Определение рыночной стоимости объекта недвижимости – жилой дом по адресу: г.Мамадыш, ул.Вишневая, 8

Метод количественного обследования дает наиболее точные результаты. Считается, что погрешность метода составляет 5%. Вместе с тем данный метод является наиболее трудоемким, поэтому оценщик должен иметь углубленную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытый и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:



Сзд = (?Vj Сj) х Кн,

где Сзд - стоимость строительства здания в целом;

Vj - объем-то компонента;

Сj - стоимость единицы объема;

Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн =1)

Данный метод целесообразно использовать для небольших объектов недвижимости, имеющих несложную конструкцию.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства исходя из величины сравнительной единицы (1 м², 1 м³) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС - укрупненные показатели стоимости строительства, УПВС - укрупненные показатели восстановительной стоимости). Расчет стоимости объекта недвижимости производится по формуле:

Со=См2(м³) х So(Vo) х Кп х Кн х Км х Кв х Кпз х Кндс,

где Со - стоимость оцениваемого объекта;

См2(м³) -стоимость 1 м² или 1 м³ типичного сооружения на базовую дату

So(Vo) - площадь или объем оцениваемого объекта (количество единиц сравнения)

Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ, и строительной площади (Кп=1,1-1,2);

Кн - коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн=1);

Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

Кв - коэфициент времени, учитывающий изменения стоимости СМР в период между базовой датой и датой на момент оценки;

Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%);

Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%)

Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта(аналога), для этого необходимо учитывать:

· Единое функциональное назначение;

· Близость физических характеристик (класс конструктивных систем);

· Сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов;

· Другие характеристики.

Поскольку в большинстве случаев база для сравнения является стоимость сравнительной единицы неидентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по методу сравнительной единицы стоимость объекта является стоимость замещения.

Информационной базой для приведенной методики расчета может служить Укрупненные показатели восстановительной стоимости в ценах на 1969 год. Аналог к нашему зданию был подобран из сборника УПВС №26, том 2, табл. 17: "Жилые дома двухэтажные кирпичные".

Произведем расчет восстановительной стоимости с учетом всех поправок:

1. Повышающие коэффициенты на наличие:

- на изменение группы капитальности (переход от III к I), К1 = 1,16;

- фундамент у здания-аналога ленточный бутобетонный, а оцениваемый фундамент ленточный из сборных бетонных блоков по сборным железобетонным подушкам, стоимость которого дороже на 2% от ВС, следовательно К2=1,02;

- перегородки у здания-аналога деревянные оштукатуренные, а в оцениваемом здании из кирпича, следовательно К3=1,01.

- в отличии от аналога в оцениваемом объекте имеется газоснабжение (+1,7%), телевидение (+1,5%). Следовательно,

К4= (100 + 1,7+1,5)/100 = 1,032;

Общий повышающий коэффициент равен:

Кв= 1,16 *1,02*1,01*1,032 = 1,23.

Понижающие коэффициенты на отсутствие:

-центрального отопления (-4,3%) = 0,957;

- центральной канализации (-1,4%) = 0,986;

- горячего водоснабжения (-2,3%) = 0, 977;

- радио (-0,2%) = 0,998;

Общий понижающий коэффициент равен:

Кн= 0,957*0,986*0, 977*0,998= 0,920.

Скорректированная единичная стоимость 1 м3 объекта с учетом коэффициентов составит:



Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1969 года):

Таблица 17

расчет восстановительной стоимости объекта
наименование	источник информации	кафе одноэтажное здание
характеристики объекта оценки
год постройки	кадастровый паспорт здания от 28.08.2013	2013
площадь общая кв.м.	кадастровый паспорт здания от 28.08.2013	165,3
строительный объем куб.м.	кадастровый паспорт здания от 28.08.2013	657
класс конструктивной системы
расчет стоимости измерителя
измеритель		1 м.куб
УПВС	сб.26	том 2, табл 17
Стоимость базовая в рублях за 1 ед измерителя	УПВС	26,82
Поправочный коэффициент степень строительной готовности объекта НЗС	нет данных	1
Стоимость измерителя с поправкой		26,82
поправка на разницу в объеме или площади между оцениваемым зданием и ближайшим параметром		1
стоимость измерителя с поправкой		26,82
Стоимость измерителя на 1969г
Расчет коэффициента перевода
Коэффициент перевода из уровня цен сборника 1969 в 1984г. В соответствии с постановлением ГОССТРОЯ СССР №94 от 11.05.1983	постановление ГОССТРОЯ СССР №94 от 11.05.1983	отраслевой	территориальный
		1,2	1,03
Стоимость измерителя с поправкой
Коэффициент перевода из уровня цен сборника 1984 в 1991г. В соответствии с постановлением ГОССТРОЯ СССР № 14-Д от 06.09.90г	постановление ГОССТРОЯ СССР № 14-Д от 06.09.90г	отраслевой	территориальный
		1,59	0,97
Стоимость измерителя с поправкой
Стоимость электротехнических работ		4155,48
Стоимость общих работ		30473,52
Поправочный коэффициент	КНРТ от 20.12.1999. №830	для электротехнических работ	для общих работ
		12	7
стоимость с учетом коэффициентов		49865,76	213314,64
Стоимость объекта в ценах на 2001 г		263180,4
Индекс перевода с 2001г. На дату оценки	Письмо минрегиона развития РФ №21331-СД/10 от 12.11.2013	4,89
Стоимость объекта с учетом индекса		1286952,156
коэффициент прибыли предприятия		1,23
НДС	НК РФ	1,18
Восстановительная стоимость в руб		1867882,35
Восстановительная стоимость 1 кв.м. в руб		11299,95

7.3 Определение совокупного износа

Понятие "износ" неразрывно связано с понятием "долговечность".

Долговечность - это время, в течение которого эксплуатационные качества в зданиях и сооружениях сохраняются на заданном проектном уровне в соответствии с нормативными сроками службы. При этом она не зависит от периодически проводимых текущих и капитальных ремонтов.

Различают физическую и функциональную (моральную) долговечность, а также обратные им понятия - физический износ и функциональный износ.

Физическая долговечность зависит от физико-технических характеристик конструкции: прочности, жесткости, геометрической неизменяемости, тепло- и звукоизоляции, герметичности и других параметров.

Функциональная долговечность определяется соответствием зданий и сооружений по геометрическим размерам, благоустройству, архитектуре, технологической оснащенности и т.д. своему функциональному назначению.

Существуют также понятия экономической (оптимальной) долговечности и обратного ему - экономического (внешнего) износа.

Экономическая долговечность - это срок службы зданий и сооружений, в течение которого экономически целесообразно поддерживать их в рабочем состоянии. После этого затраты на содержание становятся нецелесообразными, так как значительно превышают сметную стоимость нового строительства.

Физический износ конструктивных элементов и инженерного оборудования - это потеря ими своих первоначальных физических (прочность, жесткость, теплозащита, звукоизоляция) и технико-экономических качеств под воздействием внутренних процессов (физико-химических) и внешних (природных, техногенных) факторов.

Среди методов оценки физического износа различают:

* метод технической экспертизы (экспертный метод),

* по нормативным срокам службы конструктивных элементов,

* метод разбиения на виды износа (заключается в подробном рассмотрении и учете устранимого и неустранимого физического износа применительно к коротко и долго живущим элементам зданий),

* по объему ремонтных работ, необходимых для восстановления изношенных конструктивных элементов и устройств (физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов систем к восстановительной стоимости последних).

Физический износ оцениваемого объекта недвижимости был определен с помощью метода технической экспертизы и по нормативным срокам службы конструктивных элементов.

Оценка физического износа на основе обследования объектов (экспертный метод)

В соответствии с Ведомственными строительными нормам ВСН 53-86(р) физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл. 1 - 71 данного документа.

Выявление признаков износа производится путем визуально или инструментально-натурного обследования здания.

Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле:



где Ф - физический износ конструкции, элемента или системы, %;

Фi;- физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл. I -7], %;

Pi- размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв.м или м;

Рк -- размеры всей конструкции, кв.м или м; n - число поврежденных участков.

Физический износ здания в целом следует определять по формуле:

где Si - доля восстановительной стоимости г-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости,

сумма 1... n -- физический износ i-го конструктивного элемента или системы n -- число отдельных элементов.

Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов, инженерных систем и самого здания в целом.

Дефектная ведомость
№ п/п	Конструктивные элементы	Характер дефекта	% физического износа
1	Фундамент бетонный	небольшие следы увлажнения в цокольной части здания	0,7%
2	Стены и перегородки, кирпич	единичные повреждения	0,7%
3	Перекрытия	несколько трещин в плитах без оголения арматуры	1,7%
4	Кровля	повреждение верхнего слоя отдельных черепиц	2%
5	Полы	единичные мелкие сколы	5%
6	Проемы	Оконные переплеты в отличном состоянии, дверные проемы немного повреждены	2%
7	Отделочные работы	Мелкие трещины и в плитах	12,5%
8	Внутренние сантехнические и электротехнические устройства	нарушение окраски отопительных приборов	3,3%
9	Прочие работы	мелкие дефекты	4%

Таблица 19

Расчет физического износа зданий
№ п/п	Наименование участка	Удельный вес участка к общему объему элементов, %	Физический износ участка элемента, %	Средневзвешенное значение физического износа участка в физическом износе всего элемента, %
1	Фундаменты	4%	0,7%	0,028 %
2	Стены и перегородки	29%	0,7%	0,203 %
3	Перекрытия	11%	1,7%	0,187%
4	Кровля	4%	2%	0,08%
5	Полы	8%	5%	0,4%
6	Проемы	12%	2%	0,24%
7	Отделочные работы	13%	12,5%	1,625%
8	Внутренние сан-технические и электротехнические устройства	12%	3,3%	0,396%
9	Прочие работы	7%	4%	0,28%
	Итого	100,00%		3%

Оценка физического износа методом срока жизни объекта

При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: срок физической жизни, срок экономической жизни, оставшийся сок экономической жизни.

Срок физической жизни (Тфиз) - это срок, в течение которого здание может реально существовать с момента завершения строительства.

Срок экономической жизни (Тэк) - это срок, в течение которого здание способно приносить прибыль.

Сроки физической и экономической жизни могут сильно отличаться.

Фактический срок жизни (Тфакт) - период времени, прошедший с момента создания объекта до даты проведения оценки.

Эффективный возраст (Тэф) возраст, показываемый состоянием и полезностью здания.

Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях оценщика.

Нормативный срок службы (Тнорм) - нормативно установленная минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.

Метод срока жизни предполагает, что потеря стоимости здания или его элемента в результате накопленного износа пропорциональна эффективному возрасту здания (элемента), т.е. имеет место соотношение:

Фи/Сстр=Тэф/Тэк

где Фи - накопленный физический износ здания или его элемента, руб.;

Сстр - стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) здания или его элемента, руб.

ФИ = (Тэф/Тэк) х Сстр или ФИ = (Тэф/Тэк) х 100%

Метод нормативного срока службы не требует визуального и инструментального натурного обследования технического состояния объекта, однако он обладает существенными недостатками:

* не учитываются различия в сроке экономической жизни здания в целом и сроках физической жизни короткоживущих элементов;

* присутствует элемент субъективизма в определении Тэф и Тэк Последний недостаток приводит к тому, что на практике чаще применяется метод нормативного срока службы, при котором в формулах вместо эффективного возраста Тэф, используют фактический возраст Тфакт (из техпаспорта объекта), а вместо срока экономической жизни Тэк используют нормативный срок службы Тнорм (из строительных норм).

Таблица 22

Расчет физического износа здания методом срока жизни
№ п/п	Наименование элемента здания	Удельный вес конструктивного элемента, %	Нормативный срок службы, лет	Износ элементов здания, %	Средневзвешенная доля износа в износе общего здания
1	Фундаменты	4%	150	0,6%	0,011%
2	Стены и перегородки	29%	100	1%	0,1%
3	Перекрытия	11%	150	0,6%	0,09%
4	Кровля	4%	30	3,3%	0,06%
5	Полы	8%	40	2,5%	0,5%
6	Проемы	12%	30	3,3%	0,31%
7	Отделочные работы	13%	30	3,3%	1,87%
8	Внутренние сантехнические и электротехнические устройства	12%	30	3,3%	0,426%
9	Прочие работы	7%	25	4%	0,3%
	Итого	100,00%			3,54%

7.4 Определение итоговой стоимости по затратному подходу

Таким образом, определив стоимость земельного участка, восстановительную стоимость, а также физический износ объекта недвижимости, можно рассчитать итоговую стоимость оцениваемого объекта по затратному подходу.

Таблица 23

Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом
Согласованная стоимость земельного участка, руб	244 161,84
Согласованная стоимость 1 кв.м. земельного участка, руб	292,76
Площадь здания, кв.м.	165,3
Восстановительная стоимость, руб	1867882,35
Восстановительная стоимость 1 кв.м. , руб/кв.м.	11299,95
Физический износ здания, %	3,54%
Физический износ здания, руб	66123,035
Остаточная стоимость объекта недвижимости, руб	1801759,31
Остаточная стоимость объекта недвижимости, руб/кв.м.	10899,93
Стоимость объекта оценки по затратному подходу, руб	2 045 921,15
Стоимость 1 кв.м. объекта оценки по затратному подходу, руб	12 377,01

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода по состоянию на дату оценки, составляет:

2045921 (Два миллиона сорок пять тысяч девятьсот двадцать один) рубль.



8. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Базовым для сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения: рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретный объект оценки больше, чем обойдется ему приобретение другого объекта аналогичной полезности. В рамках данного подхода выделяют два метода определения стоимости объекта недвижимости - метод сравнения продаж и метод валовой ренты. Чаще всего расчеты производятся по методу сравнения продаж. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; 6) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов. В качестве единицы сравнения выбран 1 квадратный метр общей площади объекта недвижимости. После выбора единицы сравнения необходимо определить основные элементы сравнения.

В оценочной практике при определении стоимости объектов недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:

1. приобретаемые права

2. условия финансирования

3. условия продажи

4. дата продажи

5. перевод из цены предложения в цену сделки

6. местоположение

7. транспортная доступность

8. площадь объекта недвижимости

9. уровень отделки

10. износ объекта недвижимости

При расчете стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода была использована информация о ценах предложений. В качестве объектов-аналогов использовались отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, расположенные, как и оцениваемый объект, в г. Мамадыш. Перечень предложений по продаже объектов недвижимости в г. Мамадыш, отобранных в качестве объектов-аналогов для проведения расчетов, представлен в Приложении.

Таблица 24. Объекты-аналоги

показатель	порядок расчета поправок	оцениваемый объект	сопоставимые объекты
		А0	А1	А2	А3
Цена продажи, руб		?	2100000	10000000	4400000
Площадь здания, кв.м		165,3	130	250	240
Передаваемые имущественные права		Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Площадь участка, кв.м.		834	1200	1200	1000
условия финансирования		Типичные	Типичные	Типичные	Типичные
Уловия продажи		Рыночная	Рыночная	Рыночная	Цена занижена на 10% от среднерыночной
Дата сделки/предложения		11.06.2014	09.06.2014	08.06.2014	6.06.2014
Месторасположение		ул. Вишневая	ул. Мира	ул. Заречье	ул. Сююмбике
Кадастровая стоимость земельного участка		108862,02	135567,5	140298,34	110553,07
год постройки		2013	2005	2008	2013
группа капитальности		1	1	1	1

Расчет стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж

Внесение поправок в цены сопоставимых объектов
виды поправок
поправка на торг	(-5%)		105000	500000	220000
цена с учетом поправки на торг			1995000	9500000	4180000
на передаваемые имущественные права	не вносится
поправка
цена с поправкой на условия финансирования, руб.	не вносится		1995000	9500000	4180000
условия продажи			не вносится	не вносится	Цена занижена на 10% от среднерыночной
поправка					+41800
цена с поправкой на условия продажи, руб.			1995000	9500000	4221800
корректировка на дату продажи	-1%
дата продажи
цена с поправкой на дату продажи, руб.			1995000	9500000	4221800
цена 1 кв. м. объекта			15346,15	38000	17590,83
корректировка на местоположение			0,8	0,77	0,98
цена с поправкой на местоположение, руб./кв.м			12276,92	29260	17321,76
поправка на площадь объекта			1,1	0,95	0,95
цена с учетом поправки на площадь объекта, руб./ кв.м			13504,612	27797	16455,67
износ объекта недвижимости %		3,54	8,57	5,71	0,95
поправка			1,05	1,02	0,97
Цена с поправкой на износ			12347,31	26209,79	16299,34
валовая коррекция			-3806,53	-13790,21	-2033,99
рейтинговая оценка			3	6	1
вес при согласовании			0,3	0,6	0,1
вклад в итоговую стоимость			3704,19	15725,87	1629,93
согласованная стоимость земельного участка			44988,96
откорректированная стоимость 1кв.м. объекта		21059,9
стоимость объекта недвижимости		3481216,34
стоимость ЕОН			3526205,3
Стоимость 1 кв.м. ЕОН			4228,063

Расчет и внесение поправок

1. Корректировка на приобретаемые права

Сопоставление объектов корректнее производить с одинаковыми приобретаемыми правами. Оценке подлежит право собственности. Т.к. объекты-аналоги также реализуются по праву собственности, корректировка по данному элементу сравнения не производится.

2. Корректировка на условия финансирования

Расчеты между участниками сделки могут проводиться различным образом (переуступка прав требования, бартер, кредитование). При выборе аналогов с различными условиями финансирования необходим учет имеющихся отклонений. Т.к. объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения, корректировка не вносится.

3. Корректировка условия продажи

При анализе информации важен всесторонний анализ условий сделки. Некоторые могут быть совершены в нетипичных рыночных условиях (родственные отношения, ограниченность времени у продавца, отношения между головной и дочерней фирмой и т.п.). Данные условия выявить достаточно сложно. Индикатором может служить сильное отклонение цены сделки от среднерыночной цены, характерной для данного сегмента рынка недвижимости, которая была определена в рамках анализа рынка. В данном случае корректировка вводится на объект аналог №3, т.к. продажа объекта производится срочно. Цена занижена от среднерыночной на 10%, следовательно делаем поправку на 10%.

Корректировка на дату продажи

Данная поправка осуществляется исходя из анализа изменения цен на рынке. недвижимости в анализируемом сегменте за период с даты совершения сделки до даты оценки. При стабильной ситуации на рынке возможно использование ИПЦ (индекса потребительских цен) в помесячном измерении. В рамках данной оценки поправка не вносится, т.к. разница между датами подачи объявлений объектов-аналогов и датой оценки не существенна

4. Корректировка на перевод из цены предложения в цену сделок (корректировка на торг)

Реальные сделки, заключаемые в договорах купли-продажи имущества, как правило, ниже цен предложений. Принимается экспертным путем. На основании информации, полученной у специалистов рынка недвижимости, поправка составляет 5-10%. В рамках данного расчета принята поправка в размере 5%. Корректировка процентная.

6. Корректировка на местоположение

Местоположение объекта оценки оказывает существенное влияние на стоимость объекта. Подобранные объекты-аналоги расположены на одной улице с объектом оценки, корректировка не производилась.

Все факторы, влияющие на стоимость единого объекта недвижимости можно разделить на факторы, которые влияют на земельный участок и которые только на объект недвижимости, а некоторые могут влиять одинаково как на земельный участок, так и на недвижимость. Например, такой фактор как месторасположение влияет как на недвижимость, так и на земельный участок, а физический износ только на объект недвижимости. Следовательно, для введения корректировок относящихся к зданию необходимо произвести корректировку на земельный участок. В данном примере из стоимости единого объекта недвижимости объектов-аналогов вычитается стоимость земельного участка.

7. Корректировка на площадь земельного участка

Согласованная стоимость земельного участка составляет 53,94 руб./кв.м.

8. Корректировка на площадь объекта недвижимости

Согласно общему правилу рынка с увеличением площади помещений стоимость единицы, в которой измеряется натуральная величина объекта оценки, при прочих равных условиях снижается и наоборот.



Таблица 26. Корректировка на разницу в площади

На разницу площади (Ко-Инвест)
So/Sa	Ko
<0,25	1,25
0,49-0,25	1,25
0,86-0,5	1,1
0,85-1,15	1
1,16-1,50	0,95
>1,50	0,93

Для объекта-аналога А1: 165,3/130=0,78 поправка 1,1.

Для объекта-аналога А2: 165,3/250 =1,51 поправка 0,95.

Для объекта-аналога А3: 165,3/240 =1,45 поправка 0,95.

10. Корректировка на износ

При расчете необходимо выбирать здания с сопоставимым уровнем износа. Если имеются различия необходимо произвести оценку износа объектов-аналогов. В качестве укрупненного способа внесения корректировок можно на основе года постройки, нормы амортизационных отчислений, оставшегося срока экономической жизни, а также определения износа на основе визуального осмотра и определения износа по укрупненным признакам износа. При наличии различий, корректировки вносятся при помощи формулы:

П износ = (100 -- И объекта)/(1 00-И аналога)

С объекта=С аналога * П износ

Износ объекта оценки, определенный в главе 5 данной работы, равен 3,54%.



Табл.27

Ориентировочная оценка физического износа зданий косвенным методом
Объекты-аналоги	Физ.износ %	Описание
А1	8,57	повреждение и деформаций нет. Нет также следов устарения дефектов
А2	5,71	повреждение и деформаций нет. Нет также следов устарения дефектов
А3	0,95	повреждение и деформаций нет. Нет также следов устарения дефектов

Для объекта-аналога №1: (100-3,54)/(100-8,57)=1,05

Для объекта-аналога №2: (100-3,54)/(100-5,71)=1,02

Для объекта-аналога №3: (100-3,54)/(100-0,95)=0,97

После проведения всех корректировок осуществляется расчет рыночной стоимости земельного участка. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов производится методом взвешивания. После согласования скорректированных цен аналогов производится добавление стоимости земельного участка.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода по состоянию на дату оценки составляет: 3526205 (три миллиона пятьсот двадцать шесть тысяч двести пять рублей).



9. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

6) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

* дисконтированных денежных потоков.

* прямой капитализации доходов;

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод дисконтированиых денежных потоков (ДДП) позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Метод ДДП - метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей. В общем виде математическое выражение для данного метода можно представить так:

,

где РV - текущая стоимость объекта оценки;

Сt - денежный поток периода t;

- ставка дисконтирования периода;

П - стоимость реверсии (перепродажи, остаточная стоимость);

n - период времени (годы).

Метод ДДП применяется когда:

1) предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

2) имеются данные, позволяющие обосновывать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

3) потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

4) оценивается недвижимость, функциональное назначение которой многопрофильное;

5) объект недвижимости строится или вводится в действие.

Для расчета ДДП необходимы данные:

* длительность прогнозного периода;

* прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

* ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП:

1. Определение прогнозного периода, то есть срок эксплуатации недвижимости до ее перепродажи. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода S - 10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3 - 5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, а именно прогнозирование доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

* потенциальный валовой доход - весь доход, который способен принести объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операционных расходов;

* действительный валовой доход - ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня недозагрузки и неполучения платежей, а также прочего дохода;

* чистый операционный доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и амортизационных отчислений;

* денежный поток до уплаты налогов:

Денежный поток до уплаты налогов =ЧОД - капиталовложения -Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

* денежный поток после уплаты налогов:

Денежный поток после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов - Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

3. Определение ставки дисконтирования - ожидаемой ставки доходности на вложенный капитал.

4. Дисконтирование потока чистых доходов - осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирование всех текущих стоимостей.

5. Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

6. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

7. Расчет чистой текущей стоимости объекта недвижимости как разницы между текущей суммой доходов за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

Схема расчета денежного потока:

1 этап. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД).

2 этап. Определяется действительный валовой доход (ДВД) путем вычитания потерь от незанятости при сборе арендной платы и добавления прочих доходов (доход от бизнеса, расположенного на территории или внутри объекта).

3 этап. Определение чистого операционного дохода (ЧОД) путем вычитания из ДВД величины операционных расходов.

4 этап. Определение чистого денежного потока для недвижимости путем вычитания из величины ЧОД планируемых капиталовложений и обслуживания кредита.

Метод прямой капитализации используется, если:

* потоки доходов стабильны длительный период времени представляют собой значительную положительную величину;

* потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, то есть является стоимостью всего объекта недвижимости.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

,

где С - стоимость объекта недвижимости (ден. ед.)

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

Кроме того, в российских условиях актуальна проблема "информационной непрозрачности" рынка недвижимости. Отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка делают расчет ЧОД и ставки капитализации очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных отчислений.

Последовательность расчета ЧОД следующая:

1.Определяется потенциальный валовой доход (ПВД). ПВД - доход, который можно получить от недвижимости, при 100% -ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД=S* ,

Где

S - площадь, сдаваемая в аренду, м2.

Са - арендная ставка за 1 м2.

2. Определяется действительный валовой доход (ДВД).

ДВД - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования платежей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу.

З. Из прогнозируемого ДВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы:

ЧОД=ДВД-ОР-ПР.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы (от несчастных случаев и т.д.).

К операционным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.

Основные операционные расходы:

* оплата услуг по управлению имуществом;

* коммунальные услуги;

* зарплата персонала;

* налоги на зарплату;

* пособия служащим;

* оплата договорных услуг (телефон, противопожарная система, лифт, охрана, устройство ландшафта и др.);

* содержание помещения, его уборка и др.;

* уборка прилегающей территории;

* содержание и косметический ремонт;

* расходы на сауну и бассейн;

* банковские платежи.

Определение среднерыночной арендной платы

При определении среднерыночной арендной платы в рамках доходного подхода была использована информация об арендных платах, представленная в интернет ресурсах. В качестве объект-аналогов использовались помещения свободного назначения, расположенные, как и оцениваемый объект недвижимости в г. Зеленодольске.

Ниже представлен перечень предложений по аренде помещений свободного назначения в г. Зеленодольске, отобранных в качестве объектов аналогов для определения среднерыночной арендной плате объекта оценки.

Табл.28

Показатель	Ед. изм.	Объекты-аналоги
		А1	А2	А3	А4	А5
Источник информации		http://www.avito.ru/mamadysh/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_120_m_na_uchastke_8_sot._292963487	http://www.avito.ru/mamadysh/doma_dachi_kottedzhi/dom_102_m_na_uchastke_8_sot._353088110	http://www.avito.ru/mamadysh/doma_dachi_kottedzhi/kottedzh_140,5_m_na_uchastke_19_sot._339299672	http://www.avito.ru/mamadysh/doma_dachi_kottedzhi/dom_153,7_m_na_uchastke_17_sot._351031678	http://www.avito.ru/mamadysh/doma_dachi_kottedzhi/dom_146_m_na_uchastke_20_sot._145927318
Наименование		индивидуальный жилой дом	индивидуальный жилой дом	индивидуальный жилой дом	индивидуальный жилой дом	индивидуальный жилой дом
Местоположение		ул. Пушкина	ул. Карла Маркса	ул. Западная	ул.Марджани	ул.Лермонтова
Транспортная доступность		отличная	хорошая	отличная	отличная	хорошая
Арендная плата за объект в месяц (без коммунальных платежей)	руб.	30000	27000	33000	47000	43000
Площадь	кв.м.	120	102	140,5	153,7	146
Арендная плата за 1 кв.м. в месяц	руб/кв.м.	250	264,7	234,87	305,7	294,52
Отделка		Чистовая	Чистовая	Чистовая	Чистовая	Чистовая
Среднерыночная арендная плата за 1 кв.м. в месяц	руб./кв.м.	269,5
Среднерыночная арендная плата за объект недвижимости в месяц	руб.	36000

Таким образом в качестве среднерыночной арендной платы принимается 269,5 руб./кв.м. в месяц (без коммунальных услуг)

Определение коэффициента капитализации

Ставка капитализации, в общем виде, отражает текущую доходность вложений в объект недвижимости и состоит из двух составляющих -ставки дисконтирования и ставки возврата капитала. Ставка дисконтирования - это уровень доходности вложений в объект без учета изменения стоимости самого объекта. Ставка возврата капитала учитывает изменение стоимости самого объекта в конце срока его эксплуатации и отвечает за возврат вложенных в объект средств. Поскольку земля является неизнашиваемым активом, ставка капитализации для земли равна ставке дисконтирования.

Табл.29

Расчет коэффициента капитализации
№ п/п	Показатель	Ед.изм	Значение	Порядок расчета
1	Безрисковая ставка	%	7,5	по данным ЦБ РФ
2	Вероятный срок экспонирования на рынке	мес.	3	принимается экспертно
3	Поправка на неликвидность	%	1,9	п.1/12 мес.*п.2
4	Поправка на риск вложения в недвижимость	%	3,125	см. табл. № 30
5	Риск инвестиционного мененджмента	%	2,5	см. табл. № 31
6	Ставка дисконтирования	%	18,025	п.1+п.3+п.4+п.5
7	Общий срок экономической жизни улучшений	год	150	исходя из группы капитальности объекта
8	Фактический возраст улучшений	год	1	год оценки-год постройки
9	Эффективный возраст улучшений	год	1	при нормальных условиях эксплуатации принимать п.8
10	Оставшийся срок экономической жизни улучшений	год	149	п.7-п.8
11	Ставка возврата капитала	%	0,67	100/п.10
12	Общая ставка капитализации для улучшений	%	18,69	п.6+п.11

В рамках данной оценки коэффициент капитализации определяется с помощью метода возмещения капитальных затрат:

Ск=Сд+НВК

Где Сд - ставка дисконтирования

НВК - норма возврата капитала

Определение ставки дисконтирования

Наиболее распространены три подхода:

· Метод прямой капитализации (метод прямого сопоставления)

· Метод связанных инвестиций;

Кумулятивный (суммарный) метод.

Определение ставки капитализации с использованием метода прямой капитализации основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу ставка капитализации определяется следующим образом:

,

где NOY - чистый операционный доход от объекта;

С - цена объекта.

Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.

Метод прямой капитализации - наиболее простой способ расчета ставки капитализации, и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять.

Метод связанных инвестиций (заемного и собственного капитала) применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в известной пропорции. В данном случае ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на доход собственного капитала, а также рыночным требованиям на доход заемного капитала, иначе кредиторы не будут предоставлять кредит.

Метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала -заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение величины заемного капитала Укр к стоимости фонда инвестиций называется кредитной составляющей или долговой долей инвестиций в оцениваемый объект. Тогда доля собственного капитала равна 1 -Укр. Схему реализации метода связанных инвестиций - заемного и собственного капитала можно представить следующим образом:

Составляющая заемного капитала = Ккр Укр,

Составляющая собственного капитала = Ксобств.к. (1 - Укр),

где Ккр - ипотечная постоянная;

Ксобств.к. - ставка капитализации собственного капитала;

Кобщ равна сумме указанных составляющих.

Другим методом определения ставки капитализации является метод кумулятивного построения, или метод суммирования. Суть метода состоит в том, что ставка разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент (управление инвестициями).

В рамках данной оценки безрисковая ставка определяется с помощью метода кумулятивного построения.



Сд = БС -

где БС - безрисковая ставка,

- сумма рисков.

Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает "фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то ни было риска невозврата".

Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем ее увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск. Ставка компенсации за риск должна также учитывать и надежность арендатора объекта недвижимости. Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, особенно в условиях неотрегулированности ипотечного кредитования. Этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность.

Так как вложения капитала в недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестициями требует определенных усилий, которые должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. По данным интернет-портала Центрального банка Российской Федерации www.cbr.ni безрисковая ставка на дату оценки определена в размере 7,5%.

Определение премии за риск инвестирования в объект недвижимости.

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму -статичные и динамичные. На рынке в целом преобладающим является систематический риск.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Статичный риск - это риск, который можно расчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".

Табл. 30



Определение премии за инвестиционный менеджмент

Это поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями - чем более рискованные инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Табл 31

Расчет премии за риск инвестиционного менендджмента
№ п/п	Вид и наименование риска	Категория риска	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Несистематические риски
1	Потери при сборе арендных площадей	динамичный		1
2	Потери от недозагрузки	динамичный			1
3	Качество управления	динамичный			1
4	Ошибки маркетинговой политики	динамичный		1
	Количество наблюдений		0	2	2	0	0	0	0	0	0	0
	Взвешенный итог		0	4	6	0	0	0	0	0	0	0
	Сумма		10
	Количество факторов		4
	Средневзвешенное значение риска		2,5

Табл.32

расчет операционных расходов
№ п/п	показатель	ед.изм	значение	порядок расчета
1	налог на землю	руб.	326,58	п.2*п.3*кадастровая стоимость зем.участка за 1 кв.м.
2	площадь земельного участка	м2	834	см. технический паспорт земельного участка
3	ставка земельного налога	%	0,3	НК РФ
4	налог на имущество	руб.	162,51	п.6*0,022
5	остаточная стоимость объекта без НДС	руб.	1477442,63	см. табл.23
6	расходы на страхование	руб.	7387,21	п.5*0,005
7	резерв на замещение	руб.	29637,02	см. табл №33
8	расходы на управление	руб.	4695,12	ДВД*0,02
9	расходы по оплате коммунальных услуг и обслуживанию здания	руб.	59508	165,3*12 мес*30руб/кв.м.
итого		руб.	101716,4	п.1+п.4+п.6+п.7+п.8+п.9

Табл. 33.

Расчет резерва на замещение улучшений
№ п/п	Конструктивные элементы с коротким сроком жизни	Срок службы в годах	Удельный вес конструктивного элемента, %	Восстановительная стоимость, руб	Резерв на замещение конструктивного Элемента
1	Полы	40	8%	149430,58	3735,76
2	Кровля	40	4%	74715,29	1867,88
3	Проемы	40	12%	224145,88	5603,64
4	Внутренняя отделка	25	13%	242824,7	9712,98
5	Водоснабжение	30	6%	112072,94	3735,76
6 7	Электроснабжение Канализация	30 30	2% 2%	37357,64 37357,64	1245,25
					1245,25
8	Отопление	30	4%	74715,29	2490,5
	ИТОГО				29637,02

Коэффициент капитализации - это показатель, являющийся оцененным уровнем риска инвестирования в конкретный объект оценки и используемый для перевода в единую текущую стоимость величины будущих денежных потоков, генерируемых объектом оценки, изменяющихся с одинаковым темпом g.

Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. При снижении стоимости вложенного капитала (регулярный возврат доли инвестированной суммы и процентов за использование денежных средств), а, значит при g < 0, используются методы:

* методом Ринга (прямолинейный возврат капитала);

* аннуитетным методом или методом Инвуда (сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций);

* методом формирования фондовозмещения по безрисковой ставке или методом Хоскольда (используется когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Получение дохода по безрисковой стакке).

В рамках данной оценки учет возврата капитала в ставке капитализации производится по методу Ринга, т.е. по норме отдачи и линейному фонду возмещения, что предполагает возврат капитала равными частями в течение всего срока владения активом, который совпадает с оставшимся сроком экономической жизни объекта оценки. Метод Ринга формализуется в следующем виде:

НВК = 100% / срок финансирования инвестиций

Этот метод дает наивысшую норму возврата капитала, так как инвестиции возвращаются за указанный срок полностью. Причем возврат всей суммы инвестиций осуществляется постепенно в течение всего указанного периода (деление 100°/л стоимости актива на оставшийся срок полезной жизни объекта).

Суть метода остатка для земли выражается в следующем положении : доход от единого объекта недвижимости формируется как сумма дохода от здания и дохода от земельного участка, т.е.;

ЧОДеон = ЧОДзд +ЧОДз, или ЧОДеон=Сзд*Кзд + Сз*Кз,

где: ЧОДеон - чистый доход от единого объекта недвижимости;

ЧОДз - чистый доход от земли;

Сзд - стоимость {улучшений} здания;

Сз - стоимость земли;

Кзд - коэффициент капитализации для улучшений (здания);

Кз - коэффициент капитализации для земли.

Следовательно, стоимость земельного участка определяется по формуле:

,

Таблица 34

Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом
№ п/п	Показатель	Ед.изм.	Значение	Порядок расчета
1	Полезная площадь объекта	кв.м.	85,4	см. технический паспорт здания
2	Арендная ставка	руб./кв.м.	269,5	см. табл. № 28
3	ПВД ( потенциальный валовый доход )	руб.	276183,6	п.1*п.2*12 мес.
4	Прогнозируемые недозагрузки	%	10	принимается экспертно
5	Прогнозируемые потери от неуплаты	%	5	принимается экспертно
6	ДВД ( действительный валовый доход)	руб.	234756,06	п.3-п.4-п.5
7	Операционные расходы	руб.	101716,4	см. табл. № 32
8	ЧОД ( чистый операционный доход) для ЕОН ( единого объекта недвижимости)	руб.	133039,66	п.6-п.7
9	Коэффициент капитализации	%	18,69	см.табл. №29
10	Стоимость ЕОН	руб.	711822,68	п.8/п.9
11	Стоимость 1 кв.м. ЕОН	руб./кв.м.	8335,16	п.10/п.1
Определение стоимости земельного участка методом остатка для земли
12	Стоимость улучшений	руб.	1801759,31	см.табл. №23
13	ЧОД, приходящийся на улучшения	руб.	336748,81	п.12*п.9
14	ЧОД для земельного участка	руб.	-203709,15	п.8-п.13
15	Коэффициент капитализации для земельного участка	%	18,025	равен ставке дисконтирования из табл. № 29
16	Стоимость земельного участка по методу остатка	руб.	-1131717,5	п.14/п.15
17	Площадь земельного участка	кв.м.	834	см. технический паспорт здания
18	Стоимость за 1 кв.м. земельного участка	руб./кв.м.	-1356,97	п.16/п.17

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода по состоянию на дату оценки, составляет: 713179 (Семьсот тринадцать тысяч сто семьдесят девять) рублей.



9. Согласование результатов оценки

Согласование результатов направлено на оценку достоверности применения каждого из подходов. Обычно согласование рекомендуется производить методом средневзвешенной стоимости -определение удельных весов( ранга или рейтинга) каждого из подходов.

При согласовании анализируется относительно приемлемость каждого из использованных методов (в рамках реализации подходов) при определении итоговой стоимости объекта оценки и достоверных данных, использованных в расчетах.

При анализе необходимо учитывать следующие факторы:

1. Назначение объекта оценки, его текущее использование.

2. Тенденции развития данного рынка недвижимости.

3. Общую экономическую ситуацию в стране, регионе и отрасли, соответствующую назначению объекта оценки.

Согласование результатов расчетов- это процесс логических рассуждений и принятие окончательного решения. Различают следующие методы согласования:

1. взвешивание результатов

2. анализа иерархий

В рамках данной оценки согласование результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании трех подходов к оценке осуществляется методом взвешивания.