Для того чтобы выполнить цель, поставленную в данном исследовании, нужно изучить теорию реконструкции зданий и проанализировать уже осуществленные и осуществляемые в настоящее время проекты реновации.

1.1 Основные принципы реновации

Реновация - переустройство, переделка с целью усовершенствования, комплекс организационных и технических мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа не представляющих исторической ценности зданий в целом или отдельных их элементов и систем без разрушения целостности структуры.

Основные задачи реконструкции:

· обеспечение сохранности основных фондов непроизводственной сферы;

· предотвращение преждевременного выхода зданий из эксплуатации и их сноса;

· переустройство с целью частичного или полного изменения функции;

· улучшение потребительских качеств;

· повышение комфортности проживания.

Реконструкция объекта является частью общей реконструкции городского района, жилого массива, квартала исторического ядра города, вызванной совершенствованием комплекса социально-бытовых и культурных учреждений города.

Реконструкция зданий и сооружений включает в себя ряд мероприятий по переустройству их объемно-планировочного и конструктивного решения:

· перепланировку помещений;

· усиление, частичную разборку или замену конструкций;

· надстройку (повышение этажности дома или его частей), в том числе мансарды;

· пристройку (новый объем пристраивают чаще всего в торец или сбоку);

· улучшение состояния фасадов здания;

· формирование современных интерьеров помещений.

Реконструкция должна носить комплексный характер с учетом требований по перспективному развитию всего города, отдельного квартала или объекта.

Нужно вести поиск путей максимального повышения эффективности реконструкции, совершенствования объемно-планировочных, архитектурно-конструктивных, организационно-технологических решений, так как сложившаяся в настоящее время застройка препятствует применению прогрессивных методов работы, оптимальных инженерных решений и современных методов организации строительства.

Реконструкция зданий почти всегда связана с восстановлением эксплуатационных показателей и усилением несущих конструкций остова. Для проекта реконструкции необходимо проводить тщательное обследование технического состояния всех деталей и узлов конструктивного решения оснований и фундаментов, стен и перекрытий, покрытий и кровель сооружения, а также работу всех инженерных систем. Выявленные дефекты в работе различных конструктивных элементов позволяют определить подходы в решении проблем их усиления и разработки новых конструктивных решений. Наибольший объем работ по реконструкции в исторических городах приходится на жилой фонд. Технология ремонтно-строительного производства - совокупность технологических процессов, выполняемых последовательно во времени и пространстве со строительными материалами, изделиями и конструкциями с целью превращения их в готовую продукцию строительства (здания, сооружения и их комплексы). В основе ремонтно-строительных процессов лежат физические, химические процессы и их совокупности (Рис. 1).

1- блок градостроительных обоснований; 2 - проект зон охраны исторической застройки; 3 - градоформирующая роль архитектурного наследия; 4 - блок анализа исходной ситуации; 5 - внешние факторы реконструкции; 6 - внутренние аспекты реконструкции; 7 - концепция реконструкции; 8 - генеральная схема реконструкции; 9 - комплексные программы осуществления реконструкции; 10 - архитектурное наследие; 11 - жилой фонд; 12 - общественные здания; 13 - транспортная сеть; 14 - инженерная инфраструктура; 15 - проект комплексной реконструкции участка; 16 - проект реконструкции отдельного объекта; 17 - блок общественного контроля; 18 - блок финансовых инвестиций.

Рис. 1. Блок-схема проекта реконструкции

По итогам международных конференций, симпозиумов, семинаров, проводимых Комитетом европейской экономической комиссии по жилищным вопросам, строительству и градостроительству ООН, установлено, что наиболее общей является тенденция максимального сохранения существующих зданий.

При комплексной реконструкции городской среды необходимо рассматривать ее как инновационный процесс, включающий:

· техническое перевооружение - разновидность инновационного процесса реконструкции, которую осуществляют путем замены части процессов, осуществляемых в рамках отдельного объекта реконструкции;

· комплексную автоматизацию - разновидность инновационного процесса, основанную на системотехническом применении новейших средств автоматизации и принципов развития «интеллектуальных» зданий;

· реконструкцию близлежащих объектов к каждому из объектов реконструкции.

Реконструкция должна осуществляться на основе организационных проектов, которые носят локальный характер. В организационной части проекта реконструкции упор делается на инновации в области информационных, а не строительных технологий.

Под модернизацией понимают такой капитальный ремонт или реконструкцию, которые сопровождаются превращением здания в отвечающее современным требованиям технической и функциональной эксплуатации сооружение.

Модернизируя здание, планировку максимально приближают к требованиям функциональной комфортности. Инженерное оборудование совершенствуют, оснащают современными системами и установками.

Принципы модернизации зданий зависят от их особенностей, заложенных при возведении, и подчинены выбранной стратегии.

Модернизацию основывают на трех предпосылках:

· приоритетности адресного проектирования состава и структуры квартир в здании;

· всесторонней ориентации на рыночную экономику;

· максимального использования особенностей конструктивного и планировочного решения строения.

Адресным проектирование - формирование таких концепций модернизации, в результате которых должно быть получено жилье, рассчитанное на удовлетворение требований комфорта конкретных категорий жителей. Предполагается переход от создания квартир для усредненного пользователя к индивидуальному проектированию для конкретных жителей.

При ориентации модернизации на рыночную экономику, следует стремиться возложить финансирование ремонтов на потребителя, а централизованные ресурсы использовать для удовлетворения потребностей города или территориальных образований. При ограниченности таких ресурсов у муниципальных властей часть оплаты ремонтов следует переложить на заинтересованных юридических и физических лиц, а не на население.

Необходимо учитывать тенденцию имущественного расслоения горожан и формирования у жителей разного достатка различных комфортных требований к жилью. Исходя из этого, модернизировать квартиры в расчете на определенные категории пользователей.

В первую категорию включают малоимущих и наименее обеспеченных горожан, которые живут в квартирах на условиях аренды или приватизации. Для них возможно ограничение комфортных требований минимальными, но достойными условиями. Они должны обеспечивать безопасность и гигиеничность в сочетании с минимумом современных удобств.

Ко второй категории можно отнести основную часть среднего класса. Жителей, претендующих на расширенные жилищные услуги, более комфортабельное жилье, собственное или арендуемое за относительно более высокую плату, чем социальное. Эта категория включает в себя не только жителей, экономически способных обеспечить себя жилищем, по комфортности близким к европейским стандартам. Существует менее обеспеченная прослойка, которой доступно только некоторое повышение комфортности по сравнению с квартирами горожан первой категории.

Третья - самая малочисленная категория населения - это наиболее обеспеченные, имеющие возможность арендовать или иметь в собственности престижные максимально комфортные квартиры или даже особняки.

Существует тенденция прямого использования западных аналогов без адаптации к нашим традициям и условиям. Главное из них - это приоритет многоэтажных зданий с общими для нескольких квартир входами на этажной площадке лестничной клетки, но не с отдельными выходами из них на улицу.

Построенные 100-50 лет назад в ставших теперь престижными районах города такие здания подлежат первоочередной реконструкции. Автономное устройство в них апартаментов для состоятельных людей вызывает антагонизм среди жителей секции.

Оправданно стремление муниципалитетов переложить бремя реновации ветшающей застройки на нетрадиционных инвесторов. Они же будут заинтересованы инвестировать ремонты, только получая определенную выгоду натурой в виде передаваемого им жилья или финансовую, путем продажи полученных в собственность квартир.

Престижность района и комфортность подготовленного для продажи жилья могут явиться стимулами для его приобретения средним классом. При выборе стратегии модернизации нужно опираться на маркетинговые исследования и поиск консенсуса со всеми участниками процесса градостроительного развития и реконструкции застройки.

В число заинтересованных субъектов следует включать не только мэрии, муниципалитеты, префектуры и районные управы, дирекции единого заказчика. Следует дополнительно изучать мнения жителей реконструируемых территорий, их объединений, товариществ и землячеств. Нельзя исключать строителей - исполнителей градостроительных замыслов, претворяющих их в жизнь, а также потенциальных владельцев и арендаторов. Необходимо учитывать и архитектурно-планировочные особенности зданий, их первоначальное назначение и период постройки.

К планировочным элементам относят внеквартирные коммуникации зданий, комнаты, кухни, санитарные узлы и другие составляющие квартир. Независимо от особенностей реконструируемого дома их модернизация подчинена общим закономерностям. Рассмотрим особенности наиболее часто встречающихся приемов перепланировки.

Модернизация лестнично-лифтoвых узлов основана на сохранении для последующего использования существующих лестничных клеток, особенно парадных. В старых доходных домах они часто бывают декорированы лепными карнизами, розетками и росписью. Этот декор необходимо сохранить для потомков (Рис. 2).

1 - реконструкция, план первого этажа; 2 - то же, план типового этажа; 3 - существующая планировка

Рис. 2. Реконструкция лестнично-лифтовых узлов

Черные лестницы либо ликвидируют за ненадобностью, либо переделывают в парадные, когда хотят увеличить количество секций в здании при разукрупнении квартир. Обычно эти лестницы не отвечают противопожарным нормам и современным требованиям эксплуатации. Не соответствуют нормам забежные ступени, ширина и большие уклоны маршей. Но самый крупный недостаток - это отсутствие лифтов, которое в парадных лестничных узлах встречаются часто.

Марши крутых лестниц перекладывают, стараясь разместить в габаритах здания. Однако такой прием не всегда осуществим. Длину лестничной клетки приходится увеличивать за счет устройства остекленных площадок балконного типа. Это не нарушает декор главных фасадов, поскольку черные лестницы расположены со стороны двора

Наиболее серьезные работы возникают при необходимости увеличения ширины маршей, когда нужно перекладывать стены или переносить лестничную клетку в другое место. Часто ее можно перестроить за счет соседних помещений. Одновременно вписать в габарит здания лифт и мусоропровод.

Эти элементы инженерного благоустройства устанавливают, обеспечивая доступ к ним с этажной площадки. Если такое решение не удается, то их монтируют на междуэтажной, что менее удобно и допускается как вынужденное.

Лифтовые шахты стараются заключить в несгораемые конструкции. Логично использовать габариты черных лестниц, если они примыкают к парадным. Тогда существующие капитальные стены изолируют лифт и мусоропровод. Если же в торце нет места для их размещения, то используют смежные объемы. Этот прием допустим только в том случае, когда к этим инженерным элементам примыкают нежилые помещения, например кухни и санузлы.

В практике модернизации часто имеют место случаи, когда лифт нельзя разместить в габаритах здания без большой потери полезной площади. Тогда его делают приставным в виде системы балконов или навешивают на фасад здания. Используют вариант е, каркас навесного лифта крепят к консолям, располагаемым в уровне чердачного перекрытия. Остановки привязывают к междуэтажным площадкам.

Особую сложность представляет размещение лифта и мусоропровода у черной лестницы. Здесь возможны решения двух типов. Во-первых, боковое решение, когда для инженерного оборудования используют габарит старой зауженной лестничной клетки. Во-вторых, выбирают центральное расположение этого оборудования и обходную лестницу.

Лифты устанавливают в зданиях, пол верхнего этажа которых находится над отмосткой выше 13,5 м. Эти инженерные устройства бывают пассажирскими, грузовыми и грузопассажирскими (Рис.3). Если применяют лифт иностранного производства, то размеры уточняют по паспортам на изделие. В тех случаях, когда разместить стандартную шахту невозможно, лифт заказывают по индивидуальному проекту. В жилых зданиях очень редко устанавливают грузовые лифты.

Машинное отделение с приводом и управляющим устройствам располагают вверху или внизу шахты. В первом случае упрощается конструкция лифта.

Сокращается число перегибов канатов подвески, что увеличивает надежность и срок службы механизма. При нижнем расположении снижается шум и облегчается обслуживание системы, но повышаются нагрузки на шахту.

а - продольные разрезы; б-г - планы с изображением взаимного расположения кабины и противовеса (б - противовес сзади кабины; в, г - то же, боку); 1 - концевые амортизаторы в приямке; 2 - кабина; 3 - ограждение шахты; 4 - машинное отделение; 5 - раздвижные двери; 6 - противовес.

Рис. 3. Лифт с верхним расположением машинного отделения

Входной узел при модернизации решают, сохраняя существующие парадные входы, но стремятся сделать еще один со стороны двора. В наше время такой вход в большей степени обеспечивает безопасность лестничной клетки, если жильцы пользуются именно им. Если входы ycтpoeны в арке-проезде под зданием, то их полностью реконструируют. Обеспечивают непосредственное сообщение лестничной клетки с дворовым пространством.

На входах устанавливают тамбуры, иногда для этого переделывают первые марши лестницы. Если предусматривают возможность передвижения инвалидов, то используют пандусы или микролифты.

В домах тамбуры оборудуют автоматическими запорными устройствами с кодовыми замками, препятствующими свободному проходу в здание. Иногда их оснащают телевизионными устройствами слежения.

Для размещения консьержа у входа выделяют специальное помещение. Планировочно его решают в виде комнаты, оборудованной санитарным узлом или малогабаритной квартиры. В стене, отделяющей помещение консьержа от лестничной клетки, устанавливают дверной и смотровой проем, обеспечивающий обзор тамбура и примыкающих объемов.

Планировочные элементы модернизируемой квартиры назначают исходя из ее заселения одной семьей. В состав квартиры включают жилые комнаты и подсобные помещения. Комнаты делят на общие и спальные или индивидуального пользования.

Подсобные помещения состоят из кухонь, совмещенных санитарных узлов или отдельных уборных, ванных комнат, передних и коридоров, встроенных шкафов, балконов и лоджий.

Диагностика - это процесс определения технического состояния обследуемых конструкций, она заключается в выявлении дефектов конструкций, выяснении причин их образования и влияния на эксплуатационные качества конструкций.

Обследование - это комплекс мероприятий по определению и оценке фактических значений контролирующих параметров, характеризующих эксплуатационное состояние, пригодность и работоспособность объектов обследования. Это процесс, который включает в себя контроль, испытания, анализ и оценку конструкций. Обследование проводят в связи с возможностью реконструкции, технического перевооружения, капитального ремонта, в связи с обнаружением дефектов, после аварии или длительного перерыва в строительно-монтажных работах.

Цель обследования - выяснение эксплуатационных качеств конструкций для принятия решения о целесообразности ремонта и реконструкции, выяснение причин аварии, прогнозирование поведения конструкций в будущем.

Дефект - отдельное несоответствие конструкций какому-либо параметру, это несовершенство, несоответствие стандартам, техническим условиям, нормам проектирования. Дефекты установлены нормативными документами или проектами.

Этапы проведения обследования и состав работ.

1. Подготовительные работы.

2. Предварительное (визуальное) обследование.

3. Детальное (инструментальное) обследование.

4. Расчет нагрузок и воздействий.

5. Проверочные расчеты конструкций и их элементов.

6. Оформление результатов обследования в виде отдельного отчета.

Предварительное обследование зданий.

Предварительное обследование - это анализ имеющейся документации и тщательный осмотр здания. Особое внимание уделяют таким характеристикам, как:

· возраст дома и его принадлежность к исторической среде города;

· материал и техническое состояние несущих конструкций,

· конструктивная схема здания и проведенные за время эксплуатации перестройки,

· изменяющие схему работы конструкций;

· анализ условий содержания элементов здания, фиксация всех отступлений от правил эксплуатации.

На основе такого анализа выявляют причины появления имеющихся дефектов, исследуют тепло-влажностный и аэрационный режимы чердачного и подвального помещений. Устанавливают качество содержания фасадов и перекрытий. В результате предварительного обследования определяют места необходимых вскрытий конструкций для их освидетельствования. Составляют задание на техническое обследование.

В состав технического обследования входит изучение архитектурно-планировочного и объемного решения, конструкций и инженерного оборудования здания. Целью такого обследования является разработка технического заключения о стратегии ремонта и восстановления несущей способности, поврежденных конструкций, о мероприятиях, обеспечивающих безопасную в дальнейшем эксплуатацию сооружения.

При обследовании стремятся выявить фактическую схему работы элементов, входящих в единую систему коробки здания. В нем большинство конструкций работают не самостоятельно, а во взаимодействии с другими. Сказывается перераспределение нагрузок за счет повышения со временем жесткости остова здания в целом, появления омоноличенных узлов, включения перегородок в работу перекрытий и т. п.

Количественная оценка этих факторов, благоприятно отражающихся на работе конструкций, является серьезной задачей, решение которой выходит за рамки нормативных и справочных документов, применяемых для расчета конструкций нового строительства.

С другой стороны, использование резервов прочности, возникших в период эксплуатации здания, является насущной задачей конструирования. При детальном обследовании возникает необходимость в научном исследовании работы конструктивных элементов.

Обследование объемно-планировочного решения преследует цель получения подробных данных об архитектуре здания и его фасадов. В процессе обследования составляют обмерные чертежи поэтажных планов, разрезов и фасадов.

Несущие и ограждающие конструкции обследуют для получения сведений об их прочности и надежности. Тщательному обследованию подвергают основные несущие элементы: фундаменты, стены, столбы и колонны, перекрытия и кровли. В результате, после проведения поверочных расчетов составляют техническое заключение, где дают оценку прочности здания и его элементов. Определяют допустимые нагрузки на отдельные конструкции. Рекомендуют мероприятия по их восстановлению и усилению.

В процессе обследования грунтов оснований выявляют следующие данные:

1) физико-механические свойства (пористость, влажность, удельное сцепление, угол естественного откоса);

2) однородность основания и степень использования величины допускаемого давления под подошвой фундаментов;

3) неравномерность давления на разных участках, характер осадок и деформаций.

Конструкции фундаментов исследуют, определяя следующие параметры:

· геометрические размеры конструктивных элементов, включая опорные части;

· прочность и износ материалов несущих конструкций;

· влажность, однородность и прочность кладки, бетона или бутобетона;

· наличие арматуры в элементах фундаментов, ее состояние и степень износа.

В результате обследования составляют описание фундаментов и подстилающих их пород, выполняют обмерочные чертежи, включая детали полов подвала. Замеры производят с точностью ~ 0,01 м. В описании указывают допустимое давление на основание под зданием, фактическую удельную нагрузку под подошвой, полученную расчетом. Характеризуют расчетно-конструктивную схему фундаментов, их конструктивное решение, деформационные изменения и качество материалов.

Стены здания обследуют в следующем порядке. Прежде всего, анализируют конструктивную схему всего сооружения, выявляя несущие и самонесущие стены. После этого приступают к исследованию конструкций. Объем обследования зависит от вида ремонта. Особое внимание уделяют обследованию трещин, признаков выветривания, вспучивания или отслоения стен от вертикали.

Трещины замеряют щупами, которые заводят в кладку или физическими методами, например импульсным. В особо ответственных местах на трещины ставят гипсовые маяки. Наблюдая за ними, судят о динамике процесса трещинообразования. Применяют и экспресс-методы, например датчики, улавливающие даже незначительные подвижки кладки.

При обследовании важно установить монолитность стен. Каналы, заложенные проемы, другие пустоты или расслоения, появившиеся во время эксплуатации, легко выявить методом проникающей радиации или ультразвука.

Арматуру и металлические закладные детали определяют электромагнитными методами. Ими же можно установить сечение металла. В результате обследования составляют обмерные чертежи планов зданий. Размеры проставляют с точностью + 0,01 м. Эти чертежи дополняют исполнительными развертками стен. На них показывают все каналы и места заложенных проемов. Указывают расположение трещин, их характер и связанность между собой, глубину и давность образования. Отмечают арматуру и металлические крепления.

Перекрытия являются такими частями здания, техническое состояние которых в значительной степени определяет стратегию капитального ремонта всего сооружения, поэтому эти конструкции обследуют весьма тщательно.

Во время обследования устанавливают следующие характеристики перекрытий:

· расчетно-конструктивную схему и вид промежуточных (внутренних) опор;

· сечение и шаг несущих элементов - прогонов и балок;

· вид материалов и степень износа в помещениях различного назначения комнатах, санитарных узлах и т. д.;

· техническое состояние отдельных частей конструкций: прогонов, балок, накатов,

· засыпки, полов, гидро- и пароизоляции;

· прочностные показатели элементов - прогибы, деформации потолков и полов;

· звуко- и теплоизоляционные свойства конструкций.

Изучая расчетно-конструктивную схему, рассматривают возможность совместной работы несущих элементов перекрытий, роль промежуточных опор, на которые может передаваться часть нагрузки, не предусмотренная при строительстве. Определяют влияние заделки балок, поскольку они со временем могут превращаться в жесткую опору, способную воспринимать моменты.

Выявляют расположение и сечение металлических балок, арматуры и стальных закладных частей. Используют электрофизические методы. Для этих целей конструкции вскрывают реже, так как при современной технике неразрушающие методы дают весьма точные результаты.

Техническое состояние конструктивных элементов и качество применяемых материалов устанавливают путем отбора проб и последующего лабораторного анализа.

При обследовании составляют обмерные чертежи. На них наносят места вскрытий, оси балок и прогонов. Приводят поперечные сечения по перекрытиям, фиксируют расположение трещин и пораженных узлов элементов.

Лестницы обследуют, определяя следующие данные:

1) материал и конструктивные особенности маршей и площадок, конструктивное решение узлов сопряжения;

2) характер деформаций несущих элементов, трещин и повреждений ступеней, плит площадок, мест заделки в стенах;

3) уклоны маршей и наличие забежных ступеней.

Перегородки обследуют путем осмотра, простукивания и зондирования. При этом выявляют деформации этих ненесущих конструкций, трещины и вспучивания. Исследуют наличие нагрузок от перекрытий, как следствие непредусмотренных проектом прогибов балок и прогонов. В зданиях, где перекрытия не будут менять, устанавливают, какие из перегородок можно разобрать, а какие нельзя.

Проверяют звукоизоляционные свойства. В местах повышенной звукопроводности устанавливают причины дефектов в местах примыкания к смежным элементам. Если же обнаруживают проникновение звуковых волн по всей плоскости, то изучают звукоизолирующий слой.

В деревянных перегородках проверяют качество древесины. Ее подвергают анализу на грибок и другие виды биологического поражения.

Балконы эксплуатируют в наиболее неблагоприятных условиях атмосферного воздействия на конструкции. Осадки, знакопеременные перепады температуры, газы, содержащиеся в воздухе, оказывают разрушающее действие на материалы, вызывают коррозию стальных деталей. В связи с этим возникает необходимость в регулярном обследовании этих частей здания, обладающих наибольшей вероятностью разрушения.

Обследование балконов заключается в осмотре конструкций. При этом:

· выявляют расчетную схему и наиболее нагруженные элементы;

· определяют сечения балок, плит и подкосов или подвесок;

· устанавливают техническое состояние этих элементов;

· проводят испытания пробной нагрузкой с измерением специальными приборами

· деформаций в конструкциях;

· изучают причины, вызывающие деформационные изменения;

· проводят поверочные расчеты и дают рекомендации по усилению конструкций.

Крыши и кровли обследую, устанавливая конструктивную схему стропильной системы. После этого исследуют материалы, из которых сделаны эти конструкции.

Осмотр конструкций крыш проводят для выявления деформаций в конструкциях и целостности покрытия; для оценки причин и следствий появления этих дефектов.

В стропильных системах и фермах определяют величины прогибов, искривлений и кручения сжатых элементов, провисания затяжек и нарушения узлов сопряжений.

Проверяют наличие и состояние гидроизоляции между деревянными и каменными конструкциями. Выявляют биологически пораженную древесину и металлические элементы, подверженные коррозии.

Техническое заключение составляют, отражая результаты детального обследования. Заключение состоит из четырех частей: архитектурной, конструктивной, технико-экономической и выводов.

В архитектурной части приводят обмерные чертежи, генеральный план участка, фасадов и поэтажных планов, продольные и поперечные разрезы. К этому прилагают краткое описание архитектуры здания и прилегающей застройки.

Архитектурно-планировочное обследование выявляет изменения первоначального плана, наличие пристроек, встроек, надстроек, наличие в стенах дымовентиляционных каналов, заложенных и перебитых проемов. Устанавливается наличие в домах прачечных, котельных и других служб или производств, обусловливающих утяжеление режима работы строительных конструкций. В результате этого обследования составляется обмерочный чертеж.

1.2 Зарубежный опыт реновации

Самый богатый опыт накоплен в США. Здесь с 1949-го по 1974-й реализовывался грандиозный план по реновации под названием Urban Renoval Program. Он охватывал 458 городов. За этот период переселили 2 млн семей, было осуществлено 2 100 проектов преимущественно за счет федерального бюджета (потрачено порядка $60 млрд). Было создано специальное агентство, которое наделили правом изъятия земель для нужд реновации.

Целью американской программы было сделать территории привлекательными для частных инвесторов. В США программа вызвала большой резонанс. В частности, критике подвергалось то, что одни девелоперы получали преимущества перед другими. Среди прочего критики указывали на то, что многие малые предприятия на этих территориях оказались банкротами. Появилась также новая, жилищная, сегрегация: бедных селили рядом с бедными, а «цветных» -- рядом с «цветными». В некоторых районах, специально созданных для переселенцев, так никто и не прижился. В итоге через 10--15 лет такие «реновационные пустоши» были снесены.

В 2010 году в США провели специальное исследование результатов Urban Renoval Program. Был сделан вывод, что, несмотря на определенные издержки, она имела позитивный характер. Выяснилось следующее: чем масштабнее реновационный проект, тем лучше.

Авторы исследования отметили недостатки программы. Во-первых, поступления в казну от налога на недвижимость оказались меньше, чем того ожидали. Значительная часть поступлений расходовалась на другие реновационные проекты, а не пополняла местные бюджеты. Например, в Калифорнии, где к реализации программы приступили в 1952 году, не смогли спрогнозировать, на сколько возрастет стоимость недвижимости. Доходы от нее росли не так быстро, как предполагали, и не в той пропорции, что привело к бюджетному дефициту.

Свой вариант реновации опробовала Япония. Здесь соответствующая программа стартовала в 1986 году и охватила 22 города. Однако экономический кризис приостановил ее реализацию на десятилетие.

От американского варианта японский отличался большим участием частных компаний в реновации. Им предоставили определенные экономические льготы и свободу выбора -- что строить на реновационных землях. Еще одной особенностью была большая плотность застройки.

В Японии проекты поделили на две категории: без серьезных преобразований и с кардинальной перестройкой участков. Такое деление позволило реализовывать проекты с гораздо меньшим количеством конфликтов.

Среди азиатских реноваторов и Южная Корея. В Сеуле тоже реализовывался серьезный реновационный проект. Причем предпочтение отдавалось именно реконструкции, ремонту зданий. Для этого специально стимулировали собственников к проведению таких работ, к увеличению плотности застройки.

Для Японии и Южной Кореи характерно максимальное вовлечение собственников в процесс реновации. С этой целью создавались специальные организации, где обсуждались планы преобразования городских участков, шел поиск финансовых схем при деятельном участии властей, которые оказывали денежную поддержку реноваторам. В Японии, к примеру, открыли агентство, помогавшее собственникам недвижимости организоваться, находить общий язык друг с другом, проводить переговоры с инвесторами и строителями.

Такие меры позволили снизить количество недовольных. Например, при реализации проекта Roppongi Hills в Токио 80% из 500 резидентов остались жить и работать на том же месте, что и до реновации. Подчас на заключение соглашения между девелопером и местными жителями уходило до 10 лет. И лишь когда 90% из них соглашались с представленным планом, начиналась реализация проекта.

В Пекине программа реновации ветхого и аварийного жилья действует с 1949 года. В 1978 году она была выведена на новый уровень, а в 1990 году муниципальное правительство Пекина издало резолюцию об ускорении реновации жилья и запустило одновременно 37 новых проектов в качестве только первой ее фазы. Таким образом, китайская столица уже почти 70 лет занимается вопросами реновации. А по информации местных СМИ, в 2017 году правительство Пекина потратит на программу около 30,8 миллиарда юаней или 4,5 миллиарда долларов, что на 60 процентов превышает показатель 2016 года.

По состоянию на 1949 год, две трети жилого фонда китайской столицы были признаны ветхими, а еще пять процентов - структурно опасными. И только за первое десятилетие власти реконструировали более одного миллиона зданий, то есть порядка 60 процентов жилого фонда. В дальнейшем программа продолжалась, но более медленными темпами. Был проведен обзор качества всего существующего жилья в городе. По его результатам установлено, что реновации подлежали 16,1 миллиона квадратных метров, что сопоставимо с планируемым объемом программы в Москве. Из них 10,5 миллиона были расположены на 221 выделенном участке, занимая площадь 21 квадратный километр. На этих участках жилья, подлежащего сносу, было 3,3 миллиона квадратных метров -- примерно одна треть, из них 147 участков и 80 процентов площади были расположены в четырех центральных районах с общей площадью помещений 8,5 миллиона квадратных метров и населением 800 тысяч человек. Таким образом, четыре центральных района Пекина практически стали основной целью реновации.

За рубежом наибольший опыт реконструкции жилых зданий накоплен в Германии (на территории бывшей ГДР). Работы с самого начала не ограничивались ремонтом и реконструкцией отдельных зданий или даже отдельных групп зданий, а охватывали целые районы старой застройки. В Германии проводили "эволюционную" реновацию. В 20-е годы прошлого века в восточной Германии появились спальные рабочие районы с так «пятиэтажками», которые составляли процентов 60 всего жилого фонда. Но в период послевоенного развития правительство взялось за массовую реорганизацию, и была применена эволюционная реновация, так как по их экономике было дешевле реконструировать пятиэтажки, чем сносить. Реконструкция пятиэтажек составляла 30% от стоимости сноса и нового строительства домов, то есть практически в три раз экономнее.

Реновация немецких пятиэтажек полностью изменила внешний вид старых районов. Реконструкторы брали по отдельности каждое здание, сканировали его на предмет несущей способности, изучали те сегменты, которые находились в аварийном состоянии, и их реконструировали. У них эти здания были длинными, бывали даже по несколько километров. Из-за того, что сносили некоторые секции, у дома появлялся силуэт. Это обогащало визуальный фронт улицы, и свет поступал во дворы. Они перестали быть монолитными пространствами. Технологии позволяли делать это без массового переселения, у пятиэтажных зданий меняли облик, инженерные системы, несущие конструкции, у них утепляли перекрытия, расширяли оконные проемы, переделывали первые этажи, делая благоустроенные палисадники.

Особое внимание архитекторы уделили качеству жилой среды в обновленных кварталах. Проблема была в том, что людям на первых этажах было не совсем удобно, когда на улице шумят, и это пагубно влияло на качество жизни. Они решили эту проблему, сделав небольшие палисадники для жильцов первых этажей, и отодвинули на пять-шесть метров близость улицы, чтобы у человека было более приватное и безопасное пространство. Также улучшали дворы, увеличивали количество детских площадок.

В Восточной Германии, в городках Галле (Халле) и Лайнефельде, реконструкцию зданий советского наследия доверили бюро архитектора Штефана Форстера (Stefan Forster Architekten). За реновацию дома в Галле даже получили премию на международной выставке, как лучший пример обновления городов в землях Саксония-Анхальт.

Старая панельная пятиэтажка являлась связующим элементом старой и новой застройки Галле. Поэтому одной из задач архитектора было подчеркнуть эту его особенность. Для этого он убрал несколько этажей, создав иной, более подвижный силуэт здания. На месте убранных этажей разместились просторные террасы.

Рис. 4. Здание до реновации, Германия, г. Галле

Рис. 5. Здание после реновации, Германия, г. Галле

Значительно изменился вход в подъезды. Были добавлены крытые площадки для бытовых нужд и места для клумб. В соответствии с принципами безбарьерной среды установили пандусы. Заднюю часть дома тоже дополнили участками палисадов.

Интересно решение переделки задних балконов - архитектор выдвинул их вперёд непрерывными линиями, углубив основные объёмы здания. На фасаде применялось плакирование с изменением цвета. Внутри архитектор разнообразил стандартизированные квартиры в 18 вариантах, добавив в том числе двухэтажные апартаменты. Соответственно, изменился и подъезд.

Приблизительно в том же стиле была проведена реновация панельной застройки в Лайнефельде. Группа зданий подверглась значительной переделке. Здесь уже не просто убирали этажи, а вырезали целые сегменты здания, тем самым сменив продукт строительства на архитектурное произведение.

Рис. 6. Здание до реконструкции, Германия, г. Лайнефельд

Рис. 6. Здание после реконструкции, Германия, г. Лайнефельд

Сразу бросается в глаза, как изменилась динамическая композиция здания: на смену монолитной 180-метровой «коробке» пришёл ряд многоквартирных вилл. Все они стильно оформлены группами асимметричных балконов, с выкрашенными в бледно жёлтый и серый цвет фасадами. Вокруг дома организовали пешеходные дорожки, парковку.

Глядя на этот аккуратный и уютный жилой комплекс, трудно вообразить, что когда-то это была привычная нам серая «хрущёвка». В этом здании Форстер убрал два этажа и центральный сегмент, тем самым разделив его на два корпуса.

Северный торец выделен линией сплошного балкона, разделённого ненавязчивыми прозрачными перегородками. Он же продолжается вдоль всей задней части здания. На нижнем этаже здесь есть выход из квартиры прямо к собственному палисаду.

От проезжей части дом отделяет высокий забор из красного кирпича, который создаёт мягкий контраст голубому колориту главного фасада и вторит терракотовой окраске заднего фасада.

Эти примеры показывают, как можно воскресить без сноса и тотального разрушения, казалось бы, безнадёжное жилое здание. Всего таких проектов архитектором было выполнено восемь.

Рис. 7. Отреконструированные здания Штефана Форстера

1.3 Отечественный опыт реновации

В России программы реновации реализуются в таких городах Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург.

На сайте mos.ru появилась карта, на которой отмечены 5144 многоквартирных дома, вошедших в программу реновации. Это более 350 тысяч квартир, в них проживают около миллиона москвичей. Программа реновации столичного жилищного фонда была утверждена на заседании Президиума Правительства Москвы.

В список вошли дома первого периода индустриального домостроения и аналогичные им по характеристикам конструктивных элементов многоквартирные дома.

Больше всего домов, попавших в программу, находится в Восточном округе (1055), меньше всего -- в Зеленограде (34). Среди районов рекордсменом по количеству многоэтажек, оказавшихся в перечне, стали Кузьминки (ЮВАО). Здесь в программу включили 284 дома. А в некоторых районах в центре (Арбате, Хамовниках, Замоскворечье и других) в программе реновации будет участвовать только один дом.

Госдума приняла в третьем, окончательном чтении законопроект о Реновации устаревшего (хрущевок) жилищного фонда города Москвы.

По итогам голосования "ЗА" принятие закона проголосовали 399 депутатов, "ПРОТИВ" оказались только двое, один "ВОЗДЕРЖАЛСЯ".

Проект принятого закона включает в себя следующие разделы:

· Особенности регулирования отдельных градостроительных и земельных отношений в целях реновации жилищного фонда в городе Москве

· Гарантии жилищных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации

· Обеспечение прав собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации

· Обеспечение прав субъектов малого и среднего предпринимательства при прекращении права аренды находящихся в собственности города Москвы нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации

· Порядок вывода из эксплуатации многоквартирного дома, включенного в решение о реновации

· Московский фонд реновации жилой застройки, цели его деятельности, задачи и функции

· Управление фондом реновации

· Последствия перехода права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве

· Особенности технического регулирования при осуществлении градостроительной деятельности в условиях стесненной городской застройки

Москвичам гарантируется переселение в современные дома в том же районе, предоставление равнозначного или равноценного жилья с хорошей отделкой, помощь при переезде. При этом за жителями остается право отказа от участия в программе на любом ее этапе до заключения первого договора о мене квартиры.

Город подготовил законопроект, который содержит перечень гарантий для жителей и собственников нежилых помещений домов, которые войдут в новую программу реновации. Документ уже внесен на рассмотрение в Мосгордуму.

По словам Сергея Собянина, законопроект составили по итогам консультаций с горожанами и членами Общественной палаты. При этом город планирует продолжить диалог с общественностью, чтобы обеспечить жителям сносимых пятиэтажек юридическую защиту. «Все эти вопросы мы будем постоянно мониторить, при необходимости принимать оперативные решения, пытаясь максимально решить те проблемы, которые возникают у горожан при реализации программы реновации», -- подчеркнул Мэр Москвы накануне на встрече с главами управ районов, посвященной актуальным вопросам реновации жилья.

Всего законопроектом предусмотрено 12 дополнительных гарантий, в том числе включение домов в программу или исключение из нее только по решению самих жителей. Войдут в окончательный список только те пятиэтажки первого периода индустриального домостроения и аналогичные им по конструктивным характеристикам дома, в которых за это проголосуют две трети собственников и нанимателей квартир.

Ранее городом был сформирован предварительный список для голосования, в который вошли около 4,5 тысячи домов. Это здания, находящиеся в плохом техническом состоянии, где сложно провести капитальный ремонт и где в ходе предварительных опросов большинство жителей высказались за снос.

По программе «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» город заменит аварийные здания середины ХХ века на новые и комфортабельные дома. Старые здания снесут, а на их месте построят новые. Соответствующий закон № 238-39 о программе был принят 6 мая 2008 в Санкт-Петербурге.

Программа охватывает разные районы города, здесь на месте старой малоэтажной застройки и аварийных зданий появятся новые высотные дома. Жители получат квартиры в тех же районах, площадь новых квартир будет не меньше их прежнего жилья.

Программа улучшит жизнь горожан и их семей. Город обновит дома, заменит инженерные коммуникации, проложит новые дороги и благоустроит дворы. Так же в рамках программы будут построены школы, больницы, детские сады и спортивные центры.

Программа реновации выгодна жителям старых домов и городу. Жители получат современное жилье, а городу в будущем не придется решать проблему аварийных районов.

Основные цели программы реновации:

1. Предоставить горожанам комфортное и безопасное жилье. Сейчас многие дома пришли в негодность или построены по устаревшим нормам. Жить в них опасно или неудобно.

2. Улучшить социальные и экономические параметры городского жилищного фонда. Новые благоустроенные районы станут более безопасными и приятными для жизни и привлекут инвесторов: магазины и коммерческие предприятия.

3. Использовать городское пространство более эффективно. Сейчас многие территории заняты старыми и аварийными домами, многие из них подлежат сносу или требуют реконструкции. На их месте появится новое комфортабельное жилье.

4. Обновить городскую инфраструктуру. Во время программы на территориях появятся новые дороги, школы и больницы, будут благоустроены дворы, обновятся инженерные коммуникации.

В Адресную программу «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» включены 32 квартала. Многоквартирные дома, расположенные на этих территориях, планируются сносу или реконструкции в случае, если они:

· признаны аварийными;

· относятся к типовым проектам постройки 1958-1970 гг. (дома первых массовых серий);

· относятся к малоэтажной жилой застройке до 1966 года;

· имеют высокую - более 70% степень физического износа вне зависимости от времени постройки;

· не соответствуют градостроительным регламентам и иной действующей градостроительной документации Санкт-Петербурга.

Другие многоквартирные дома, не относящиеся к перечисленным категориям, сносить или реконструировать не предполагается.

При проведении мероприятий по развитию территорий предусматривается переселение граждан из жилых помещений в домах, планируемых к сносу, в благоустроенные жилые помещения, расположенные на территории того же квартала. Переселение в другие районы города осуществляется с письменного согласия граждан.

Переселение нанимателей жилых помещений осуществляется в жилые помещения, передаваемые инвестором в собственность Санкт-Петербурга во исполнение условий договора о развитии застроенной территории в соответствии с пунктом 4.3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, а также определение размера общей площади предоставляемого жилого помещения регулируются Законами Санкт-Петербурга от 19.07.2005 № 407-65 «О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге» и от 26.04.2006 № 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга».

Сроки передачи жилья инвестором в собственность города для переселения нанимателей, а также сроки расселения домов, расположенных на застроенных территориях, определяются разработанным инвестором и утвержденным в установленном порядке на заседании Правительства Санкт-Петербургапланом реализации мероприятий.

Решение имущественных правовых вопросов при переселении собственников жилых помещений осуществляется инвестором на основании статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации в соответствии с гражданским, земельным и жилищным законодательством Российской Федерации.

Условия переселения собственника жилья и членов его семьи, характеристики предоставляемых жилых помещений (размер общей площади и количество комнат в предоставляемом собственнику жилом помещении, иные условия переселения) определяются соглашением (договором), заключаемым между инвестором и собственником жилого помещения.

При этом согласно части 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

В настоящее время в Санкт-Петербурге приняты решения о развитии 23 территорий, проведены аукционы и определены инвесторы - ООО «Воин-В» и ООО «СПб Реновация».

Проект по переселению людей из старого жилого фонда в новый будет проходить в. Но начнут не как в Москве с пятиэтажек, а с деревянных и каменных двухэтажных домов, которые до сих пор сохранились на Эльмаше, Уралмаше, Вторчермете, Химмаше и ВИЗе.

Вице-мэр Екатеринбурга Алексей Белышев на итоговой пресс-конференции по вопросам капстроительства и землепользования рассказал, как будет развиваться мегаполис в ближайшие 15 лет. По его словам, акцент будет сделан на развитии застроенных территорий и редевелопменте производственных площадей.

В екатеринбургской мэрии рассчитывают переформатировать участки внутри города, к которым подведены сети и дороги. Проще говоря, провести реновацию, которая естественным образом приведет к повышению плотности застройки, но сохранит компактность мегаполиса. А именно эта концепция прописана в Стратегии пространственного развития Екатеринбурга.

О реновации за последнее время заговорил не только Белышев. Министр строительства РФ Михаил Мень в интервью газете «Известия» сообщил, что Екатеринбург может стать следующим городом, где будет проводиться переселение людей из малоэтажного жилья. Но вернуться к вопросу, по его словам, можно будет примерно через два года, когда опыт Москвы признают позитивным.

Впервые о необходимости сносить хрущевки власти Екатеринбурга заговорили уже давно. В середине 90-х годов прошлого века чиновники проверяли легендарные пятиэтажки на «профпригодность» и решили, что они запросто могут простоять еще лет пятнадцать. Но сегодня заявленный «запас прочности» и их время подходят к концу.