Переход к рыночным отношениям, и как следствие к частной собственности, дал толчок к активному развитию рынка недвижимости. В настоящее время в России завершается переход от системы распределения жилых помещений к стимулированию строительства и покупки гражданами жилья. С изменениями в законодательстве снимаются существенные препятствия к увеличению темпов строительства, регламентируются неурегулированные вопросы, открываются новые возможности в финансировании объектов.

Исследовательская работа по совершенствованию процессов управления региональным рынком недвижимости должна опираться на однозначное понимание таких терминов, как "недвижимость" и "рынок недвижимости". Более того, необходимо выяснить особенности существования феномена "рынок недвижимости" в российской действительности с учетом территориально-экономического деления страны.

Определению такого понятия, как рынок недвижимости, должно предшествовать изучение термина "недвижимость", поскольку особенности и закономерности развития рынка недвижимости во многом определяются особенностями самой недвижимости. При этом необходимо справедливо отметить, что несмотря на то, что по историческим меркам рынок недвижимости в России еще очень молод, уже сформировалась и продолжает развиваться отечественная теория рынка недвижимости.

С момента начала переходного периода в российской экономике и зарождения рынка началось изучение российскими учеными вопросов рынка недвижимости в различных аспектах. Необходимо отметить достижения таких ученых, как Асаул А.Н., Грабовый П.Г., Грибовский С.В., Горемыкин В.А., Кулаков Ю.Н., Косарева Н.Б., Лейфер Л.А., Максимов С.Н., Озеров Е.С., Рутгайзер В.М., Стерник Г.М. Тарасевич Е.И., Федотова М.А., Черняк В.З. и другие.

Таким образом, раскрывая ключевые понятия рынка недвижимости, будем опираться на существующую теорию, а также собственное мнение автора по некоторым вопросам.

По Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительстваГражданский кодекс Российской Федерации (часть первая, ст. 130) от 30. 11.1994 №51-ФЗ (ред. от 06. 12.2014, с изм. от 27. 06.2015) .

Отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и, соответственно, понижаются в цене. Асаул А. Н, Карасев А.В. Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов. - М.: МИКХиС, 2001, 304 с.

Эту связь нельзя понимать буквально, как абсолютную невозможность пространственного перемещения. Современные технические возможности в принципе позволяют осуществлять перемещение объектов недвижимости. Понятно, что подобное перемещение представляет отклонение от нормального режима использования объекта недвижимости, нарушение его обычной эксплуатации. Нормальным состоянием любого объекта недвижимости является именно стационарное состояние. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред.П.Г. Грабового. - М.: Изд-во АСВ, 2000.

В физическом аспекте для различных целей понятие "недвижимость" допускает использование термина "объект недвижимости", традиционно понимаемого как совокупность земельного участка и его улучшений. Улучшениями земельного участка называется то, что неразрывно связано с ним, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. К улучшениям относятся здания и различные сооружения, необходимые для функционирования объекта недвижимости в целом в соответствии с его назначением, а также выполненная в пределах границ земельного участка обработка почвенного слоя.

При этом в теории принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку также остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле. Однако для целей учета "объект недвижимости" - это недвижимость, прошедшая государственную регистрацию как единый объект. Именно поэтому появились такие "объекты недвижимости", как квартиры, комнаты и встроенные помещения. Такие объекты имеют только косвенную связь с землей, поскольку расположены в доме (здании), который, в свою очередь, занимает определенный участок земли.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны не исчерпывает всей совокупности присущих ей признаков. При изучении понятия недвижимого имущества следует также выделять определяемый им комплекс экономико-правовых и социальных отношений.

Объект недвижимости в экономике выступает в качестве блага, использование которого обуславливает определенные экономические отношения, в том числе в инвестиционной сфере. Существуют следующие способы использования недвижимости как экономического блага:

Использование по своему прямому назначению, т.е. для удовлетворения потребностей в жилье (проживание в зданиях жилого назначения).

Использование объекта недвижимости в качестве товара (например, строительство дома для продажи).

Использование объекта недвижимости в качестве источника получения дохода (сдача помещений в аренду, участие недвижимости в со - здании товаров и услуг).

В рыночных условиях особую значимость приобретает использование недвижимости как товара и как источника дохода собственника. В этом состоит экономическое содержание недвижимости. К основным экономическим характеристикам товара относятся потребительские и стоимостные показатели. В частности, способность непосредственно удовлетворять потребность человека в жилье обеспечивает ценность и необходимость недвижимости как товара.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени, поскольку основу ее стоимости составляет полезность. Поэтому недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным инструментом инвестирования. В то же время некоторые свойства недвижимости ограничивают возможности роста ее стоимости. Все ученые в области экономики недвижимости указывают на те или иные особенные черты недвижимости как экономического блага, товара и источника дохода (например, Асаул А. К, Грабовый П.Г., Карасев А.В., Стерник Г.М., и другие). В литературе описывается множество специфических признаков объекта недвижимости, однако, не все из них являются определяющими.

Прежде чем изучать характер взаимосвязей рыночной системы в области недвижимости, рассмотрим некоторые существующие определения термина "рынок недвижимости" (табл. 1.1). Заметим, что данные определения отличаются в зависимости от того научного подхода, которого придерживается их автор.

Анализируя приведенные ниже определения, можно отметить, что ученые пытаются наиболее полно и всесторонне описать рынок недвижимости, при этом прослеживается совмещение нескольких доминирующих подходов. Одни авторы определяют рынок недвижимости как систему (совокупность) рыночных механизмов, другие - как систему социально-экономических отношений, третьи - как совокупность институтов, а четвертые - как сектор национальной экономики (часть экономической системы страны).

При этом отмечается, что на рынке недвижимости объектом отношений является не просто недвижимость, а различные права на недвижимое имущество.

Таблица 1 - Определение категории "рынок недвижимости"

Кроме того, многие исследователи подчеркивают важность воспроизводственного процесса на рыке недвижимости, указывая, что рыночные отношения возникают не только при переходе прав на недвижимость, но и в процессе создания, потребления, обмена объектов недвижимости и управления рынком.

Нами наиболее верным в управленческом аспекте представляется определение Стерника Г.М. При этом необходимо помнить, что термин "рыночная экономика" понимается как совокупность социально-экономических отношений.

В соответствии с принятым определением структура рынка недвижимости включает:

объекты недвижимости;

субъекты рынка;

процессы функционирования рынка;

механизмы (инфраструктуру) рынка. 19

Определяя категорию "рынок недвижимости" важно не упустить, что недвижимость присутствует как на рынке товаров, работ, услуг, так и на рынке труда и рынке капитала. Именно поэтому она способна не только удовлетворять потребности людей (как благо) и выступать в обменных операциях (как товар), но и приносить своим собственникам доход от аренды или участия в производстве других продуктов (как источник дохода).

Логичным представляется в следующем разделе работы рассмотреть проявление феномена рынка недвижимости в региональной экономике.

Сущность категории "рынок недвижимости" проявляется в ее функциях. Причем, среди всех функций можно выделить общие функции, характерные для рынка в целом, и специфические функции рынка недвижимости.

Функции рынка недвижимости:

Ценообразующая функция - установление равновесной цены, при которой платежеспособный спрос соответствует объему предложений;

Регулирующая функция заключается в распределении ресурсов по сферам бизнеса, в направлении средств на формирование более эффективной модели экономики и осуществление той деятельности, которая бы в большей степени отвечала общественным интересам;

Распределяющая функция состоит в перераспределении выплат за факторы производства, используемые при создании объектов недвижимости. Величина дохода зависит от количества и качества фактора производства и от цены, которая устанавливается на рынке на этот фактор.

Стимулирующая функция проявляется в виде экономического поощрения за продуктивное применение достижений научно-технического прогресса в плане более эффективного использования возможностей, которые предоставляет недвижимое имущество.

Посредническая функция заключается в том, что отдельные независимые и экономически обособленные субъекты, действующие на рынке в качестве продавцов и покупателей, встречаются на одной единой площадке, которая объединяет их общими финансово-экономическими отношениями и предоставляет возможность для самостоятельного выбора стороны, с которой бы было выгодно сотрудничать каждому из участников рынка.

Санирующая функция - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных участников.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно принять решение в своих интересах. Волков Д.Л. Экономика и финансы недвижимости. - Спб.: Изд-во Санкт-Петербургского университета, 2015. - 32 с.

Коммерческая функция заключается в продвижении на рынке объектов недвижимости и в поиске покупателей.

Социальная функция - обеспечение населения жильем, рабочими местами в сфере недвижимости, повышение деловой и трудовой активности граждан, стремящихся приобрести жилье или коммерческую недвижимость.

Инвестиционная функция заключается в переводе пассивных сбережений граждан в реальный производительный капитал, который начинает приносить владельцу недвижимости доход.

Функция, распределяющая права собственности, состоит в правовом перераспределении земель и других объектов недвижимости между экономическими субъектами и защите их прав на различные формы владения собственностью.

В экономической литературе выделяются и некоторые другие функции (координирующая, оптимизирующая, интегрирующая и другие), однако, они представляются производными и выходят за рамки данной работы.

Сущность категории "рынок недвижимости" проявляется также в объектах и субъектах рынка. Описание объекта недвижимости представлено в начале статьи, поэтому обратимся к субъектам рынка недвижимости. В теории рынка недвижимости (Стерник Г.М., Асаул А.Н.) все субъекты делятся на две группы: непрофессиональные участники (продавцы и покупатели) и профессиональные участники рынка недвижимости (государство, участники, представляющие интересы государства и неинституциональные участники, работающие на коммерческой основе). Разделим субъекты рынка недвижимости на три группы.

Продавцы и покупатели;

Продавец (арендодатель) - любое физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать и государство в лице определенных органов власти (Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование). При этом, к указанным субъектам применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством.

Покупатель (арендатор) - физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Государство в лице органов власти всех уровней и институциональные участники, представляющие интересы государства и действующие от его имени:

федеральные и территориальные органы регулирования землепользования, занимающиеся инвентаризацией, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

федеральные и территориальные органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, регулирования градостроительной деятельности, занимающиеся разработкой, согласованием и утверждением градостроительных планов застройки территорий, выдачей разрешений на строительство и другими функциями;

органы технического, пожарного, санитарного, экологического и другого специализированного надзора за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

проектировщики, эксперты, строители инженерных и транспортных сетей, государственных зданий и сооружений, финансируемые из бюджета;

органы-регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

нотариат (в сфере недвижимости). Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2010. - 272 с.

Государственные органы в сфере недвижимости по уровням власти:

на уровне Российской Федерации: Министерство регионального развития РФ, в том числе Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (ЖКХ); Министерство экономического развития РФ, в том числе Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество);

на уровне субъекта Российской Федерации.

на уровне муниципального образования: Департамент градостроительства и архитектуры; Департамент имущественных отношений; Департамент земельных отношений; Департамент дорог и транспорта; Управление жилищных отношений; Управление внешнего благоустройства.

профессиональные участники рынка недвижимости - предприниматели (юридические и физические лица), выполняющие коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке недвижимости в соответствии с законом, а также некоммерческие объединения профессиональных участников (например, Некоммерческое партнерство "Российская Гильдия Риэлторов"),

Рынок недвижимости необходимо сегментировать, поскольку различные его субъекты обладают разными потребностями. В основе сегментации рынка недвижимости лежит классификация объектов по их функциональному назначению (потребительский критерий). Дополняющими служат классификации объектов по ряду других критериев: экономическому, территориальному, временному. Кроме того, для дополнения и уточнения характеристик объектов их можно классифицировать по различным критериям, необходимым для целей анализа (по конструктиву, по площадям, по комнатности, по застройщикам и т.п.). Необходимо также учитывать, что по видам сделок рынок недвижимости делят на рынок купли-продажи и рынок аренды. Каждую из этих частей рынка можно классифицировать по перечисленным критериям.

Потребительский критерий делит рынок недвижимости на секторы в зависимости от типа потребления приобретаемого объекта недвижимости (товар, источник дохода, потребительское благо) и сегменты, исходя из функционального назначения объекта (сектора: земельный, коммерческий и жилищный) и соответствующие данным секторам сегменты (например, коммерческий сектор включает сегменты офисных, торговых объектов, объектов общепита и др.).

Территориальный критерий - широта охвата территории распространения товара и проживания потенциальных продавцов и покупателей. В соответствии с территориальным критерием выделяют национальный, региональный, муниципальный и локальный рынки недвижимости.

Временной критерий предполагает деление объектов недвижимости в зависимости от стадии строительства, т.е. на первичный рынок (строящиеся объекты) либо вторичный рынок (существующие объекты).

Таблица 2 - Профессиональные участники рынка

Экономический критерий делит объекты рынка недвижимости с учетом уровня платежеспособного спроса субъектов. Экономический критерий позволят построить классификации объектов рынка в соответствии с их качественными характеристиками, т.е. разделить на классы качества. (таблица 2)

Главное свойство данной системы критериев заключается в том, что каждый последующий критерий является конкретизирующим по отношению к предыдущим.

Описанные выше характеристики элементов рынка недвижимости как экономической системы определяют особенности его развития. Перечислим наиболее важные из них:

Следует отметить, что спрос на рынке недвижимости состоит из потребительского спроса и инвестиционного. При этом рынку недвижимости характерна "двойственность" спроса. Имеется в виду то, что при увеличении потребительского спроса на рынке недвижимости появляется и увеличивается инвестиционный спрос, что еще больше увеличивает общий спрос. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2010. - 272 с.

Особенностью рынка недвижимости является относительно незначительная реакция объема предложения на повышение цен в краткосрочной перспективе. В отличие, например, от рынка товаров повседневного спроса число объектов недвижимости, готовых к продаже, в течение сравнительно короткого времени остается почти постоянным. Повышение уровня рыночных цен способно привлечь на рынок некоторое дополнительное число объектов, владельцы которых не готовы были продать их по меньшей цене либо совсем не планировали продажу. Однако в силу относительной длительности строительного цикла быстро насытить рынок новыми объектами, пользующимися повышенным спросом, невозможно. В долгосрочной перспективе способность продавцов предложить для продажи необходимые объемы недвижимости существенно зависит от характера этих объектов, производственных мощностей строителей и других факторов, определяющих условия производства.

Инертность рынка недвижимости проявляется в достаточно медленном его развитии и некотором запаздывании по отношению к экономическим тенденциям. Эго можно объяснить тем, что при росте цен потребители ожидают дальнейшего роста цен и хотят успеть купить недвижимость по низким ценам и, наоборот, при низком спросе цены не растут и даже могут снижаться, но спрос почти не растет, поскольку покупатели ожидают дальнейшего снижения цен. (рисунок 1)

Рисунок 1 - Рынок недвижимости как сложная, регулируемая социально-экономическая система

Рынки недвижимости заметно отличаются от высокоорганизованных рынков прежде всего тем, что развиваются локально. Недвижимость как товар невозможно переместить к покупателю, участники рынка вынуждены перемещаться к объекту недвижимости. Именно поэтому пространственный фактор при анализе рынка недвижимости имеет огромное значение.

Рынок недвижимости развивается циклично. Циклы рынка недвижимости представляют собой определенные движения (подъемы и спады) объема и цен рынка во времени. За время одного цикла рынок проходит ряд фаз: рост, насыщение, спад, восстановление.

Рынок недвижимости отличается капиталоемкостью своего товара, поэтому количество товара здесь выражается не только в количестве конкретных объектов недвижимости (квартир, домов, участков и т.п.), но в единицах измерения площади (квадратных метрах, сотках, гектарах).

Подводя итог выше сказанному, представим схему рынка недвижимости как сложной, регулируемой социально-экономической системы (рис. 1.1).

На данной схеме рынок недвижимости представлен как иерархически организованная пространственная система, как элемент системы территориальных рынков, как сфера, интегрированная по стадиям воспроизводства, а также как элемент системы управления. Другими словами, на схеме отражена многогранная сущность феномена "рынок недвижимости".

1.3 Принципы организации поиска резервов повышения эффективности предпринимательской деятельности