Вес

Стоимость в руб.

Прямой метод капитализации

0,4.

26 785 836р

Метод дисконтирования

0,6

24 605 905р.

 Стоимость в доходном подходе

1,00.

25 477 877р.

Таким образом, стоимость объекта оценки в доходном подходе, составляет

25 477 877 руб.

Согласование результатов расчета стоимости недвижимого имущества

Наименование подхода	Весовой коэф-т	Стоимость
Затратный	0,27	25 143 254
Сравнительный	0,38	26 819 174
Доходный	0,35	25 477 877
Стоимость сравнительным подходом	Сумма весовых коэф-тов: 1,00	25 898 552

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости, по состоянию на дату оценки, составляет, округленно:

25 899 000рублей

Без НДС - 21 237 000 рублей

Описание оборудования

№ п/п	Наименование, марка
1	Экструдер Cheer Young HPE-65
2	Флексографическая машина
3	Пакетоделательная машина
4	Станок для прорубания ручек

Оборудование китайского производства поставлено в Россию и введено в эксплуатацию в 2004, 2005, 2006 и 2007 годах, предназначено для производства полиэтиленовой пленки (ПВД и ПНД), а также для производства пакетов фасовочных, типа «майка» и с прорубной ручкой с рисунком и без.

В результате проведенного осмотра установлено, что представленное к оценке оборудование находится в хорошем работоспособном состоянии и используется по назначению.

Определение стоимости оборудования затратным подходом

Определяем рыночную стоимость экструдера для производства полиэтиленовой пленки, и вывести коэффициент соотношения рыночной стоимости и имеющейся балансовой, который будет использован для расчета рыночной стоимости остальных составляющих оцениваемого оборудования.

Общая модель затратного подхода при оценке оборудования выглядит следующим образом:

РС = (ПВC + ДЗ) * (1 - И_ФИЗ) (1 - И_ФУН) (1 - И_Э),

где:

- РС - рыночная стоимость оборудования согласно затратному подходу;

- ПВС - полная восстановительная стоимость оборудования;

- И_ФИЗ - физический износ;

- И_ФУН - функциональный износ;

- И_Э - экономический (внешний) износ.

- ДЗ - дополнительные затраты, такие как устройство фундаментов под оборудованием, монтаж, наладка и т.д.

Расчет полной восстановительной стоимости. Для расчета на дату оценки к их первоначальной (балансовой) стоимости применялся коэффициент удорожания. Восстановительная стоимость вычислялась путем умножения первоначальной (балансовой) стоимости на данный индекс в текущие цены, с корректировкой на сумму НДС (18%).

Коэффициент удорожания - коэффициент, показывающий величину изменения уровня цен, произошедшую со дня приобретения оборудования на дату оценки. Коэффициент удорожания рассчитывался с использованием информации об индексах цен, опубликованных в межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене «Индексы цен в строительстве» (Ко-Инвест) за 2002-2006 годы, с последующим их прогнозом на дату оценки и постпрогнозный период. Расчет коэффициента удорожания представлен ниже:

Таблица 21

Дата	Индекс цен по технологическому оборудованию по отношению к уровню цен по состоянию на 01.01.1991 г. (с учетом НДС)
мар.01	26,328
июн.01	27,037
сен.01	27,715
дек.01	28,347
мар.02	29,387
июн.02	29,887
сен.02	30,320
дек.02	30,784
мар.03	31,511
июн.03	32,047
сен.03	32,797
дек.03	33,148
мар.04	34,000
июн.04	35,071
сен.04	35,706
дек.04	36,320
дек.05	39,298
мар.06	40,395
июн.06	41,023
сен.06	41,557
дек.06	42,345



График 1. Прогноз изменения индекса цен на дату оценки

Коэффициент удорожания рассчитывается как отношение полученного значения индекса цен на «дата оценки» на полученное значение индекса цен на «дата договора»:

Таблица 22

Дата	Индекс цен
Дата договора	17 июня 2004 года	34,853
Дата оценки	15 февраля 2008 года	46,876
Коэффициент удорожания		1,34496

Заказчиком предоставлен контракт на поставку выдувного экструдера № Т-30861/3 от 20.10.2003 г. Стоимость оборудования по контракту составила 2 433 871 руб., условия поставки: оборудование поставляется из-за границы в московскую фирму «ХХХ», далее - до г.Самара. Цена, указанная в коммерческом предложении, включает стоимость таможенных услуг и монтажа, не учитывает доставку, НДС. Поскольку эти условия отсутствуют, проводилась корректировка на доставку и сумму НДС - 18%.

Таблица 23

Балансовая стоимость	2 433 871 руб.
Стоимость с учетом НДС (18%)	2 871 968 руб.
Стоимость с учетом коэффициента удорожания	3 865 691 руб.
Доставка из Москвы в Самару	5 000 руб./т
Вес оборудования	5 500 кг
Стоимость с учетом доставки	3 890 191 руб.

Таким образом, полная восстановительная стоимость однослойного выдувного экструдера Cheer Young HPE-65 (Китай) составляет

3 890 191 руб.

Износ. Следующей процедурой затратного подхода является определение накопленного износа. Износ определяется, как снижение стоимости объекта вследствие воздействия различных факторов, полученное объектом на дату оценки. Имущество подвержено влиянию трех основных видов износа: физическому, функциональному (моральному) и экономическому износу (влиянию внешних экономических воздействий):

физический износ - обусловлен частичной или полной потерей работоспособного состояния оборудования вследствие его эксплуатации или длительного хранения;

функциональное устаревание - является влиянием технического или технологического прогресса, вследствие чего могут возрасти капитальные или эксплуатационные затраты, ухудшиться технические характеристики, устареть технологии и материалы. Все это снижает привлекательность старой техники и приводит к ее обесцениванию;

экономическое устаревание - появляется из-за внешних по отношению к объекту оценки причин и приводит к снижению уровня доходов, приносимых оборудованием владельцу.

Износ может быть устранимым и неустранимым. Износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Физический износ. Физическим износом машин и оборудования называется изменение размеров, формы или состояния поверхностей, физико-механических, химических, электротехнических свойств материалов в процессе эксплуатации, аварии или длительного хранения. Физический износ вызывает частичную или полную потерю работоспособности объекта или его привлекательности и, как следствие, означает частичную или полную потерю стоимости объекта.

Для определения величины физического износа пользуются следующими методами:

· Метод эффективного возраста;

· Метод экспертизы состояния;

· Метод снижения доходности;

· Метод стадии ремонтного цикла;

· Метод поэлементного расчета;

· Прямой метод.

В соответствии имеющимися в распоряжении оценщика сведениями об объекте оценки, были применены следующие методы расчета физического износа.

1 . Метод нормативного срока службы

Величина износа приравнивается к величине амортизационных отчислений, умноженной на срок эксплуатации:

С = ПВС*(1-НАО/100*Дэ),

где: С- величина стоимости;

ПВС - восстановительная стоимость аналога;

НАО Норма амортизационных отчислений определяется в зависимости от группы и вида основных фондов, к которому они относятся.(Постановление СМ СССР от 22 октября 1990 г. N 1072

"О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР"). - норма амортизационных отчислений, %;

Дэ - длительность эксплуатации, лет.

Стоимость оборудования методом нормативного срока службы

составляет 2 706 571 руб.

2. Метод экспертного анализа физического состояния

Для расчета износа применяются следующие показатели: состояние, внешний товарный вид. Состояние, в зависимости от категории, дает следующие проценты износа:

С = ПВС*(1-ЭО/100),

где: С- величина стоимости;

ПВС - восстановительная стоимость аналога;

ЭО - экспертная оценка

Шкала экспертных оценок определения коэффициента износа

Оценка состояния	Характеристика физического состояния	Коэффициент износа, в%
новое	Новое, установленное и еще не эксплуатирующееся оборудование в отличном состоянии	0-5
очень хорошее	Практически новое оборудование, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены каких-либо частей	10-15
хорошее	Бывшее эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное или реконструированное, в отличном состоянии	20-35
удовлетворительное	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных мелких частей, таких как подшипники, вкладыши и др.	40-60
условно пригодное	Бывшее в эксплуатации оборудование в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей, таких как двигатель и других ответственных узлов	65-80
неудовлетворительное	Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого как замена рабочих органов основных агрегатов	85-90
негодное к применению или лом	Оборудование, в отношении которого нет разумных перспектив на продажу, кроме как по стоимости основных материалов, которые можно из него извлечь	97,5-100

В нашем случае, в результате осмотра и консультаций со специалистами Заказчика, физический износ объекта оценки принимается в размере 30%.

Стоимость оборудования методом экспертного анализа физического состояния составляет 2 723 134 руб.

Функциональный износ. В специальной литературе определяется, также как моральный износ. Является потерей в стоимости, вызванной появлением новых технологий, материалов, конструкций и эксплуатационных характеристик объектов.

Функциональный износ также подразделяется на устранимый и неустранимый в зависимости от того, как сумма затрат на его устранение соотносится с ожидаемыми от этого выгодами.

Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия новой техники от старой или две категории функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных затрат. Функциональное устаревание, обусловленное избытком капитальных затрат, представляет собой результат технологических изменений при производстве, или удорожание производимого объекта вследствие несбалансированности производственного процесса. Такой вид функционального устаревания определяется как технологический.

Другая сторона функционального устаревания связана с различием в эксплуатационных расходах и часто называется операционным устареванием.

В результате вышеизложенного, любое отличие нового объекта от старого, вызывающее уменьшение привлекательности старого объекта, приводит к его обесценению и, следовательно, к функциональному устареванию объекта.

После тщательного анализа всех имеющихся сведений и данных, не удалось обнаружить факторов, позволяющих корректно рассчитать величину функционального износа оцениваемого объекта. В связи с этим, делается заключение, что величина функционального износа у оцениваемого объекта предполагается равной нулю.

Износ внешнего экономического воздействия. Это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономическое устаревание может быть вызвано как макроэкономическими, так и внутриотраслевыми изменениями, в том числе изменениями социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, экологической обстановки и других качественных параметров.

Оценщиками не было выявлено факторов, позволяющих корректно рассчитать величину внешнего износа объекта. Поэтому предполагается, что величина внешнего экономического износа оцениваемого имущественного комплекса равна нулю.

Величина стоимости по затратному подходу находилась путем взвешивания результатов, полученных двумя методами.

1-й метод является ретроспективным, который основан на применении единых норм амортизационных отчислений, дает результат расчетный, получаемый при снижении восстановительной стоимости по линейному закону. При этом метод не учитывает детально техническое состояние объектов оценки и период их фактического (наиболее интенсивного) использования, период консервации. Как показывает практика, не редко уже с амортизированное оборудование находится еще долгое время в работоспособном состоянии. В этом случае фактический срок эксплуатации превышает нормативный, и расчет износа этого оборудования данным методом будет не корректным. Возможен также обратный случай, когда срок реального использования оборудования значительно меньше нормативного, но в результате неправильной эксплуатации или по каким либо другим причинам оборудование находится в неисправном состоянии. В таком случае рассматриваемый метод также даст не корректный результат, но уже в сторону неоправданного уменьшения износа. Поэтому, методу присвоен весовой коэффициент 0,5.

Методу по экспертной оценке придается весовой коэффициент - 0,5 , так как он достаточно хорошо отражает полученную стоимость в результате расчетов, в связи с тем, что этот метод не зависит от срока и интенсивности эксплуатации оборудования, а напрямую учитывает текущее техническое состояние представленного к оценке имущества.

Согласование результатов расчетов затратным подходом

Наименование метода расчета	Весовой коэф-т	Стоимость
Метод НАО	0,50	2 706 571 руб.
Метод экспертный	0,50	2 723 134 руб.
Стоимость сравнительным подходом	Сумма весовых коэф-тов: 1,00	2 714 852 руб.

Основываясь на проведенной технической экспертизе оцениваемого объекта и в результате расчетов, проведенных с учетом анализа восстановительной стоимости и всех видов накопленного износа, рыночная стоимость оцениваемого оборудования по затратному подходу составляет на дату оценки:

2 714 852 руб.

Определение стоимости оборудования сравнительным подходом

Практическое применение метода сравнения продаж возможно при наличии развитого рассматриваемого рынка собственности, и, наоборот, при отсутствии такого рынка либо его недостаточной развитости, а также, если оцениваемый объект является специализированным либо обладает исключительными экономическими выгодами и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.

Тем не менее, в результате анализа вторичного рынка оценщику удалось обнаружить несколько аналогов оцениваемого оборудования. Оценщиком было принято решение в рамках сравнительного подхода воспользоваться правилом золотого сечения, при котором определяется пропорция между стоимостью объекта и потребительскими характеристиками.

Условия применения данного метода: нахождение аналогов, близких к объекту оценки, для которых известна полная восстановительная стоимость. Для расчетов мы вводим коэффициент остаточной стоимости Кост , который выражается отношением стоимости аналога , бывшего в употреблении) к ПВС:

Кост = С/ПВС

Суть правила золотого сечения - найти зависимость коэффициента остаточной стоимости от ценообразующих факторов. В большинстве случаев в качестве параметра используется год выпуска или срок эксплуатации:

Кост = F(Тэк)

где: Кост, -- коэффициент остаточной стоимости;

F - функция

Стоимость объекта оценки определяется по формуле:

С = ПВС* Кост

При расчете рыночной стоимости оборудования сравнительным подходом применен статистический метод, основанный на количественной оценке каждого параметра, существенно влияющего на стоимость объекта.

При однофакторном регрессионном анализе рассматривается зависимость переменной - стоимости единицы сравнения - от одной независимой (контролируемой) переменной. Значения остальных независимых переменных считаются фиксированными. Однофакторный регрессионный анализ по четырем моделям: линейной, степенной, логарифмической, экспоненциальной или полиномиальной может быть реализован в различных моделях финансовых калькуляторов и компьютерных электронных таблицах (например, MS “Excel”). В качестве независимой переменной X обычно используется показатель «год выпуска», за зависимую переменную Y принимается показатель «стоимость объекта».

Показателем достоверности аппроксимации является квадрат коэффициента корреляции Пирсона - безразмерный индекс в интервале от 0 до 1,0 включительно, который отражает степень зависимости между двумя множествами данных и определяется по формуле:

Результатом статистического анализа является зависимость величины мультипликатора стоимости от срока эксплуатации оборудования



Произведенный регрессионный анализ показал, что наиболее точно можно описать зависимость величины мультипликатора стоимости от срока эксплуатации оборудования с помощью экспоненциальной модели.

Используя полученную зависимость, можно получить рыночную стоимость представленного к оценке оборудования. Для этого достаточно умножить восстановительную стоимость оцениваемого оборудования на значение мультипликатора стоимости (значение функции), соответствующее году выпуска представленного к оценке имущества.

Информация по аналогам получена по сети Интернет на период соответствующий дате оценки и находится.

Таким образом, стоимость однослойного выдувного экструдера Cheer Young HPE-65, полученная в рамках сравнительного подхода, составляет

2 807 647 руб.

Определение стоиомости оборудования доходным подходом

Доходный подход к оценке отражает мотивацию типичного инвестора приносящего прибыль имущества: ожидания будущих доходов с требуемыми характеристиками. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческой эксплуатации объекта инвестиций, стоимость имущества определяется как стоимость прав на получение приносимых им доходов. Эта стоимость трактуется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемых оцениваемым активом.

Оценщики приняли решение об отказе от применения доходного подхода исходя из следущего:

1. Оценщики не располагали на дату оценки информацией об арендных ставках или фактах сдачи в аренду аналогичного имущества.

2. Доход, приходящийся на оцениваемое имущество, в значительной мере зависит от квалификации персонала, менеджмента, от месторасположения предприятия и т.д., то есть от ряда внешних факторов, а не от характеристик самого имущества.

Согласование результатов расчета стоимости оборудования

Наименование подхода	Весовой коэф-т	Стоимость
Затратный	0,45	2 714 852
Сравнительный	0,55	2 807 641
Доходный	0	0
Стоимость сравнительным подходом	Сумма весовых коэф-тов: 1,00	2 765 886

Стоимость экструдера составляет 2 766 000 рублей

Основываясь на проведенной финансово-технической экспертизе всего оцениваемого оборудования полиэтиленового цеха и в результате расчетов, проведенных с учетом анализа восстановительной стоимости и всех видов накопленного износа имущества, рынка продаж объектов данного класса, экономической эффективности эксплуатации оцениваемого имущества и применив коэффициент пересчета балансовой стоимости в рыночную., Оценщики пришли к заключению, что рыночная стоимость представленного к оценке оборудования по состоянию на дату оценки, составляет:

11 145 000 рублей

Таблица 27

Балансовая стоимость оборудования цеха	4 971 000 руб.
Коэффициент пересчета	1,9
Рыночная стоимость оборудования (без НДС)	9 1328 900 руб.
Рыночная стоимость оборудования (с НДС)	11 145 000 руб.

Описание автотранспорта

Наименование	ГРУЗОВОЙ АВТОМОБИЛЬ (ФУРГОН)
Вид	грузовой
Марка	ГАЗ
Модель	3307
Страна изготовитель	Россия
Страна-импортер	-
Год выпуска	2003
Цвет кузова (кабины)	голубой
Пробег, км.	Нет данных
Балансовая стоимость, р.	Нет данных
Характер использования	Коммерческое
Двигатель: модель, №	513=160311
Мощность двигателя, кВт.	125
Тип двигателя	Бензиновый
Кузов (прицеп), №	-
Шасси (рама), №	Без шасси
Идентификационный № (VIN)	ХТН330700Р1571379
Регистрационный знак	В 260 НС 163
Документ на право собственности	Свид.о регистр.
№ документа	РМ №575552
Дата осмотра (составления акта)	21.02.2008г.
Номера агрегатов транспортного средства соответствуют записям в представленных документах.
1.2. КОМПЛЕКТНОСТЬ
Состояние	Наименование оборудования	Описание оборудования	Год установки оборудования
Стандартная	Да
Дополнительное оборудование	Нет
Разукомплектовано	Нет
1.3. ОБЩЕЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ
Физическая характеристика состояния	Оценка состояния	Износ экспертным методом, %
находится в эксплуатации	удовлетворительное	60
законсервировано
не работоспособно, подлежит ремонту
не пригодно для дальнейшей эксплуатации
Сведения о ранее произведенных капитальных ремонтах
1.4. НАЛИЧИЕ ДЕФЕКТОВ ЭКСПЛУАТАЦИИ И АВАРИЙНЫХ ПОВРЕЖДЕНИЙ
У оцениваемого АТС дефекты эксплуатации, аварийные повреждения	Не выявлены
1.5. НАЛИЧИЕ ПРИЗНАКОВ МОРАЛЬНОГО СТАРЕНИЯ
1. Выпуск оцениваемого транспортного средства на дату оценки прекращен	Нет
2. Выпуск запасных частей для оцениваемого транспортного средства прекращен	Нет
3. Наличие прочих факторов морального старения	Нет

Определение стоимости автотранспорта затратным подходом

Затратный подход реализован в двух методиках, рекомендуемых к использованию.

1) Методическое руководство «РД37.00.9.015-98» с приложениями 1-3

2) Методика Государственного научно исследовательского института автомобильного транспорта Р-03112194-0376-98.

Согласно методическим материалам «Методическое руководство по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления» РД 37.009.015-98 с изменениями №1, №2, №3, рекомендуется придерживаться следующей технологической последовательности:

1) рассчитывается цена нового транспортного средства с учетом фактической комплектации (Цр)

2) рассчитывается процент износа транспортного средства, исходя из фактического срока службы и пробега фактического на день осмотра ( Итр) по формуле:

Итр = Дф* Нам

где: Пф - пробег автомобиля фактический на дату оценки

Дф - фактический срок эксплуатации

Нам - нормы амортизационных отчислений.

3) рассчитывается стоимость транспортного средства с учетом утраченной стоимости вследствие естественного износа (Сиз):

Сиз = Цр*(1-Итр/100)

4) полученная стоимость корректируется при наличии эксплуатационных дефектов (на величину сметной стоимости устранения дефектов).

Разработка Государственного научно исследовательского института автомобильного транспорта Р-03112194-0376-98 предусматривает расчёт стоимости автомобиля с применением закона экспоненциального уменьшения стоимости в зависимости от длительности эксплуатации и фактического пробега:

Итр = 100*(1-е^-(Дэ*X+Пр/1000*Y)).

Итоговой процедурой является согласование результатов расчетов, полученных по различным методикам затратного подхода.

Исходя из имеющейся в распоряжении оценщика ценовой информации расчет полной стоимости воспроизводства проводился методом подбора полного аналога, т.е. в качестве полной стоимости воспроизводства была принята цена на объект, полностью идентичный объекту оценки.

Таблица 29

СВЕДЕНИЯ ДЛЯ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА
Общая часть
Модель аналога	ГАЗ 3307 фургон
Комплектация	стандартная
Корректировка на комплект.,%	1
ПВС	414800
Источник	http://www.tempavto.ru/auto/?id=828&text=0
Коэф. на прекращение выпуска модели	1
Расчет по методике РД
Коэффициент А1	1
Коэффициент А2	1,04
Коэффициент А3	1,075
Норма год. Амортизац. Отчисл,%	14,3
Расчет по методике Р
Y, % на 1000 км. Пробега	0,003
X, % на 1 год	0,1

У оценщика нет оснований считать, что какой-то из методов дает более достоверный результат, потому он присвоил обоим методам одинаковый вес.

Согласование результатов расчета затратным подходом

Наименование метода	Весовой коэффициент	Расчетное значение по методу, руб.	Согласованная стоимость, руб.
По РД-37.009.015-98	0,5	177 771	88 886
По Р-03112194-0376-98	0,5	235 235	117 618
Стоимость объекта оценки по затратному подходу	206 503

Стоимость автомобиля, полученная в затратном подходе, составляет 206 503 рубля

Определение стоимости автотранспорта сравнительным подходом

Исходя из сложившейся ситуации на вторичном рынке, где в достаточном количестве представлены аналоги объекта оценки со схожей комплектацией и техническим состоянием, оценщик принял решение использовать метод статистического анализа:

Для расчета стоимости автомобиля в рамках метода статистического анализа использован двухфакторный регрессионный анализ сравнения продаж, который представляет собой метод статистической обработки данных по стоимостям автомобилей в зависимости от их года выпуска и фактического пробега. Основной задачей регрессионного анализа является отыскание коэффициентов функции (параметров модели), которые определяют значимость (вес) каждого фактора при расчете значения зависимой переменной.

При однофакторном регрессионном анализе рассматривается зависимость переменной - стоимости единицы сравнения - от независимой переменной. Значения остальных независимых переменных считаются фиксированными. Однофакторный регрессионный анализ реализован в компьютерных электронных таблицах (например, MS “Excel”). В качестве независимых переменных X обычно используется показатель «год выпуска», за зависимую переменную Y принимается показатель «стоимость объекта».

В регрессионном анализе вычисляется логарифмическая кривая,

Уравнение кривой имеет вид:

y = 0,95e-0,0598x



Таблица 31

СВЕДЕНИЯ ДЛЯ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
Общая часть
Данные о цене	Статистика
Данные из журнала, руб.	405 600
Процент износа по группе,%	20
Функция по выборке	0,95e-0,0598x
Стоимость по функции	305 628
Вид зависимости	лог.
Достоверность	0,8056
Корректировка на торг и характер использования
Размер скидки на торг,%	5
Среднегодовой пробег аналога	12150

Стоимость автомобиля, полученная в рамках сравнительного подхода, составляет: 244 583 рубля

Определение стоимости автотранспорта доходным подходом

Оценщики приняли решение об отказе от применения доходного подхода исходя из следущего:

Оценщики не располагали на дату оценки информацией об арендных ставках или фактах сдачи в аренду аналогичного имущества.

Доход, приходящийся на оцениваемое имущество, в значительной мере зависит от квалификации персонала, менеджмента, от месторасположения предприятия и т.д., то есть от ряда внешних факторов, а не от характеристик самого имущества.

Заказчиком не представлены данные об экономической эффективности использования в хозяйственной деятельности представленного к оценке имущества.

Выделить доход, приходящийся на оцениваемое имущество, не представляется возможным ввиду отсутствия данных по остальному, не представленному к оценке, имуществу, входящему в состав всего производственного комплекса Заказчика.

Согласование результатов расчета стоимости автотранспорта

Наименование подхода	Весовой коэф-т	Стоимость
Затратный	0,50	206 503
Сравнительный	0,50	244 583
Доходный	0
Стоимость сравнительным подходом	Сумма весовых коэф-тов: 1,00	225 543

Таким образом, основываясь на результатах проведенного анализа и расчетов, проведенных в соответствии с действующим законодательством, с учетом состояния объекта оценки, Оценщики пришли к заключению, что итоговая величина стоимости автомобилей по состоянию на дату оценки округленно составляет:

226 000 рублей

Без НДС - 185 320 рублей

Итого, рыночная стоимость основных средств на дату оценки представлена в таблице:

Таблица 33

Объекты, расчет которых приведен в работе	С учетом НДС, руб.	Без учета НДС, руб.
Рыночная стоимость.	Земельный участок	12 535 000	10 278 700
	Производственное здание	13 364 000	10 958 480
	Оборудование	11 145 000	9 138 900
	Автомобиль	226 000	185 320
Итого, руб.	37 270 000	30 561 400

Корректировка строки основные средства

Наименование	балансовая стоимость, тыс. руб.	корректировка, тыс. руб.	скорректированные данные, тыс. руб.
	31.12.2007		31.12.07
Основные средства	16 246	14 315,4	30 561,4

Определение стоимости оборотных АКТИВОВ

Корректировка статьи «запасы»

Остаточная стоимость запасов общества по балансу на 01.01.2008 г. Составляет 3 286 тыс. руб.

Запасы оцениваются по текущим ценам. При проведении корректировки запасов, их балансовая стоимость уменьшается на величину устаревших, залежалых и неликвидных запасов, данные о наличии которых приводит бухгалтерия оцениваемой компании. Согласно Справке, предоставленной руководством ЗАО «АЛИКОМ», нет неликвидных запасов. В связи с этим статья «Запасы» не корректировалась.

Таблица 35

Наименование	балансовая стоимость, тыс. руб.	корректировка, тыс. руб.	скорректированные данные, тыс. руб.
	31.12.2007		31.12.07
Запасы	3 286	0	3 286

Корректировка статьи «незавершенное строительство»

Фирмой ведется строительство здания. Дата окончания строительства нет. Документов, подтверждающих право собственности на незавершенное строительство нет. В связи с этим не представляется возможным определить рыночную стоимость. Статья «Незавершенное строительство» не подлежит корректировке и принимается по абсолютной величине.

Таблица 36

Наименование	балансовая стоимость, тыс. руб.	корректировка, тыс. руб.	скорректированные данные, тыс. руб.
	31.12.2007		31.12.07
Незавершенное строительство	116 894	0	116 894

Корректировка статьи «налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям»

Статья «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» не подлежит корректировке и принимается по абсолютной величине.

Таблица 37

Наименование	балансовая стоимость, тыс. руб.	корректировка, тыс. руб.	скорректированные данные, тыс. руб.
	31.12.2007		31.12.07
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	2	0	2

Корректировка статЬИ «краткосрочная Дебиторская задолженность»

На 31.12.2007г. у предприятия общая сумма дебиторской задолженности составила 120 247 тыс. руб.

Статья «Дебиторская задолженность» корректировалась с учетом графика погашения дебиторской задолженности, представленного заказчиком..

Расчет корректировки по статье «Дебиторская задолженность» представлен в следующей таблице.

Таблица 38

Задолженность	Сумма, тыс. руб.	Срок погашения	1мес	2 мес	3 мес	4 мес	5 мес	6 мес	7 мес
По договорам займа	37 604	по июль включительно	5372	5372	5372	5372	5372	5372	5372
Поставщики и покупатели	77 285	по март включительно	25761,67	25761,67	25761,67
по НДС и ОС, введенным в эксплуатацию	5 358	январь	5358
Итого	120 247		36491,67	31133,67	31133,67	5372	5372	5372	5372
Ставка дисконтирования	23,41%
Дисконтированные денежные потоки		35858	30593	30593	5279	5279	6138	6276
Текущая рыночная стоимость дебитор. задолженности	120 015

Таблица 39

Наименование	балансовая стоимость, тыс. руб.	корректировка, тыс. руб.	скорректированные данные, тыс. руб.
	31.12.2007		31.12.07
Дебиторская задолженность	120 247	-232	120 015

Корректировка статьи «краткосрочные финансовые вложения»

На 31.12.2007г. у предприятия сумма по данной статье составила 2 716 тыс. руб.

Краткосрочные финансовые вложения являются абсолютно ликвидными. Данная статья не корректируется и принимается по абсолютному значению.

Таблица 40

Наименование	балансовая стоимость, тыс. руб.	корректировка, тыс. руб.	скорректированные данные, тыс. руб.
	31.12.2007		31.12.07
Краткосрочные финансовые вложения	2 716	0	2 716

Корректировка статЬИ «денежные средства»

На 31.12.2007г. у предприятия сумма по данной статье составила 249 тыс. руб.

Данная статья не корректируется и принимается по абсолютному значению.

Корректировка статьи «прочие оборотные активы»

На 31.12.2007г. у предприятия сумма по данной статье составила 6 251 тыс. руб.

Данная статья не корректируется и принимается по абсолютному значению.

На основании проведённых расчётов рыночная стоимость активов ЗАО «АЛИКОМ» на 01.01.2008г. составила:

273 723 тыс. рублей.

Обязательства предприятия

Статьи по долгосрочным и краткосрочным обязательствам не подлежат корректировке и принимается по абсолютной величине.

Таким образом, стоимость обязательств на 01.01.08г. составила

265 298 тыс рублей

Расчет стоимости предприятия методом чистых активов

Методология расчета стоимости бизнеса методом чистых активов подробно изложена в общей части отчета. Расчет стоимости предприятия методом чистых активов представлен в следующей таблице.

Таблица 43

Наименование показателя	Код строки бухгалтерского баланса	На начало отчетного года	На конец отчетного периода	Корректировка	Рыночная стоимость
1	2	3	4	5	6
I. Активы
1. Нематериальные активы	110
2. Основные средства	120	2 346	16 246	14 315	30 561
3. Незавершенное строительство	130	107 285	116 894	0	116 894
4. Доходные вложения в материальные ценности	135
5. Долгосрочные и краткосрочные фи-нансовые вложения	140+250		2 716	0	2 716
6. Прочие внеоборотные активы *(2)	150+145
7. Запасы	210	3 721	3 286	0	3 286
8. Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям	220	3	2	0	2
9. Дебиторская задолженность	230+240-244	51 298	120 247	- 232	120 015
10. Денежные средства	260	175	249	0	249
11. Прочие оборотные активы	270	1 060	6 251
12. Итого активы, принимаемые к расчёту (сумма данных пунктов 1-11)		165 888	265 891	7 832	273 723
II. Пассивы
13. Долгосрочные обязательства по займам и кредитам	510
14. Прочие долгосрочные обязательства	520+515	106 609	148 633	0	148 633
15. Краткосрочные обязательства по займам и кредитам	610	5 000	100 000	0	100 000
16. Кредиторская задолженность	620	52 255	16 665	0	16 665
17.Задолженность участникам (учредителям) по выплате доходов	630
18. Резервы предстоящих расходов	650
19. Прочие краткосрочные обязательства	660
20. Итого пассивы, принимаемые к расчету (сумма данных пунктов 13-19)		163 864	265 298	0	265 298
21. Стоимость чистых активов акционерного общества (итого активы, принимаемые к расчету (стр. 12) минус итого пассивы, принимаемые к расчету (стр. 20))		2 024	593	7 832	8 425

Стоимость 100% пакета акций ЗАО «АЛИКОМ», определенная на 01.01.2008 года затратным подходом, составляет: 8 425 000 рублей.

6.2 Расчет стоимости предприятия сравнительным подходом

Сравнительный подход используется в случае, когда имеется ценовая информация о близком аналоге или нескольких аналогах. Цена объекта-аналога анализируется, корректируется, очищается от влияния нехарактерных обстоятельств купли-продажи и приводится к дате оценки с учетом динамики цен в соответствующем секторе рынка автотранспорта.

Принцип сравнительного подхода заключается в том, что ни один покупатель (инвестор) руководствуясь экономической целесообразностью и имея полную осведомленность, не заплатит за объект больше, чем минимальная стоимость аналогичных объектов, предлагаемых к продаже на рынке.

Этапы оценки при использовании сравнительного подхода:

1.Сбор информации о ценах спроса/предложения;

2.Обработка информации с целью уточнения достоверности;

3.Отбор аналогов.

4. Расчет стоимости объекта оценки методами сравнительного подхода.

Сравнительный подход включает в себя методы оценки, основанные на анализе рыночных сравнений. К ним относятся: сравнение продаж (первичный/вторичный рынки); правило «золотого сечения» (rule of thumb); анализ спроса/предложений; метод мультипликаторов; статистические методы.

Оценщик не обладает данными о продаже акций компаний, занимающихся производством полиэтиленовой пленки, поэтому в данной оценке сравнительный подход не применялся.

6.3 Расчет стоимости предприятия доходным подходом

Расчет стоимости бизнеса ЗАО «АЛИКОМ» по доходному подходу выполнен методом дисконтирования денежных потоков. Подробное описание методологии расчета приведено в разделе 4.

6.3.1 Выбор длительности прогнозного периода

Как правило, в российской практике прогнозный период не превышает 3-5 лет. По окончании этого срока предприятие должно выйти на стабильные темпы роста. Для проведения расчетов необходимо учесть ожидаемый темп инфляции. Кроме того, точность прогноза напрямую зависит от числа прошедших анализируемых периодов. Вероятность ошибки будет тем больше, чем меньше по продолжительности будет прогнозируемый период, по сравнению с анализируемым.

Определение длительности прогнозного периода основано на условии, что предприятием возврат заемных средств и процентов по кредитным обязательства будет осуществляться с 2008 по 2011 годы.

Таким образом, можно сделать вывод, что, данное предприятие достигнет стабильных темпов развития к 2012 году, а период с 2008 по 2011 года можно считать прогнозным.

6.3.2 Методика расчета денежных потоков

Прямой метод расчета денежного потока предполагает использование данных о физическом объеме производства по всей номенклатуре выпускаемой продукции с разбивкой по рассматриваемым периодам, а также полный свод затрат на производство и реализацию продукции.

Косвенный метод расчета денежного потока состоит из восстановления значений денежного потока из финансовой отчетности предприятия за прошедшие отчетные периоды, анализа полученных данных с целью определения тенденции и последующего прогнозирования денежного потока на будущие периоды на основе выявленной таким образом тенденции.

В рамках настоящего отчета для оценки стоимости пакета акций использовался косвенный метод расчета денежного потока.

Основой прогнозирования дохода предприятия на 2008-2011 гг. являются имеющиеся договора.

Для расчета чистых денежных потоков составлялся прогноз следующих показателей:

· Выручка;

· Себестоимость;

· Коммерческие и управленческие расходы;

· Прочие операционные доходы и расходы;

· Внереализационные доходы и расходы;

· Запасы;

· Дебиторская задолженность;

· Кредиторская задолженность.

Величины анализируемых показателей в ретроспективном периоде находятся в разном временном измерении, что обуславливает их несопоставимость в силу действующих инфляционных процессов. Существует два варианта расчета денежных потоков: с учетом фактора инфляции и без его учета. Прогноз денежных потоков в данном случае несет в себе эту составляющую.

6.3.3 Расчет ставки дисконта

Расчет ставки дисконта был произведен методом анализа рисков. В настоящий момент, несмотря на недостаточную надежность российского государства российского как заемщика, единственно приемлемым финансовым инструментом, доходность по которому можно рассматривать как безрисковую (в рамках российской экономики), представляются еврооблигации. Среди всех аналогов они обладают максимальным объемом выпуска, наличием большого количества разнообразных траншей и легкостью получения необходимой информации об их доходности (ее ежедневно публикуют средства массовой информации, например газеты "Коммерсантъ" и "Ведомости"). С другой стороны, более правильным было бы проводить расчеты в национальной валюте. Поэтому большими перспективами здесь обладают ОФЗ (при условии появления достаточно длинных траншей).

Текущая доходность ОФЗ представлена в таблице.

Бумага	Дата погашения	Дох к погаш., эфф.
Россия, 25057	20.01.2010	6,08%
Россия, 25058	30.04.2008	5,92%
Россия, 26198	02.11.2012	6,52%
Россия, 27019	18.07.2007
Россия, 27022	15.02.2006
Россия, 27024	19.04.2006
Россия, 27025	13.06.2007
Россия, 27026	11.03.2009	6,02%
Россия, 28004	13.05.2009
Россия, 45001	15.11.2006	4,98%
Россия, 45002	02.08.2006
Россия, 46001	10.09.2008	5,80%
Россия, 46002	08.08.2012	6,33%
Россия, 46005	09.01.2019
Россия, 46012	05.09.2029
Россия, 46014	29.08.2018	6,49%
Россия, 46017	03.08.2016	6,54%
Россия, 46018	24.11.2021	6,60%
Россия, 48001	31.10.2018
Средняя		6,13%

Таблица 44

Вид риска	Оценка (1 - min вероятность, 10 - max вероятность)	Приведен-ная оценка (в долях к масималь-ной оценке)	Приоритет (1 - max важность, 3 - min важность)	Коэффициент приоритета (для 1 приоритета - 10; для 2 - 5,5; для 3 - 1)	Вес	Показатель риска
I. Макроуровень
1. Изменение законодательства	1	0,1	2	5,5	0,500	0,050
2. Рост инфляции	2	0,2	2	5,5	0,500	0,100
S	11	1,000	15,00%
II. Мезоуровень
1. Рост конкуренции	2	0,2	2	5,5	0,333	0,067
2. Падение доходности	2	0,2	2	5,5	0,333	0,067
3. Ухудшение криминогенной обстановки	1	0,1	2	5,5	0,333	0,033
S	17	1,000	16,67%
III. Микроур-овень
1. Аварийные ситуации	1	0,1	2	5,5	0,333	0,033
2. Недостатки управления	2	0,2	2	5,5	0,333	0,067
3. Социальные конфликты	1	0,1	2	6	0,333	0,033
S	17	1,000	13,33%
Уровни риска	Показатель	Приоритет	Коэффициент приоритета	Вес	Показатель риска
I. Макроуровень	0,150	3	1	0,133	0,020
II. Мезоуровень	0,167	3	1	0,133	0,022
III. Микроуро-вень	0,133	2	5,5	0,733	0,098
S	7,5	1,000	0,140
Итого риск банкротства	14,0%
Ставка дисконтирования		23,41%
	где безрисковая ставка = 6,13%

Таким образом, ставка дисконта составляет 23,41%

6.3.4 Расчет стоимости предприятия методом дисконтирования денежных потоков (ДДП)

В соответствии с заданием на оценку, в настоящем отчете оценивается 100 % пакет акций ЗАО АЛИКОМ». Следовательно, для расчета стоимости ЗАО «АЛИКОМ» следует применить денежный поток для собственного капитала.

Методология расчета денежного потока для собственного капитала подробно описана ранее. Расчетные таблицы и описание доходного подхода приведены далее.

Определение выручки.

Выручка рассчитана для прогнозного и постпрогнозного периодов по формуле

Выручка _n = Цена _n Ч Производительность _n

Заказчиком были предоставлены сведения по производительности за период 2005-2007 годы. На этих данных был построен тренд и выявлено уравнения y=7813x2-31335591x+31419456856,0002, которое позволило спрогнозировать производительность в прогнозный и постпрогнозный периоды. Стоимость за продукцию была спрогнозирована с учетом инфляции http://www.vremya.ru/2008/74/8/202852.html («Время новостей» № 74 от 29 апреля2008 года http://www.vremya.ru/2008/74/8/202852.html).

Цена _n = Цена _n-1 Ч % Инфляции _n + Цена _n-1

Выяснив производительность и цену рассчитаем выручку:

Таблица 45

Прогнозные периоды	2007	2008	2009	2010	2011	2012
Производит ельность, кг	1 302 643	1 461 600	1 578 423	1 697 232	1 768 142	1 889 452
Инфляция, %		8,50%	7,00%	6,00%	6,00%	5,00%
Цена, руб/кг	56,00	60,76	65,01	68,91	73,05	76,70
Выручка, руб	72 948000	88 806 816	102 618 330	116 963 032	129160707	144923373

Определение расходов предприятия: расходы по заработной плате,

Численность сотрудников на 01.01.2008г.составляет 86 человек. Предполагается, что количественный состав останется неизменным:

Расчет доходов после периода прогнозирования (реверсии) по модели Гордона.

Остаточная стоимость в пост прогнозном периоде рассчитана по модели Гордона (формула оценки стоимости объекта в послепрогнозный период, построенная на капитализации годового дохода послепрогнозного периода при помощи коэффициента, рассчитанного как разница между ставкой дисконтирования и долгосрочными темпами роста доходов. При этом модель Гордона используется, когда планируется получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны)

Метод капитализации годового дохода постпрогнозного периода.

Где CF_t+1 -денежный поток постпрогнозного периода

r- ставка дисконтирования

g- показатель инфляции постпрогнозного периода

t- последний прогнозный период ₄

Текущ. стоимость реверсии = 16 718 874/((23,41%-5%)*(1+23,41) = 398 162 076

Расчет текущей стоимости бизнеса.

Текущая стоимость бизнеса, рассчитана как сумма всех дисконтированных денежных потоков прогнозного периода и текущей реверсии:

Таблица 58

периоды	1	2	3	4	5	Тек.ст-ть биз
Дисконтированные денежные потоки	6193319	1 735 956	-22 627 183	-16 579 536	39 162 076	7 884 633

Стоимость 100% пакета акций ЗАО «АЛИКОМ», определенная на 01.01.2008 года доходным подходом, составляет:

7 884 633 рублей.

6.4 Согласование результатов оценки и определение итоговой величины стоимости

После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости устанавливается путем согласования результатов, исходя из того, какой подход в большей, а какой в меньшей степени отражает реальную рыночную стоимость оцениваемого объекта.

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение наиболее вероятной стоимости прав собственности на оцениваемый объект на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков каждого из них. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

1. Достоверность, адекватность, обширность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ;

2. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя и/или продавца, прочие реалии спроса/предложения;

3. Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски);

4. Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, размер, потенциальная доходность и т.д.

5. Ограничительные условия, накладываемые на каждый из применяемых методов оценки.

В рассматриваемом случае, согласованию подлежат результаты расчетов методом чистых активов затратного подхода и методам дисконтирования денежных потоков доходного подхода.

При определении весовых коэффициентов были учтены следующие достоинства и недостатки подходов в оценке.

Достоинства и недостатки доходного подхода.

Преимущество доходного подхода в том, что в нем учитываются будущие условия деятельности предприятия. Главный недостаток - умозрительный характер, поскольку при прогнозных расчетах денежных потоков или ставок дисконта приходится прибегать к предположениям и ограничениям, носящим условный характер. Вес подхода - 0,5.

Достоинства и недостатки затратного подхода.

Основное преимущество затратного подхода в том, что основывается в большей части на достоверной информации о состоянии имущественного комплекса предприятия и поэтому менее умозрителен. Основной недостаток в том, что подход не учитывает будущие возможности предприятия в получении дохода. Вес подхода -0,5

Сравнительный подход не применялся.

Согласование результатов

Согласование результатов расчетов
	результат	веса	результат
Доходным подходом	7 884 633	0,50	8 154 947
Сравнительным подходом		0
Затратным подходом	8 425 262	0,50

Оцениваемый пакет акций мажоритарный, поэтому скидку на неконтрольный характер пакета не требуется

Таким образом, стоимость 100% пакета акций ЗАО «АЛИКОМ» по состоянию на 01.01.2008 года округленно составляет

8 155 000 рублей

(Восемь миллионов сто пятьдесят пять тысяч) рублей

Заключение

Целью данной аттестационной работы было определение рыночной стоимости 100-процентного пакета акций ЗАО «АЛИКОМ»

В Разделе 1 были рассмотрены основные методические подходы при оценке бизнеса и при оценке различных видов имущества: это понятие рыночной стоимости, принципы оценки, подходы и методы оценки, а так же рассмотрены объемы и этапы исследования. Основное содержание раздела - подходы и методы оценки - рассмотрены сначала в общетеоретическом плане, затем исследована их специфика для оценки бизнеса.

Раздел 2 - анализ отрасли, к которой относится оцениваемое предприятие.

Раздел 3 - анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предприятия.

Раздел 4 представляет собой финансовый анализ предприятия. Анализ финансового состояния включал в себя расчет показателей рыночной устойчивости, показателей ликвидности, деловой активности, рентабельности.

В Разделе 5 производится расчет стоимости предприятия.

Доходный подход к оценке предприятия представлен методом дисконтирования денежных потоков. Он включает в себя следующие процедуры:

· Выбор длительности прогнозного периода.

· Расчет денежных потоков.

· Расчет ставки дисконта.

· Определение текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости последующей продажи.

Затратный подход представлен методом чистых активов, в рамках которого произведена корректировка всех статей баланса. По рыночной стоимости переоценивались следующие активы: недвижимость, транспорт, оборудование. Скорректированы стоимости следующих статей баланса: основные средства, дебиторская задолженность.

Рыночный подход для оценки данного предприятия не применялся

Результаты всех трех подходов к оценке бизнеса взвешивались для получения единой стоимости. Для взвешивания результатам подходов были присвоены весовые коэффициенты, пропорциональные достоверности исходной информации и точности применяемых методов, далее применена скидка на неликвидность оцениваемой доли.

Предложения: в результате проведенного финансового анализа предприятия у оценщика есть предложения для руководителя:

1. Необходимо изменить политику предприятия в оношении дебиторской задолженности. Требовать с покупателей продукции своевременной оплаты. Это приведет к снижению дебиторской задолженности и поведет за собой снижение и кредиторской задолженности, так как вовремя полученные деньги с продукции подзволят вовремя платить за сырье поставщикам.

2. Сделать упор на маркетиг, работать и «наращивать» клиентскую базу, тем самым, увеличив производительность, занять большую долю рынка полиэтиленовой продукции в Самаре и близ лежайших областей.

3. Свободную часть денег отдавать на погашение процентов по кредиту и долгосрочных и краткосрочных обязательст тем самым быстрее закрыть свою кредиторскую задолженность.