Размещено на http://www.allbest.ru/

6

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

Дипломная работа

Совершенствование деятельности риэлторской фирмы на примере ООО «Система»

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ РИЭЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

§ 1. Понятие, особенности и основные направления риэлтерской деятельности

§ 2. Понятие и особенности объекта недвижимости

§ 3. Понятие рынка недвижимости и его особенности

§ 4. Законодательство о риэлтерской деятельности

ГЛАВА II. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АГЕНСТВА НЕДВИИМОСТИ

§ 1. Состояние рынка недвижимости России

§ 2. Состояние и анализ рынка недвижимости г. Иркутска

§ 3. Прогноз состояния рынка недвижимости

§ 4. Ситуации на рынке риэлтерских услуг

§ 5. Анализ деятельности агентства недвижимости ООО «Система»

§ 5.1. Сфера деятельности агентства недвижимости

§ 5.2. Анализ основных экономических показателей предприятия

§ 5.3. Организационная структура ООО «Система»

§ 5.4. Анализ доходов ООО «Система»

§ 5.5. Анализ расходов ООО «Система»

ГЛАВА III. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РИЭЛТОРСКОЙ ФИРМЫ

§ 1. Мероприятия для усовершенствования работы ООО «Система»

§ 2. Предложения по совершенствованию организационной структуры

§ 3. Предложения и мероприятия по разработке рекламной стратегии

§ 4. Эффективность рекламного мероприятия и усовершенствования организационной структуры

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Трансформация российской экономики обусловила эволюцию отношений собственности и типов хозяйствования в направлении разнообразия и множественности их форм. При этом каждая форма направлена на превращение субъектов отношений собственности в реальных собственников. За годы перестройки в России были созданы основы для решения ряда принципиальных задач, связанных с переходом к рыночной экономике (изменение структуры экономики, создание рыночной инфраструктуры). Появилась возможность разделять и продавать имущественные права на собственность, в том числе, на предприятия, жилое и другое имущество.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Объекты рынка недвижимости составляют до 70-80% национального богатства многих стран. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка недвижимости для приобретения или аренды помещений, необходимых для их деятельности. Рынок жилья, его становление и развитие были предметом исследования экономической теории, отдельные его аспекты нашли отражение в статистических работах, ряд из которых посвящен статистическому анализу вторичного рынка жилья. Вместе с тем, методика статистического исследования рынка жилья на региональном уровне разработана недостаточно, что и обусловило актуальность темы дипломной работы.

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой предпринимательской деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций, возникновение различных организационно-правовых форм собственности, не могли не затронуть инвестиционно-строительной и жилищной сферы, и, как следствие, к выделению самостоятельного сегмента рынка - рынка недвижимости. Рынок недвижимости в целом выполняет экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на недвижимость через механизм цен. Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. В России происходит активное его формирование и развитие, и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с объектами недвижимости.

Риэлтерские организации - важные субъекты рыночной инфраструктуры, в то же время они сами являются предпринимательскими организациями, ибо их основной целью является систематическое получение прибыли. Отсутствие у российских риэлтерских фирм большого опыта деятельности приводит к трудностям функционирования отечественных риэлтерских организаций. Необходимо также отметить несовершенство нормативно-законодательной базы по созданию и функционированию риэлторских организаций в России; несовершенство общегосударственной системы подготовки и переподготовки риэлторов. В этой связи актуальным является проведение исследования теоретических и практических проблем механизма функционирования риэлтерских организаций на рынке недвижимости и совершенствования его элементов, направленных на повышение эффективности деятельности риэлторских организаций. Механизм функционирования риэлтерских организаций регулируется не только гражданским законодательством, но и другими нормативными актами, которые также недостаточно эффективно регламентируют риэлтерскую деятельность. Появление, достаточно широкого круга работ, посвященных изучению деятельности риэлтерских организаций, целый ряд проблем, связанных с выявлением сущности риэлтерской деятельности, функционированием риэлторских организаций, остается нерешенным.

Предметом исследования является механизм функционирования ООО «Система».

Объектом исследования является ООО «Система», осуществляющее риэлтерскую деятельность на рынке недвижимости г. Иркутска.

Теоретической основой проведения исследования послужили законодательные и нормативные акты по вопросам развития в России предпринимательской деятельности, по организации риэлтерской деятельности, труды ведущих отечественных ученых-экономистов и специалистов по вопросам функционирования риэлторских организаций. Были изучены и обобщены труды Белобанова И.Т., Бякова Э., Воробейникова М.А., Именитова Е.Л., Горемыкина В.А., Бугулова Э.Р., Копыловой В.В., Бедина Б.М., Пригожего В.Л., Хамина Д., Юркова Д. В процессе написания работы автором были тщательно изучены действующие нормативно-правовые и методические документы, предназначенные для применения риэлторскими организациями в своей деятельности.

Однако, несмотря на появление отдельных работ, посвященных изучению риэлторской деятельности, большинство из них не содержат полного ответа на вопросы, связанные с сущностью и механизмом риэлторской деятельности. Кроме того, недостаточно исследованы методологические и практические проблемы создания и функционирования риэлторских организаций в современных условиях.

Данная работа посвящена вопросам совершенствования управления риэлтерской фирмой.

Целью работы является исследование и разработка важнейших теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию деятельности РК «Система».

Исходя, из цели диссертации в работе поставлены следующие задачи:

1. определить сущность и место риэлторских организаций в экономике страны на современном этапе;

2. выявить тенденции и роль риэлторских организаций в развитии предпринимательства;

3. исследовать практику функционирования отечественных риэлторских организаций на рынке недвижимости;

4. дать оценку современного состояния рынка риэлторских услуг в г. Иркутске;

5. проанализировать нормативные документы, регулирующие риэлторскую деятельность в РФ;

6. разработать алгоритм управления риэлтерской организацией;

7. разработать рекомендации, направленные на оптимизацию деятельности РК «Система».

В первой главе работы мы рассмотрим понятие и особенности риэлтерской деятельности. Вторая глава дипломного проекта посвящена анализу рынка недвижимости как в России в целом, так и в Иркутске и Иркутской области. Третья глава посвящена вопросам совершенствования деятельности риэлтерских фирм на примере усовершенствования конкретного агентства недвижимости путем применения технологий к организации его работы.

рынок недвижимости риэлторская деятельность

ГЛАВА I. ПОНЯТИЕ И ОСОБЕННОСТИ РИЭЛТЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

§ 1. Понятие, особенности и основные направления риэлтерской деятельности

Риэлтерская деятельность - деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами правительства РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ.

Наряду с государственным регулированием риэлтерской деятельности, имеет место и общественное регулирование. Оно возникает в том случае, если представители той или иной специальности создают саморегулируемые профессиональные общественные объединения (СПОО). Именно такого рода организации имеют достаточно жесткие права и обязанности. Для членов СПОО являются обязательными к применению стандарты (правила) профессиональной деятельности, подготовленные и принятые в таком объединении. Существуют различные объединения риэлторов -- гильдии, ассоциации, союзы, палаты.

Для осуществления предпринимательской деятельности по оказанию риэлтерских услуг существуют приемы и методы. Технология оказания риэлтерских услуг может сводиться к следующим основным этапам:

1. Получение заявки по услуге:

а) изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

б) формулирование ограничительных условий.

2. Предварительный осмотр объекта и заключение договора об оказании услуги:

а) конкретизация предмета договора и подготовка к его подписанию;

б) составление плана выполнения работ по договору

3. Сбор и анализ данных об объекте:

а) сбор документов об объекте недвижимости и подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) предоставление отчета заказчику о проделанной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

4. Юридическое сопровождение сделки:

а) формирование комплекта документов и их исследование, подтверждение юристом законности проводимой сделки;

б) определение рисков, сопутствующих сделке;

в) ознакомление заказчика с документами и материалами, предоставляемыми для оформления сделки и согласования условий и техники ее проведения.

5. Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтору:

а) проведение сделки с недвижимостью и документальное оформление ее результатов;

б) оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об указании услуги;

в) оплата услуг риэлтора за выполненную работу. Перечисленные этапы показывают типичную схему отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком. Она выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг -- выбор услуги заказчиком -- заключение договора -- оказание услуги -- совершение сделки с недвижимостью -- оплата услуг риэлтора за выполненную работу. [6, с 86].

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками предоставляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления соответствующего профиля услуг. Заказчик, в свою очередь, должен определить содержание и результат предоставляемой услуги совершенно четко. И недооценка особенностей восприятия заказчиком содержания риэлтерской услуги вызывает риск потери заказчика.

Основные направления деятельности риэлторов.

1. Риэлтор выступает в качестве агента. Реализацию данного статуса риэлтор осуществляет на основе агентского договора, который он заключает с потребителем услуг. Этим договором определяются обязательства риэлтора-агента осуществить в отношении указанного в договоре объекта недвижимости определенные юридические действия (например, заключить одну или несколько сделок с ним) от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Также агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтора-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку- агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договоров по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости.

2. Риэлтор выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, который возлагает на риэлтора обязательства осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

3. Риэлтор выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтором заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтор принимает на себя обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

- выступление доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

- анализ негативных и позитивных факторов, сопутствующих сделке;

- разработка оптимальной программы проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента или осуществляющим брокерскую деятельность не менее двух лет.

4. Риэлтерская фирма выступает как дилер. Дилерская деятельность осуществляется в случае, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтора (был приобретен ранее с целью последующей продажи).

5. Посредническая деятельность риэлтора. Деятельность по оказанию услуг по поиску контрагентов для лиц, изъявивших желание приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтор не является непосредственной стороной.

6. Торговая деятельность риэлтора. При таком статусе риэлтор выполняет следующие функции:

- предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки;

- предоставляет консультационные услуги и услуги по оформлению документов;

- предоставляет услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

7. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости.

8. Деятельность риэлтерской фирмы по созданию с целью последующей продажи отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима, ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятий. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

9. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтора направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

10. Работа риэлтерской фирмы с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитации Комитета по экономической политике.

11. Деятельность риэлтерской фирмы по управлению недвижимостью может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров подряда;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектов недвижимости. [9,101]

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью понятия недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. Характерной чертой недвижимости является то, что она не может быть перемещена с одного места в другое, то есть ее стационарность. Поэтому переход объекта недвижимости от продавца к покупателю происходит путем передачи прав на нее. Чем более совершенны нормативные документы, регулирующие права на недвижимость и их отчуждение, тем шире и динамичнее рынок недвижимости, тем ниже степень риска при приобретении недвижимости, тем оптимальнее затраты, связанные с ее приобретением.

В последнее время в России появилось множество фирм и просто предпринимателей, зарабатывающих деньги при работе с недвижимостью. Такие фирмы называют риэлтерскими фирмами. Для начала необходимо определить, что включается в понятие «риэлтерская деятельность»? В русском языке такого выражения раньше не было. Появлением его мы обязаны последними годами рыночных отношений, когда с приходом новых форм и методов хозяйствования в России появились и новые слова.

Это название пришло из английского языка, в котором недвижимость звучит как realty. Основой этого вида деятельности, тем объектом, с которым работают риэлторы, является именно недвижимость.

Вспомним, что риэлтерская деятельность появилась в России вместе с возникновением рыночных отношений, и уже сегодня рынок недвижимости стал одним из наиболее значимых секторов российской экономики. Будучи, тесно связанным с жилищной проблемой большинства населения, приобрел огромное социальное значение. И в силу отсутствия федерального законодательства для компаний и предпринимателей, работающих в сфере недвижимости, практически единственным нормативным актом, регулирующим их правовое положение, являлось Положение о лицензировании риэлтерской деятельности, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 23.11.96 № 1407 (далее - Положение) на основе Постановления Правительства РФ от 24.12.94 № 1418 «О лицензировании отдельных видов деятельности». Но в декабре 2001 г. данное положение отменили.

С появлением рынка недвижимости граждане осознали, что стали его непосредственными участниками со всеми присущими им рисками, наибольшую опасность из которых представляет потеря имущественных прав в результате собственной юридической безграмотности, профессиональной некомпетентности посредника или даже его злого умысла. Развитие риэлтерской деятельности и предполагало, что такие компании будут вести дело таким образом, чтобы все субъекты предпринимательской деятельности, в том числе и граждане, вступающие с ними в отношения по купле-продаже недвижимости, были максимально застрахованы от различных, неоправданных рисков. Одним из действенных средств достижения этого является четкое соблюдение риэлтерскими компаниями норм гражданского и налогового законодательства.

Под риэлтерской деятельностью понимается осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Услуги по оценке объектов недвижимости не являются риэлтерской деятельностью.

Другими слова, риэлтерская деятельность - это выполняемая на постоянной основе деятельность по предоставлению для других лиц за плату или другое вознаграждение услуг по реализации общественно правовых договоров по недвижимости и правами на нее.

Соответственно, риэлтерские фирмы - это юридические лица, которые занимаются риэлтерской деятельностью, непосредственными работниками которых являются риэлтор.

Необходимо заметить, что российские риэлтерские фирмы занимаются не только посредническими услугами - они сами выступают активными субъектами рынка недвижимости: приобретая за свой счет недвижимое имущество и продавая его, сдавая принадлежащие им жилые и нежилые помещения, а также здания в аренду и производят различные операции с недвижимостью, также как и любое юридическое лицо.

К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, космические объекты (ст. 130 Гражданского Кодекса РФ).

Сегодня риэлтерские фирмы в основном занимаются куплей-продажей недвижимости, ее обменом, сдачей и получением в аренду, оказанием посреднических услуг в сделках с недвижимым имуществом, предоставлением платных и бесплатных консультаций в этой сфера, расселением квартир, экспертной оценкой вариантов (обмена, сделок купли-продажи и пр.), юридической проверкой документов на недвижимость, подтверждающих то или ионе право.

Кроме этого, риэлтерские компании могут оказывать услуги по организации денежных расчетов при совершении сделок с недвижимостью, производить оценку недвижимости.

Но необходимо помнить, что на последний вид деятельности должна быть получена отдельная лицензия.

По сути, агентство недвижимости или частный маклер оказывают своим клиентам следующие виды услуг:

- посреднические;

- юридические (а иногда и судебные);

- нотариальные;

- кредитные;

- строительные;

- социальные;

- транспортные;

- консультационные;

- банковские;

- оценочные;

- рекламно-информационные;

- страховые;

- охранные;

- проектно-изыскательские (инвестиционные);

- дизайнерско-оформительские.

Благодаря осуществлению развития и становления риэлтерской деятельности происходит развитие и становление самого рынка недвижимости.

§ 2. Понятие и особенности объекта недвижимости

По весьма точному замечанию В.А. Белова сложную ситуацию в правовом регулировании отношений, связанных с недвижимостью, определяют две главные причины:

1) размытость критериев разделения имущества на движимое и недвижимое.

2) отсутствие четкого понимания смысла и назначения процедур государственной регистрации прав. Смыслу и назначению процедур государственной регистрации была посвящена предшествующая глава. Теперь обратимся к понятию недвижимого имущества.

Рассмотрение вопроса о понятии недвижимости в связи с проблемами государственной регистрации прав на него определяется рядом обстоятельств. Во-первых, решение о том, относится ли данный объект к недвижимому имуществу, всегда должно предшествовать решению всех других вопросов, подлежащих рассмотрению регистрирующим органом. Во-вторых, в научной дискуссии по поводу критериев отнесения объекта к недвижимости вопрос о правовом значении регистрации занимает очень важное место.

Рассмотрев мнение автора видно, что автор не ставит перед собой цели дать обзор всех существующих точек зрения на понятие объекта недвижимости, а также проанализировать весьма многообразные подходы к понятию недвижимого имущества. Применительно к вопросам регистрации прав на недвижимость представляется необходимым остановиться на понятии недвижимости, которое сформулировано в действующем законодательстве.

Изучив статью 130 ГК РФ видно что, определяется недвижимое имущество следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

Назначение любого определения, а в особенности законодательного, состоит в том, чтобы иметь возможность из числа всех предметов и явлений в каждом случае выделить объекты, обозначаемые определяемым понятием. С учетом имеющихся в законе определений объект относится к недвижимости, если он:

а) относится к числу объектов, прямо перечисленных в определении, т.е. является земельным участком, участком недр;

б) является объектом, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Перечисленные две категории объектов (земельные участки и участки недр) в соответствии с законодательным определением недвижимости имеют самостоятельное значение, в то время как все остальные категории объектов, перечисленные в определении, приводятся в качестве примеров объектов, которые «связаны с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно». В то же время законодательство практически не содержит определений зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а на практике объекты, которые именуются зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, на самом деле могут не отвечать признаку законодательного определения. Так, например, в практике органов учета недвижимого имущества широко используется термин "сооружение" применительно к объектам, связь с землей которых носит временный характер - сборно-разборные торговые павильоны, складские модули и пр.

Таким образом, лишь такой объект, который на основании закона может быть признан земельным участком или участком недр без установления каких-либо дополнительных признаков должен быть отнесен к недвижимости. В отношении всех остальных объектов, как бы они ни назывались, должна быть установлена их прочная связь с землей, при которой их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно.

Каждый объект, находящийся во владении собственника, может быть отнесен к определенному виду собственности, которая условно подразделяется, во-первых, на материальную и нематериальную, и, во-вторых, на движимую и недвижимую собственность.

В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор он стал общепринятым в дореволюционной России. В частности, в своде гражданских законов (т. 10 ч. 1 ст. 384) было записано: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

В настоящее время деление имущества на движимое и недвижимое принято не только за рубежом, но и в России, где уже сложилась достаточная юридическая база для осуществления сделок с недвижимостью.

Рынок недвижимости в новейшей истории России начал развиваться 15-17 лет назад, поэтому терминология и понятия в этой области еще не устоялись. Успешно привлекается опыт стран с развитой рыночной экономикой.

В общем случае частный собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и соответствующего воздушного пространства над участком. Но собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать с учетом законодательных ограничений, и, в частности, полного суверенитета правительства над навигационным воздушным пространством страны.

Негосударственные субъекты собственности на землю в Российской федерации имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. В Российской Федерации не входит в физический, а, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка. Это пространство имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собой разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

В России, как и других странах мира, недвижимость определяют в основном через объем понятия - перечень предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты (ст. 130, 132) (см. табл. 1).

В общем случае недвижимость - это земельные участки и все то, что прочно связано с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российское законодательство включает в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (например, воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, а по целеустремленности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

Выделение недвижимости из всего имущества обусловлено рядом весьма серьезных обстоятельств.

1. Объекты недвижимости обладают большой значимостью общественной, социальной ценностью, а потому подлежат усиленной защите государства, закона.

2. Недвижимость представляет собой специфический объект налогообложения.

3. Некоторые правоотношения возникают только в отношении недвижимости, например ипотека.

4. Купля-продажа недвижимости значительно отличается от сделок с другими товарами.

Таблица 1Объекты недвижимости

Отдельные объекты	Сложные объекты
1. Земельные участки 2. Участки недр 3. Обособленные водные объекты 4. Все, что прочно связано с землей, в том числе: - леса; - многолетние насаждения; - здания; - сооружения 5. Приравненные к недвижимости, подлежащие гос. регистрации: - воздушные и морские суда; - суда внутреннего плавания; - космические объекты 6. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону	1. Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: - земельные участки; - здания и сооружения; - инвентарь и оборудование; - сырье и продукцию; - требования и долги; - права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работу и услуги; - нематериальные активы; - информация; - другие исключительные права.

В теории и практике целесообразно различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих порядок распоряжения им и особую устойчивость прав. Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве определяющего свойства в зависимости от жизненных ситуаций.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал, размеры и т.д. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических и техногенных процессов. В результате подобного воздействия изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых обязательно учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный источник дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых и контролируемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.

В Российской Федерации законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам, предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Когда частная собственность входит в противоречие с общественными интересами, она перестает относиться к юрисдикции частного права.

Закон (ст. 239 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных и муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других особенностей людей. Ведь все, что нужно человеку для достойной жизни, люди получают от земли.

Владение объектами недвижимости престижно в общественном сознании и необходимо для формирования среднего слоя. Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, которые позволяют отличить их от движимого имущества, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным признакам. Основные фундаментальные свойства недвижимости - неподвижность материальность или непотребляемость, на которых базируются все стальные ее родовые и видовые признаки. Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами.

Фиксчерс - это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы здания, водопроводы, электрооборудование, лифт).

Таблица 2 Признаки недвижимости

Признаки	Содержание (состояние)
Сущностные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
Связь с землей	Прочная физическая и юридическая
Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской формы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли - бесконечно при правильном использовании
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Общественное значение	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные). Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество

Недвижимость можно рассматривать в двух аспектах: физическом и экономическом. Со стороны физических характеристик недвижимость представляет собой отдельный пространственно расположенный объект, обладающий определенной полезностью, т.е. способностью удовлетворять потребность конкретного пользователя в данном месте и в данный период времени. Как физический объект недвижимость обладает следующими свойствами:

- неподвижностью, т.е. постоянством месторасположения, фиксированностью и немобильностью;

- уникальностью, т.е. индивидуальностью, единственностью в своем роде;

- неоднородность;

- долговечностью существования и эксплуатации.

В экономическом смысле недвижимость представляет собой объект, который требует определенного потока инвестиций, направленных на его сохранение и развитие. Он имеет определенную стоимостную оценку, может приносить своему собственнику (пользователю) доход и характеризуется следующими качествами экономического порядка;

- редкостью;

- дефицитностью;

- развитостью;

- зависимостью от местоположения объекта (влияния качества и степени использования земли и объектов на ней).

Классификация недвижимости это распределение объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Классификация помогает облегчить процесс изучения недвижимого имущества, быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменение потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации выступают элементы множества (здания, сооружения и т.д.), признаками - наиболее важные, практические свойства и характеристики объектов, которые выступают основанием для их группировки или деления (см. рис.1).

Иерархический метод классификации - последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней. Например, производственные здания по признаку этажности делятся на одно-, двух- и многоэтажные здания (первая ступень). Последние, в свою очередь, по виду освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и совместным освещением (вторая ступень) и т.д. Фасетный метод классификации - метод, предполагающий параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды), имеет следующие особенности:

- наличие только одной ступени классификации;

- разделение множества объектов недвижимости может осуществляться по разным признакам;

- высокая информационная насыщенность.

По общей квалификации недвижимого имущества степень дробления может ограничиваться исходя из принципа разумной целесообразности, достаточного для углубленного анализа состояния объектов и рыночной их оценки. Объекты недвижимости разграничивают, кроме того, в зависимости от степени износа, срока службы и соответственно утрате стоимости, способам их возмещения.

Рис. 1. Понятие о классификации недвижимого имущества

Особыми объектами недвижимости выступают кондоминиумы и предприятия в целом. Кондоминиум -- это совокупность элементов индивидуальной совместной собственности. Предприятие в целом представляет собой имущественный комплекс, который используется для осуществления предпринимательской деятельности и включает в себя все виду имущества, предназначенные для такой деятельности, в том числе: земельные участки; здания и сооружения, оборудование, инвентарь и сырье; продукцию, работу и услуги; фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания; другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 32 Гражданского кодекса Российской Федерации). Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды или других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

§ 3. Понятие рынка недвижимости и его особенности

Рынок - это механизм или институт осуществления контактов между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или Ресурсы. Эти цены служат ориентирами, руководствуясь которыми владельцы ресурсов, предприниматели и потребители делают свой свободный выбор, обеспечивающий личный интерес.

Различают рынки труда, финансово капитала, ресурсов, товаров, услуг и другие.

Недвижимость относиться к категории товаров, где в свою очередь её обращение на рынке тесно связано с привлечением финансово капитала, с использованием различных ресурсов и труда.

И, конечно, недвижимость зависит от таких особенностей, как:

1) взаимодействия спроса и предложения;

2) высокий уровень трансакционных издержек;

3) взаимовлияние первичного и вторичного рынков недвижимости;

4) низкая ликвидность объектов недвижимости;

5) многообразие рисков.

Рынок представляет собой сферу проявления экономических отношений между производителями (продавцами) и потребителями (покупателями) товаров и отражает социально-экономические условия реализации товаров.

В общей системе рынков можно выделить рынок недвижимости, на котором рыночными товарами являются объекты недвижимости.

Рынок недвижимости является одним из самых важнейших составляющих элементов рыночной экономики. Любые другие рынки (труда, капиталов, ресурсов, товаров и услуг) не смогли бы существовать без недвижимости как таковой. В то время как сама недвижимость относится к категории товаров, ее обращение на рынке опосредуется использованием труда, различных видов услуг и финансового капитала.

Под рынком недвижимости понимается экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней. Рынок представляет собой механизм, с помощью которого происходит обмен товарами, недвижимостью, капиталом и услугами, т.е. механизм, на который влияют желания участников рынка, а также различные социальные и политические факторы. Состояние рынка недвижимости наиболее адекватно отражает экономическое благосостояние общества. Рынок определяет цену (ренту), которая устанавливается на различные виды недвижимости в разных регионах. О наличии рынка недвижимости можно говорить только в том случае, когда между желающими купить (покупателями) и желающими продать (продавцами) существует всеобщая договоренность приобретать и продавать имущество, добровольно выставляемое на рынок по рыночным Ценам.

По утверждению Дж. Фридмана и Н. Ордуэя, рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Однако отечественной практике больше соответствует такое определение - рынок недвижимости - это совокупность сделок с недвижимостью, их информационного обеспечения, операций по управлению и финансированию в области недвижимости.

Рынок недвижимости включает в себя рынки различных типов собственности, таких как рынок жилья, офисных помещений, рынок кондоминиумов, земельный рынок и другие. Как и все существующие рынки, они подразделяются на первичные и вторичные. Первичный рынок объединяет все, вновь создаваемые объекты недвижимости, превращая их в объекты частной собственности, иначе говоря, совершаются сделки с объектами, впервые выставленными на продажу. Основными продавцами на этом рынке выступает государство (в лице федеральных, региональных и местных органов власти) и строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости.

Вторичный рынок есть ни что иное, как рынок, на котором происходит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости, уже находящиеся в частной собственности у физического или юридического лица.

Уровень предложения на первичном рынке, особенно уровень предложения элитного жилья, зависит от объемов нового строительства. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Рост предложения на вторичном рынке, обусловленный, например, ухудшением экологической обстановки, неизбежно приводит к обесценению недвижимости на первичным рынке.

Учет взаимовлияния первичного и вторичного рынков позволяет добиваться снижения издержек на создание новых объектов недвижимости.

Рынок недвижимости можно сегментировать по различным параметрам. Например:

- географическому фактору - в каждом регионе, городе и даже районе города складывает уникальный рынок недвижимости;

- назначению объектов - рынок жилой недвижимости обнаруживает существенные отличия от рынков коммерческой, промышленной и сельскохозяйственной недвижимости;

- стоимости - рынок дорогой недвижимости весьма отличен от рынка сравнительно дешевой недвижимости;

- мотивам сделок - операции с недвижимостью совершают ради печения дохода, или в расчете на прирост стоимости объекта, или в елях укрытия доходов от налогообложения;

- правам собственности - сделки с недвижимостью могут предполагать переход от одного лица к другому: а) неограниченных прав собственности; б) сервитута (права ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица); в) права на аренду; г) права на участие в кондоминиумах; д) права хозяйственного ведения; е) права оперативного управления; ж) права пожизненного ведения и др.

Основным следует признать деление рынка недвижимости на рынок жилья, рынка коммерческой недвижимости и рынка земельных участков.

Бесплатная приватизация жилья за короткий срок создала широкую прослойку собственников - владельцев квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда.

Сейчас в России наблюдается острый дефицит жилья. Жилищная проблема усугубляется постоянным притоком вынужденных мигрантов из ближайшего зарубежья. В то же время переход к рыночным отношениям привел к значительному сокращению объемов жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в эту сферу.

Рынок жилья подразделяют на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Городской жилой фонд, в свою очередь, делится на несколько групп в зависимости от характера застройки: жилье низкого качества, типовое жилье, застройки сталинских времен, дома улучшенной планировки, элитное жилье.

Формирование рынка загородного жилья связано с отменой ограничений на индивидуальное загородное строительство. Основными составляющими на этом рынке выступает новая застройка, старая застройка и незавершенное строительство.

Формирование рынка нежилых помещений (коммерческой недвижимости) было инициировано приватизацией предприятий. Он значительно уступает рынку жилья по числу проводимых операций, но ввиду высокой стоимости товара достаточно привлекателен для торговцев недвижимостью.

В зависимости от назначения помещений в составе рынка коммерческой недвижимости выделяют рынки офисных, торговых, складских и производственных площадей.

Образование рынка промышленной недвижимости обусловлено тем, что вновь образующихся производственных структур и перепрофилирования действующих нужны производственные площади. Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, - она значительно дешевле, чем в центре.

Вo многих странах мира земля является одной из основных ценностей, общающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Становление земельного рынка и формирование цен происходит медленно из-за несовершенства правовой базы и отношений собственности на землю.

На сегодняшний день дать точную оценку рынку недвижимости России составляет весьма трудную, почти невыполнимую задачу.

По оценкам экспертов, в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% национального богатства.

На заседании Правительства Российской Федерации осенью 2001 г. был рассмотрен и в основном одобрен проект федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения государственного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 г.)», разработанный Росземкадастром. При ведении этого учета будут использоваться фотосъемки с искусственных спутников Земли.

Сейчас в России насчитывается около 70 млн. незарегистрированных объектов в собственность строений. Их не коснулась система налогообложения потому, что они не учтены в бюро технической инвентаризации. Из-за этого государственная казна ежегодно теряет многие миллионы, и в целом сбор налогов с объектов недвижимости является убыточным из-за неправильной их оценки. Кроме того, создается ложная картина в статистике, что в свою очередь ведет к неправильным решениям в инвестиционной политике, в развитии стройиндустрии.

В настоящее время наиболее труднодостижимым благом для типичной российской семьи среднего класса является именно объекты недвижимости. Лишь 7% средних русских утверждают, что могут приобрести все, включая недвижимость, и лишь 28% не испытывают затруднений с покупкой автомобиля.

На рынке недвижимости России только средний класс оставляет приблизительно 8-10 млрд. долларов в год.

Недвижимость как товар имеет ряд своих особенностей. Во-первых, недвижимость -- «штучный» товар, обладающий индивидуальными, а порой уникальными характеристиками. Здания и сооружения различаются Использованным при их возведении материалом, степенью новизны, архитектурным стилем. Внутренней планировкой, отделкой и т.п. Даже типовые строения бывают несхожи ввиду местоположения, подъездных путей, социальной инфраструктуры, экологических особенностей, близости к центру города т.д. Во-вторых, объекты недвижимости стационарны, их нельзя перенести ближе к покупателю, в результате чего период реализации и издержки на нее, как у покупателя, так и у продавца, выше тех, что характерны для других рыночных товаров.

Особенности недвижимого имущества как товара предопределяют специфику рынка недвижимости.

Индивидуальный и даже уникальный характер объектов недвижимости делает ее рынок рынком ограниченных ресурсов. Если мы возьмем в качестве примера жилье, то станет ясно, что ограничено число зданий, расположенных в экологически чистых районах, либо историческом центре, сооружений с высокими потребительскими свойствами и т.д.

Ограничено не только предложение, но и спрос, поскольку недвижимость - товар не из дешевых.

Ограниченность предложения и спроса ведет к формированию практически индивидуальных цен.

На спрос и предложение на рынке недвижимости влияют многие факторы:

- Экономические - уровень и динамика доходов физических и юридических лиц, дифференциация доходов потенциальных покупателей, уровень предпринимательской активности, возможность привлечения заемных средств (кредитов), цены на рынке недвижимости, стоимость строительства, цены и тарифы на коммунальные услуги, уровень арендной платы, налогообложение и т.д.;

- Социальные - тенденции изменения численности населения, его возрастная, образовательная и социальная структура;

- Административные - различного рода ограничения, контроль, условия получения прав на застройку, требования к правовому оформлению сделок (порядку 4ix регистрации и т.п.);

- Инфраструктурные - состояние социальной инфраструктуры, в том числе транспорта;

- Экологические - состояние природной среды.

Кроме того, на спрос воздействуют также политические и национальные факторы, культура и традиции населения.