Определение рыночной стоимости квартиры для ипотечного кредитования

В данной работе применяется метод прямой капитализации, так как потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Определение рыночной ставки арендной платы и потенциального валового дохода. Определение рыночной ставки арендной платы основывается на анализе фактически сложившихся или запрашиваемых на рынке ставках арендной платы по квартирам, аналогичным оцениваемой.

Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправку в потенциальный валовой доход на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.

Данные потери рассчитываются по формуле:

К = (Кn х Nf) \ No, (8)

где Кn - коэффициент оборачиваемости арендных помещений, отражающий долю арендных площадей, на которых в течение года происходит смена арендаторов;

Nf - число арендных периодов, которое необходимо для поиска новых арендаторов после ухода старых;

No - общее число арендных периодов (число платежей арендной платы) в год.

Определение величины операционных расходов.

Для этой цели используются наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество и страхование. Коммунальные платежи, оплату телефонной связи оплачивает арендатор.

Определение коэффициента капитализации.

За основу установления величины коэффициента капитализации исполь-зуется значение коэффициента капитализации для аналогичных квартир, определенный методом рыночной экстракции.

Рыночная экстракция - это метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения арендных ставок при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию, и цен продаж этих объектов недвижимости по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений по аренде и продаже.

Формула определения величины коэффициента капитализации (R) методом рыночной экстракции имеет следующий вид:

(9)

где NOI - чистый операционный доход от квартиры, руб. / год;

V - рыночная стоимость квартиры, руб.

3. Определение рыночной стоимости квартиры для ипотечного кредитования

3.1 Анализ состояния окружения объектов оценки

Сложившаяся структура застройки г. Новосибирска сформировалась под воздействием объективных причин. Исторический центр города формировался вокруг железнодорожного вокзала и постепенно смещался в сторону коммунального моста, связавшего два берега реки Обь. В настоящее время существует 10 административных районов: Центральный, Железнодорожный, Заельцовский, Калининский, Дзержинский, Октябрьский, Первомайский, Советский, Кировский и Ленинский. Каждый район имеет свои локальные центры деловой активности, оказывающие влияние на уровень цен на недвижимость и определяющие ценовые зоны рынка жилой недвижимости города. Центр г. Новосибирска, включающий в себя часть Центрального района с ярко выраженными точками притяжения (площадь Ленина, ул. Ленина, часть Красного проспекта, Вокзальная магистраль, Октябрьская магистраль, часть улиц Советской. М. Горького, Гоголя) и часть Железнодорожного района (Вокзальная магистраль, часть улиц Урицкого, Ленина) - характеризуются высокими ценами, как на жилую, так и на коммерческую недвижимость. Зона, прилегающая к линии метро, протянувшейся через Ленинский, Центральный, Железнодорожный, Заельцовский, Октябрьский и Дзержинский районы, характеризуются также высоким уровнем цен на недвижимость различного назначения и высоким спросом потенциальных покупателей. Среди сформировавшихся локальных центров данной ценовой зоны можно назвать: проспект К. Маркса (ст. метро "Площадь Маркса", ст. метро "Студенческая"), часть ул. Кирова (ст. метро "Октябрьская"), ул. Восход, Зыряновская (ст. метро "Речной вокзал"), ул. Гоголя (ст. метро "Маршала Покрышкина"), ул. Кропоткина, часть Красного проспекта (ст. метро "Гагаринская"), площадь Калинина (ст. метро "Заельцовская"). Районы средней удаленности - Калининский и Дзержинский, частично Октябрьский (ул. Выборная), характеризуются средним уровнем цен на недвижимость, однако, имеют свои локальные центры, сосредоточенные вокруг значимых зданий районов (стадион "Сибирь", универмаг "Калининский", ДК им. Чкалова, ст. метро "Березовая роща"), в которых цены имеют постоянную тенденцию к повышению.

Среди удаленных районов города - Кировский, часть Ленинского района (ж/м Западный, ж/м Юго-Западный), Первомайский и Советский. Советский район занимает особое место. В то время как Кировский и Первомайские районы характеризуются наиболее низкими ценами на помещения различного назначения, в том числе и на жилую недвижимость, стоимость жилья в Советском районе достигает уровня цен в центре города Новосибирска и прилегающих к центру районах. Престижной частью Советского района с наиболее высокими ценами на жилую недвижимость являются верхняя зона Академгородка, со сложившейся в 1960-1970-е годы застройкой зданиями научно-исследовательских институтов и жилыми домами, окруженной лесным массивом. Основные улицы верхней зоны Академгородка: проспекты Строителей, Академика Лаврентьева, Морской, улица Золотодолинская.

3.2 Характеристика объекта недвижимости

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Проведем оценку рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: город Новосибирск, улица Филатова, дом 12, кв. Х.

Принимая во внимание месторасположение оцениваемого объекта, я считаю, что использование объекта по своему функциональному назначению в качестве жилья, отвечает критерию наилучшего и наиболее эффективного использования собственности. В данное время объект эксплуатируется в оптимальном режиме. Описание объекта оценки можно рассмотреть в табл. 1.

Таблица 1 - Характеристика объекта оценки

Объект оценки	Квартира
Текущее (целевое) использование объекта оценки	Жилое помещение
Этаж	1
Количество жилых комнат в квартире	1
Общая площадь, м? (согласно техническим документам)	30,5
Жилая площадь, м?	16,8
Планировка комнат	-
Кухня, м?	6,0
Сан. узел	Совмещенный
Наличие балкона, лоджии	Нет
Внутренняя отделка объекта оценки (физическое состояние), принято согласно визуальному осмотру помещения, а также информации, предоставленной Заказчиком	Состояние - удовлетворительное: Окна - деревянные стеклопакеты; Двери - межкомнатные - деревянные; входные - металлические; Стены - обои, покраска, керамическая плитка; Пол - деревянный окрашенный, керамическая плитка; Потолок - побелка, покраска.
Сантехнические и электротехнические устройства и приборы	Монтирована система теплоснабжения с установкой радиаторов отопления; вертикальная разводка систем горячего и холодного водоснабжения и водоотведения, с установкой приборов; электрическая проводка с установкой розеток и выключателей. Состояние хорошее.
Прочие характеристики объекта оценки	-
Сведения о неутвержденных (незаконных) перепланировках, переоборудовании жилого помещения на дату оценки	Отсутствуют, планировка помещений соответствует предоставленным техническим документам.

3.3 Расчет рыночной стоимости объекта оценки, принятыми подходами

Затратный подход в оценке жилой недвижимости в большинстве случаев не отражает рыночную стоимость, особенно недвижимости расположенной в центральных частях города. Так при определении стоимости квартир затраты на строительство жилья не соответствуют ценам, сложившимся на данную категорию имущества на рынке недвижимости. Также отсутствуют полные информационные данные о технических характеристиках и параметрах всего здания и земельного участка, на котором оно расположено, необходимых для реализации данного подхода. Поэтому затратный подход в данном случае не применялся, в связи невозможностью отображения корректной рыночной стоимости объекта.

Подход к оценке с точки зрения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу, путем внесения корректировок на существующие отличия. Рыночная стоимость определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход, наиболее действенен для объектов, по которым имеется достаточное количество информации если не по сделкам купли - продажи, то по предложениям.

В рамках сравнительного подхода в данном отчете принят метод сравнения продаж, так как выполняются условии его реализации, и существуют достаточное количество достоверной рыночной информации на данном сегменте рынка.

Применение данного метода, заключающегося в следующем:

- изучение рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

- определение объектов сравнения и проведение сравнительного анализа по каждому объекту - аналогу;

- сопоставление оцениваемого объекта с аналогами с целью корректирования их стоимости;

- приведение скорректированных цен объектов - аналогов к рыночной стоимости объекта оценки;

- вывод об итоговой стоимости.

Аналогом для оцениваемого объекта является объект сопоставимый по своим потребительским, техническим и эксплуатационным характеристикам.

Цена объекта - аналога - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект - аналог на открытом рынке.

Цель введения корректировок (поправок) заключается в приведении каждого объекта сравнения к оцениваемому объекту по всем выбранным признакам.

В зарубежной и отечественной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

- имущественные (переданные) права на недвижимость;

- условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

- условия продажи (чистота сделок);

- динамика сделок на рынке (дата продажи);

- местоположение (пространственно - территориальные характеристики объектов);

- физические характеристики;

- экономические характеристики;

- текущее использование (отклонения от целевого использования);

- наличие движимого (недвижимого) имущества.

При применении первых четырех юридических корректировок должна быть соблюдена определенная последовательность, и каждая последующая корректировка выполнятся на базе предыдущей, последовательность физических корректировок, касающихся состояния, местоположения, площади объекта и т.д., может быть определена произвольно.

После внесения всех корректировок рассчитывается общая и чистая валовая коррекция.

Общая чистая коррекция - это сумма положительных и отрицательных корректировок.

Общая валовая коррекция - это сумма корректировок, взятых по абсолютной величине.

Весовые коэффициенты учитывают диапазон разброса общей валовой коррекции и назначаются, обратно пропорционально величине общей валовой коррекции.

Вносимые корректировки должны отражать ценообразующие факторы, то есть факторы, из-за которых различаются цены на выставляемые в продажу объекты. Но большинство оценщиков вместо изучения рынка и выявления механизмов ценообразования пользуются уже заранее заготовленными факторы, о которых узнали из учебников и курсов повышения квалификации, а иногда и из требований к оценщикам банков, муниципалов и прочих контролирующих структур. Корректировки в строгой последовательности забиваются в эксель-расчетную форму и живут там долгие годы, предоставляя оценщикам право лишь менять их величину, а иногда способ расчетов.

Результатом корректирования цен объектов - аналогов следует считать, когда откорректированные цены аналогов близки друг другу. На практике идеал недостижим. Редко удается получить близкие значения откорректированных цен. Поэтому на этапе согласования отдается предпочтение (присваивается наибольший вес) сопоставимому объекту для которого требуется наименьшая величина корректировки (наименьшая общая валовая коррекция, наименьшее количество вводимых корректировок).

Качественные и количественные характеристики объектов - аналогов приведены в корректировочной таблице, приведенной в табл. 2.

Описание корректировок.

Корректировка на передаваемые (оцениваемые) права на недвижимость. Имущественные права на недвижимость играют основную роль в формировании стоимости на объект недвижимости, а соответственно и на цены продаж. При прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет выше при абсолютной стоимости на него: полном праве собственности на здание и сооружения и на земельный участок. При сделке купли - продажи объекта недвижимости покупателю передаются полные права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться данной недвижимостью. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие прав на земельный участок, сервитут, ипотека и пр.), существенно снижает стоимость недвижимого имущества, а соответственно и цену продажи.

Таблица 2 - Корректировочная таблица

Показатель	Объект оценки	№ 1	№ 2	№ 3	№ 4	№ 5
Сравниваемые параметры	1-комнатная квартира на 1-м этаже 5-этажного жилого дома, общей площадью - 30,5 м?, жилой - 16,8 м?, по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский рай-он, ул. Филатова, д. 12, кв. Х	1-комнатная квар-тира на 2-м этаже 5-этажного жило-го дома, общей площадью - 30,0 м?, жилой - 18,0 м?, по адресу: Новосибирская область, г. Ново-сибирск, Ленин-ский район, ул. Филатова, д. 9	1-комнатная квар-тира на 2-ом этаже 5-этажного жилого дома, об-щей площадью - 31,0 м?, жилой - 17 м?, по адресу: Новосибирская область, г. Ново-сибирск, Ленин-ский район, ул. Филатова, д. 10	1-комнатная квартира на 1-м этаже 5-этажного жило-го дома, общей площадью - 30,0 м?, жилой - 17,0 м?, по адресу: Новосибирская область, г. Ново-сибирск, Ленинский район, ул. Фасадная, д. 8	1-комнатная квартира на 2-м этаже 5-этажно-го жилого жома, общей пло-щадью - 31,0 м?, жилой - 17,0 м?, по адресу: Новосибирская область, г. Ново-сибирск, Ленин-ский район, ул. Фасадная, д. 8	1-комнатная квартира на 4-м этаже 5-этажного жилого дома, общей площадью - 30,0 м?, жилой - 17,0 м?, по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Фасадная, д. 15
Источник информации		НГС-недвижимость, . http://-homes.ngs.ru от 03.01.2012 г., ГЖА ЦИП, т. (383) 222-34-14	НГС-недвижимость, . http://-homes.ngs.ru от 03.01.2012 г., АН СМФН, т. (383) 299-73-06	НГС-недвижимость, http://-homes.ngs.ru от 03.01.2012 г., АН Большой город, т. (383) 361-50-00	НГС-недвижимость, http://-homes.ngs.ru от 03.01.2012 г., т. (383) 201-44-00	НГС-недвижимость, http://-homes.ngs.ru от 03.01.2012 г., Открытый город, т. (383) 263-16-03
Общая площадь, м?	30,50	30,00	31,00	30,00	31, 00	30,00
Цена объекта-аналога, руб.		1 500 000	1 630 000	1 470 000	1 530 000	1 430 000
Цена 1 м? объек-та-аналога, руб.		50 000	52 580,65	49 000	49 354,84	47 666,67
Приведение цены предложения к цене продажи (скидка при продаже)		Есть	Есть	Нет	Нет	Есть
Корректировка, %	- 1,0	- 1,0	0,0	0,0	- 1,0
Передаваемые (оцениваемые) права	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собствен-ности	Право собствен-ности	Право собственности
Корректировка, %	0	0	0	0	0
Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка, %	0	0	0	0	0
Условия продажи	Рыночные	Рыночные (публичная оферта)	Рыночные (публичная оферта)	Рыночные (публичная оферта)	Рыночные (пуб-личная оферта)	Рыночные (публичная оферта)
Корректировка, %	0	0	0	0	0
Условия рынка (дата оценки / предложения)	Текущая	Текущая	Текущая	Текущая	Текущая	Текущая
Корректировка, %	0	0	0	0	0
Скорректированная цена, руб.	49 500,00	52 054,84	49 000,00	49 354,84	47 190,00
Местоположение, удаленность	Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Филатова, д. 12. кв. Х	Новосибирская область, г. Ново-сибирск, Ленинс-кий район, ул. Филатова, д. 9	Новосибирская область, г. Ново-сибирск, Ленин-ский район, ул. Филатова, д. 10	Новосибирская область, г. Ново-сибирск, Ленин-ский район, ул. Фасадная, д. 8	Новосибирская область, г. Ново-сибирск, Ленин-ский район, ул. Фасадная, д. 8	Новосибирская область, г. Новосибирск, Ленинский район, ул. Фасадная, д. 15
	Средняя	Средняя	Средняя	Средняя	Средняя	Средняя
Корректировка, %	0	0	0	0	0
Физическое состояние	Удовлетворительное	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка, %	- 5,0	- 5,0	- 5,0	- 5,0	- 4,0
Тип помещения, конструктивное решение, и т.д.	1-й этаж 5-этажного кирпичного жилого дома	2-й этаж 5-этажного кирпичного жилого дома	2-й этаж 5-этажного кирпичного жилого дома	1-й этаж 5-этажного кирпичного жилого дома	2-й этаж 5-этаж-ного кирпичного жилого дома	4-й этаж 5-этажного кирпичного жилого дома
Корректировка, %	- 1	- 1	0	- 1	- 1
Планировка помещений	Типовое строительство	Типовое строительство	Типовое строительство	Типовое строительство	Типовое строительство	Типовое строительство
Корректировка, %	0	0	0	0	0
Общая площадь, м?	30,50	30,00	31,00	30,00	31,00	30,00
Корректировка, %	0	0	0	0	0
Жилая площадь, м?	16,80	18,00	17,00	17,00	17,00	17,00
Корректировка, %	0	0	0	0	0
Площадь кухни, м?	6,00	6,00	6, 00	6,00	6,00	6,00
Корректировка, %	0	0	0	0	0
Сан. узел	Совмещенный	Совмещенный	Совмещенный	Совмещенный	Совмещенный	Совмещенный
Корректировка, %	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Балкон / лоджия	Нет	Нет	Балкон	Нет	Балкон	Нет
Корректировка, %	0,0	- 0,50	0,0	- 0,50	0,0
Экономические характеристики		Равноценны	Равноценны	Равноценны	Равноценны	Равноценны
Корректировка, %	0	0	0	0	0
Текущее (целевое) использование	Жилой фонд	Жилой фонд	Жилой фонд	Жилой фонд	Жилой фонд	Жилой фонд
Корректировка, %	0	0	0	0	0
Наличие движимого имущества, неотделимых улучшений	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет	Нет
Корректировка, %	0	0	0	0	0
Суммарная корректировка, %	- 6,0	- 6,5	- 5,0	- 6,5	- 5,0
Скорректированная цена, руб.	46 530,00	48 671,27	46 550,00	46 146,77	44 830,50
Общая чистая коррекция, %	- 7,0	- 7,5	- 5,0	- 6,5	- 6,0
Количество корректировок	3	4	1	3	3
Общая валовая коррекция, %	7,0	7,5	5,0	6,5	6,0
Весовой коэффициент	0,20	0,20	0,20	0,20	0,21
Взвешенная стоимость, руб.	9 306,00	9 734,25	9 310,00	9 229,35	9 414,41
Рыночная стоимость 1 м? объекта оценки, руб.				46 994,01
Рыночная стоимость объекта оценки (округленно), руб.				1 433 000,00

Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости (условия финансирования). Стремление участников сделки купли - продажи получить максимальную выгоду порождает различные варианты расчетов, которые в свою очередь влияют на цену продажи. Расчет корректировки на условия финансирования, от сущности финансовых договоренностей: производится ли расчет покупателя за счет собственных средств; получение покупателем кредита у финансовой структуры, либо финансирование сделки производится самим продавцом, при этом зачастую корректировки на условия финансирования объединяются.

Корректировка на условия продажи (чистота сделки). Определение данной корректировки достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением мотиваций при приобретении недвижимости. В общем виде корректировка может быть представлена как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи объекта аналога с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

Корректировка на дату продажи. Данная корректировка учитывает динамику (рост, снижение) цен на рынке недвижимости.

Так как при анализе были использованы цены предложений на текущую дату, то корректировки на условия продажи и время продажи нами не делались в предположении того, что они для объекта оценки сравнимых объекта одинаковы.

Величина корректировки на местоположение выводится из анализа продаж подобных объектов с разными географическими характеристиками, поэтому можно сказать, что корректировка на местоположение отражает разницу в стоимости земли для данных объектов. Местоположение является одним из наиболее важных факторов, определяющих стоимость недвижимости.

Физические характеристики определяют полезность объекта недвижимости. Перечень таких характеристик разнообразен: готовность объекта к эксплуатации, тип помещения, материалы, использованные при строительстве, архитектурные и объемно - планировочные и конструктивные решения, размер и форма, наличия коммуникаций. Состояние внутренней отделки, дополнительных характеристик и т.д. Качественные характеристики объекта оценки могут существенно влиять на стоимость объекта. Учитывая различные особенности объекта оценки и объектов - аналогов проводятся соответствующие корректировки.

Корректировка на площадь. Помещения, участвующие в расчете рыночной стоимости схожи по площади. Анализ привлеченных данных по объектам сравнения рынка недвижимости показывает, что цена наименьшего по площади объекта, является наибольшей в расчете на единицу сравнения. Но в последнее время идет тенденция востребования более комфортного жилья, и зависимость может происходить обратная.

Экономические характеристики. Этот элемент сравнения используется для оценки объектов доходного типа. К таким характеристикам относятся те параметры, которые влияют на основные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, скидки к арендной плате, коэффициенты капитализации и дисконтирования для исчисления арендного дохода т.д.

Текущее использование. После выбора перечня сравниваемых объектов одноцелевого использования необходимо вносить поправки на существующие различия между ними, соответствующие сложившимся условиям на рынке недвижимости.

Наличие движимого имущества (оборудования, мебели, отделимых улучшений). Согласно определению "недвижимость", "недвижимое имущество" необходимо анализировать сделки купли - продажи аналогичных объектов на предмет исключения из цены сравниваемого объекта стоимости движимого имущества.

Также проводятся корректировки, учитывающие разницу между ценой предложения и фактической ценой продажи (существующий торг, скидка при покупке жилья).

Объяснение корректировки.

В результате проведенного качественного и количественного анализа данного сегмента рынка на дату оценки, обработки привлеченных статистических рыночных данных, интервьюирования осведомленных участников рынка (риэлторов, специалистов по недвижимости), сопоставления парных продаж при работе с источниками информации приведенных в корректировочной таблице, оценщиком были выявлены значения корректировок и их диапазон, указанные в табл. 3.

Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки.

Ликвидационная стоимость - стоимость, по которой объект оценки, мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок реализации объекта был короче "разумно долгого" для данного типа объектов на данном рынке.

Ликвидационная стоимость (несмотря на то, что она относится к нерыночной базе стоимости) является производной величиной от рыночной стоимости.

Согласно Федеральным Стандартам Оценки (ФСО № 2) ликвидационная стоимость объекта оценки есть наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Риск ликвидности - это риск, связанный с невозможностью продать за наличные деньги инвестиционный инструмент (в данном случае - объект жилой недвижимости) в подходящий момент и по приемлемой цене. Ликвидность данного инвестиционного инструмента - важный аргумент для инвестора, желающего сохранить гибкость своего портфеля. Инвестиционные инструменты, продающиеся на "вялых" рынках, где спрос и предложение невелики, как правило, менее ликвидны, чем те, торговля которыми ведется на "оживленных" рынках. Однако чтобы быть ликвидным, инструменты инвестирования должны легко продаваться по приемлемой цене. Вообще, продать любой инвестиционный инструмент можно довольно просто, значительно снизив на него цену.

Таблица 3 - Объяснение корректировок

Наименование корректировки	Диапазон корректировки	Значение корректировок для объектов-аналогов	Описание
		№ 1	№ 2	№ 3	№ 4	№ 5
Приведение цены предложения к цене продажи (скидка при продаже), %	0 - 10	- 1	- 1	0	0	- 1	В связи с отсутствием роста цен, малой активностью данного сегмента рынка и присутствующим большим торгом при покупке на рынке жилой недвижимости на дату оценки, соответственно недвижимость, имеющая высокую ликвидность подвержена и меньшему значению скидки при продаже
Передаваемые (оцениваемые) права, %	В зависимости от оформленных имущественных прав	0	0	0	0	0	Все объекты сравнения обладают теми же правами, что и оцениваемый объект
Условия финансирования, %	0	0	0	0	0	0	Для всех объектов сравнения условия финансирования являются рыночными, условия финансирования для объекта оценки ипотечный кредит; на дату оценки рыночные условия финансирования не отличаются от ипотечных. В связи, с чем данная корректировка не производится.
Условия продажи	В зависимости от условий и времени продажи, динамики роста (снижения) цен	0	0	0	0	0	Для всех объектов сравнения условия продажи являются рыночными, объекты аналоги выставлены в форме публичной оферты в настоящее текущее время
Условия рынка (дата оценки/предложения), %
Физические корректировки
Местоположение, %	В зависимости от ценовой зоны	0	0	0	0	0	Объекты-аналоги расположены в аналогичной ценовой зоне (относительно центра района, транспортной доступности и окружающей инфраструктуры)
Физическое состояние, %	Удовлетворительное/хорошее - 1 - 25 %; удовлетвори-тельное / отличное (отделка современными материалами класса "Люкс") - до 45 %; удовлетворительное / под "самоотделку" - 0 - 5 %	- 5	- 5	- 5	-5	- 4	Разница в удельной стоимости квартир с разным состоянием отделки, руб. все объекты-аналоги выставлены на продажу в различном состоянии, как и объект оценки
Тип помещения, конструктивное решение, и т. д., %		- 1	- 1	0	- 1	- 1	Суммарная ("Этаж / этажность" + "Материал стен"
Этаж/этажность, %	Средний этаж/ 1-й этаж - 0 - 5 %; средний этаж/последний этаж - 1 - 3 %	- 1	- 1	0	- 1	- 1	Корректировка учитывает разницу в ценах 1 м? квартир, имеющих крайнее и среднее этажное расположение жилых помещений в доме
Материал стен, %	Кирпич/панель - 0 - 3 %	0	0	0	0	0	Корректировка учитывает разницу в ценах 1 м? квартир, находящихся в домах с различным материалом стен, аналогичных по прочим параметрам
	кирпич/дерево (шлакоблок) - 5 - 15 %
	кирпич/дерево (шлакоблок) - 5 - 15 %
	кирпич/монолит - 0 %
Планировка помещений, %	В зависимости от типа квартир	0	0	0	0	0	Суммарная ("Типизация жилого дома" + "Изолированность помещений"), объекты сравнения отличаются типам планировки, что объект оценки
Типизация жилого дома	Улучшенной планировки / типовая - 0 - 5%; улучшенной планировки/полногабаритная - 0 - 5 %; типовая / полно-габаритная - 0 - 10 %	0	0	0	0	0	Корректировка учитывает разницу в ценах 1 кв.? квартир, находящихся в домах различной типизации аналогичных по прочим параметрам
Изолированность помещений (комнат в квартире), %	1 - 2 % за каждую изолированную комнату	0	0	0	0	0	Корректировка учитывает разницу в ценах 1 м? квартир, имеющих смежные изолированные комнаты
Общая площадь, м?	В зависимости от типа квартир. Для корректировок "Жилая площадь" и "Кухня" как правило не учитывается в условиях сложившегося рынка на цене 1 м?	0 %	0 %	0 %	0 %	0 %	Все объекты сравнения являются типичными представителями рынка для соответствующего типа квартир
Сан. узел, %	Раздельный/совмещенный - 0,5 - 1 % для квартир с количеством комнат больше одной; для однокомнатных - 0 %	0	0	0	0	0	Корректировка учитывает разницу в ценах 1 м? квартир, имеющих совмещенные и раздельные сан/узлы
Балкон/лоджия, %	0,5 % за наличие дополнительного балкона или лоджии	0	0,5	0	0,5	0	Корректировка учитывает разницу в ценах 1 м? квартир, имеющих балконы (лоджии) и квартир без балконов (лоджий)
Экономические характеристики, %	0	0	0	0	0	0	Как правило, для данных целей настоящей оценки при определении рыночной стоимости подбираются объекты-аналоги, имеющие подобные характеристики, во избежание искажения стоимости объекта оценки
Текущее (целевое) использование, %	0	0	0	0	0	0
Наличие движимого имущества, неотделимых улучшений, %	0	0	0	0	0	0	В случае наличия движимого имущества, мебели, или неотделимых улучшений проводится коррекция цены объекта-аналога относительно процентного содержания рыночной стоимости имеющегося имущества

Реальная ликвидационная стоимость меньше рыночной из-за влияния двух факторов: фактора ограничения времени продажи и фактора вынужденной продажи - психологического аспекта воздействующего на инициативу покупателей. Реально предоставляется возможным аналитически оценить величину воздействия фактора ограничения времени продажи, и невозможным - воздействия фактора вынужденной продажи. Поэтому при определении реальной ликвидационной стоимости, сначала аналитически оценивается ее верхняя граница, потом экспертным путем делается скидка на фактор вынужденной продажи.

В целях обеспечения кредита залогом ликвидационная стоимость объекта оценки рассчитывается справочно, для целей консультирования кредитора, т.к. предполагается, что в случае невозврата заемщиком кредита, придется реализовывать заложенное имущество в краткие сроки и нести дополнительные расходы, связанные с продажей объекта залога. Но данная стоимость действительна только на дату проведения оценки и не может быть использована как чистая стоимость реализации объекта оценки в случае дефолта в последующем.

В данном отчете ликвидационная стоимость, без учета скидки обусловленной вынужденной продажей, рассчитана по методологии Юрия Козыря ( Модель 1, ООО "Лаборатория инвестиций "Лабрейт").

РЛ = РЛ1(t)х(1 - Зр); РЛ1(t) = Pm / (1 + у)х(te - t) / T , (10)

где Pm - рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

y - среднерыночная доходность вложений в подобные объекты, %;

te - нормальное время экспозиции подобных объектов, дни;

t - заданное время экспозиции, дни;

T - период времени к которому привязана ставка доходности, дни;

РЛ1 (t) - ликвидационная стоимость с учетом фактора ограничения времени, руб.;

Зр - дополнительные затраты на реализацию, %;

РЛ - реальная ликвидационная стоимость объекта оценки, руб.

Таблица 4 - Расчет ликвидационной стоимости объекта оценки

Описание	Обозначение	Значение
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	Pm	1433000,00
Среднерыночная доходность вложений в подобные объекты, % (по данным Аналитического агентства RID Analytics)	y	8,2
Нормальное время экспозиции подобных объектов, дни	tе	180
Заданное время экспозиции, дни	t	30
Период времени, к которому привязана ставка доходности, дни	T	360
Ликвидационная стоимость с учетом фактора ограничения, руб.	РЛ1(T)	1276000,00
Дополнительные затраты на реализацию, %	Зр	3,00
Реальная ликвидационная стоимость объекта оценки, руб.	РЛ	1238000,00

На основании представленных расчетов пришли к выводу, что: ликвидационная стоимость объекта оценки, по состоянию на дату оценки - 15 января 2012 г. составила: 1238000,00 (Один млн. двести тридцать восемь тыс.) руб.

3.4 Согласование результатов оценки рыночной стоимости, объекта недвижимости

При определении рыночной стоимости объекта оценки не были использованы затратный, доходный подходы, т.к. стоимость объекта оценки связана с конъюнктурой цен жилья на рынке недвижимости сформировавшемся на дату оценки, и не может быть привязана к затратам на его строительство и доходам от его эксплуатации.

Обоснование рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, наиболее корректно с нашей точки зрения дает представление о стоимости объекта, и соответствует требованиям стандартов по оценке и требованиям действующего законодательства, регулирующих оценочную деятельность в РФ.

В результате проведенного анализа и расчетов выявлено, что.

Рыночная стоимость 1 - комнатной квартиры на 1 - м этаже 5 - этажного жилого дома, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Филатова, д. 12, кв. Х, по состоянию на дату оценки - 03 января 2012 г. составила: 1433000, 00 (Один млн. четыреста тридцать три тыс.) руб. Ликвидационная стоимость объекта оценки составила: 1238000, 00 (Один млн. двести тридцать восемь тыс.) руб.

В данной работе проведена оценка рыночной и ликвидационной стоимости однокомнатной квартиры, по состоянию на 03 января 2012 г. для целей ипотечного кредитования.

Ипотечный кредит: расчет платежа.

Аннуитетный платеж - это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.

Сегодня, большинство коммерческих банков, применяют при кредитовании аннуитетные платежи практически по всем видам кредитов, выдаваемых физическим лицам, так как этот вид расчета дает им возможность получения более высоких доходов по процентам, а клиенту обеспечивает удобства при расчетах.

Рассмотрим два примера расчета размера ежемесячного аннуитетного платежа для двух вариантов ипотеки.

Заемщик: Петрова Ольга Васильевна.

Возраст: 25 лет.

Ежемесячный доход заемщика - 40000 руб.

Первоначальный взнос - 10 % (143 300) руб.

Стоимость квартиры - 1433 000 руб.

Сумма кредита - 1287 000 руб.

Срок кредита - 15 лет (180 месяцев) при ставке 11, 20 % годовых.

Была подобрана программа банка "Собинбанк".

Ежемесячные платежи, в количестве 180 (сто восемьдесят) платежей, по возврату кредита и уплате начисленных процентов заемщик производит в виде единого ежемесячного аннуитентного платежа, определяемого по формуле:

(11)

где q - ежемесячный аннуитетный платеж;

K - сумма кредита (остаток суммы кредита);

ps - месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки;

M - количество полных процентных периодов, оставшихся до даты окончательного возврата кредита.

Исходя из этой формулы и данных по заемщику, размер аннуитентного платежа составляет 14, 854 руб.

Заемщик: Грачев Владимир Анатольевич.

Возраст: 35 лет.

Ежемесячный доход заемщика: 25 000 руб.

Первоначальный взнос: 15 % (214 950) руб.

Стоимость квартиры: 1433 000 руб.

Сумма кредита: 1287 000 руб.

Срок кредита 20 лет (240 месяцев) при ставке 14 %.

Была выбрана программа банка "УРАЛСИБ".

Размер аннуитентного платежа составляет 13 331, 16 коп.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Несмотря на очевидные сложности, специалисты смотрят в будущее достаточно оптимистично - ряд озвученных в начале года прогнозов сулит в 2012 году дальнейший рост объема выдачи ипотечных кредитов. Такого мнения придерживаются, в частности, аналитики Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и банка DeltaCredit.

Если удастся направить и придать этим факторам "правильную" динамику - результат не заставит себя ждать, а уж в наличии высокого спроса на улучшение жилищных условий со стороны населения можно не сомневаться.

Под ипотечным кредитом понимается кредит, обладающий всеми основными его свойствами и характеристиками и отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства объекта недвижимости (ипотеки).

Оценка недвижимости подразумевает определение рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д.

Необходимость оценки недвижимости может возникать в самых различных ситуациях:

- оценка квартиры для ипотеки;

- совершение сделок купли-продажи с недвижимостью;

- страхование недвижимости;

- разрешение имущественных споров;

- вступление в права наследства и т.д.

Недвижимое имущество в нашей стране находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке стоимости имущества, т.е. в определении денежного эквивалента для различных видов объектов в конкретный момент времени.

В настоящее время профессиональная оценка стоимости недвижимости остается одним из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя рыночную оценку стоимости недвижимости, расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования и т.д.

Оценочная деятельность, как и другие виды деятельности в сфере услуг, регламентируется законодательством РФ. Это ФЗ, Постановления Правительства, методические руководства, нормативные акты, методики. Они позволяют внести ясность в цели и задачи оценки, и упорядочить всю работу организаций, занимающихся оценочной деятельностью.

Основные законодательные акты, регламентирующие оценочную деятельность:

- ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. (с изменениями от 21.12.2001 г., 21.03.2002 г., 14.11.2002 г., 10.01.2003 г., 27.02.2003 г., 22.08.2004 г., 05.01.2006 г., 27.07.2006 г., 05.02.2007 г., 13.07.2006 г., 24.07.2007 г., 30.06.2008 г., 07.05.2009 г., 17.07.2009 г., 27.12.2009 г., 22.07.2010 г., 28.12.2010 г., 01.07.2011 г., 11.07.2011 г., 30.11.2011 г., 03.12.2011 г.);

- ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" № 157 ФЗ от 27 июля 2006 г.;

- ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" № 167-ФЗ от 22 июля 2010 г.;

- Приказ "Об утверждении федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения ФСО № 5" № 328 от 04 июля 2011 г.;

- Приказ "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)" № 628 от 07 ноября 2011 г.

В соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1 для определения стоимости любого типа объекта оценки, как рыночной стоимости, так и нерыночных видов стоимостей оценщик применяет один или большее число подходов к оценке. Под подходом к оценке понимается общепринятая аналитическая методология, имеющая широкое распространение.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Для расчета рыночной стоимости объекта недвижимости в целях ипотечного кредитования использовался сравнительный подход. В качестве объекта наблюдения была рассмотрена однокомнатная квартира, которая находится по адресу: г. Новосибирск, ул. Филатова, д. 12. кв. Х. Расчет доходного подхода был исключен, т.к. является невозможным собрать достаточное количество достоверной информации по объектам-аналогам для составления структурированного отчета по доходам и расходам, необходимых для реализации методов данного подхода. Затратный подход в данном случае также не применялся, в связи не корректного отображения рыночной стоимости объекта. Т.к. отсутствуют полные информационные данные о технических характеристиках и параметрах всего здания и земельного участка, на котором оно расположено. Полученный общий результат оценки составил 1 433 000 руб. Эта сумма и будет являться определяющей в кредитной организации и по условию договора может быть кредитована под залог.

Подводя итоги второго полугодия 2011 года в целом, ипотечная служба компании "РЕЛАЙТ-Недвижимость" констатировала, что рынок жилищного кредитования полностью преодолел негативные последствия финансового кризиса. Ярким свидетельством этого стал существенный рост спроса на ипотечные кредиты, на рынке прослеживалась динамика снижения процентных ставок по ипотечным кредитам.

Таким образом, можно уверенно утверждать, что несмотря на высокий интерес банков к сфере ипотечного кредитования и рост конкуренции в данном сегменте рынка, в первом полугодии 2012 года серьезных улучшений в плане доступности ипотеки не ожидается. Более того, ипотечные продукты могут стать дороже для заемщиков.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Асаул А.Н. экономика недвижимости: учеб. для вузов / под ред. Е. Масловой. М.: Питер, 2010. 624 с.

2. Афонина А.В. Ипотека. Как правильно оформить? Как просчитать риски. М.: Эксмо, 2011. 160 с.

3. Белокрылова О.С. Экономика недвижимости. М.: Феникс, 2009. 384 с.

4. Ванданимаева О.М., Дронов П.В., Ивлиева Н.Н. Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества: учеб. пособие / под ред. И.В. Косоруковой. М.: Маркет ДС, 2009. 728 с.

5. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости: учеб. пособие. М.: Форум, 2010. 288 с.

6. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения: Федеральный стандарт оценки (ФСО № 5) утвержден приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 г. № 328.

7. Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: учеб. пособие. М.: Владим. гос. ун-т, 2007. 136 с.

8. Герасимова Е.Б., Унанян И.Р., Тишина Л.С. Банковские операции: учеб. пособие. М.: ФОРУМ, 2009. 272 с.

9. Грязнова А.Г., М.А. Федотова, И.Л. Артеменков и др. Оценка недвижимости: учебник для вузов. М.: "Финансы и статистика", 2010. 557 с.

10. Гусев А. Ипотечное жилищное кредитование. Жилье взаймы. М.: Феникс, 2012. 96 с.

11. Довдиенко И.В., Черняк В.З. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: учеб. пособие. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. 464 с.

12. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости / под ред. М.А. Федотовой. М.: Кнорус, 2010. 343 с.

13. Как снизить цены на жилье и при этом не обрушить рынок. URL: http://www.banki.ru/news/bankpress/?id=3826760&sphrase_id=3626348.

14. Касьяненко Т.Г., Маховикова Т.А., Есилов В.Е., Мирзаджанов С.К. Оценка недвижимости. М.: КноРус, 2010. 752 с.

15. Киселев Б.Г. Оценка недвижимости: курс лекций. М.: Издательский Дом МИСиС, 2010. 193 с.

16. Косарева Н.Б., Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н. и др. Развитие ипотечного кредитования в РФ. М.: Дело, 2010. 251 с.

17. Круглякова В.М. Современная оценка объектов недвижимости - теория и практика. Воронеж: Воронежский гос. ун-т, 2009. 272 с.

18. Лобанова Е.И. Основы оценки стоимости недвижимости: учеб. пособие: по программе профессиональной переподготовки оценщиков по специализации (направлению) "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)". Новосибирск: Сибирская академия финансов и банковского дела, 2010. 396 с.

19. Маховикова Г.А., Есипов В.Е., Касьяненко Т.Т. и др. Оценка недвижимости. М.: Кнорус, 2011. 752 с.

20. Найденов Л.И. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости: учеб. пособие. Казань: Познание, 2009. 207 с.

21. Недвижимость Новосибирск - Справочник по недвижимости Новосибирска. URL: http://www.sasn.ru/database/.

22. Об ипотеке (залоге недвижимости): ФЗ от 16.07.1998 г. №102-ФЗ.

23. Об оценочной деятельности в РФ: ФЗ от 29.07.1998 г. №135 - ФЗ.

24. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки: Федеральный стандарт оценки (ФСО № 1), утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256.

25. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости: Федеральный стандарт оценки (ФСО № 4), утвержден приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 г. № 508.

26. Оселедец В.М. Анализ потенциала развития рынка ипотечного жилищного кредитования в России // Сибирская финансовая школа. 2010. № 6. С. 64 - 69.

27. Оселедец В.М., Владимирова Т.А. Теория практика ипотечного кредитования. Новосибирск: СИФБД, 2006. 148 с.

28. Основы оценки стоимости имущества / М.А. Федотова, Т.А. Тазихина. М.: КноРус, 2011. 272 с.

29. Оценка для целей залога: теория и практика, рекомендации / М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. М.: Финансы и статистика, 2008. 384 с.

30. Оценка недвижимости - подходы к оценке недвижимости. Методы оценки недвижимости. URL: http://www.realtypress.ru/ipoteka/analitika/kak-otsenitj-svoyu-nedvidjimostj.html.

31. Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой, 2-е изд. перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2010. 560 с.

32. Оценщик.ру - сайт об оценке и для оценщиков. URL: http://www.ocenchik.ru/.

33. Покупка и продажа квартит в Новосибирске и другого жилья. НГС Недвижимость. URL: http://homes.ngs.ru/.

34. Попов Л.В., Маслова И.А., Маслов Б.Г., Малкина Е.А. Математические методы к оценке. Учетно-аналитический цикл для специаль-ности "Оценка стоимости недвижимости". М.: Дело и Сервис, 2011. 112 с.

35. Разумова И.А. Ипотечное кредитование.: учеб. пособие. М.: Питер, 2009. 304 с.

36. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: учеб. пособие. СПб.: Питер. 2005. 208 с.

37. Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков ССО РОО (РОО, М. 2010 г.).

38. Симионова Н.Е. Методы оценки имущества. Бизнес, недвижимость, земли, машины, оборудование и транспортные средства. М.: Феникс, 2010. 368 с.

39. Сковородко А.А. Оценка недвижимости: учеб. пособие. Брянск, БГТУ, 2011. 152 с.

40. Ставки вверх?! Статьи. "Журнал все о новостройках" г. Новосибирск. URL: http://www.vseon.com/novosib/issues/articles/2670.

41. Требования к отчету об оценке: Федеральный стандарт оценки (ФСО № 3), утвержден приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254.

42. Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков: Федеральный стандарт оценки (ФСО № 6), утвержден приказом Минэкономразвития России от 07.11.2011 г. № 628.

43. Федеральные законы и кодексы РФ: Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188 - ФЗ.

44. Федеральные законы и кодексы РФ: Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136 - ФЗ.

45. Федотова М.А. и др. Оценка для целей залога: теория и практика. М.: Финансы и статистика, 2008. 379 с.

46. Федотова М.А., Тазихина Т.В., Якубова Д.Н. и др. Основы оценки стоимости имущества: учебник для вузов. М.: Кнорус, 2011. 271 с.

47. Цель оценки и виды стоимости: Федеральный стандарт оценки (ФСО № 2), утвержден, приказом Минэкономразвития России от 20.07.2077 г. № 255.

48. Центральный Банк РФ. URL: http://www.cbr.ru/.

49. Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: Конспект лекций. М.: Эксмо, 2009. 406 с.

50. Щербакова Н.А. Оценка недвижимости. Теория и практика: учеб. пособие. М.: Омега-Л, 2012. 269 с.

Размещено на Allbest.ru