Оценка объекта недвижимости

Расчет коэффициента недозагрузки (недоиспользования):

Таким образом, коэффициент недозагрузки (недоиспользования) равен 6,25%.

Расчёт действительного валового дохода

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Формула расчёта:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы

ДВД = 115 032 - 7189,52 = 115 032 руб./год

Расчёт операционных расходов

Операционные расходы - это периодические расходы, которые производятся для обеспечения нормального функционирования объектов недвижимости. Операционные расходы можно разделить на три основные группы: условно-постоянные расходы, условно-переменные расходы, расходы на замещение

Определение условно-постоянных расходов

К условно-постоянным обычно относят расходы, которые не зависят от уровня загрузки объекта недвижимости. Это налог на имущество, платежи за земельный участок и страховой сбор.

Земельные арендные платежи. В соответствии со ст. 1 Закона РВ от 11 октября 1991 года №1738-1 «О плате за землю» ежегодным земельным налогом облагаются собственники земли, землевладельцы и землепользователи (кроме арендаторов). Вид платежа зависит от правоустанавливающих документов. Если заключен договор аренды, то предприятие платит арендную плату. Отношения, связанные с арендой земли, не подпадают под действие налогового законодательства, а регулируются ГК РФ. В других случаях платится земельный налог.

В соответствии с информацией, полученной от заказчика земельный участок, на котором расположен объект оценки, принадлежит ООО «Ритейл» на праве долгосрочной аренды.

Оцениваемый земельный участок расположен в 24 оценочной зоне.

Площадь земельного участка = 93,75 кв. м.

Ставка арендной платы, согласно Постановлению мэра города Хабаровска от 24 октября 2008 года №3263 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2009 год» для данной оценочной зоны составляет 57,6 рублей в год за 1 кв. м.

Арендные платежи = 93,75 кв. м. * 57,6 руб./кв. м./год = 5400 руб./год.

Налог на имущество. Расчет платежей в бюджет по налогу на имущество производился исходя из нормативной ставки налога в размере 2,2% от налогооблагаемой стоимости имущества. В качестве базы для расчета налогооблагаемой стоимости была использована балансовая стоимость, которая на момент оценки составляет 82 631 рублей.

Налог на имущество = 82 631 * 0,022 = 1 818 рублей в год.

Страховой сбор. Неотъемлемой частью расходов собственника являются отчисления на страхование имущества. Страховой сбор может составлять не более 0,2% (полный пакет - 0,5%) от налогооблагаемой стоимости: пожар, залив, противоправные действия третьих лиц, стихийные действия и т.д.; неполный пакет (от 0,01 до 0,02%) при страховании отдельных видов риска. Основание - обзор тарифов страховых компаний ОСАО «Ингосстрах», «Военная страховая компания» и «Россгосстрах».

Согласно договору страхования заключенным между собственником недвижимости и страховой компанией «Ингосстрах» ежегодные страховые платежи составляют 413,2 рублей в год (82631*0,5% = 413,2).

Итого величина условно-постоянных расходов на содержание и эксплуатацию здания составила 7 631,2 рублей/год.

Определение условно-переменных расходов

К условно-переменным относят расходы, величина которых связана с уровнем загрузки объекта недвижимости и с уровнем предоставляемых услуг. Это бухгалтерские и юридические услуги арендных и подрядных отношений, накладные расходы, налоги по зарплате персонала, расходы по тепло-, электро-, газоснабжению, коммунальные услуги, эксплуатационные услуги (вентиляция, кондиционирование, уборка помещений, обслуживание лифтов), обеспечение безопасности, прочие расходы.

Коммунальные платежи. Поскольку объект оценки не имеет коммуникаций, соответственно коммунальные платежи отсутствуют.

Заработная плата обслуживающего персонала

Заработная плата обслуживающего персонала по данным собственника здания составила 60 000 рублей в год.

Налоги на заработную плату. Величина налогов на заработную плату состоит из суммы единого социального налога, взносов в пенсионный фонд и взносов на социальное страхование.

Расходы на маркетинг - связаны с расходами на приобретение информации и расходами на продвижение права пользования и владения объекта как товара. В данной работе расходы на маркетинг принимаются исходя из среднерыночных данных для складских зданий, и составляют 1% от действительного валового дохода.

Итого величина условно-переменных расходов на содержание и эксплуатацию здания составила 98 223,48 рублей в год.

Резерв на замещение - предполагает эксплуатацию недвижимости на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного типа недвижимости и определяется годовыми отчислениями на формирование резерва для замены быстроизнашиваемых элементов недвижимости.

Расчёт расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчётов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования. Для расчета использованы данные по износу, полученные в Затратном подходе (таблица 2.10.4).

Расчёт затрат на капитальный ремонт короткоживущих элементов здания:

Так как на момент оценки сроки ремонта короткоживущих элементов здания уже давно наступили (срок ремонта 15 лет). Резерв на замещение на момент оценки принимаем равным восстановительной стоимости короткоживущих элементов в размере 169 838 руб.

Для расчёта суммы ежегодных платежей в резервный фонд применялась формула:

SFF= i/((1+i) ⁿ -1), где:

SFF - коэффициент фонда возмещения,

i - ставка дисконтирования (8,25%),

n - период дисконтирования (капитальный ремонт раз в 15 лет).

SFF = 0,0825/[(1+0,0825)^15 - 1] = 0,03612

Резерв на замещение = 169 838 * 0,03611= 6134,38 руб./год

Расчёт ставки капитализации

Понятие коэффициента капитализации применительно к недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала.

Доход на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Доход на капитал называют также отдачей.

Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.

Формула расчета ставки капитализации:

R = On + Of, где:

R - коэффициент капитализации;

On - ставка дохода на капитал;

Of - норма возврата капитала.

Ставка капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации, и определяется методом кумулятивного построения по формуле:

R = безрисковая ставка + премии за риск.

Безрисковая ставка. Безрисковую ставку обычно выбирают из следующего ряда доходных инструментов:

- государственные облигации;

- депозиты наиболее надежных российских (коммерческих) банков;

- ставки по межбанковским кредитам;

- ставка рефинансирования ЦБ РФ (банк России).

В качестве безрисковой принята ставка рефинансирования ЦБ РФ, которая на дату оценки составляет 8,25% годовых.

Расчет премий за риск.

1) Надбавка за относительный риск инвестирования. Все инвестиции, за исключением инвестиций в государственные ценные бумаги, имеют более высокую степень риска, зависящую от особенностей оцениваемого вида недвижимости. Чем больше риск, тем выше должна быть величина процентной ставки, чтобы инвестор мог взять на себя риск по какому-либо инвестиционному проекту. Расчет надбавки за относительный риск инвестирования произведем по формуле:

Надбавка за риск инвестирования = r_недв + r_сегм + r_об, где:

r_недв - надбавка за риск вложений в недвижимость, %;

r_сегм - надбавка на сегментный (секторный) риск, %;

r_об - надбавка за риск инвестирования в строительство конкретного объекта недвижимости, %_.

Исходя из состояния объекта недвижимости, его местоположения и площади составляющие r_инв принимаем равными в пределах от 0 до 5%.

Для характеристики уровня риска необходимо разграничить его по видам. При расчетах принимаем следующую градацию:

от 0 до 1 - минимальный уровень риска;

от 1 до 2 - невысокий риск;

от 2 до 3 - средний риск;

от 3 до 4 - высокий риск;

от 4 до 5 - максимальный уровень риска.

Так как вложения в недвижимость г. Хабаровск более рискованны, чем вложения в государственные ценные бумаги, то премия за риск инвестирования на рынке недвижимости г. Хабаровска (r_недв) принимается в размере 4,0%.

Так как в соответствии с анализом наилучшего и наиболее эффективного использования объект оценки относится к недвижимости складского назначения, пользующейся высоким спросом, однако в то же время риски вложения в здание подобного типа достаточно высоки, поэтому r_сегм принят на уровне 2,0%.

Так как объект оценки характеризуется расположением в достаточно крупном населенном пункте с развитым рынком недвижимости, но находится техническом состоянии требующем ремонта, риск инвестирования в объект оценки принимается в размере 4%.

Надбавка за риск инвестирования = 4,0 +2,0 + 4,0 = 10,0%

2) Надбавка за низкую ликвидность - это поправка на длительную экспозицию при продаже и время по поиску нового арендатора в случае банкротства или отказа от аренды существующего арендатора. Учитывая невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, надбавка за низкую ликвидность может быть принята на уровне той прибыли, которую получит потенциальный инвестор при альтернативном вложении капитала с гарантированным получением дохода за время экспонирования объекта. Данная премия вычисляется по формуле:

Расчет премии за ликвидность

г) надбавка на инвестиционный менеджмент. Управление инвестициями в недвижимость требует определенных усилий (например, выбор варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержании объекта недвижимости, ведение налоговой отчетности и т.п.), поэтому эти усилия инвестора должны быть компенсированы путем включения надбавки за инвестиционный менеджмент.

Надбавка была принята на основании процентных ставок, взимаемых банками, брокерскими конторами за управление капиталом, предоставленным в их распоряжение в банках, работающих в г. Хабаровск - «Сбербанк», «Внешторгбанк». При этом ставки отличаются в зависимости от размера сумм, предоставляемых клиентом. Для объекта оценки надбавка за необходимость управления принята в размере 1,0%.

On = 8,25 + 10 + 1,03 + 1,00 = 20,28%

Ставку нормы возврата капитала рассчитываем с учетом оставшегося срока экономической жизни. Срок экономической жизни равен 75 лет; фактический срок жизни равен 25 год; остаточный срок жизни равен 50.

Of = 1/50 *100% = 2,0%

Тогда R = On + Of = 20,28 + 2,0 = 22,28%

Таблица 2.12.2 - Расчет стоимости объекта оценки методом капитализации дохода

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная в рамках доходного подхода методом прямой капитализации дохода на дату оценки составила 226 674 рублей.

2.13 Согласование результатов оценки

В настоящей работе по оценке использованы три подхода, которые позволяют наиболее корректно оценить величину рыночной стоимости объекта. Так как имеется три возможные величины стоимости объекта, то нужно каждому из подходов придать весовой коэффициент и определить искомую стоимость.

Затратному подходу присваивается наименьший коэффициент - 0,1 по той причине, что данный подход наиболее применим к вновь возведенным объектам недвижимости. Объект оценки к таковым не относится.

Наибольший весовой коэффициент присваивается сравнительному подходу, поскольку оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает стоимость оцениваемого недвижимого имущества. В связи с этим, сравнительному подходу присваивается удельный вес равный -0,5.

Весовой коэффициент в размере -0,4 присваивается доходному подходу, поскольку объект оценки - складское здание, является доход приносящей недвижимостью, посредством сдачи в аренду.

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная путем согласования результатов оценки тремя подходами на дату оценки составила 578 658 рублей.

Заключение

В результате проведенного исследования, посвященного оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на примере здания складского назначения, расположенного по адресу ул. Промышленная, 21, поставленные задачи решены и установлено следующее.

В первой теоретической главе раскрыты особенности недвижимости как объекта оценки, описаны основные принципы оценки, а также дана характеристика подходов и методов оценки недвижимости.

Вторая, аналитическая глава, посвящена анализу рынка складской недвижимости города Хабаровска, описанию местоположения и характеристике объекта оценки. В этой же главе проведена оценка рыночной стоимости объекта недвижимости.

Расчетная часть, содержит в себе непосредственно сам процесс оценки объекта недвижимости. Для определения рыночной стоимости объекта оценки были использованы три классических подхода.

Получены следующие результаты:

затратный подход = 149 909 рублей;

сравнительный подход = 945 995 рублей;

доходный подход = 226 674 рублей.

Согласование результатов было проведено методом взвешенной стоимости. Рыночная стоимость объекта недвижимости полученная путем согласования результатов оценки тремя подходами на дату оценки составила 578 658 рубля.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть I) от 30.11.1994 г. №51-ФЗ, (ред. от от 7 февраля 2011 г.);

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть II) от 26.01.1996 г. №14-ФЗ, (ред. от 06.12.2007 г.);

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть III) от 26.11.2001 г. №146-ФЗ, (ред. от 17.07.2009 г.);

4. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ (ред. от 01.01.2010 г.);

5. Федеральный закон от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 27.07.2012 №144-ФЗ г.);

6. ССО РОО 2-02-2010. Составление отчета об оценке;

7. ССО РОО 2-01-2010. Рыночная стоимость как база оценки;

8. ССО РОО 2-05-2010. Оценка стоимости недвижимого имущества;

9. Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л., Зарубин В.Н., Нейман Е.И., Склярова Е.Н, Страхов Ю.И., Ушаков Е.П., Федоров А.Е., Школьников Ю.В. «Основы оценки стоимости недвижимости», Международная академия оценки и консалтинга, М. - 2004;

10. Болдырев В.С., Федоров Л.Е. «Введение в теорию оценки недвижимости», Конспект учебного курса, Изд-во «Азбука», М. - 1997

11. Булгаков С.Н., Наназашвили И.Х., Мирошниченко А.С., Дарков А.К., Гольцов И.Н., Дукич Д.Й., Рыбалко И. «Система экспертиз» и оценка объектов недвижимости». М., 2007. - 352 с.

12. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. 560 с.

13. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А.М., 2007. - 344 с.

14. Каминский А.В., Страхов Ю.И., Трейгер Е.М. «Анализ практики оценки недвижимости», Международная академия оценки и консалтинга, М. - 2004;

15. Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий: Учебник. М.: 2006. - 268 с.

16. Коростылев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «Русская Деловая Литература», М. - 1998;

17. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации. - М., 2007. - 144 с.

18. Луков А.В., Владимирова И.Л., Холщевников В.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культура на рынке недвижимости. Научно-учебное издание: - М., 2006 - 344 с.

19. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб., 2007. - 536 с.

20. Ордуэй Н., Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, ЛТД. 1995.

21. Рутгайзер В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости», Изд-во «Дело», М. - 1998;

22. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. - 2006. - 448 с.

23. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - С.-П., Санкт-Петербургский технический университет. 1997.

24. Тарасевич Е.И. «Методы оценки недвижимости», Изд-во ТОО «Технобалт», СПб. - 1995.

25. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости», под редакцией В.А. Швандара, Учебное пособие, Изд-во «ЮНИТИ-ДАНА», М. - 2004;

26. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Издательство «ЭКМОС», 2000.

27. Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Изд-во «Дело», М. - 1999;

28. Харрисон Г.С. «Оценка недвижимости», Учебное пособие, Изд-во РИО «Мособлупрполиграфиздат», М. - 1994;

29. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. - Ростов-н/Д., 2007. - 155 с.

30. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. - 504 c.

Размещено на Allbest.ru