип ожидания будущих выгод и преимуществ от владения недвижимой собственностью. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

Если доходы, которые предполагается получить в будущем от владения объекта недвижимости, постоянны, то применяется метод прямой капитализации, основанный на использовании ставки капитализации. Если будущие доходы от владения недвижимости изменяются во времени, то используется метод дисконтирования денежных потоков.

Основные этапы оценки недвижимости методом капитализации:

1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на фактических издержках по ее содержанию или типичных издержках на данном рынке. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности.

4. Полученный таким образом чистый доход пересчитывается в текущую стоимость объекта различными способами, в зависимости от качества информационной базы.

Основные этапы оценки недвижимости методом дисконтированных денежных потоков:

1. установление периода владения имуществом (продолжительности периода получения дохода);

2. прогнозирование потоков денежных средств по каждому году периода владения;

3. расчет стоимости оцениваемой недвижимости на конец инвестиционного периода, то есть стоимость реверсии;

4. расчет ставки дохода (дисконта);

5. преобразование каждого денежного потока и стоимости реверсии в текущую стоимость путем дисконтирования;

6. сложение текущих стоимостей денежных потоков и текущей выручки от продажи объекта (реверсии).

2. Оценка объекта недвижимости на примере складского здания

2.1 Цель оценки

Целью оценки данной курсовой работы является определение рыночной стоимости объекта оценки для консультирования собственника относительно рыночной стоимости для проведения переговоров относительно возможной сделки купли-продажи Объекта оценки.

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под термином «рыночная стоимость объекта недвижимости» понимается «…наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Данное определение предполагает переход права собственности от продавца к покупателю на следующих условиях:

1. Продавец и покупатель действуют в рамках закона.

2. Обе стороны сделки хорошо проинформированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.

3. Объект выставлен на открытом рынке достаточное время.

4. Оплата не сопровождается дополнительными условиями.

5. Цена сделки не является следствием специального кредитования или уступки при продаже ни одной из сторон, участвующих в сделке.

2.2 Идентификация объекта недвижимости

Адрес объекта оценки	г. Хабаровск, Железнодорожный район, ул. Промышленая, 21
Наименование объекта оценки	Здание складское
Тип объекта оценки	Отдельно стоящее здание
Состав объекта оценки	Здание - 75,00 кв. м.
Функциональное назначение	Складское
Использование объекта оценки	По прямому назначению
Остаточная балансовая стоимость объекта оценки на дату оценки	82 631 рублей

2.3 Права собственности, подлежащие оценке

Оценка проводилась для полного права собственности на оцениваемое здание и право аренды на земельный участок.

Имущество (согласно ГК РФ, часть 1 (ст. 212, п. 2)) может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Право собственности в соответствии с ГК РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Оцениваемое здание находится на праве собственности ООО «Ритейл». Правоустанавливающими документами являются договор купли-продажи от 30.09.2003 г. Свидетельство о государственной регистрации права от 16 октября 2003 года.

2.4 Наименование собственника и его адрес

Собственником объекта оценки является ООО «Ритейл», зарегистрированное по адресу: г. Хабаровск, Железнодорожный район, ул. Промышленая, 21

2.5 Инспекция объекта и дата оценки

Инспекция включала осмотр оцениваемого имущества, беседы с собственником объекта оценки, представителями эксплуатационных служб, анализ предоставленной Заказчиком информации.

Детальный осмотр объекта произведен 31 января 2013 года. Оценка объекта была проведена по состоянию на 31 января 2013 года, что является эффективной датой оценки и совпадает с датой последней контрольной инспекции оцениваемого объекта.

Проведенная инспекция выявила следующее: объектом оценки является здание складского назначения; состояние здания оценивается как требующее ремонта; здание эксплуатируется по прямому назначению.

2.6 Описание объекта

Местонахождение и расположение объекта

Согласно административно-территориальному зонированию города Хабаровска объект отнесен к Железнодорожному району и расположен по адресу: город Хабаровск, ул. Промышленная, 21. Удаленность от центральной части города составляет 0,6 км. Местоположение объекта на карте города приведено в Приложении 1.

В соответствии с общей частью к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений Хабаровский край относится к 5-му территориальному поясу и I климатическому району.

Экономическая дифференциация территории, ее специализация на производстве тех видов продукции, для которых она располагает наилучшими предпосылками, приводит к формированию территориально-экономических зон и системы взаимодействия между ними, что позволяет обеспечивать развитие всего региона в целом.

Город Хабаровск является административным центром Хабаровского края, одного из самых крупных административно - территориальных субъектов Российской Федерации, расположенного в центре Дальневосточного экономического региона. Город Хабаровск поделен на 50 территориально-экономических зон в соответствии с Постановлением мэра г. Хабаровска «Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам». Оцениваемый объект отнесен к 24 оценочной зоне.

Транспортная доступность объекта

Объект оценки имеет хорошую транспортную доступность. Ближайшими крупными транспортными магистралями для объекта оценки являются улица Карла Маркса, ул. Промышленная, а также Проспект 60-летия Октября. Подъезд к оцениваемому объекту можно осуществить по улице Промышленной, расположенной перпендикулярно улице Карла Маркса. Объект оценки находится на расстоянии 600 м от проезжей части улицы Карла Маркса и на расстоянии 20 м от проезжей части улицы Промышленной. Подъездные пути - асфальтовое покрытие.

Ближайшая автобусная остановка «Ул. Большая» расположена в 20-ти минутах ходьбы.

Окружение

Объект оценки находится в зоне застройки зданиями преимущественно административно-производственно, складского назначения (с южной и восточной стороны). На противоположной объекту оценки стороне улицы Промышленной, расположены: административное здание и сооружения бывшего ОАО «Хабаровский станкостроительный завод». В настоящее время здесь находятся офисы предприятий, склады. С северо-западной стороны от объекта оценки, между объектом оценки и улицей Карла-Маркса расположена жилая застройка, представленная кирпичными домами 5-ти - 9-ти этажей с квартирами «новой» планировки. В районе улицы Карла-Маркса, расположены многочисленные объекты инфраструктуры: магазины продовольственных товаров, аптеки, остановки общественного транспорта (автобусы, троллейбус); один из крупнейших торговых центров города «Большая медведица». Улица Промышленная сосредотачивает на себе множество предприятий, сфера их деятельности различна: это и производственно-торговые компании, обеспеченные оптовыми складами, и предприятия по продаже автозапчастей и ремонту автомобилей, и предприятия развлекательной сферы. Перечислим некоторые из них, расположенные вблизи улицы Промышленной, д. 21 для того чтобы составить представление об окружении объекта оценки: «Амур Машинери энд Сервис» - компания по продаже и ремонту энергетического и компрессорного оборудования, Дальневосточная государственная инспекция пробирного надзора, «Амуркаменьдобыча» - торгово-производственная компания, «Авто Шарм», «Авто Максимум» - автомагазины, RossKo - оптово-розничная компания, «Аксиком» - торогово-монтажная фирма, «Flowed» - компания по оформлению свадеб, «Galleru» - рекламное агентство, «Maxim» - служба заказа легкового транспорта, «Mozart» - гостиннично-развлекательный комплекс, ночной клуб с одноименным названием.

Описание земельного участка, на котором расположено оцениваемое здание, приведено в таблице 2.6.3.

Таблица 2.6.3 - Описание земельного участка

Параметры	Описание
Площадь участка, м2	93,75
Установленные права на землю	Аренда
Форма участка	Правильная
Рельеф участка	Спокойный
Подземные воды	Нет
Опасности окружающей среды	Не выявлено
Обеспеченность инфраструктурой	Возможно подключение централизованных коммуникаций.
Целевое назначение	Использование территории и эксплуатация здания с проведением его реконструкции, благоустройства и озеленения прилегающей территории

Анализ рынка складской недвижимости

Купля-продажа складской недвижимости

В последние годы, после продолжительного спада, наметились положительные тенденции в области организации собственного производства. Потому оказались востребованы различные производственные помещения, целые базы или, хотя бы, просто склады.

Складская логистика - одно из главных направлений современного бизнеса. Ведь склады - это то, что для успешной реализации товаров требуется в первую очередь.

Купить или продать склад в Хабаровске просто - рынок насыщен различными предложениями о продаже, а также спрос на нем очень велик. Достаточно ознакомиться на порталах с имеющимися объявлениями.

Средняя стоимость предложения к продаже 1 кв. м. складских помещений представлена на рис. 1.



Рис. 1 - Средняя стоимость предложения к продаже 1 кв.м складских помещений по районам города Хабаровска на дату оценки

Аренда складских помещений

Анализируя объявления об «аренде складских помещений» можно выделить тенденцию к ужесточению требований со стороны потенциальных арендаторов к следующим условиям: охрана/ контроль ограничения доступа; температурный режим; вентиляция; пожарная сигнализация; материал заливки пола; лимиты потребления электроэнергии; оснащенность погрузочно-разгрузочной техникой; площадь стоянки транспорта (разворот крупного грузового транспорта); высота потолка не менее 5-7 метров; наличие коммуникаций и средств связи; близость к удобной транспортной развязке (авто или ж/д пути); выделенные погрузочно-разгрузочные зоны и зоны комплектации товарных партий.

Основой ценообразования арендных ставок является также и местоположение. Средняя рыночная стоимость аренды 1 кв. м. складского помещения в Железнодорожном районе находится в пределах 70-360 рублей, в Индустриальном 150-320 рублей, Краснофлотском и Кировском 100-500 рублей /кв. м, Центральном 100-850 рублей.

В зависимости от месторасположения средняя ставка арендной платы за 1 кв. м. представлена на рис. 2.



Рис. 2 - Средняя арендная ставка на складские помещения по районам города Хабаровска на дату оценки

2.7 Описание характеристик объекта

Дизайн здания

Описание объекта недвижимости произведено на основании визуального осмотра и технического паспорта, приведенного в приложении 1. Характеристики объекта оценки представлены в таблице 2.7.1 «Описание здания исследуемого объекта».

Таблица 2.7.1 - Описание здания исследуемого объекта

Тип здания	Отдельно стоящее здание
Функциональное назначение	Складское
Год постройки	1988
Группа капитальности	IV
Год последнего капитального ремонта	-
Техническое состояние	Требует ремонта
Фундамент	Металлические стойки
Стены и наружная отделка	Металлические стены на металлическом каркасе
Перегородки	Металлические
Перекрытия	-
Крыша	Железо
Полы	Дощатые
Проемы дверные	Ворота металлические
Внутренняя отделка	Отсутствует
Электро- и санитарно-технические устройства	Отсутствуют

Основные параметры оцениваемого здания

Таблица 2.7.2 - Основные параметры здания

Параметры	Значение
Год постройки	1988
Площадь общая по наружным обмерам, кв. м.	75,0
в том числе:
площадь общая полезная и основная помещения №1, кв. м	35,1
площадь общая полезная и основная помещения №2, кв. м.	39,0
Итого площадь общая полезная и основная помещения №2, кв. м.	74,1
Количество этажей	1
Внутренняя высота помещений, м	3,06
Высота по наружным обмерам, м	3,10
Строительный объем, куб. м.	233,0

Таблица 2.7.3 - Описание и состояние конструктивных элементов здания

№	Элемент	Материал	Описание износа
1	Фундамент	Металлические стойки	Искривление горизонтальных лини цоколя, неравномерная осадка с прогибом стен до 0,01 от длины стены
2	Стены и их наружная отделка, перегородки	Стены - металлические на металлическом каркасе, перегородки - металлические	Заметный перекос стен, образование щелей в вертикальных стыках, между щитами, неравномерная осадка щитов, поражения гнилью, повреждения на площади до 30%. Зыбкость перегородок, отклонение от вертикали до 1/100 высоты помещения, трещины в сопряжениях.
3	Перекрытия	-	-
4	Крыша	железо	Гниль конструкции на площади до 20%, неплотности фальцев, местам пробоины листов, просветы.
5	Полы	дощатые	Прогибы и просадки, местами изломы (в четвертях) отдельных досок
6	Проемы	ворота металлические	Приборы частично неисправны, повреждения и перекосы обвязок, импостов, коробок.
7	Внутренняя отделка стен, потолков	-	-
8	Санитарно-технические и электротехнические устройства	-	-
9	Прочие работы	прочее	Ржавчина, деформации

Заключение о техническом состоянии здания

Цель технического обследования заключается в определении действительного технического состояния здания и его элементов, получении количественной оценки фактических показателей качества конструкций (прочности, сопротивления теплопередаче и др.) с учетом изменений, происходящих во времени, для установления состава и объема работ капитального ремонта или реконструкции на объекте. Фактическое состояние конструктивных элементов определялось путем внешнего осмотра. В результате осмотра установлено, что здание находится в стоянии, требующем ремонта, согласно ВСН 53-86 (р) - «Правил оценки физического износа жилых зданий», утвержденных приказом Госкомитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР от 24.12.86 г. №446.

2.8 Анализ данных и мнение оценщика

Анализируя вышеприведенную ситуацию, можно сделать следующие выводы: объект оценки - отдельно стоящее здание складского назначения общей площадью 75,0 кв. м., которое на полном праве собственности принадлежит ООО «Ритейл» (свидетельство о государственной регистрации права от 16 октября 2003 г., договор купли-продажи от 30.09.2003 г.); техническое состояние здания требует ремонта, однако, несмотря на это объект оценки все же коммерчески привлекателен на дату оценки.

2.9 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это такое использование незанятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является:

физически осуществимым,

юридически допустимым,

осуществимым с финансовой точки зрения,

обеспечивает максимальную продуктивность.

Юридическая допустимость - следует определить, какие варианты использования соответствуют действующим федеральным законам, законодательству субъектов федерации и местному законодательству. Должны быть проанализированы все документы, регламентирующие нормативно - юридическую сторону вариантов использования объекта оценки, возможные обременения и ограничения, связанные с объектом, например, таких, как аренда, нахождение объекта в районах исторической городской застройки.

Физическая осуществимость - при рассмотрении вариантов использования следует учитывать размеры и форму земельного участка, его транспортную и коммунальную доступность, топографические и географические особенности.

Осуществимость с финансовой точки зрения - критерием финансовой целесообразности является положительный возврат инвестируемого капитала, то есть результат, при котором величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.

Максимальная продуктивность - из всех финансово целесообразных вариантов выбирают тот, который обеспечивает максимальный возврат инвестированного капитала.

Анализ использования земельного участка «как свободного»

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения метода оценки по затратам. Для определения наиболее эффективного использования я провела анализ объекта в соответствии с четырьмя вышеперечисленными критериями.

Юридическая допустимость. Разрешенное использование земельного участка представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов.

Оцениваемый земельный участок в соответствии с Приложением 3 «Описание границ оценочных зон города Хабаровска» к Решению Хабаровской городской думы от 28.03.2000 №413 «Об утверждении границ оценочных зон города Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам» находится в 24 зоне. Базовый размер арендной ставки в 24 зоне в соответствии с Постановлением от 02 ноября 2012 г. №4579 «Об утверждении базовых размеров арендной платы на земельные участи на 2013 год» составляет 57,6 руб. кв. м./год.

Разработаны «Правила застройки и землепользования в городе Хабаровске», которыми определены границы зон, выделенных для использования в различных целях, необходимых для жизнеобеспечения горожан. Оцениваемый земельный участок в соответствии с Приложением к решению Хабаровской городской думы от 21.05.2002 г. №211 «Правила землепользования и застройки в г. Хабаровске» находится в зоне П-2-зона предприятий III-IV класса вредности.

Зона П-2 предназначена для предприятий промышленности III-IV классов вредности, являющейся источником шума, движения транспорта и загрязнения окружающей среды. Предпочтительно расположение зоны вблизи основных транспортных средств, обеспечивающих подвоз сырья и вывоз продукции.

Для максимального уменьшения воздействия на прилегающие районы виды использования должны соответствовать требованиям по уровню вредных выбросов и защите окружающей среды, требуется организация санитарно-защитных зон радиусом 300-100 м.

Сочетание различных видов разрешенного использования недвижимости в единой зоне возможно только при условии соблюдения нормативных санитарных требований.

Основные разрешенные виды использования недвижимости:

- производственные и промышленные предприятия III-IV классов вредности: химические, металлургические, металлообрабатывающие, текстильные предприятия и производства, производства строительной промышленности, производства по обработке древесины, производства по обработке животных продуктов, пищевых продуктов и вкусовых веществ;
- предприятия, отдельные здания и сооружения с производствами меньшего класса вредности относительно основного производства.

Разрешенные виды использования, сопутствующие основным:

- административные организации, офисы, конторы;

- помещения обслуживающего персонала, дежурного аварийного

персонала, охраны предприятий;

- производственно-лабораторные корпуса;

- научно-исследовательские, проектные и конструкторские организации, связанные с обслуживанием предприятий;

- объекты складского назначения различного профиля;
- объекты технического и инженерного обеспечения предприятий;
- предприятия общественного питания (кафе, столовые, буфеты), связанные с непосредственным обслуживанием производственных и промышленных предприятий;

- зеленые насаждения специального назначения;

- питомники растений для озеленения промышленных территорий и санитарно-защитных зон;

- открытые стоянки краткосрочного хранения автомобилей, площадки транзитного транспорта с местами хранения автобусов, грузовых и легковых автомобилей;

- объекты пожарной охраны.

Виды использования, требующие специального согласования посредством публичных слушаний в порядке статей 8, 16 Правил:
- спортплощадки, площадки отдыха для персонала предприятий;
- аптеки;

- пункты оказания первой медицинской помощи;

- специализированные магазины оптовой, мелкооптовой, розничной торговли по продаже товаров собственного производства предприятий;

- объекты оборонного назначения;

- тюрьмы;

- ветеринарные приемные пункты;

- ветеринарные лечебницы;

- санитарно-технические сооружения и установки коммунального назначения;

- площадки, сооружения для контролируемого организованного временного хранения отходов при условии обеспечения их вывоза или утилизации;

- предприятия по утилизации отходов;

- объекты хранения автомобилей: гаражи боксового типа, многоэтажные, подземные и наземные гаражи, автостоянки на отдельном земельном участке;

- станции технического обслуживания автомобилей;

- авторемонтные предприятия;

- автозаправочные станции;

- антенны сотовой, радиорелейной, спутниковой связи.

Таким образом, характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

Физическая осуществимость. Такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

Рассматриваемый земельный участок небольшой по своим размерам, что не дает возможность построить на нем, к примеру, производственное здание, торговый центр, жилой дом и т.д. Рельеф участка ровный. Риск затопления отсутствует. Почвенный слой удовлетворяет требованиям при капитальном строительстве. Имеется возможность подключения ко всем необходимым коммуникациям. Физические характеристики не накладывают практически никаких ограничений на возможное использование участка.

Финансовая оправданность.

Местоположение участка вполне привлекательно с точки зрения размещения объектов коммерческого использования. Сказывается окружение объекта - жилая застройка и уже имеющиеся объекты развлекательной сферы. Но все же наиболее вероятным использованием участка является строительство складского здания или гаража, поскольку объект находится на территории, «внутри» имущественного комплекса. Использование для строительства объекта коммерческой недвижимости могло бы быть, вероятно, если бы объект находился в открытом доступе от жилой застройки или вдоль проезжей части.

Максимальная эффективность.

При ННЭИ условно свободного земельного участка необходимо определить максимальную стоимость права аренды земельного участка при различных вариантах использования. Рассмотрим 2 варианта возможной застройки имеющегося земельного участка: