Риелторские фирмы. Их структура и характеристика

Кроме выплаты комиссионного вознаграждения, дополнительного вознаграждения, а в определенных случаях - и дополнительной выгоды комитент (клиент) обязан возместить комиссионеру (риелтору) израсходованные им на исполнение комиссионного поручения суммы. Такая обязанность комитента (клиента) установлена ст. 1001 ГК РФ и обусловлена самой сущностью договора комиссии, который чаще всего опосредует отношения торгового представительства. Если риелтор не исполнил комиссионное поручение по причинам, зависящим от клиента (например, клиенту нужно оказать услуги по продаже квартиры, на которую по вине клиента впоследствии был наложен арест), риелтор сохраняет право на комиссионное вознаграждение, а также на возмещение понесенных расходов (п. 2 ст. 991 ГК РФ).

При оказании комиссионных услуг риелтор всегда действует за счет имущества клиента, поэтому вещи, поступившие к риелтору от клиента либо приобретенные риелтором за счет клиента, являются собственностью последнего. Несмотря на то, что риелтор может фактически обладать этими вещами, он не имеет права распоряжаться ими по своему усмотрению без специального указания на это клиента.

Обычно комиссионер не отвечает перед комитентом за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной с ним за счет комитента. Исключение составляют те случаи, когда комиссионер либо не проявил необходимой осмотрительности в выборе этого лица, либо принял на себя ручательство за исполнение сделки (делькредере) (п. 1 ст. 993 ГК РФ).

В случае неисполнения третьим лицом сделки, заключенной с ним комиссионером, комиссионер обязан немедленно сообщить об этом комитенту, собрать необходимые доказательства, а также по требованию комитента передать ему права по такой сделке с соблюдением правил уступки требования. Уступка прав комитенту по сделке по этому основанию допускается независимо от соглашения комиссионера с третьим лицом, запрещающего или ограничивающего такую уступку. Однако это не освобождает комиссионера от ответственности перед третьим лицом в связи с уступкой права в нарушение соглашения о ее запрете или об ограничении (п. 2 ст. 993 ГК РФ).

Поскольку комиссионер (риелтор) является кредитором комитента (клиента) в отношении выплаты своего вознаграждения и возмещения расходов, связанных с выполнением комиссионного поручения, то он в случае неисполнения комитентом в срок вышеперечисленных обязательств вправе удерживать правомерно находящиеся у него вещи, принадлежащие комитенту и подлежащие передаче последнему, на основании ст. 359 и п. 2 ст. 996 ГК РФ. Такое поведение комиссионера является способом обеспечения исполнения комитентом своих имущественных обязанностей в отношении своего посредника. Однако это ущемляет права клиента, поскольку, как мы уже отмечали, риелтор не отвечает за неисполнение договора третьим лицом и может возникнуть ситуация, когда клиент фактически не получил исполнение по сделке, а оплатить услуги риелторской фирмы он уже обязан с момента заключения сделки, иначе риелтор может удержать у себя результат этой сделки. Клиент может избежать таких неблагоприятных последствий, если предусмотрит в договоре на оказание риелторских услуг (комиссии) определенный порядок и условия выплаты вознаграждения риелтору.

Риелторская фирма отвечает перед клиентом за утрату, недостачу или повреждение находящегося у него имущества клиента. Если при приеме риелтором имущества, переданного клиентом либо поступившего к риелтору для клиента, в этом имуществе окажутся повреждения или недостача, которые могут быть замечены при наружном осмотре, а также в случае причинения кем-либо ущерба имуществу клиента, находящемуся у риелтора, риелтор обязан принять меры по охране прав клиента, собрать необходимые доказательства и обо всем без промедления сообщить клиенту. Риелтор, не застраховавший находящееся у него имущество клиента, отвечает за это лишь в случаях, когда клиент предписал ему застраховать имущество за счет клиента либо страхование этого имущества риелтором предусмотрено договором комиссии или обычаями делового оборота. Поэтому в данном случае, как и при оказании риелторской фирмой услуг по агентскому договору, риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного клиентом риелтору, лежит на клиенте. В принципе и этого невыгодного для клиента положения можно избежать, если предусмотреть соответствующие условия в договоре комиссии.

Основной обязанностью риелтора является исполнение поручения клиента на наиболее выгодных для клиента условиях в соответствии с указаниями клиента, а при отсутствии в договоре комиссии таких указаний - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 992 ГК РФ).

Поскольку конструкция договора комиссии чаще всего опосредует отношения торгового представительства (купли-продажи объектов недвижимого имущества), не последнюю роль в которых играет специализированный хозяйствующий субъект - комиссионер (риелтор), то предполагается, что такой субъект является "мастером своего дела" и для него не требуется подробных указаний комитента (клиента) по поводу выполнения комиссионного поручения. Если же детальные указания комитента все-таки имеются либо в тексте договора, либо в иных документах, оформляющих отношения сторон, то комиссионер связан такими указаниями и не вправе отступать от них, за исключением случаев, специально предусмотренных ст. 995 ГК РФ.

Так, риелтор вправе отступить от указаний клиента, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах клиента и риелтор не мог предварительно запросить клиента либо не получил в разумный срок ответ на свой запрос. Риелтор в таком случае обязан при первой возможности уведомить клиента о допущенных отступлениях. В отношении риелтора, действующего в качестве предпринимателя, имеется особое правило, согласно которому риелтору может быть предоставлено клиентом право отступать от его указаний без предварительного запроса. В этом случае риелтор обязан в разумный срок уведомить клиента о допущенных отступлениях, но договором комиссии может быть предусмотрено право риелтора не уведомлять клиента о состоявшихся отступлениях от указаний.

Если договор комиссии направлен на продажу имущества комитента и комиссионер продал такое имущество по цене ниже, чем согласованная с комитентом (клиентом), то посредник (риелтор) обязан возместить комитенту (клиенту) разницу, если не докажет, что у него не было возможности продать имущество по согласованной цене и продажа по более низкой цене предупредила еще большие убытки. В случае когда риелтор был обязан предварительно запросить клиента о возможности продажи имущества по меньшей цене, риелтор должен также доказать, что он не имел возможности получить предварительно согласие клиента на отступление от его указаний. Возмещение разницы в цене является для риелтора своеобразным наказанием за ненадлежащее исполнение договора комиссии. Поэтому, оформляя свои правоотношения с риелторской фирмой через договор комиссии, клиенту важно предусмотреть в договоре то, что риелтор обязан уведомить клиента и только с согласия клиента совершать отступления от указаний клиента.

Если же риелтор купил имущество по цене выше, чем согласованная с клиентом, то клиент, не желающий принять такую покупку, обязан заявить об этом риелтору в разумный срок по получении от него извещения о заключении сделки с третьим лицом. В противном случае покупка признается принятой клиентом. Если риелтор сообщил, что принимает разницу в цене на свой счет, клиент не вправе отказаться от заключенной для него сделки.

Важной обязанностью риелтора, направленной на защиту прав клиента и предотвращение возможных злоупотреблений со стороны посредника (риелтора), является установленная ст. 999 ГК РФ обязанность комиссионера по представлению комитенту отчета. Однако положения ст. 999 ГК РФ, обязывающие комиссионера представлять отчет комитенту, могут быть изменены или отменены договором между сторонами.

В случае если клиент обращается в риелторскую фирму, а не к одному риелтору, работающему самостоятельно, то нет особой необходимости обязывать риелтора составлять отчет для клиента по комиссионным выплатам.

Предусматривать в договоре оказания риелторских услуг (комиссии) обязанность риелтора в составлении отчета будет для клиента наиболее полезно в случае, когда по договору комиссии необходимо оказать услуги по купле-продаже нескольких объектов недвижимости.

Комиссионер (риелтор) по общему правилу имеет право заключить договор субкомиссии с другим лицом, но договором комиссии он может быть лишен такого права. В случае же заключения договора субкомиссии комиссионер остается ответственным за действия субкомиссионера (другого риелтора) перед комитентом (клиентом), т.е. он не передает свои права и обязанности перед клиентом по договору комиссии третьему лицу, а заключает новый самостоятельный договор субкомиссии, в котором комиссионер приобретает в отношении субкомиссионера права и обязанности комитента. До прекращения договора комиссии комитент не вправе без согласия комиссионера вступать в непосредственные отношения с субкомиссионером, если иное не предусмотрено договором комиссии.

В свою очередь, в обязанности клиента кроме урегулирования имущественных вопросов с риелтором входит принятие исполненного последним по договору комиссии. В частности, комитент обязан принять от комиссионера все исполненное по договору комиссии, осмотреть имущество, приобретенное для него риелтором, и известить последнего без промедления об обнаруженных в этом имуществе недостатках, а также освободить риелтора от обязательств, принятых им на себя перед третьим лицом по исполнению комиссионного поручения.

Статьей 1003 ГК РФ клиенту предоставлено право отменить комиссионное поручение с возмещением убытков, вызванных отменой поручения. В случае же, когда договор комиссии заключен без указания срока его действия, клиент должен уведомить риелтора о прекращении договора не позднее чем за 30 дней, если более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором. В этом случае клиент обязан выплатить риелтору вознаграждение за сделки, совершенные им до прекращения договора, а также возместить риелтору понесенные им до прекращения договора расходы. В случае отмены поручения клиент обязан в срок, установленный договором комиссии (а если такой срок не установлен, то незамедлительно), распорядиться своим находящимся в ведении риелтора имуществом. Если клиент не выполнит эту обязанность, риелтор вправе сдать имущество на хранение за счет клиента либо продать его по возможно более выгодной для клиента цене.

По общему правилу риелтор не вправе отказаться от исполнения договора поручения. Однако иное может быть предусмотрено договором комиссии. Если же договор комиссии заключен без указания срока его действия, то комиссионер (риелтор) должен уведомить комитента (клиента) о прекращении договора не позднее чем за 30 дней, если более продолжительный срок уведомления не предусмотрен договором, после чего комиссионер (риелтор) обязан принять меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества клиента. Что же касается клиента, то он должен своевременно распорядиться своим находящимся в ведении риелтора имуществом, а именно сделать это в течение 15 дней со дня получения уведомления об отказе риелтора исполнить поручение, если договором комиссии не установлен иной срок. В случае если клиент не выполнил указанную обязанность, то комиссионер вправе сдать имущество на хранение за счет комитента либо продать его по более выгодной для комитента цене. Обычно риелтор, который отказался от исполнения поручения, сохраняет право на комиссионное вознаграждение за сделки, совершенные им до прекращения договорных отношений, а также на возмещение понесенных до этого момента расходов.

Риелтор осуществляет дилерскую деятельность в случае, когда недвижимое имущество, являющееся объектом заключаемых им с третьими лицами сделок купли-продажи, находится в собственности самого риелтора.

Заниматься дилерской деятельностью может себе позволить крупная фирма, поскольку эта деятельность требует больших капиталовложений. В процессе дилерской деятельности риелторских фирм они заключают договоры купли-продажи объектов недвижимости, их аренды. Сначала риелторские фирмы скупают недвижимое имущество, затем они могут его либо продавать по более высокой цене, либо сдавать в аренду. Однако наиболее распространены случаи, когда риелторские фирмы "покупают" по договорам уступки права требования долю (определенную площадь) в строящемся жилом доме с целью последующей продажи этих квартир или сдачи их в аренду.

Дилерскую деятельность риелторской фирмы можно отнести к услугам, которые оказывает риелторская фирма, поскольку, если оказывая услуги по агентскому договору, договорам комиссии и поручения, риелторская фирма выступает посредником в сделках, то в процессе оказания дилерских услуг риелторская фирма сама выступает как собственник имущества (его арендодатель или продавец) либо продает недвижимое имущество в своих интересах.

Разумеется, что, оказывая дилерские услуги, риелторской фирме нет необходимости заключать с потребителем услуг договор оказания риелторских услуг, договоры комиссии, агентирования или поручения. Правоотношения сторон в данном случае будут оформлены непосредственно договорами купли-продажи, аренды.

В тех случаях, когда риелторские фирмы заключают договоры с целью приобрести имущество в своих интересах, то это также относится к услугам риелторской фирмы.

Риелторы могут оказывать и посреднические услуги. Посреднической риелторской деятельностью признается деятельность, заключающаяся в оказании лицам, изъявившим намерение приобрести или продать недвижимое имущество (приобрести или передать права на такое имущество), услуг по приисканию контрагентов с целью последующего заключения соответствующих сделок, непосредственной стороной которых сам риелтор не является.

Здесь важно заметить, что в данном случае риелторская фирма не заключает договор агентирования, комиссии или поручения, поскольку клиент не нуждается в посреднических услугах риелторской фирмы по заключению каких-либо сделок, ему необходимо оказать содействие в приискании будущих возможных клиентов, сообщении ему сведений о приблизительной стоимости недвижимого имущества, которое он хочет продать или купить. Иначе говоря, клиент нуждается в мониторинге рынка недвижимости на определенной территории.

Деятельностью по организации торговли недвижимым имуществом признается деятельность, заключающаяся в предоставлении риелтором участникам сделок с недвижимым имуществом комплекса услуг, способствующих надлежащему заключению и (или) исполнению таких сделок, в том числе:

1) услуг по информационному обеспечению участников сделок;

2) консультационных услуг, услуг по оформлению документов;

3) услуг по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам, за исключением таких услуг, предоставление которых допускается исключительно при наличии лицензии на право осуществления банковской деятельности.

Деятельность по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи признается риелторской в той ее части, в которой она непосредственно относится к гражданскому обороту недвижимого имущества.

Осуществление риелтором функций заказчика строительства (реконструкции) зданий, строений, сооружений, жилых или нежилых помещений не является риелторской деятельностью и осуществляется им в соответствии с требованиями законодательства РФ.

Заключение

Подойдя к заключению, авторы, только что прочитанного Вами учебного пособия, хотели бы еще раз отметить, что оно, к сожалению, вместило далеко не все проблемы экономики недвижимости, которые следовало бы осветить. В частности многое можно было бы добавить к материалам, касающимся оценочной деятельности профессиональных участников рынка недвижимости, а также шире остановиться на проблемах управления недвижимостью. Однако, как это не печально, установленные рамки данного учебного пособия несколько ограничивали нас в глубоком развертывании всех вопросов.

В связи с этим авторы, вынуждены отметить, что такие важные, с нашей точки зрения, стороны экономики недвижимости, как особенности формирования рынка недвижимости в России, профессиональное исследование рынка недвижимости и его окружения для обоснования конкретно инвестиционного решения, мониторинговое исследование рынка недвижимости для выявления тенденций, используемых при обосновании инвестиционных решений, налогообложение недвижимости, формирование доходов и расходов при управлении объектами недвижимости, оставлены для читателя для самостоятельного изучения, при котором они могут руководствоваться как имеющимися публикациями, так и разработанной законодательной и нормативной базой.

В целом же, авторский коллектив работает над совершенствованием настоящего пособия и, заранее, хочет высказать благодарность всем кто пришлет свои замечания и предложения для дальнейшего его улучшения.

Список использованной литературы

1. Проект Федерального закона "О риелторской деятельности в Российской Федерации".

2. Брагинский М.И. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М.: Фонд "Правовая культура", 1999.

3. Пешков С. Договор агентирования: правовые проблемы // ЭЖ-Юрист. 2003. Август. N 38.

4. В.С. Евангулов, комментарии опытного эксперта по недвижимости с Украины.