Экономическая оценка и пути повышения эффективности использования производственного имущества промышленной организации

Размещено на http://www.allbest.ru/

Экономическая оценка и пути повышения эффективности использования производственного имущества промышленной организации



Содержание

Введение

1. Методологические основы экономической оценки имущества промышленной организации

1.1 Имущество организации: экономическое содержание, состав, классификация

1.2 Основные этапы и принципы оценки имущества промышленной организации

1.3 Методы оценки имущества промышленной организации

2. Анализ структуры и эффективности использования имущества РУП "Гидропривод"

2.1 Организационно-экономическая характеристика деятельности организации

2.2 Анализ структуры имущества организации

2.3 Анализ эффективности использования производственного имущества организации

3. Мероприятия по повышению эффективности использования производственного имущества промышленной организации

3.1 Повышение эффективности использования основного производственного имущества

3.2 Повышение эффективности использования оборотного производственного имущества

Заключение

Список использованной литературы



Введение

Для осуществления своей деятельности предприятие должно располагать определённым набором экономических ресурсов - элементов, используемых для производства экономических благ. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующее предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором". В экономической литературе всё, что предприятие имеет и использует в производственной деятельности, называется имуществом предприятия.

Обычно имущество предприятия обособленно от имущества его учредителей, участников и работников. Предприятие отвечает по своим долгам, принадлежащим ему имуществом, на которое могут быть обращены иски хозяйственных партнеров или кредиторов в случае невыполнения предприятием каких-либо обязательств перед ними. При признании предприятия несостоятельным (банкротом) его имущество в соответствии с установленными законами, процедурами может использоваться для удовлетворения требований кредиторов. Оставшееся после этого имущество ликвидируемого предприятия передается его учредителям (участникам), имеющих вещные права или обязательственные права в отношении предприятия. Имущество предприятия включает все виды имущества, которые необходимы для осуществления хозяйственной деятельности.

Оценка промышленных предприятий представляет собой достаточно трудоемкий процесс, который требует специального набора знаний. В частности, необходимо иметь представление о различных видах производственного оборудования, производственных процессах, существующих в различных отраслях промышленности, и других особенностях подобных предприятий.

Зачастую, для оценки промышленного предприятия, его рассматривают не как однородный объект, а как состоящий из нескольких частей, каждая из которых подлежит оценке по отдельности. В частности, для проведения подобных работ выделяют:

· недвижимое имущество, включающее в себя земельные участки, а также здания и сооружения;

· промышленные коммуникации, находящиеся на его площади;

· системы очистных сооружений;

· блоки, предназначенные для бытового обслуживания;

· блоки электроэнергетических сооружений;

· блоки для обеспечения безопасности;

· административные блоки.

Кроме того, оценка промышленных предприятий имеет ряд своих особенностей, которые обязательно должны быть учтены. В частности, оценивая промышленное предприятие, обязательно необходимо учесть такие факторы, как:

· ограниченность спроса и существенная стоимость создания аналогичного промышленного предприятия;

· специфичность конкуренции на рынке выпускаемой данным промышленным предприятием продукции;

· технологический уровень развития производства, а также его соответствие современному уровню научно-технического прогресса;

· уровень, на котором данное промышленное предприятие обеспечивает охрану окружающей среды;

· уровень обеспеченности различными жизненно важными для предприятия ресурсами, такими как газ, вода и электроэнергия.

Также, при оценке промышленного предприятия, учитывается размер предполагаемой прибыли, а также риски, связанные с ее получением. Особый интерес для инвесторов и покупателей при оценке промышленного предприятия представляют различного рода обременения, которые имеет предприятие на отдельные объекты.

Обычно в составе имущества выделяют материально-вещественные и нематериальные элементы.

К числу материально-вещественных элементов относятся земельные участки, здания, сооружения, машины, оборудование, сырье, полуфабрикаты, готовые изделия, денежные средства.

Нематериальные элементы создаются в процессе жизнедеятельности предприятия. К ним относятся: репутация фирмы и круг постоянных клиентов, название фирмы и используемые товарные знаки, навыки руководства, квалификация персонала, запатентованные способы производства, ноу-хау, авторские права, контракты и т.п., которые могут быть проданы или переданы.

Объектом исследования в данной курсовой работе является РУП "Гидропривод". Предметом исследования является имущество РУП "Гидропривод".

Целью курсовой работы является разработка мероприятий по повышению эффективности использования производственного имущества РУП "Гидропривод".

Для достижения поставленной цели был поставлен и решен ряд задач:

- изучить экономическое содержание, состав, классификация имущества организации;

- рассмотреть основные этапы и принципы оценки имущества промышленной организации;

- определить методы оценки имущества промышленной организации;

- привести организационно-экономическую характеристику деятельности РУП "Гидропривод";

- провести анализ структуры имущества РУП "Гидропривод";

- проанализировать эффективность использования производственного имущества РУП "Гидропривод";

- определить мероприятия по повышению эффективности использования производственного имущества РУП "Гидропривод".

Данная курсовая работа состоит из трех глав. В первой главе рассматриваются экономическая категория "имущество организации", его экономическое содержание, состав, классификация, основные этапы и принципы оценки имущества промышленной организации, методы оценки имущества промышленной организации. Во второй главе приводится информация об анализе структуры и эффективности использования имущества промышленной организации на примере РУП "Гидропривод". В третьей главе рассматриваются мероприятия по повышению эффективности использования производственного имущества промышленной организации.



1. Методологические основы экономической оценки имущества промышленной организации

1.1 Имущество организации: экономическое содержание, состав, классификация

Для организации процесса производства любое предприятие должно располагать определенными ресурсами, то есть обладать имуществом. Под имуществом предприятия понимаются все материальные, нематериальные и денежные средства, находящиеся в пользовании, владении и распоряжении предприятия.

Имущество предприятия первоначально создается за счет имущества, переданного ему учредителями в виде вкладов (взносов, паев). Имущество предприятия увеличивается в процессе производственной и хозяйственной деятельности. Оно может являться объектом сделок, отчуждаться, закладываться и т.п.

Обычно имущество предприятия обособлено от имущества его учредителей, участников и работников. Предприятие отвечает по своим долгам, принадлежащим ему имуществом, на которое могут быть обращены иски хозяйственных партнеров или кредиторов в случае невыполнения предприятием каких-либо обязательств перед ними.

Имущество, находящееся в собственности предприятия, подразделяется на недвижимое и движимое. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также здания, сооружения, машины и оборудование, незавершенное строительство и т. д. Недвижимое имущество подлежит в установленном порядке государственной регистрации. Имущество, не относящееся к недвижимому, признается движимым имуществом.

Помимо деления на движимое и недвижимое все имущество предприятия подразделяется на следующие виды.

Оборотные средства - это имущество, которое в процессе его использования теряет свою физическую сущность полностью или по частям, а также вещи, которые в процессе использования превращаются в иную вещь.

Внеоборотные активы включают имущество, которое при их использовании теряет свои потребительские свойства постепенно в течение сравнительно длительного времени.

Все то, что предприятие получает из имущества или с его помощью, является продукцией, плодами и доходами. Продукцией являются в частности, все то, что создается в результате хозяйственной деятельности и материализуется в виде нового или частично нового имущества предприятия.

Классификация по предметному составу характеризует роль того или иного имущества, срок использования предприятием имущества, а также способ включения в себестоимость. По предметному составу всё имущество подразделяют на ряд групп, подгрупп и видов.

По составу и функциональной роли имущество предприятия подразделяется:

1. Долгосрочные активы:

· основные средства;

· капитальные вложения;

· долгосрочные финансовые вложения;

· нематериальные активы;

2. Оборотные активы:

· производственные запасы;

· денежные средства;

· краткосрочные финансовые вложения

· средства в расчетах

По источникам образования и целевому направлению:

1. собственные средства:

· уставной капитал;

· резервный капитал;

· прибыль;

2. заемные средства:

· кредиты и займы;

· кредиторская задолженность);

Имущество предприятия выступает, с одной стороны, в денежной или натуральной форме, а с другой - в форме собственного или чужого. В составе имущества предприятия можно выделить денежные средства и реальное имущество. Денежные средства путем инвестирования превращаются в вещественные формы имущества и, наоборот, в процессе продажи вещи создают денежную форму имущества. Изменение имущества предприятия осуществляется за счет самофинансирования и путем привлечения заемных средств. Для обеспечения наиболее эффективной деятельности, состав имущества предприятия должен формироваться целенаправленно.

1.2 Основные этапы и принципы оценки имущества промышленной организации

Оценка имущества предприятия является наиболее полным видом оценки, который охватывает одновременно и оценку недвижимости, и оценку транспортных средств и оборудования, а так же финансовых активов, нематериальных активов и прочих составляющих современного предприятия.

На начальном этапе проведения оценочных работ одним из важнейших является вопрос формулирования цели оценки. В процессе общения между заказчиком и оценщиком на этапе постановки задачи определяют:

· объект оценки, то есть, что заказчик хочет оценить в виде совокупности материальных объектов и (или) прав;

· цель и задачи проведения оценки объекта оценки;

· вид стоимости;

Составление плана и заключение с заказчиком договора на проведение оценки.

Следующим этапом, а также и основанием для выполнения работ и услуг по оценке, является договор, заключаемый между заказчиком и оценщиком в соответствии с требованиями законодательства РБ.

На данном этапе оценщик предоставляет заказчику информацию о требованиях законодательства Республик Беларусь об оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору и отчету об оценке, а также о стандартах оценки.

Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Данный этап включает:

a. установление количественных и качественных характеристик объекта оценки - на данном этапе собирается детальная информация (сведения о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки, информация, необходимая для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другая информация) относящаяся к оцениваемым объектам. Сбор данных осуществляется путём изучения соответствующей документации, консультаций со специалистами - строителями, проектировщиками. представителями эксплуатационных служб объекта оценки и других, подобных им.

b. анализ рынка, к которому относятся объекты оценки - на этом этапе определяется и анализируется рынок подобных объектов, его история, текущая конъюнктура и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывается их выбор.

Собирается и анализируется информация:

· о продажах аналогичных объектов на рынке;

· об аренде помещений различного функционального назначения в данном районе.

Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

Оценщик осуществляет необходимые расчеты того или иного вида стоимости объекта оценки с учетом полученных количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации.

Принципы оценки имущества являются следствием комплексного анализа экономических законов, их проявлений, и в их построении учитываются основные факторы, влияющие на стоимость имущества. Корректное использование принципов оценки даёт оценщику возможность сформировать достоверное заключение о стоимости имущества, представленного к оценке.

Принципы оценки имущества (собственности) могут быть структурированы и объединены в три группы. В первую группу принципов оценки имущества входят принципы оценки имущества, основанные на представлениях пользователя (собственника) имущества. Вторая группа содержит принципы оценки имущества, связанные с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя имущества, на требованиях, предъявляемых к имуществу. Третья группа принципов оценки имущества объединяет принципы оценки имущества, связанные с рыночной средой. Отдельно выделяется принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества) как основополагающий принцип оценки имущества.

Принципы оценки имущества, основанные на представлениях пользователя (собственника) имущества. В группу принципов оценки имущества, основанных на представлениях пользователя (собственника) имущества входят следующие принципы: принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания.

Принцип полезности гласит: всякий объект имущества, подлежащий оценке, обладает стоимость. Только в том случае, если он полезен кому-либо (например, инвестору) и может быть использован для выполнения определённых функций и (или) реализации какого-либо интереса. Данный принцип предполагает способность имущества быть полезным, удовлетворять потребности пользователя в определённом месте и в течение определённого времени.

Принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. Другими словами: рациональный (типичный) покупатель не станет приобретать данный объект имущества, если на рынке представлен аналогичный объект (объект имущества с такой же полезностью) с меньшей стоимостью.

Принцип замещения лежит в основе трёх основных подходов к оценке стоимости: рыночного (прямого сравнительного), затратного и доходного.

Принцип ожидания состоит в следующем: стоимость объекта имущества, способного приносить доход, определяется текущей (т.е. современной) стоимостью будущих доходов, которые данный объект имущества принесёт в будущем. Применительно к трактовке данного принципа термин ожидание имеет следующий смысл. Ожидание - установление текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения имуществом. Так как доходы и другие выгоды, связанные с имуществом, носят долговременный характер, то текущая стоимость имущества определяется с ожидаемой полезностью. Принцип ожидания лежит в основе доходного подхода к оценке стоимости имущества.

Принципы оценки имущества, связанные с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя, на требованиях, предъявляемых к имуществу.

В группу принципов оценки имущества, связанных с эксплуатацией собственности, основанных на представлениях производителя, на требованиях, предъявляемых к имуществу, входят следующие принципы: принцип остаточной продуктивности, принцип вклада, принцип изменяющейся доходности (убывающей отдачи), принцип сбалансированности (пропорциональности), принцип оптимальных размеров (величин), принцип оптимального разделения и соединение имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности рассмотрим на примере земельного участка. Остаточная продуктивность измеряется как остаточный чистый доход, отнесённый к земельному участку, после того как были оплачены затраты на три других (кроме земли) фактора производства - труд, капитал и предпринимательство (управление). Получаемый в результате экономической деятельности доход идёт на оплату используемых факторов производства. Относимая к каждому из факторов производства часть дохода представляет собой его цену. Для труда таковой ценой является заработная плата, для капитала - выплаты по процентам, для предпринимательских действий - прибыль, для земли - рента.

Принцип вклада (иногда называемый принципом эффективности инвестиций) основывается на понятии "вклад". Вклад - это сумма, на которую изменяется имущества или чистый доход, им приносимый, вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного элемента (ресурса). Данный принцип заключается в том, что стоимость отдельного элемента имущества зависит от величины его вклада в общую стоимость (всего объекта) или размеров уменьшения общей стоимости при отсутствии вклада. Кроме того, данный принцип подразумевает, что стоимость имущества зависит от его вклада в её величину элемента этого имущества. Применительно к оценке инвестиционной стоимости имущества данный принцип гласит: доход, полученный в результате инвестиций, должен превышать величину инвестированных средств.

Принцип изменяющейся доходности (убывающей отдачи) используется при оценке имущества совместно с принципом наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества). Данный принцип заключается в том, что по мере добавления элементов (ресурсов) к объекту чистые доходы увеличиваются замедляющимися темпами, т.е. привлекаемые к объекту имущества ресурсы обладают свойством насыщения, другими словами - убывающей отдачи. Замедление темпов происходит до такой точки, когда прирост стоимости объекта не становится меньше, чем затраты на добавляемые элементы (ресурсы). Как следует из принципа изменяющейся доходности, ресурсы, привлекаемые к объекту, обладают свойством убывающей отдачи. Поэтому экономически целесообразно привлекать к объекту имущества дополнительные ресурсы до тех пор, пока издержки на привлечение ресурсов не сравняются с доходами от их использования. Такое использование объекта недвижимости будет эффективным, а сумма привлечённых к нему элементов ресурсов - оптимальной. В принципе изменяющейся доходности проявляется общий для многих процессов (как в обществе, так и в естественнонаучных дисциплинах и в технике) эффект - "эффект насыщения".

Принцип сбалансированности (пропорциональности) определяет максимальную стоимость имущества. В соответствии с этим принципом любому способу использования имущества соответствует оптимальный (сбалансированный) набор факторов использования, при сочетании которых достигается наибольшая доходность используемого имущества, т.е. максимальная стоимость имущества реализуется при взаимодействии этих факторов в оптимальном сочетании. В противном случае стоимость имущества уменьшается.

Принцип оптимальных размеров (величин) применительно, в частности, к недвижимому имуществу гласит: при существующем на данном сегменте рынка имущества тенденциях наибольшим спросом пользуются объекты имущества, обладающие определённой (оптимальной) величиной.

Принцип оптимального разделения и соединения, имущественных прав определяет: имущественные права на объект оценки следует разделять или соединять таким образом, чтобы стоимость объекта в итоге достигла максимальной величины. Разделение (соединение) прав применительно к данному принципу связано с разделением (соединением) самого разного рода физическим, хронологическим (во времени), среди заинтересованных лиц (участников сделки или обладателям прав на имущество), по совокупности имущественных прав. Данный принцип используется с принципом наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества).

Иногда принцип оптимального разделения и соединение имущественных прав трактуется несколько иначе - как принцип экономического разделения. Экономическое разделение имеет место, если права на имущество разделены между двумя и более лицами, использующими их в своих интересах, в результате чего может возрасти общая стоимость объекта. Разделение имущественных прав на объект может быть физическим (на различные его части), юридическим (по различным правомочием лиц, ими обладающих), по времени (срок аренды) и другим. Принцип экономического разделения по своей сути подобен принципу сбалансированности, т.к. предметом его рассмотрения является оптимизация использования прав на объект с целью максимального увеличения стоимости объекта.

Принципы оценки имущества, связанные с рыночной средой. В группу принципов оценки имущества, связанных с рыночной средой, входят следующие принципы оценки: принцип спроса и предложения, принцип конкуренции, принцип жизненного цикла (изменения основных свойств имущества), принцип зависимости (внешнего влияния), принцип соответствия.

Принцип спроса и предложения заключается в требовании выявления взаимосвязи между потребностью в объекте имущества и ограниченностью его предложения. Предложение представляет собой количество объектов имущества, имеющихся в наличии у продавцов, по определённым ценам; спрос-количество объектов имущества, желаемых покупателем по определённым ценам. Величина спроса обратно зависит от цены объектов (выше цены - меньше спрос); величина предложения прямо зависит от цены объектов недвижимости (выше цены - выше предложение). Равновесие между спросом и предложением определяет величину цены имущества. Данный принцип является основным в рамках применения сравнительного (рыночного) подхода.

К данной группе относится и принцип конкуренции. Данный принцип заключается в следующем: при определённых рыночных условиях уровень прибыли на данном сегменте рынка превышает уровень, не обходимый для оплаты факторов производства, на данном сегменте рынка обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходности. Происходит это по причине того, что повышение доходности на каком-либо сегменте рынка приводит к дополнительному притоку капитала в этот сегмент что, в свою очередь, усиливает конкуренцию - в этом проявляется "эффект маятника". Наличие жёсткой конкуренции может привести к возникновению убытков, что начинает стимулировать отток капитала с данного сегмента рынка. Принцип конкуренции связан с прогнозированием доходов, применяется в доходном подходе к оценке.

Принцип жизненного цикла (изменение основных свойств имущества). Также входит в группу принципов, связанных с влиянием на стоимость имущества рыночной среды. В соответствии с данным принципом утверждают, что стоимость имущества обычно не остаётся постоянной, а изменяются стечением времени. Наиболее характерными типами изменений являются так называемые жизненные циклы объекта имущества. Типичный жизненный цикл объекта состоит из четырёх основных этапов: этап выведения объекта имущества на рынок; этап роста (развития); этап зрелости; этап упадка.

В группу "рыночных" принципов оценки имущества входит также принцип зависимости (внешнего развития). Рассмотрим этот принцип на примере недвижимого имущества. Данный принцип состоит в том, что стоимость конкретного объекта недвижимого имущества подвержена влиянию окружающих объектов и сама влияет на стоимость других объектов в данном районе. Местоположение объекта и вытекающая из этого взаимосвязь с экономической средой являются одним из основных факторов, влияющих на стоимость недвижимого имущества.

Принцип соответствия (например, для недвижимого имущества) показывает, в какой мере архитектурный стиль, уровень соответствующих удобств и услуг, предлагаемых к продаже объектов недвижимого имущества, адекватен потребностям и ожиданиям рынка. Данный принцип можно рассмотреть и на примерах имущества другого вида.

Принцип оценки имущества - наилучшего (наиболее эффективного) использования имущества. Рассмотренные выше принципы оценки имущества направлены на определение стоимости в плане её наилучшего (оптимального, более вероятного, наиболее эффективного и рационального) использования. Поэтому обещающим принципом, концентрирующим в себе принципы всех трёх групп, является основополагающий оценочный принцип - наилучшего использования имущества. Иногда этот принцип ошибочно называют принципом наилучшего и наиболее эффективного использования имущества.

Наилучшее (наиболее эффективное) использование объекта имущества - это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, которое юридически допустимо, физически возможно, финансово оправдано, наиболее рентабельно (т.е. даёт оптимальные стоимостные результаты, обеспечивает наивысшею текущую стоимость объекта на фактическую дату оценки).

Изо всех факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта имущества, важнейшим является суждение о наилучшем использовании объекта. Это суждение является основополагающей предпосылкой его стоимости. Анализ наилучшего использования выполняется путём проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям: физическая осуществимость использования, правомочность использования, финансовая оправданность использования.

Анализ физической осуществимости означает рассмотрение физически (технически) реальных для данного объекта имущества способов использования.

Правомочность - соответствие рассматриваемого способа использования требованиям закона.

Определение финансовой оправданности основано на рассмотрении тех физически осуществимых и разрешённых законом вариантов использования, которые будут приносить доход владельцу имущества.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика имущества в отношении наилучшего использования собственности, исходя из всеобъемлющего анализа рынка. Понятие "наилучшее использование" подразумевает такое использование, которое из всех рациональных, физически осуществимых, финансово приемлемых, юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую (т.е. приведённую к дате оценки имущества) стоимость объекта.

Изложенные выше принципы оценки имущества и обобщающий оценочный принцип - принцип наилучшего использования - представляют собой концептуальную основу оценки стоимости. На них основываются различные подходы к оценке стоимости различных объектов имущества - рыночный (сравнительный), затратный и доходный подходы.

1.3 Методы оценки имущества промышленной организации

При определении величины рыночной стоимости объекта недвижимости, как правило, используют три основных подхода:

· затратный - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом его износа и устаревания;

· сравнительный - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах;

· доходный - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В доходном подходе важнейшим понятием является капитализация дохода, представляющая собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе, его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующих перепродаж имущества капитализируются в текущую стоимость с помощью коэффициентов капитализации.

В мировой практике при доходном подходе используются два метода оценки: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов. Это наиболее универсальные методы, применяемые при оценке стоимости различных видов имущества предприятия.

Метод прямой капитализации. Его сущность и этапы. Расчет текущей стоимости имущественного комплекса предприятия данным методом выполняется в три последовательных этапа.

Этап 1. Расчет ежегодного чистого дохода.

Понятие чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания (т.е. без учета) долга по ипотечному кредиту амортизационных начислений. ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также на том, что этот доход прогнозируется для одного наиболее характерного года.

Расчет ЧОД начинается с расчета потенциального валового дохода (ПВД), представляющего собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходов последнего до даты оценки года (или любого наиболее характерного года). Помимо дохода в виде арендной платы, владелец имущества может получать другие доходы, которые могут быть получены в процессе владения имуществом в виде: платы за пользование стоянками и гаражом; платы за установление рекламы; платы за стационарную антенну и т. д. Оценщик должен проводить сравнение оцениваемого имущества с другими аналогичными, сдаваемыми в аренду объектами собственности и делать поправки на различие между ними.

Для определения величины ПВД оценщик должен сложить суммарную величину рыночной арендной платы с другими доходами, вытекающими от владения имуществом. Однако полученный расчетным путем ПВД может быть уменьшен из-за вакансий (незагруженности объекта собственности), недосбора арендной платы. Предполагаемые убытки вычитаются из ПВД для получения эффективного валового дохода (ЭВД).

Для получения ЧОД после определения ПВД оценщик проводит анализ расходов. Расходы владельца имущественного комплекса делятся на три группы:

1. Постоянные (фиксированные) расходы. Они представляют собой налоги на имущество и расходы по страхованию. Эти расходы практически не зависят от степени загруженности объекта собственности.

2. Операционные (эксплуатационные) расходы. Они включают в себя расходы типичного года на содержание имущества, предоставление услуг для арендаторов и поддержание потока дохода.

3. Резерв на замещение (восстановление). В процессе эксплуатации объекта собственности владельцем откладываются (резервируются) денежные средства на: ремонт водопроводной системы; канализации; мебели; крыши; лифтов; телефонной системы и т. д. Оценщик должен, знать, что если даже эти денежные средства не используются владельцем, при оценке собственности они должны учитываться.

При оценке имущества предприятия оценщику важно определить какой вид дохода будет использован для капитализации. Выбор вида дохода зависит от характера имущества.

В практике оценки имущества предприятия наиболее распространенно применение следующих показателей дохода:

· для отдельного объекта собственности, находящегося в общем имущественном комплексе - "чистый операционный доход";

· для имущества с быстро изнашиваемым, устаревшим, ветхим Имуществом - "чистая прибыль";

· для имущественного комплекса со стабильной балансовой стоимостью - "чистый денежный поток".

Если в качестве показателя дохода берется чистый денежный поток, то он рассчитывается по следующей формуле:

Чистый денежный поток = Чистая прибыль + Амортизация (износ) + Прирост долгосрочной задолженности - Прирост собственного оборотного капитала - Капитальные вложения.

Этап 2. Расчет ставки капитализации.

Существует несколько способов получения ставки капитализации. Простейшим из них является ее определение с помощью собранных на рынке данных.

Оценщику не следует пытаться получить ставку капитализации на основе только одного набора данных. Лучшим источником данных для определения ставок капитализации являются другие оценки имущества сопоставимые с оцениваемым. Поэтому из всех существующих способов определения ставок капитализации наилучшим (более простым) является анализ сравнимых продаж. Для извлечения ставки капитализации из сравнимых продаж прибегают при наличии достаточного количества данных по схожим объектам доходной недвижимости, которые выступают для инвестора в качестве альтернативных способов размещения средств.

Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска неполучения дохода в предполагаемом объеме или потери средств, вложенных в приобретение имущества, а также соответствовать ему, насколько это возможно по следующим факторам:

· размеров дохода;

· соотношения между валовым доходом и эксплуатационными расходами (коэффициента эксплуатационных расходов);

· физического сходства;

· месторасположения;

· ожидаемых изменений стоимости.

По каждому сравниваемому объекту должны быть собраны следующие данные:

1. цена продажи;

2. чистый доход;

3. коэффициент эксплуатационных расходов;

4. условия финансирования сделки;

5. ситуация на рынке в момент заключения сделки.

Этап 3. Расчет текущей стоимости имущества предприятия.

Третьим этапом подхода с точки зрения дохода является преобразование величины прогнозируемого чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость имущества на дату оценки.

Метод дисконтирования денежных потоков. Его сущность

Способность предприятия приносить периодический доход считается основным показателем при оценке стоимости полных прав собственности на предприятии. То есть используется известная формула капитализации V = I/R.

Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость предприятия определяется как текущая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.

Дисконтирование будущих доходов - это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом.

Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечению периода владения.

Последовательность применения метода дисконтирования предполагает:

1. Установление продолжительности периода получения дохода.

2. Осуществление прогноза потоков денежных средств по каждому году периода владения. Потоком денежных средств называется ежегодный итог деятельности предприятия, связанной с основной его функциональной деятельностью. Исходными данными в процессе дисконтирования потоков денежных средств являются:

· размер дохода и характер его изменения (постоянный, изменяющийся с известными темпами роста или падения, изменяющийся без видимого тренда);

· периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, полугодовая, ежегодная);

· продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.

3. Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе применения, теории стоимости денег во времени и суммирования всех текущих стоимостей.

В зависимости от стоящей перед оценщиком задачи, дисконтируются потоки денежных средств, выражающие:

чистый операционный доход;

доход инвестора до налогообложения;

доход инвестора после налогообложения;

доход банка по выданному кредиту;

доход арендодателя по арендному договору.

4. Ставка дисконтирования выбирается, как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости и отражающую ожидания рынка недвижимости.

5. Поскольку норма прибыли прямо пропорционально зависит от риска, то ставка дисконтирования определяется тем, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением средств, в покупку данного предприятия. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и, соответственно, меньше текущая стоимость будущих доходов.

6. Определение метода дисконтирования - предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

7. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

8. Расчет стоимости предприятия как разницы между суммой доходов за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

Будущие доходы и расходы образуют потоки денежных средств по каждому шагу расчета.

Оценка предстоящих затрат и результатов деятельности предприятия определяются в пределах расчетного периода, продолжительность которого называется горизонтом расчета. Горизонт расчета измеряется количеством шагов расчета.

Затратный (имущественный) подход. Его сущность, область применения и этапы

Подход к оценке имущества предприятия с точки зрения затрат - это определение его текущей стоимости на основе расчета восстановительной стоимости оцениваемого объекта (или стоимости замещения) и определения его физического, технического состояния и функционального соответствия на дату оценки.

Главный признак затратного подхода - это поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей.

Подход к оценке на основе затрат является наиболее приемлемым:

· при оценке государственных объектов;

· при расчете стоимости имущества, предназначенного для специального использования (без получения дохода) - это школы, больницы, здания почты, культурные сооружения, вокзалы и т.д.;

· при переоценке основных фондов;

· для бухгалтерского учета основных фондов;

· при оценке в целях налогообложения и страхования;

· при судебном разделе имущества;

· при распродаже имущества на открытых торгах.

Этапы затратного подхода и последовательность их выполнения.

Этап 1. На первом этапе оценщик анализирует структуру имущественного комплекса предприятия и выделяет его составные части (например, земля, здания, сооружения, коммуникации), оценка стоимости которых производится различными методами.

Этап 2. На втором этапе перед оценщиком стоит задача определения стоимости земельного участка и работ по его благоустройству. Если земельный участок арендован, то его стоимость не оценивается. Прямое сравнение продаж - это надежный и наиболее часто используемый при оценке стоимости земельных участков метод. В процессе его применения в качестве исходной информации выступают цены недавних продаж участков, имеющих схожие характеристики.

Этап З. Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения). Для определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого объекта используется три метода:

Метод удельных затрат на единицу площади или объема заключается в том, что на основе данных об издержках на строительство аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 кв.м. площади или на 1 куб.м. объема здания). Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или на общий объем, получают стоимость оцениваемого здания (сооружения). Суть поэлементного метода заключается в том, что здания разбиваются на отдельные элементы: фундамент, цоколь, стены, каркас, перекрытия, крыша и т. д. Оценщиком собираются данные затрат по каждому элементу. Затем суммированием поэлементных затрат рассчитывают общую стоимость здания. Метод сметного расчета предполагает составление проектной сметы на строительство здания с указанием перечня строительно-монтажных работ и затрат по каждому виду работ на заработанную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, спецоснащение и др.

Этап 4. Определение износа.

Совокупный износ - это суммарные потери восстановительной стоимости имущества предприятия, вызванные тремя видами износа, то есть потери в стоимости по различным причинам в связи с физическим разрушением, функциональным и внешним устареванием.

Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости предприятия.

При использовании сравнительного подхода оценщику надлежит предпринять 5 шагов:

1) Изучить рынок и выбрать среду продаж и листингов (предложения на продажу), то есть те объекты недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. Как правило, наиболее актуальные и сходные сопоставимые продажи служат лучшими показателями стоимости оцениваемого объекта.

2) Собрать и проверить информацию по каждому отобранному объекту:

· о цене продажи и запрашиваемой цене;

· о дате сделки;

· о физических характеристиках;

· о местоположении объекта;

· о любых особых условиях сделки;

3) Проанализировать и сравнить каждый объект с оцениваемым:

· по времени продажи, по местоположению;

· по физическим характеристикам;

· по условиям продажи.

4) Скорректировать цены продаж или запрашиваемые (листинговые) цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.

5) Согласовать скорректированные цены сопоставимых объектов недвижимости и прийти к показателю стоимости оцениваемого объекта

Анализ финансовой устойчивости и гибкости предприятия. В основе изучения финансовой устойчивости лежит исследование баланса предприятия. При этом возможны два способа исследования: определение и оценка типа финансовой устойчивости и коэффициентный анализ.

Определение и оценка типа финансовой устойчивости. Как правило, различают четыре типа финансового состояния с точки зрения устойчивости:

1) абсолютная устойчивость финансового состояния возможна при соблюдении следующего условия между величиной запасов и затрат организации и источников их финансирования:

З СОК + КК,(1)

где З - величина запасов и затрат организации, млн. руб.;

СОК - величина собственного оборотного капитала, млн. руб.;

КК - величина краткосрочных кредитов и займов организации, млн. руб.

2) нормальная устойчивость финансового состояния предприятия, при которой гарантируется его платежеспособность, возможна при условии:

З = СОК + КК(2)

3) неустойчивое финансовое состояние, когда нарушается платежеспособность, но, тем не менее, сохраняется возможность восстановления равновесия за счет пополнения источников собственных средств и увеличения собственных оборотных средств возникает при условии:

З = СОК + КК + И_доп,(3)

где И_доп - источники, ослабляющие финансовую напряженность (временно свободные собственные средства, привлеченные средства, кредиты банка на временное пополнение оборотных средств и т.п.).

4) кризисное финансовое состояние, при котором предприятие находится на грани банкротства, поскольку в данной ситуации запасы превышают сумм собственных средств, краткосрочных кредитов и дополнительных источников и эти источники средств не покрывает даже его кредиторской задолженности и просроченных ссуд:

З > СОК + КК.(4)

В запасах и затратах заморожены и не могут быть высвобождены использованные оборотные средства, кредиты банков и дополнительные источники (прибыль и другие фонды), и начать новый производственный цикл невозможно.

Финансовые коэффициенты. Помимо получения оценок, характеризующих тип устойчивости финансового состояния предприятия, существуют показатели, позволяющие оценить финансовую устойчивость по отдельным аспектам финансовой деятельности. Эти коэффициенты позволяют более глубоко понять причины, приведшие к тому или иному состоянию финансов предприятия. Использование их помогает при конструировании решений и разработке мероприятий по повышению финансовой устойчивости предприятия.

1 Коэффициент финансовой независимости или автономии (К_фн). Он характеризует долю собственного капитала предприятия в общей сумме средств, авансированных в его деятельность (валюта баланса)

Считается, что чем выше значение этого коэффициента, тем более финансово устойчиво, стабильно и независимо от внешних кредиторов предприятие.

2 Коэффициент финансовой зависимости (К_фз). Это показатель, обратный коэффициенту финансовой независимости и характеризует долю заемного капитала предприятия в общей сумме средств, авансированных в его деятельность (валюта баланса)

Рост этого показателя в динамике означает увеличение доли заемных средств в общей сумме источников. Если его значение снижается до 1, это означает, что все финансирование осуществляется за счет собственных источников.

Суммарное значение названных коэффициентов равно 1.

3 Коэффициент финансового риска или плечо финансового рычага (К_фр) - характеризует соотношение заемных и собственных средств предприятия

Данный коэффициент дает наиболее общую оценку финансовой устойчивости предприятия. Например, его значение на уровне 0,5 показывает, что на каждый рубль собственных средств, вложенный в активы предприятия, приходится 50 коп. заемных источников. Рост показателя свидетельствует об увеличении зависимости предприятия от внешних финансовых источников, т. е., в определенном смысле, о снижении его финансовой устойчивости

4 Коэффициент маневренности собственного капитала (К_маневр). Он показывает, какая часть собственного капитала используется для финансирования текущей деятельности, т. е. вложена в оборотные средства, а какая часть капитализирована

Собственный оборотный капитал представляет собой ту часть оборотного капитала, которая вовлечена в мобилизацию (оборот), и, как правило, представляет собой разность между величиной собственного капитала и величиной внеоборотных активов или разность между величиной оборотный активов и величиной текущих обязательств.

Значение этого показателя может существенно изменяться в зависимости от вида деятельности предприятия и структуры его активов, в т. ч. оборотных активов.

5 Коэффициент обеспеченности запасов собственными источниками финансирования (К_{обеспеч}). Он показывает, какая часть материальных оборотных активов финансируется за счет собственного капитала

Уровень этого коэффициента, независимо от вида деятельности предприятия, должен быть близок к 1. Однако надо при оценке его учитывать состав запасов (достаточны ли запасы для бесперебойной деятельности предприятия, нет ли излишних запасов). Если фактическое наличие материальных оборотных активов ниже действительной потребности предприятия, то коэффициент должен превышать 1, и, наоборот, в случаях, когда запасы предприятия выше необходимой потребности, коэффициент может быть меньше 1. В случаях, когда он значительно ниже 1, необходимо оценить, в какой мере собственные оборотные средства покрывают хотя бы производственные запасы и товары, т. к. именно эти элементы материальных оборотных активов в первую очередь обеспечивают возможности бесперебойной деятельности предприятия.

6 Коэффициент реальной стоимости имущества (К_{реальн.}) рассчитывается как частное от деления суммарной стоимости основных средств, запасов сырья и материалов, предметов в обороте и незавершенного производства на общую стоимость имущества предприятия (валюту баланса)

(10)

Перечисленные элементы активов, включаемые в числитель коэффициента, - это, по существу, средства производства, необходимые условия для осуществления основной деятельности, производственный потенциал предприятия. Следовательно, коэффициент отражает долю в составе активов имущества, обеспечивающего основную деятельность предприятия.

7 Коэффициент соотношения дебиторской и кредиторской задолженности определяется как отношение суммы дебиторской задолженности к кредиторской. Если рассматривать соотношение кредиторской и дебиторской задолженности, то некоторый опережающий рост кредиторской задолженности по сравнению с дебиторской представляется вполне нормальным явлением. Но прогрессирующий рост в конечном итоге приводит к снижению ликвидности баланса предприятия.

Рост дебиторской задолженности по расчетам с покупателями и заказчиками свидетельствует о том, что данная организация активно использует стратегию товарных ссуд для потребителей своей продукции. У предприятия возникает потребность в дополнительных источниках формирования текущих активов за счет краткосрочных кредитов банка и кредиторской задолженности.

Анализ платежеспособности и ликвидности предприятия. Приведенный перечень коэффициентов финансовой устойчивости неокончателен таких коэффициентов очень много и все они в совокупности отражают разные стороны состояния активов и пассивов предприятия.

Понятия платежеспособности и ликвидности очень близки, но второе более емкое. От степени ликвидности баланса и предприятия зависит платежеспособность. В то же время ликвидность характеризует как текущее состояние расчетов, так и перспективу.

Для целей анализа все активы баланса хозяйствующего субъекта в зависимости от степени ликвидности, т.е. скорости превращения в денежные средства, разделяются на следующие группы, представленные в таблице 1.1.

экономический имущество денежный материальный

Таблица 1.1 - Группы активов пассивов баланса для определения степени ликвидности

Активы	Нормативный знак равенства/неравенства	Пассивы
Первая группа (А1) включает в себя абсолютно ликвидные активы. Это денежные средства и краткосрочные финансовые вложения.	?	П1 - наиболее срочные обязательства (кредиторская задолженность и кредиты банка, сроки возврата которых наступили), которые должны быть выполнены в течение месяца;
Вторая группа (А2) состоит из готовой продукции, отгруженных; товаров и дебиторской задолженности. Ликвидность этой группы оборотных активов зависит от своевременности отгрузки продукции, оформления банковских документов, скорости платежного документооборота в банках, платежеспособности покупателей, форм расчетов и др.	?	П2 - среднесрочные обязательства со сроком погашения до одного года (краткосрочные кредиты банка);
К третьей группе (А3) относятся медленно реализуемые активы (производственные запасы, незавершенное производство, животные на выращивании и откорме). Для превращения их в готовую продукцию, а затем в денежную наличность необходимо значительное время.

Подобные документы

• Анализ эффективности использования оборотных средств организации и пути ее повышения в условиях действующей экономической политики (на материалах Гомельского райпо)

  Cущность, состав и структура оборотных средств организации. Показатели их состояния и эффективность использования. Экономическая характеристика деятельности Гомельского райпо. Пути повышения эффективности использования оборотных средств организации.
  
  дипломная работа [344,8 K], добавлен 02.05.2016
  

• Организационно-экономическая характеристика деятельности филиала ОАО "Липецкхлебмакаронпром" "Подгоренский мукомольный завод"

  Анализ состава, структуры, динамики имущества предприятия и источников его формирования. Проведение оценки состояния и эффективности использования имущества мукомольного завода. Пути улучшения его финансового состояния и повышения платежеспособности.
  
  дипломная работа [61,6 K], добавлен 10.06.2014
  

• Оценка имущественного состояния предприятия

  Имущество предприятия: содержание, состав, структура и методика анализа. Оценка и анализ структуры, динамики и источников формирования имущества предприятия на примере ОАО "Липецкхлебмакаронпром". Эффективность использования имущества, пути ее повышения.
  
  дипломная работа [97,8 K], добавлен 24.11.2010
  

• Основные фонды предприятия (организации), их состав и структура, методы оценки

  Экономическая сущность основных фондов предприятия как части имущества организации, вложенного во внеоборотные активы, их состав и структура. Особенности учета и оценки их состояния на предприятии. Классификация имущества, подлежащего амортизации.
  
  курсовая работа [127,2 K], добавлен 26.02.2015
  

• Оборотные средства предприятия

  Экономическая сущность оборотных средств, их состав, структура и классификация. Оценка эффективности использования оборотных средств ООО "Ульяновскхлебпром" и основные пути повышения их использования для совершенствования деятельности предприятия.
  
  курсовая работа [78,9 K], добавлен 16.04.2014
  

• Планирование и объективная оценка производственно-хозяйственной деятельности предприятия

  Исследование рентабельности промышленной организации для повышения эффективности использования производственного потенциала. Анализ и планирование прибыли, ее экономическая сущность и показатели. Влияние основных факторов на конкурентоспособность фирмы.
  
  дипломная работа [181,5 K], добавлен 26.05.2009
  

• Экономическая оценка эффективности деятельности предприятия и пути её повышения (на примере ООО "Фрост и к")

  Понятие эффективности производства. Экономическая характеристика предприятия. Анализ показателей экономической эффективности основных фондов, оборотных средств, материальных ресурсов организации. Совершенствование маркетинга, сбытовой деятельности.
  
  дипломная работа [239,2 K], добавлен 17.10.2012
  

• Оценка эффективности потенциала СПК "Киевский"

  Краткая организационно-экономическая характеристика предприятия СПК "Киевский". Оценка эффективности использования основных фондов, оборотного капитала и трудовых ресурсов организации. Пути повышения эффективности использования ресурсов организации.
  
  дипломная работа [85,6 K], добавлен 10.11.2014
  

• Управление имуществом предприятия ООО "Гранит"

  Экономическое содержание имущества предприятия, его состав и структура. Общая оценка имущества предприятия по данным актива баланса. Оценка внеоборотных активов ООО "Гранит". Рекомендации по совершенствованию использования основных средств предприятия.
  
  дипломная работа [263,0 K], добавлен 16.09.2017
  

• Системы поиска резервов повышения интенсификации и эффективности производства

  Классификация факторов и резервов повышения эффективности производства. Пути улучшения обеспеченности материальными ресурсами. Анализ использования производственного потенциала организации. Производственно-экономическая характеристика ЗАО "ГОТЭК".
  
  курсовая работа [1,7 M], добавлен 04.08.2011
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам