Анализ цен на недвижимость
Построение матрицы колеблемости цены квартиры от ее факторных параметров на вторичном рынке недвижимости города Новосибирска. Прогнозирование динамики тарифов на квартиры в зависимости от ожидаемого уровня инфляции и состояния ипотечного кредитования.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | контрольная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 21.10.2010 |
| Размер файла | 24,0 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
федеральное агентство по образованию
федеральное государственное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
"сибирская академия государственной службы"
ИНСТИТУТ ПЕРЕПОДГОТОВКИ СПЕЦИАЛИСТОВ
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
По дисциплине: Ценообразование
Тема: Анализ цен на недвижимость
Выполнил:
Специальность: ФиК
Группа: 08306
НОВОСИБИРСК 2010
Моделирование ценообразования на жилье
Этап 1. Анализ состояния рынка
Цены на вторичном рынке жилья г.Новосибирска зависят от ряда факторов, в том числе:
- количество комнат в квартире (1-комнатные, 2-комнатные, 3-комнатные, 4,5-комнатные);
- район престижности (месторасположение квартиры) - этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-центр, 2-линия метро, 3-средняя удаленность, 4-окраина;
- этаж, где расположена квартира, - этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения:: 1-первый, 2-промежуточный, 3-последний;
- тип квартиры - этот фактор качественный (атрибутивный) и может принимать следующие значения: 1-полногабаритное, 2-улучшенной планировки, 3-типовое, 4-"хрущевка".
На основании фактической информации о предложении квартир на вторичном рынке недвижимости г.Новосибирска построим матрицы колеблемости цены квартиры от ее факторных параметров (количество комнат в квартире, район престижности, этаж, тип квартиры). Для представительности выборки проанализируем не менее 25 квартир - минимальный объем выборки рассчитывается исходя из количества выбранных факторов (m=4):
= 5*(m+1) = 5*(4+1)=25
Источник информации: журнал "Справочник по недвижимости" №39(412) 4 - 11 октября 2010.
Таблица 1 Выборка 25 объектов вторичного жилья в г.Новосибирске
|
№п/п |
Улица, дом |
Количество комнат |
Район престижности |
Этаж/этажность |
Тип жилья |
Цена, тыс.руб |
|
|
1 |
Толбухина 23 |
1 |
4 |
2 |
2 |
1 830 |
|
|
2 |
Красный проспект 94/1 |
1 |
1 |
1 |
4 |
1 800 |
|
|
3 |
Геодезическая 17/1 |
1 |
2 |
2 |
2 |
2 350 |
|
|
4 |
Лазурная 22 |
1 |
4 |
3 |
3 |
1 650 |
|
|
5 |
Некрасова 84 |
1 |
2 |
2 |
1 |
1 950 |
|
|
6 |
Народная 54 |
2 |
3 |
2 |
2 |
3 700 |
|
|
7 |
К.Маркса 14/1 |
2 |
2 |
2 |
4 |
1 700 |
|
|
8 |
Ленина 15 |
2 |
1 |
3 |
1 |
2 650 |
|
|
9 |
О.Жилиной 58 |
2 |
2 |
2 |
3 |
1 750 |
|
|
10 |
Ватутина 1 |
2 |
3 |
2 |
4 |
1 600 |
|
|
11 |
Кошурникова 53/1 |
3 |
2 |
1 |
1 |
4 500 |
|
|
12 |
Есенина 10 |
3 |
4 |
3 |
3 |
2 150 |
|
|
13 |
Зеленая горка 11/1 |
3 |
4 |
2 |
1 |
4 750 |
|
|
14 |
Советская 95 |
3 |
1 |
2 |
1 |
6 500 |
|
|
15 |
Дачная 23/3 |
3 |
4 |
1 |
3 |
2 400 |
|
|
16 |
Фрунзе 59/1 |
4 |
1 |
1 |
3 |
2 950 |
|
|
17 |
Саввы Кожевникова 13 |
5 |
4 |
2 |
3 |
3 450 |
|
|
18 |
Писарева 82 |
4 |
3 |
1 |
2 |
2 950 |
|
|
19 |
Селезнева 39 |
4 |
2 |
1 |
1 |
3 500 |
|
|
20 |
Баумана 3/3 |
4 |
4 |
2 |
1 |
2 722 |
|
|
21 |
Кропоткина 130/3 |
1 |
3 |
3 |
3 |
1 700 |
|
|
22 |
Лежена 6/2 |
2 |
3 |
1 |
2 |
1 850 |
|
|
23 |
Блюхера 29 |
3 |
2 |
3 |
4 |
2 300 |
|
|
24 |
Б.Хмельницкого 41/1 |
2 |
4 |
2 |
1 |
2 300 |
|
|
25 |
Панфиловцев 1 |
2 |
4 |
2 |
4 |
1 750 |
В процессе выборки обследовано 25 предложений квартир, при этом структура предложения квартир имеет вид:
· по количеству комнат: 1-комнатные - 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена - 1880 тыс.руб), 2-комнатные - 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена - 2162,5 тыс.руб); 3-комнатные - 6 ед. или 24% к итогу (средняя цена - 3767 тыс.руб), 4,5-комнатные - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена - 3114,4 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от количества комнат - чем больше комнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесценивает квартиру;
· по месторасположению: в центре - 4 ед. или 16% к итогу (средняя цена - 3475 тыс.руб), по линии метро - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена - 2578,5 тыс.руб), в средней удаленности - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена - 2360 тыс.руб), на окраине - 9 ед. или 36% к итогу (средняя цена - 2556 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) - чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена;
· по этажу расположения: на первом - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена - 2850 тыс.руб), на промежуточных - 13 ед. или 52% к итогу (средняя цена - 2796 тыс.руб), на последнем - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена - 2090 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа - чем выше, тем ниже цена;
· по типу квартиры: полногабаритные - 8 ед. или 32% к итогу (средняя цена - 3609 тыс.руб), улучшенной планировки - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена - 2536 тыс.руб), типовые - 7 ед. или 28% к итогу (средняя цена - 2293 тыс.руб), "хрущевки" - 5 ед. или 20% к итогу (средняя цена - 1830 тыс.руб). Таким образом, цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее типа ("качества" квартиры) - чем "ниже" качество квартиры, тем ниже цена
В сводных таблицах (матрицах) для отдельных пар факторов (табл. 2 и табл.3) отражены средние цены квартир в зависимости от сочетания факторов.
Таблица 2 Средние цены на жилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от количества комнат/ района тыс.руб
|
Район престижности |
Квартира |
В среднем |
Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от района (к окраине) |
||||
|
1-ком. |
2-ком |
3-ком |
4,5-ком. |
||||
|
Центр |
1 800 |
2 600 |
6 500 |
2 950 |
3 475 |
1,392 |
|
|
Линия метро |
2 150 |
1 725 |
3 400 |
3 500 |
2 579 |
1,083 |
|
|
Средняя отдаленность |
1 700 |
2 383 |
0 |
2 950 |
2 360 |
0,942 |
|
|
Окраина |
1 740 |
2 025 |
3 100 |
3 086 |
2 556 |
1,000 |
|
|
В среднем |
1 880 |
2 163 |
3 767 |
3 114 |
2 670 |
- |
|
|
Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от количества комнат (к 1-ком) |
1,000 |
1,182 |
2,346 |
1,690 |
- |
- |
Данные табл.2 подтверждают ранее сделанные выводы:
· цена на квартиры находится в прямой зависимости от количества комнат - чем больше комнат, тем выше цена, но чрезмерное количество комнат (4,5) несколько обесценивает квартиру;
· цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее месторасположения (престижности района) - чем дальше от центра или от линии метро, тем ниже цена.
Таблица 3 Сводная таблица цен на жилье вторичного рынка г.Новосибирска в зависимости от типа квартиры/этажа тыс.руб
|
Этаж |
Тип жилья |
В среднем |
Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от типа жилья (к последнему этажу) |
||||
|
Полно-габаритное |
Улучшенной планировки |
Типовое |
"Хрущевка" |
||||
|
Первый |
4 000 |
2 400 |
2 675 |
1 800 |
2 850 |
1,364 |
|
|
Промежуточный |
3 644 |
2 627 |
2 600 |
1 683 |
2 796 |
1,338 |
|
|
Последний |
2 650 |
0 |
1 833 |
2 300 |
2 090 |
1,000 |
|
|
В среднем |
3 609 |
2 536 |
2 293 |
1 830 |
2 670 |
- |
|
|
Коэффициенты соотношения средних цен в зависимости от этажа (к "хрущевке") |
1,972 |
1,386 |
1,253 |
1,000 |
- |
- |
Данные табл.3 подтверждают ранее сделанные выводы:
· цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее этажа - чем выше, тем ниже цена;
· цена на квартиры находится в прямой зависимости от ее типа ("качества" квартиры) - чем "ниже" качество квартиры, тем ниже цена.
В целом можно говорить о том, что полученные коэффициенты сравнения предлагаемой цены квартир в зависимости от сочетания различных пар факторов позволяют сравнивать цену двух квартир, которые отличаются друг от друга каким-либо одним параметром (если параметров отличий несколько, то сравнение и корректировку следует производить последовательно).
Этап 2. Прогноз изменения цены квартиры
Оценим влияние на изменение цены квартиры на вторичном рынке ряда факторов:
· доллар будет выпущен из "коридора" - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке;
· ожидаемый уровень инфляции составит 24% в год - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке;
· увеличится вывод жилья из оборота на вторичном рынке - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке (снизится предложение жилья);
· организуется ипотечное кредитование - вероятен рост цен на квартиры на вторичном рынке за счет роста денежной массы для покупки квартир;
· налогообложение банков и физических лиц при инвестировании в жилищное строительство становится льготным - вероятно снижение цен на квартиры на вторичном рынке и рост цен на первичном рынке (за счет расширения спроса).
Подобные документы
Имущественные права на объект оценки. Характеристика местоположения квартиры. Общая характеристика здания. Анализ рынка жилой недвижимости Перми. Динамика средней цены на вторичном рынке недвижимости. Оценка стоимости объекта несколькими способами.
курсовая работа [1,5 M], добавлен 13.06.2012Понятие рыночной стоимости и условия ее определения. Рейтинг изменений средних цен предложения на вторичном рынке жилья г. Перми в зависимости от административного деления города. Оценка стоимости квартиры сравнительным, доходным и затратным методами.
курсовая работа [1,2 M], добавлен 24.09.2016Теоретические аспекты совершения сделки купли-продажи жилой недвижимости. Правовые аспекты заключения сделок с жилым недвижимым имуществом. Мониторинг рынка жилья на вторичном рынке. Совершение сделки купли-продажи квартиры, определение цены сделки.
курсовая работа [802,2 K], добавлен 12.07.2010Динамика показателей обеспеченности населения Краснодарского края жильем. Адаптивные методы прогнозирования. Исследование зависимости стоимости квартиры от общей площади. Многофакторная модель стоимости жилья на рынке недвижимости г. Краснодара.
дипломная работа [1,9 M], добавлен 03.11.2015Экономическая сущность и классификация рынка недвижимости. Аналитика цен на рынке продаж и аренды коммерческой недвижимости города Уфы по итогам апреля 2015 года. Средние цены на квартиры Уфы в 115 микрорайонах города по итогам апреля 2015 года.
контрольная работа [182,0 K], добавлен 06.06.2015Анализ социально-экономического положения Тюменской области. Суть общего состояния рынка недвижимости города Тюмени. Изучение предложения на рынке недвижимости однокомнатных квартир. Минимальная стоимость однокомнатных квартир на вторичном рынке.
курсовая работа [19,2 M], добавлен 21.12.2021Ипотечное кредитование: сущность, виды, нормативно-правовое регулирование. Виды стоимости объектов недвижимости и факторы, влияющие на их стоимость. Стандарты и этапы процесса оценки недвижимости. Определение рыночной стоимости однокомнатной квартиры.
дипломная работа [355,4 K], добавлен 17.09.2014Общая характеристика рынка недвижимости города Ростова-на-Дону. Цены на вторичном рынке жилья. Коттеджное строительство, земельные участки, аренда квартир и коммерческая недвижимость. Сметная, плановая и фактическая себестоимость строительных работ.
реферат [1,0 M], добавлен 19.05.2016Формирование и развитие рыночной стоимости недвижимости как объекта оценки в условиях функционирования рынка. Оценка двухкомнатной квартиры в г. Нижний Тагил. Определение рыночной стоимости квартиры тремя подходами (затратным, доходным, сравнительным).
курсовая работа [244,2 K], добавлен 10.01.2009Анализ Пермского рынка недвижимости, стоимость вторичного жилья. Определение рыночной стоимости двухкомнатной квартиры затратным, сравнительным и доходным методом. Определение ликвидационной стоимости квартиры, внесение корректировок на различия.
курсовая работа [730,3 K], добавлен 25.03.2012
