Признаки классификации рынка недвижимости (по назначению товаров, средств и т.д; по географическому положению, по степени ограничения конкурентности, по отраслям, по степени законности)

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

"БАШКИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ"

Институт управления и безопасности предпринимательства

Кафедра экономики и менеджмента

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

по дисциплине: "Экономика отрасли"

на тему: "Признаки классификации рынка недвижимости (по назначению товаров, средств и т.д; по географическому положению, по степени ограничения конкурентности, по отраслям, по степени законности)"

Уфа

2015

Оглавление

Введение

1. Признаки классификации рынка недвижимости (по назначению товаров; средств и т.д., по географическому положению, по степени ограничения конкурентной, по отраслям, по степени законности)

1.1 Экономическая сущность недвижимости

1.2 Классификация рынка недвижимости

2. Практическая часть

2.1 Аналитика цен на рынке продаж коммерческой недвижимости г.Уфы по итогам апреля 2015 года

2.2 Средние цены на квартиры Уфы в 115 микрорайонах Уфы по итогам апреля 2015г

2.3 Аналитика цен на рынке аренды коммерческой недвижимости г.Уфы в феврале 2015 года

Заключение

Библиографический список

экономический недвижимость продажа аренда

Введение

Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости, так как это существенная составляющая любой национальной экономики. Недвижимость - важнейшая часть мирового богатства, более 50%. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как субъекты экономической деятельности для осуществления любой уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения. Важность отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), поступлением сборов в бюджет налогов от недвижимости и сделок с ней.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. С одной стороны, специалисты, работающие в области недвижимости, особенно аналитики, сталкиваются с трудностями и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой же - недостаточная разработка теории анализа рынка недвижимости и перенос технологий, применяемых на других рынках (разработанных в другой рыночной среде), могут привести к существенным ошибкам и даже к кризисам на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости России еще молодой, не до конца сформированный, не имеет строго структурированной законодательно-правовой базы. Профессионализм участников рынка недвижимости и качество предоставляемых услуг оставляют желать лучшего, и виной тому, пожалуй, несовершенное законодательство в нашей стране. В России имеется еще существенная несбалансированность между сравнительно коротким, быстро меняющимся опытом и правовыми, экономическими, социально-психологическими, экологическими стереотипами, нормами и нормативными документами. Кроме этого граждане не хотят сами изучать рынок жилья, знать все его "углы и повороты", но и мало что знают о фирмах-посредниках, обитающих на рынке жилья.

Данная тема актуальна, потому что рынок недвижимости, как очень переменчивая субстанция, невозможно спрогнозировать с большой точностью на несколько лет вперед. Можно лишь отметить основные тенденции его развития. Объекты недвижимости занимают особое место в любой системе общественных отношений и при любом общественном устройстве, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах.

Целью контрольной работы является изучение признаков классификации рынка недвижимости.

Для достижения данной цели в работе были поставлены и решены следующие задачи:

1) Рассмотреть экономическую сущность недвижимости;

2) Изучить классификацию рынка недвижимости.

Объектом исследования выступает рынок недвижимости.

Предметом исследования является признаки классификации рынка недвижимости.

1. Признаки классификации рынка недвижимости (по назначению товаров; средств и т.д., по географическому положению, по степени ограничения конкурентности, по отраслям, по степени законности)

1.1 Экономическая сущность недвижимости

Слово "недвижимость" образовалось в русском языке из трех слов: "неподвижный", "имущество" ("имение"), "собственность". Таким образом, в русском слове "недвижимость" язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности. Понятие "недвижимость" не отделимо от другого понятия - "имущество".

Имущество - совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Исторически, ещё со времен римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) "к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество".

Согласно Градостроительному Кодексу РФ (далее ГСК РФ) объекты недвижимости - объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Кроме того, недвижимостью признаётся предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий "недвижимая вещь" (real estate) и "недвижимая собственность" (real property). При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе - обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи.

При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: "земли" (land) и "улучшений" (improvement).

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Обременения (ограничения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Для наглядности представим структуру понятия "недвижимость" в виде следующей таблицы 1.

Таблица 1 Структура понятия "недвижимость"

Недвижимость (недвижимая собственность)
Вещь (физическая сущность)	Права (юридическая сущность)
Земля	Улучшения	Права	Обременения
- земельные участки; - участки недр; - обособленные водные объекты; - леса	-здания; - сооружения; - инженерные коммуникации; - насаждения	-собственности; - хозяйственного ведения; - оперативного управления; - наследуемого владения; - бессрочного пользования	-ипотека; - сервитут; - правила зонирования; - охрана памятников; - прочие ограничения;

Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу:

- прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);

- законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;

- удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику - государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;

- возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);

- функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);

- наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

К особенностям недвижимости как товара относят:

- неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка,

- уникальность объектов - вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) - приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости;

- долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного) в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры;

- ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к соответствующим особенностям рыночного ценообразования;

- сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие транзакционные издержки при подготовке и реализации сделок;

- сложность рыночных процессов, сопровождаемая трудностями приобретения информации, усложняет задачи определения, проверки, закрепления прав, заключения договора купли-продажи, организации расчетов между покупателем и продавцом, вынуждая к использованию услуг посредников;

- низкая ликвидность приводит к существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам.

К особенностям недвижимости как финансового актива относят:

- неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта) существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости;

- слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций;

- относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками;

- неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов;

- необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта - при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации - существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива;

- необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования приводит к необходимости вовлечения в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний;

- низкая ликвидность и высокие транзакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций.

1.2 Классификация рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 2.

Таблица 2 Классификация рынков недвижимости

Признак классификации	Виды рынков
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам (табл. 3).

Таблица 3 Классификация рынков недвижимости фасетным способом

№	Признак классификации	Вид рынка недвижимости
1.	Вид объекта (товара)	1. Земельный. 2. Зданий. 3. Сооружений. 4. Предприятий. 5. Помещений. 6. Многолетних насаждений. 7. Вещных прав. 8. Иных объектов
2.	Географический (территориальный) фактор	1. Местный. 2. Городской. 3. Региональный. 4. Национальный. 5. Мировой
3.	Функциональное назначение	1. Производственных зданий. 2. Жилищный. 3. Непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады)
4.	Степень готовности к эксплуатации	1. Существующих объектов (старый фонд). 2. Незавершенного строительства. 3. Нового строительства
5.	Тип участников	1. Индивидуальных продавцов и покупателей. 2. Промежуточных продавцов. 3. Муниципальных образований. 4. Коммерческих организаций
6.	Вид сделок	1. Купли-продажи. 2. Аренды. 3. Ипотеки. 4. Вещных прав (аренды, залога и др.)
7.	Отраслевая принадлежность	1. Промышленных объектов. 2. Сельскохозяйственных объектов. 3. Общественных зданий. 4. Другие
8.	Форма собственности	1. Государственных и муниципальных объектов. 2. Частных
9.	Способ совершения сделок	1. Первичный и вторичный. 2. Организованный и неорганизованный. 3. Биржевой и внебиржевой. 4. Традиционный и компьютеризированный

Первичный рынок в России формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичный характер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Организованный рынок - это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок - это купля-продажа объектов на бирже недвижимости, на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного и муниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.

Внебиржевой рынок - это совершение сделок за пределами биржи. Он может быть организованным и неорганизованным. Организованный внебиржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риэлторских агентств.

По основному признаку - виду объектов недвижимости выделяется не менее восьми специфических рынков, среди которых всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилых и нежилых помещений. Поскольку земля входит как необходимая составная часть практически в любой объект недвижимого имущества, несколько подробнее рассмотрим структуру рынка земельных участков, его сегментирование и основные параметры.

2. Практическая часть

2.1 Аналитика цен на рынке продаж коммерческой недвижимости г.Уфы по итогам апреля 2015 года

Проанализировано 5563 варианта в рекламе. В структуре рынка коммерческой недвижимости как его демонстрирует предложение объектов, продолжаются некоторые перемены, о которых мы уже писали. В первую очередь это универсализация помещений. Так как торговые компании активно консолидируются в крупных торговых центрах, самостоятельно создающих поток покупателей. Мелкие торговые помещения на красных линиях в итоге слишком часто меняют арендаторов, и собственник реализует их как универсальные, в том числе и избегая слишком больших витринных окон, обеспечивая все коммуникации. Поэтому в структуре предложения доля универсальных помещений стала больше. Раньше собственник старался позиционировать помещение как торговое, так как исторически торговый квадратный метр на красных линиях стоил дороже и "производится мало". Теперь аренда в крупных мега-моллах хоть и не всегда дешевле, но удобнее.

Также текущая тенденция рынка - избавление от активов, налоги на которые скоро будут весьма высоки. А также продажа или сдача имеющихся помещений с целью решения финансовых проблем. В первую очередь помещение сдается в аренду. Но на рынке избыток, поэтому помещения простаивают. Далеко не все помещения собственники хотят продавать, все еще считая их надежным активом. На те помещения, которые выставлены в продажу, цена успешно торгуется на понижение

Резюме. В целом по рынку 63.5 тыс руб\кв.м по площадям менее 300 кв.м., снижение в целом по сегменту продаж - 11%, максимальное снижение - по крупным торговым или универсальным площадям - до 20%.

Более высокая средняя площадь в продажах говорит о том, что собственники опасаются высокой налоговой нагрузки (налог на имущество), и пытаются избавиться от собственности, которая к тому же еще и плохо сдается арендаторам. Продажа такой недвижимости -еще и фактор получения нужной суммы, в то время как обороты во многих сферах бизнеса упали, а снижать потребности пока еще готовы не все. Многие небольшие торговые предприятия столкнулись с сильными снижениями продаж с февраля 2015 года. Те, кто могут, работают с уменьшением прибыли, ожидая активизации и улучшений на рынке, так как открыть магазин снова после его закрытия будет еще сложнее. Снижение в сегменте продаж меньше, чем в аренде, и сильнее касается больших помещений - до 20%, небольшие помещения снижаются меньше, их еще пытаются сдать, но в некоторых районах фасады так и пестрят вывесками "Аренда/Продажа", а арендаторов так и нет. Больше всего снизились в цене торговые помещения, так как сферу торговли сильнее коснулось снижение потребительского спроса. К тому же, тенденция перетока покупателей в крупные мега-моллы началась гораздо ранее - в середине 2014 года, о чем мы неоднократно писали, как и опоследовавшей за этим универсализации помещений с отдельными входами на "красных линиях". Сейчас же можно наблюдать закрытие магазинов даже на таких улицах и местах, где такого никогда не происходило последние годы. Собственникам помещений мы советуем сохранять позиции, если ваша торговая точка работает, снижать затраты и держаться, так как открыть магазин заново, набрать и обучить персонал, заказать товары будет сложнее. Рассматривать все предложения арендаторов, если ваше помещение пустует, так как налоги коммунальные услуги вам придется оплачивать все равно. Если вы пытаетесь продать помещение большой площади, то, может быть имеет смысл продавать его частями, а кто-то ждет таких предложений по минимальным ценам как одного из последствий подобных застоев в сегменте.

Таблица №1

	Средняя цена апрель 2015	Средняя цена осень-конец 2014	Изм. цены за "особый экономический период"
Торговые	72.4	82.7	-12.1%
Офисные	61.6	65.9	- 7%
Складские и производственные	15.1	15.54	-5,5%
ИТОГО	63.5	69.7	- 11%

Таблица №2

Индексы текущего изменения цен.

Индексы апрель 2015 года

ИПкнт (индекс продаж коммерческой недвижимости торговой) = 0.9. Пока ее считают инструментом инвестиций, но только с отдельными входами, цена высока, торговых центров также избыток

ИПкно = 0.85

ИПкнпс = 0,95

2.2 Средние цены на квартиры Уфы в 115 микрорайонах Уфы по итогам апреля 2015г.

Средние цены на квартиры Уфы в 115 микрорайонах Уфы по итогам апреля 2015. Диапазон изменения цен составил по усредненным значениям по микрорайонам - от 44 (Шакша) до 86.4 (Центр) тыс.руб\кв.м.

Обращаем ваше внимание на то, что средние цены в 114 основных сотах Уфы ориентировочны в силу того, что выборка ограничена для статистической точности. Средние показатели применимы лишь к стандартному жилью.

Количество предложений в сотах Уфы варьируется от нескольких (северная часть города) до 110 в как всегда мобильной Зеленой Роще и активно застраиваемых районах. Количество вариантов зависит от многих факторов, в числе которых:

· престижность района

· социальная структура и доходы населения

· период застройки района

· инфраструктура и перспективы развития

· средний уровень цен.

В целом количество предложений больше в относительно молодых и престижных районах, где продолжается застройка. Большинство объектов южной и центральной части города находится в ценовом диапазоне от 60 до 80 тыс руб\кв.м., в северной части города - от 50 до 70 тыс руб за кв.м. Среднестатистически южная часть города, большая часть Проспекта Октября и Зеленая Роща находятся выше средней цены рынка за кв.м. (65.6 тыс. руб), северная часть, Инорс, Дема, Затон и пригороды - ниже.

Средне статистически в Уфе продается менее квартиры на один дом. Как правило, это менее 1%, в текущий момент - 0.7%.

Таблица №3

№	Название соты	Кол-ко квартир в продаже	Ср. цена , тыс.р.	Средняя
1	Телецентр	19	70	67.2
2	Прогресс-Красина	21	77.9	67.2
3	Квартал Гоголя	13	90.4	67.2
4	Гостиный Двор	5	95.1	67.2
5	Дом Профсоюзов	18	101.3	67.2
6	Парк Якутова	11	74.3	67.2
7	Айгуль мкр.	9	78.3	67.2
8	Б.Ибрагимова	20	75.5	67.2
9	Ледовая Арена	11	80.8	67.2
10	Гост Башкирия -Мемориал	8	81	67.2
11	Ц.Рынок-Д.Печати	9	75.7	67.2
12	Цюрупы	14	76.7	67.2
13	Уч. искусств-Коммунистичская	11	77	67.2
14	Центр-Новомостовая	21	90.8	67.2
15	РКБ-Корабль	21	81.4	67.2
16	Мингажева -УГАТУ	6	73.8	67.2
17	8 Марта -- Владивостокская	9	71.7	67.2
18	Айская-Военкомат	11	73.4	67.2
19	Мон.Дружбы	45	70.8	67.2
20	Ф.Мир-Бабушкина	8	76.2	67.2
21	Ф.Мир -- Галле	13	74.7	67.2
22	Квартар Галле	16	78.1	67.2
23	Семья	6	77.5	67.2
24	ТЦ Июнь-Регпалата	18	75.6	67.2
25	Спортивная- Ун. Уфа	12	76.1	67.2
26	Медучилище-Зорге	7	78.9	67.2
27	Дв.Спорта-Зорге	8	69.1	67.2
28	ТЦ Европа -Шафиева	14	75.9	67.2
29	Шафиева-КУМС	7	65.1	67.2
30	Квартал Ростовская	12	71.6	67.2
31	Лесотехникума квартал	11	72.5	67.2
32	к\т Искра-Звездный	17	67.7	67.2
33	мкр.Парковый - 20 этажки	19	72.3	67.2
34	Горсовет	18	78	67.2
35	Глумилино мкр	22	66.1	67.2
36	Эврен -- КПД	8	74.1	67.2
37	Юрюзань -- Макдональдс	29	72.1	67.2
38	Парк Гафури	33	70.1	67.2
39	Блюхера-Б.Славы	7	73.1	67.2
40	Главархитектура-Пр.Октября	14	69.5	67.2
41	Руставели-Уфимское шоссе	21	62.8	67.2
42	Адм.Макарова квартал	17	65.1	67.2
43	ГДК-Пентагон	14	63.9	67.2
44	ГДК-Чудинова	12	64.8	67.2
45	Квартал Бессонова	12	67.8	67.2
46	Молодежка мкр.	7	71.1	67.2
47	Дары Природы-Давлетшиной	6	74.5	67.2
48	Южный мкр.	18	79.8	67.2
49	Шк. МВД -Колгуевский	22	75.5	67.2
50	Аврора	37	70.7	67.2
51	Рабкоров-Урал	34	76.9	67.2
52	Иремель	39	70.7	67.2
53	Роддом 4-Батырская	20	74.6	67.2
54	Конди-Бакалинская	63	72.6	67.2
55	Радио-Лимонарий-Агиша	21	72.6	67.2
56	Театр Нур	25	76.5	67.2
57	Акбузат-ТЦБ	6	75.6	67.2
58	Сипайлово1 - Бикбая	9	70.8	67.2
59	Сипайлово2-Жукова	8	69.8	67.2
60	Сипайлово3 -- Гагарина	40	71.5	67.2
61	Сипайлово5 Корсо	14	65.4	67.2
62	ТСК Сипайлово-ДомМебели	25	68.4	67.2
63	Сипайлово6- Рыльского	16	68.8	67.2
64	Сипайлово7 -- Королева	25	67.8	67.2
65	Сипайлово8 -Звездный	13	67.7	67.2
66	Сипайлово9 -Баня	13	72.9	67.2
67	Автолюбитель м-н	5	70.6	67.2
68	Комарова -УНТНУ	3	66.1	67.2
69	Конституции-61школа	4	69.5	67.2
70	Парк Победы	11	69.7	67.2
71	10 Больница	12	61.7	67.2
72	Дв. Орджоникидзе	8	58.5	67.2
73	8-Этажка	23	61.1	67.2
74	40-летка	9	67.8	67.2
75	Колх.Рынок	3	61.8	67.2
76	Детский Дом	5	59.6	67.2
77	Авторынок-Кулибина	18	56.6	67.2
78	17Б-ца-Невского	7	61.5	67.2
79	ДК Химик	11	65.1	67.2
80	Шумавцова-ул.Победы	17	62.9	67.2
81	ТЦ Май (Калининский)	15	58.8	67.2
82	М-н Орленок - ВиммБилльДанн	17	66.6	67.2
83	Квартал ул. Свободы	11	65.8	67.2
84	Черниковская	6	63.3	67.2
85	Кремлевская ост.	8	59.5	67.2
86	Коммунаров	14	56.5	67.2
87	Пекинская	10	54.9	67.2
88	Старт м-н-Борисогл.	13	58.9	67.2
89	ВАЗ - Лопатино	14	55.2	67.2
90	Юбилейный м-н	7	61.6	67.2
91	Дв.УМПО	29	59.6	67.2
92	Квартал ул Вострецова	20	55.5	67.2
93	Мост Гастелло	11	49.2	67.2
94	Вологодская	12	60.2	67.2
95	Круглый дом-Депо	14	56.2	67.2
96	Ушакова-ВАЗ	37	55.1	67.2
97	Гастелло	6	51.3	67.2
98	Инорс-УМПО	44	54.7	67.2
99	Док2 - Транспортная	24	59.1	67.2
100	Док1 - Мушникова	58	61.8	67.2
101	Док-Ферина	13	61	67.2
102	Затон - Ахметова	31	53.5	67.2
103	Затон - Летчиков	35	54.8	67.2
104	Дема-Начало	5	58	67.2
105	Дема-Дагестанская	31	62.7	67.2
106	Дема -- С.Ручей	48	61.5	67.2
107	Дема-Ухтомского	12	65	67.2
108	Дема-Центр	5	61.3	67.2
109	Дема-Грозненская	10	59.4	67.2
110	Дема - ст.Локомотив	10	62.1	67.2
111	Шакша 5-Камаз	17	49.5	67.2
112	Шакша 3-Мечетлинская	7	46.2	67.2
113	Шакша 2-Мелеузовская	9	46.9	67.2
114	Шакша-1 -Станция	5	47.4	67.2
115	Элитное жилье	96	91.2	67.2
	ИТОГО	1945	67.2	67.2

Справочно по прочим районам выставлено 142 объекта, средняя цена 55.9 тыс руб\кв.м.

Южный пригород, квартиры -15 объектов, 58.8 тыс руб\кв.м.

Северный пригород - 4 объекта, 43 тыс руб\кв.м.

2.3 Аналитика цен на рынке аренды коммерческой недвижимости г.Уфы в феврале 2015 года

Аренда коммерческой недвижимости. Проанализировано 2976 вариантов. Ниже мы приводим разрез цен по районам и основным типам. В структуре рынка коммерческой недвижимости как его демонстрирует предложение объектов, произошли некоторые перемены. В первую очередь это универсализация помещений. Так как торговые компании активно консолидируются в крупных торговых центрах, самостоятельно создающих поток покупателей. Поэтому в структуре предложения доля универсальных помещений стала больше.

Также продолжается тенденция рынка - избавление от крупных активов, налоги на которые скоро будут весьма высоки. Поэтому средние цены по типам для помещений менее 300 кв.м. приводятся отдельно

В целом можно констатировать снижение средней рыночной цены за год на:

Торговые помещения - снижение "кризисное" на. 25%. В этом сегменте позиционируются помещения с отдельными входами, часто на красных линиях, на них в Уфе цена была довольно высока, поэтому они и начали освобождаться в первую очередь и снижаться в цене. Освобождение помещений происходит в том числе по валютным причинам (поставка и продажа некоторых товаров стала невыгодной), сужению федеральных сетей и финансовых агентов

Офисные - откат вниз на 28%. Офисный бизнес здесь проявляет себя как более стабильный. Арендатору проще снижать цену, но удерживать арендатора, в отличие от торговой, где решение обычно принципиальное

Производственные для всех - снижение на 4 %, сброс активов с целью избежать налогов на имущество и отсутствие интереса к развитию производств в регионе и инвестициям в арендованное имущество, устаревание инфраструктуры помещений.

В целом по рынку средняя цена аренды - 597 руб\кв.м, по площадям менее 300 кв.м. - 627 руб за кв.м. Снижение более всего коснулось дорогих объектов, где иногда вместо старых 1800 руб\кв.м. собственник отдает помещение за 1000 руб\кв.м., на большом объеме и так недорогих производственных и складских помещений снижение заметно менее. Те помещения, что стоили 400 руб за кв.м. теперь стоят, например, 350. Но это чисто условный пример.

Можно заметить, что небольшие помещения все-таки ликвидны , если обеспечить выгодную арендатору ставку. В них переезжают те, кто ранее располагался в месте похуже и попроще, и дождался освобождения лучшего помещения. При анализе не учитывались цена на аренду в крупных торговых центрах, так как они удерживают цены выше, а существующие арендаторы надежно зафиксированы жесткими договорами.

	Средняя цена начало 2015	Средняя цена начало 2014	Средняя цена 4 кв 2014	Изм. цены за 3 месяца	Изменение за год
Торговые	801	1019	986	- 12%	-28%
Центр, Проспект, З.Роща, красные линии, мелкие площади	980
Сипайлово, прилегающие к Пр.Октября, не красные линии, средние площади	850
Прочие районы, большие площади	670
Офисные и универсальные	569	787	688	-17%	-38%
Центр, Проспект, З.Роща, красные линии, небольшие площади	790
Сипайлово, прилегающие к Пр.Октября, не красные линии	650
Прочие районы	500
Складские и производственные	200	219	210	-	-4%
ИТОГО	597	780	702	-17.6	-30.%

Итоги года на рынке коммерческой недвижимости Уфы довольно плачевные. Все сделки по аренде происходят с торгом от заявленной цены под конкретного арендатора и его особенности. И хотя бы их какое-то количество связано скорее с тем, то освобождаются хорошие помещения, а собственники торгуются по аренда

А мелкий бизнес по прежнему "сужается", чтобы сократить издержки, и поняв, что начинает "проедать" накопления, а будущие объемы своего бизнеса спрогнозировать сложно. Результат один - свободные помещения.

Прогноз на 2015 год пессимистичный. Сегмент ждет дальнейшее замедление. Движение будет, по примеру предыдущего кризиса, ситуация которого гораздо больше схожа с текущей, чем на рынке жилья, в части небольших и самых ликвидных помещений. Но нижний уровень сопротивления цен видится по хорошим районам и местам для торговой недвижимости - в диапазоне 1000-1200 руб за кв.м., офисной - 500-700 руб , произвобственной - 200-300 руб, а складской низкого класса - по принципу "лишь бы сдать". Для собственника простой помещения на пару месяцев, пока найдется новый арендатор, плюс издержки переездов, равноценны уступке в цене до 20.

Возможности в такой ситуации тоже есть. Это возможность найти помещение по желанию среди освободившихся и снять его по приемлемой цене.

Индексы текущего изменения цен.

Также аналитики "ЭКСПЕРТ" вводят в обращение индексы текущего изменения цены, которые собственники коммерческих помещений, могут применять для заключения долгосрочных договоров с условием изменения цены. Индексы будут публиковаться поквартально и представляют собой темп вероятного движения цены в ближайшие полгода с учетом динамики последнего года. Допустимая точность прогноза 70%

Индексы февраль 2015 год

ИАкнт (индекс аренды коммерческой недвижимости торговой) = 0.85

ИАкно = 0.9

ИАкнпс = 0,95

Напоминаем индексы декабря 2014 года

ИАкнт (индекс аренды коммерческой недвижимости торговой) = 0.8

ИАкно = 0.85

ИАкнпс = 0,8

Заключение

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Рынок недвижимости является одним из самых молодых рынков России, не до конца сформированный. Начиная с начала 90-х гг. рынок недвижимости прошёл ряд стадий становления, и на сегодняшний день этот рынок имеет все традиционные составляющие: рынок земельных участков, рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок недвижимости в стройиндустрии и другие.

Рынок недвижимости является неотъемлемой составляющей в любой национальной экономике, т.к. без помещений невозможно совершать операции на других рынках. Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают по времени с экономическими циклами: спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а подъём наступает раньше. Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике: если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации и в национальной экономике, и наоборот - за подъёмом рынка недвижимости, как правило следует подъём в национальной экономике.

Для дальнейшего развития и выхода на более качественный уровень рынка жилой недвижимости государство вводит различные федеральные целевые программы. Но также важно участие и частных предпринимателей. Принятие законодательных нормативно-правовых актов, реализация мер кредитно-финансовой, налоговой, антимонопольной политики должны быть направлены на устранение барьеров на пути конкуренции и вхождения на рынок новых предпринимателей, поддержку развития малого предпринимательства и снижение рисков предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Также очень важно привлечение в сектор жилищного финансирования отечественных и иностранных инвесторов с помощью макроэкономического регулирования в финансовой и кредитной сферах, расширение прав и гарантий инвесторов.

Для повышения платёжеспособного спроса граждан необходимо развивать системы ипотечного жилищного кредитования. Для этого необходимо снижение ипотечной ставки, смягчение условий для предоставления кредита, внедрение льгот для менее обеспеченных слоёв населения. Через ипотеку можно не только снять бремя жилищной проблемы, но и активизировать развитие строительного комплекса и региональной экономики в целом. Деньги, предоставленные населению в виде ипотечных кредитов, независимо от конкретного объекта кредитования, прямо или косвенно направляются в сферы жилищного строительства и производства строительных материалов. Это влечет за собой появление дополнительных рабочих мест, пополнение бюджета и внебюджетных фондов, стимулирование развития инфраструктуры, увеличение предложения на рынке жилья.

Для улучшения жилищных условий населения важно не только увеличить объёмы вводимого нового жилья, но и, главным образом, повысить его качество. Техническая политика жилищного строительства должна быть направлена на стимулирование современных строительных технологий, использование прогрессивных строительных материалов и конструкций с ориентацией на применение энерго- и ресурсосберегающих экологически чистых материалов, выпуск товарной продукции в виде готовых комплектов индивидуальных жилых домов с целью снижения стоимости строительства.

Библиографический список

1) Конституция Российской Федерации: Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г. // Известие. - 2011. - 25 декабря //

2) Гражданский кодекс РФ. Ч.I. Федеральный закон от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (ред. от 05.05.2014) // СПС "Консультант Плюс".

3) Гражданский кодекс РФ. Ч.II. Федеральный закон от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // СПС "Консультант Плюс".

4) Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ) от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (ред. от 05.05.2014) // СПС "Консультант Плюс".

5) Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // СПС "Консультант Плюс".

6) Земельный кодекс РФ № 136-ФЗ от 25.10.2001 (ред. от 28.12.2013) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2014) // СПС "Консультант Плюс".

7) Калмыкова Е.Ю. Экономика недвижимости: учебное пособие / Е.Ю. Калмыкова; Томский политехнический университет. - Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2014. - 139 с.

8) Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г. Экономика недвижимости: учебное пособие. - М.: Кнорус, 2014. - 312 с.

9) Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России: учебное пособие. - М.: Экзамен, 2011. - 512 с.

10) Печенкина В.В. и др. Экономика недвижимости: Конспект лекций. - Красноярск: ИПК СФУ, 2013. - 180 с.

11) Пупенцова С.В. Экономика недвижимости: учебное пособие. - 2-е изд. - СПБ.: Издательство политехнического университета, 2013. - 176 с.

12) Севостьянов А.В. Экономика недвижимости: учебное пособие. - М.: КолосС, 2013. - 276 с.

13) Смагин В.Н., Киселева В.А Экономика недвижимости: учебное пособие. - М.: Эксмо, 2014. - 200 с.

Размещено на Allbest.ru