Определение рыночной стоимости квартиры для ипотечного кредитования

Поэтому применительно к оценочной деятельности часто применяют термины "оценка стоимости" или "стоимостная оценка" имущества. Так как понятия стоимостной оценки или оценки стоимости носят общий характер, вид стоимости должен быть точно определен в отчете об оценке. В зависимости от целей оценки, объема оцениваемых прав на недвижимость и степени соответствия предполагаемой сделки рыночным условиям, различные виды стоимости могут быть объединены в две большие группы - стоимость в пользовании и стоимость в обмене.

Стоимость в обмене - характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или другие товары, носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на открытом рынке, исходя из представлений о рынке, сложившихся у типичных продавцов и покупателей. В рамках оценочной деятельности целесообразно говорить об обмене недвижимости только на деньги, так как результат оценочного заключения выражается в деньгах.

Стоимость в пользовании - это стоимость недвижимости с точки зрения конкретного человека, использующего или планирующего использовать это имущество определенным образом для удовлетворения собственных потребностей. Этот вид стоимости носит субъективный характер и отражает полезность объекта для конкретного лица. Разные участники рынка недвижимости по-разному определяют для себя полезность того или иного объекта, так как имеют в отношении него свои мнения и планы в случае продажи объекта или его приобретения. Часто покупатель готов заплатить за жилой дом более высокую цену по сравнению со средней величиной, сложившейся на рынке аналогичных домов, лишь потому, что этот дом полностью соответствует его личным предпочтениям или это место особенно дорого ему в силу личных ассоциаций и т.д.

Таким образом, принципиальным отличием стоимости в пользовании от стоимости в обмене является то, что стоимость в пользовании определяется предпочтениями одного лица, так как является характеристикой полезности имущества с точки зрения ее конкретного обладателя (потенциального или реального), а стоимость в обмене учитывает критерии полезности собственности для преобладающего числа участников рынка недвижимости.

В настоящее время федеральные стандарты оценки допускают использование следующих видов стоимости объекта оценки:

- рыночная стоимость;

- инвестиционная стоимость;

- ликвидационная стоимость;

- кадастровая стоимость.

Определение оценщиком иных видов стоимости допускается только в том случае, когда в договоре на проведение оценки сторонами согласовывается составление отчета об оценке в соответствии с какими - либо другими стандартами, например, международными или европейскими. Тем не менее, в подавляющем большинстве оценок на территории РФ соблюдение требований федеральных стандартов оценки оказывается обязательным.

Рыночная стоимость является фундаментальным понятием теории оценки. В законе об оценочной деятельности приводится следующее определение этого вида стоимости: "под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражается какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумной вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме".

В указанном определении не выделено положение о том, что рыночная стоимость всегда определяется на конкретный момент времени. Поскольку с течением времени меняется конъюнктура рынка, то рыночная стоимость имущества на разные даты может отличаться. Важно помнить, что рыночная стоимость учитывает фактическое состояние рынка, обстоятельства заключения сделки на определенную дату. Причем оценка может быть проведена, только на текущую или прошлую дату. На будущую дату оценка обычно не проводится.

Остановимся на отдельных положениях определения рыночной стоимости:

1. "..наиболее вероятная цена.." - означает, что рыночная стоимость соответствует наиболее вероятной (максимально учитывающей рыночную конъюнктуру) цены сделки между покупателем и продавцом, которые имеют типичную для открытого и конкурентного рынка мотивацию; в принципе применение термина "наиболее вероятная цена" допускает, что в качестве результата оценки может рассматриваться некоторый стоимостной диапазон, а не одна сумма, однако на практике в большинстве случаев заказчик требует указания точной суммы, не допускающей неоднозначности в толковании результатов оценки.

2. "...на открытом рынке в условиях конкуренции..." - под открытостью рынка понимается отсутствие препятствий политического, юридического и экономического характера для полноправного участия всех желающих в данном сегменте рынка.

3. "…стороны сделки действуют разумно…" - стороны, предположительно участвующие в сделке, действуют экономически рационально, компетентно и в своих интересах. У покупателя имеется мотивация для покупки имущества, но его не принуждают к этому. Он учитывает фактически сложившиеся на рынке условия. В том числе - цены на аналогичное имущество, и стремится приобрести товар за наименьшую стоимость. Продавец имеет мотивацию к продаже своего имущества, однако он заинтересован продать объект недвижимости за лучшую цену, которая возможна на конкурентном рынке.

4. "..на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.." - стороны, участвующие в сделке, не испытывают острой экономической или иной необходимости заключения данной сделки; между ними нет предварительного сговора или особых отношений, которые могут привести к отклонению условий сделки от рыночного содержания - например, участники сделки могут быть родственниками, или компании, участвующие в сделке, взаимозависимы, и решение принимается в интересах только одной из сторон и т.д.; эти обстоятельства могут сделать величину цены сделки нетипичной для данного сегмента рынка. Таким образом, при определении рыночной стоимости предполагается, что сделка заключается между независимыми сторонами, каждая из которых действует самостоятельно.

5. "..стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки.." - стороны сделки, должны быть достаточно полно информированы об особенностях продаваемой недвижимости, ее состоянии и окружении, а также о рыночной ситуации на дату, соответствующую периоду заключения сделки; обладая этой информацией, каждый участник сделки действует в собственных интересах и рассчитывает получить максимальные выгоды соответственно его положению в сделке.

6. "..объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.." - понятие "публичная оферта" предполагает, что объект должен быть представлен на рынке в форме публичного предложения, доступного для заинтересованных в совершении сделки сторон (в том числе - с учетом процедур, установленных в различных нормативных актах); продолжительность периода экспозиции на конкурентном рынке может колебаться в зависимости от сложившихся условий и вида недвижимости, но она должна быть достаточной для привлечения адекватного соответствующему сегменту рынка количества потенциальных покупателей. Срок экспозиции, определяемый как период с даты публичной оферты объекта на открытом рынке до даты совершения сделки с ним, является одним из существенных факторов, учитывающихся оценщиком при проведении оценки.

7. "..платеж за объект оценки выражен в денежной форме.." - средством платежа должны выступать денежные единицы, а не какое-либо имущество (товары, услуги, права требования, ценные бумаги и т.д.); также не допускается представление результатов оценки в виде комбинирования денег и имущества.

Также Законом об оценочной деятельности установлено, что "если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки. Установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта". Также Закон об оценочной деятельности гласит, что при использовании в составе действующих нормативных актов РФ терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других, установлению подлежит также рыночная стоимость.

Федеральным стандартом оценки, в частности, предусмотрены следующие случаи оценки рыночной стоимости:

- изъятие имущества для государственных нужд;

- определение стоимости размещенных акций общества;

- определение стоимости объекта залога;

- определение неденежных вкладов в уставный капитал;

- определение стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;

- определение стоимости безвозмездно полученного имущества и других.

При определении инвестиционной стоимости имущества рассчитывается стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта. В отличие от рыночной стоимости, основывающейся на типичных мотивах и потребительских критериях большинства участников рынка, инвестиционная стоимость сориентирована на один конкретный вариант вложения средств в объект недвижимости, исходя из желаний и возможностей развития объекта определенным инвестором. Таким образом, инвестиционная стоимость может быть отнесена к стоимости в пользовании, понятие которой приводится выше.

Для одного и того же объекта величина инвестиционной стоимости по сравнению с рыночной стоимостью может быть большей, меньшей или равной величиной. Равенство стоимостей возможно в частном случае, когда вариант использования объекта, планируемый инвестором, соответствует варианту наилучшего использования объекта, типичного для текущих рыночных условий. Большая по сравнению с рыночной стоимостью величина может отражать результаты оценки, основывающиеся на вложении средств в объект с учетом особых финансовых и технических возможностях отдельного инвестора, которыми не обладает большинство участников рынка. И, наконец, низкоэффективный вариант инвестирования в недвижимость может приводить к получению меньшей стоимости недвижимости по сравнению с ее рыночной величиной. Основу расчета инвестиционной стоимости, как правило, составляет инвестиционный проект развития объекта недвижимости.

Понятие ликвидационной стоимости, прежде всего, основывается на учете факторов ограниченного срока реализации имущества и вынужденности продажи. В соответствии с российскими стандартами оценки, ликвидационная стоимость - это расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по который данный объект может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиций для рыночных условий, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

В отличие от рыночной стоимости, определение ликвидационной стоимости учитывает чрезвычайные обстоятельства, вынуждающие владельца недвижимости продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным. Поэтому для одного и того же объекта недвижимости ликвидационная стоимость всегда оказывается ниже его рыночной стоимости. Причем, для разных сроков экспозиции объекта величина ликвидационной стоимости будет отличаться - чем меньше предполагаемый срок представления объекта на рынке, тем ниже его стоимость.

Оценка кадастровой стоимости занимает особое место в составе оценочных услуг. При определении данного вида стоимости применяются методы массовой оценки рыночной стоимости значительного количества объектов, объединяющихся по определенному признаку.

Инициатором проведения кадастровой оценки, прежде всего, является государство. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель. Российским законодательством, в частности, статьей 65 ЗК РФ установлено, что "для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость".

Проведение работ по государственной кадастровой оценке земель является необходимым мероприятием для реализации ст. 390 Налогового кодекса РФ, предусматривающей исчисление налогооблагаемой базы на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Взаимосвязь рыночной и кадастровой стоимости земельных участков сформулирована в ст. 66 ЗК РФ: "В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости".

На стоимость недвижимости оказывает влияние значительное число различных факторов. Степень влияния каждого фактора определяется типом объекта недвижимости. Общая классификация этих факторов может быть представлена в виде двух уровней групп факторов.

Первый уровень - содержит совокупность общих (внешних) факторов, отражающих социально-экономическое и политическое положение в стране и регионе, геофизическую среду объекта, а также правовую допустимость, физическую осуществимость и экономическую целесообразность развития какого-либо варианта строительства. Эти факторы напрямую не связаны с конкретным объектом недвижимости, но косвенно влияют на состояние сегмента рынка недвижимости, и, следовательно, на стоимость оцениваемого объекта.

Второй уровень - объединяет локальные факторы в основном в масштабах отдельно взятого населенного пункта и учитывает собственно характеристики объекта недвижимости и его непосредственного окружения. На этом уровне исследуются такие факторы, как местоположение объекта, его технические характеристики, условия заключения и условия финансирования сделок, временные факторы. Эти факторы непосредственно связаны с анализируемым объектом и сходными с ним объектами на рынке недвижимости.

При проведении оценки недвижимости анализ влияния всей совокупности факторов может осуществляться одновременно на различных уровнях, а учет тех или иных факторов определяется целями и задачами оценки стоимости объекта недвижимости.

Рассмотрим содержание различных групп основных факторов, влияющих на стоимость недвижимости.

Политические факторы:

1. Законодательство о собственности, ипотеке, операциях с недвижимостью. Стабильность рынка недвижимости с точки зрения гарантий прав собственника, в значительной степени определяется участием государства в контроле за формами и процедурами обращения недвижимости, за деятельностью кредитных институтов, обеспечивающих финансирование сделок с недвижимостью и т.д. С учетом степени значимости недвижимости как товара, государственное регулирование рынка является основным гарантом прав его участников. Поэтому содержание законодательства о собственности, ипотеке, операциях с недвижимостью, регламентирующее процедуры приобретения, отчуждения и залога имущества имеет определяющее значение.

2. Нормативные акты в области строительства. Регламентация в области строительства и архитектуры определяет возможные варианты застройки земельных участков с учетом общих принципов формирования архитектурного облика районов и городов. Нормативная база в строительстве определяет критерии безопасности возведения, реконструкции и эксплуатации объектов, а также сохранения потребительских качеств недвижимости на всех этапах ее жизненного цикла. Отдельное место в законодательстве отводится требованиям соблюдения экологической безопасности строительства и эксплуатации объектов.

3. Налоговое законодательство в сфере недвижимости может выступать в качестве важного инструмента регулирования процессов приобретения, отчуждения или создания собственности. Таким образом, нормы системы налогообложения могут стимулировать развитие отдельных сегментов рынка и наоборот, ограничивать заинтересованность потенциальных инвесторов в развитии того или иного типа недвижимости.

4. Зонирование территорий и составление кадастров, как правило, основывается на использовании методов массовой оценки. Поэтому в большей степени призвано определить качественные параметры земель различного назначения. Наличие системы учета качества земель позволяет обеспечить контроль эффективности их использования. Кроме этого, применение данных кадастра для проведения процедур оценки позволяет идентифицировать оцениваемый объект и провести его сравнительный анализ с объектами аналогичного типа.

5. Отдельные сегменты рынка недвижимости могут развиваться благодаря государственному финансированию целевых программ, которые реализуются в рамках социальной политики государства или с учетом приоритетов, определенных стратегий экономической и политической безопасности страны.

6. Состояние и перспективы развития различных сегментов рынка определяется политической ситуацией в стране. Влияние этого фактора на территориях военных, межнациональных, межэтнических и иных конфликтов является определяющим для стоимости недвижимости.

7. Наличие государственного контроля в сфере банковской и страховой деятельности обеспечивает дополнительные гарантии участникам рынка по надежности финансирования строительства объектов и сделок с недвижимостью, а также снижению рисков инвесторов и владельцев недвижимости. В современных экономических условиях отсутствие эффективных финансовых инструментов и развитой системы страхования рисков может приводить к значительному сокращению объемов инвестиций в недвижимость.

Экономические факторы:

1. Уровень спроса и предложения определяет ценовые параметры конкретного вида недвижимости и создает предпосылки к развитию рынка собственности. Так как соотношение спроса и предложения изменяется в течение относительно продолжительного периода времени, данный показатель имеет существенное значение, как для текущего анализа рынка, так и для прогнозирования его изменения в будущем.

2. Емкость каждого сегмента рынка недвижимости определяется уровнем потенциального объема спроса на соответствующий тип недвижимости. Наличие дополнительных финансовых и законодательных инструментов в ряде случаев способно влиять на емкость рынка, как в сторону ее увеличения, так и сокращения.

3. Доступность кредита и денежных средств. Наличие и условия функционирования системы кредитования приобретения недвижимости могут оказывать значительное влияние на активность рынка недвижимой собственности. Отсутствие кредитных финансовых инструментов, как правило, приводит к сокращению числа участников рынка со стороны застройщиков и потенциальных покупателей.

4. Состояние и перспективы отрасли производства строительных материалов определяет структуру и величину себестоимости строительства, и, как один из факторов, - цены на недвижимость. Применение современных технологий в строительном производстве призвано не только сократить расходы на выпуск конкретных видов материалов, но и улучшить потребительские свойства конечной продукции строительного производства - готовых объектов.

5. Повышение эффективности системы налогообложения недвижимости является одной из важнейших задач государственного контроля и управления активностью рынка недвижимости. Инструменты налогового регулирования могут выполнять функции ограничения или стимулирования рынка собственности. Основным инструментом определения налогооблагаемой базы для недвижимости является процедура государственной кадастровой оценки, как земельных участков, так и единых объектов недвижимости.

6. Уровень жизни населения определяет его покупательскую способность и способствует выработке критериев потребительских качеств недвижимой собственности.

Геофизические факторы:

1. Экология района определяет уровень интереса инвесторов к отдельным видам недвижимости - так, для регионов с неудовлетворительным состоянием окружающей среды существенные инвестиции в строительство жилых объектов маловероятно. При прогнозировании изменений на рынке нежилой недвижимости возможность промышленной застройки в жилых районах или в непосредственной близости от водоохранных зон природных заповедников должна рассматриваться с особой осторожностью и предусматривать дополнительные капвложения в защиту окружающей среды от негативного воздействия строительного производства и промышленных отходов.

2. Географическое положение района расположения недвижимости определяет климатические условия, которые в свою очередь влияют на объем капвложений в строительство и реконструкцию объектов, а также на величину эксплуатационных издержек. Сезонные особенности климата в отдельных регионах приводят к изменению интенсивности эксплуатации недвижимости и. соответственно, величины доходов и издержек по объектам.

3. Топографические и сейсмические особенности определяют уровень требований к строительству и эксплуатации объектов недвижимости, а также риски постоянного пребывания на соответствующих территориях.

4. Наличие используемых в производственно-хозяйственной деятельности природных ресурсов и разработанных месторождений полезных ископаемых, прежде всего, способствует развитию промышленной недвижимости соответствующей отрасли. Ликвидность этих объектов и их возможность продажи по отдельности или в составе имущественного комплекса предприятия определяется с учетом их отраслевой специализации и особенностей технологического производственного процесса.

5. Технологические особенности землепользования являются одной из важнейших составляющих рынка недвижимости и определяются структурой земельных ресурсов, показателями их продуктивности и изменением методов развития системы землепользования, определяют потенциал развития земельных ресурсов региона как одной из важнейших составляющих рынка недвижимости.

Социальные факторы:

1. Структура и потребности населения влияют на сегментацию рынка недвижимости, так как определяют критерии соответствия потребительских свойств недвижимости современным представлениям участников рынка. Данное утверждение распространяется как на жилую, так и на коммерческую недвижимость.

2. Уровень занятости населения характеризует резерв рабочей силы, необходимой для развития любого типа недвижимости (от объектов, предназначенных для производства строительных материалов, до крупных торговых центров и объектов сервисных услуг).

3. Плотность населения позволяет определить количество, размер и местоположение строящихся объектов недвижимости жилого, коммерческого, производственного и социального назначения.

4. Учет демографической ситуации в регионе позволяет спрогнозировать потенциал развития различных сегментов рынка недвижимости на долгосрочную перспективу. При анализе такого фактора необходимо учитывать не только изменение показателей рождаемости и смертности населения региона, но и прирост, и сокращение населения за счет миграционных потоков.

5. Реализация социально-ориентированных государственных программ в области строительства жилья и объектов социальной инфраструктуры оказывает позитивное влияние на состояние рынка недвижимости в целом.

К факторам второго уровня (локальным факторам) относят следующие характеристики объекта и его среды.

Местоположение.

Фактор местоположения занимает особое место в оценке недвижимости, так как его характеристики оказывают значительное влияние на стоимость объекта. Часто в выступлениях зарубежных специалистов в сфере управления инвестициями в недвижимость и ее стоимостной оценки звучит фраза, которая давно уже стала афоризмом: "существует три основных фактора стоимости недвижимости: местоположение. Местоположение и местоположение". Поэтому анализу этой группы факторов должно уделяться особое внимание.

Окружение объекта недвижимости, а именно: состав, назначение и текущее использование объектов, расположенных в непосредственной близости и на некотором расстоянии от оцениваемого объекта могут существенно увеличить или снизить стоимость объекта недвижимости. Наличие развитой инфраструктуры жилого микрорайона (магазинов, предприятий бытовых и прочих сервисных услуг, благоустроенных придомовых территорий и площадок, объектов социального назначения и т.д.) существенно повышает инвестиционную привлекательность жилого объекта недвижимости. Если современный многоквартирный дом строится в районе старой частной жилой застройки с отсутствием развитой торговой, сервисной и социальной инфраструктуры, интерес потенциальных покупателей к такой недвижимости может быть вызван только ее низкой по сравнению с другими районами ценой.

Под транспортной и пешеходной доступностью объекта понимают удобство его использования различными категориями пользователей с учетом наличия и качества подземных путей, пешеходных зон и т.д. Для промышленной и складской недвижимости существенное значение может иметь не только наличие автодорог, но и железнодорожных веток, позволяющих обеспечить транспортировку крупногабаритных грузов или больших объемов товарной продукции. Для жилищной застройки существенным является удобства подъезда и подхода к дому, а также возможность пеших прогулок в жилой зоне. Коммерческая недвижимость, как правило, считается привлекательной для потенциальных арендаторов и покупателей при условии наличия в непосредственной близости от объекта активных пешеходных и транспортно-пассажирских потоков.

Состав и качество инженерной инфраструктуры района расположения объекта определяет объем капвложений и эксплуатационные характеристики недвижимости. Наличие коммуникаций, подведенных к свободному земельному участку, значительно увеличивает его стоимость по сравнению со стоимостью участка, расстояние от которого до ближайших предполагаемых точек подключения составляет десятки или сотни метров. Отсутствие технической возможности подключения к отдельным видам инженерных систем в процессе анализа экономических показателей видам инженерных систем в процессе анализа экономических показателей вариантов строительства, может привести к пересмотру общей концепции застройки земельного участка.

Наличие дополняющих объектов в окружении объекта оценки может существенно влиять на его стоимость. Обычно выбор варианта строительства объекта определяется потребностями рынка в создании объектов определенного назначения. Однако эффективность инвестиций может значительно возрасти, если учесть возможность последующего совместного использования оцениваемого объекта и существующих объектов окружения. Например, при покупке по отдельности у разных собственников трех земельных участков, предназначенных для частной жилой застройки, их цена может оказаться значительно ниже цены, по которой могут быть проданы эти же участки после их объединения с учетом перспектив строительства на комплексном участке многоквартирного жилого дома.

Технические факторы.

Физические параметры недвижимости объединяют данные о геометрических размерах объекта, составе строительных конструкций и используемых строительных материалов, особенностях инженерного обеспечения. К основным физическим характеристикам объектов недвижимости относятся: общая площадь и площадь застройки земельного участка, высота и строительный объем здания или сооружения, общая и полезная площадь помещений, протяженность коммуникаций, форма и уклон участков и другие.

Учет качества строительства и эксплуатации для объектов различного назначения позволяет определить объем капвложений в строительство или реконструкцию, а также выявить структуру эксплуатационных издержек. Анализ этих параметров по конкретному объекту недвижимости позволяет выделить избыточные капвложения в строительство объекта (при их наличии), а также конструктивные особенности и характеристики инженерного обеспечения. Влияющие на величину эксплуатационных расходов и, как следствие, на доходность недвижимости.

Текущее состояние объекта позволяет оценить физическую возможность его использования в течение определенного периода времени, а также потребность в проведении капитального ремонта или реконструкции объекта. Необходимо учитывать хронологический возраст объекта и этап жизненного цикла, на котором объект недвижимости находится.

С учетом постоянного изменения потребностей в недвижимости различного типа необходимо учитывать не только проектное назначение объекта, но и его текущее использование. Показатель функциональной пригодности характеризует возможные варианты использования недвижимости. Как правило, текущий вариант использования объекта определяется его собственником (правообладателем), исходя из общих приоритетов его производственно-хозяйственной деятельности. Данный вариант использования далеко не всегда соответствует наиболее эффективному варианту использования объекта, исходя их текущего состояния рынка недвижимости. В пределах границ функциональной пригодности объекта его назначение может меняться. Это изменение с учетом показателей экономической эффективности может обеспечиваться за счет косметических улучшений объекта или с проведением перепланировок, модернизаций или реконструкций.

Уровень эстетической привлекательности и комфортности недвижимости обеспечивается качеством архитектурно-планировочных решений как по отдельно взятому объекту, так и по всему району расположения объекта в целом. Несоответствие и, тем более, резкий контраст архитектурно-планировочных решений строения характеристикам его окружения снижает коммерческую привлекательность объекта.

Наличие дополнительных улучшений в составе инфраструктуры объекта недвижимости или их отсутствие существенно влияют на стоимость собственности. К таким улучшениям для жилой недвижимости, прежде всего, можно отнести наличие удобных паркингов, оборудованных детских площадок, спортивных сооружений, охраняемую огороженную придомовую территорию и т.д. Стоимость квартиры в жилом доме с такими дополнительными улучшениями будет значительно выше стоимости квартиры в районе с компактным размещением жилых домов, не имеющих инфраструктуры, обеспечивающей комфортные условия проживания.

Условия заключения сделок с недвижимостью.

Вид сделок с недвижимостью определяет объем передаваемых прав, возникающие обременения в распоряжении собственностью и иные правовые параметры достигнутых соглашений. При заключении сделок мотивы продавцов и покупателей являются определяющими и, как правило, носят субъективный характер. В процессе проведения переговоров согласованный сторонами вид сделки может существенно влиять на процедуру оформления отчуждения имущества. Следует также помнить, что различные способы передачи прав на недвижимость в предусмотренных законодательством случаях сопровождаются налоговыми и иными выплатами, которые могут составлять значительную величину в цене продажи объекта. Компенсация этих затрат согласовывается участниками сделки дополнительно.

При заключении различных сделок с объектами недвижимости существенными параметрами являются: размер, форма и сроки взаиморасчетов. Денежная форма взаиморасчетов в современных экономических условиях является наиболее распространенной. Использование во взаиморасчетах сторон иных финансовых инструментах определяется уровнем их ликвидности. Согласованные сторонами сроки платежей, например, единовременная оплата на момент заключения сделки или рассрочка платежа при покупке недвижимости, авансирование арендной платы или оплата в конце каждого периода аренды помещений являются одним из наиболее существенных условий договора. При этом расхождение в цене продажи сходных объектов недвижимости с разными условиями сделок по форме и срокам взаиморасчетов может быть значительным.

Ограничения во владении, пользовании и распоряжении недвижимостью, прежде всего, определяются обременениями, наличие которых снижает инвестиционную привлекательность объекта и, как следствие, его стоимость. К основным видам обременений в данном контексте относят: ипотеку, долгосрочную аренду, запрет на перепланировку, реконструкцию и изменение назначения объекта, передачу недвижимости в доверительное управление и т.д.

Выявление участия посредников в сделке позволяет наиболее точно определить стоимость объекта недвижимости с позиции продавца и покупателя. Ведь возникающая в результате оплаты услуг посредника разница в доходах продавца и затратах покупателя определяет более широкий диапазон стоимости имущества. Учитывая современное состояние рынка недвижимости, можно отметить, что наличие посредника в сделке далеко не всегда является ее обязательным атрибутом. Если рынок активно развивается и спрос на недвижимость растет, услуги посредников (в частности, риэлтерских компаний) оказываются востребованными. В условиях снижения ликвидности недвижимости количества прямых сделок, позволяющих сэкономить на услугах посредников. Значительно возрастает.

Особые условия сделки могут быть связаны с последующим совместным участием сторон сделки в производственно-хозяйственной деятельности на базе объекта недвижимости, с особыми условиями сроками передачи недвижимости новому правообладателю и регистрации прав на нового владельца, с сохранением частичных прав продавца на имущество и иными взаимными обязательствами сторон сделки.

Временные факторы.

Информация о дате заключения сделки позволяет определить рыночные условия, в которых находился объект на момент заключения. В зависимости от соотношения различных рыночных индикаторов, цены на отдельных сегментах рынка могут расти, снижаться, подвергаться сезонным колебаниям. При анализе стоимости конкретного объекта целесообразно учитывать условия ранее заключенных сделок с сопоставимыми объектами недвижимости, причем информация о датах заключения этих сделок носит принципиальный характер. Также стоимость любого объекта недвижимости определяется этапом жизненного цикла, на котором объект находится на дату заключения сделки.

Основным индикатором ликвидности недвижимости является срок экспозиции объекта на открытом рынке, необходимый для реализации имущества по рыночной стоимости. Для каждого типа недвижимости среднерыночный срок экспозиции объектов определяется соотношением спроса и предложения, сложившимся на дату заключения соглашения о сделке, и учитывающим текущие экономические условия. Чем больше среднерыночный срок экспозиции недвижимости, тем ниже ликвидность объекта. В свою очередь, снижение уровня ликвидности объекта может привести к снижению его стоимости.

Периодичность получения доходов от владения и распоряжения недвижимой собственностью является одним из основным факторов, формирующих заинтересованность инвестора в приобретении недвижимости. Например, при сдаче в аренду помещений возможны различные варианты получении дохода - в виде авансирования оплаты с ежегодными платежами в начале каждого года действия договора аренды; наиболее популярной считается ежемесячная оплата аренды; также практикуются и ежеквартальные платежи. В курортных зонах на периодичность доходов влияют сезонные погодные и климатические условия. При использовании объекта недвижимости для ведения собственного бизнеса эффективность использования объекта может определяться финансовыми результатами коммерческой деятельности, которая осуществляется на базе этого объекта.

Условия финансирования.

При заключении сделок с объектами недвижимости возможны различные варианты финансирования, предполагающие привлечения для оплаты собственных и (или) заемных средств. Привлечение собственных средств для покупателя является наиболее выгодным в том случае, если он располагает свободным денежными средствами. Если собственные средства задействованы в бизнесе покупателя и их изъятие из оборота для финансирования сделки может нанести ущерб этому бизнесу, то более предпочтительным оказывается привлечение заемных средств. Следует понимать, что в этом случае затраты инвестора на приобретение недвижимости будет включать не только сумму, уплачиваемую по договору на приобретение недвижимости, но и дополнительные средства, которые могут быть направлены на выплату определенных процентов по займам в оговоренные сторонами сроки. Условия финансирования кредитными учреждениями приобретения недвижимости являются важным регулятором активности на рынке недвижимости. При резком изменении условий выдачи кредитов, например, с повышением ставок процентов, потенциальные покупатели недвижимости могут отказаться от привлечения займов. Сокращение числа потенциальных покупателей на рынке может привести к сокращению спроса и снижению цен на недвижимость. Учитывая высокую стоимость заемных средств, часто применяется вариант комбинированной оплаты - с привлечением как собственных, так и заемных средств в определенной пропорции.

При определении условий финансовых взаиморасчетов сторон сделки с недвижимостью допускается использование дополнительных финансовых инструментов. В качестве таких инструментов, прежде всего, могут выступать ценные бумаги: векселя, гарантии, закладные. Уровень ликвидности и надежности ценных долговых бумаг является основой определения цены сделки.

При проведении анализа ценообразующих факторов основной задачей специалиста по оценке является установление степени влияния каждого фактора на итоговую стоимость недвижимости. Для этого необходимо выявить и проанализировать критерии полезности объекта для собственника (правообладателя) и потенциального покупателя (пользователя) недвижимости, и определить всю совокупность условий и характеристик, влияющих на стоимость данного вида недвижимости. Влияние факторов может оцениваться качественно или количественно. Тем не менее, только комплексный учет всей совокупности внешних и внутренних факторов позволяет сформировать обоснованное заключение о стоимости недвижимости.

2. Методические основы оценки объектов недвижимости

2.1 Принципы и стандарты оценки недвижимости

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов. В мировой практике принято выделять четыре группы принципов.

1-ая группа: принципы, связанные на представлениях потенциального собственника.

2-ая группа: принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости.

3-ая группа: принципы, обусловленные действием рыночной среды.

4-ая группа: принцип наиболее эффективного использования (см. рис. 1).

Рисунок 1 - Принципы оценки объектов оценки

Первая группа принципов оценки. Исходный принцип оценки стоимости недвижимости - принцип полезности, который означает, что тем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

В экономической оценке полезность определяется величиной и сроками получения доходов или других выгод от использования объектов недвижимости, а также от престижности.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты полезности.

С точки зрения сравнительного подхода, рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости выше цены сопоставимого объекта, обладающего такой же полезностью.

С позиции затратного подхода за продаваемый объект недвижимости нецелесообразно платить больше, чем будет стоить строительство нового объекта аналогичной полезности в приемлемые сроки.

С точки зрения доходного дохода стоимость объекта недвижимости определяется возможностями инвестирования в другие объекты аналогичной полезности, т.е. в объекты, приносящие примерный одинаковый поток доходов.

Для некоторых видов недвижимости наибольшая полезность достигается, если объекты оцениваются как отдельные элементы, другие могут оказаться более полезными в качестве составной части имущественного комплекса (например, многофункциональные центры).

Принцип замещения означает, что при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов недвижимости самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой.

Данный принцип исходит из возможности альтернативного выбора покупателя, т.е. стоимость объектов недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип замещения связан с установлением верхней границы стоимости объектов недвижимости, которая обусловлена затратами на строительство заменяющей собственности в приемлемые сроки. Благоразумный покупатель не будет платить за объект недвижимости больше стоимости незастроенного земельного участка и затрат на строительство аналогичного строения.

Принцип замещения наиболее полно реализуется при новом строительстве. В районах массовой жилой или дачной застройки, когда преобладают однотипные земельные участки и высок уровень стандартизации архитектурных и градостроительных проектов зданий.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход (с учетом величины и сроков получения) или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручки от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки недвижимости доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость. Например, стоимость земельного участка в населенном пункте, отведенного под жилую застройку, будет отражать капитализированную величину арендной платы (реальной или потенциально возможной), которую ожидает получить собственник от эксплуатации жилого дома.

Поскольку использование объектов недвижимости носит длительный характер, то оценка их рыночной стоимости в конкретном районе должна учитывать перспективные тенденции развития данной территории. В этом отношении принцип ожидания заставляет оценщика более тщательно анализировать и сопоставлять влияние принципов, отражающих текущую рыночную ситуацию, а именно - спроса и предложения и конкуренции.

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом эксплуатации недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада - для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Доходность объекта недвижимости определяется комбинацией четырех групп факторов: земли со строением (если участок незастроенный, то только земли), оборудования и технических средств (для застроенного участка - также зданий и сооружений), рабочей силы и менеджмента. При этом стоимость каждой группы факторов зависит от того, насколько увеличивается стоимость всего объекта недвижимости от их использования с учетом имеющихся количественных и качественных характеристик.

Другими словами, вклад - это добавление в стоимость недвижимости, которое является результатом наличия конкретного фактора или его элементов.

Если рассматривать действие данного принципа в динамике, по отношению к расширяющемуся объекту, то величина каждого последующего вклада может и не соответствовать конкретным затратам на создание рассматриваемого компонента, поскольку общая стоимость недвижимости не всегда выступает простой суммой стоимостей отдельных составляющих элементов.

В данном случае проявляется действие закона предельной производительности, согласно которому вклад элементов недвижимости эффективен до тех пор, пока увеличение стоимости объекта превышает стоимость предельных затрат. Изучение типичных размеров вклада позволяет собственнику (застройщику) принять решение о том, нужно ли добавлять в объект недвижимости тот или иной его компонент или нет. Критерием целесообразности выступает соотношением величины вклада элемента какого-либо фактора в стоимость объекта и суммы затрат, необходимых для добавления этого элемента.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе наиболее эффективного использования. Основной проблемой, связанной с оценкой величины вклада, является то, что на практике многие элементы, влияющие на стоимость, крайне редко могут быть выделены в чистом виде из состава недвижимости или добавлены к ней. Покупатель оценивает объект недвижимости как единый комплекс, а не как сумму отдельных компонентов, не проводит при этом поэлементных расчетов.

Особое положение среди указанных факторов занимает земельный участок со строениями, так как его вклад обусловлен принципов остаточной продуктивности.

Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий, сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов.

Остаточная продуктивность объекта недвижимости, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек, особенно транспортных. Или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.

Например, максимизация денежной выручки достигается тогда, когда владелец бензоколонки приобретает участок, находящийся на оживленном транспортном узле, визуально открытый и легкодоступный большому числу автомобилистов.

Минимизация затрат - потенциальный собственник складского помещения заплатит больше за участок, расположенный рядом с железнодорожной станцией или автомагистралью, чем находящийся в районе с плохой транспортной доступностью.

Удовлетворение особых запросов потребителей - арендатор жилья согласится на более высокую арендную плату за жилой дом, с которого открывается красивый пейзаж или который находится в экологически чистом районе крупного города.

Изменение того или иного компонента, необходимого для нормального функционирования объекта недвижимости, может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Эта закономерность проявляется через принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности - для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

Другими словами любому типу недвижимости соответствует оптимальное сочетание взаимодействующих элементов в структуре объекта недвижимости, классов недвижимости в масштабах района или города (поселения). При котором, достигается состояния равновесия, обеспечивающее максимальную стоимость всего объекта.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношению к данному земельному участку, например, его размеру.

Дисбаланс также может возникнуть, когда сооружения на земле неадекватны или избыточны по сравнению с внешним окружением, т.е. нарушается принцип соответствия. В любом из этих случаев объект недвижимости теряет стоимость из-за недостаточно эффективного использования, а риск по вероятным сделкам с такой недвижимостью увеличивается.

Необходимо подчеркнуть, что принцип сбалансированности способствует достижению оптимального размера объекта недвижимости при существующем варианте его использования с учетом сложившихся рыночных стандартов, типа землепользования и условий внешнего окружения.

Принцип сбалансированности действует не только в масштабе отдельного объекта, но и квартала, района, города в целом. В этом случае существующее количество объектов недвижимости различного назначения должно соответствовать рыночному спросу, т.е. числу вариантов их использования.

Для объектов недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности.

Емкость показывает, сколько объектов недвижимости может быть приложено к определенному земельному участку, при этом местные органы власти могут: регулировать параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность земельного участка); устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям.

Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

При рассмотрении возможных вариантов повышения эффективности использования объекта недвижимости, необходимо учитывать принцип разделения элементов недвижимости имущественных прав на них.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

Характерная черта недвижимости заключается в том, что она не может быть перемещена с одного места в другое, т.е. имеет фиксированное местоположение. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие разнообразные права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска и рациональные затраты, связанные с приобретением недвижимости. При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

- пространственное разделение: разделение прав на воздушное пространство. На почвенный слой земли, на подземное пространство с недрами. На водные ресурсы прибрежных полос, разбиение земельного массива на отдельные участки, разделение здания на подвальное помещение, этажи и т.д.;

- разделение по видам имущественных прав: аренда, ограниченное использование, ипотека, внесение в уставные фонды предприятий, эмиссионные обеспечение для выпуска акций;

- разделение по времени владения или пользования: краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное владение, право хозяйственного ведения, оперативного управления.

Третья группа принципов оценки, обусловленных действием рыночной среды. Включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение внешней среды.