Совершенствование деятельности риэлторской фирмы на примере ООО "Система"

Можно также предположить, что в связи с неизбежным и существенным повышением тарифов на коммунальные услуги вполне возможно увеличение предложения на вторичном рынке жилья.

При этом если всплеск предложения на вторичном рынке в 1991-1993 г.г. был вызван стремительным ростом цен, то теперь продавцы будут происходить не столько из возможности весьма существенного увеличения доходов за счёт продажи жилья, сколько из необходимости снизить затраты на его содержание, а отсюда - соглашаться на снижение цен. Это, в свою очередь, также может несколько поднять спрос, а значит, и обороты риэлтерских фирм.

В то же время эта стабилизация не снимет общей проблемы - рынок жилой недвижимости в обозримой перспективе будет испытывать дефицит спроса, что может существенно снизить доходы от традиционной для риэлтерских фирм деятельности по оказанию услуг по купле-продаже объектов недвижимости.

В этих условиях необходимо существенное расширение спектра услуг, предоставляемых фирмой клиенту: операции с землей, инвестиционная деятельность, банковские расчёты, транспортные услуги, услуги нотариуса и решение правовых вопросов, возможность проведения ремонтных работ, предоставление рассрочки по платежам и пр., повышенное внимание к рекламе, возможно, снижение комиссионных. Все эти средства могут сыграть существенную роль в привлечении клиентов, но их возможности всё же ограничены. Если для отдельных фирм эти приёмы способны обеспечить необходимый объём оборота, то, очевидно, в целом они не решат проблему развития риэлтерского бизнеса. Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счёт активного участия государства путём создания системы ипотечного кредитования - создания федерального и региональных агентств по ипотечному кредитованию, поддержки вторичного рынка закладных, предоставления государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов.

Таким образом, основными направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке недвижимости в ближайшей перспективе станут, очевидно, всё более активное переключение риэлтерских фирм на операции на первичном рынке недвижимости, выход на управление недвижимостью, более активная работа с инвестиционными ресурсами населения и сотрудничество с финансовыми институтами.

Внутренняя ситуация в стране является той средой, которая непосредственно влияет на все рынки, в том числе и на рынок недвижимости. В зависимости от текущей экономической ситуации инвесторы всегда могут выбрать оптимальную сферу инвестиций. И если в результате сочетания многих факторов такой сферой окажутся не государственные ценные бумаги или спекулятивные операции на валютном рынке, а инвестиций в реальные активы, то рынок недвижимости начнёт быстро расти, стимулируя развитие других отраслей экономики. Компаниям критически важно научиться в комплексе решать проблему разработки стратегии бизнес-развития вместе со стратегией развития информатизации, обеспечивающей собственно развитие бизнеса.

Стратегическое видение бизнеса включает понимание миссии компании, рыночных и отраслевых тенденций, осознание собственных сильных сторон и слабостей и, в конечном счете, определение финансовых целей.

К технологическим тенденциям относятся совершенствование коммуникаций, интеллектуализация продукции и необходимость упрощения ее использования.

Ответственность за стратегию информатизации лежит на высшем руководстве. Более того, стратегия информатизации должна развиваться, анализироваться и контролироваться высшим руководством. Только ее планирование и реализация относятся к компетенции руководителей департаментов информатизации.

Сам процесс разработки стратегии информатизации, в который вовлечены высшее руководство и специалисты, должен быть нацелен на поиск ясных ответов на следующие вопросы:

- Как определена стратегия бизнеса?

- Каково текущее состояние информационных технологии?

- Поддерживают ли они стратегию бизнеса?

- Адекватны ли использующиеся продукты?

- Адекватна ли технологическая архитектура?

- Достаточна ли квалификация персонала?

- Насколько корректны имеющиеся инициативы?

К этой последовательности вопросов необходимо периодически возвращаться по мере реализации выбранной стратегии, которую следует воспринимать как динамически развивающуюся концепцию.

В настоящее время агентство недвижимости «Система» находится в г. Иркутске, улица Грязнова, 3 для удобства людей, и в связи с тем, что агентств в данном районе не так много.

В данном районе сильно развита дорожная инфраструктура, в том плане, что количество проходящих маршрутов очень велико и много схем их движения: в центр, по кольцевой, по самому району, и в другие районы города.

Исходя из изложенного при открытии дополнительного офиса фирмы потенциальные клиенты - жители Свердловского района смогут экономить время и пользоваться всеми видами услуг, которые предоставляет главный офис фирмы.

Так же в сети Интернет фирма имеет сайт.

Соответственно затраты, сделанные фирмой, минимальны, а эффект от них - максимален, т.к. услуги внештатного программиста оплачиваются единоразово, а прибавка к зарплате сотрудников может быть минимальна, так как анализ имеющихся данных по рынку жилья так или иначе входит в их обязанности.

Эффективность данного нововведения очевидна: любой клиент, обратившись с просьбой о поиске необходимого ему жилья, получает исчерпывающую - наглядную информацию по данным агентства, в которое он обратился.

Сократить издержки агентства можно путем ликвидации отделов, не приносящих доход. Таковым является отдел аренды. Тем самым сократить расходы на рекламу, которые не эффективно использовались отделом.

По моему мнению, в ближайшей перспективе целесообразно открытие филиала в г. Ангарске.

§ 2. Предложения по совершенствованию организационной структуры

Организационная структура определяет эффективность предприятия и его потенциальные возможности, поэтому к совершенствованию структуры управления необходимо относиться с максимальной осторожностью. Неоправданное включение лишних элементов оргструктур, как и исключение необходимых для реализации определённых функций, резко снижает эффективность управления.

Структура организации должна быть такой, чтобы обеспечить реализацию ее стратегии. Поскольку с течением времени стратегия и внешняя среда меняются, то необходимы соответствующие изменения и в организационной структуре, применение новой организационной формы структуры

Обычно при совершенствовании структуры управления на первом этапе исходят из того, что уже имеется определённая структура (или существует её прототип, аналог); необходимо осуществить анализ её возможностей и применимости к определённым условиям. На втором этапе либо совершенствуется имеющаяся структура управления, либо проектируется новая.

При совершенствовании организационной структуры управления необходимо получить чёткие, однозначные ответы на следующие вопросы:

1) соответствует ли структура управления основным целям, стоящим перед производственной системой (хозяйственным органом) - целям функционирования и развития;

2) существуют ли чёткие целевые функции у всех её структурных подразделений, закреплённые за ними документально наряду с ответственностью и правами;

3) обеспечивает ли организационная структура решение задач устойчивых и эффективных связей предприятия с рыночными структурами;

4) соответствует ли профессионально-квалификационная структура кадров управления характеру оргструктуры и необходимости эффективного решения задач;

5) обеспечивает ли структура управления оперативное движение информации, эффективность принятия и реализации управленческих решений, контроль их действенности, то есть технологию управления.

К сожалению, нередко предприятие провозглашает новые цели или решение новых задач, но организационная структура управления остаётся постоянной - провозгласить новые цели или задачи оказывается проще, чем перестроить систему управления.

Подразделения продолжают осуществлять старые функции, в системе документооборота - хаос и безответственность.

Новые задачи развития не решаются не только прежними подразделениями, но и вновь организованными. В результате в деятельности системы не достигается необходимая эффективность. Эти и другие недостатки могут быть выявлены при внимательном анализе структуры управления предприятия и её звеньев.

Усовершенствованная оргструктура должна обеспечивать эффективное решение задач всех типов, стоящих перед системой, - производственных, социальных, экономических, текущих, оперативных, стратегических и т.д.

Структурные подразделения должны быть организованы таким образом, чтобы они полностью перекрывали спектр решения возможных задач, взаимодействуя друг с другом без посредничества искусственно созданных органов. За каждым структурным подразделением решаемые задачи, реализуемые функции, права, ответственность чётко закрепляются.

Оговариваются условия решения комплексных задач, реализации целевых комплексных программ. Права и ответственность должны быть тщательно сбалансированы в каждом звене и на каждом уровне управления.

При совершенствовании организационной структуры необходимо учитывать нормы управляемости: так, если в подчинении мастера может быть 12-30 рабочих (в зависимости от специализации производства) то у генерального директора в непосредственном подчинении может быть не более 8-10 человек [15, с. 231].

Модель эффективной организационной структуры управления должна быть предельно простой, легко обозримой и известной всему персоналу, - сложная система организации управления может привести к потере гибкости управления и оперативности реагирования на сигналы внутренней и внешней среды предприятия:

- оргструктура и управленческий персонал должны обеспечивать бесперебойную, слаженную работу всех составных частей фирмы, чёткое выполнение её функций;

- структура управления предприятия и персонал должны обладать необходимой гибкостью и маневренностью, чтобы быстро реагировать на изменения экономической конъюнктуры и других внешних условий;

- обязательно должна преобладать коллективная работа подразделений предприятия, при этом руководство должно поощрять индивидуальность и предприимчивость сотрудников, функции подразделений предприятия должны быть чётко разграничены и скоординированы;

- организационная структура и управленческий персонал должны избегать социальных конфликтов, осуществлять управление фирмой с учётом интересов трудового коллектива, на основе принципов социального партнёрства;

- не должно быть излишеств в численности управленческого аппарата и в расходах на его содержание, так как эти расходы увеличивают хозяйственные издержки;

- организационная структура и управленческий персонал должны обеспечивать высокие конечные результаты, получение необходимой прибыли при своевременном выполнении всех обязательств перед поставщиками и покупателями, бюджетом и банками.

Исходя из сформулированных требований наиболее эффективная структура для фирмы - это та, которая позволяет эффективно взаимодействовать с внешней средой и целесообразно распределять задачи среди сотрудников и направлять их усилия для достижения основных целей. [28, с. 96].

Каждая фирма тратит определенную долю своего дохода на развитие бизнеса. И это - не прихоть и не амбиции ее владельцев.

Развитие бизнеса необходимо для возможности выстоять в конкурентной борьбе - чем более развит на фирме сервис, чем больше учитываются интересы заказчика, тем большее количество клиентов привлечет эта фирма. А значит, чем больше денег вкладывается в развитие бизнеса, тем это выгоднее клиенту.

Мои предложения для совершенствования агентства недвижимости «Лея» следующие:

Ликвидировать отдел аренды недвижимости, из-за не рентабельности тем самым специалистов, занимавшихся арендой, направить на освоение нового направления деятельности для данного агентства.

Для этого необходимо обучение персонала, что потребует определенных затрат. Это совершенно необходимо хотя бы уже потому, что жилищное законодательство постоянно меняется, а профессиональный риэлтор должен знать малейшие тонкости и изменения, происходящие на рынке недвижимости. Исходя из политической обстановки в стране и с принятием в 2001 году земельного кодекса РФ земля, как вид недвижимого имущества становится все более и более перспективным, и всё большее количество людей хотят иметь в собственности земельные участки. Причем участки не только под строительство частных домов или дач, но и сельскохозяйственного назначения и т.п.

С каждым годом снижается доля земли передаваемой в собственность и предоставляемой в аренду местными органами власти.

В связи с этим постоянно растет число сделок купли-продажи земли гражданами для своих целей. Операции на этом рынке осложняются несовершенством законодательства, но в будущем потенциальный спрос может быть, удовлетворен за счет больших земельных площадей, которые в данный момент не используются.

Рис. 8 - Предлагаемая организационная структура агентства

В личном пользовании граждан количество земель постепенно снижалось (за исключением коллективных и индивидуальных садов). Здесь видимо сыграло роль подорожание жизни, гак как у многих семей участки находятся достаточно далеко за чертой городов, то часто ездить оказывается невозможно, а сады отнимают не гак много времени. В любом случае многие граждане хотели бы иметь приусадебный участок и потенциально это огромный рынок.

Поддержка государства не смогла обеспечить не только роста, но и сохранения прежнего уровня производства. Как следствие снижается объем использования сельскохозяйственных угодий находящихся в пользовании с/х предприятий и организаций. Вместе с этим наблюдается медленный рост числа земель находящихся в личном пользовании граждан и земель фермерских хозяйств. Можно сделать вывод, что и в дальнейшем перераспределение земель в сельском хозяйстве будет идти от государственных предприятий к частному сектору. А предложение на рынке может превысить спрос.

Тем самым на месте отдела аренды необходимо создать отдел земельных отношений.

§ 3. Предложения и мероприятия по разработке рекламной стратегии

Важнейшей составляющей системы контроля рекламной деятельности является государственное регулирование. Оно достигается как созданием широкой законодательной базы, так и формированием системы исполнительных органов разных уровней, осуществляющих контроль.

Как известно, законодательство Российской Федерации о рекламе состоит из закона «О рекламе» и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов.

Администрацией изучены основные требования к рекламе:

- реклама должна быть распознаваема без специальных знаний или без применения технических средств;

- реклама распространяется на русском языке;

- не допускается реклама товаров, реклама самого рекламодателя, если осуществляемая им деятельность требует лицензии, но она не получена, а также реклама товаров, запрещённых к производству и реализации;

- реклама товаров, подлежащих обязательной сертификации, она должна сопровождаться пометкой «подлежит обязательной сертификации»;

- использование в рекламе объектов исключительных прав допускается в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации;

- реклама не должна возбуждать граждан к насилию, агрессии, а также побуждать к опасным действиям, способным нанести вред здоровью физических лиц, или угрожающим их безопасности;

- реклама не должна побуждать к действиям, нарушающим природоохранное законодательство.

Чтобы клиенты имели право выбора и могли найти для себя подходящую фирму, необходимо определенное информационное пространство. Таким пространством является реклама в прессе, на радио и на телевидении.

Независимо от того, в каком положении находится фирма, необходимо иметь план по маркетингу. Во-первых, таким образом можно выявить проблемы и трудности, с которыми предстоит столкнуться в будущем, прежде чем это произойдет, и поэтому можно будет принять правильное решение. Во-вторых, будет обеспечена лучшая подготовка к использованию потенциальных возможностей. В-третьих, план по маркетингу поможет распознать и правильно оценить два основных типа рисков: внутренний, который контролируется (цена, реклама и штат сотрудников, занимающихся продажами), и внешний, включающий экономику, конкуренцию и тенденции на рынке - все то, что находится вне контроля фирмы.

План по маркетингу должен отражать финансовые проекты на будущее независимо от того, является ли бизнес действующим, нужно ли найти финансирование, планируется ли расширить предприятие в течение года. План должен ясно отражать, почему ожидается прирост объема продаж, почему оправданы инвестиции в новое оборудование для производства нового товара или оказания новых видов услуг, иными словами, как план по маркетингу скажется на получении большей прибыли.

План по маркетингу показывает, где фирма находится в данный момент и в каком направлении планируется идти дальше. Кроме того, план по маркетингу объяснит, почему выбранное направление правильно и как следует добиваться поставленных целей. План по маркетингу определяет тенденции развития компании. Он ставит цели и планирует постоянный рост компании. Ключом успеха компании является разумность действий.

Другими словами, план подразумевает построение коммуникационных стратегий предприятий и стратегий продвижения, включающих единый комплекс мероприятий по маркетингу, рекламе и PR.

Возможные цели данных программ:

- увеличение прибыли;

- приращение клиентской базы;

- поддержка развития нового направления;

- отстройка от конкурентов;

- корректировка имиджа компании и её продукции; и т.д.

Одним из направлений, развития фирмы с помощью маркетинга, может стать создание и продвижение бренда.

Брэндинг - наука и искусство создания и продвижения торговых марок с целью формирования долгосрочного предпочтения к ним.

Какой бы товар ни рекламировался, рекламируется прежде всего торговая марка. Сильная торговая марка - удачно придуманная,

Юридически защищенная и хороню раскрученная - это огромный капитал, который приносит ежедневный доход.

У товара или услуги могут поменяться свойства, закончится жизненный пик, рынок может вынудить начать выпускать совершенно новые товары или предоставлять совершенно новые услуги. Но если фирма - владелец сильной марки, ей не придется начинать штурм рынка с нуля.

Товарный знак - это просто обозначение, способное отличать ваши товары и услуги от однородных товаров и услуг других производителей.

Торговая марка или брэнд - это товарный знак плюс все то, что знают и думают о нем, чего ожидают от него потребители. Это тот образ, который возникает в сознании потребителя при виде товарного знака. Можно сказать еще точнее: торговая марка - это обещание продавца постоянно предоставлять покупателю специфический набор качеств, ценностей и услуг.

Строго говоря, брэндом может быть названа лишь очень известная марка, которая надежно связана в сознании потребителя с конкретными товарами или услугами. Брэнд может многое сказать покупателю о достоинствах товара без специальной рекламы. Он дает обладателю огромные преимущества в конкурентной борьбе и сам по себе стоит немалых денег, однако создание подлинного брэнда - процесс долгий и сложный.

При попытках, с одной стороны, расширить рынок сбыта, а с другой стороны, удержать Долю на освоенной территории, каждое предприятие одновременно является атакующей и обороняющей стороной. И самое эффективное оружие в этой борьбе - брэндинг. Поскольку именно брэндинг позволяет не заниматься беспорядочным рекламометанием, пытаясь освоить новый рынок кавалерийским наскоком, или удержать старый при помощи преимущества рекламных объемов по сравнению с конкурентами. Брэндинг позволяет самим приходом вашего брэнда на информационное поле привычной ли, новой ли аудитории сразу ответить на те эмоциональные ожидания, которые объективно существуют в потребительском сообществе, и апеллируя к ним, вызвать нужный поток эмоций по отношению к вашему товару или предоставляемой вашей фирмой услуги.

Для рекламодателя всегда стоит проблема выбора между собственной рекламной службой рекламным агентством весьма серьезно. Свой рекламный отдел лучше знает все внутренние проблемы и целевую аудиторию, но именно из-за этого его сотрудникам иногда трудно посмотреть нм свою продукцию извне и придумать какие-то свежие решения. Рекламное агентство обладает большим опытом работы с различными производителями, не говоря уже о том, что в рекламной иерархии занимает более высокое место, чем рекламный отдел фирмы. Соответственно и специалистов подбирает себе более высокого уровня, порой, переманивая лучших из тех же рекламных отделов фирм. Кроме того, рекламное агентство, постоянно работая со СМИ, может дать гораздо большие скидки на размещение рекламы, чем будут предоставлены сотрудникам фирмы. Вообще, вся мировая практика показывает, что цивилизованный путь в рекламе - работа через рекламное агентство. В данном случае рекламный отдел или менеджер по рекламе фирмы осуществляют связь между руководителем и агентством, контролируя качество предоставляемых услуг. От руководителя же требуется грамотная постановка задачи сотрудникам рекламного агентства и предоставление им всей необходимой информации, полученной на основе проведенного маркетингового исследования. Но вот на него, к сожалению, в большинстве случаев средства в рекламном бюджете не выделяются.

Ситуация на рынке риэлтерских услуг складывается, таким образом, что поставленная цель «повышение эффективности деятельности агентства» может быть достигнута путем грамотно разработанной рекламной стратегии.

§ 4. Эффективность рекламного мероприятия и усовершенствования
организационной структуры

На основе проведённого анализа, был сформирован ряд предложений по усовершенствованию существующей организационной структуры и разработке рекламных мероприятий.

Комплекс проблем в маркетинговой деятельности исследуемого предприятия следует решать комплексно и планомерно. Это говорит о том, что предлагаемые мероприятия должны следовать друг за другом в логической последовательности.

Для начала необходимо узнать существуют ли на предприятии условия для реализации маркетинговых преобразований. Иными словами необходимо сделать вывод о том, целесообразно вообще проводить какие-либо изменения маркетинговой деятельности исследуемого предприятия. Для этого оценим готовность предприятия к таким изменениям. Для определения эффективности предложенных мероприятий, связанных исключительно со структурно-управленческими изменениями рассчитаем эффективность нововведений.

Таблица 9 Открытие филиала в г. Ангарске

№ п/п	Мероприятия	Единовременные затраты, тыс. руб.	Ежемесячные затраты, тыс. руб.
1.	Аренда офиса, 15 м2	-	10
2.	Ремонт офиса	5	-
3.	Приобретение 2-х компьютеров	45	-
4.	Приобретение мебели и оборудования	15	-
5.	Установка и проведение телефонной линии	5	-
6.	Абонентская плата за телефон	-	0,25
7.	Установка выделенной линии Интернет	2,5	-
8.	Оплата за пользование Интернет линии	-	0,5
9.	Реклама нового филиала	5	1
Итого:	77,5	11,75

Открытие дополнительного филиала даст возможность осуществлять в среднем по 10 сделки в месяц, и доход при этом составит до 500 тыс. руб. в месяц.

Также учитывая структуру расходов АН, составляющую 60%, рассчитаем ежемесячную прибыль = ежемесячный доход - ежемесячные расходы - дополнительные ежемесячные расходы от нововведений = (500000 - 60 %) - 1175 = 198825 руб.

Следовательно срок окупаемости данных мероприятий = единовременные затраты / ежемесячную прибыль -- 77500 / 198825 = 0,4; т.е. менее чем за 4 недели.

Используя результаты исследования, проведённого на Ангарском рынке риэлтерских услуг для организации перепрофилирования отдела аренды в отдел земельных отношений, были получены следующие данные:

- так как отдел будет организован на базе имеющегося, то такие затраты на приобретение компьютеров и оборудования, аренда дополнительных помещений не будут учитываться.

- будущий доход составит:

Среднее количество сделок по земле / месяц - 2 сделки.

Средний доход по сделке - 35 тыс. руб.

Среднемесячный доход от сделок составит -- 10*35 = 350 тыс. руб. в месяц.

Учитывая расходы АН (60%) ежемесячная прибыль будет равна:

ежемесячный доход - ежемесячные расходы = 350 000 -- 60% = 140 000 рублей в месяц.

На основании вышеизложенного, рассчитаем конечные финансово-экономические показатели как результативность предложенных мероприятий.

Стратегии продвижения, которая состоит из определения конкретных позиций компании на потребительском рынке и ориентация ее услуг, на конкретный сегмент рынка, либо группу сегментов, разработки творческой концепции и рекламной кампании, направленных на определенный заранее потребительский сегмент.

Таблица 10 Финансово-экономические показатели

Мероприятия	Единовременно, тыс. руб.	Ежемесячно, тыс. руб.
Затраты на открытие филиала в г. Ангарске	77,5	11,75
Всего затрат	130	80,25
Прибыль от открытия филиала	-	198,825
Прибыль от перепрофилирования отдела	-	-
Всего прибыли за вычетом ежемесячных затрат	-	118,575
Срок окупаемости всех нововведений = всего единовременных затрат / всего прибыли за вычетом ежемесячных затрат, месяцев	130/118,575 = 1,9 = 2 мес.

В настоящее время, на рынке риэлтерских услуг присутствует порядка 200 участников, предлагающих пакет услуг, аналогичный нашему агентству. В силу сложившихся традиций на потребительском рынке, поведения большей массы потребителей риэлтерских услуг рекламная деятельность среди участников данного рынка характеризуется как вялотекущая и разрозненная. Хотя на самом деле, потребительский рынок представляет собой настолько четко сегментированную структуру, что ориентация рекламной активности любого из участков данного рынка на какой-либо конкретный потребительский сегмент позволит без труда завоевать его потребительские предпочтения. Анализируя показатели сводной таблицы, мы приходим к выводу, что нововведения не только не отразились на деятельности предприятия и его финансовой активности пагубным образом, а увеличили его потенциальные финансовые возможности, чего, собственно, мы и добивались. Исходя из анализа, мы видим, что за оставшиеся 6 месяцев чистая прибыль фирмы составит более семьсот тысяч рублей, которые по мере изменений спроса на рынке недвижимости можно вложить в дополнительные услуги или создать резервный фонд.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Целью данной работы являлось совершенствование деятельности риэлтерской фирмы.

По итогам проделанной работы делаем вывод, что жилищные вопросы до сих пор являются важнейшей составляющей государственных приоритетов социально-экономического развития страны.

В первом разделе мы рассмотрели само понятие риэлтерской деятельности, истоки его возникновения и развития и общепринятые термины, используемые риэлторами в повседневной деятельности. До настоящего времени одним из приоритетных направлений в риэлтерской деятельности была и остаётся купля-продажа жилых помещений, но в последнее время агентства начинают оказывать дополнительные сопутствующие услуги, что позволяет увеличить клиентскую базу. Исходя из истории появления, развития понятия и особенностей недвижимости видим, что с начала XVIII века до наших дней основная суть понятия недвижимости остаётся неизменной и сегодня более четко сформулировано в законе само понятие недвижимости. В теории и практике целесообразно различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Изучив состояние рынка недвижимости и его классификацию ясно, что он наиболее адекватно отражает экономическое благосостояние общества. Рынок определяет цену (ренту), которая устанавливается на различные недвижимости в разных регионах. О наличии рынка недвижимости можно говорить только в том случае, когда между желающими купить (покупателями) и желающими продать (продавцами) существует всеобщая договоренность приобретать и продавать имущество, добровольно выставляемое на рынок по рыночным ценам.

Учитывая основные операции на рынке недвижимости:

1. Операции с жилой недвижимостью: продажа жилых помещений с аукционов и на конкурсной основе, деятельность при совершении сделок купли-продажи, обмена, дарения (в т.ч. посредническая), по расселению коммунальных квартир, отселению жителей из домов, подлежащих сносу и реконструкции, заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием, деятельность по сдаче в наем жилых помещений;

2. Операции с нежилыми помещениями: продажа нежилых помещений с аукционов и на конкурсной основе, обмен, дарение, сдача в аренду;

3. Операции с земельными участками, включая их сдачу в аренду.

В общем случае под сделками понимаются действия, направленные на установление гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть односторонними и многосторонними (договоры).

Структура сделок с недвижимостью существенно отличается на рынках жилой и коммерческой недвижимости. Одним из общих правил является преобладание сделок купли-продажи на рынке жилой недвижимости и сделок аренды - на рынке коммерческой недвижимости.

Риэлтерская деятельность во всем мире считается одной из самых выгодных. Это связано, прежде всего, с тем, что комиссионное вознаграждение, взимаемое риэлторами при совершении сделок, колеблется в рамках 3-7% от стоимости объекта недвижимости, иногда более. В результате с учетом высокой стоимости объектов недвижимости вознаграждение составляет вполне большую сумму. Деятельность на этом рынке связана с проведением операций с объектами высокой ценности, с оперированием подчас огромными финансовыми средствами.

Наконец, операции с недвижимостью - один из тех секторов рыночной экономики, где роль государственного регулирования и регламентации особенно высока, где административные методы достаточно эффективны, а их применение не просто желательно, а необходимо, поэтому, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством Юстиции РФ. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества, в пределах регистрационного округа, в котором действует учреждение юстиции.

В Российской Федерации в настоящее время затраты на поиск информации о контрагентах рынка, ценах, ценовых ожиданиях, ведение переговоров об условиях контрактов и заключении сделок, разработку стандартов, контроль за уровнем качества товаров и предоставляемых услуг, правовое регулирование собственности и другие, аналогичные трансакционные издержки достаточно высоки.

Во втором разделе дипломной работы было рассмотрено состояние рынка недвижимости России и г. Иркутска в частности.

Общий экономический потенциал региона оказывает определяющее влияние на уровень цен на жилье. Разница между финансово-инвестиционной емкостью рынка и количеством вводимого жилья свидетельствует о значительном дисбалансе спроса и предложения. Исходя из этого в последнее время в Иркутске значительно увеличилось число строительных площадок и застройщиков, предлагающих квартиры в новых домах. Вследствие этого прекратился бурный рост цен на первичном рынке жилья, наблюдавшийся в 2007 - 2012 годах. Самый высокий рост цен за последние три года отмечен на вторичном рынке жилья Иркутска в 2009 - 2010 году. С января по ноябрь 2009 года стоимость квартир выросла на 50-60%. На рынке коммерческой недвижимости города наблюдается относительный дефицит недвижимости, использование которой в современных условиях может быть рентабельным. Крупнейшим собственником и арендодателем продолжает оставаться администрация г. Иркутска в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Иркутска. Одной из особенностей рынка коммерческой недвижимости в 2009 году является значительное увеличение спроса на торговые и офисные помещения.

Делая вывод из анализа риэлтерских услуг можно сказать, что к сегодняшнему дню пройден большой путь от «дикого капитализма» к цивилизованному рынку риэлтерских услуг, и в условиях развивающегося общества будет происходить дальнейшее развитие рыночных отношений. Профессиональный уровень специалистов-риэлторов достаточно высокий, профессию риэлтора можно считать вполне сформировавшейся. Уровень обслуживания в различных агентствах недвижимости примерно одинаковый. Несмотря на жесткую конкуренцию, и ее возможное усиление, общими для всех участников рынка задачами являются: повышение статуса профессии риэлтора, дальнейшее совершенствование законодательства и упрощение взаимоотношений с госорганами, оптимизация деятельности.

Рассматривая деятельность агентства недвижимости «Система», его организационную структуру, сферу деятельности на рынке, расходную и доходную часть, а также финансовое состояние и отслеживая динамику продаж услуг агентства, выделяется услуга оформления сделок купли/продажи жилой недвижимости. На протяжении анализируемого периода реализация услуг в данном направлении находится в наиболее стабильной ситуации.

В целом, за исследуемый период, динамика наиболее доходных направлений (оформление сделок купли/продажи жилых объектов, коммерческой недвижимости) имеет тенденцию к повышению объемов реализации этих услуг. Учитывая результаты проведенного анализа деятельности фирмы, были предложены мероприятия:

- ликвидировать отдел аренды ввиду его не рентабельности;

- оптимизировать расходы на рекламу и разработать рекламную стратегию фирмы;

- создание новых отделов и освоение нового вида деятельности;

- открыть дополнительный офис фирмы в г. Ангарске.

Анализируя полученные показатели, я пришел к выводу, что нововведения не только не отразились на деятельности предприятия и его финансовой активности пагубным образом, а увеличили его потенциальные финансовые возможности чего, собственно, я и добивался.

Таким образом, основными направлениями дальнейшего развития бизнеса на рынке недвижимости в ближайшей перспективе станут, очевидно, всё более активное переключение риэлтерских фирм на операции на первичном рынке недвижимости, выход на управление недвижимостью, более активная работа с инвестиционными ресурсами населения и сотрудничество с финансовыми институтами.

Компаниям критически важно научиться в комплексе решать проблему разработки стратегии бизнес - развития вместе со стратегией развития информатизации, обеспечивающей собственно развитие бизнеса.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ (ред. 04.12.2007г.), СПС Гарант.

2.Гражданский кодекс РФ (ред. 06.12.2007г.), СПС Гарант.

3.Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. N 74-ФЗ (ред. 19.06.2007г.), СПС Гарант.

4.Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (ред. 18.10.2007г.), СПС Гарант.

5.Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (ред. 08.11.2007г.), СПС Гарант.

6.Лесной кодекс Российской Федерации от 4 декабря 2006 г. N 200-ФЗ, СПС Гарант.

7.Закон РФ «О недрах» от 20.02.1992 г. № 2395-1 (ред. 01.12.2007г.), СПС Гарант.

8.Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 г. №1541-1 (ред. 30.06.2006г.), СПС Гарант.

9.Закон РФ «О залоге» от 29.05.1992 г. № 2872-1 (ред. 19.06.2007г.), СПС Гарант.

10.Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ред. 08.11.2007г.), СПС Гарант.

11.Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. 23.11.2007г.), СПС Гарант.

12.Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (утратил силу), СПС Гарант.

13.Белобанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. - М.: Финансы и статистика, 1998.

14.Бяков Э. «Приватизация и создание рынка недвижимости» // «Российский экономический журнал», 1996; №№ 5-6

15.Бойдейл Т. Как улучшить управление организацией: пособие для руководителей. - М.: АО «ИНФРА - М» - АОЗТ «Премьер», 1995. - 204 с.

16.Воробейников М.А., Именитов Е.Л. Риэлтерская деятельность: российские условия и международная практика. М., 2008г.

17.Гражданское право. Учебник ч.1 // Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К.-М. 2007.

18.Гришаев С.П. «Ваше право собственности на жилой дом или квартиру», М. 2009.

19.Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. М.: «Филинъ», 2009.

20.Гурова Т. На старте российской мечты // Эксперт. 2007. № 45.

21.Елагин Ю.А., Николаева Т.И. Технология и коммерческая деятельность.Ч.1.Розничная торговля: Учеб.пособие.Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. ун-та,2006.-207 с.

22.Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование.- М.: БЕК, 2008.

23.Жилищный кодекс РФ. - М., 2009.

24.Завьялов И.А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. 2008. №6.

25.Калачева С.А. «Арендные сделки», М. 2006.

26.Калашникова А.Е. Сделки с жилыми помещениями. - М. 2009.

27.Котлер Ф. « Основы маркетинга» / Пер. с англ.М.: Прогресс, 2010.

28.Копылова В.В., Бедин Б.М. Экономика недвижимости: Учеб.пособие.- Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2009.

29.Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состав и тенденция развития, Учебное пособие , М. 2009.

30.Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа», М.:БЕК, 2006.

31.Лозебо А. «О правах собственности на недвижимое имущество» // Экономическая газета, 2006. № 4

32.Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости - СПб. 2009.

33.Маслов Е.В. Управление персоналом предприятия. - М. ИНФРА - М, Новосибирск: НГАЭ и У, 2010.

34.Муравьев А.И., Игнатьев A.M., Крутик А.Б. Предпринимательство. СПб.: «Лань», 2009.

35.Пригожий В.Л. Ситуация на рынке недвижимости России. Экономические и правовые аспекты развития России: Сб. науч. тр. -Иркутск: Изд-во ИГЭА, 2007.

36.Сергеев В.И. Регистрация прав на недвижимое имущество // Право и экономика. 2009. № 12.

37.Сивкова Л.А. Советы менеджеру по недвижимости. // Управление персоналом, 2008.-№1.

38.Тарасевич Е.И. « Оценка недвижимости СПб » - СПбГТУ, 2007.

39.Экономика и финансы недвижимости. Под ред. Ю.В. Пашкуса. СПб: Изд-во С-Петерб. Ун-та, 2009.

40.Хамин Д., Юрков Д. «Рынок недвижимости глазами риэлтеров» // Экономика и жизнь, 2007. №3, С.10-15.

41.Шарп У.Ф., Александер Г.Дж., Бэйли Д.В. « Инвестиции» / Пер. с англ. - М: ИНФРА, 2008, 1036с.

Размещено на Allbest.ru