Аренда и кредитование недвижимости

53

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«ЧИТИНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ» (ЧитГУ)

КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ

Контрольная работа

по дисциплине: «Теория и практика оценочной деятельности»

Вариант 5

Содержание

1. Аренда недвижимости и рынок прав аренды……………..................……….3

2. Особенности развития рынка недвижимости…………………….................14

3. Об оформлении залога на земельные участки и объекты недвижимости и имущественных прав на них при залоговом кредитовании инвестиционных проектов в г. Чита………………………………………......................................23

Список использованных источников………………………………...................53

1. Аренда недвижимости и рынок прав аренды

Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы;

Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность.

Общие положения об аренде

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 608. Арендодатель.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды

отдельных видов имущества

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

2. Особенности развития рынка недвижимости

«Рынок недвижимости -- это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [1] . Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

«Рынок недвижимости -- это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости» [I].

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

* со сменой собственника:

- куплю-продажу объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

*с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный капитал;

- банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

* без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость;

- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция) ;

- изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

- регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

- ренту;

- пожизненное содержание с иждивением;

- передачу в доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

- страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости [I].

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» -- экономическими спадами и подъемами (рис. 2.1).

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

- низкой ликвидностью;

- цикличным характером;

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

- высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

- наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

- высоким уровнем трансакционных издержек.



Рис. 2.1. Цикличность развития рынка недвижимости

1 -- спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 -- поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 -- новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 -- насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок. «Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.» [2] . В случае организации сбытовой структуры в составе застройщика, расходы на ее содержание снижаются до 2 -- 3%. Таким образом, когда затраты на определенную услугу (риэлтерскую), оказываемую рынком, будут выше затрат на получение этой услуги в составе фирмы -- застройщика, то естественно застройщик пойдет по пути снижения трансакционных издержек. Этим можно объяснить практически отсутствие риэлтерских фирм на первичном рынке жилья и желанием девелоперских компаний иметь собственную сбытовую структуру.

Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса. Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 2.1.

Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение.

Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторов могут быть выделены составляющие, влияние которых также является существенным. Так, рост численности населения в регионе может быть вызван его естественным приростом или миграцией из других регионов. Например, в 2008 г. основная часть спроса на рынке нового жилья в Москве и Санкт-Петербурге была сформирована за счет покупателей (или инвесторов) из других регионов России. В значительной мере такая ситуация продиктована проблемами, с которыми сталкивается население в соответствующих регионах.

Таблица 2.1 Система факторов, влияющих на спрос и предложение

Факторы	Влияние на предложение	Влияние на спрос
1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ
Изменение уровня доходов населения: рост сокращение	В современных условиях является фактором увеличения предложения на рынке готового жилья	Увеличение Уменьшение
Изменение уровня доходов бизнеса: рост сокращение	Увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости	Увеличение Уменьшение
Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов: рост сокращение	Увеличение Уменьшение	Увеличение Уменьшение
Ставки арендной платы: рост сокращение	Увеличение Уменьшение	Уменьшение Увеличение
Стоимость строительства: рост сокращение	Уменьшение Увеличение	Увеличение на рынке готового жилья
Ставки арендной платы: рост сокращение	Уменьшение Увеличение	Уменьшение Увеличение
Стоимость строительства: рост сокращение	Уменьшение Увеличение	Увеличение на рынке готового жилья
Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы: увеличение уменьшение	Увеличение	Увеличение
2. СОЦИАЛЬНЫЕ
Изменение численности населения рост сокращение	Увеличение	Увеличение Уменьшение
Изменение образовательного уровня: рост понижение		Увеличение Уменьшение
Изменение уровня преступности: рост понижение		Уменьшение Увеличение
3. АДМИНИСТРАТИВНЫЕ
Реальная налоговая ставка: рост понижение	Увеличение	Уменьшение Увеличение
Уровень налога на имущество: рост понижение	Увеличение	Уменьшение
Уровень земельного налога: рост сокращение	Увеличение	Увеличение
Зональные ограничения: более строгие менее строгие	Увеличение	Увеличение
Условия совершения сделок: либеральные ограничительные	Увеличение	Увеличение
Условия получения прав на застройку: либеральные ограничительные	Увеличение Уменьшение
4. УСЛОВИЯ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ
Экологическая обстановка: улучшение ухудшение	Увеличение	Уменьшение
Уровень развития инфраструктуры: высокий низкий	Увеличение	Уменьшение

Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке управляют спросом и предложением недвижимости [3] . Взаимодействие этих факторов определяет ставку дохода от инвестиций в объекты недвижимости.

В настоящее время на российском рынке существует значительное превышение предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на коммерческую недвижимость).

Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.

Одной из важнейших особенностей объектов недвижимости является необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций.

Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур: коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране, поиске и деловых контактах с арендаторами, контроле за поступлением платежей и др. Качество управления объектами недвижимости составляет значительную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

* возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

* достаточная устойчивость потребительского спроса;

меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

* наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам можно отнести:

* информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;

* отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

* необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости;

* «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;

* издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.

3. Об оформлении залога на земельные участки и объекты недвижимости и имущественных прав на них при залоговом кредитовании инвестиционных проектов в г. Чита

ПОЛОЖЕНИЕ ГОРОДА ЧИТЫ ОБ ОФОРМЛЕНИИ ЗАЛОГА НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ И ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА НИХ ПРИ ЗАЛОГОВОМ КРЕДИТОВАНИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В ГОРОДЕ ЧИТЕ Утверждено Читинской городской Думой (Решение от 30.12.1999 № 247) (в ред. Решения Читинской городской Думы от 18.01.2001 № 16)

Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Область применения настоящего Закона города Читы Настоящий Закон применяется к сделкам, связанным с заключением договора о залоге имущества и прав па участки земель и объекты недвижимости:

- находящиеся в муниципальной собственности при использовании залогового кредитования городских инвестиционных проектов;

- находящиеся в собственности юридических или физических лиц при залоговом кредитовании инвестиционных проектов за счет средств городского бюджета или внебюджетных фондов города, а также за счет средств кредитных организации под гарантию Администрации города;

- находящиеся в собственности физических лиц при залоге имущества и имущественных прав на жилищные объекты, построенные в связи с осуществлением городских программ жилищного строительства.

Глава 2. УЧЕТ ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫХ ДОГОВОРОВ ЗАЛОГА ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ И ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ, ВЕДЕНИЕ ЗАЛОГОВОГО РЕЕСТРА

Статья 2. Субъекты учета договора залога имущества или имущественных прав

Субъектами учета договора залога являются:

- стороны договора о залоге (залогодатель, залогодержатель);

-юридические лица и (или) физические лица;

-государственный регистрирующий орган;

- учитывающий орган и держатель залогового реестра Администрации города.

Статья 3. Цель учета зарегистрированного договора залога

Целью учета зарегистрированного договора залога и ведения залогового реестра города, является усиление контроля органов городского самоуправления - залогодержателей, а также иных заинтересованных лиц, за имуществом (имущественными правами), обремененные залогом в случаях, предусмотренных статьей 2 настоящего Закона.

Статья 4. Регистрирующий орган и держатель залогового реестра Администрации города

Зарегистрированный уполномоченным государственным органом договор залога подлежит учету уполномоченным органом Администрации города. Уполномоченный учитывающий орган Администрации города является держателем залогового реестра города.

Статья 5. Обязательность учета зарегистрированных договоров о залоге Обязательному учету подлежат зарегистрированные договоры о залоге на объекты:

-предприятий;

-земельных участков;

- озеленительных и защитных насаждений, деревьев и групп деревьев, не входящих в лесной фонд;

- участков лесного фонда;

- участков недр;

- зданий, сооружений, помещений, жилых домов и квартир, садовых домов и дач, гаражей, автостоянок;

- объектов движимого имущества, подлежащего государственной регистрации.

Статья 6. Обязательность учета зарегистрированного залога на имущественные объекты прочно связанные с землей

Учет договора залога предприятий, зданий, сооружений или иных объектов непосредственно и прочно связанных с землей, вместе с соответствующим земельным участком, представляет собой часть единой информационной системы регистрации земельных участков и иной недвижимости.

Статья 7. Плата за дополнительные услуги держателя реестра Держателю залогового реестра города предоставляется право взимания с юридических и физических лиц платы за выдачу справок, составление приложений к документам, внесение записей о прекращении залога, но не выше 0,01% от суммы оценки предмета залога.

Статья 8. Льготы по плате за предоставление выписки из реестра Субъекты предпринимательства, зарегистрированные в г. Чите и оформляющие договор залога на свое имущество для организации или расширения предпринимательской деятельности по приоритетным направлениям, определенным нормативными документами Администрации города, освобождаются от уплаты за представление выписки из реестра. Аналогичным образом могут освобождаться от уплаты государственной пошлины (физические лица, являющиеся учредителями (участниками) предприятий и оформляющие договор залога прав своего личного имущества с целью получения предприятием финансовых средств, для организации или расширения деятельности по приоритетным направлениям.

Статья 9. Порядок представления зарегистрированного договора залога для учета

Для учета зарегистрированного договора залога необходимо представить в соответствующий регистрирующий орган следующие документы: - заявление об учете зарегистрированного договора залога;

- договор о залоге, зарегистрированный в установленном порядке;

-все документы, упомянутые в договоре о залоге;

- справку о геокодах (координатах характерных точек объектов) в том случае, если регистрируется залог предприятий, земельных участков, помещений, зданий, строений, сооружений или предприятия, здания, строения, сооружения совместно с земельным участком;

- письменное согласие уполномоченного органа управления Администрации города на залог в том случае, если учитывается залог прав на здания, строения, сооружения, предприятия, учреждения, находящегося в составе муниципальной собственности города;

- письменное решение о залоге (согласие на залог) собственника имущества предприятия или уполномоченного им органа либо органа, уполномоченного учредительными документами в том случае, если учитывается залог прав на предприятия;

- материалы по стоимостной оценке предмета залога;

- опись представляемых документов в трех экземплярах.

Отказ в приеме документов не допускается. Для подтверждения факта сдачи документов заявителю возвращается один экземпляр описи представляемых документов с отметкой о приеме документов на учет с указанием даты, учетного номера, фамилии должностного лица, принявшего документы. Статья 10. Обязательная запись в городском залоговом реестре об учете договора залога

Обязательная запись об учете договора залога (сведения, включаемые в залоговый реестр) должна содержать:

- номер (код) залогового реестра и дату (момент) учета;

- серию и номер Свидетельства о регистрации залога;

- сведения о залогодателе и залогодержателе;

- сведения о виде и предмете залога, а также объеме обеспеченности залогом обязательства;

- сведения о наличии или отсутствии предшествующих залоговых обязательств на закладываемый предмет договора;

- срок действия залогового обязательства.

В залоговый реестр могут быть включены и иные сведения о залоге.

Статья 11. Условия, при которых договор залога признается учтенным

Договор залога должен быть учтен в течение 7 рабочих дней со дня поступления в учитывающий орган необходимых документов.

Моментом учета договора залога считается день присвоения номера (кода) залогового реестра.

Договор о залоге считается учтенным, если:

- ему присвоен номер (код) залогового реестра города;

- обязательная запись об учете залога занесена в вышеуказанный реестр;

- на договор о залоге нанесен вышеуказанный номер;

- оформленные копии переданы в единый архив договоров о залоге держателю залогового реестра города.

Статья 12. Основания для отказа в учете договора залога В учете договора залога может быть отказано в следующих случаях: - когда в соответствии с законом залог прямо запрещен или объект (вещь, имущественные права и прочее) не может выступать в качестве предмета залога; - если любые сведения, содержащиеся в договоре либо в заявлении, не соответствуют представленным на учет документам;

- при несоответствии представленных документов требованиям законодательства либо требованиям, установленным Администрацией города для учета договора залога в г. Чите;

- при отсутствии хотя бы одного из документов, представление которых обязательно для учета залога.

В последнем случае рассмотрение документа приостанавливается на срок не более 15 дней, о чем делается соответствующая запись. Если в течение указанного срока недостатки не будут устранены, учитывающий орган обязан выдать официальный отказ в учете.

При отказе 15 учете договора, учитывающий орган обязан дать письменный мотивированный отказ в течение 2 дней со дня истечения срока, установленного для учета договора залога.

Статья 13. Действия учитывающего органа по учету договора залога

Учитывающий орган при получении документов:

- сверяет комплектность документов с описью и делает соответствующую отметку в описи о наличии или отсутствии необходимых документов;

- осуществляет обязательную регистрационную запись; - присваивает заявлению и комплекту документов учетный номер и указывает дату и время поступления документов;

- направляет держателю залогового реестра в двухдневный срок со дня поступления заявления комплект документов на присвоение номера.

Статья 14. Действия держателя залогового реестра города по учету договора залога

Держатель залогового реестра:

- присваивает договору номер (код) залогового реестра и оформляет его за подписью и печатью держателя залогового реестра,

- формирует из поступивших документов архивное дело;

- вносит в залоговый реестр под вышеуказанным номером (кодом) соответствующую обязательную запись об учете договора;

- передает регистрирующим органам, в срок не позднее двух рабочих дней с момента поступления документов держателю залогового реестра договор залога, чем подтверждает занесение соответствующей обязательной регистрационной записи в залоговый реестр города;

- передает сведения об учете договора залога в органы управления Администрации города управляющие муниципальным имуществом и землями, а также в иные органы по месту расположения территориально обособленных подразделений предприятия, организации;

- в случае первичного предоставления документов на учет залога залогодателю выдается Книга записи залогов.

Статья 15. Действия учитывающего органа по получению от держателя залогового реестра договора залога

Учитывающий орган по получению от держателя залогового реестра договора залога:

- вносит соответствующую обязательную запись в ведомственный реестр;

- формирует из поступивших документов архивное дело;

- выдает договор о залоге прав, залогодержателю, его копию - залогодателю;

- в двухдневный срок сообщает держателю залогового реестра дату выдачи договора залога.

Статья 16. Действия учитывающего органа при внесении изменений в условия договора залога

При получении по описи оригиналов документов, подтверждающих полное, частичное исполнение обеспеченного залогом обязательства или изменения договора о залоге, учитывающий орган обязан в течение 5 рабочих дней внести соответствующую обязательную регистрационную запись в ведомственный реестр, передать сведения держателю залогового реестра, предыдущие записи сохраняются.

При прекращении права залога по основаниям, предусмотренным законодательством, или признания договора залога недействительным по решению суда, арбитражного суда держателем залогового реестра делается соответствующая запись в залоговом реестре.

Статья 17. Ответственность учитывающего органа и держателя единого реестра города

Учитывающий орган несет ответственность в установленном законодательством порядке:

- за несоблюдение правил учета, выдачи и хранения документа;

- за непредставление выписки из ведомственного реестра об обязательной записи, а также за вред, причиненный его работниками в результате нарушения правил учета;

- за точность и полноту сведений, внесенных в ведомственные реестры; - за несвоевременную передачу документов в архив держателя залогового реестра города.

Держатель залогового реестра несет ответственность в установленном законодательством порядке:

- за искажение информации о залоге, представленной учитывающим органом для внесения в залоговый реестр;

- за несоблюдение правил учета выдачи и хранения документов;

- за непредставление выписки, из залогового реестра об обязательной записи, а также за вред, причиненный его работниками в результате нарушения правил учета;

- за точность и полноту сведений, внесенных в архивные документы. Статья 18. Ответственность залогодателя и залогодержателя

Залогодатель и залогодержатель несут ответственность за точность и полноту предоставляемых сведений о предмете, условиях и сроках залога. Умышленное искажение сведений о залоге и иные действия, способствующие сокрытию информации, преследуются в установленном законом порядке.

Глава 3. ОФОРМЛЕНИЕ ЗАЛОГА ПРИ ЗАЛОГОВОМ КРЕДИТОВАНИИ ДЛЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ ГОРОДСКИХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ ЗА СЧЕТ СОБСТВЕННЫХ И ПРИВЛЕЧЕННЫХ КРЕДИТНЫХ РЕСУРСОВ ГОРОДА

Статья 19. Основные понятия и определения

Кредитование под залог объектов недвижимости и имущественных прав на них и имущественных прав на земельные участки (в дальнейшем - Залоговое кредитование) в зависимости от характеристик объекта залога и условий кредитования состоит из двух видов: залогового финансирования и залогового/ипотечного кредитования.

Залоговое финансирование - это проектное финансирование с дополнительными гарантиями в виде залога имущества и прав на него. Залоговое финансирование применяется, главным образом, когда заемщик не располагает объектами залога, чья ликвидная стоимость позволяла бы обеспечить покрытие суммы кредита.

Залоговое (ипотечное) кредитование - это кредитование под залог ликвидных активов заемщика (реальных прав). Ипотечное кредитование является разновидностью залогового кредитования, когда объектом залога выступает недвижимое имущество (предприятия, строения, здания, сооружения или иные объекты вместе с соответствующим земельным участком) или права на него. Залоговое/ипотечное кредитование позволяет заемщику получать несвязанный кредит, который он может использовать по своему усмотрению, то есть в отличие от залогового финансирования не обязательно согласование с кредитором проекта, отобранного для кредитования Администрацией города.

Статья 20. Формы залогового кредитования в городе Чите

Развитие системы залогового кредитования в Чите предполагает:

- введение практики предоставления гарантий Администрацией города в форме поручительства, выдаваемого при заключении хозяйствующими субъектами города кредитных сделок под залог имущества хозяйствующего субъекта для финансирования важных и необходимых для экономики города проектов;

- предоставление хозяйствующим субъектам на возвратной основе бюджетных и внебюджетных средств города для финансирования инвестиционных проектов под залог имущества или имущественных прав хозяйствующих субъектов;

- привлечение средств под реализацию муниципальных инвестиционных проектов при передаче в залог муниципальных объектов недвижимости и прав на муниципальные земельные участки, входящие в состав муниципального залогового фонда.

При предоставлении муниципальных гарантий поручитель обязуется перед кредитором отвечать за полное или частичное исполнение заемщиком своих обязательств в пределах, предусмотренных поручительством, что создаст дополнительные гарантии кредитору по выполнению заемщиком своих кредитных обязательств без использования залогового фонда Администрации города.

Статья 21. Межведомственная комиссия по залоговому кредитованию

Работу по применению механизма залогового кредитования для финансирования городских проектов в соответствии с настоящим порядком организует и координирует Межведомственная комиссия Администрации города по залоговому кредитованию (далее Межведомственная комиссия, состав и положение о Комиссии утверждаются Мэром города.

Статья 22. Отбор городских проектов для реализации на условиях залогового кредитования

В целях реализации инвестиционных и иных проектов в г. Чите, финансирование которых предполагается осуществить за счет кредитов под залог имущества хозяйствующего субъекта, или имущества, находящегося в муниципальной собственности города, или с использованием поручительства Администрации города, проводится работа по их отбору, анализу и экспертизе.

Статья 23. Порядок подачи заявок на реализацию городских проектов на условиях залогового кредитования

Территориальные и отраслевые органы управления Администрации города, (далее - заявитель) с учетом инвестиционных и иных программ социально-экономического развития, намечаемых к осуществлению по городскому, территориальному и отраслевому заказу, постановлений Мэра, а также обращений хозяйствующих субъектов (предприятий и организаций) готовят и представляют в Межведомственную комиссию Администрации города заявки на реализацию городских проектов на условиях залогового кредитования с использованием залогового фонда или поручительства Администрации города.

Заявка на залоговое кредитование включает в себя следующие документы:

1. Письмо - ходатайство в Межведомственную комиссию по залоговому кредитованию с кратким обоснованием заявки.

2. Бизнес-план и ТЭО проекта.

3. Копии учредительных документов (для предприятия - заемщика).

4. Инвестиционный паспорт предприятия (для инвестиционных проектов, реализуемых на условиях залогового финансирования).

5. Копии балансов заемщика.

6. Заключение аудиторской проверки (для действующих предприятий).

7. Юридическую справку об имуществе и имущественных правах заемщика. Указанные документы готовятся заказчиком проекта (получателем кредита) с участием заявителя, который осуществляет первичную проверку документов на их соответствие требованиям, устанавливаемым Администрацией города.

Статья 24. Приоритетные направления реализации городских Инвестиционных проектов на условиях залогового кредитования с использованием залогового фонда

Приоритетными направлениями реализации городских проектов на условиях залогового кредитования с использованием залогового фонда Администрации города являются:

- строительство и реконструкция зданий и сооружений;

- производство строительных и отделочных материалов;

- производство продовольственных товаров, товаров народного потребления;

- производство лекарственных и других медицинских препаратов, медицинских изделий и техники;

- общественное питание;

- гостиничное хозяйство;

- закупка товаров по критическому импорту (медикаментов, продовольственных и других крайне необходимых и дефицитных товаров).

При этом заявки на финансирование инвестиционных и иных проектов на условиях залогового кредитования должны включать, прежде всего, те проекты, финансирование которых невозможно или нецелесообразно за счет средств городского бюджета, субвенций из областного или федерального бюджета, городских внебюджетных средств или на долевых началах с предприятиями.

Статья 25. Первичный анализ и регистрация заявок

Рабочий орган Межведомственной комиссии проводит первичный анализ поступивших заявок и при соответствии их требованиям, изложенным в настоящем приложении, регистрирует их для дальнейшего рассмотрения и проработки. Заявки, не оформленные должным образом, возвращаются заявителю.

Статья 26. Направление заявок для дачи заключения о целесообразности и экспертизы