Каждый из перечисленных факторов по-своему сказывается на балансе предложения и спроса. Например, недоступность кредитов, низкий уровень доходов и сбережений населения снижают спрос, что, в свою очередь, увеличивает издержки строителей.

Отличительной чертой рынка недвижимости от других рынков также является то обстоятельство, что, он дезагрегирован, локализован, состоит из взаимосвязанных субрынков, децентрализован и менее организован, чем другие рынки. Дезагрегацией рынка называется процесс выделения стандартизованного субрынка из более общего, менее стандартизированного рынка. Рынок недвижимости локализован. В результате того, что недвижимость иммобильна, этот рынок чувствителен к местным условиям и окружающей среде, следствием чего схожие объекты недвижимости в разных регионах имеют разные цены.

Функционирование рынка недвижимости предполагает динамическое взаимодействие между объектом недвижимости (местоположение и развитость недвижимости), участниками этого рынка (субъекты рынка недвижимости), государством как специфическим субъектом рынка недвижимости и окружающей средой.

Все участники рынка недвижимости должны взаимодействовать между собой, находить компромиссные решения, позволяющие им успешно санкционировать как в краткосрочном, так и долгосрочном аспекте. Это естественно, что интересы каждой из сторон не совпадают друг с другом. Каждая из сторон имеет диаметрально противоположный интерес, однако все они заинтересованы в поддержании финансовой позиции друг друга. Ни одна из сторон не должна стремиться заставить другую предпринимать такие шаги, которые неминуемо привели бы последнюю к банкротству. Другими словами, функционирование рынка недвижимости предполагает наличие сбалансированности интересов всех его участников.

Итак, профессиональная деятельность на рынке недвижимости включает в себя:

1. Операции с жилой недвижимостью: продажа жилых помещений с аукционов и на конкурсной основе, деятельность при совершении сделок купли-продажи, обмена, дарения (в т.ч. посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей из домов, подлежащих сносу и реконструкции, заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием, деятельность по сдаче в наем жилых помещений;

2. Операции с нежилыми помещениями: продажа нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе, обмен, дарение, сдача в аренду;

3. Операции с земельными участками, включая их сдачу в аренду.

В общем случае под сделками понимаются действия, направленные на Установление гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними и многосторонними (договоры). Односторонние сделки создают обязанности только для лица, совершившего сделку (завещание, выдача доверенности).

Большую часть сделок занимают именно многосторонние сделки, метом которых является переход прав на недвижимое имущество. Для совершения многосторонней сделки необходимо согласие всех участников договора, и предполагает возникновение у них всех прав и обязанностей. Договор должен быть составлен ясно и четко. Для того чтобы сделка была признана действительной необходимо, чтобы была соблюдена простая письменная форма сделки с государственной регистрацией в надлежащем органе.

Сделка должна быть произведена надлежащим лицом: собственником (либо обладателем иных титульных прав, либо по надлежаще оформленной доверенности), дееспособным (и способным понимать значение своих действий), при свободном волеизъявлении.

Стороны должны заключать только действительные сделки. Если сделка является мнимой, т.е. заключается без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, или притворной, т.е. заключается с намерением прикрыть иную сделку, то такие действия являются ничтожными. В этом случае по иску любой заинтересованной стороны суд может принять решение: обязать стороны возвратить другой все полученное по сделке либо возместить стоимость в денежном выражении. Примером может послужить оформление доверенности с правом распоряжения имуществом либо дарение взамен оформления договора купли-продажи.

Если при таких сделках заведомо ущемляются чьи-либо интересы либо производятся действия, противоречащие интересам правопорядка или нравственности, виновная сторона должна вернуть имущество стороне по сделке, а полученное взамен взыскивается в доход государства.

Основное место среди сделок с недвижимостью занимают сделки купли-продажи, предметом которых может выступить любой объект недвижимости.

Юридическим содержанием сделки купли-продажи является переход права собственности на объект недвижимости. Экономическое же содержание - обмен ресурсами или продуктами, перераспределение имеющихся в обществе экономических активов, обеспечивающее их эффективное использование.

Непосредственным выражением экономического содержания сделки купли-продажи является цена. Индивидуальность объекта сделки и условий ее совершения определяют индивидуальность цены договора.

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю в момент государственной регистрации такого договора, поэтому его Исполнение сторонами до этого момента не влечет, по российскому законодательству, перехода права собственности, в том числе его бремени и риска.

Важнейшим условием совершения сделки купли-продажи является акт приема-передачи объекта недвижимости, который удостоверяет надлежащее исполнение обязательства продавцом недвижимости. Уклонение от подписания этого документа на условиях, описанных в договоре, влечет судебное разбирательство по иску другой стороны и обязанность возмещения виновной стороной убытков.

Также весьма распространены сделки аренды. Под арендой понимается предоставление арендатором за плату и во временное пользование имущества арендатору.

Договор аренды помещений ограничений не имеет. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Сделки аренды также подлежат государственной регистрации. Если в договоре аренды не указан срок окончания его действия, он считается заключенным на неопределенный срок, при этом любая сторона в праве расторгнуть договор, предупредив другую сторону заранее, но не менее чем за 3 месяца.

Арендатор может продолжать пользоваться имуществом, даже если срок договора истек, а арендодатель не имеет претензий, в этом случае считается, что договор возобновлен на неопределенный срок.

Собственник - физическое лицо, сдающее в аренду помещение, должен встать на учет в налоговую инспекцию как лицо, получающее доход от сдачи имущества в аренду, ил заявить о получении такого дохода в декларации.

Арендные отношения о существу являются практическим применением принципа «расщепления» права собственности, при котором возникают два вида права: право арендодателя получать доход от сдачи имущества в аренду (с возвратом имущества по истечении договора аренды) и право арендатора на владение и пользование объектом недвижимости в течении срока аренды.

Экономический аспект арендных отношений реализуется в уплате арендатором арендной платы (ренты) за использование принадлежащего арендодателю имущества.

Принято разграничивать общую и чистую ренту. Уплата чистой ренты предполагает, что арендатор сам оплачивает все расходы по содержанию арендуемых помещений, коммунальных платежей, а арендодателю выплачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости, при общей ренте арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все остальные расходы несет арендодатель.

Существует также еще вид процентной ренты. Суть процентной ренты состоит в том, что вся арендная плата, которую арендатор должен выплачивать арендодателю, развивается на две части: постоянную (которая составляет около 80% от сложившегося на рынке уровня арендных ставок) и переменную (которая составляет собой часть от объема товарооборота арендатора).

Основной фактор, который затрагивает интересы обеих сторон при заключении договора аренды это сроки аренды. Принято различать краткосрочную аренду (до 1 года) и долгосрочную аренду. Условия по изменению арендной платы должны быть четко оговорены в договоре арендной платы.

Структура сделок с недвижимостью существенно отличается на рынках жилой и коммерческой недвижимости. Одним из общих правил является преобладание сделок купленным формированием цен огромное значение для успешной работы имеет искусство работы с клиентом

Далее, в связи с высоким уровнем издержек при осуществлении сделок с недвижимостью серьезным аргументом в конкурентной борьбе становится снижение уровня комиссионных и/или наполнение их более Широким содержанием.

И, наконец, особую ценность на рынке недвижимости имеет формация об уровне цен по отдельным типам и объектам недвижимости, факторах, влияющих на предпочтения покупателей, о тенденциях развития бизнеса.

Деятельность на этом рынке связана с проведением операций с объектами высокой ценности, с оперированием подчас огромными финансовыми средствами. Операции на рынке недвижимости непосредственно затрагивают важнейшие жизненные интересы их участников и совершаются большинством из них крайне редко. Принятие решений на этом рынке, хотя и не требует, как правило, такой же оперативности, как на рынке ценных бумаг, зато предполагает учет множества факторов, способных повлиять на ее успех - экономических, юридических, административных, социальных и пр.

Наконец, операции с недвижимостью - один из тех секторов рыночной экономики, где роль государственного регулирования и регламентации особенно высока.

§ 4. Законодательство о риэлтерской деятельности

Реальный рынок существует всегда на определенной территории в государственных границах, при наличии центральных и местных властей, призванных обеспечивать территориальную целостность страны, поддерживать внутренний порядок, формулировать правила, определяющие характер и механизм существования и развития рынка, контролировать соблюдение этих правил. Подобные функции государства по созданию и поддержанию рамочных условий нормальной жизни населения и функционированию экономики иногда называют «полицейским» или «функциями ночного сторожа». В этой связи возникает необходимость рассматривать не только сферу так называемой официальной экономики, но и проблему экономики теневой, что весьма актуально в российских условиях. Что касается рынка недвижимости, это стало весьма актуально в условиях отмены государственного лицензирования риэлтерской деятельности.

Устойчивое развитие и функционирование предприятий сильно зависит от величины трансакционных издержек, уровень которых определяет условия и границы деятельности.

В Российской Федерации в настоящее время затраты на поиск информации о контрагентах рынка, ценах, ценовых ожиданиях, ведение переговоров об условиях контрактов и заключении сделок, разработку стандартов, контроль за уровнем качества товаров и предоставляемых услуг, правовое регулирование собственности и другие аналогичные трансакционные издержки достаточно высоки.

Очевидно, что в Российской Федерации основную часть расходов, связанных с трансакциями, как и в большинстве стран, будут нести предприниматели, т.е. лица, заинтересованные в максимизации прибыли. Однако в определенной мере решение этой проблемы берет на себя и государство. Например, создание и ведение единой информационной схемы - кадастра недвижимости - является, с одной стороны, залогом успеха совершенствования управления городской недвижимостью и надежным и устойчивым источником доходов местных бюджетов, с другой стороны, кадастр недвижимости облегчает процесс поиска информации, как для профессиональных участников рынка недвижимости, так и простых граждан. Наличие полной информации обо всех объектах, расположенных на территории города, позволит городским властям в некоторой степени упорядочить отношения на рынке недвижимости, повысить эффективность использования недвижимости, стимулировать инвестиционные процессы в ее развитие.

Государственное регулирование - это не только функции обеспечения правовой основы и благоприятного социального климата, но и государственные контрактные системы, государственный мониторинг рынка, государственное стандартизирование качества товаров и предоставляемых услуг.

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

- государственные и муниципальные органы и организации;

- государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

- путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

- косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Существуют такие сферы деятельности, где административные методы Достаточно эффективны, а их применение не просто желательно, а необходимо. Например, в области регулирования рынка недвижимости это может быть создание нормативной базы, четко определяющей правила Функционирования рынка недвижимости и контроль за их соблюдением, поддержание правопорядка на рынке, разработка ряда важных общенациональных стандартов, направленных на сохранение здоровья, безопасных условий жизни и труда и контроль за их соблюдением; определение и поддержание минимально необходимых параметров жизни людей (гарантированная минимальная заработная плата, социальные выплаты и пособия), выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Государственное регулирование охватывает три уровня деятельности: федеральный, региональный (республиканский в составе РФ, национально-территориальные области и округа, края и области, гг. Москва и Санкт-Петербург), местный (города, регионы). Кроме того, в случае добровольного объединения государств СНГ и создания единого пространства появляется межгосударственное регулирование.

В последние годы Федеральным Собранием РФ приняты следующие основные законодательные акты, регулирующие отношения на рынке недвижимости:

- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (ред. 04.12.2007г.);

- Гражданский кодекс РФ (ред. 06.12.2007г.);

- Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ (ред. 19.06.2007г.);

- Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. 18.10.2007г.);

- Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. 08.11.2007г.);

- Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ;

- Закон РФ «О недрах» от 20.02.1992 г. № 2395-1 (ред. 01.12.2007г.);

- Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 г. №1541-1 (ред. 30.06.2006г.);

- Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872-1 (ред. 19.06.2007г.);

- Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ред. 08.11.2007г.);

- Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. 23.11.2007г.).

Все эти законодательные акты периодически пересматриваются, Дорабатываются и дополняются, и выходят в свет в более свежих редакциях.

Рассмотрим не только те нормативные акты, которые имеют непосредственное (прямое) отношение к регулированию риэлтерской Деятельности, но также некоторые из тех, которые хотя и связаны с риэлтерством лишь косвенно, но, тем не менее, определяют направления риэлтерского бизнеса в России.

Статья 131 ГК РФ связывает момент возникновения прав на Недвижимое имущество с моментом государственной регистрации Недвижимости в едином государственном реестре.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним преследует две важнейшие цели.

1. Обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан, всех субъектов хозяйствования, государства, муниципалитетов.

2. Формирование объективной базы данных для налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

В мире существует две системы регистрации недвижимости.

1. Англо-американская. Предусматривает регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по договорам между прежними новыми его владельцами. Чтобы гарантировать сделку от возможных шибок новый владелец вынужден пользоваться дорогостоящими ,слугами страховых и юридических фирм, которые анализируют всю историю объекта недвижимости на глубину до 70 лет. Таким образом, система требует больших денежных затрат на защиту прав собственности, но в случае возникновения ущерба ответственность несет страховая компания, которой был выплачен взнос.

2. Европейская система регистрации. Основана на государственных гарантиях права собственности на недвижимость. При такой организации вся история недвижимости находится в едином государственном реестре и вся совокупность прав на имущество также гарантируется государством. Если в дальнейшем выявляются какие-либо ошибки, например недееспособность физических лиц или иные упущения, то ответственность несет правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой причине издержки. Государственная регистрация и гарантии прав собственности на недвижимое имущество надежнее и дешевле, чем частные системы регистрации сделок, а не прав.

В Российской Федерации с 1 февраля 1998 г. принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Например, при продаже предприятия Гражданский Кодекс обязывает стороны вначале осуществить государственную регистрацию договора на его продажу (ст. 560), затем осуществить фактическую передачу предприятия покупателю по передаточному акту (ст. 563), после чего провести государственную регистрацию права собственности покупателя на предприятие.

В соответствии с законодательством, каждому объекту недвижимости должен быть присвоен кадастровый номер - то есть уникальный номер объекта недвижимости, присваиваемый при инвентаризации, на весь период его существования. Кадастровый номер здания или сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка (идентифицируется по шести позициям: субъект федерации, район, сельская администрация, населенный пункт, номер квартала, номер участка) и инвентарного номера здания или сооружения. А кадастровый номер помещения - из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют Федеральная регистрационная служба, самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством Юстиции РФ. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества, в пределах регистрационного округа, в котором действует федеральная регистрационная служба.

К объектам регистрации относятся:

1. право собственности;

2. вещные права лиц, не являющихся собственниками (например, право пожизненного наследуемого владения земельным участком). Такие права являются абсолютными, то есть субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже при переходе прав собственности другому лицу, вещные права лиц, не являющихся собственниками не прекращаются;

3. ограничения (обременения) прав на недвижимость (сервитуты, аренда, ипотека);

4. действия (сделки) влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество.

Основаниями для регистрации служат:

1. акты органов власти;

2. договора;

3. вступившие в силу судебные решения;

4. свидетельства о праве на наследство;

5. давность приобретения - то есть лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет приобретает право собственности на это имущество.

Факт государственной регистрации, возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, а на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись.

Введение на территории России государственной регистрации было вызвано несколькими факторами такими как:

- установление контроля за оборотом недвижимого имущества;

- обеспечение надежности и гласности при совершении сделок, предметом которых является недвижимость;

- охрана и защита прав и законных интересов собственников, владельцев, пользователей недвижимого имущества, а также иных лиц, участвующих На рынке недвижимости.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является одним и способов снижения риска проведения операций с недвижимостью.

Осуществление процедуры государственной регистрации возложено на федеральную регистрационную службу, расположенную на территории регистрационного округа по месту нахождения имущества.

Чем больше собственности (имущества, недвижимости) у государства, тем оно сильнее. Могущество любого государства выражается наличием у него земли, природных богатств и сырьевых ресурсов, крупных производственных мощностей (включая морские суда и космические объекты) и многочисленных мелких объектов недвижимости.

Высокие темпы распродажи государственного имущества уже насытили рынок недвижимости. В целом по России доля объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, выше, чем государственной и муниципальной. Ничего плохого в таком соотношении нет, если бы ни одно обстоятельство. После продажи имущества в частные руки и, получив определенный доход от продажной цены объекта недвижимости, государство теряет все рычаги управления отчужденной собственностью. Государство не может управлять частной собственностью, т.к. это противоречит законодательству,

Рынок недвижимости выходит из-под государственного влияния, создавая все больше проблем для развития экономики. Ведь убыточна вся система организации бесплатной приватизации жилищного фонда, убыточна налоговая политика в сфере недвижимости, т.к. нет точного кадастра объектов недвижимости с их реальной оценкой, в убыточном режиме работают почти все организации ЖКХ (ЖЭК, РЭУ, ЖСК и т.д.).

Существует четкая необходимость восстановления и усиления регулирующей роли государства в сфере недвижимости. Например, она может быть выражена в принятии нового закона «О недвижимости и риэлтерской деятельности в РФ».

Необходимость государственного регулирования рынка объективно востребована процессами разгосударствления, новой экономической политикой Правительства России.

Государство не имеет права оставаться сторонним наблюдателем и в ток себе обслуживать монополизированными частными структурами рынок недвижимости.

Возвращаясь к вопросу законодательного регулирования риэлтерской деятельности, необходимо сказать, что ранее этот вопрос урегулировался федеральным законом «О лицензировании отдельных видов деятельности».

8.08.2001г был принят Федеральный закон №128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». Данный закон упростил процедуру получения лицензий, а также сократил число видов предпринимательской деятельности, подлежащих лицензированию.

Закон вступил в силу по истечении шести месяцев со дня его официального подписания, т.е. 08.02.2002г.

Уже на стадии разработки этого закона стали раздаваться голоса, что государство поспешило пустить на произвол судьбы сделки с недвижимостью.

Раньше, чтобы стать риэлтором, надо было пройти аттестацию и получить лицензию. Существовала даже обязательная учебная программа, которую следовало изучить, прежде чем получить право заниматься куплей-продажей жилья. Это было хоть что-то, чем можно было контролировать рынок и знания риэлторов.

Уже сейчас можно сделать вывод, что отмена лицензирования открыла дорогу риэлторам без образования или того хуже - квартирным мошенникам. Отследить их деятельность будет просто невозможно. Если раньше без лицензии нельзя было поместить рекламу на странице объявлений, то теперь государство будет следить только за своевременной уплатой налогов. Единственное, что может защитить человека, решившего продать или купить квартиру, - максимально полная информация о том, что ему грозит при покупке жилья и тех действиях, которые ему необходимо предпринять для собственной безопасности, независимо от посредника, помогающего ему в покупке-продаже недвижимости.

Была разработана идея, которая сейчас внедряется, добровольной сертификации риэлтерских услуг. На это уйдет время и трудно сказать, сколько людей успеет испортить квартирный вопрос. Но уже сейчас совершенно очевидно, что жителей вокзалов в России станет больше.

Необходимо напомнить, что закон был принят в интересах малого и среднего предпринимательства, чтобы снять ряд бюрократических препятствий при ведении бизнеса. Однако лицензирование позволяло государству регулировать деятельность риэлторов. Для клиентов наличие лицензии у компании служило гарантом надежности и честности всех сделок с недвижимостью. Отрицательное действие закона состоит в том, что теперь рынок не защищен от непрофессионалов. По словам А. Литвиненко, вице-президента Иркутского областного Союза риэлторов, положительный момент законопроекта состоит в том, что отмена лицензирования будет способствовать объединению и развитию региональных ассоциаций риэлторов, к которым перейдет часть функций по регулированию участников рынка недвижимости. Это актуально для Иркутской области, так как объединение нескольких риэлторов немногочисленно и не имеет достаточного влияния на рынок.

ГЛАВА II. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ АГЕНСТВА НЕДВИИМОСТИ

§ 1. Состояние рынка недвижимости России

В первой главе данного дипломного проекта отмечалось, что отличительными особенностями рынка недвижимости являются:

- индивидуальность ценообразования;

- высокий уровень трансакционных издержек;

- важная роль взаимодействия первичных и вторичных рынков;

- высокая зависимость цен, доходности и рисков состояния региональной экономики;

- многообразие рисков;

- низкая ликвидность товара на рынке;

- слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу вышеперечисленных причин рынок недвижимости выступает как несовершенный рынок, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны, рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые существенно затрудняют его анализ. Это:

- труднодоступность достоверной информации;

- ограниченное количество аналогичных сделок (а зачастую полное их отсутствие);

- многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько и трудную задачу.

Понятие «анализ рынка недвижимости» в наиболее общем значении слова представляет собой целенаправленное исследование рынка для выявления тенденций его развития в целом или по отдельным сегментам. Такое исследование может проводиться в разных целях, которые можно свести в две основные группы:

1. Исследование рынка недвижимости как особой сферы рыночной экономики в национальных или региональных масштабах в целом или по отдельным сегментам.

Относящиеся к этой группе исследования могут быть нацелены на Решение таких задач, как:

- определение динамики и прогнозирование цен, спроса и предложения нa рынке (в том числе в разрезе типов недвижимости, в территориальном разрезе);

- оценка доходности и рисков инвестирования в недвижимость в сравнении с иными вариантами инвестиций;

- оценка сравнительной эффективности инвестиций в различные типы недвижимости.

Результаты таких исследований, прежде всего, полезны профессиональным участникам рынка (риэлторам) для формирования стратегии их поведения на рынке. По результатам таких исследований могут быть приняты решения по переориентации с одного сегмента рынка на другой; по усилению активности на какой-либо территории; по увеличению или уменьшению веса недвижимости в инвестиционном портфеле.

2. Исследование рынка недвижимости и его внешней среды для принятия обоснованного решения, относящегося к конкретному объекту или проекту.

Целями таких исследований могут быть:

- принятие решений об инвестировании в объект недвижимости;

- формирование политики цен или арендной платы;

- принятие решений о продаже объекта недвижимости.

Ясно, что эти направления исследования рынка внутренне связаны между собой, поскольку второе направление невозможно реализовать без исследования общих тенденций развития рынка недвижимости; оно базируется на первом и является его конкретизацией применительно к определенному объекту недвижимости.

Вне зависимости от конкретной цели исследования достоверность полученных в его ходе результатов во многом зависит от качества и достоверности исходной информации, которая может быть получена как в ходе разового изучения состояния и тенденций развития рынка, так и на основе мониторинга рынка - непрерывного наблюдения за рынком с широким охватом отслеживаемых параметров.

Мониторинговые приемы изучения рынка имеют существенное преимущество, поскольку дают максимально подробную и актуальную картину функционирования рынка, однако обладают и не менее существенным недостатком, поскольку требуют весьма серьезных финансовых затрат и организационных усилий.

Вопрос о выборе источника информации о состоянии рынка недвижимости во многом зависит от структуры органов государственной власти в том или иной регионе, наличии специализированных организаций, занимающихся сбором и обработкой информации о рынке недвижимости.

На основе собранной информации проводится ее обобщение, позволяющее выявить тенденции в развитии рынка.

Существенное значение при обработке полученной информации имеет соблюдение правила обобщения однородной информации, точное определение ее вида:

- правильный выбор единицы сравнения - цена или арендная плата в расчете на квадратный метр общей или жилой площади для жилых зданий и на квадратный метр общей или полезной площади для коммерческий зданий и помещений существенно отличаются друг от друга;

- последовательное соблюдение границ избранного сегмента и пределов действительности полученных результатов - данные об уровне цен по рынку квартир в многоквартирных зданиях в целом не могут использоваться для определения цены конкретной квартиры; результаты исследования цен в одном районе города нельзя непосредственно использовать как аргумент при принятии решения о покупке квартиры в другом районе;

- точное определение вида показателя, который используется в ходе исследования (цена предложения и цена продажи существенно отличаются друг от друга), его структуры (цена с учетом комиссионных или без них, арендная плата с учетом налогов, коммунальных платежей или без них и т.д.).

Результатом первого этапа анализа является систематизированная информация, показывающая динамику активности на рынке в целом и по его отдельным сегментам.

На основании сбора и обобщения данных, отражающих состояние и динамику рынка недвижимости, можно сделать целый ряд выводов, помогающих предпринимателю в организации своей деятельности.

Следующим шагом в исследовании рынка является определение меры происходящих на рынке изменений, их количественная оценка. Одним из широко используемых для этого в процессе общего анализа рынка приемов является выведение индексов, характеризующих динамику тех или иных показателей, отражающих состояние рынка.

Индекс - это отношение какого-либо показателя отчетного периода (например, цены) к аналогичному показателю базового периода. Индексный метод позволяет оценить динамику того или иного показателя, и его применение может быть весьма полезным. В любом случае, необходимо соблюдать грамотное применение индексов. Например, рост цен на первичном рынке жилья может быть следствием целого ряда обстоятельств: роста спроса, роста строительных издержек, изменения структуры строящегося жилья по видам применяемых материалов и пр. Сам по себе индекс прироста цены не сможет показать, что же все-таки повлияло на ту или иную ее динамику.

Не менее существенно и то, на основании какого массива данных делаются те или иные выводы. Используемая при выведении индексов информация должна быть репрезентативной как в количественном, так и в качественном составе.

Следующим этапом в исследования рынка, позволяющим перейти от общих его характеристик к анализу ситуации по отношению к конкретному объекту или их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения предпринимателя.

Сегментация рынка - это выделение групп потребителей недвижимости, объединенных общими требованиями к физическим и экономическим характеристикам объектов. Именно в таком виде она важна для формирования на рынке. Выделение сегментов позволяет фокусировать внимание не на рынке в целом, а на его составной части и, исходя из этого, определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе фирмой рыночной ниши), либо конкурентоспособность объекта (если речь идет об отдельном объекте недвижимости).

На рынке недвижимости сегментация может быть проведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному назначению объектов или даже по комплексу признаков.

Сегментация рынка является основой для следующего этапа исследования рынка - позиционирования, объектом которого может быть как фирма ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

Позиционирование - отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента.

В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма.

Российский рынок недвижимости находится в начальной стадии своего развития, отправной точкой которой можно считать принятие Верховным Советом РФ 3 июля 1991 года Закона о приватизации государственных и муниципальных предприятий, где была зафиксирована необходимость оценки основного капитала в соответствии с представлениями о его предполагаемой доходности.

Указанное положение не было реализовано, Верховный Совет в июне 1992 г. своим решением установил, что оценка приватизируемого имущества должна производится на основе балансовой стоимости по состоянию на 1 июня 2012 г., что привело к существенному занижению стоимости имущества.

Становление рынка недвижимости в России начинается при практическом отсутствии какой-либо его связи с финансовым рынком (существовавшая в советский период система жилищного и строительного в целом финансирования и кредитования к началу 2012 г. по существу уже развивалась). Для покупки нужны были «живые» деньги, причем желательно наличные и в свободно конвертируемой валюте.

Формирование уровня цен на рынке жилья в первой половине 90-х гг. происходило в крупных городах России как следствие спроса со стороны слоя лиц с наиболее высокими доходами.

Единого рынка объектов недвижимости (в том смысле, в котором они определены в Гражданском Кодексе) не существует. Объективнее говорить о существовании рынков отдельных элементов недвижимого имущества (жилья, коммерческой недвижимости, недвижимости производственного назначения) и формировании разрозненных предпосылок рынка объектов недвижимости.

«Рост цен зафиксирован на уровне 7,2%, по отношению к первому кварталу текущего года», - сказал С.Круглик на селекторном совещании с восемью регионами РФ, которые испытывали на наиболее острые проблемы в жилищно-коммунальном комплексе зимой 2011-2012 годов.

Глава Росстроя заявил об увеличении объемов строительства жилья в первом полугодии 2012 года, по сравнению с аналогичным периодом 2011 года. «По нашим оперативным данным, такой рост в России составил более 10%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. То есть за июнь строителям удалось значительно подтянуть объемы жилья - объем ввода за июнь по оперативным данным превысит 5 млн. квадратных метров», - сказал С.Круглик.

С.Круглик привел данные Росстата, по которым в 57 субъектах РФ в текущем году за первое полугодие ввели жилья больше, чем за тот же период прошлого года. «Так, в ЦФО показатель ввода жилья, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составил 108% (при этом по Московской области - 115%)», - сказал С.Круглик. По его информации, в СЗФО этот показатель составил 102,3%, в УФО - 122,3%, в СФО - 156%.

И все же, несмотря не все имеющиеся проблемы, операции с недвижимостью способны и сегодня приносить ощутимый доход.

В итоге можно сделать вывод о том что, крайне необходим закон о рынке недвижимости, в котором должны быть определены единые понятия и термины, объекты рынка недвижимости, его профессиональные участники и стандарты их деятельности, а также рамки государственного регулирования рынка недвижимости в России.

§2. Состояние и анализ рынка недвижимости г. Иркутска

Город Иркутск стал одним из немногих городов, где формируется своеобразный рынок недвижимости, интересный для изучения.

В Иркутске функционирует система жилищного финансирования, основанная на дифференцированном подходе к различным категориям граждан и включающая инвестиционно-строительную деятельность, долгосрочное кредитование с адресной муниципальной поддержкой. По такой системе строятся жилые дома в микрорайонах Юбилейный. Ново-Ленино, по улицам Старо-кузьмихинской в Академгородке, Поленова в Куйбышевском районе. Все больше внимания уделяется вопросу реконструкции старого жилого фонда. Проводятся работы по ремонту жилых домов первой массовой серии 1.355 в микрорайонах Ново-Ленино, Юбилейный. Многолетний опыт выполнения ремонтно-восстановительных работ предприятием «Иркут-Инвест» позволяет принимать оптимальные решения по усилению существующих конструкций и утеплению наружных стен жилых домов без выселения жителей.

В 2004 году принята программа «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья на 2004-2010 годы», решающая вопросы обеспечения жильем граждан, живущих в условиях, непригодных для проживания, и социально-экономического и градостроительного развития территории Иркутска, на которой расположены аварийные и ветхие дома.

Территория Иркутска в границах городского округа составляет 27,7 тыс. га. Городской застройкой занято 11,95 тыс. га, что составляет 43,1% всех городских земель. Значительную территорию занимают леса (6,35 тыс. га, или 22,9%), водные пространства (2,87 тыс. га, или 10,4%), луга и пойменные территории (4,26 тыс. га, или 15,4%).

Факторы, определяющие естественный для данного города уровень цен на жилье - расслоение городов по масштабу и богатству.

К специфическим особенностям города, региона, определяющим тот стабильный (хотя и колеблющийся в определенных пределах) уровень цен, который складывается в периоды стабилизации рынка, относятся:

- экономический потенциал и уровень социально-экономического развития города и региона, наличие экспортно-ориентированных, конкурентоспособных производств;

- административный статус и масштаб города, характер его промышленного и культурного развития;

- демографические характеристики населения, миграция, обеспеченность жильем;

- географическое положение (удаление от столиц, других крупных центров, соседних государств, характер торгово-экономических связей с ними, транспортная доступность);

- структура и состояние недвижимого фонда города;

- природно-климатические и экологические условия.

Уровень цен в городах России в гораздо большей степени определяется индивидуальными характеристиками города, чем региона.

Изучение рынка конкретных городов показало, что факторами, определяющими темпы и характер развития рынка недвижимости в периоды роста или снижения цен, являются:

- политическая ориентация (рыночная, рыночно-социальная, рыночная) и степень активности на рынке (активность, пассивность) местных властей;

- степень развития законодательной, нормативной, методической базы, инфраструктуры рынка, уровень криминализованности рынка (первые два фактора наиболее сильно определяли динамику цен на ранних стадиях развития рынка, в 1990-1994 гг.);

- степень долларизации рынка (в какой валюте (рубли, доллары) объекты выставляются на продажу в листингах, рекламе). Этот фактор особенно сильно влиял на ценовую ситуацию в период кризиса 1998-1999 гг.;

- степень снижения цен после кризиса (этот фактор в наибольшей степени определяет темпы роста цен в городах России в настоящее время);

- конкретная (относительно общероссийского уровня) социально-экономическая ситуация в городе, регионе (этот фактор всегда присутствует на рынке, но в современных условиях его воздействие лишь накладывается на влияние других, более значимых факторов);

- взаимодействие и взаимовлияние вторичного и первичного рынков (этот фактор в отдельных городах и в отдельные периоды становится критически значимым).

Одной из главных проблем на рынке недвижимости в г. Иркутске является стихийное развитие рынка жилья в городе.

Был рассмотрен рынок новостроек города. Из анализ видно что строительство по-прежнему остается основным направлением решением жилищной проблемы.

В настоящий момент в г. Иркутске существует более 30 строительных фирм-застройщиков, из которых 12 работают в секторе строительства многоквартирных домов для дальнейшей реализации. Примечательно, что 10 самых крупных компаний занимают более 50% рынка. Новостройки разбросаны по всему городу, но большая часть строительства ведется в Октябрьском и Свердловском районах.

В последнее время в Иркутске значительно увеличилось число строительных площадок и застройщиков, предлагающих квартиры в новых Домах. Вследствие этого прекратился бурный рост цен на первичном рынке жилья, наблюдавшийся в 2009 - 2010 годах. Средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья в Иркутске колеблется от 15000 до 45000 рублей и составляет 25000 рублей. Причем отделочные работы в эту цену зачастую не входят. Если же приобретать квартиру на «нулевом» этапе строительства, то цена будет еще ниже.

Некоторые специалисты прогнозируют снижение стоимости квартир в новых домах, при условии, что не произойдет снижение темпов строительства, а число строительных площадок будет расти.

Таблица 3 Ценовая ситуация на рынке нового жилья г. Иркутска в 2012 году

Район города	Ценовой диапазон, рублей за м2
Кировский	30 000 - 45 000
Октябрьский	23 000 - 38 000
Свердловский	21 000 - 36 000
Ленинский	15 000 - 20 000
Куйбышевский	17 000 - 22 000

Зачастую готовые квартиры выгоднее покупать не напрямую у строительных компаний, а через агентства недвижимости, куда выставляют объекты субподрядчики, т.е. поставщики строительных материалов, сантехники и т.п.

По количеству комнат в новостройках, выставленных на продажу в агентствах города, лидируют 2-х и 3-х комнатные квартиры, они занимают порядка 80% общего объема.

По объему строящегося жилья лидирует Октябрьский район, на его долю приходиться около 50%. На долю Свердловского района приходится 30%, остальная часть распределяется между Кировским, Ленинским и Куйбышевским районами.

По оценке Российской Гильдии Риэлторов, Иркутская область, оставаясь одним из наиболее «дорогих» регионов в Российской Федерации, одновременно является аутсайдером по количеству вводимых в эксплуатацию квартир. Общий экономический потенциал региона оказывает определяющее влияние на уровень цен на жилье. Разница между финансово-инвестиционной емкостью рынка и количеством вводимого жилья свидетельствует о значительном дисбалансе спроса и предложения.

Строительство нового жилья происходит все больше за счет частных инвесторов и застройщиков на фоне постоянно уменьшающейся доли бюджетных источников. Динамично растут объем коммерческой застройки и общее предложение многоквартирного и многоэтажного жилья на первичном рынке. Устойчивой тенденции роста объемов строительства индивидуального и малоэтажного жилья не наблюдается. Сказывается Недостаток инженерно подготовленных участков.

Доля нового непанельного строительства значительно превышает долю панельного. Преимущественной технологией строительства является кирпичное домостроение. Практика монолитного домостроения в Иркутске находится на начальном этапе. Строители учатся более оперативно реагировать на любые изменения запросов рынка. Все большее значение приобретают конкурентные качества, связанные непосредственно со стимулированием сбыта. Объемы строительства за 10 лет уменьшились в несколько раз. А если учесть что сейчас стремятся строить в основном квартиры большие (80-140квм.) в то время, как раньше строили одно-, двухкомнатные (30-50квм.), то очевидно, что новых квартир предлагается на рынке недвижимости в 20-25 раз меньше, чем раньше, лет 10 назад.

Накануне дня строителя в Доме Союза журналистов Байкальская региональная ассоциация строителей провела пресс-конференцию, на которой крупные застройщики города подвели предварительные итоги строительного сезона 2012 года и сообщили о прогнозах на 2013 год. Прогнозы оказались не утешительными - рост цен на новое жилье может составить более 25%. Ситуацию прокомментировал ген. директор ФСК «Новый город» Александр Битаров, который заявил, что не видит в этом особого повода для беспокойства и считает, что представление об Иркутске, как о городе с завышенными ценами на недвижимость, ошибочно. Есть регионы, где недвижимость дороже в полтора-два раза.

По итогам: ООО «Востсибстрой» сдал 20 тыс. кв.м жилья в 2011 году, 77 тыс. кв.м - план этого года и 110 тыс. кв.м перспектива следующего года. ЗАО «Труд» планирует в два раза увеличить объемы строительства в следующем году до 35 тыс. кв.м с 17 тыс. кв.м в этом году. ФСК «Новый город» до конца этого года введет в эксплуатацию 25 тыс.кв.м и технически готова к 40 тыс. кв.м в 2007 году. Руководители многих строительных компаний заявляют о готовности увеличить объемы в полтора-два раза, но все ссылаются на отсутствие удобных строительных площадок. 80% всех объемов строительства составляет точечная застройка.

Один из вариантов решения этой проблемы - расширение границ города. Но освоение новых участков подразумевает под собой развитие инфраструктуры, коммуникаций и сетейс нуля. Сегодня застройщики не готовы самостоятельно в полном объеме обеспечить такие участки инженерными коммуникациями, тепловыми и электрическими сетями, системой водоснабжения и канализации. Строительство новых микрорайонов в Иркутске строители считают невозможным до 2015 года.

Анализ рынка вторичного жилья г. Иркутска. В сентябре 2012 года средняя цена квадратного метра на вторичном рынке жилья в Иркутске составляла 55 065,18 руб./кв.м. По сравнению со средним значением в августе 2012 года цена выросла на 1,32%. На вторичном рынке жилья в г. Иркутска сложилась следующая ситуация.

Специалисты единогласны в оценке: рынок не совсем стабильный.

Рост цен обусловлен, прежде всего, следующими причинами: 1. достаточно высокий спрос на недвижимость у населения и организаций; 2. за последний год населению выдано много субсидий; 3. возросло количество кредитных учреждений, предлагающих услуги по ипотечному кредитованию; 4. относительно низкие темпы строительства жилья и коммерческой недвижимости.

В ближайшее время каких-либо тенденций на снижение цен и темпа их роста не предвидится, видимо без государственной помощи в регулировании цен ничего на рынке изменить не удастся. Средняя удельная цена одного квадратного метра общей площади квартиры для Иркутска за первый квартал 2011 года составила 23000 рублей. Средняя минимальная стоимость квадратного метра жилья 14970 рублей, средняя максимальная 28 090 рублей.

Стоимость жилья учитывалась с учетом комиссионных агентств - недвижимости. В зависимости от количества комнат в квартире, средняя цена одного квадратного метра общей площади, сложилась следующим образом, представленным в таблице 4. Наибольший рост стоимости квадратного метра, по сравнению с концом прошлого года, наблюдается в секторе одно и двух комнатных квартир.

В ценовой категории лидирует Кировский район. Это можно объяснить не только близостью к географическому центру г. Иркутска, но и наиболее развитой инфраструктурой, т.е. большое количество школ, больниц, магазинов, организаций досуга (кинотеатры, театры, рестораны и т.д.). Октябрьский район, с его не менее удачной общей инфраструктурой занимает второе место.

Этот район включает в себя ряд престижных спальных микрорайонов (например, Солнечный), которые «вытягивают» цену предложения вверх.

Таблица 4 Средняя удельная цена предложения квартиры, по количеству комнат в 2012 году (тыс. руб./кв.м.)

Количество комнат	Цена
1-комнатные	30
2-комнатные	28,8
3-комнатные	28,0
4-комнатные	27,0
5 -комнатные	27,3

Средняя удельная пена 1 кв.м. общей площади рассчитывалась с доверительной вероятностью 0.95. По количеству выставленных на продажу квартир продолжают лидировать Свердловский и Октябрьский районы города.

Таблица 5 Средняя удельная цена предложения квартиры по районам города в 2012 году (тыс., руб./кв.м.)

Район города	Ценовой диапазон, рублей за м2
Кировский	38 - 40
Октябрьский	32 - 35
Свердловский	28 - 30
Ленинский	26 - 28
Куйбышевский	24 - 25

Свердловский и Ленинский районы, неплохие по своей инфраструктуре, но проигрываю по географическому местоположению (Ленинский) и по своей «раскинутости» - Свердловский. Хотя отдельное сравнение цен предложения, например, по квартирам улучшенной планировки в Академгородке или в Университетском не уступает аналогичному варианту в Октябрьском районе. А вот ряд «удаленных» микрорайонов - Юбилейный, Синюшина гора, Первомайский, Радужный - довольно неплохих по своей сути («город в городе») снижают цену предложения по всему Свердловскому району.

Обзор рынка коммерческой недвижимости г. Иркутска.

На рынке коммерческой недвижимости города наблюдается дефицит недвижимости, использование которой в современных условиях может быть рентабельным. Крупнейшим собственником и арендодателем продолжает оставаться администрация г. Иркутска в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска.

Одной из особенностей рынка коммерческой недвижимости в наступившем 2012 году является значительное увеличение спроса на торговые и офисные помещения. Как следствие - рост цен и арендных ставок на данные категории коммерческой недвижимости. На сегодняшний день средняя стоимость 1 кв.м. офисных площадей колеблется в пределах 28 000 - 50 000 рублей в зависимости от района города, расположения и состояния. Из-за дефицита площадей, происходит перепрофилирование квартир на первых этажах в торговые и офисные помещения. Учитывая это последнее время многие строительные компании при проектировании зданий, отводят первые этажи под коммерческую недвижимость. Ниже приведены месячные арендные ставки на различные типы коммерческой недвижимости (см. табл. 6). Как показывают результаты анализа, наибольшим спросом пользуются помещения до 30 кв.м. в центре города. Складские помещения делятся в свою очередь на отапливаемые и не отапливаемые, стоимость первых выше приблизительно на-10-15%.